Nota beantwoording zienswijzen def anoniem (2)
Tekst van het document
NOTA VAN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN BESTEMMINGSPLAN "Gemeentekantoor Monster"
1. Inleiding Voor u ligt de Nota afdoening zienswijzen met betr ekking tot het bestemmingsplan “ Gemeentekantoor Monster ” (hierna: de nota). Het doel van dit bestemmingsplan is het juridisch -planologisch mogelijk maken van maximaal 40 woningen aan de Choorstraat in Monster. Het ontwerp van dit bestemmings plan heeft van 14 april 2023 tot en met 25 mei 2023 voor eenieder ter inzage gelegen . Gedurende deze termij n bestond de mogelijkheid om, naar keuze, schriftelijk dan wel mondeling een zienswijze over het ontwerpbestemmingsplan kenbaar te maken . In totaal zijn er 8 zienswijzen ingediend. Een overzicht van de ontvangen zienswijzen is opgenomen in de “Zienswijzen tabel”. Alle ingediende zienswijzen zijn schriftelijk ingediend. Er is geen mondelinge zienswijze ontvangen. De zienswijzen zijn hieronder in de tabel van deze nota afzonderlijk samengevat, beoordeeld en afgewogen en van een reactie voorzien. Tevens is een v o o r s t e l g e d a a n o f d e z i e n s w i j z e a a n l e i d i n g g e e f t o m h e t b e s t e m m i n g s p l a n o p o n d e r d e l e n t e w i j z i g e n . I n h e t k a d e r v a n d e i n w e r k i n g t r e d i n g v a n d e A l g e me n e v e r o r d e n i n g g e g e v e n s b e s c h e r mi n g ( A V G ) , i s d e t e p u b l i c e r e n z i e n s w i j z e n n o t a g e a n o n i mi s e e r d .
D e i n d i e n e r s v a n z i e n s w i j z e h e b b e n i n d e o n t v a n g s t b e v e s t i g i n g e e n r e g i s t r a t i e n u m me r o n t v a n g e n w a a r o n d e r d e z i e n s w i j z e b i j o n s i s g e r e g i s t r e e r d . H e t n u m me r w a a r o n d e r d e z i e n s w i j z e i s g e r e g i s t r e e r d , k o m t o v e r e e n me t h e t r e g i s t r a t i e n u m me r z i e n s w i j z e i n o n d e r s t a a n d e t a b e l .
Zienswijzen tabel
1
Registratienumme r zienswijze
Inhoud van de zienswijze
Reactie
23-0096650
Publicatie Reclamant geeft aan dat de omschrijving van de publicatie
Publicatie Het gaat in dit geval om de publicatie van een ruimtelijke
misleidend is. In de beschrijving staat dat een omzetting plaatsvindt van het voormalige gemeentekantoor naar een
procedure, namelijk de bestemmingsplanprocedure. In dit geval wordt de bestemming dan ook omgezet van ‘Maatschappelijk’
woningbouwlocatie. Daarna gaat de tekst verder dat de sloop van het voormalige kanto or ruimte creëert voor
naar ‘Wonen’. De planologische mogelijkheden van een gemeentekantoor naar een woningbouwlocatie worden omgezet.
verdichting in het centrum. De omzetting betreft de omzetting van de bestemming Maatschappelijk en niet die van een kantoor. Het kantoor is reeds gesloopt dus van een omzetting kan geen sprake meer zijn. De sloop en nieuwbouw leidt volgens reclamant ook niet tot verdichting van het centrum.
Vleermuizen Volgens reclamant heeft de sloop vanwege de
Vleermuizen In het kader van voorliggende procedure is onderzoek gedaan
aanwezigheid van vleermuizen geleid tot het beschadigen en vernielen van voortplantingsplaatsen en rustplaatsen
naar de aanwezigheid van vleermuizen. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat de geplande werkzaamheden een negatief
van vleermuizen zijn volgens reclamant ook zes bomen gekapt.
effect op vastste verblijfplaa tsen en functionele leefomgeving van vleermuizen hebben. Een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming voor verstoring van de gewone dwergvleermuis en de ruige dwergvleermuis is noodzakelijk. Op 7 augustus 2020 is een beschikking in het kader v an de Wet natuurbescherming verleend.
Sloopmelding/vergunning Reclamant heeft geen sloopmelding of sloopvergunning van
Sloopmelding/vergunning Voor de sloop van het gemeentekantoor is op 19 -08-2020 een
het gebouw kunnen vinden en gaat er van uit dat dit kantoor dus zonder vergunning of melding gesloopt is.
sloopmelding ingediend. Op 13-10-2020 is de sloopmelding akkoord bevonden. Het is niet mogelijk om tegen een sloopmelding bezwaar of beroep in te stellen. Ook is het bevoegd gezag niet verplicht om de ontvangst of acceptatie van een sloopmelding te publiceren.
Stikstof sloop gebouw
Stikstof
Reclamant verzoekt de vergunning of melding toe te sturen zodat deze verder in de procedure gebruikt kan worden. De
Het eerste rapport van Aqua-Terra Nova is opgesteld in januari 2022. Destijds was er een vrijstelling voor sloop/bouw. De
sloop heeft volgens de historische gegevens in de Basis Administratie Gebouwen in 2021 plaatsgevonden. Vanwege
bouwvrijstelling was vanaf 1 juli 2021 tot 2 november 2022.
de omvang van het voormalige gemeentekantoor en gezien de doorlooptijd en inzat van materiaal bij een dergelijk sloopwerk is een stikstof depositie onderzoek in het kader van de sloop verplicht. De sloop heeft immers plaatsgevonden na de uitspraak in mei 2019 v an de Raad van State. Reclamant ontvangt graag het stikstofonderzoek. Stikstofberekening bouwfase Reclamant geeft aan dat dat de conclusie uit het
Stikstofonderzoek De sloop is uitgevoerd in de periode van vrijstelling voor de
stikstofonderzoek, namelijk dat geen vergunning Wet natuurbescherming nodig is, onjuist is. Uit het onderzoek
sloop/bouw fase van een project. De bouwvrijstelling was vanaf 1 juli 2021 tot 2 november 2022.
blijkt dat de gemeente zelf opdrachtgever is voor dit onderzoek. In het onderzoek wordt terecht geen gebruik gemaakt van de bouwvrijstelling maar wordt de stikstof depositie als gevolg van de realisatiefase berekend. Deze berekening is echter op niets gebaseerd. Ook de sloop van het kantoor is onderdeel van het pro ject en is niet meegenomen in de berekeningen. Op bladzijde 6 van het rapport wordt het plangebied weergegeven. Het plangebied op basis van de belijning van
Ter kennisname, het bouwvlak is 1428 m2. In het deel van 13 meter hoog kan je maximaal uitgaan van 4 bouwlagen. In het
het bestemmingsplan in 3.658 m2 groot. Deze is verdeeld in 1.365 m2 met de bestemming Verkeer en 2.142 m2 met
deel van maximaal 9 meter hoog of goot 7 en nok 11 kunnen maximaal 3 bouwlagen worden gerealiseerd. De
de bestemming Wonen. Het bouwvlak als onderdeel van de bestemming Wonen is 1.400 m2 groot. De rest is verdeeld
bouwwerkzaamheden exact delen door het aantal bouwjaar is inderdaad niet de realistische weergave van de “ergste”12
over de bestemmingen Groen en Water. Op bladzijde 7 van het rapport is de inzet van bouwmachines tijdens de
maanden. Er is echter nog geen bouwer bekend en daarmee is dit een hele grove inschatting van zowel de inzet van de
realisatiefase opgenomen. De activiteiten van de bouw zijn volgens de opdrachtgever over twee jaar verdeeld.
machines als de bouwperiode. Voor een exactere invulling is er input nodig van een bouwer / aannemer.
Maatgevend daarbij is dat het hoogste effect in een jaar bepalend is. Dat het project exact verdeeld is over twee
De wet natuurbescherming (Wnb) kent een dubbel toetsingsmoment, namelijk bij plannen en bij projecten (artikel
jaar is volgens reclamant niet realistisch. He t halveren van de emissie is volgens reclamant niets anders dan een
2.7 lid 1 en 2 Wnb). In het kader van de aan te vragen omgevingsvergunning wordt opnieuw getoetst aan de Wnb. Dit
rekentruc om de stikstof emissie en daarmee ook de depositie te drukken vanwege de ligging nabij een Natura
heeft er onder andere mee te maken dat het bij de aanvraag omgevingsvergunning meestal concreter is welke mobiele
2000 gebied. Aangezien er nog omgevingsvergunning ligt is het ook realistischer dat het project begin 2024 aanvangt
werktuigen voor hoeveel uur worden ingezet .
en eind 2024 wordt afgerond. De opgenomen draaiuren en inzet van een elektrische kraan is volgens reclamant niet realistisch. Als hiervoor
Hierbij is uitgegaan dat de sloop al heeft plaatsgevonden en het bouwrijp maken van locatie niet heel veel werk meer bevat, ook
gekozen wordt zou dit volgens reclamant opgenomen moeten worden als voorwaardelijke verplichting. Het
dit kan de bouwer/aannemer realistischer inschatten. Bij de aanvraag omgevingsvergunning volgt dan ook een nieuwe
rekenen van een halve week (20 uur) om 3.658 m2 grond bouwrijp te maken met een kraan is onzinnig. Van afvoer
stikstofberekening.
van uitkomende grond met kiepwagens is geen sprake dus blijkbaar vind het project plaats met een (niet realistische) gesloten grondbalans. Het uitladen van bouwmateriaal van een geheel appartement met een vorkheftruck in 2 uur is
onzinnig. Het storen van beton van een gebouw met een oppervlakte over meerdere etages met een voetafdruk van 1.400 m2 en een hoogte van maximaal 13 meter in 80 uur is onzinnig. Reclamant heeft aan dat het aandrillen van de ondergrond en verhardingen van 1.465 m2 Verkeer in 20 uur onzinnig is. Reclamant vind geen van de getallen realistisch. Het aantal draaiuren samen is 220 uur waardoor één persoon in 5,5 week het gebouw van 4.000 m2 kan realiseren als hij de machine s om de beurt bediend. Reclamant geeft aan dat het een onzinnig stikstofrapport betreft. Reclamant geeft aan dat een meerlaags gebouw ongeveer 1.500 kg per m2 weegt. Dit is het totaal gewicht van de vloeren, wanden en het dak exclusief de fundering. Uitgaa nde van maximaal 40 woningen x 100 m2 geeft 4.000 m2 bebouwing. Dit is inclusief de entree, trappenhuizen, bergingen etc. De voetafdruk van het gebouw is 1.400 m2 dus dit komt ongeveer overeen met 3 bouwlagen boven op de voetafdruk. De bouwhoogte van maxim aal 13 meter laat dit toe. De waterstudie geeft vier bouwlagen aan. De 4.000 m2 bebouwing is volgens reclamant een onderschatting. Het gebouw weegt volgens reclamant 6.300 ton (4.000 x 1,5 ton). Bij een gemiddeld transportgewicht van 20 ton per vrachtwagen komt dit neer op 315 vrachtwagens met bouwmateriaal exclusief de fundering van het gebouw.
De bouwdoorlooptijd van een dergelijk project is ongeveer één jaar. Een jaar bestaat uit 200 werkbare dagen van 8 uur = 1.600 uur. De in de tabel opgenomen 220 uur is dan ook niet realistisch evenals de 100 transportbewegingen met zware vrachtwagens. TNO rapport
TNO Rapport
Reclamant verwijst naar tabel 9 uit het TNO rapport, d.d. 10 december 2021. Reclamant geeft aan dat de vermogens
Het gebouw heeft aan de Choorstraat een goothoogte van 7 meter en een bouwhoogte van 11 meter. Reclamant beweert dat
en het brandstofverbruik zoals in de tabel opgenomen niet realistisch zijn. Reclamant constateert dat van alle
overal een bouwhoogte van 13 meter is toegestaan. Dit is onjuist.
machines de lichte variant wordt gebruikt.
Reclamant geeft aan dat aan de hand van het verbruik per uur op basis van een geheel jaar het jaarverbruik van
Voor de bestemmingsplanprocedure is het onderzoek uitgevoerd op basis van aannames. Het proj ect is uitvoerbaar als hier aan
brandstof is berekend. Op basis van het TNO rapport is het Ad Blue gebruik gesteld op 5% van het dieselgebruik. De
voldaan kan worden. Bij de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt door de ontwikkelaar opnieuw een
trilplaat kent geen katalysator dus daarom is het Ad Blue gebruik van de trilplaat nihil. De inzet van een hijskraan,
stikstofberekening aangeleverd. Welke machines daadwerkelijk ingezet gaan worden hangt dan ook af van de manier van
kiepwagen, sloopkraam en heimachine e.d. ontbreken volgens reclamant in de tabel. De tabel geeft volgens
bouwen
reclamant niet alle te gebruiken machines weer. Reclamant heeft gecontroleerd op welke wijze de invoer gegevens in de calculator zijn ingevoerd. Reclamant geeft aan dat als vlakbron 1,190 liter diesel verbr uikt wordt en noemt dit onrealistisch laag. Reclamant geeft een realistisch dieselverbruik weergegeven onderstaande tabel.
De uitkomst van de realistische tabel is volgens reclamant een stikstof depositie van 0,04 mol per hectare in het jaar 2024. Reclamant geeft aan dat een vergunning Wet natuurbescherming nodig is.
Stikstofberekening gebruiksfase Reclamant geeft aan dat de stikstof berekeningen voor de
Stikstofberekening gebruiksfase Er is uitgegaan van 40 appartementen met 5,0 per appartement
gebruiksfase niet gebaseerd zijn op CROW publicatie 381 en daarom niet realistisch zijn. De doorgerekende
per dag. Dit komt uit CROW voor appartementen in middensegment voor matig stedelijk gebied in schil centrum.
verkeersstroom is volgens reclamant veel te laag. Reclamant geeft aan dat het project niet uitgevoerd kan worden zonder vergunning Wet natuurbescherming. Deze
Of een vergunning op grond van artikel 2.7 lid 2 van de wet natuurbescherming nodig is volgt bij de toetsing van het project
vergunning is volgens reclamant niet mogelijk zonder intern salderen of extern salderen. Aangezien de
(bij aanvraag omgevingsvergunning). Voor het vaststellen van bestemmingsplan geldt artikel 2.7 lid 1 Wnb en daaruit volgt
voormalige opstallen gesloopt zijn is het volgens reclamant niet meer mogelijk het onderhavige onroerend goed zonder
geen vergunningsplicht. Je kan een plan echter niet vaststellen op het moment dat het plan significante gevolgen kan hebben
verdere vergunningaanvraag in gebruik te nemen. Van een lopende milieutoestemming op de locatie is volgens
voor een natura 2000 gebied. De conclusie van de door Aqua Terra nova uitgevoerde stikstofdepositieberekening is dat zowel
reclamant geen sprake. Van intern salderen kan volgens reclamant ook geen sprake zijn. Extern salderen is volgens
de bouwfase als gebruiksfase niet leidt tot stikstofdepositie op natura 2000 gebied. Daarom is geconcludeerd dat het
reclamant wel mogelijk. Het is volgens reclamant mogelijk een bedrijf in de buurt over te nemen om de stikstof
aannemelijk is dat artikel 2.7 lid 1 Wnb niet in de weg staat voor het vaststellen van het plan.
emissie te salderen. De benodigde vergunning Wet natuurbescherming behoort onderdeel te zijn van een nieuw bestemmingsplan. Overige onderzoeken Reclamant geeft aan dat het uitgevoerde akoestische
Overige onderzoeken Het akoestisch onderzoek correct uitgevoerd en beoordeeld door
onderzoek ontoelaatbare gevelwaarden laat zien voor onder andere de noordgevels van het project.
de Omgevingsdienst Haaglanden (ODH). Reclamant heeft geen tegenonderzoek aangeleverd waaruit blijkt dat ontoelaatbare gevelwaarden zijn gebruikt.
Reclamant geeft aan dat het ecologische onderzoek is verouderd en de huidige staat van het terrein niet
Het ecologisch onderzoek is inderdaad verouderd. Volgens de ‘gedragscode soortenbescherming gemeenten 2020’ mag de
beschrijft.
soortinformatie in een gebied niet ouder zijn dan 3 jaar. De a a n g e l e v e r d e Qu i c k S c a n v a l t n i e t b i n n e n d e r a n g e v a n 3 j a a r (onderzoek uit 2017). Deze zou geactualiseerd moeten worden voorafgaand de beoogde werkzaamheden . Voor de sloop van het voormalige gemeentekantoor is op 7 augustus 2020 een Beschikking Wet natuurbescherming – soortenbescherming verleend. De beschikking is verleend voor het verstoren van de gewone dwergvleermuis en ruige dwergvleermuis alsmede het beschadigen of vernielen van voortplantingsplaatsen of rustplaatsen van de gewone dwergvleermuis en de ruige dwergvleermuis. De sloop van het voormalige gemeentekantoor heeft al plaatsgevonden. Er vinden geen ruimtelijke ingrepen plaats waar flora en fauna hinder van ondervinden. Actualisatie van het onderzoek is niet meer van belang.
Reclamant geeft aan dat het bodemonderzoek is verouderd en de gemeten parameters onvolledig zijn.
Op 30 juni 2021 is een aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is toegevoegd als bijlage 9 aan het bestemmingsplan.
Reclamant geeft aan dat de regels van het bestemmingsplan incompleet en niet passend zijn.
Reclamant geeft niet aan om welke regels van het bestemmingsplan dit gaat. Het is dus onduidelijk wat reclamant
Reclamant zegt dat veel regels geen binding met het plangebied hebben en verwijzingen foutief zijn.
bedoelt.
Reclamant geeft aan dat inzake archeologie is gekozen
In het bestemmingsplan “Kern Monster” was voor de gronden de
voor waarde – 3 terwijl in het voormalige plan “Kern Monster” sprake is van waarde – 1. Reclamant geeft aan
dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie – 3’ opgenomen.
dat het uitgevoerde archeologische onderzoek geen argumenten geeft om de archeologische waarde te versoepelen.
Uit het archeologische onderzoek blijkt het volgende: Op basis van het ontbreken van sporen van gebouwresten uit de N i e u w e t i j d , h e t o n t b r e k e n v a n me e r s p o r e n e n v o n d s t ma t e r i a a l u i t d e L a t e Mi d d e l e e u w e n e n h e t o n t b r e k e n v a n e e n p o t e n t i e e l Ijzertijd-bewoningsniveau is geen sprake van het behoudenswaardige vindplaatsen en is het advies om het terrein tot onbeperkte diepte vrij te geven vo or graafwerk. Voor het deel waar geen archeologisch onderzoek is uitgevoerd is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 3' overgenomen uit het bestemmingsplan “Kern Monster”.
2
23-0112274
Groepswonen Reclamant merkt op dat het ontwerp bestemmingsplan past
Groepswonen De ontwikkelaar gaat contact opnemen met de Woongroep voor
Koplopers initiatiefgroep
in hun idee van groepswonen voor ouderen. Zowel huur als koop komen tegemoet aan de ideeën van de woonwensen
een verkennend gesprek. De woonvorm maakt verder geen onderdeel uit van voorliggend bestemmingsplan.
Monster
van ouderen die met elkaar een collectief willen worden om zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen blijven wonen. Deze ouderen laten dan ook hun eigen woning achter voor doorstroming van overige woningzoekenden in Monster. De locatie Choorstraat is geschikt voor de doelgroep, namelijk ouderen centraal tussen de voorzieningen van Monster wonend. Reclamant vind het positief dat er in het voorliggende ontwerp deels voor senioren wordt gebouwd en dat er een combinatie is van vrije sector huurwoningen en sociale huurwoningen. Wat volgens reclamant ontbreekt is een gemeenschappelijke ruimte waar groepsa ctiviteiten kunnen plaatsvinden. Reclamant wil graag met de gemeente rond tafel om dit
De gemeente gaat met de woongroep om tafel om bij andere
verder uit te werken. In de Woonvisie Westland 2020 -2030 staat opgenomen dat de gemeente innovatieve
projecten mogelijk tot overeenstemming te komen.
woonconcepten voor ouderen gaat ontwikkelen op korte afstand van voorzieningen. Reclamant stelt voor om één van de woningen op te offeren
Het eventueel toevoegen van een gemeenschappelijke ruimte
voor het realiseren van een gemeenschappelijke ruimte. Daarnaast wil reclamant samen kijken of er een logische
gaat ten koste van het aantal woningen en dus ten koste van de huurinkomsten van de woningcorporatie. De ontwikkelaar heeft
indeling van woningen in het ontwerpplan kan worden gemaakt.
op dit moment een voorlopig ontwerp van de woningenindeling. Ook verkeert de ontwikkelaar middenin in een aannemersselectie. Om snel te starten met de bouw is het voor de ontwikkelaar van belang zo min mogelijk te wijzigen aan het plan.
3
23-0117675
Verkeersveiligheid Door de bouw van 40 appartementen voorziet reclamant
Verkeersveiligheid Op basis van landelijke kencijfers is het de verwachting dat het
problemen in de verkeersveiligheid. Gezien het aantal appartementen zal het verkeer in de Choorstraat, richting
voorliggende plan leidt tot maximaal 152 motorvoertuigbewegingen per dag.
de Burg. Kampschoërstraat dusdanig toenemen dat de verkeersveiligheid verder in het geding komt.
Algemene richtlijn daarbij is dat tijdens een spitsuur 10% van het verkeer rijdt. Dus tijdens de drukste uren zijn er zo’n 15
Het verkeer dat vanuit de Choorstraat via de Burg.
motorvoertuigbewegingen te verwachten. Dat is gemiddeld 1 beweging per 4 minuten. De verkeersaantrekkende werking is
Kampschoërstraat de Emmastraat op wil rijden, heeft nu volgens reclamant al te maken met opstoppingen. Dit komt
daarmee beperkt en aanvaardbaar vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid.
door de aanleg van de grote rotonde op de Zwartendijk. Het is door drukte vanaf de rotonde en vanaf ’s -
De verkeersaantrekkende werking van het voorliggend plan is
Gravenzande soms moeilijk en daardoor gevaarlijk om de Emmastraat op te komen. Fietsers moeten aan het einde
daarmee ook nog eens een stuk lager dan die van de voormalige invulling van de locatie. Op basis van dezel fde kencijfers wordt
van de Burg. Kampschoërstraat de straat schuin oversteken (soms tussen de auto’s door) om de
aan de voormalige locatie een verkeersaantrekkende werking toegekend van zo’n 288 motorvoertuigen per etmaal. Dit komt
Emmastraat over te steken. De Choorstraat is een smalle eenrichting staat, met aan één kant geparkeerde auto’s.
neer op 28,8 motorvoertuigen per spitsuur, oftewel gemiddeld 1 beweging per 2 minuten. Wat betreft de gevolgen voor de
Naast woonhuizen is er een cultureel centrum, een verenigingsgebouw, een winkel en een kerk. Dit zorgt al
hoeveelheid verkeer gaat de situatie er dus op vooruit.
voor het nodige extra verkeer. Ook maken ouders en jonge kinderen gebruik van de Choorstraat om onder andere van en naar basisschool de Zeester te ga an. Reclamant vraagt om hiermee rekening te houden bij de definitieve vaststelling van de nieuwbouw aan de Choorstraat. 4
23-0120275
Bouwhoogte Volgens het oude bestemmingsplan mocht een maximale
Bouwhoogte
bouwhoogte van 10 meter gehanteerd worden. Reclamant geeft aan dat het merendeel 11 m hoog is geworden e n ter plaatse van de liftschacht en trappenhuis zelfs 13 meter. Het nieuwe bestemmingsplan voorziet in een maximale bouwhoogte van 13 meter. Reclamant heeft de volgende vragen:
In reactie op de vragen van de reclamant:
1. De maximale bouwhoogte wordt normaliter gemeten
1. De bouwhoogte van zowel het oude gemeentehuis als de
t.o.v. Peil. Is dit hier ook het geval in het oude en nieuwe bestemmingsplan?
nieuwbouw wordt gemeten ten opzichte van het peil. In het bestemmingsplan staat hierover het volgende opgenomen in a r t i k e l 1 . 6 8 : “ v o o r g e b o u w e n d i e o n mi d d e l l i j k a a n d e w e g grenzen: de hoogte van die weg;
in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de hoogte van het aansluitende afgewerkte ma a i v e l d , w a a r b i j p l a a t s e l i j k e , n i e t b i j v e r d e r e v e r l o o p van het terrein passende ophogingen of v erdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw ervan buiten beschouwing blijven. Het bouwwerk w o r d t g e me t e n a a n d e k a n t w a a r h e t a a n s l u i t e n d a f g e w e r k t ma a i v e l d h e t h o o g s t i s . ” 2. Komt de peilhoogte op de zelfde hoogte als het oude
2. De peilhoogte van het oude gemeentehuis sloo t aan bij de
gemeentehuis?
naastliggende weg. Het nieuwe appartementengebouw moet ook aansluiten op de naastliggende weg.
3. Indien de peilhoogte hoger komt te liggen dan de
3. Dit is niet aan de orde.
peilhoogte van het oude gemeentehuis, bestaat de mogelijkheid dat het gebouw ten opzichte van de oude situatie veel hoger wordt ten opzichte van NAP. Is dit hier aan de orde? 4. Als bij de bouw van het oude gemeentehuis is
4. Binnen het bestemmingsplan is het middels artikel 11.1
afgeweken van de maximale bouwhoogte, hoe gaat men hier voorkomen dat dit niet no gmaals gaat gebeuren.
mogelijk om binnenplans met 10% van de bouwhoogte af te wijken. Als op een andere wijze afgeweken wordt van de bouwhoogte dan is een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan noodzakelijk. Dit is een aparte procedure en maakt geen onderdeel uit van voorliggend bestemmingsplan.
5. Indien er in het nieuwe gebouw een liftschacht wordt
5. In het bestemmingsplan staat in artikel 9.1.2 opgenomen dat
aangelegd, wordt deze dan hoger dan de maximale bouwhoogte van 13 m?
liftkokers de hoogteaanduiding op de planverbeelding met maximaal 1,5 mag overschrijden.
6. Van welke peilhoogte ten opzichte van NAP is de
6. De bezonningsstudie is uitgegaan van de bestaande
bezonningsstudie uitgegaan?
peilhoogte, namelijk de hoogte van de naastgelegen weg.
Verkeersveiligheid Sinds de sluiting van het oude gemeentehuis zijn er enkele
Verkeersveiligheid
scholen en kinderdagverblijven op het achter gelegen
parkeerterrein bijgekomen. Nu komen er 39 appartementen bij. De toegang via de Havenstraat over de Kloosterlaan is
Op basis van landelijke kencijfers is het de verwachting dat het voorliggende plan leidt tot maximaal 150
zeer smal. Passeren van fietsers en auto’s gaat hier slecht. Reclamant vraagt hoe de v erkeersveiligheid voor
motorvoertuigbewegingen per dag. Algemene richtlijn daarbij is dat tijdens een spitsuur 10% van
met name kinderen wordt gewaarborgd.
het verkeer rijdt. Dus tijde ns de drukste uren zijn er zo’n 15 motorvoertuigbewegingen te verwachten. Dat is gemiddeld 1 beweging per 4 minuten. De verkeersaantrekkende werking is daarmee beperkt en aanvaardbaar vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid.
Route tijdens bouw Reclamant vraagt of er al is nagedacht over de route om de
Route tijdens bouw De route tijdens de bouw maakt geen onderdeel uit van
bouw te bewerkstelligen. De Choorstraat is een zeer smalle straat en in de optiek van reclamant niet geschikt voor
voorliggende bestemmingsplanprocedure. De routes van bouwverkeer kunnen een onderdeel zijn van het
bouwmaterieel en bevoorrading van de bouw.
bouwveiligheidsplan. Dit plan is onderdeel van de indieningsvereisten bij een aanvraag omgevingsvergunning. De zorgen over de smalle straat zijn doorgegeven aan de ontwikkelaar.
Bouwkundige opname Reclamant vraagt of voorafgaand aan de bouw een
Bouwkundige opname Een bouwkundige opname maakt geen onderdeel uit van
bouwkundige opname wordt gedaan, binnen en buiten van bestaande en omliggende bebouwing. Wellicht ook langs
voorliggende bestemmingsplanprocedure. In de Koop en realisatieovereenkomst staat opgenomen dat de ontwikkelaar
de bebouwing van de transportroute van en naar de nieuwbouw.
verantwoordelijk is voor eventuele schade. De ontwikkelaar wordt geadviseerd om op voorhand een nulmeting uit te voeren.
Wateroverlast
Wateroverlast
Momenteel worden er door meerdere woning eigenaren problemen met het grondwater ervaren.
Het afvoeren van hemelwater is de verantwoordelijkheid van de perceeleigenaar. Wanneer het nieuwe gebouw er staat wordt het
Deze problemen zijn ontstaan na het slopen van het oude gemeentehuis. Hiervan zijn diverse meldingen gedaan bij
hemelwater opgevangen door het gebouw en afgevoerd via het riool.
gemeente. Reclamant vraagt of bij de nieuwbouw en herinrichting rekening gehouden wordt met de aanleg van
Via waterbergende fundering wordt het mogelijk gemaakt om
een drainage systeem om deze grondwaterproblema tiek aan te pakken.
water binnen het plangebied op te vangen. Bij de omgevingsvergunning voor de bouw van het appartementengebouw wordt dit nader onderbouwd.
Statushouders Op 12-4-2023 zijn college vragen gesteld door Westland
Statushouders Bij eerste verhuur worden de woningen toegewezen aan
Verstandig inzake teveel statushouders in wijk Zwartenhoek. Hieraan zijn ook gekoppeld Haagse
Westlandse starters en senioren. Bij mutatie van de sociale huurwoningen kan het zo zijn dat er ook statushouders in de
gezinnen. Deze zijn in wijk Zwartenhoek in een situa tie gaan wonen met
woning worden gehuisvest. Vaak komen statushouders in een woning terecht met een lagere sociale huurprijs. In dit project
een mengeling van koop en huurwoningen. In de omgeving van het oude gemeenteh uis zijn geen of slechts enkele
liggen de meeste woningen in het hogere sociale segment.
huurwoningen aanwezig. In ieder geval geen lagere en midden sociale huur. Reclamant geeft aan dat de angst leeft dat de problematiek zoals deze in de Zwartenhoek wordt ervaren ook hier gaat voorkomen. Reclamant vraagt zich o f hoe dit gaat worden voorkomen. Als dit niet voorkomen kan worden heeft de buurt met ellende te maken en worden volgens reclamant de koopwoningen een stuk minder aantrekkelijk. Reclamant vraagt of de gemeente kan bevestigen dat de nieuwe woningen bestemd zijn voor Westlandse inwoners die een status als starter of oudere hebben. Woonvisie In de bijlage Gemeentekantoor-toelichting wordt de
Woonvisie In beginsel hanteert de gemeente inderdaad het woonprogramma
Woonvisie 2020-2030 aangehaald. Hierin staat het volgende: Voor nieuwe bouwplannen geldt in beginsel de
uit de woonvisie. In dit geval wordt een complex met een woningcorporatie gebouwd, waarbij het niet mogelijk is om deze
volgende verdeling in prijssegmenten: 45% dure/extra dure koop, 20%
verdeling aan te houden aangezi en woningcorporaties niet mogen bouwen in het koopsegment. Daarnaast heeft Westland
middeldure koop/huur, 5% goedkope koop, 30% sociale huur. Daarbij geldt een ambi tie voor zorg- en
een opgave in het sociale segment. Vorig jaar hadden we circa 3000 woningzoekende die in het sociale segment actief naar een
ouderenwoningen en de huisvesting van arbeidsmigranten. Reclamant vraagt waarom wordt afgeweken van de
woning opzoek waren.
verdeling uit de woonvisie. Reclamant vraagt zich af of het de bedoeling is dat in deze nieuwbouw arbeidsmigranten worden gehuisvest .
De nieuwbouw is niet be doelt voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Het gaat om normale huurappartementen die volgens het woningzoekende systeem worden toegewezen. Huisvesting van arbeidsmigranten is een andere woonvorm dat hier niet is toegestaan.
Kleur gebouw
Kleur gebouw
Volgens reclamant wordt niet gesproken over een beperking in kleurkeuze voor de daken en gevels. In de
De gemeente kan geen voorwaarden stellen aan de kleur van het nieuwe appartementengebouw, omdat er geen
getoonde presentaties is een gebouw voorzien welke een gele kleur heeft. Nu zijn er weinig geel gekleurde
beeldkwaliteitsplan is vastges teld bij dit bestemmingsplan. De beoordeling wordt gedaan door de welstandscommissie, waarbij
gebouwen aan de Choorstraat aanwezig. En als dat zo is dan zijn deze
wordt gekeken naar een passende uitstraling van het gebouw. De locatie ligt tussen twee karakteristieke gebieden (die zijn
dermate verkleurd dat dit niet storend is. Volgens reclamant is het niet passend in het straatbeeld om een
bepaald in het beeldkwaliteitsplan behorende bij bestemmingsplan Kern Monster), waardoor wel extra veel
dermate groot pand in de kleur geel neer te zetten (lijkt volgens reclamant op een Chinese muur). Reclamant
aandacht aan de ontwikkeling wordt besteed door de welstandscommissie.
vraagt of de gemeente hier voorwaarden aan kan stellen of dat dit wordt overgelaten aan de welstandscommissie. Bouwpeil
Bouwpeil
Bijlage Gemeentekantoor-toelichting 3.7.2 Onderzoek pagina 33 Bodem en grondwater. In dit onderzoek wordt
De bezonningsstudie is uitgegaan van het huidige peil, namelijk de hoogte van de naastgelegen weg (artikel 1.68
aangegeven dat het bouwpeil hoog genoeg boven (grond -) waterpeil moet komen te liggen. Reclamant heeft de
bestemmingsplan). Dit wordt ook de peilhoogte voor de nieuwbouw. Het hele terrein inclusief directe omgeving is recent
volgende vragen: 1. Komt de peilhoogte op dezelfde peilhoogte als het
ingemeten.
gemeentehuis te liggen? 2. Als het nieuwe peil hoger komt te liggen, wordt de bezonningsstudie dan opnieuw gedaan of de consequenties hiervan in beeld te brengen en het plan hierop aan te passen? Groen In de Chroostraat is vanaf het Kerkplein tot de
Groen In de eerder vastgestelde visie Centrum Monster is ook
Rembrandtstraat geen groen aanwezig. Reclamant vraagt waarom hier in de planvorming geen aandacht aan besteed
aangegeven dat het wenselijk zou zijn om de Choorstraat te vergroenen, middels laanbeplanting, zoals te zien is in het deel
wordt. Door het te bouwen appartementencomplex bijvoorbeeld 1,00 m – 2,00 m naar achter te verplaatsen
van de Choorstraat dat voorbij de Rembrandtstraat ligt. Echter is het in de Choorstraat in de praktijk lastig om bomen te planten,
kan een groenstrook worden gecreëerd. Dit zou de leefbaarheid volgend reclamant behoorlijk verbeteren.
vanwege het smalle straatprofiel en de vele kabels en leidingen die hier liggen. Er is wel een project opgestart waarin wordt gekeken hoe de openbare ruimte rondom het nieuw te realiseren
complex kan worden heringericht. Dat betekent dat er ook wordt gekeken hoe en waar de openbare ruimte kan worden vergroend. Betreft het gebouw is er voor gekozen om deze op dezelfde plek als het voormalig gemeentekantoor te realiseren. Ter plaatse van het gebouw is het straatprofiel al iets ruimer opgezet, waardoor ook het voetpad een beter bruikbare maat heeft. Er is voor gekozen om deze niet verder naar achter te plaatsen, omdat dan de wand te ver van de Choorstraat af ligt waardoor het gebouw geen onderdeel van de verspringende gevels in de straat uitmaakt en omdat het groene gebied aan de achterzijde van het gebouw daarmee versnipperd wordt wat onw enselijk is. Parkeerplaatsen Reclamant wijst op de geringe hoeveelheid
Parkeerplaatsen De parkeernorm voor de te realiseren woningen op deze locatie
parkeerplaatsen. Voor de nieuwbouw wordt een parkeernorm van 1 parkeerplaats per woning gehanteerd.
betreft niet 1,0 maar 1,3 parkeerplaatsen per woning. In de planregels van het bestemmingsplan is opgenomen dat hiervan
Volgens reclamant is dit te weinig en zal de parkeerdruk verder toenemen. Starters gaan samenwonen en krijgen 2
minimaal één parkeerplaats per appartement op het binnenterrein gerealiseerd moet worden. Daarnaast worden er in
auto’s, soms ook een werkbus/auto erbij. Dit wordt volgens reclamant niet opgelost door enkele extra parkeerplaatsen
de directe omgeving voldoende extra openbare parkeerplaatsen gerealiseerd om te voorzien in het overige deel van de
aan te leggen.
parkeernorm. Deze extra openbare parkeerplaatsen worden gerealiseerd aan de openbare weg direct naast het nieuwe appartementencomplex en op de locatie van de voormalige fietsenstalling van het voormalig gemeen tehuis. Hiermee worden in totaal voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd om te voldoen aan de geldende parkeernormering.
5
23-0123884
Bouwkundige opname Reclamant vraagt of voordat begonnen wordt met de bouw
Bouwkundige opname Een bouwkundige opname maakt geen onderdeel uit van
een bouwkundige opname wordt ge daan bij de omliggende woningen. Zo ja, of dit ook langs de transportroute wordt
voorliggende bestemmingsplanprocedure. In de Koop en realisatieovereenkomst staat opgenomen dat de ontwikkelaar
gedaan.
verantwoordelijk is voor eventuele schade. De ontwikkelaar wordt geadviseerd om op voorhand een nulmeting uit te voeren.
Zwaar verkeer
Zwaar verkeer
Tijdens de bouw zal er veel zwaar verkeer in en om het project rijden. Reclamant vraagt of hiervoor een aparte
De route tijdens de bouw maakt geen onderdeel uit van voorliggende bestemmingsplanprocedure. De routes van
route is opgesteld, zoals tijdens de sloop van het gemeentekantoor. Reclamant geeft aan dat de Ch oorstraat
bouwverkeer kunnen een onderdeel zij n van het bouwveiligheidsplan. Dit plan is onderdeel van de
geen optie is. De straat is zeer smal waarbij woningen dicht op de straat zijn gebouwd.
indieningsvereisten bij een aanvraag omgevingsvergunning. De zorgen over de smalle straat zijn doorgegeven aan de ontwikkelaar.
Verkeersveiligheid Nabij het oude gemeentekantoor is een school en een
Veiligheid Op basis van landelijke kencijfers is het de verwachting dat het
kinderdagverblijf gevestigd. Hierdoor is er in de ochtend, middag en avond veel auto- en fietsverkeer. De straten
voorliggende plan leidt tot maximaal 150 motorvoertuigbewegingen per dag.
(Kloosterlaan en Choorstraat) zijn smal. Hoe wordt de veiligheid van de kinderen gewaarborgd als er ook nog
Algemene richtlijn daarbij is dat tijdens een spitsuur 10% van het verkeer rijdt. Dus tijdens de drukste uren zijn e r zo’n 15
eens 39 appartementen bij k omen waarvan veel bewoners een auto zullen bezitten.
motorvoertuigbewegingen te verwachten. Dat is gemiddeld 1 beweging per 4 minuten. De verkeersaantrekkende werking is daarmee beperkt en aanvaardbaar vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid.
Statushouders Op 12-04-2023 zijn vragen gesteld door Westland
Statushouders Bij eerste verhuur worden de woningen toegewezen aan
Verstandig betreffende de plaatsing van statushouders en bewoners afkomstig uit Den Haag in de wijk Zwartenhoek.
Westlandse starters en senioren. Bij mutatie van de sociale huurwoningen kan het zo zijn dat er ook statushouders in de
In de Choorstraat zijn nagenoeg alleen koopwoningen aanwezig. Onder de bewoners bestaat de angst dat
woning worden gehuisvest. Vaak komen statushouders in een woning terecht met een lagere sociale huurprijs. In dit project
hetzelfde als in Zwartenhoek hier ook ontstaat. Reclamant vraagt hoe de gemeente dit (aan de voorkant) kan
liggen de meeste woningen in het hogere sociale segment.
voorkomen. Woning toewijzing Reclamant vraagt of jongeren voorrang kunnen krijgen op
Woning toewijzing De gemeente heeft met Arcade de afspraak gemaakt dat de
de woningen.
woningen worden toegewezen aan starters en senioren. Bij de toewijzing van de sociale huurwoningen moet Arcade zich
Reclamant geeft aan dat iedereen erbij gebaad is dat senioren doorstromen van eengezinswoningen naar een
houden aan het passend toewijzen. Een regel vanuit de rijksoverheid welke ervoor moet zorgen dat mensen een woning
appartement. Reclamant vraagt of senioren met een (klein) pensioen ook aan bod k omen of dat het maximum inkomen
krijgen die past bij hun inkomen. Verder hebben we met Arcade afgesproken dat ze zich inzetten op doorstroming van senioren.
dan te hoog is.
Voornamelijk senioren uit eenge zinswoningen en specifiek uit
Monster. Wateroverlast Sinds de sloop van het gemeentekantoor heeft reclamant
Wateroverlast Het afvoeren van hemelwater is de verantwoordelijkheid van de
regelmatig last van grondwater in de kruipruimte. Door meerdere bewoners is hiervan melding gemaakt bij de
perceeleigenaar. Wanneer het nieuwe gebouw er staat wordt het hemelwater opgevangen door het gebouw en afgevoerd via het
gemeente. Reclamant vraagt of bij de nieuwbouw rekening wordt gehouden met de aanleg van een drainagesysteem.
riool. Via waterbergende fundering wordt het mogelijk gemaakt om water binnen het plangebied op te vangen. Bij de omgevingsvergunning voor de bouw van het appartementengebouw wordt dit nader onderbouwd.
Woonvisie Reclamant verwijst naar de verdeling in prijssegmenten
Woonvisie In beginsel hanteert de gemeente inderdaad het woonprogramma
zoals opgenomen in de Woonvisie 2020 -2030. Hierin staat opgenomen dat voor nieuwe bouwplannen de volgende
uit de woonvisie. In dit geval wordt een complex met een woningcorporatie gebouwd, waarbij het niet mogelijk is om deze
verdeling geldt: 45% dure/extra dure koop, 20% middeldure koop/huur, 5% goedkope koop, 30% soci ale huur. Daarbij
verdeling aan te houden aangezien woningcorporaties niet mogen bouwen in het koopsegment. Daarnaast heeft Westland
geldt een ambitie voor zorg - en ouderenwoningen en de huisvesting van arbeidsmigranten. Reclamant vraagt
een opgave in het sociale segment. Vorig jaar hadden we circa 3000 woningzoekende die in het sociale se gment actief naar een
waarom wordt afgeweken van deze verdeling .
woning opzoek waren.
Reclamant vraagt of het de bedoeling is er arbeidsmigranten worden gehuisvest in de nieuw bouw.
De nieuwbouw is niet bedoel t voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Het gaat om normale huurappartementen die volgens het woningzoekende systeem worden toegewezen. Huisvesting van arbeidsmigranten is een ander e woonvorm dat hier niet is toegestaan.
Kleur gebouw Reclamant geeft aan dat op de tekeningen de bakstenen
Kleur gebouw De gemeente kan geen voorwaarden stellen aan de kleur van het
zijn ingekleurd met de kleur geel en vraagt zich af op dit de daadwerkelijke kleur van het gebouw wordt. Reclamant
nieuwe appartementengebouw, omdat er geen beeldkwaliteitsplan is vastgesteld bij dit bestemmingsplan. De
vind deze kleur niet geschikt.
beoordeling wordt gedaan door de welstandscommissie, waarbij wordt gekeken naar een passende uitstraling van het gebouw. De locatie ligt tussen twee karakteristieke gebieden (die zijn bepaald in het beeldkwaliteitsplan behorende bij
bestemmingsplan Kern Monster), waardoor wel extra veel aandacht aan de ontwikkeling wordt bestee d door de welstandscommissie. Bouwhoogte Volgens het oude bestemmingsplan mocht een maximale
Bouwhoogte
bouwhoogte van 10 meter gehanteerd worden. Reclamant geeft aan dat het merendeel 11 m hoog is geworden en ter plaatse van de liftschacht en trappenhuis zelfs 13 meter. Het nieuwe bestemmingsplan voorziet in een maximale bouwhoogte van 13 meter. Reclamant heeft de volgende vragen:
In reactie op de vragen van de reclamant:
1. De maximale bouwhoogte wordt normaliter gemeten
1. De bouwhoogte van zowel het oude gemeentehuis als de
t.o.v. Peil. Is dit hier ook het geval in het oude en nieuwe bestemmingsplan?
nieuwbouw wordt gemeten ten opzichte van het peil. In het bestemmingsplan staat hierover het volgende opgenomen in a r t i k e l 1 . 6 8 : “ v o o r g e b o u w e n d i e o n mi d d e l l i j k a a n d e w e g grenzen: de hoogte van die weg; a.
in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de hoogte van het aansluitende a f g e w e r k t e ma a i v e l d , w a a r b i j p l a a t s e l i j k e , n i e t b i j verdere verloop van het terrein passende ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw ervan buiten beschouwing blijv en. Het bouwwerk w o r d t g e me t e n a a n d e k a n t w a a r h e t a a n s l u i t e n d a f g e w e r k t ma a i v e l d h e t h o o g s t i s . ”
2. Komt de peilhoogte op de zelfde hoogte als het oude gemeentehuis?
2. De peilhoogte van het oude gemeentehuis sloot aan bij de naastliggende weg. Het nieuwe appartementengebouw moet ook aansluiten op de naastliggende weg.
3. Indien de peilhoogte hoger komt te liggen dan de peilhoogte van het oude gemeentehuis, bestaat de mogelijkheid dat het gebouw ten opzichte van de oude situatie veel hoger wordt ten opzichte van NAP. Is dit hier
3. Dit is niet aan de orde.
aan de orde? 4. Als bij de bouw van het oude gemeentehuis is afgeweken van de maximale bouwhoogte, hoe gaat men
4. Binnen het bestemmingsplan is het middels artikel 11.1 mogelijk om binnenplans met 10% van de bouwhoogte af te
hier voorkomen dat dit niet nogmaals gaat gebeuren.
wijken. Als op een andere wijze afgeweken wordt van de bouwhoogte dan is een omgevingsvergunning in afwijkin g van het bestemmingsplan noodzakelijk. Dit is een aparte procedure en maakt geen onderdeel uit van voorliggend bestemmingsplan.
5. Indien er in het nieuwe gebouw een liftschacht wordt
5. In het bestemmingsplan staat in artikel 9.1.2 opgenomen dat
aangelegd, wordt deze dan hoger dan de maximale bouwhoogte van 13 m?
liftkokers de hoogteaanduiding op de planverbeelding met maximaal 1,5 meter mag overschrijden.
6. Van welke peilhoogte ten opzichte van NAP is de
6. De bezonningsstudie is uitgegaan van de bestaande
bezonningsstudie uitgegaan?
peilhoogte, namelijk de hoogte van de naastgelegen weg.
Parkeerplaatsen Reclamant geeft aan dat een groot aantal extra
Parkeerplaatsen De parkeernorm voor de te realiseren woningen op deze locatie
parkeerplaatsen zijn gerealiseerd op de plaats van het oude gemeentekantoor. Volgens reclamant zijn deze
betreft niet 1,0 maar 1,3 parkeerplaatsen per woning. In de planregels van het bestemmingsplan is opgenomen dat hiervan
plekken in de avond en weekend bijna altijd gevuld. De parkeerplaatsen komen te vervallen zodra de bouw zal
minimaal één parkeerplaats per appartement op het binnenterrein gerealiseerd moet worden. Daarnaast worden er in
starten. In de straten rond de nieuwbouw is onvoldoende ruimte om het parkeerprobleem op ta vangen. Reclamant
de directe omgeving voldoende extra openbare parkeerplaatsen gerealiseerd om te voorzien in het overige deel van de
vraagt hoe de gemeente dit op gaat lossen.
parkeernorm. Deze extra openbare parkeerplaatsen worden gerealiseerd aan de openbare weg direct naast het nieuwe appartementencomplex en op de locatie van de voormalige fietsenstalling van het voormalig gemeentehuis. Hiermee worden in totaal voldoende parkeerplaatsen ge realiseerd om te voldoen aan de geldende parkeernormering.
Vrachtverkeer Reclamant geeft aan dat er veel vrachtverkeer door de
Vrachtverkeer Dit verzoek maakt geen onderdeel uit van deze
krappe Choorstraat rijdt. Reclamant vraagt of het een mogelijk is om dit vrachtverkeer via de Havenstraat om te
bestemmingsplanprocedure. Via de website van de gemeente Westland kan een Melding Openbare Ruimte gedaan worden
leiden door middel van een verbod op vrachtverkeer door
hiervoor. De gemeente zal hier dan inhoudelijk op reageren
de Chroostraat. 6
G23-000258
Parkeren Volgens reclamant worden op het binnenterrein 31
Parkeren De parkeernorm voor de te realiseren woningen op deze locatie
parkeerplaatsen gerealiseerd. Bij een planning van 39 of 40 appartementen (heel bijzonder dat dat aantal niet
betreft 1,3 parkeerplaatsen per woning. In de planregels van het bestemmingsplan is opgenomen dat hiervan minimaal één
duidelijk is) en bij een landelijk onderbouwd autobezit hetgeen in het jaar 2020 op 1,04 auto per
parkeerplaats per appartement op het binnenterrein gerealiseerd moet worden. Daarnaast worden er in de directe omgeving
huishouden is vastgesteld zou dat volgens reclamant op zo een 42 parkeerplaatsen uit komen.
voldoende extra openbare parkeerplaatsen gerealiseerd om te voorzien in het overige deel van de parkeernorm. Deze extra
Reclamant verwijst naar de voorwaardelijke verplichting
openbare parkeerplaatsen worden gerealiseerd aan de openbare weg direct naast het nieuwe appartementencomplex en op de
parkeren in artikel 12 van het bestemmingsplan. In de Beleidsregel van het college van burgemeester en
locatie van de voormalige fietsenstalling van het voormalig gemeentehuis. Hiermee worden in totaal voldoende
wethouders van de gemeente Westland houdende regels omtrent parkeernormen Beleidsregel Parkeernormering
parkeerplaatsen gerealiseerd om te voldoen aan de geldende parkeernormering.
gemeente Westland 2018 leest reclamant (op internet) onder artikel 4 bij punt 4 : “Bij basisscholen en kinderdagverblijven wordt een belangrijk deel van de parkeerbehoefte bepaald door het parkeren voor halen en brengen. Dit deel van de parkeerbehoefte vindt alleen tijdens de haal - en brengtijden plaats.” Dit brengt reclamant tot de volgende bedenkingen. Achter de historische muur die, volgens de reclamant, in tact blijft, bevinden zich thans een aantal openbare parkeerplaatsen. Een aantal jaren geleden is een nieuwe school “De Zeester” gebouwd en een Kinderopvang / naschoolse opvang, wat zeker tijdens de haal en brengtijden, tot veel verkeersbewegingen leidt. Daarnaast moet de daar aanwezige parkeergelegenheid ook bestemd zijn voor het personeel van deze onderwijsinstellingen. Reclamant vraagt of het parkeeraanbod in beeld gebracht is en waar deze 12 openbare parkeerplaatsen aangelegd worden.
Reclamant vraagt waarom niet gekozen is voor ondergronds parkeren, zoals bij de Geuzenbucht.
Het betreft sociale woningbouw en ondergronds parkeren is dan financieel niet rendabel.
Afwijken parkeerbeleid Reclamant verwijst naar de artikel 6 van Beleidsregel
Afwijken parkeerbeleid Aangehaald wordt artikel 6.2 van de Beleidsregel
Parkeernormering gemeente Westland 2018 . Afwijken van de eis van het parkeren op eigen terrein. Reclamant geeft
Parkeernormering gemeente Westland 2018. Als niet al het parkeren op eigen terrein wordt opgelost, wordt in lijn met dit
aan dat het college wenst af te wijken van eis van parkeren op eigen terrein en wenst de uitkomst van het onderzoek
artikel allereerst gekeken of extra gebruik van bestaande openbare parkeerplaatsen mogelijk en gewenst is.
dat is uitgevoerd naar de parkeerdruk in dit gebied te ontvangen.
De gemeente onderkend echter het feit dat de parkeerdruk in de omgeving op sommige momenten van de week hoog is. Daarom is voor dit plan artikel 6.4 van deze Beleidsregel Parkeernormering van toepassing "Als hetgeen in lid 2 niet mogelijk of niet gewenst is, kan in overleg met de gemeente worden bekeken of realisatie van extra parkeerplaatsen in het openbaar gebied mogelijk en gewenst is.” De parkeernorm voor de te realiseren woningen op deze locatie betreft 1,3 parkeerplaatsen per woning. In de planregels van het bestemmingsplan is opgenomen dat hiervan minimaal één parkeerplaats per appartement op het binnenterrein gerealiseerd moet worden. Daarnaast worden er in de directe omgeving voldoende extra openbare parkeerplaatsen gerealiseerd om te voorzien in het overige deel van de parkeernorm. Deze extra openbare parkeerplaatsen worden gerealiseerd aan de openbare weg direct naast het nieuwe appartement encomplex en op de locatie van de voormalige fietsenstalling van het voormalig gemeentehuis. Hiermee worden in totaal voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd om te voldoen aan de geldende parkeernormering. Mocht er vanuit de historie een tekort aan parkee rplaatsen zijn, dan hoeft, conform vaste jurisprudentie, een ontwikkelende partij dit historisch tekort niet op te lossen. Voorliggend project voldoet dan ook aan de eigen parkeerbehoefte.
Reclamant heeft zelf de parkeerdruk op diverse tijdstippen
Dit genoemde ontwikkelingen met betrekking tot de voormalige
bekeken. Er is volgens reclamant niet veel duidelijk rondom de parkeervoorzieningen in het centrum van
Aldi en de Noviteit maken geen onderdeel uit van voorliggend bestemmingsplan. Nieuwe ontwikkelingen moeten voldoen aan
Monster. Op dit moment zijn een groot aantal (nood) parkeerplaatsen aangelegd op de plaats waa r het
de parkeernormering.
gemeentehuis van Monster stond. Daarnaast is sprake van een parkeerdruk door de bewoners in de appartementen van het voormalige bondshotel, het parkeerprobleem in de Dr. van der Brinkstraat hetgeen na het omkappen van de bomen tot slechts 3 extra parkeerplaatsen heeft geleid, de toekomstige nieuwe invulling van de voormalige Aldi en de wellicht de daarbij aantrekkende werking waarvoor ook parkeerplaatsen benodigd zijn. Reclamant verwijst naar plannen voor de Noviteit, zoals vestiging van de bibliotheek daarin, Het Huis van de Buurt, recepties / meetings. Het is voor reclamant onduidelijk. Iets verder in de Choorstraat liggen de gebouwen Fata Morgana en gebouw Ojos en de RK Kerk. Ook hier zie je
De Choorstraat is een historisch lint. In de tijd dat de (meeste) woningen aan dit lint werden gebouwd was er minder behoefte
volgens reclamant een rommelig aanzicht omdat veelvuldig aan weerszijden van de straat geparkeerd wordt.
aan het gebruik van de auto dan nu. Echter is veel bebouwing blijven staan en is het straatprofiel dus niet aangepast naar het gewenste gebruik. Het deel dat nu benoemd wordt is een karakteristiek gebied, wat betekent dat de gebouwen en omgeving beschermd zijn. Rondom de Fata Morgana en RK Kerk is het straatprofiel wel van origine iets breder dan in andere delen van de Choorstraat. Het is daardoor net aan mogelijk om hier wel auto’s in de straat te parkeren en in andere del en van de Choorstraat is dat niet mogelijk vanwege het blokkeren van de weg en het voetpad. Gezien het verkeersonderzoek en de ervaren parkeerdruk is het momenteel niet wenselijk om de parkeerplaatsen uit de Choorstraat te verwijderen om het aanzicht te verbeteren, maar zijn er ook geen mogelijkheden om op een goede manier parkeerplaatsen in de straat toe te voegen.
Bouw
Bouw
Reclamant geeft aan dat veel overlast verwacht wordt door
De transportroute voor de bouw maakt geen onderdeel uit van
de grote vrachtwagens die voor de bouw benodigd zijn. Onder andere voor de draai van de Havenstraat naar de
voorliggend bestemmingsplan. Bij de a anvraag omgevingsvergunning wordt gekeken of sprake is van een veilige
Kloosterlaan of de Havenstraat/Choorstraat.
transportroute.
Bezwaar omgevingsvergunning
Bezwaar omgevingsvergunning
Vooralsnog richten bezwaren van reclamant zich vooral op het bestemmingsplan. Reclamant wil in kennis gesteld
De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.
worden als de vergunning voor het bouwplan verleend wordt, zodat tijdig bezwaar ingediend kan worden. Op voorhand deelt reclamant mede tegen dit bouwplan moverende bezwaren te hebben (hoogte, situering balkons, bebouwing voor rooilijn “oude gemeentehuis”, parkeren etc.). Huurprijs Reclamant verwijst naar een publicatie in Het Hele
Huurprijs
Westland d.d. 19 april 2023 met betrekking tot Vragen over huurprijs voormalig gemeentekantoor Wat eringen. De fractie van de PvdA Westland heeft vragen gesteld over de hoogte van de huurprijzen van de appartementen in het voormalig gemeentehuis van Wateringen. De sociale huurwoningen zijn onlangs opgeleverd, maar veel woningzoekenden zijn teleurgesteld over de hoge huurprijzen en inkomenseisen. De huurprijzen blijken hoger te zijn dan in eerdere berichtgeving werd aangegeven, meldt PvdA Westland. Voor de rest van het artikel verwijs t reclamant naar het artikel in deze krant. Wel wil reclamant graag in de lijn van de vragen van de PvdA dezelfde vragen stellen maar dan ten aanzien van het v oormalig gemeentekantoor Monster en de afspraken die gemaakt zijn met Arcade: 1. Welke afspraken zijn er nu precies gemaakt over de huurprijzen bij de daadwerkelijke ver koop van de grond van het gemeentekantoor Monster, en of deze afspraken met ondergetekende gedeeld kunnen worden /openbaar
1. Met de ontwikkelaar zijn afspraken gemaakt over de maximale huurprijzen (prijspeil 2023): Betaalbaar laag: tot 647,Betaalbaar hoog: tot 693,-
gemaakt kunnen worden? (desnoods op basis van de Wet Open Overheid).
Duur: tot 808,Middenhuur: tot 1015,-. Aangegeven bedragen hebben prijspeil 2023. Tegen de tijd dat de woningen worden opgeleverd gelden mogelijk andere huurprijzen. Het kan dus zomaar dat de huurprijzen twee jaar zijn geïndexeerd tussen nu en oplevering.
2. Zijn er door uw college afspraken gemaakt ten aanzien van de(na oplevering te volgen) toewijzingsprocedure en
2. De gemeente heeft de woningcorporat ies gemandateerd voor het verlenen van huisvestingsvergunningen. De afspraak over
inkomenseisen en hoe de gemeente deze toetst bij het verlenen van de huisvestingsvergunning aan de
toewijzing van de sociale huurwoningen is dat deze bij eerste verhuur worden verhuurd aan Monsterse/westlandse starters en
toekomstige bewoners
senioren. Dit geldt ook voor de toewijzing van de m iddenhuur woningen.
3. Reclamant wil graag na deze toewijzingen een overzicht
3.Dit overzicht mag in het kader van de Algemene verordening
ontvangen (geanonimiseerd) van de toewijzing van de 39/ of 40 woningen aan starters en doorstromers uit de
gegevensbescherming niet gedeeld worden met derden.
dorpskom Monster. En hoeveel van de doorstromers een “andere” sociale huurwoning hebben achtergelaten. 4. Daarnaast tracht reclamant voor de woningzoekenden
4. Gemeente Westland is ook voor lokale toewijzing. De
binnen de dorpskom Monster en Ter Heijde / Poeldijk een lans te breken door het college in deze uitdrukkelijk te
landelijke regelgeving gaat echter uit van vrije huisvesting. De ruimte die de gemeente heeft is dat we de afspraak met
verzoeken met Arcade rondom de toewijzing op alle fronten hen voorrang te geven.
woningcorporaties mogen maken over 25% van alle jaarlijkse mutaties. Specifiek hebben we hierover afgesproken dat woningcorporaties deze 25% altijd gebruiken en dat ze deze altijd inzetten bij nieuwbouw. Concreet betekent dit dat nieuwe sociale huurwoningen bij 1ste verhuur altijd lokaal worden toegewezen.
7
G23-000259 en 23-
Visie
Visie
0124991
Reclamant maakt bezwaar tegen de omvang van het plangebied. In het bestemmingsplan is alleen de locatie
Het klopt dat de het plangebied van het bestemmingsplan kleiner is dan het plangebied van de visie Centrumplan Monster. Met
van het voormalige gemeentekantoor meegenomen, terwijl het hele plangebied volgens reclamant een veel groter
het bestemmingsplan ligt de focus op het wijzigen van de functie naar wonen en het inpassen van dit nieuwe wooncomplex. De
gebied bestrijkt.
direct aangrenzende openbare ruimte moest hierin wel
meegenomen worden. In een later stadium wordt de gehele openbare ruimte bekeken rondom de Kloosterlaan, Noviteit etc., dat betreft een herinrichtingsplan op een andere schaal en ander detailniveau dan de herontwi kkeling van het voormalig gemeentekantoor.
Reclamant geeft aan dat het bestemmingsplan daardoor
Het klopt dat de het plangebied van het bestemmingsplan kleiner
visie mist. Consequenties van dit p lan voor de rest van het plangebied en de buurt worden niet geanalyseerd, terwijl
is dan het plangebied van de visie Centrumplan Monster. Met het bestemmingsplan ligt de focus op het wijzigen van de functie
het gehele plangebied onderdeel van de dorpskern uitmaakt. Door dit achterliggende gebied niet in zijn geheel
naar wonen en het inpassen van dit nieuwe wooncomplex. De direct aangrenzende openbare ruimte moest hierin wel
mee te nemen, ontstaat er versnippering en worden bijvoorbeeld de problemen rond veiligheid en overlast bij
meegenomen worden. In een later stadium wordt de gehele openbare ruimte bekeken rondom de Kloosterlaan, Noviteit etc.,
het achterliggende parkeergebied in stand gehouden. Door de 40 woningen onnodig in een relatief klein gebied te
dat betreft een herinrichtingsplan op een andere schaal en ander detailniveau dan de herontwikkeling van het voormalig
proppen, ontstaat volgens reclamant een groot, hoog en log gebouw wat niet thuis hoort in een dorpsk ern als
gemeentekantoor.
Monster. Volgens reclamant laat de gemeente de Choorstraat, Emmastraat en Havenstraat links liggen. Reclamant vraagt wat de meerwaarde is van dit
Het gebouw is stedenbouwkundig akkoord bevonden, omdat aan
bestemmingsplan, buiten dat er 40 wooneenheden komen.
de Choorstraat zijde het pand qua bouwmassa aansluit op de huidige bebouwing en aan de achterzijde een wand ontstaat die de openbare ruimte begeleid.
Reclamant vraagt of een studie is uitgevoer d naar de effecten van het gebouw op het dorpsleven. Als dit niet het geval is wil reclamant weten waarom niet en wat de consequenties zijn voor de reeds aanwezige bewoners.
De benodigde studies om tot een akkoord op dit plan te komen zijn uitgevoerd.
Groen Reclamant geeft aan dat de gemeente in verschillende
Groen Het klopt dat de gemeente graag ziet dat ook Monster vergroend
vastgestelde stukken stelt dat de leefomgeving van de dorpskernen moet worden verbeterd en groener dient te
wordt en een aantrekkelijke leefomgeving kan bieden. In het plan is gezorgd dat er geen groen verdwijnt, omdat dat altijd
worden. In het huidige plan wordt het tegendeel bereikt. Volgens reclamant verslechterd de leefomgeving, er blijft
gecompenseerd dient te worden. Een extra groennorm is bij deze ontwikkeling niet opgenomen, maar die kansen worden
minder groen over en (een groot deel) van de watervoorraad van de vijver verdwijnt. Rec lamant geeft aan
bekeken in het project waar in de herinrichting voor de openbare ruimte wordt aangepakt. Voor water zijn er andere regels, waar
dat je op papier het water kan verplaatsen naar een ander dorp, omdat het binnen hetzelfde peilgebied ligt, maar
we samen met Hoogheemraadschap van Delfland kijken waar water dat wordt gedempt (t.b.v. de ontwikkeling) elders kan
Monster wordt daarmee tekort gedaan. Reclamant maakt hier bezwaar tegen.
worden vergraven. Het plangebied ligt op zandgronden. Water kan juist goed infiltreren in deze ondergrond, waardoor andere kansen voor het verbeteren van de leefomgeving kunnen worden aangegrepen.
In de toelichting staat opgenomen dat per nieuwbou w
In de omgevingsvisie staat een norm van 50m2 groen wat
woning 50 m2 verblijfsgroen moet zijn. Voorliggend plan voldoet hier volgens reclamant niet aan. Reclamant vraagt
gerealiseerd dient te worden, per nieuwe woning. Echter liep het traject van deze ontwikkeling tegelijk aan het traject van de
waar dit groen gecompenseerd gaat worden.
omgevingsvisie en de centrumvisie, waardoor deze norm nog niet is meegenomen in de randvoorwaarden. De Omgevingsvisie gaat uit van norm van 50 m2 verblijfsgroen per woning in nieuwbouwwijken. Het gaat hier om inbreiding en niet om een uitbreidingswijk.
Veiligheid en overlast Reclamant verwijst naar de nota van beantwoording
Veiligheid en overlast Door ook woningen te realiseren met zicht (vanuit leefruimtes en
inspraakreacties met betrekking tot de sociale controle op de aangrenzende openbare ruimte. Reclamant g eeft aan
balkons) op de openbare ruimte wordt bijgedragen aan het verbeteren van de veiligheid en sociale controle.
dat de toekomstige bewoners met name bezig zullen zijn met het binnenterrein, waar hun auto geparkeerd staat, en
Dit plan verbeterd de huidige situatie, door het toevoegen van