Memo wethouder Goudswaard over uitleg inzake Waterman uitvoering amendement

Memo AA N

:

VAN

: Wethouder A. Goudswaard

D AT UM BETREFT

de leden van de commissie MO

: 16 oktober 2024 :

Uitleg inzake Waterman uitvoering amendement

Aanleiding De gemeenteraad heeft tijdens de raadsvergadering van 22 maart 2023 het amendement ‘voorstel t o t b e s l u i t v o r mi n g o v e r d e t o e k o ms t v a n z w e mb a d d e W a t e r ma n ’ a a n g e n o m e n . O p 4 s e p t e m b e r heb ik u naar aanleiding van dit amendement geïnformeerd over de financiële effecten van het r e c h t v a n e r f p a c h t v a n z we m b a d d e W a t e r m a n . I n d e c o m m i s s i e M O z i j n v e r v o l g e n s v r a g e n g e s t e l d o v e r d e r e k e n s y s t e m a t i e k . I n d i t m e m o wo r d t u g e ï n f o r m e e r d o v e r d e r e k e n s y s t e m a t i e k e n mogelijke alternatieven. Recht van Erfpacht Bepaling dienst of levering D e v e s t i g i n g v a n e e n r e c h t v a n e r f p a c h t wo r d t v o o r d e b t w a a n g e m e r k t a l s e e n l e v e r i n g , t e n z i j h e t totaal van de vergoeding/canon + btw lager is dan de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak waarop het recht betrekking heeft. O . b . v . d e w e t t e l i j k e r e g e l i n g i s d e wa a r d e v a n d e z e c a n o n ( i n c l u s i e f b t w ) € 1 . 6 3 5 . 8 9 5 . D e w a a r d e in het economische verkeer is de kostprijs plus btw van de onroerende zaak indien een onafhankelijke derde deze onroerende zaak zou realiseren op het tijdstip van de vestiging van het recht van erfpacht.

De waarde in het economische verkeer is via een taxatierapport bepaald op € 2.960.000. N u d e w a a r d e v a n d e c a n o n ( € 1 . 6 3 5 . 8 9 5 ) l a g e r i s d a n d e wa a r d e i n h e t e c o n o m i s c h e v e r k e e r ( € 2 . 9 6 0 . 0 0 0 ) , i s v o o r d e b t w s p r a k e v a n e e n d i e n s t . C o n c r e e t b e t e k e n t d i t d a t z we m b a d d e Waterman overdrachtsbelasting verschuldigd is. Rekensystematiek D e w a a r d e v a n d e g r o n d b e d r a a g t € 7 0 5 . 0 0 0 . V e r v o l g e n s wo r d t d e w a a r d e i n h e t e c o n o m i s c h e verkeer ad € 2.960.000 verminderd met de waarde van de grond ad € 705.000, dat resulteert in e e n wa a r d e v a n h e t e r f p a c h t r e c h t a d € 2 . 2 5 5 . 0 0 0 . De waarde voor de overdrachtsbelasting bij het vestigen van een recht van erfpacht is vervolgens € 2 . 2 5 5 . 0 0 0 p l u s € 1 . 3 5 1 . 9 8 0 ( = d e g e k a p i t a l i s e e r d e w a a r d e v a n d e c a n o n ) = € 3 . 6 0 6 . 9 8 0 . De z e waarde is hoger dan de waarde in het economische verkeer ad € 2.960.000. De maatstaf van heffing (dit is het bedrag waarover de overdrachtsbelasting mag worden geheven) mag niet hoger z i j n d a n d e w a a r d e i n h e t e c o n o m i s c h e v e r k e e r .

Di t b e t e k e n t p e r s a l d o d a t o v e r d r a c h t s b e l a s t i n g wordt geheven van 10,4% * € 2.960.000 = € 307.840. Conclusie

IBABS 004

O p b a s i s v a n d e f i s c a l e r e k e n s y s t e m a t i e k z a l S t i c h t i n g W a t e r m a n Na t u u r l i j k ! b i j h e t v e s t i g e n v a n een recht van erfpacht €307.840,- aan overdrachtsbelasting moeten betalen.

24-0144914 1

Memo De grondwaarde en waarde in het economische verkeer zijn door een externe partij bepaald door middel van een taxatie. Recht van opstal Als alternatief zijn de financiële effecten bij het vestigen van een recht van opstal berekend. Hiervoor geldt de navolgende berekening: Uitgaande van een retributie van € 5.825, is de waarde van het opstalrecht + de waarde van de retributie in totaal € 2.331.016. Dit bedrag is lager dan de waarde in het economische verkeer ad € 2 . 9 6 0 . 0 0 0 . U i t g a n g s p u n t i s v e r v o l g e n s h e t l a g e r e b e d r a g . De v e r s c h u l d i g d e overdrachtsbelasting bij het vestigen van een recht van opstal wordt dan 10,4% * € 2.331.016 = € 242.425. Huurovereenkomst Tijdens de frequente bestuurlijke overleggen met het bestuur van stichting de Waterman Natuurlijk! is de consequentie van het vestigen van zakelijke rechten besproken. De verschuldigde overdrachtsbelasting is een struikelblok voor de stichting. Vanuit de stichting is de vraag gesteld of een nieuw te vestigen huurovereenkomst voor 10 jaar of langer een mogelijke oplossing biedt. Een huurovereenkomst gaat echter in tegen de geest van het amendement.

Bij een huurovereenkomst wordt het eigendom door de gemeente (verhuurder) in gebruik gegeven aan s t i c h t i n g D e W a t e r m a n N a t u u r l i j k ! ( h u u r d e r ) , e n g e l d e n e r v o o r b e i d e p a r t i j e n re c h t e n e n p l i c h t e n . Beheer en onderhoud Om te komen tot uniformiteit wordt bij het afsluiten van een huurovereenkomst standaard het ROZ-model gebruikt met bijhorende demarcatie voor de huurder en verhuurder. Om in de geest van het amendement te handelen kan hiervan worden afgeweken. In dat geval komt het beheer en onderhoud volledig voor rekening van stichting de Waterman Natuurlijk!. D e z e k o s t e n z i j n o n d e r d e e l v a n d e b u s i n e s s c a s e v a n s t i c h t i n g d e W a t e r m a n Na t u u r l i j k ! . N a oplevering zal een nieuw MJOP (meerjarenonderhoudsplan) worden opgesteld. De uitkomsten hiervan zal in de businesscase worden meegenomen. U zult hier nader over worden geïnformeerd. Huursom Bij het afsluiten van een huurovereenkomst is stichting de Waterman Natuurlijk! verplicht tot het leveren van een tegenprestatie, in dit geval het betalen van huur. Omdat de Wet Markt en Overheid gemeenten verplicht om oneerlijke concurrentie door de overheid te voorkomen als zij e c o n o m i s c h e a c t i v i t e i t e n u i t v o e r t , m o e t d e h u u r p r i j s k o s t p r i j s d e k k e n d z i j n .

He t a f wi j k e n v a n h e t standaard ROZ-model heeft ook effect op de berekening van de kostprijsdekkende huur. Omdat minder integrale kosten doorbelast hoeven te worden zal de kostprijsdekkende huur lager uitvallen. Om echter zeker te zijn of een nieuw te vestigen huurovereenkomst voor stichting de Waterman Natuurlijk! mogelijk is zal een juridische en financieel analyse uitgevoerd moeten worden. Hierbij z a l o o k n a d e r wo r d e n o n d e r z o c h t o f h e t D i d a m - a r r e s t n o g a a n v u l l e n d e e i s e n s t e l t . Vervolg Zoals in de commissie MO besproken zal een alternatief voorstel aan de gemeenteraad worden a a n g e b o d e n . D i t z a l n a a r v e r wa c h t i n g i n j a n u a r i 2 0 2 5 p l a a t s v i n d e n . 24-0144914 2