Motie GBW inzake betaalbare koopwoningen met grond in erfpacht AANGEHOUDEN (G21-000279)

K

Hat moat batarl

Op zichzelf staande motie vergadering gemeenteraad Westland

'Betaalbare koopwoningen met grond in erfpacht'

■mml íêja De raad van de gemeente Westland,

—ft

—

in vergadering bijeen op dinsdag 16 maart 2021 heeft kennisgenomen van de Ínhoud van het essay 'Op de woningmarkt vallen middeninkomens tussen wal en schip' (zie bijlage)

neemt in overweging dat de gemeenteraad in 2014 heeft besloten tot het invoeren van erfpacht als een maatregel om de kansen voor jongeren op de koopwoningmarkt te vergroten (zie bijlage), besluit het college van B&W te verzoeken de 'Algemene Bepalingen voor de uitgifte in erfpacht van gronden van de gemeente Westland' te actualiseren en indíén nodig daarin specifieke voorwaarden op te nemen die zijn toegesneden op het doel grond in erfpacht uit te geven om koopwoningen bereikbaar te maken voor huishoudens met een middeninkomen, een uĩtvoeríngsprogramma op te maken waarbij in Westland binnen de ('harde') wonlngbouwprogramma's een materieel aantal woningen als 'betaalbare koopwoning met grond in erfpacht' in de markt worden gezet, bij de voorjaarsnota 2021 hiervoor (voorlopige) voorstellen te presenteren waarbij ook eventuele financiële consequenties in beeld zíjn gebracht,

—-------

/įį

en gaat over tot de orde van de dag

-------i

ĆW'è

yû bčăÿćttUfc ćM'ėfr' waai ć/e 1U& ćĄćû'Ui.-Usttf ľď .

nteBelan,

André yan den Berg

estlan,

J

X

mo«t beter'

Essay Op de woningmarkt vallen middeninkomens tussen wal en schip

Proloog Vee! jonge huishoudens met een middeninkomen slagen er nu niet in om een prettige en betaalbare koopwoning te vinden in Westland. Dat zijn de huishoudens met een gezamenlijk bruto-inkomen tot zo'n C 70.000 per jaar. Tot díe groep behoren onder andere mensen in onmisbare beroepsgroepen, zoals politieagenten, onderwijzers of verpleegkundigen. Door de overspannen woningmarkt neemt het tekort aan betaalbare koopwoningen voor deze groep almaar toe. Daardoor kunnen ze binnen Westland niet doorstromen naar woningen die zijn toegesneden op hun gezinssituatie en hun wensen. Ze verdienen (net) te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoningen en (net) te weinig om het huis van hun dromen te kunnen kopen. Ze blijven dan zitten waar ze zitten of verhuizen noodgedwongen naar een andere gemeente.

Bíj vitale en leefbare dorpen hoort ook een woningvoorraad die in balans is, waar doelgroepen met verschillende portemonnees terecht kunnen, Koopwoningen voor jonge huishoudens met een middeninkomen zíjn daarin een belangrijke schakel. GemeenteBelang Westland wil daarom nieuwbouw koopwoningen toegankelijker maken voor huishoudens met een middeninkomen, Het uitgeven van grond in erfpacht is daartoe een beproefd instrument. Door dit segment toegankelijker te maken voor huishoudens met een middeninkomen, krijgt de gewone Westlander meer mogelijk­ heden om te blijven wonen in haar of zijn Westland.

Op de woningmarkt vallen middeninkomens tussen wal en schip Middeninkomens hebben het moeilijk op de woningmarkt. Voor de duidelijkheid: met midden­ inkomens wordt doorgaans een huishouden met een inkomen tussen de toewijzmgşgrenş.O voor de sociale sector en ongeveer anderhalf tot twee keer het modąąljnķomen.Q.bedoeld. Concreet gaat het in 2021 om huishoudens met een gezamenlijk belastbaar inkomen tussen ongeveer C 55,000 en C 72.500. De groep middeninkomens valt op de woningmarkt een beetje tussen wal en schip: het inkomen - en daarmee de maximale betaalruimte volgens de richtlijnen van het Nibud - is (net) te hoog voor toegang tot de sociale sector, maar te laag voor de gangbare huurprijzen in de vrije huur- of koopsector,

ESSAY | OP OE WONINGMARKT VALLEN MIDDENINKOMENS TUSSEN WAL EN SCHIP

2 van 9

4 4

GBW^SS OivnHnMMIi'4 «VtMkKid

i/o*'

Kloof tussen huizenprijs en modaal inkomen groter De kloof tussen de ontwikkeling van huizenprijzen en de groei van de inkomens is de afgelopen decennia een stuk groter geworden. De groep die een huis kan betalen, begint steeds kleiner te worden. Vooral voor jongeren lijkt de stap naar een eigen koopwoning een brug te ver. Nederlanders met een middeninkomen wonen dan ook steeds minder vaak in een koophuis, blijkt uit een analyse van het tweejaarlijkse woningmarktonderzoek van het ministerie van Binnenlandse Zaken: WoonOnderzoekNederland: WoO.N20į8 OIn 2018 had zo'n 61 procent van de 1,6 miljoen huishoudens die tussen de één en anderhalf keer modaal verdienen een eigen huls, zes jaar eerder was dat nog 64 procent. Het eigenwoningbezit in de leeftijdsgroep tot 35 jaar Is in zes jaar tijd met zelfs 15 procent gedaald.

Aandeel huiseigenaren onder middeninkomens (in *A)

i

la

n n jorvger dan 35 jaar

ouder

35-44jaar

45-64jaar

65 jaar an

totaal

rn 2012 n 2018 Een gebrek aan interesse lijkt niet de oorzaak, een verkenning naar de woningbehoefte in Westland laat tenslotte zien dat jonge middeninkomens met verhuisplannen een duidelijke voorkeur voor kopen O hebben. Het is dus vooral een kwestie van níet kunnen kopen. De aangescherpte hypotheeknormen spelen hierin vermoedelijk een rol. Maar vooral de hoge woningprijzen zullen veel jonge koppels parten spelen. Koopstarters en jongvolwassenen zorgen voor dynamiek op de koopwoningmarkt. Deze leeftijdscategorie verhuist relatief veel en is daarom van oudsher erg belangrijk voor de ontwikkelingen op de woningmarkt, Door de sterk stijgende huizenprijzen en het schaarse woningaanbod zijn er echter steeds minder betaalbare woningen beschikbaar voor de grote groep middeninkomens. Trąņşactięçijfęŗş van NVM Q laten zien dat in het vierde kwartaal van 2020 de

ESSAY | OP DE WONINGMARKT VALLEN MIDDENINKOMENS TUSSEN WAL EN SCHIP

î van 9

GBW gemiddelde verkoopprijs van een woning in Westland C 369.000 bedraagt. Dat de huizenprijzen hard blijven oplopen hangt vooral samen met het oplopende woningtekort. Een hypotheekbęŗekenįng O wijst uit dat een huishouden inmiddels per jaar tenminste C 70,000 moet verdienen om een hypotheek te krijgen die deze gemiddelde huizenprijs precies kan financieren met een maximale hypotheek. Een modaal Inkomen ligt in 2021 volgens Centraal Planbureau cpb op C 36,500 ©. Dat betekent dat een huishouden uit twee modaal verdieners moet bestaan wil dat een hypotheek kunnen afsluiten voor de gemiddelde huizenprijs in Westland, De groep die een huis kan betalen, begint steeds kleiner te worden, Starters hadden al een tijdje het nakijken op de woningmarkt, inmiddels leggen dus ook de middeninkomens het af, Van alle mensen die In 2020 een huis kochten was 39% jonger dan 35 jaar; in 2011 was dít nog 54!řó (Kadaster O),

Huren geen betaalbaar alternatief Door de sterke stijgingen van de verkoopprijzen van woningen, zijn middeninkomens steeds vaker aangewezen op de huursector. En binnen die sector, vooral op de vrije huursector omdat zij door de [hkpmensgŗenzen.0 dus dikwijls niet in de sociale huursector terecht kunnen, De vrije huursector įn Westland O ís - ondanks de toegenomen vraag - nog altijd erg klein (7%). Dit stuwt de huurprijzen op. Huishoudens die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en geen eigen woning kunnen kopen, hebben daarom in de geliberaliseerde huursector te maken met hoge woonlasten. Voor hen Is de vrije huursector eigenlijk geen betaalbaar alternatief. Daar komt bij dat door de hypotheekrenteaftrek de netto woonlasten van een koopwoning doorgaans veel lager dan die van een vergelijkbare huurwoning boven de liberalisatiegrens van C 755. De middeninkomens worden hier in het bijzonder door geraakt. Zij hebben als gezegd vaak een te hoog Inkomen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, terwijl ze zonder eigen vermogen onvoldoende kunnen lenen voor de aankoop van een eigen woning. Op de woningmarkt vallen middeninkomens tussen wal en schip,

Meer betaalbare koopwoningen zijn noodzakelijk Het voorgaande maakt duidelijk dat het voor jonge koppels met een modaal Inkomen en weinig spaargeld op de bank vrijwel onmogelijk is in Westland een woning te vinden, Westland heeft nu eenmaal te weinig betaalbare koopwoningen voor verpleegkundigen, docenten of agenten. In arren moede gaan deze jonge huishoudens met een middeninkomen weg uit Westland. Het vertrek van deze groep is problematisch voor Westiand. Deze mensen zijn belangrijk voor de sociale cohesie en voor de vitaliteit van de collectieve voorzieningen zoals het onderwijs, sportcentra en cultuurinstellingen in de Westlandse dorpen, Daarnaast heeft Westland ook economisch belang bíj een stevige middengroep. Het past daarom ook bij de visie van Westland om mensen met een

ESSAV | OP DE WONINGMARKT VAUIN MIDDENINKOMENS TUSSEN WAL EN SCHIP

4 van 9

4 4

GBWf

middeninkomen in Westland te willen houden. Vanwege de maatschappelijke urgentie is het cruciaal dat er vooral wordt ingezet op meer aanbod in het betaalbare segment. Om de positie van middeninkomens te verbeteren, zijn absoluut meer betaalbare koopwoningen nodig. Dat zullen dan vooral de woningen in de nieuwbouwprojecten moeten zijn, omdat er in de bestaande woningvoorraad te weinig betaalbare woningen vrij komen.

Het toegankelijk houden van de Westlandse woningmarkt voor middeninkomens is één van de grootste uitdagingen de komende járen. Door de stijgende huizenprijzen verdwijnen veel bestaande woningen uit het middensegment. Het aanbod in de prijsklasse tot circa C 300,000 neemt daardoor sneller af dan dat het door nieuwbouw groeit. Het Is daarom belangrijk dat een substantieel deel van de nieuwbouw gericht is op het middensegment. De voor de hand liggende oplossing lijkt dan om (nog) kleiner en meer de hoogte in te bouwen, maar dergelijke hulzen sluiten niet aan bij de woonwensen van woningzoekenden. Transactiecijfers van het Kadaster O tonen aan dat het rijtjeshuis bij jonge koppels sinds Jaar en dag veruit favoriet is. Recent onderzoek naar de woningbehoefte jn Westland O staaft de verwachting dat dit In de toekomst niet anders zal zijn dan nu.

Verkochte woningen in 2020, leeftijdsgroep 25-35 jaar (in V«)

'Tom Poes vffiříin een lisüs.' Een groter

2018

201?

2016

SCP1töŬPföt Ŵ^řiSMMSîľde druk op de huizenprijzen moeten

verlichten, wat uiteindelijk ook de betaalbaarheid van het wonen voor middeninkomens ten goede komt. Op de woningmarkt werkt dit economische mechanisme alleen erg traag. Vanwege de maatschappelijke urgentie moet daarom nu vooral worden ingezet op het creëren van meer aanbod in het betaalbare segment en in het bijzonder in het betaalbare koopsegment via nieuwbouw. In alle dorpen van Westland, zodat sociale netwerken van familie, vrienden en verenigingen kunnen blijven bestaan.

ESSAY | OP DE WONINGMARKT VALLEN MIDDENINKOMENS TUSSEN WAL EN SCHIP

GBW Een jong huishouden met een gezamenlijk inkomen van C 60.000 per jaar en C 10,000 spaargeld op de bank, kan maximaal C 296.300 lenen voor een koopwoning. Gezien de huidige kwaliteitseisen die aan de woningbouw worden gesteld (voldoende woonoppervlak, uitrustingsniveau, energetische kwaliteit en uitstraling), is het moeilijk om in die prijsklasse volwaardìge betaalbare koopwoningen te realiseren. De vON-prijs voor een standaard tussenwoning in recente nieuwbouwprojecten als Lierakkers (De Lier), Watertuínen (Maasdijk) of Zand 8t Honing ('s-Gravenzande) lopen uiteen van zo'n C 285,000 tot C 345,000 of meer. De verschillende nieuwbouwprojecten die in Westland in uitvoering zijn of op de tekentafel liggen in Westland bieden dan ook veel jonge koppels met een middeninkomen een weinig hoopvol vooruitzicht. Bij die huidige woningprijzen ís hun droomwoníng níet of net-niet bereikbaar. Bij hen bestaat er desondanks een sterke wens een 'eigen' woning te kunnen kopen. Het is daarom cruciaal dat er krachtig wordt ingezet op het gebruik maken van maatregelen die de wonlngmarktpositie van deze middeninkomens verbeteren.

Het vraagstuk van de benarde positie van Jonge huishoudens met een middeninkomen, leeft breed. Tal van gemeenten hanteren allerlei andere maatregelen om deze huishoudens te helpen. Maatregelen verschillen van het maken van anterleure afspraken (met ontwikkelaars) over het aanbieden van goedkope nieuwbouw; het hanteren van streefpercentages in nieuwbouwplannen, het verstrekken van goedkope leningen aan aspirant kopers, het verlagen van grondkosten en kleinere woningen realiseren. Alle maatregelen hebben voor* en nadelen, en werken anders uit per context en lokale woningmarkt.

Het in erfpacht uitgeven van bouwkavels is níet marktcontrair, past volledig binnen de kaders van de Woonvisie Westland en afspraken met samenwerkingspartners en planontwikkelaars niet opengebroken behoeven te worden.

Erfpacht verbetert positie van middeninkomens Met succesvolle projecten in Wateringen (Juliahof en Oranjewijk) is het uítgeven van grond in erfpacht in Westland een beproefd instrument. In 2014 heeft ook de gemeente Westland besloten tot het invoeren van erfpacht als een maatregel| om de kansen yoor jongeren.pp.de koppwoningmarkţ te vergroten O, Sindsdien heeft gemeente Westland echter slechts in enkele pilotprojecten grond in erfpacht uitgegeven.

Vanwege de maatschappelijke urgentie moet dit instrument worden ingezet om nu meer aanbod in de nieuwbouwprojecten te creëren voor jonge huishoudens met een middeninkomen. Als kopers alleen het huis kunnen kopen, zonder de grond, scheelt dat aanzienlijk. De huur van de grond, de

ESSAY | OP Ol WONINGMARKT VALLEN MIDDENINKOMENS TUSSEN WAL EN SCHIP

6 Yan 9

: GBW

Hat rrvoal batar)

GuTìiantn#* larg »M—ttaftá

canon, ís namelijk onbeperkt aftrekbaar van de belasting en er is geen lening voor de grond die afgelost moet worden. Het is écht de manier om jonge huishoudens in staat te stellen om een huis te kopen naar hun wensen. Daarbij zijn de financiële consequenties voor de gemeente vrijwel nihil, mits de rente voor de erfpachtcanon tenminste gelijk is aan de te betalen rente.

Erfpacht is een voordeel voor de koper, omdat hij de grondwaarde niet hoeft te financieren en dus ook niet hoeft af te lossen zoals een hypotheek. Een simpel voorbeeld: de koper van een nieuwbouwwoning van f 310.000 die dat bedrag geheel moet financieren met een hypotheek, moet de lening in 30 jaar aflossen om de rente fiscaal af te kunnen trekken. Als de grondwaarde van de woning (zeg C 77.500) in erfpacht wordt uitgegeven, dan hoeft die koper slechts C 232.500 te financieren en dus ruim C 2.500 minder af te lossen per Jaar. De canon Is fiscaal aftrekbaar en nagenoeg gelijk aan de hypotheekrente. Een bijkomend voordeel dat voorkomt uít de lagere aankoopprijs is dat de kopers vaker een hypotheek met nAtjonąle. hypotheekgarantie n.hgQ kunnen afsluiten. Dit maakt het verantwoord financieren van een woning bereikbaarder voor kopers met een middeninkomen.

ESSAY | OP DE WONINGMARKT VAUEN MIDDENINKOMENS TUSSEN WAL EN SCHIP

7 van 9

4 4

GBW

Hat moat batart

MŕMtVKrtl

Ur*'

In onderstaand overzicht zijn de uitkomsten van een aantal mogelijkheden op rij gezet. De onderliggende berekeningen zijn gemaakt met de online rekentool van Rabobank en vindt u hier ©

mm

f 1D ®ą. f

Zand ū Honing Cs-Gravenzande)Lierkwartier (De Lier) tussenwoning (type Wügenzandļtussenwoning (type B) standaard

met erfpacht

standaard

met

C 310.000

C 232.500

0 339.000

0 254.250

C

77.500 .

e

1,744

,

C 1.907 0 248.540

erfpacht koopprijs VON

grondwaarde (s25X van woningwaarde)1

.

84.750 erfpachtcanon (2,2554)*

.

C

koper kan maximaal financieren3

C 300.290

C 226.440

C 293.880

benodigd extra ‘eigen geld'*

C 2.240

*

0 37.670

netto maandlast eerste jaar1

0

C

938

806

0

917

, 0 0 882

1. grondwaarde gebaseerd op nota 'Grondkosten Westland 2020' 2. erfpachtcanon is gelijk de berekende hypotheekrente, vermeerderd met een opslag van IK als kostenvergoeding 3. berekend op basis van gezamenlijk huishoudinkomen van C 60,000 en inbreng van tenminste C 10.000 spaargeld 4. bovenop de C 10.000 spaargeld is soms extra inbreng van 'eigen geld' nodig om financiering überhaupt mogelijk te maken 5. hypotheekrente plus aflossing en erfpachtcanon (belastingaftrek gesteld op 25ŭ)

-ĩŹJ. ÍSSAY | OP DE WONINGMARKT VALLEN MIDDENINKOMENS TUSSEN WAL EN SCHIP

8 van 9

' '

4

/1DU/BB9 wPwiaïiľiii OtntMnMMirg «ŕMMto’itf

Raadsbesluit

RAADSBESLUIT

Agendapunt20

ÜLMÍtHf WEST 'I AND

veríemelina

2014

nummer

datum

04? 04 maart 2014

docuTiantrir

13-0185356

D« raad wan da gemeente Westland:

..................... *

................r-»,..»,-«Hnu,.

Algemene Bepalingen Erfpacht Wastiand 2013 (13-0190006} Toelichting op erfpacht (13-0185264) Mnne Woonvorm jongeren en starters 10 november 2009 (14-00114231 Motie uitwerking molie erfpacht 6 novembef 2012 (14-0011422)

-

vaBľbeTBhuartaeľJľw:,;noea(:t,kal 'M B" ,BB "" da

n.owa, an da art,kelen 5 85-100 (Ti,o, 7)

v^hVľBc^*«8Sľľ3BBJn"V8^ľbr?arľíSìr,nB ^ ^ a*“m,ml|Jke ra.d«omm,«lM EFO/MO

besluit: 1

ïï, íî “r:,n ņt0nŐ Wö0r won,n9bouw biĴ doar He gemeente aan te wijzen projecten do kopen

2

0m ae 9r0nd ,n W0' *,s,ení,om ,e koee" o* hei erfpaciurecm van de grond te

Bij uitgifte in erfpacht

3

ZïZlT'rrTr í0 c*uw’0Hurond» erfpacht Uit te gegeven onder de Algemene

aļs Ďi | * Z e U! fl' ,0 'n c',pocht van gronden van de gemeente Weslland 2014' die ais biilage bij du raadsvoorstol zijn biigevoegd. b In de akte van uitgifte in erfpacht deze algemene bepalingon aan to vullen mei Bijzonder* tno.ľľr^; “VU ‘009,,‘n,,,,*n ūp s"ec,(,eke situaľ.e van he. perceeľ ’

3

VéwctiuWInJŭ* W* de groľld W* erfpacht is uitgegeven- de jaarlijks door hem ZS r Cľľ ť*euw,gdu,e"H» wenst al Ie kopen door betaling aan de gemeenle van •rlnľĩh.fV 1 vos"9i"9 va" Ho a.lpachl Overeengekomen grondwaarde de

Tl

4

erfpachter oCľZľ «» d* 9-nd aľte nemen waardoor de errpacnter vol eigenaar wordt ^ van de grond Bij de keuzo voor erfpacht (periodioko canonbotalingi' ”P "" K,'mu" "" «

„m„„u

'

;Laďľg"ľ.:‘"“ “

1

h.l c.nDn»„„nl„„ B,|,jk I. Il.llkr. ,,n o-,s,n3,cnlt dln ,,t de kapitaaislaston, verhoogd met een opslag voor de beheerkosren

c iïz::z^ge jaarlitks vast ie sîei en bij de bG9ro,ì*9 " E

ïeįróľnĩíiãr'P*rMř"#®ř ^

ia,e" "0rde" PP ' įa"Uaf'

d* h*'

Bij periodieke canonbetaling:

h

hfrTľY^^'4*5 aan te passen a.tn de opgelrerien renle-ontwikkel.ng n!L , T*"' “an aanpasÄİn9 9«'Hende canonpercentage zoais dat door de gemeenteraad is vastgesleld basis te laten zi.n voor doze canoraanpasamg "dľ^B:oPľ5:uCd7r:naľp:Sn!:gb;ľ#kGnan ' — —percentage , de

Aldus basloten door da raad in zijn openbare vergadering van 4 maart 2ūt4

de voorzitlfir

ESSAY | OP OE WONINGMARKT VALLEN MIDDENINKOMENS TUSSEN WAL EN SCHIP 9 van