Memo wethouder van der Stee bijlage rapport4_Definitieve_biedingen_definitief_juli2021 (21-0300869)
Tekst van het document
RUQ
RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl
Rapport
Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden Eindrapport: Definitieve biedingen
ñ ì lí wswm
De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of tek sten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.
RIGO Research en Advies Woon- werk- leefomgeving www.rigo.nl
Rapport
Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden Eindrapport: Definitieve biedingen Opdrachtgever Samenwerkende gemeenten regio Haaglanden, SVH en Provincie Zuid-Holland
Contactpersoon Esther van der Velden
Projectnummer P40790
Datum 8 juli 2021
Auteurs Wouter Schepers; Wouter.Schepers@rigo.nl; 020 522 11 41 Peter van Os Veerle Veraart
WWW.RIGO.nl I DE RUYTERKADE 112-C AMSTERDAM |POSTBUS2805
1000 CV A MST E R D AM ]T 020 522 11 11
INF0@RIG0.NL Į IBAN NL14INGB0002903851 | BICINGBNL2A IKVK 33227618 | BTW N R NL0092.84.461. B.01
Inhoud Samenvatting (in beeld)
2
1
Inleiding
4
2
Uitgangspunten en definities
6
2.1
Doelen Regio Haaglanden
6
2.2
Doelgroepvoorraad
6
2.3
Harde en zachte plannen
7
3
Regio Haaglanden
9
3.1
Ontwikkeling totale woningvoorraad
9
3.2
Doelgroepvoorraad
9
3.3
Spreiding
13
3.4
Beschikbaarheid
13
4
Conclusies en slotwoord
15
5
Gemeenten
20
5.1
Delft
20
5.1.1
Context
20
5.1.2
Bod
20
5.1.3
Verschil biedingen
23
5.2
Den Haag
24
5.2.1
Context
24
5.2.2
Bod
24
5.2.3
Verschil biedingen
27
5.3
Leidschendam-Voorburg
27
5.3.1
Context
27
5.3.2
Bod
28
5.3.3
Verschil biedingen
30
5.4
Midden-Delfland
31
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
5.4.1
Context
31
5.4.2
Bod
32
5.4.3
Verschil biedingen
34
5.5
Pijnacker-Nootdorp
35
5.5.1
Context
35
5.5.2
Bod
35
5.5.3
Verschil biedingen
38
5.6
Rijswijk
38
5.6.1
Context
38
5.6.2
Bod
39
5.6.3
Verschil biedingen
41
5.7
Wassenaar
42
5.7.1
Context
42
5.7.2
Bod
42
5.7.3
Verschil biedingen
45
5.8
Westland
46
5.8.1
Context
46
5.8.2
Bod
47
5.8.3
Verschil biedingen
49
5.9
Zoetermeer
50
5.9.1
Context
50
5.9.2
Bod
51
5.9.3
Verschil biedingen
54
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
Samenvatting (in beeld) Totale voorraad Netto ontwikkeling
65.870 Behoefte
79.430 I
75.227
Opgave
i
Doelgroepvoorraad Netto ontwikkeling •
6.420
11.550
1*1*
6.749
Opgave
Beschikbaarheid 7507o MiddenDeifland
Wassenaar
minimaal
Opgave
LeischendamVoorburg
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
PijnackerNootdorp
Westiand
Rijswijk
Zoetermeer
2
Rijswijk Leidsch.Voorburg
Haaglanden Zoetermeer 41
Gewenst 31
Wassenaar
Middenelflan
PijnackerNootdorp
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
Westland
3
1
Inleiding Eind 2019 is door de gemeenten en woningcorporaties in de regio Haaglanden in samenwer king met de provincie Zuid-Holland een traject gestart dat - met enige vertraging als gevolg van COVID-19 - medio 2021 moet leiden tot nieuwe regionale woningmarktafspraken. Deze woningmarktafspraken hebben o.a. betrekking op de totale woningbouwopgave en in het bijzonder de betaalbare voorraad daarbinnen (en de spreiding en beschikbaarheid daarvan). Dit rapport vormt - samen met de te ondertekenen woningmarktafspraken - het slotakkoord van dit traject. Nadat eerder al de behoefte en de opgave (op basis van de provinciale be hoefteraming), het bestaande beleid (stap A1 in onderstaande figuur), de restopgave met handelingsperspectieven (stap A2) en de eerste gemeentelijke biedingen(Bl) de revue zijn gepasseerd, geeft deze rapportage inzicht in de (optelsom van) de definitieve gemeentelijke biedingen die invulling moeten geven aan de vier regionaal geformuleerde doelstellingen.
Tussenproduct: Rapport Regionale Opgave
Fase A: Een goede basis Stap Al Afstemmen verwachtingen, uitvraag dPi en plancapaciteit.
Stap A2 Gesprekken met gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties.
Tussenproduct: Analyse Eerste Biedingen
GĴ1
Tussenproducten: Rapport Handelingsperspectieven en Advies Betaalbaarheid en Beschikbaarheid
Fase B: de biedingen Stap BI Eerste gemeentelijke biedingen en gesprekken hierover.
Stap B2
Eindproduct: Eindrapportage
Bestuurlijke intervisiegesprekken. Gemeenten brengen vervolgens aangescherpte biedingen uit.
Leeswijzer Voordat we in deze rapportage ingaan op de biedingen die door de negen betrokken ge meenten zijn uitgebracht, staan we in hoofdstuk twee allereerst stil bij de regionale doelen op het gebied van de woningvoorraad, de gehanteerde definities daarbij en een aantal keu zes en uitgangspunten die relevant zijn voor de gepresenteerde resultaten in deze rappor tage. Deel 1 van onze bevindingen bestaat uit de hoofdstukken drie en vier. In hoofdstuk drie schetsen we de optelsom van de negen gemeentelijke biedingen op regionaal niveau. In hoofdstuk vier leggen we het resultaat van hoofdstuk 3 langs de meetlat van de gestelde doelen: voorziet de regio in de regionale behoefte en opgave?
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
4
In deel twee van de rapportage (hoofdstuk vijf) zoomen we in op de biedingen van de ge meenten: naast de 'cijfers' komt daarbij ook de gemeentelijke context en de ontwikkelingen van het bod (in relatie tot het eerste bod) aan de orde.
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
5
2
Uitgangspunten en definities In dit hoofdstuk gaan we in op een aantal uitgangspunten en definities die relevant zijn om de gepresenteerde resultaten in de hoofdstukken 3 tot en met 5 te kunnen begrijpen. In pa ragraaf 2.1 gaan we in op de door de betrokken partijen geformuleerde regionale doelen: deze vormen de meetlat waarlangs we de (optelsom van de) gemeentelijke biedingen zullen leggen. In paragraaf 2.2. gaan we nader in op de definitie van de doelgroepvoorraad en in het bijzonder de wijze waarop is gerekend met de geplande nieuwbouw van particulieren binnen dit segment. In paragraaf 2.3. gaan we kort in op de definitie van de hardheid van woningbouwplannen zoals deze in de regio worden gehanteerd.
2.1
Doelen Regio Haaglanden Voor de nieuwe woningmarktafspraken in de regio Haaglanden zijn bij de start van het tra ject vier doelen geformuleerd: » Voldoende woningen (totale voorraad) realiseren. Voldoende betekent in dit geval voor zien in de behoefte van in totaal 65.870 extra woningen tot 2030, op basis van de Provin ciale behoefteraming uit 2019. Tijdens het traject heeft een aantal gemeenten aangege ven meer te kunnen en willen bouwen dan de becijferde behoefte. Gezien de druk op de regionale woningmarkt is deze ambitie door de regio omarmd, hetgeen heeft geleid tot een herberekening, leidend tot een opgave van in totaal 79.430 woningen extra in de pe riode tot 2030. » Voldoende woningen in de doelgroepvoorraad realiseren. Voldoende betekent in dit ge val voorzien in de behoefte van 6.420 extra woningen tot 2030, op basis van de Provinci ale behoefteraming uit 2019. Tijdens het traject heeft een aantal gemeenten aangegeven meer te kunnen en willen bouwen dan de becijferde behoefte. Gezien de druk op de regi onale woningmarkt is deze ambitie door de regio omarmd, hetgeen heeft geleid tot een herberekening, leidend tot een opgave van 11.550 woningen extra in de periode tot 2030.
Het gaat hierbij dus om de gewenste doelgroepvoorraadontwikkeling: in de wetenschap dat er door bijvoorbeeld sloop, verkoop en prijsontwikkelingen in de markt woningen voor de doelgroep zullen verdwijnen, zal de feitelijke nieuwbouw voor deze groep dus (fors) hoger moeten uitpakken om deze doelstelling te behalen. » Een meer evenwichtige spreiding van de doelgroepvoorraad in de regio. » Een meer evenwichtige spreiding van de instroom van de primaire doelgroep (huurtoeslaggerechtigden) in sociale huurwoningen, door middel van een minimum streefpercen tage (70% inclusief nieuwbouw) t.a.v. beschikbaarheid van het DAEB-aanbod voor de pri maire doelgroep.
2.2
Doelgroepvoorraad De tweede doelstelling uit paragraaf 2.1 heeft betrekking op de doelgroepvoorraad. De doelgroepvoorraad bestaat uit drie segmenten: » DAEB-woningen van toegelaten instellingen, van zowel SVH- als niet-SVH corporaties. » Particuliere huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens (C720, prijspeil 2019). » Koopwoningen met een waarde tot C180.000 (prijspeil 2019).
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
6
Voor het bereiken van de geformuleerde opgave op het gebied van de doelgroepvoorraad kunnen deze segmenten worden gezien als communicerende vaten: als in het ene segment minder wordt gerealiseerd dan beoogd, dan kan dit in het andere doelgroepvoorraadsegment worden gecompenseerd. Door de betrokken partijen is wel een ondergrens aangege ven van een minimale DAEB voorraadontwikkeling van +12.000. Gedurende het traject om te komen tot nieuwe woningmarktafspraken, is discussie ontstaan over de vraag in hoeverre door particuliere partijen te ontwikkelen doelgroepvoorraad vol waardig meegerekend dient te worden, indien er geen of beperkt voorwaarden worden ge steld aan deze partijen t.a.v. duurzame inzet van het vastgoed voor de doelgroep. Het ligt immers voor de hand dat partijen met een financiële doelstelling anders omgaan met moge lijkheden tot prijsverhoging boven de liberalisatiegrens of uitponding dan partijen met een volkshuisvestelijke doelstelling, zoals woningcorporaties. Op basis van deze discussie zijn re gionaal de volgende afspraken gemaakt: » Particuliere huur tot C720 (prijspeil 2019):
o
Woningen waarbij afgesproken is dat deze tot 15 jaar in stand worden gehouden voor de doelgroep tellen niet mee voor de doelgroepvoorraad;
o
Woningen waarbij afgesproken is dat deze tussen 15 en 25 jaar in stand worden ge houden voor de doelgroep tellen voor de helft mee voor de doelgroepvoorraad;
o
Woningen waarbij afgesproken is dat deze langer dan 25 jaar in stand worden ge houden voor de doelgroep tellen volledig mee voor de doelgroepvoorraad.
» Particuliere koop tot C180.000 (prijspeil 2019):
o
Woningen waarbij afgesproken is dat deze tot 10 jaar in stand worden gehouden voor de doelgroep tellen niet mee voor de doelgroepvoorraad;
o
Woningen waarbij afgesproken is dat deze langer dan 10 jaar in stand worden ge houden voor de doelgroep tellen volledig mee voor de doelgroepvoorraad (weerge geven in donkerblauw in de figuren in de volgende hoofdstukken).
Woningen die in de gemeentelijke biedingen niet zijn ingedeeld in één van de hierboven be noemde categorieën zijn niet meegeteld voor de doelgroepvoorraad, tenzij dit expliciet wordt vermeld. Particuliere koopwoningen in de categorie C180.000 - C194.000 zijn wel in beeld gebracht in deze rapportage, maar tellen niet mee voor de doelgroepvoorraad.
2.3
Harde en zachte plannen In de gemeentelijke biedingen wordt onderscheid gemaakt tussen harde, waarschijnlijke en onzekere plannen. De laatste twee categorieën vallen onder de zachte plannen. Bij deze drie categorieën worden de volgende definities gehanteerd: » Harde plannen: onder een hard plan worden plannen verstaan waarbij er sprake is van een omgevingsvergunning of een vastgesteld bestemmingsplan of als er bindende con tracten zijn. » Waarschijnlijke plannen: onder een waarschijnlijk plan worden plannen verstaan, waarbij een bestemmingsplan in voorbereiding is of waar er intentionele afspraken zijn gemaakt. » Onzekere plannen: dit zijn alle overige plannen.
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
7
Deel I: Regionaal beeld
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
8
3
Regio Haaglanden In dit hoofdstuk bezien we in hoeverre de negen betrokken gemeenten er naar verwach ting gezamenlijk in slagen om de vier in paragraaf 2.1. benoemde doelen te behalen.
3.1
Ontwikkeling totale woningvoorraad Op basis van de negen gemeentelijke biedingen komen er in de regio Haaglanden tot 2030 75.227 woningen bij. Dit is het saldo van 79.923 nieuwbouwwoningen minus 4.696 te slopen woningen. In figuur 3-1 is dit verdeeld naar planstatus (harde en zachte plannen). Uit de fi guur kan geconcludeerd worden dat meer dan de helft van de nieuwbouw- en sloopplannen nog een 'zachte' status heeft en dus met enige onzekerheid is omgeven. Uiteraard neemt de hardheid van de plannen toe naarmate het jaar van beoogde realisatie dichterbij komt. figuur 3-1 Bod regio Haaglanden voor de totale voorraad 2030, uitgesplitst naar harde en zachte plannen
50000
40000
44177
30000 31050 20000
10000
zacht
-10000 ■ Nieuwbouw
«Sloop ♦Saldo
Bovenop bovengenoemde aantallen zien de gemeenten in de regio Haaglanden mogelijkhe den om 12.675 extra woningen toe te voegen, mits één of meerdere (vaak stevige) belem meringen worden weggenomen. Met name de gemeenten Den Haag en Zoetermeer zien de meeste mogelijkheden tot extra toevoegingen: bij elkaar ruim 11.000 woningen. De belem meringen zitten met name in capaciteit bij gemeenten, financiële middelen en benodigde steun van Provincie Zuid-Holland omtrent bouwen buiten bebouwingsgrenzen, financiële compensatie en ondersteuning bij transformatie van bedrijventerreinen.
3.2
Doelgroepvoorraad De doelgroepvoorraad in 2030 is op basis van de negen gemeentelijke biedingen 6.749 wo ningen groter dan in de startsituatie (ABF, 2019). Dit is het gevolg van het toevoegen (vooral via nieuwbouw en sporadisch via aankoop) van 21.065 woningen aan de doelgroepvoorraad en het onttrekken van 14.316 woningen. De onttrekkingen bestaan naast sloop en verkoop vooral uit de door ABF verwachte en becijferde autonome afname van de goedkope particu liere huurwoningenvoorraad. Deze afname van woningen is in deze rapportage onder de zachte plannen meegenomen. In figuur 3-2 is dit verdeeld in harde en zachte plannen. Meer
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
9
dan de helft van de plannen (nieuwbouw èn onttrekkingen) is hierbij (nog) zacht. In tabel 3 1 is het bod uitgesplitst naar segmenten en gemeenten. figuur 3-2 Bod regio Haaglanden voor de doelgroepvoorraad 2030 in harde en zachte plannen
15000
10000 5000 0 -5000
-10000 -15000 hard ■ Toevoeging
zacht Ontrekking
4 Saldo
tabel 3-1 Bod doelgroepvoorraad naar segmenten (toevoeging en onttrekking)
DAEB
Toevoeging hard
Delft
Onttrekking
zacht
totaal
hard
zacht
totaal
500
1.925
2.425
-450
-225
-675
1.734
7.506
9.240
-861
-2.139
-3.000
Leidschendam-Voorburg
170
580
750
0
0
0
Midden-Delfland
82
9
91
0
0
0
Pijnacker-Nootdorp
816
54
870
0
0
0
Rijswijk
504
9
513
-160
-9
-169
Wassenaar
136
113
249
-86
0
-86
Westland
1.425
900
2.325
0
-300
-300
Zoetermeer
561
698
1.259
-399
-427
-826
Haaglanden
5.928
11.794
17.722
-1.956
-3.100
-5.056
Den Haag
Voorraad part.
Toevoeging
huur ^720
hard
Delft
Onttrekking
zacht
totaal
hard
zacht1
totaal
150
250
400
0
-1.600
-1.600
Den Haag
0
100
100
0
-5.750
-5.750
Leidschendam-Voorburg
0
0
0
0
-280
-280
Midden-Delfland
14
24
38
0
-30
-30
Pijnacker-Nootdorp
0
0
0
0
-30
-30
Rijswijk
0
0
0
0
-430
-430
1 Becijferde verwachte autonome afname van particuliere huur meegenomen in zachte plannen.
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
10
Wassenaar
0
14
14
0
0
0
Westland
350
0
350
0
-220
-220
Zoetermeer
0
641
641
0
-920
-920
Haaglanden
514
1.029
1.543
0
-9.260
-9.260
Voorraad koop
Toevoeging
^180.000
hard
Onttrekking
zacht
totaal
hard
zacht
totaal
Delft
50
0
50
0
0
0
Den Haag
0
0
0
0
0
0
Leidschendam-Voorburg
0
0
0
0
0
0
Midden-Delfland
0
0
0
0
0
0
Pijnacker-Nootdorp
0
0
0
0
0
0
Rijswijk
0
150
150
0
0
0
Wassenaar
0
42
42
0
0
0
Westland
150
0
0
0
0
-0
Zoetermeer2
1.408
0
1.408
0
0
0
Haaglanden
1.608
192
1.800
0
0
0
De gemeenten zien bovenop de hierboven genoemde aantallen nog mogelijkheden om 1.130 extra sociale woningen toe te voegen, mits één of meerdere belemmeringen worden weggenomen. In de biedingen is daarbij geen onderscheid gemaakt tussen segmenten. De gemeente Delft ziet de meeste mogelijkheden om extra doelgroepwoningen toe te voegen, omdat Delft een bod doet in bandbreedten. Wanneer alle handelingsperspectieven kunnen worden ingezet kunnen 825 woningen meer worden gerealiseerd dan volgens het huidige bod is ingerekend. In tabel 3-2 is de verdeling van de gemeentelijke biedingen t.a.v. de doelgroepvoorraad ge presenteerd naar segment. Door de gemaakte afspraken over de goedkope particuliere huurvoorraad en het goedkope koopsegment tellen niet alle woningen (volledig) mee voor de doelgroepvoorraad. In de tabel is te zien dat de grootste toevoeging wordt geboden in de DAEB-voorraad. Aan de andere kant zijn er veel onttrekkingen ingerekend in de particuliere huurvoorraad door de verwachte autonome afname van deze voorraad. Daarnaast zijn er plannen voor de goedkope particuliere voorraad die niet of deels meetellen voor de doel groepvoorraad, wanneer er geen of beperkt afspraken zijn gemaakt om deze voor langere tijd voor de doelgroepvoorraad te behouden.
2 Toevoeging van goedkope koopwoningen in Zoetermeer bestaat volledig uit correctie van de startvoorraad met 1.408 woningen.
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
11
tabel 3-2 Verdeling bod doelgroepvoorraad (bruto en netto) naar segment
Bod
Bod doel groep
Corporatie
Voorraad DAEB
12.666
voorraad 12.666
huur Particuliere
Voorraad part. huur ^720 ^5 jaar
419
0
huur
Voorraad part. huur ^720 15-25 jaar
1.202
601
Voorraad part. huur ^720 ^5 jaar
-8.318
-8.318
Goedkope
Voorraad koop ^180k ^0 jaar
550
0
koop
Voorraad koop ^180k ^0 jaar
1.800
1.800
331
0
8.650
6.749
Voorraad koop ^194k Totaal
Netto
In tabel 3-3 wordt de verdeling naar segment ook per gemeente getoond en vergeleken met de opgave. tabel 3-3 Bod netto toevoeging doelgroepvoorraad 2030 per segment per gemeente
Bod
Opgave DAEB
nett
DAEB
2030
203i
2030
Delft
600
1.750
-1.200
50
580
1.710
-1.600
470
Den Haag
590
6.240
-5.650
0
1.090
4.820
-5.750
2.020
Leidschendam-
470
750
-280
0
440
590
-280
130
99
91
8
0
570
560
-30
40
840
870
-30
0
1.640
1.220
-30
450
Rijswijk
64
344
-430
150
490
700
-430
220
Wassenaar
219
163
14
42
560
300
110
150
Westland
2.305
2.025
130
150
3.960
3.730
-220
450
Zoetermeer
1.562
433
-279
1.408
2.220
2.500
-920
640
Haaglanden
6.749
12.666
-7.717
1.800
11.550
16.130
-9.150
4.570
Voorburg MiddenDelfland PijnackerNootdorp
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
12
3.3
Spreiding In tabel 3-4 is het aandeel van de doelgroepvoorraad in de totale voorraad weergegeven voor de startsituatie in 2019, op basis van het Meer Evenwicht scenario (ABF, 2019) en op basis van de biedingen per gemeente en de regio als geheel. Het valt op dat de vijf gemeen ten die een beweging 'mogen' maken naar een kleiner aandeel doelgroepvoorraad, dit ook allemaal doen. Rijswijk, Delft en Zoetermeer gaan daarbij verder dan de stap die maximaal is becijferd in het Meer Evenwicht scenario. De vier gemeenten waarvan op basis van het Meer Evenwicht scenario juist een opwaartse beweging zou mogen worden verwacht, doen dit procentueel beperkt (Pijnacker-Nootdorp en Westland) of niet (Midden-Delfland blijft een gelijk aandeel houden op basis van het bod, Wassenaar zakt met ^). tabel 3-4 Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad per gemeente en regio
Aandeel
Aandeel doel
Aandeel
doelgroepvoor
groepvoorraad
doelgroepvoor
raad 2019
2030 (Meer
raad o.b.v. bie
Evenwicht sce
ding
nario) Delft
55%
48'Z
44'Z
Den Haag
56%
48'Z
50'Z
Leidschendam-Voor-
430Zo
4ľZ
4ľZ
Midden-Delfland
210Zo
270Zo
210Zo
Pijnacker-Nootdorp
20IZ
250Zo
210Zo
Rijswijk
520Zo
46'Z
430Zo
Wassenaar
310Zo
340Zo
30'Z
Westland
240Zo
30'Z
250Zo
Zoetermeer
4ľZ
39'Z
38'Z
Regio
48'Z
430Zo
430Zo
burg
3.4
Beschikbaarheid Alle gemeenten in de regio Haaglanden streven naar een minimum beschikbaarheid van 70% van de DAEB-voorraad voor de primaire doelgroep. Veel gemeenten hebben dit vastgelegd in lokale prestatieafspraken. Een aantal gemeenten zet in op een hoger aandeel toewijzin gen aan de primaire doelgroep. De meeste gemeenten die doorgaans hoger zitten dan deze 70%, geven aan dat er geen actief beleid is om het percentage neerwaarts bij te stellen.
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
13
tabel 3-5 Streefpercentages Beschikbaarheid
Streefpercentage Beschikbaarheid Delft
750Zo
Den Haag
700Zo
Leidschendam-Voorburg
850Z
Midden-Delfland
700Zo
Pijnacker-Nootdorp
700Zo
Rijswijk
800Z
Wassenaar
700Zo
Westland
700Zo
Zoetermeer
800Z
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
14
4
Conclusies Na een langdurig traject - onder andere vertraagd door de bijzondere tijden i.v.m. het coronavirus - is de regio Haaglanden, op basis van een negental gemeentelijke biedingen, hard op weg naar nieuwe regionale woningmarktafspraken. Aan het begin van dit traject zijn regi onaal een viertal doelen met elkaar gesteld. In dit hoofdstuk bezien we in hoeverre de ge stelde regionale doelen - op basis van de huidige verwachtingen - gehaald zullen gaan wor den.
Totale voorraad Het is niet overdreven om te stellen dat de negen betrokken gemeenten zich op het gebied van de totale voorraadontwikkeling van hun ambitieuze kant hebben laten zien. Al in een vroeg stadium bleek dat diverse gemeenten meer woningen wilden realiseren dan de becij ferde behoefte. In de negen biedingen komt deze ambitie dan ook tot uitdrukking: naar ver wachting van de gemeenten worden tot 2030 in de regio netto ruim 75.000 woningen toege voegd. Dat is ruim meer dan de becijferde behoefte tot 2030 (65.870) en behoorlijk in de richting van de regionaal bepaalde opgave (79.430 ) op basis van de extra ambities van een aantal gemeenten. Mits een aantal lastige knelpunten, waaronder ruimtelijke en financiële, kunnen worden overwonnen, zien de negen gemeenten nog ruimte voor mogelijk ruim 12.500 woningen ex tra, bovenop de biedingen, te realiseren vóór 2030. Daar staat tegenover dat we kunnen constateren dat meer dan de helft van de plannen voor de te realiseren woningen in de re gio nog een zachte planstatus heeft. Deels is dit logisch omdat de zichtperiode tot 2030 reikt, maar het wordt de komende jaren wél zaak om de veelal zachte plannen om te zetten in harde plannen en (vervolgens) te realiseren. Er is wat dat betreft ook weinig ruimte om als regio het gaspedaal los te laten: de woningbehoefte is zeer groot.
Doelgroepvoorraad Wat minder positief is het beeld van de doelgroepvoorraadontwikkeling. Afgezet tegen een behoefte van +6.420 en een opgave van zelfs +11.550, is de optelsom van de negen gemeen telijke biedingen, 6.749 woningen, nog wel boven de becijferde behoefte. Daarbij moet in ogenschouw worden genomen dat ruim 1.400 woningen hiervan in feite een administratieve correctie van de startvoorraad (in Zoetermeer) betreffen. Geconstateerd moet worden dat de grote inzet in het DAEB segment (nieuwbouw van ruim 17.500 woningen en een netto voorraadontwikkeling van ruim 12.000, in lijn met het convenant Gaten Dichten3) voor een deel weer verloren gaat doordat DAEB woningen worden gesloopt of verkocht en vooral doordat verwacht wordt (zie rapport ABF, 2019) dat een fors deel van de goedkope particu liere voorraad zal 'verdampen' als gevolg van woningmarktontwikkelingen (verhuurders die bijvoorbeeld kansen zien om huren te verhogen, uit te ponden, etc.). Ook de keuze van de regio om te ontwikkelen particuliere woningen - waarbij niet geborgd is dat deze langjarig beschikbaar blijven voor de doelgroep - minder of niet mee te tellen, heeft t.o.v. de eerste biedingenronde een negatief effect gehad op de voorziene doelgroepvoorraadontwikkeling.
Het achterliggende proces - met lokale partijen die elkaar opzochten rondom de gemeente lijke biedingen - heeft richting een aantal definitieve biedingen hier en daar gezorgd voor
3 convenant Gaten dichten in Haaglanden, 2017
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
15
wat meer scherpte en lokale overeenstemming, maar óók voor een lichte afname van de doelgroepvoorraadontwikkeling t.o.v. de eerste ronde biedingen. Bovenop het bovenstaande moet nog geconcludeerd worden dat het bod van bijna 6.750 ex tra doelgroepvoorraadwoningen in de periode tot 2030 nog met behoorlijk veel onzekerheid is omgeven. Bijna tweederde van de plannen met betrekking tot de doelgroepvoorraad is nog als zacht te kwalificeren. 'Meevallers', zoals de gunstiger uitgevallen goedkope koopvoorraad in Zoetermeer, kunnen de komende jaren ook weer teniet gedaan worden door 'te genvallers', mocht de afname van de particuliere voorraad juist steviger zijn dan door ABF geraamd. Met de huidige woningmarktontwikkelingen en bijbehorende prijsontwikkelingen is dat laatste zeker niet ondenkbaar. tabel 4-1 Startvoorraad, Opgave en Eindvoorraad behorend bij de eerste drie regionale doelen
Totale voorraad Start voorraad 2019
Opgave 2030
Doelgroepvoorraad Bod 2030
Start voorraad 2019
Opgave 2030
Spreiding
Bod 2030
Start voorraad 2019
Opgave 2030
Bod 2030
Delft
50.610
59.010
64.235
27.800
28.380
28.400
55/
48/
44/
Den Haag
259.260
306.770
292.133
145.440
146.520
146.030
56/
48/
50/
Leidsch.Voorburg
36.780
39.270
39.270
15.770
16.210
16.240
43/
41/
41/
MiddenDelfland
7.880
8.330
8.390
1.670
2.230
1.769
21/
27/
21/
PijnackerNootdorp
21.130
23.270
23.572
4.210
5.850
5.050
20/
25/
21/
Rijswijk
26.670
31.200
32.406
13.910
14.400
13.974
52/
46/
43/
Wassenaar
12.190
12.720
13.102
3.770
4.330
3.989
31/0
34/
30/
Westland
44.440
49.050
51.840
10.800
14.750
13.105
24/
30/
25/
Zoetermeer
56.200
64.970
65.439
23.250
25.470
24.812
41/
39/
38/
Haaglanden
515.160
594.650
590.387
246.620
258.140
253.369
480zž
430zž
430zž
Van de extra mogelijkheden die gemeenten zien om woningen toe te voegen (ruim 12.500, zie hierboven), is slechts een zeer beperkt deel (nog geen 10%) als potentiele doelgroep voorraad bestempeld. Mochten de knelpunten in deze plannen al worden overwonnen, dan levert dat per saldo dus maar een beperkt extra aantal doelgroepvoorraadwoningen op. De benodigde extra woningen op basis van de behoefteraming (+6.420 of +11.550 op basis van de regionale opgave) zijn de komende jaren nodig om nieuwe huishoudens met een la ger inkomen (de doelgroep van beleid) te huisvesten. In die zin kan op basis van de gemeen telijke biedingen gesteld worden dat in het gunstigste geval de druk op de sociale huurmarkt ongeveer gelijk zal blijven aan de huidige situatie. Bij tegenvallers, zoals bijvoorbeeld planuitval of forse prijsontwikkelingen op de woningmarkt, zal de druk op dit segment vermoe delijk verder toenemen. Spreiding T.a.v. de spreiding van de doelgroepvoorraad zijn conclusies vanuit meerdere perspectieven denkbaar. Enerzijds kan geconcludeerd worden dat zeven van de negen gemeenten in de re gio een beweging in de juiste richting maken, tegen één gemeente waarin het huidige aan-
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
16
deel sociale voorraad richting 2030 wordt geconsolideerd en één gemeente waarbij het aan deel zakt i.p.v. de beoogde stijging. Anderzijds kan geconcludeerd worden dat het boven staande weliswaar het geval is, maar dat een aantal gemeenten dat op grond van het Meer Evenwicht scenario mag dalen in aandeel doelgroepvoorraad, dit wel erg stevig doen. En dat de stapjes die gezet worden bij die gemeenten die wel een wat hoger aandeel 'sociaal' in de woningvoorraad zouden mogen hebben, procentueel beperkt of zelfs niet aanwezig zijn. De spreidingsopgave in de regio Haaglanden is er vermoedelijk wel één van de lange adem. Het gegeven dat de 'dalers' over het algemeen hard dalen, en de 'stijgers' dit beperkt doen, geeft in ieder geval een verklaring voor het 'tekort' dat ontstaat in de doelgroepvoorraad als dit wordt afgezet tegen de regionaal geformuleerde opgave (6.750 versus 11.500 extra doelgroepvoorraadwoningen). figuur 4-1 Spreidingsbeweging versus opgave regio Haaglanden
Rijswijk
Haaglanden
Leidsch.Voorburg
Zoetermeer
4396
4196
Gewenst 31
Wassenaar
Middenelflan
Pijnacker Nootdorp
Westland
N.B. In grijs de geschetste stap/beweging op basis van het ME scenario, in oranje de feitelijke stap op basis van de gemeentelijke biedingen.
Beschikbaarheid Tenslotte kan geconcludeerd worden dat alle gemeenten in de regio zich in de biedingen ge committeerd hebben aan de doelstelling t.a.v. de beschikbaarheid van DAEB-woningen voor de primaire doelgroep (minimaal 70%).
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
17
tabel 4-2 Beschikbaarheid naar startsituatie en streefpercentage
Beschikbaarheid
Streefpercentage
2018
Beschikbaarheid
Delft
79Z
75Z
Den Haag
83Z
70Z
Leidschendam-Voorburg
87Z
85Z
Midden-Delfland
790Zo
70Z
Pijnacker-Nootdorp
66Z
70Z
Rijswijk
89Z
80Z
Wassenaar
65Z
70Z
Westland
65Z
70Z
Zoetermeer
82Z
80Z
Ondanks dat gemeenten aangeven geen actief beleid hebben om percentages eventueel neerwaarts bij te stellen t.o.v. de uitgangssituatie (2018), blijft het wel van belang dit met elkaar te monitoren. De slaagkans van de primaire doelgroep zou fors achteruit gaan op het moment dat alle gemeenten zouden koersen op 70%. Uit ervaringen elders (denk bijvoor beeld aan de regio Rotterdam) weten we overigens dat het makkelijker gezegd is dan gedaan om overal de beschikbaarheidsdoelstelling ook daadwerkelijk te behalen. Andere doelstel lingen (zoals leefbaarheid bij herstructurering, rondkrijgen van projectfinanciering, etc.) kunnen haaks staan op de wens om een fors deel van het DAEB aanbod te reserveren voor de laagste inkomens. Ook dat is een reden om deze afspraak - en de uitvoering ervan - na drukkelijk te volgen.
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
18
Deel II: Gemeenten
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
19
5
Gemeenten
5.1
Delft
5.1.1 Context De gemeente Delft geeft in haar bod aan dat de huidige woningvoorraad eenzijdig van aard is. Met name veel sociale woningbouw en veel studentenhuisvesting dragen hieraan bij. De gemeente heeft daarom als doel meer differentiatie in de wijken aan te brengen door het toevoegen van woningen in het midden- en hoger segment. Daarnaast blijft er een opgave voor zowel reguliere doelgroepwoningen als studentenwoningen. Ook heeft Delft een rela tief oude sociale voorraad waarin geïnvesteerd moet worden. De gemeente ziet in deze meervoudige opgave een aantal knelpunten. Allereerste de finan ciële situatie van de gemeente Delft. De gemeente geeft aan bijdragen van provincie en Rijk nodig te hebben om alle opgaven in de gemeente invulling te geven. De gemeente is ge noodzaakt een aantal keuzes te maken als het gaat om gesubsidieerde woningbouw. Daar naast is door de beperkte financiële middelen de slagkracht bij de gemeente beperkt. Ten slotte geeft de gemeente mee dat studentenwoningen niet worden meegeteld als doel groepwoningen, terwijl er een toevoeging van ongeveer 1.650 van deze woningen gepland staat tot 2030. Zo ontstaat volgens de gemeente een enigszins vertekend beeld van de in spanningen van de gemeente om bij te dragen aan de spreidingsopgave. Delft ziet wel een aantal kansen.
De gemeente wil graag inzetten op tijdelijke woningen om de tijd te overbruggen tot meer structurele oplossingen. Daarvoor is een gebied op het ter rein van de TU Delft op het oog. Daarnaast behoren ook verdichting via hoogbouw, lagere parkeernormen en optoppen van bestaande complexen wat betreft de gemeente tot de mo gelijkheden. Beperkte capaciteit en middelen aan de zijde van de corporaties zorgt er echter voor dat zij voornamelijk willen inzetten op reguliere bouw en beperkt mogelijkheden zien in innovatieve en/of tijdelijke oplossingen. Deze worden wel als belangrijke handelingsperspectieven gezien door de gemeente Delft. Tenslotte wil de gemeente eventueel sociale plannen, die na 2030 in het woningbouwprogramma gepland staan, naar voren halen. 5.1.2 Bod Totale voorraad Op basis van het bod voegt de gemeente Delft 13.625 woningen toe aan de totale voorraad. Het bod bestaat uit 14.250 nieuwbouwwoningen en 625 te slopen woningen. In figuur 5-1 is te zien dat het grootste deel van het bod uit zachte plannen bestaat. Van de nieuwbouwplannen is 24% hard. Daarnaast ziet de gemeente bovenop het bod mogelijkheden om 750 extra woningen toe te voegen. Deze extra plannen zijn volgens de gemeente te realiseren wanneer ingezet wordt op tijdelijke woningen.
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
20
figuur 5-1 Bod gemeente Delft voor de totale voorraad 2030 in harde en zachte plannen
12000 10000
ļŞTgşa
I Nieuwbouw
zacht
extra
■ Sloop
♦ Saldo
Doelgroepvoorraad Aan de doelgroepvoorraad voegt de gemeente Delft tot 2030 netto 600 woningen toe. Het bod bestaat uit 2.875 toevoegingen en 2.275 onttrekkingen, zoals sloop, verkoop en liberali saties. Een groot deel van de plannen is zacht. Van de geplande toevoegingen valt 24% on der de harde plannen. In figuur 5-2 is het totale bod te zien en in tabel 5-1 is het bod uitge splitst naar segment figuur 5-2 Bod gemeente Delft voor de doelgroepvoorraad 2030 in harde en zachte plannen
-1000 -1500 -2000 -2500 hard ■ Toevoeging
zacht
extra
Ontrekking
♦Saldo
De gemeente licht het bod van 2.875 woningen toe op basis van bandbreedten. Wanneer de gemeente alle handelingsperspectieven in kan zetten, zoals meer verdichting via hoogbouw, inzet op tijdelijke woningen, optoppen van bestaande complexen en plannen uit het woningbouwprogramma naar voren te halen, zou de gemeente maximaal 3.700 woningen aan de doelgroepvoorraad kunnen toevoegen. Wanneer niet alle handelingsperspectieven ten volle ingezet kunnen worden, verwacht de gemeente minimaal 2.050 woningen toe te kunnen voegen.
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
21
Daarnaast zouden er volgens de gemeente mogelijkheden zijn om honderden extra wonin gen toe te voegen (niet in de figuur weergegeven). Dat zijn extra woningen bovenop het bod. Deze extra woningen zijn volgens de gemeente te realiseren, wanneer woningcorpora ties meer financiële ruimte krijgen, bijvoorbeeld door de afschaffing van de verhuurdersheffing of extra middelen en ondersteuning voor corporaties ten behoeve van de verduurzamingsopgave. tabel 5-1 Bod doelgroepvoorraad naar segment
Toevoeging DAEB-voorraad
Onttrekking 2.425
-675
Sloop
-550
Uitponding
-125
Complexgewijze verkoop
-
Liberalisatie
-
Voorraad part. huur ^720 Voorraad koop ^180k Totaal
400
-1.600
50 2.875
-2.275
In tabel 5-2 is de opbouw van het netto bod voor de doelgroepvoorraad weergegeven. In de linkerkolom zijn alle toevoegingen en onttrekkingen voor de corporatie, particuliere en koopvoorraad weergegeven. In de rechterkolom is het aantal woningen te zien die op basis van de afgesproken definities tot de doelgroepvoorraad behoren. De toevoeging wordt voor namelijk gerealiseerd in de DAEB-voorraad. Ook worden er woningen toegevoegd in de par ticuliere huurvoorraad. Echter wordt er - in lijn met de ABF prognose - ook aangenomen dat 1.600 woningen in de particuliere huurvoorraad autonoom 'verdampen'. tabel 5-2 Opbouw bod doelgroepvoorraad naar segmenten
Bod
Bod doel groep voorraad
Corporatie
Voorraad DAEB
1.750
1.750
100
0
huur Particuliere
Voorraad part. huur ^720 ^5 jaar
huur
Voorraad part. huur ^720 15-25 jaar Voorraad part. huur ^720 ^5 jaar
200
100
-1.300
-1.300
Goedkope
Voorraad koop ^180k ^0 jaar
0
0
koop
Voorraad koop ^180k ^0 jaar
50
50
Totaal
Voorraad koop ^194k
100
0
Netto
900
600
Spreiding In tabel 5-3tabel 3-4 is het aandeel van de doelgroepvoorraad in de totale voorraad weerge geven voor de startsituatie in 2019, volgens het Meer Evenwicht scenario (ABF, 2019) en op basis van de biedingen per gemeente en de regio. Met het bod zakt de doelgroepvooraad van 55% in 2019 naar 44% in 2030. Dat is een stevigere beweging dan in het Meer Evenwicht scenario becijferd (48%).
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
22
tabel 5-3 Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad
Spreiding Aandeel doelgroepvoorraad 2019
557o
Aandeel doelgroepvoorraad 2030 (Meer Evenwicht scenario)
487o
Aandeel doelgroepvoorraad o.b.v. bod
4407o
Beschikbaarheid Tenslotte heeft de gemeente Delft als jaarlijks doel minimaal 75% van het DAEB-aanbod toe te wijzen aan de primaire doelgroep. Daarbij zet de gemeente in op zo minimaal mogelijke daling ten opzichte van de stand van 2018. Dat doel is vastgelegd in lokale prestatieafspra ken. tabel 5-4 Streefpercentage beschikbaarheid
Beschikbaarheid Beschikbaarheid 2018
797o
Beschikbaarheid Doel 2030
Minimaal 70%
Beschikbaarheid Bod 2030
Minimaal 75%
5.1.3 Verschil biedingen Delft is één van de gemeenten waarbij er sprake is van significante verschillen tussen de eerste en de definitieve bieding, zoals weergegeven in tabel 5-5. Voor de totale voorraadontwikkeling is het bod verhoogd, terwijl aan de doelgroepvoorraad juist minder woningen worden toegevoegd. Het verschil voor de doelgroepvoorraad kan met name worden ver klaard door meer verwachte onttrekkingen door sloop en uitponding. Op basis van de ge maakte afspraken omtrent de particuliere huurvoorraad tellen niet alle te bouwen woningen mee voor de doelgroepvoorraad. Ook werden in de eerste bieding friendscontracten, het mogelijk maken van woningdelen, aangedragen als potentiele toevoeging van woningen. In overleg met corporaties en huurders is deze toevoeging niet meegenomen in de definitieve bieding. tabel 5-5 Opgave en eerste bieding versus definitieve bieding gemeente Delft
Opgave
Eerste
Definitieve
Verschil
bieding
bieding
biedingen
Omvang totale voorraad
59.010
62.080
64.235
Voorziene netto ontwikkeling
8.400
11.470
13.625
Omvang doelgroepvoorraad
28.380
28.825
28.400
580
1.025
600
4807o
4607o
4407o
Voorziene netto ontwikkeling
2.155
-425
Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
23
5.2
Den Haag
5.2.1 Context In de gemeente Den Haag speelt een aantal grootstedelijke vraagstukken die onder andere de leefbaarheid in wijken onder druk zetten. Het gaat onder meer om eenzijdig aanbod van kleine woningen, woningsplitsing en buy-to-let. De gemeente Den Haag heeft veel belang bij de regionale samenwerking. Den Haag benoemt een aantal doelgroepen, zoals zorgdoelgroepen en arbeidsmigranten, waarvoor ook een sterke regionale opgave en waarbij de ge meente ook afhankelijk is van de andere regiogemeenten. Voor de gemeente is het noodza kelijk dat ook andere gemeenten in de regio uitvoering geven aan de spreidingsdoelstelling. Om eenzijdig aanbod van kleine woningen te voorkomen, wordt door de gemeente minimaal ingezet op sociale koopwoningen tot C180.000. De gemeente voorziet bovendien nog een aantal knelpunten die de plancapaciteit kunnen dwarsbomen. Allereerst moet de uitplaat sing van functies met een hoge milieucategorie gerealiseerd worden, omdat deze functies beperkingen met zich meebrengen voor het realiseren van woningen op nabij liggende loca ties. Daarnaast ziet de gemeente dat woningcorporaties in de regio beperkte investeringscapaciteit hebben. Ook denkt de gemeente dat investeren in OV-maatregelen noodzakelijk is om grote gebiedsontwikkelingen te realiseren.
Tenslotte is het oplossen van de stikstofproblematiek van groot belang voor Den Haag, vanwege een aantal Natura 2000 gebieden in de omgeving. Toch ziet de gemeente ook mogelijkheden, met name vanwege het Urgentieprogramma so ciale en betaalbare woningbouw en de Woningbouwimpuls. Bovendien pleit de gemeente voor meer investeringscapaciteit voor corporaties, bijvoorbeeld door de afschaffing van de verhuurdersheffing of een ontheffing voor Haagse corporaties. Om de regionale spreidings doelstelling niet in gevaar te brengen wordt in de gemeente Den Haag echter niet gezocht naar extra mogelijkheden voor de realisatie van doelgroepvoorraad. 5.2.2 Bod Totale voorraad Op basis van het bod voegt de gemeente Den Haag 32.873 woningen toe aan de totale voor raad. Het bod bestaat uit 35.873 nieuwbouwplannen en 3.000 sloopplannen. Van alle nieuwbouwplannen bestaat 36% uit harde plannen. Daarnaast ziet de gemeente mogelijkheden om bovenop het bod ongeveer 8.500 woningen extra toe te voegen aan de woningvoorraad. Volgens de gemeente is dit alleen mogelijk wanneer een aantal grote knelpunten wordt op gelost, namelijk de uitplaatsing van functies met een hoge milieucategorie, de investerings capaciteit van corporaties, een aantal noodzakelijke infrastructuurmaatregelen, zoals inves teringen in het OV-netwerk, en het stikstofvraagstuk.
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
24
figuur 5-3 Bod gemeente Den Haag voor de totale voorraad 2030 in harde en zachte plannen
25000 20000 20851
15000 10000 5000
8500
0 -5000 zacht ■ Nieuwbouw
extra
«Sloop ♦Saldo
Doelgroepvoorraad Aan de doelgroepvoorraad voegt de gemeente Delft netto 590 woningen toe. Het bod bestaat uit 9.340 toevoegingen aan de voorraad en 8.750 onttrekkingen, zoals sloop, verkoop en liberalisaties. Een groot deel van de plannen is zacht. Van de geplande toevoegingen valt 19% onder de harde plannen. De gemeente Den Haag ziet geen mogelijkheden t.a.v. het toevoegen van extra doelgroepwoningen. In figuur 5-4 is het totale bod te zien en in tabel 5-6 is het bod uitgesplitst naar segment. figuur 5-4 Bod gemeente Den Haag voor de doelgroepvoorraad 2030 in harde en zachte plannen
10000
4000
10000 extra a Toevoeging
Ontrekking
# Saldo
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
25
tabel 5-6 Bod doelgroepvoorraad naar segmenten (toevoeging en onttrekking)
Toevoeging DAEB-voorraad
-3.000
100
-5.750
0
0
9.340
-8.750
Voorraad part. huur ^720 Voorraad koop ^180k Totaal
Onttrekking
9.240
In tabel 5-7 is de opbouw van het netto bod voor de doelgroepvoorraad weergegeven. In de linkerkolom zijn alle toevoegingen en onttrekkingen voor de corporatie, particuliere en koopvoorraad weergegeven. In de rechterkolom is het aantal woningen te zien die op basis van de afgesproken definities in de doelgroepvoorraad vallen. De toevoeging wordt voornamelijk gerealiseerd in de DAEB-voorraad. Daarnaast wordt er in lijn met de prognose van ABF - aangenomen dat 5.750 woningen in de particuliere huurvoorraad autonoom verdampen. Ook worden er woningen toegevoegd in de particuliere huurvoorraad. Echter, moet daarbij de kanttekening worden geplaatst dat het onbekend is hoe lang deze woningen in stand worden gehouden in de doelgroepvoorraad. Op basis van de gesprekken met de gemeente wordt aangenomen dat er afspraken worden gemaakt over de instandhouding van nieuwe woningen in de particuliere huurvoorraad. Wat betreft de woningen in de goedkope koopvoorraad is onbekend of hier afspraken over worden ge maakt. Daarom zijn deze 500 woningen niet meegenomen in het bod voor de doelgroep voorraad. tabel 5-7 Verdeling bod doelgroepvoorraad naar segment
Bod
Bod doel groep voorraad
Corporatie huur
Voorraad DAEB
Particuliere huur
6.240
6.240
Voorraad part. huur ^720 ^5 jaar
0
0
Voorraad part. huur ^720 15-25 jaar
0
0
Voorraad part. huur ^720 ^5 jaar Goedkope koop
Totaal
-5.650
-5.650
Voorraad koop ^180k ^0 jaar
500
0
Voorraad koop ^180k ^0 jaar
0
0
Voorraad koop ^194k
0
0
1.090
590
Netto
Spreiding In tabel 5-8 is het aandeel van de doelgroepvoorraad in de totale voorraad weergegeven voor de startsituatie in 2019, volgens het Meer Evenwicht scenario (ABF, 2019) en op basis van de biedingen per gemeente en de regio. Met het bod zakt de doelgroepvoorraad in 2030 van 56% naar 50%. Die beweging komt overeen met het Meer Evenwicht scenario. tabel 5-8 Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad
Spreiding Aandeel doelgroepvoorraad 2019
560zž
Aandeel doelgroepvoorraad 2030 (Meer Evenwicht scenario)
5007o
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
26
Aandeel doelgroepvoorraad o.b.v. bieding
5007o
Beschikbaarheid Tenslotte geeft de gemeente Den Haag aan als jaarlijks doel minimaal 70% van het DAEBaanbod toe te wijzen aan de primaire doelgroep. Daarbij geeft de gemeente aan niet te koersen op een daling naar het streefpercentage van 70%. Wel wil de gemeente indien ge wenst de toewijzing als middel gebruiken om de eenzijdigheid in een wijk te kunnen beïn vloeden. tabel 5-9 Streefpercentage beschikbaarheid
Beschikbaarheid Beschikbaarheid 2018
837o
Beschikbaarheid Doel 2030
Minimaal 70%
Beschikbaarheid Bod 2030
Minimaal 70%
5.2.3 Verschil biedingen In tabel 5-10 is het verschil tussen de eerste en definitieve bieding weergegeven. Voor de gemeente Den Haag is er een verschil in het bod voor de doelgroepvoorraad. Het verschil kan volledig worden verklaard doordat op basis van de gemaakte afspraken omtrent de goedkope koopvoorraad niet alle woningen meetellen voor de doelgroepvoorraad. Ook moet de kanttekening geplaatst worden dat de gemeente Den Haag in het definitieve bod niet toelicht of er afspraken zijn gemaakt omtrent het behouden van particuliere huur in de doelgroepvoorraad en hoe lang deze woningen in stand worden gehouden. Wanneer deze woningen niet in de doelgroepvoorraad behouden blijven, dan valt de werkelijke toevoeging 100 woningen lager uit. tabel 5-10 Opgave en eerste bieding versus definitieve bieding gemeente Den Haag
Opgave
Definitieve
Verschil
bieding
bieding
biedingen
Omvang totale voorraad
306.770
292.133
292.133
Voorziene netto ontwikkeling
47.510
32.873
32.873
Omvang doelgroepvoorraad
146.520
146.530
146.030
Voorziene netto ontwikkeling
1.090
1.090
590
48%
50%
Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad
5.3
Eerste
0
-500
50%
Leidschendam-Voorburg
5.3.1 Context De gemeente geeft in haar bod een aantal prioriteiten aan en werkt onder andere aan varia tie in woonmilieus, leefbare wijken en langer zelfstandig thuis wonen. Daarnaast ziet de ge meente toenemende problemen omtrent beschikbaarheid en betaalbaarheid.
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
27
De gemeente wil tegemoetkomen aan de regionale spreidingsdoelstelling. Echter, geeft de gemeente wel aan dat de opgave lastig te realiseren is, vanwege een tekort aan bouwloca ties binnen de gemeentegrenzen. Ook ziet de gemeente nog andere knelpunten. Zo is de projectcapaciteit binnen de gemeente beperkt en ook bij de woningcorporaties zijn er be perkte (financiële) middelen, door de verhuurdersheffing en de gestegen bouwkosten. De gemeente verwacht het e.e.a. van de Regeling Vermindering Verhuurdersheffing (RVV) en een verdere lastenverlichting voor corporaties. Toch verwacht de gemeente de woningbouwopgave, zoals ook afgesproken in het convenant Gaten Dichten4, in de regio Haaglanden te behalen door het inzetten van nieuwbouw op de huidige woningbouwlocaties. Daarbij hebben sociale koopwoningen niet de voorkeur, omdat deze volgens de gemeente niet duurzaam bijdragen aan de doelgroepvoorraad. 5.3.2 Bod Totale voorraad Op basis van het bod voegt de gemeente Leidschendam-Voorburg 2.490 woningen toe aan de totale voorraad. Het bod bestaat volledig uit nieuwbouwplannen en (dus) geen sloopplannen. In figuur 5-5 is te zien dat een groot deel van het bod uit zachte plannen bestaat. Van de nieuwbouwplannen is 32% hard.
De gemeente benoemt in het gemeentelijk bod nog geen mogelijkheden om bovenop het bod extra woningen toe te voegen, maar wijst er wel op dat het bod een afspiegeling is van het huidige woningbouwprogramma. Dit programma is continue in ontwikkeling en biedt ruimte voor nieuwe initiatieven. figuur 5-5 Bod gemeente Leidschendam-Voorburg voor de totale voorraad 2030 in harde en zachte plannen
1800 1600
1690
1400
1200 1000 800 800
600 400 200
0 .....
1
1
.....
hard i Nieuwbouw
zacht «Sloop ♦Saldo
Doelgroepvoorraad Aan de doelgroepvoorraad voegt de gemeente Leidschendam-Voorburg 470 woningen toe. Het bod bestaat in totaal uit 750 toevoegingen in de DAEB-voorraad. Daarnaast rekenen we
4 convenant Gaten dichten in Haaglanden, 2017
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
28
de door ABF verwachte autonome afname in de particuliere huurvoorraad (280 woningen) in. Een groot deel van de plannen is zacht. Van de geplande toevoegingen valt 23% onder de harde plannen. In figuur 5-6 is het totale bod te zien en in tabel 5-11 is het bod uitge splitst naar segment. figuur 5-6 Bod gemeente Leidschendam-Voorburg voor de doelgroepvoorraad 2030 in harde en zachte plannen
700 600 500 400 300 200
100 0 -100 -200 -300 -400 hard ■ Toevoeging
zacht Ontrekking
♦Saldo
tabel 5-11 Bod doelgroepvoorraad naar segmenten (toevoeging en onttrekking)
Toevoeging DAEB-voorraad
Onttrekking 750
0
Voorraad part. huur ^720
0
-280
Voorraad koop ^180k
0
0
750
-280
Totaal
In tabel 5-12 is de opbouw van het netto bod voor de doelgroepvoorraad weergegeven. In de linkerkolom zijn alle toevoegingen en onttrekkingen voor de corporatie-, particuliere- en koopvoorraad weergegeven. In de rechterkolom is het aantal woningen te zien die op basis van de afgesproken definities in de doelgroepvoorraad vallen. De toevoeging wordt gereali seerd in de DAEB-voorraad. Ook worden er woningen toegevoegd in de particuliere huur voorraad, maar wordt daarnaast - in de lijn met de prognoses van ABF -in onze analyse aan genomen dat 280 woningen in de particuliere huurvoorraad autonoom verdwijnen. tabel 5-12 Bod doelgroepvoorraad naar segmenten
Bod
Bod doel groepvoor raad
Corporatie huur
Vooraad DAEB Vooraad part. huur ^720 ^5 jaar Vooraad part. huur ^720 15-25 jaar Vooraad part. huur ^720 ^5 jaar
Goedkope koop
Vooraad koop ^180k ^0 jaar
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
750
750
0
0
0
0
-280
-280
0
0
29
Totaal
Vooraad koop ^180k ^0 jaar
0
0
Vooraad koop ^194k
0
0
470
470
Netto
Spreiding In tabel 5-13 is het aandeel van de doelgroepvoorraad in de totale voorraad weergegeven voor de startsituatie in 2019, volgens het Meer Evenwicht scenario (ABF, 2019) en op basis van de biedingen per gemeente en de regio. Met het bod zakt de doelgroepvoorraad van 43% in 2019 naar 4^ in 2030. Die beweging komt overeen met het Meer Evenwicht scena rio. tabel 5-13 Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad
Spreiding Aandeel doelgroepvoorraad 2019
430zž
Aandeel doelgroepvoorraad 2030 (Meer Evenwicht scenario)
410zž
Aandeel doelgroepvoorraad o.b.v. bieding
4107o
Beschikbaarheid Tenslotte heeft de gemeente Leidschendam-Voorburg als jaarlijks doel 85% van het DAEBaanbod toe te wijzen aan de primaire doelgroep. De gemeente verwacht geen substantiële verandering in het aandeel toewijzingen aan de primaire doelgroep ten opzichte van de stand in 2018. tabel 5-14 Streefpercentage beschikbaarheid
Beschikbaarheid Beschikbaarheid 2018
877o
Beschikbaarheid Doel 2030
Minimaal 70%
Beschikbaarheid Bod 2030
8507o
5.3.3 Verschil biedingen In tabel 5-15 is het verschil tussen de eerste en definitieve bieding weergegeven. Er is geen verschil tussen de eerste en de definitieve bieding van de gemeente Leidschendam-Voor burg, omdat er geen herziening op het eerste bod is uitgebracht.
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
30
tabel 5-15 Opgave en eerste bieding versus definitieve bieding gemeente Leidschendam-Voorburg
Opgave Omvang totale voorraad
Verschil
bieding
biedingen
39.270
39.270
39.270
Voorziene netto ontwikkeling
2.490
2.490
2.490
Omvang doelgroepvoorraad
16.210
16.240
16.240
440
470
470
4^
4^
4107o
Voorziene netto ontwikkeling Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad
5.4
Definitieve
0
0
Midden-Delfland
5.4.1 Context Midden-Delfland spreekt in haar bod van een aantal thema's die een rol spelen in het woningbouwprogramma van de gemeente. In een aantal dorpen is er sprake van een sterke mate van vergrijzing. Om de leefbaarheid en vitaliteit te versterken wordt ingezet op door stroming en een evenwichtig aanbod op de woningmarkt. Daarnaast wil de gemeente het landschappelijk belang van Midden-Delfland behouden, omdat het een belangrijk onderdeel is van de identiteit van de gemeente. Bovendien levert de gemeente Midden-Delfland ook een regionale bijdrage op het vlak van het aanbod van bedrijventerreinen. Op zoek naar lo caties voor woningbouw, vaak op huidige bedrijventerreinen, moet goed nagedacht worden over eventuele compensatie elders. Met name de laatste twee kenmerken vormen ook knelpunten. De gemeente geeft aan dat de mogelijkheden voor woningbouw in de gemeente beperkt zijn. Bovendien moet er voor transformatie van bedrijventerreinen nieuw beleid worden geformuleerd en met de provin cie gesproken worden over compensatie. Het onteigenen van bedrijven brengt bovendien nog extra kosten met zich mee. Daarom moet er een keuze gemaakt worden welke doelgroe pen te bedienen. De gemeente vindt gezinnen de belangrijkste doelgroep en probeert ook doorstroming te organiseren van empty-nesters.
De gemeente vindt het ook belangrijk dat de woningvoorraad een goede afspiegeling is van de bevolking en dat er aanbod is voor ver schillende inkomensgroepen. Om het toevoegen van doelgroepwoningen te stimuleren, en de doelstelling van 30% sociaal in nieuwbouwplannen te halen, heeft de gemeente al enige tijd een Fonds Sociale Woning bouw. Wanneer in kleine bouwprojecten tot 10 woningen 30% sociale woningbouw niet haalbaar is, moet dit door de ontwikkelende partij worden afgekocht, zodat het op een an dere locatie kan worden gecompenseerd. Naast het toevoegen van doelgroep woningen ziet de gemeente ook met name kansen in het behoud van de bestaande doelgroepvoorraad. De gemeente maakt afspraken met o.a. de lokale woningcorporatie.
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
31
5.4.2 Bod Totale voorraad Op basis van het bod voegt de gemeente Midden-Delfland 510 woningen toe aan de totale voorraad. Het bod bestaat volledig uit nieuwbouwplannen en (dus) geen sloopplannen. In figuur 5-7 is te zien dat het grootste deel van het bod uit harde plannen bestaat, namelijk voor 88%. Daarnaast ziet de gemeente mogelijkheden om bovenop het bod onder voorwaar den 300 extra woningen toe te voegen. De gemeente denkt dat bij meer financiële en be leidsmatige ruimte, met name omtrent de compensatie voor bouwlocaties op bedrijventer reinen, een deel van de plannen voor de periode na 2030 versneld zouden kunnen worden uitgevoerd. figuur 5-7 Bod gemeente Midden-Delfland voor de totale voorraad 2030 in harde en zachte plannen
extra ■ Nieuwbouw
«Sloop ♦Saldo
Doelgroepvoorraad Op basis van het bod voegt de gemeente Midden-Delfland 160 woningen toe aan de doel groepvoorraad. Echter, tellen de toevoegingen per segment op tot een netto bod van 129 woningen voor de doelgroepvoorraad. Daarnaast wordt de door ABF becijferde autonome afname van 30 particuliere huurwoningen niet overgenomen, maar zijn er geen handelingsperspectieven beschreven om deze woningen in de doelgroepvoorraad te behouden. We gaan in deze analyses daarom uit van een afname van 30 particuliere huurwoningen. Op ba sis van deze aannames voegt de gemeente Midden-Delfland 99 woningen toe aan de doel groepvoorraad (129 nieuwbouw minus 30 'verdamping' goedkope particuliere huur). Van de nieuwbouw is 74% als hard te bestempelen. In figuur 5-8 is het totale bod te zien en in tabel 5-16 is het bod uitgesplitst naar segment. Daarnaast zou volgens de gemeente ongeveer 15% van de 300 extra toe te voegen woningen bovenop het bod, zoals hierboven beschreven, worden toegevoegd aan de DAEB-voorraad. Dat staat gelijk aan 45 woningen. Ook worden daarvan 45 woningen toegevoegd aan de goedkope koopvoorraad tot C194.000.
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
32
figuur 5-8 Bod gemeente Midden-Delfland voor de doelgroepvoorraad 2030 in harde en zachte plannen
120
3 20 40 hard ■ Toevoeging
zacht
extra
Ontrekking
♦Saldo
tabel 5-16 Bod doelgroepvoorraad naar segmenten (toevoeging en onttrekking)
Toevoeging
Onttrekking
DAEB-voorraad
91
0
Voorraad part. huur ^720
38
-30
0
0
129
-30
Voorraad koop ^180k Totaal
In tabel 5-17 is de opbouw van het netto bod voor de doelgroepvoorraad weergegeven. In de linkerkolom zijn alle toevoegingen en onttrekkingen voor de corporatie-, particuliere- en koopvoorraad weergegeven. In de rechterkolom is het aantal woningen te zien die op basis van de afgesproken definities in de doelgroepvoorraad vallen. De toevoeging wordt voorna melijk gerealiseerd in de DAEB-voorraad. Ook worden er woningen toegevoegd in de parti culiere huurvoorraad, maar deze gaan deels 'verloren' door de verwachte autonome afname van goedkope particuliere huurwoningen. tabel 5-17 Bod doelgroepvoorraad naar segmenten
Bod
Bod doel groepvoor raad
Corporatie huur
Vooraad DAEB
91
91
Particuliere huur
Vooraad part. huur ^720 ^5 jaar
0
0
Vooraad part. huur ^720 15-25 jaar
0
0
Vooraad part. huur ^720 ^5 jaar
8
8
Vooraad koop ^180k ^0 jaar
0
0
Vooraad koop ^180k ^0 jaar
0
0
Vooraad koop ^194k
0
0
99
99
Goedkope koop
Totaal
Netto
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
33
Spreiding In tabel 5-18 is het aandeel van de doelgroepvoorraad in de totale voorraad weergegeven voor de startsituatie in 2019, volgens het Meer Evenwicht scenario (ABF, 2019) en op basis van de biedingen per gemeente en de regio. Met het bod blijft de doelgroepvoorraad gelijk aan de stand in 2019. tabel 5-18 Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad
Spreiding Aandeel doelgroepvoorraad 2019
217o
Aandeel doelgroepvoorraad 2030 (Meer Evenwicht scenario)
277o
Aandeel doelgroepvoorraad o.b.v. bieding
2107o
Beschikbaarheid Tenslotte heeft de gemeente Midden-Delfland als jaarlijks doel minimaal 70% van het DAEBaanbod toe te wijzen aan de primaire doelgroep. Daarbij geeft de gemeente aan niet als doel te hebben het percentage ten opzichte van de uitgangspositie in 2018 te verlagen. tabel 5-19 Streefpercentage beschikbaarheid
Beschikbaarheid Beschikbaarheid 2018
797o
Beschikbaarheid Doel 2030
Minimaal 70%
Beschikbaarheid Bod 2030
Minimaal 70%
5.4.3 Verschil biedingen Er is een klein verschil te zien ten opzichte van de eerste bieding, zoals weergegeven in ta bel 5-20. Voor de totale voorraad blijft het bod gelijk, terwijl aan de doelgroepvoorraad minder woningen worden toegevoegd. Het verschil voor de doelgroepvoorraad kan volledig worden verklaard een kleine aanpassing in het aantal geplande DAEB-woningen en door het meenemen van de verwachte autonome afname van de particuliere huurvoorraad. tabel 5-20 Opgave en eerste bieding versus definitieve bieding gemeente Midden-Delfland
Opgave
Eerste
Definitieve
Verschil
bieding
bieding
biedingen
8.330
8.390
8.390
Voorziene netto ontwikkeling
450
510
510
Omvang doelgroepvoorraad
2.230
1.790
1.769
Voorziene netto ontwikkeling
570
120
99
2707o
2107o
2107o
Omvang totale voorraad
0
-21
Aandeel doelgroepvoorraad in totale voorraad
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
34
5.5
Pijnacker-Nootdorp
5.5.1 Context Pijnacker-Nootdorp kenmerkt zich door een landelijk woonmilieu, omringd door een stede lijke omgeving. De gemeente hecht waarde aan deze combinatie. De gemeente verwacht meer behoefte aan appartementen en kleinere woningen door de vergrijzing van de bevol king en een toenemende vraag van jonge starters. De woningbouwcorporaties geven aan dat er wel capaciteit is voor meer doelgroepwoningen, maar de gemeente ziet in de huidige plancapaciteit deze mogelijkheden niet. Er wordt voor toekomstige plannen ook buiten de bebouwingsgrenzen gekeken. Deze locaties hebben vaak nog geen woonbestemming, dus daarvoor is medewerking van de Provincie nodig. Bou wen in natuurgebieden, zoals de Zuidpolder langs de N470, is voor de gemeente geen optie. In de gemeente zijn belangrijke stappen ondernomen in het behoud van het Habion bezit en overname van het Vestia bezit door Staedion. Daarnaast zet de gemeente zich in voor een hoger aandeel sociaal in nieuwbouw. Er is vastgesteld dat bij ieder nieuwbouwproject mini maal 30% voor de doelgroepvoorraad bestemd is. Daarnaast wil de gemeente de woningen voor de doelgroep langer behouden. In dat verband is het aandeel sociale koop omlaag ge bracht. Daarnaast ziet de gemeente ook kansen in het verdichten via hoogbouw (bijvoor beeld nabij OV knooppunten), vanwege de verwachte behoefte aan meergezinswoningen.
Ook probeert de gemeente waar mogelijk, maatwerk toe te passen m.b.t. parkeernomen. Hierbij wordt gekeken naar de locatie en de doelgroep. 5.5.2 Bod Totale voorraad Op basis van het bod voegt de gemeente Pijnacker-Nootdorp 2.442 woningen toe aan de to tale voorraad. Het bod bestaat volledig uit nieuwbouwplannen (geen sloopplannen). In fi guur 5-9 is te zien dat het grootste deel van het bod uit harde plannen bestaat, namelijk ruim 90%.
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
35
figuur 5-9 Bod gemeente Pijnacker-Nootdorp voor de totale voorraad 2030 in harde en zachte plannen
2500
2262
2000
1500
1000
500
________
0
m
Nieuwbouw
Doelgroepvoorraad Aan de doelgroepvoorraad voegt de gemeente Pijnacker-Nootdorp 840 toe5. De plannen bestaan uit 870 toevoegingen en 30 onttrekkingen. Het gaat bij de onttrekkingen om de door ABF verwachte autonome afname in de particuliere huurvoorraad. Van de geplande toevoegingen kan 94% als hard worden bestempeld. In figuur 5-10 is het totale bod te zien en in tabel 5-21 is het bod uitgesplitst naar segment. figuur 5-10 Bod gemeente Pijnacker-Nootdorp voor de doelgroepvoorraad 2030 in harde en zachte plannen
900
816
800 700 600 500 400 300 200 24
100 0 -100 hard ■ Toevoeging
zacht Ontrekking
♦Saldo
5 Onderdeel van dit bod is ook een beperkte administratieve correctie van de startvoorraad.
Rapport Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden
36
tabel 5-21 Bod doelgroepvoorraad naar segmenten (toevoeging en onttrekking)
Toevoeging
Onttrekking
870
0
Nieuwbouw
570
-
Correctie startvoorraad
81
-
Behoud/overname
DAEB-voorraad
219
-
Voorraad part. huur ^720
0
-30
Voorraad koop ^180k
0
0
870
-30
Totaal
In tabel 5-22 is de opbouw van het netto bod voor de doelgroepvoorraad weergegeven. In de linkerkolom zijn alle toevoegingen en onttrekkingen voor de corporatie-, particuliere- en koopvoorraad weergegeven. In de rechterkolom is het aantal woningen te zien die op basis van de afgesproken definities in de doelgroepvoorraad vallen. Alle toevoegingen worden gerealiseerd in de DAEB-voorraad. De onttrekkingen vinden volledig plaats in de particuliere huurvoorraad. Het gaat daarbij om de verwachte autonome afnmame in de particuliere huurvoorraad. tabel 5-22 Bod doelgroepvoorraad naar segmenten