bijlagen bij toelichting BP Wilgenbuurt
Tekst van het document
Ontwikkelvisie en Beeldkwaliteitkader
Lier | Molen | Sloot
Ontwikkelvisie en Beeldkwaliteitkader Projectnummer 3111 versie 1.6 28 maart 2018
Lier | Molen | Sloot
Inhoudsopgave 1. Inleiding
7
3. Ontwikkelkansen en kernwaarden
29
Opgave
7
Ontwikkelkansen Tuindersleven
29
Plangebied
7
Kernwaarden Tuindersleven
30
Participatie-traject
9
Uitgangspunten
10
4. Ruimtelijk casco
35
Product en Proces
11
Concept
35
Leeswijzer
11
Ruimtelijk beeld
37
Ruimtelijke thema’s
47
2. Analyse
13
Historie de Lier
13
5. Beeldkwaliteitkader
59
Sociale verbondenheid
13
Drie woonsferen
59
Historie van de locatie
15
Vlasbuurt
61
Bereikbaarheid en ontsluiting
17
Wilgenbuurt
63
Waterstructuur
18
Havenbuurt
65
Groenstructuur
19
De Tuinen
67
Bestaande bebouwing
20
Bestemmingsplan en milieucontouren
21
Woningmarkt
21
SWOT
27
< Tuindersleven in beeld Huidige situatie aan de Laan van Adrichem
M ol Ra
-O ot
cé
slo
tr a
en
nd
t
m
g we
er
os
Li ol
M
en
ol en slo -O ot os t
6
On t w ikkelvisie e n Be e ldkwalite itkade r Lie r |Molen|Sloot
Inleiding Opgave
BPD heeft aan SVP Architectuur en Stedenbouw
Aan de oostzijde van de Lier is al jaren ruimte ge-
gevraagd om een ontwikkelvisie en beeldkwali-
reserveerd voor een grote uitbreidingslocatie. De
teitkader voor de nieuwe wijk op te stellen. De
veroudere kassencomplexen zullen in de toekomst
planvorming voor het gebied is in een intensief par-
ruimte maken voor een aantrekkelijk nieuw woon-
ticipatieproces met diverse informatie- en klankbor-
gebied van circa 800 woningen. Begin 2000 is de
davonden met de stakeholders, zoals omwonenden,
eerste woningbouw, Molensloot-West met apparte-
deelnemers denktank Randweg, ondernemers uit de
menten en grondgebonden woningen, gerealiseerd.
Lier en geinteresseerden voor de planontwikkeling,
Dit was de eerste fase van de oorspronkelijke visie
tot stand gekomen.
1
voor dit gebied dat uitgaat van een ruim carré. Er is echter nooit een vervolg gegeven op de uitwerking
De ontwikkelvisie geeft op het niveau van de hoofd-
van dit plan, doordat door de economische crisis
structuur van een gebied richting aan ruimtelijke en
de woningbouw stagneerde en er ook meer ruimte
functionele indelingen, verbindingen, aan- en ont-
gevraagd werd voor participatie trajecten in planvor-
sluitingen, overgangen, verschijningsvormen, typo-
ming in plaats van blauwdrukplannen van boven af.
logieën, profielen, technische oplossingen, aantallen
De laatste jaren zijn nog kleinschalige ontwikkelin-
en maatvoeringen. Deze grootheden kunnen in de
gen gerealiseerd, ten westen van de Vreeburchlaan
stedenbouwkundige uitwerkingen per deelgebied in
is bijvoorbeeld de Hof van Vreeburch gebouwd. Ook
voorkomende gevallen onderhevig zijn aan aanpas-
is inmiddels door de gemeente een definitief ont-
singen voor zover deze niet in de Samenwerkings-
werp opgesteld voor de nieuwe oostelijke Randweg
overeenkomst anderszins zijn vastgelegd.
die naar verwachting in 2018 en 2019 gerealiseerd
^ Voormalig plan: carré-opzet < Locatie in de context
zal worden. Na deze losse ontwikkelingen is er be-
Plangebied
hoefte aan een nieuwe visie voor het gebied met
De te ontwikkelen locatie bestaat uit twee delen:
samenhang en kwaliteit.
Liermolen en Molensloot-Oost (zie plankaart) en ligt aan de oostzijde van de Lier in de oude Lierpolder. Het gebied sluit aan op de bestaande dorpsrand en O ntwikkelvisie en Beeldkwaliteitkader Lier|Molen|Sloot
7
Tuindersdorp 10
10
10
10 50
10
10
50
10
10 10
10 10
10
50
10
10
10
Waterrijk 30
30
30
30
30
^ Drie scenario’s gebruikt in het participatietraject
8
On t w ikkelvisie e n Be e ldkwalite itkade r Lie r |Molen|Sloot
Tuin van de Lier
enkele uitbreidingen. Aan de zuidzijde grenst het plangebied aan de Lee en bedrijventerrein. De Blakervaart met de toekomstige oostelijke Randweg en ecologische zone vormt de begrenzing aan de oostzijde. Achter deze vaart strekt zich het kassengebied uit, net als aan de noordzijde van het plangebied, aan de overzijde van de Veilingweg. Het gebied zelf is een voormalig kassengebied met enkele bedrijfswoningen aan de Vreeburchlaan en Laan van Adrichem. Vanaf het centrum doorkruist het water van de Molensloot het gebied in oostelijk richting. De oorspronkelijke visie voor dit gebied gaat uit van een carré. Dit was een van bovenaf bepaald masterplan, waarbij de betrokkenheid van burgers en omwonenden minimaal was. Nu is door een uitgebreid participatietraject aangesloten op de wensen van de Lier en meer rekening gehouden met de landschappelijke onderlegger en een goede aansluiting gezocht op bestaande ontwikkelingen van groen, water en ecologische structuren in de omgeving. Participatie-traject Het participatieproces is in september 2016 gestart met een informatieavond voor alle omwonenden en belangstellenden. Tijdens deze avond is het proces toegelicht, zijn de belangrijkste uitgangspunten getoond en is een oproep gedaan voor de de klankbordgroep. Op de eerste klankbordavond heeft SVP de eerste ruimtelijke analyses en uitgangspunten toegelicht.
Aan de hand van de thema’s water, groen, parkeren, duurzaamheid en architectuur zijn we vervolgens aan de slag gegaan. Wat vinden we passen bij de Lier? Wat zijn knelpunten bij de ontwikkeling? Vervolgens is samen gewerkt aan verschillende scenario’s voor het gebied. ‘Tuindersdorp’, ‘Waterrijk’ en ‘Tuin van de Lier’ hebben we op de tweede klankbordgroep intensief met elkaar besproken. SVP heeft de resultaten uitgewerkt en besproken met BPD en de gemeente, om vervolgens te komen tot een definitieve denkrichting: ‘Tuindersleven’! Dit scenario vormt de basis voor de ontwikkelvisie. Het concept is vastgelegd in een krachtig raamwerk waarbij de belangrijkste profielen van een vaste maatvoering voorzien en de woonvelden daartussen later nog vrij invulbaar zijn. Op de laatste
Werksessies tijdens de klankbordgroepavonden
klankbordavond is het uitgewerkte model ‘Tuindersleven’ gepresenteerd. De
•
De hoofdstructuur van De Lier bestaat uit lange in oost-west richting lo-
klankbordgroep was enthousiast over zowel het eindresultaat als het hele
pende watergangen en wegen. Deze lijnen moeten versterkt worden door
proces. Van alle avonden is een verslag gemaakt en verstuurd naar de leden
beiden te combineren met groen.
van de klankbordgroep.
•
De waterstructuur versterken door het aanleggen van waterbergingen
op strategische locaties in de polder om water gefaseerd vast te houden en Uitgangspunten
het aanleggen cq verbreden van watergangen om de afvoercapaciteit rich-
Er zijn een aantal documenten die het kader vormen voor de planvorming. Aller-
ting de boezem te verbeteren.
eerst de ‘Uitgangspunten ROK De Lier (vastgesteld, juli 2009). Daarnaast is speci-
•
De doorgaande waterstructuur van boezemwatergangen en sloten zal ge-
fike voor de ontwikkeling van Liermolen Molensloot-Oost een startnotitie `Rand-
bruikt kunnen worden als ruggengraat om een doorgaand blauw-groen net-
voorwaarden- en uitgangspuntennota 2-9-2016´ opgesteld, waarin de ontwikkel-
werk te creëren en groengebieden aan elkaar te koppelen.
uitgangspunten staan. Tijdens het planproces zijn verder de normen voor groen en
•
spelen aangescherpt. Hieronder volgt een samenvatting van de uitgangspunten die van invloed zijn op Liermolen en Molensloot-Oost.
Bij bouwplannen aan de Lee zullen publieksaantrekkelijke en -toegankelijke (groene) ruimtes gemaakt moeten worden.
•
Het weinige en versnipperde groen binnen en buiten de kern met elkaar verbinden via de wegen- en waterstructuur. De Sportlaan en Molensloot zijn
Uitgangspunten ROK De Lier
twee gebieden waarin in belangrijke mate water en groen kan worden toege-
•
Wijken zijn opgebouwd uit kleine herkenbare buurten tot ongeveer 200 wo-
voegd met een structurele kwantitatieve én kwalitatieve verbetering.
•
Betere verbindingen naar buiten toe voor langzaam verkeer
een herkenbare profilering, de plaatsing van voorzieningen en hogere en/of
•
Groene recreatieve verbindingen naar de groene gebieden in de omgeving te
markantere bebouwing
•
De nieuwe buurten moeten aansluiten op de kleinschaligheid en de herken-
ningen per buurt. Deze kleinschaligheid geeft de buurten een dorpse sfeer.
maken. Van belang is verblijfsplekken te maken aan die routes.
•
•
De belangrijkste wegen dienen beter herkenbaar te worden gemaakt door
Er zal in De Lier vooral gebouwd moeten worden voor jonge gezinnen. De categorie middelduur sluit daar het beste op aan
baarheid van de bestaande buurten, zowel qua buurtopzet als ligging. De
•
buurten moeten via groen en water in elkaar over gaan.
Randvoorwaarden- en uitgangspuntennota 2-9-2016
De doorsnee bebouwingshoogte van woningen is 2 lagen met kap. Om als
•
800 woningen in Liermolen, waarvan 170 appartementen.
‘hoog gebouw’ of stedenbouwkundig accent te fungeren zal een gebouw
•
Aansluiten bij recente ontwikkelingen en inpassen van bestaande kavels
minstens 2x hoger moeten zijn dan de omringende bebouwing. In De Lier •
de buurtstructuur is hogere bebouwing mogelijk, als accentuering van de
•
diverse buurten. 10
en wegen.
is dat bij 5 lagen en hoger. Met name bij de entrees van de wijk en binnen
On t w ikkelvisie e n Be e ldkwalite itkade r Lie r |Molen|Sloot
Voldoen aan PVS openbare ruimte van de gemeente Westland. Westlands verkeers- en vervoersplan met parkeernorm ‘rest bebouwde kom’ als uitgangspunt voor parkeernormen.
•
Zoveel mogelijk aansluiten bij de programmaverdeling zoals vastgesteld
a.g.v. deficit Hof van Vreeburch (570 m2; praktisch 150 + 500 m2) .
in woonvisie Westland.
•
Geen dubbelfunctie/telling met groen.
•
Gevarieerd programma: 20% sociale huur, 6% sociale koop, 9% bereikbare
•
Extra groen a.g.v. tekort Hof van Vreeburch is op basis van 35m2 per woning
koop, 20% middeldure koop, 45% dure koop.
minus reeds gerealiseerde is dat: 2565 m2; gemeente is bereid het verlies te
•
Gevarieerd woningbouwprogramma.
compenseren
•
Eigen identiteit van de wijk.
•
Herkenbare buurtjes.
Product en proces
•
Maken van groene pleintjes in woonbuurten.
De ontwikkelvisie is het richtinggevende document waarin de voorgestane ruim-
•
Goede aansluiting op groen-blauwe structuren in de nabijheid van het
telijke casco van “Liermolen en Molensloot-Oost” wordt vastgesteld. Het beschre-
plangebied.
ven beeldkwaliteitkader geeft een beeld van de voorgestane verschijningsvorm
•
Aansluiting op regionaal fietsnetwerk in Midden Delfland.
van de op te richten gebouwen en de openbare ruimte. Bepaalde delen moeten
•
Dorpse sfeer in uitstraling en architectuur die aansluit bij het karakter van
verder worden uitgewerkt in de stedenbouwkundige plannen, in de beeldkwaliteit
De Lier.
van de woningen en het inrichtingsplan om vervolgens ter goedkeuring voor te
•
Haventje als onderdeel van de planvorming.
leggen aan de gemeente Westland en de welstand. In het op te stellen bestem-
•
Duurzaamheid en zongericht verkavelen.
mingsplan is in de toelichting een verwijzing gemaakt naar zijn de ontwikkelvisie
•
Klimaatbestendigheid en een robuuste waterstructuur.
en beeldkwaliteitkader die ook bekrachtigd kan worden in de welstandsnota. Het
•
Oplossing voor geluidsbelasting van de Randweg op de ontwikkellocatie.
bestemmingsplan wordt uitgewerkt als een globaal eindplan met afspraken zoals
1
omschreven in de Samenwerkingsovereenkomst. Aanvullende eisen t.b.v. groen en spelen •
•
•
Realiseren van 35 m2 groen per huishouden; voor 800 woningen is dit 28.000
Leeswijzer
m2.
De rapportage is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 wordt de locatie t.o.v. De
Toename en afname van het aantal woningen dient gepaard te gaan met even-
Lier beschreven en worden een aantal belangrijke onderwerpen geanalyseerd en
redige toename en afname areaal groen.
geconcludeerd in een SWOT. Hoofdstuk 3 gaat over de ontwikkelkansen en kern-
Dit groen dient zo maximaal mogelijk beleefbaar te zijn (belevingsgroen en het
waarden. Wat zijn de speerpunten van de ontwikkeling die belangrijk zijn voor de
groen mag ook “kijkgroen” zijn b.v. in de vorm van laanvormige beplanting/
nieuwe wijk? Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 het ruimtelijk casco van het plan
bomen, mits van hoge kwaliteit.
toegelicht? Hoe zijn die speerpunten nu vertaald in een hoofdstructuur. In hoofd-
•
Zogenaamd snippergroen (resthoeken, strookjes tussen parkeerplaatsen, e.d.)
stuk 5 wordt verder ingezoomd op de buurten en de beeldkwaliteit beschreven.
worden niet tot groen gerekend.
Dit hoofdstuk wordt afgesloten met een toelichting op het participatieproces als
•
Voor spelen geldt de norm van 3% van het bebouwd oppervlak en extra spelen
onderdeel van de planvorming. O ntwikkelvisie en Beeldkwaliteitkader Lier|Molen|Sloot
11
ot nslo e l o
t rou
e
M
er De Li kern
Ligging en connectie met de Lier 12
On t w ikkelvisie e n Be e ldkwalite itkade r Lie r |Molen|Sloot
Analyse In dit hoofdstuk wordt ingezoomd op de historische, maatschappelijke, en ruimtelijke analyse van de locatie Liermolen Molensloot-Oost. Die is belangrijk om een goed antwoord te geven op de kansen en bedreigingen van de locatie. Deze zijn samengevat in een SWOT en waardenkaart aan het einde van het hoofdstuk. Daarnaast is door BPD een analyse van de woningmarkt gemaakt om te laten zien voor welke doelgroepen de wijk wordt ontwikkeld.
2
Het dorp de Lier Tot 1 januari 2004 was het dorp De Lier een zelfstandige gemeente. Daarna ging het dorp op in de gemeente Westland. De naam ´De Lier´ komt van het riviertje De Lee. In geschriften spreekt men van de Lihora (ook wel Liora, wat de heldere betekent). Het riviertje stond bij de plaatselijke bevolking bekend als de Leer, Lede of Lee. In het oud Germaans betekent dit: weg of doorgang, te water of op het land. Voor de Lier is glastuinbouw de belangrijkste economische sector. Tot ver in de 19e eeuw werd in De Lier vlas verbouwd. Dit verdween met de komst van machines. Hierdoor ging men over op tuinbouw, met name aardappelen en spruiten. Later gingen de tuinders over op het telen van groente en fruit onder glas. In het begin van de twintigste eeuw beleefde de Westlandse druif zo zijn glorietijd. Sociale verbondenheid De sociale cohesie en lokale betrokkenheid is in de Lier (en het gehele Westland) groot. Dit uit zich bijvoorbeeld in het kopen van Westlandse producten, bij voorkeur bij de lokale ondernemers. Je zou kunnen zeggen dat ze de winnaar van de globalisatie is, omdat ze daarvan economisch profiteert (export) én haar eigen, lokale identiteit weet te behouden. De Lier heeft een rijk verenigingsleven. Vrijwilligerswerk en de kerk spelen een belangrijke rol. In De Lier zijn drie ‘kerken’: de Gereformeerde Kerk, de Protestantse Kerk en de Rooms-katholieke Kerk.
Veel van de sportverenigingen zijn gevestigd in sportpark De Zweth. Naast culturele- en sportverenigingen heeft De Lier ook een levendige Carnavalsvereniging ‘De Theebukkers’. Met carnaval heet het dorp ‘t Bukkersgat. Het Varend Corso Westland is een jaarlijks terugkerend evenement en inmiddels uitgegroeid tot één van de grootste in de regio. Evenals de feestweek de Bradelier met kermis, braderie, wielerronde, gondelvaart en veel muziek. O ntwikkelvisie en Beeldkwaliteitkader Lier|Molen|Sloot
13
14
1925
1950
1980
2012
On t w ikkelvisie e n Be e ldkwalite itkade r Lie r |Molen|Sloot
Historie van de locatie. De kern de Lier ontwikkelde zich op de oevers van de Lee. Het gebied lag ten noordwesten daarvan en rond 1925 werd er akkerbouw bedreven in blokvormige percelen met sloten die afwaterden richting De Molensloot. Na de oorlog, rond 1950, veranderde de landbouw in de volle grond naar meer tuindersactiviteiten in de kassen. De eerste kassen werden gerealiseerd dicht bij het dorp De Lier en de Lee, zodat de producten over de Lee getransporteerd konden worden. De tuinbouwsector groeide hard en er vond schaalvergroting plaats rondom het dorp. Transport over water werd vervangen door transport per as over de weg. Rond 1980 werden er in het plangebied de eerste tuinbouwactiviteiten gerealiseerd. Hiervoor werden nieuwe verbindingen aangelegd, zoals de Veilingweg. Dit is nu de noordelijke begrenzing van het plangebied. Bij de kassen werden woningen gerealiseerd en er ontstonden, veelal doodlopende tuinderspaden, zoals de Laan van Adrichem en Vreeburchlaan. Om het water in het gebied te beheersen werden ook nieuwe watergangen gegraven. De Molensloot werd met een gemaal aangetakt op de Blakervaart. Het kassenareaal werd groter en groter en kwam steeds verder van de bestaande kern de Lier te liggen. Een toename van de bevolking zorgde er voor dat de eerste kassencomplexen werden getransformeerd naar woonbuurten, zoals de Bleyenburg en Noorderlee.
De laatste woningbouwontwikkeling werd gepland in de Oude Lierpolder en rond 2012 was Molensloot-West gerealiseerd. Voor de rest van het gebied, ingeklemd tussen Veilingweg, Blakervaart en de Lee geldt nu deze visie. Aanknopingspunten vanuit historisch
historisch beeld van de Lier rond 1950: kleinschalige kassen nabij het centrum
perspectief zijn de ligging aan de Lee, de identiteit van het tuindersverleden die zichtbaar is in de tuinderspaden. Tot slot de Molensloot die als een herkenbare drager in het gebied aanwezig is en zorgt voor de connectie met de Lier en afwatering naar de Blakervaart.
O ntwikkelvisie en Beeldkwaliteitkader Lier|Molen|Sloot
15
De Wollebrand
art rva ke Bla
Lee
De Lierhout
Kraaiennest
Midden-Delfland Routes naar buiten voor langzaam verkeer 16
On t w ikkelvisie e n Be e ldkwalite itkade r Lie r |Molen|Sloot
200 M
Ontsluiting auto
Kasteelweg Bereikbaarheid en ontsluiting De Lier heeft geen treinstation. Bus 32 is de enige openbaar vervoersverbinding (Delft, Station – Naaldwijk, Verdilaan). Via de N223 is De
Veilingweg
Lier aangesloten op de A4 en de A20. Delft,
Vreeburchlaan nieuwe oostelijke randweg
30 minuten. Hierdoor zal de locatie met name bereikbaar zijn met de fiets en de auto. Vanuit de
2
Lier wordt Molensloot-West nu ontsloten over de Markenborch. De huidige ontsluitingen binnen het gebied, de Vreeburchlaan en de Laan van Adrichem, zijn doodlopende tuinderspaden voor bestemmingsverkeer. Zij takken aan op de Lierweg en de Veilingweg. Deze weggetjes zijn smal met een groenberm en fruitbomen of
Lee
wilgen. De bewoners van de Hof van Vreeburch maken gebruik van ontsluiting aan de Veilingweg.
Lierweg
ng auto Kasteelweg Kasteelweg Ontsluiting auto
ngweg Veilingweg
Rotterdam en Den Haag liggen in een straal van
Vanuit het bestaande dorp loopt langs de Lee een langzaam verkeersroute die aantakt op de routes noord-zuid in de ecologische zone van de Blakervaart. Dit zijn de routes naar buiten en ze zijn belangrijk om natuur/recreatiegebieden als
Legenda
De Wollebrand, de Zwethzone en Kraaijenest te
Hoofdontsluiting
bereiken en om Midden-Delfland te ontdekken!
Buurtstraten
De nieuwe oostelijke Randweg die wordt aange-
VreeburchlaanVreeburchlaan
legd is straks de belangrijkste ontsluiting van de
nieuwe nieuwe oostelijke randweg oostelijke randweg
nieuwe wijk.
O ntwikkelvisie en Beeldkwaliteitkader Lier|Molen|Sloot
17
200 M
Waterstructuur
Waterstructuur De locatie ligt in de oude Lierpolder en water speelt hier een belangrijke rol. Door het gebied loopt de Molensloot, die samen met de sloot langs de Veilingweg, zorgt voor de waterafvoerende functie de Oude Lierpolder en de kern De Lier. Langs de bestaande dorpsrand ligt een Bl ak
brede watergang en samen met de vele slootjes
er
ol
lo
ot
t
M
naar de Blakervaart. Door de lage ligging heeft
s en
ar
die weer uitkomt op een gemaal dat afwatert
va
in het gebied wateren die af op de Molensloot
het gebied met name rond de Molensloot aan het
terstructuur
einde van de Vreeburchlaan last van het water. Dit is het laagst gelegen deel van de polder. Het
200 M
Waterstructuur
boezemwater van de Lee en de Blakervaart ligt
hoger dan het polderwater en heeft naast afwate-
Waterstructuur
00 M
ring ook een recreatieve functie. Op de hoek van
Le
de Blakervaart en de Lee bevindt zich een kleine jachthaven.
Waterstructuur Legenda Boezemwater Polderwater Gemaal Afvoerrichting
18
On t w ikkelvisie e n Be e ldkwalite itkade r Lie r |Molen|Sloot
e
200 M
Huidige bebouwing&linten
Groenstructuur
De rt vaa ker Bla
Door de glastuinbouw is de ruimte in het Westland intensief bebouwd en is er weinig structurerend groen in de kernen en op hoger schaalniveau aanwezig. Dat
200 M
geldt ook voor de Lier en ook in nieuwe
Huidige bebouwing&linten
uitbreidingen zit het ver onder het ge-
De
middelde van het landelijk niveau. In het
rt vaa ker Bla
centrum van de Lier is het park Lierhout een belangrijke groene ontmoetingsplek. Dit park ligt echter op behoorlijke afstand van het plangebied. De Markenborch met de Molensloot is een belangrijk groen-blauwe verbinding naar de
De
De Lierhout nb
rt
De
vaa ker
Bla
h org
Bla
langs de Lee en de geplande groene ecologische zone langs de Blakervaart
M
die de connectie naar ‘buiten’ en Midden
rt
vaa ker
De
e ark
locatie. Dat zelfde geldt voor de oevers
De
Delfland maakt. Het verbinden van de
Bla
ecologische zone is een belangrijke op-
rt
vaa ker
groenzone langs de Markenborch en de
De Lierhout
Legenda
h
Park Lierhout
rg bo
Ecologische oevers
en ark
gave in de ontwikkelvisie. De tuinderspaden zijn dicht bebouwd
M
met veel verharding van erven, maar op
Groen-blauwe verbinding Molensloot
een paar plekken zijn nog (fruit)bomen
Bomen langs tuinderspaden
aanwezig.
De
O ntwikkelvisie en Beeldkwaliteitkader Lier|Molen|Sloot
19
2
Huidige bebouwing&linten
200 M Bestaande bebouwing Voor de bebouwing in het gebied is onderscheid te maken in meer recente nieuwbouw en oude
3
lintbebouwing aan de doodlopende tuinderspa-
3
Huidige 200 M langs deze oude linten. bebouwing&linten Huidige 200 leMbouw zijn kenmerkend De nieuwbouwbebouwing&linten van Hof van Vreeburch sluit aan
den met tuinderswoningen. Kappen en traditione-
3
bij de variatie aan de Vreeburchlaan en heeft een
3
sterk samenhangend architectonisch beeld met
3
een gele gevelsteen en kappen met rood-oranje Huidige 3 pan. De bebouwing in Molensloot-West heeft bebouwing&linten 3
3
een sterke orthogonale opzet en de woningen
3
zijn overwegend uitgevoerd in gele baksteen met zwarte pannen. Een deel van de woningen is plat
3
afgedekt.
3
3 3
De bestaande kassen3 in het gebied zijn of worden
5
gesloopt, maar de verkavelingsstructuur is nog
4
sterk herkenbaar in het gebied. Het plan zal moe-
3
5
ten aansluiten op de bestaande dorpskern, de Hof
3 en de bestaande van Vreeburch, Molensloot-West tuinderswoningen en bedrijven.
5 Legenda
5 5
Appartementen en aantal lagen Bestaande bebouwing
4
Tuinderswoningen
4
5
5
5
55
5 5
Bestaande bebouwing 20
4
On t w ikkelvisie e n Be e ldkwalite itkade r Lie5r |Molen|Sloot
5
5
5
Bestemmingsplan en milieucontouren Het huidige bestemmingsplan gaat voornamelijk uit van Agrarisch - Glastuinbouw in het gebied. Daarbinnen zijn o.a. bedrijfswoningen gerealiseerd. Woningen zonder bedrijfsdoeleinden zijn bestemd met de bestemming Wonen (gele aanduiding). De zuidoost hoek met haventje is bestemd als Recreatie - Verblijfsrecreatie (groene aanduiding). Verder zijn er een tweetal bedrijven in het gebied (paarse aanduiding); een loonbedrijf aan de Laan van Adrichem en ketelonderhoudsbedrijf aan de Vreeburchlaan, die een milieucontour hebben. Bij het handhaven van deze bedrijven hebben ze invloed op de bouwmogelijkheden van het
2
nieuwe woongebied. Met name het verplaatsen van het loonbedrijf aan de laan van Adrichem biedt kansen om het gefragmenteerde structuur in de zuid-oosthoek te optimaliseren en de bouwmogelijkheden aan de Lee te vergroten. Daarnaast legt de nieuwe Randweg een geluidscontour op het gebied en is het noodzakelijk om met een geluidswal de bouwmogelijkheden te vergroten. De bedrijven aan de overzijde van de Lee en aan de Veilingweg Huidige bestemmingsplan
geven deels een milieucontour op het plan. Woningmarkt Uit onderzoek van BPD blijkt dat in De Lier ongeveer 4.800 huishoudens wonen. De meerderheid bestaat uit gezinnen met kinderen. De prognose is dat het aantal huishoudens groeit met 5% (en in het gehele Westland met 9%). De verwachting is dat vooral de kleinere huishoudens, met name senioren, gaan groeien. Relatief gezien blijft de groep ‘gezinnen met kinderen’ de grootste groep. De verwachting is dat De Lier ook aantrekkelijk is voor kopers uit de andere kernen van het Westland. Voor het plan De Lier hebben we op de volgende pagina’s de doelgroepen in woord en beeld gebracht waar BPD zich op wil richten. Het gaat om:
Gezinnen
‘Oudere’ gezinnen
55 Plussers
Starters
Milieucontour (Bron: Antea Group) O ntwikkelvisie en Beeldkwaliteitkader Lier|Molen|Sloot
21
2
3. MARKTONDERZOEK – DOELGROEPEN Modale Koopgezinnen én Kind & Carrière
Gezinnen
Hunvoorkeur voorkeur gaat per definitie uiteen naar een nieuwbouw woning, vanwege Hun gaat per definitie uit naar nieuwbouw woning, vanwege de kwaliteit en tijdsbesparing (qua onderhoud). Ze steken relatief hetcomfort, comfort, kwaliteit en tijdsbesparing (qua onderhoud). Ze steken relatief veel tijd en energie in de eigen woning. Ze willen zich graag onderscheiden. veel tijd en energie in de eigen woning. Ze willen zich graag onderscheiden.
Ze wonen graag in een buurt die kindvriendelijk is (met speelplekken) en waar mensen wonen die bij hen passen. Vanwege tijdsdruk willen ze graag alle voorzieningen, zoals sen wonen die bijscholen hen passen. Vanwege tijdsdruk willen ze graag voorzieningen, winkels, en speelplekken, dicht in de buurt hebben of goedalle bereikbaar. Hetzelfde zoals winkels, speelplekken, of ze goed geldt scholen voor sport,en recreatie en uitgaan.dicht Voor in hendeis buurt het vanhebben belang dat voorbereikde deur kunnengeldt parkeren. hebbenrecreatie een hoge en verhuisgeneigdheid. baar. Hetzelfde voorZesport, uitgaan. Voor hen is het van belang dat Ze wonen graag in een buurt die kindvriendelijk is (met speelplekken) en waar men-
ze voor de deur kunnen parkeren. Ze hebben een hoge verhuisgeneigdheid.
Het huis is voor hen een plek waar ze kunnen Het huis is voor hen een plek waar ze kunuitrusten en zich veilig voelen. De woning dient zich veilig en voelen. vanen luxeuitrusten en gemak en te zijn voorzien een De woning praktische indeling vooren een dient van luxe te enhebben: gemakaparte te zijnruimten voorzien huishoudelijke activiteiten en genoeg bergruimte. praktische indeling te hebben: aparte ruimten Hun voortuin zal er netjes en onderhouden uitzien, voor huishoudelijke activiteiten en genoeg bergom te laten zien dat het goed met hen gaat ruimte. Hun voortuin zal er netjes en onderhou(visitekaartje, status). Qua architectuur vinden ze jaren den’30-woningen uitzien, omerg te mooi. laten zien dat het goed met hen gaat (visitekaartje, status). Qua architectuur vinden ze jaren ’30-woningen erg mooi.
Dezegroep groep houdt van wijken Deze houdt van wijken die in die in samenhang zijn ontwikkeld. Diverse samenhang zijn ontwikkeld. Diverse architectuur spreekt ze niet aan. Ook vindt architectuur spreekt ze niet aan. Ook deze groep het belangrijk dat de buurt alleen vindt deze groep hetstedenbouwkundige belangrijk dat de koopwoningen kent. De buurt alleen koopwoningen De opzet heeft bij voorkeur een dorpskent. karakter met veel parkjes en groen. stedenbouwkundige opzet heeft bij voorkeur een dorps karakter met veel parkjes en groen.
22
On t w ikkelvisie e n Be e ldkwalite itkade r Lie r |Molen|Sloot
2
3. MARKTONDERZOEK – DOELGROEPEN Gouden Rand én Landelijk Leven
‘Oudere’ gezinnen groep staat bewustininde de wereld wereld enenis is Deze Deze groep staat bewust
tegelijkertijd gesteld op privacy. Ze hebben bij voorkeur ruimte: een groot huis met tuin. Het bij voorkeur ruimte: een groot huis met tuin. liefst gesitueerd is in een rustgevende én Het liefst gesitueerd in een rustgevende natuurlijke omgeving. Ze hebben minder én behoefte aan dagelijks met de directe natuurlijke omgeving. Ze contact hebben minder beomgeving (privacy).contact met de directe hoefte aan dagelijks tegelijkertijd gesteld op privacy. Ze hebben
omgeving (privacy).
In een ruim huis vinden zij de gewenste innerlijke rust. Een opvallende woning heeft hun In een ruim huis vinden zij de gewenste innerlijke rust. Een opvallende woning heeft hun voorkeur. Ze willen graag zelf de binnen- en de buitenkant van hun woning (mede) bepalen: voorkeur. Ze willen graag zelf graag de binnenen de buitenkant hun (mede) bepalen: keuzevrijheid is belangrijk. Ze willen een andere woning dan hunvan buren. Hetwoning zijn veelal gezinnen met thuiswonende tieners. Voorzieningen in de buurt zijn minder belangrijk. keuzevrijheid is belangrijk. Ze willen graag een andere woning dan hun buren. Het zijn veelal gezinnen met thuiswonende tieners. Voorzieningen in de buurt zijn minder belangrijk.
Landelijk leven O ntwikkelvisie en Beeldkwaliteitkader Lier|Molen|Sloot
23
2
3. MARKTONDERZOEK – DOELGROEPEN Welverdiend Genieten ZeZe willen graaggraag een mooi of een mooieof een willen eenappartement mooi appartement (semi)bungalow met een wijds uitzicht en een gelijkvloers mooie (semi)bungalow met een wijds uitzicht en woonprogramma. Lekker in de buurt van hun meeste een gelijkvloers woonprogramma. Lekker in de (klein)kinderen. Hun voorkeur gaat uit naar nieuwbouw, vanwege het weinige onderhoud, comfort en lage vaste buurt van hun (klein)kinderen. Hun voorkeur gaat lasten. Tevens is het minder inbraakveiligheid. uit naar nieuwbouw, vanwege het weinige onderhoud, comfort en lage vaste lasten.
Deze groep is zorgzaam en betrokken bij de maatschappij. Ze gaan
Deze groep is zorgzaam en betrokken bij de maatschappij. Zeuit gaan voor zekerheid en kwaliteit. De kinderen zijn de deur envoor vaak hebzekerheid en kwaliteit. De Tijd kinderen de deur uitvan en vaak hebbenen ze van al ben ze al kleinkinderen. om zijn te genieten het leven
kleinkinderen. Tijd om te genieten van het leven en van elkaar. De kerk en vrijwilligerswerk spelen een belangrijke rol.
elkaar. De kerk en vrijwilligerswerk spelen een belangrijke rol.
55 Plussers
24
On t w ikkelvisie e n Be e ldkwalite itkade r Lie r |Molen|Sloot
3. MARKTONDERZOEK – DOELGROEPEN Starters én Samen Starten De doelgroepen
De woning is voor hen het begin van een nieuwe fase. Een eigen woning. Voor het eerst
Starters en (A) Samen Starters en Samen
uit en/of samenwonend. Hun voorkeur gaat naar betaalbare in de eihuishuis en/of samenwonend. Hun voorkeur gaat uit naar eenuit betaalbare woningen woningen in de eigen kern.
Starten (C) staan Starten wonen mo-op het punt om van
De woning is voor hen een het begin van een nieuwe fase. Een eigen woning. Voor het eerst uit
Graag een leuk appartementje of een kleine rijwoning fietsafstand van het Ze houden gen kern. Graag een leuk appartementje of eenopkleine rijwoning opcentrum. fietsafstand van het van de nieuwste snufjes. En willen geen onderhoud aan de woning of tuin, omdat dit hun actieve leven hindert.
menteel samen levensfase te of nog
centrum. Ze houden van de nieuwste snufjes. En willen geen onderhoud aan de woning
veranderen bij hun ouders.in Modale
of tuin, omdat dit hun actieve leven hindert.
Koopgezinnen (E) of Kind & Carrière (F). Het merendeel woont momenteel al samen of bij hun ouders.
Samen starten
2
Ze veelveel belang aan de woonomgeving. Een park Een in depark buurtinis de buurt is een groot Zehechten hechten belang aan de woonomgeving. een groot pluspunt. Bereikbaarheid is belangrijk. Dit uit zich ook in de pluspunt. Bereikbaarheid is belangrijk. Dit uit zich ook in de behoefte aan goede verbehoefte aan goede verbindingen met andere aspecten van het leven bindingen met andere aspecten van het leven zoals werk, vrienden en voorzieningen. zoals werk, vrienden en voorzieningen.
O ntwikkelvisie en Beeldkwaliteitkader Lier|Molen|Sloot
25
2
26
On t w ikkelvisie e n Be e ldkwalite itkade r Lie r |Molen|Sloot
Wat deze doelgroepen in De Lier gemeenschappelijk hebben is familie, tijd voor leuke dingen, hard werken, trots, dorps leven, ‘doe maar normaal’, de
regelen die daar bij horen. •
voorliefde voor traditionele architectuur, geen tierelantijnen, praktisch, groene plekken, parkjes, ontmoeting en veel kuubs.
Mogelijke negatieve invloed van het sociale, gestapelde programma op de verkoop.
•
Waterhuishouding en -overlast.
•
Bereikbaarheid van het centrum per auto.
SWOT
•
Uitstraling van de bedrijven aan de overzijde van de Lee.
Als samenvatting is een SWOT opgesteld die inzicht geeft in sterkte, zwak-
•
Bereikbaarheid met het Openbaar Vervoer.
tes, kansen en bedreigingen van de locatie. Kansen Sterkte •
•
Aanwezigheid vaarwater en haventje Lee als waterrecreatie en kruispunt
Veel nieuwbouwaanbod in de gemeente Westland, maar beperkte concurrentie voor De Lier.
richting Westland en Midden-Delfland.
•
Diverse doelgroepen met inkomen en verhuisgeneigdheid zijn aanwezig.
•
Nabijheid recreatiegebieden Wollebrand en Kraaienest.
•
De Lier heeft een relatief oude en eenzijdige woningvoorraad.
•
Aanwezigheid uitloopgebied Ecozone randweg
•
Behoefte aan een school.
•
De sociale cohesie en lokale betrokkenheid is groot.
•
Identiteit met tuinderspaden benutten – Couleur Locale.
Bedreigingen
•
Locatie nabij centrum van de Lier – Lokale connectie.
•
Lokaal woningmarktgebied met beperkt aantal transacties.
•
“Dorpse” locatie nabij 3 grote steden.
•
Huidige buurtjes zijn niet af.
•
Bereikbaarheid met de auto tot snelwegen.
•
Bezwaren huidige bewoners van de bestaande kavels en omwonenden.
•
Routes richting Westland – recreatief achterland.
•
Concurrentie woningbouw in Naaldwijk.
•
Directe ontsluiting Randweg.
•
Lage ligging, nat gebied.
•
Wateropgave als kwaliteit.
Zwakte •
Molensloot toont nu geen eenduidig beeld.
•
Situering van de Randweg en bijbehorende geluidsbelasting en –maat
O ntwikkelvisie en Beeldkwaliteitkader Lier|Molen|Sloot
27
Kom mee naar buiten allemaal!
28
On t w ikkelvisie e n Be e ldkwalite itkade r Lie r |Molen|Sloot
Ontwikkelkansen en kernwaarden In dit hoofdstuk worden de ontwikkelkansen en de kernwaarden van Tuindersleven benoemd. Ze zijn afgeleid uit de analyses uit het vorige hoofdstuk, de gesprekken die gevoerd zijn tijdens de klankbordgroepavonden en de SWOT. De ontwikkelkansen en kernwaarden zijn de uitgangspunten voor de ontwikkeling van de nieuwe woonwijk om te streven naar een duurzame leefomgeving die past binnen de ruimtelijke context en de sociale structuur van De Lier. Op elk niveau van het project is het belangrijk om te toetsen of aan deze speerpunten invulling wordt gegeven.
3
Ontwikkelkansen Tuindersleven Recreatie met routes naar buiten De ontwikkellocatie ligt tussen de recreatiegebieden Wollebrand en Kraaienest en wordt door de nieuwe ontwikkeling van de Oostelijke Randweg met ecozone goed ontsloten voor langzaam verkeer. Daarnaast ligt het bestaande haventje tegen het plangebied aan. Het is het vertrekpunt om met een bootje het Westland in te gaan of naar Midden-Delfland. Het streven is om het haventje onderdeel te laten uitmaken van de gebiedsontwikkeling door er bijvoorbeeld horeca aan toe te voegen. Hierdoor wordt het een knoop-/vertrekpunt voor waterrecreatie en voegen we een ontmoetingsplek toe voor andere vormen van recreatie, zoals fietsen en skeeleren of om gewoon een kop koffie te drinken. Het vertrekpunt om naar buiten te gaan! Daarnaast is er in het projectgebied de kans om de bestaande kern van de Lier te verbinden met de ecozone. Ontmoeten, leren en spelen In De Lier is de lokale betrokkenheid groot. Inwoners zijn trots op hun dorp. Het verenigingsleven en vrijwilligerswerk maken een belangrijk deel uit van het dagelijkse leven. Er is een sterke behoefte aan sociale contacten en om elkaar te helpen. Wij willen deze behoefte aan ontmoeting tussen bestaande en nieuwe bewoners maximaal faciliteren in de wijk.
Daarom onderzoeken we of er bijvoorbeeld een buurtkas te realiseren is die ruimte biedt aan educatie, sport, spel en ontmoeting. Ook zal onderzocht worden of het mogelijk is een nieuwe school in de wijk te bouwen. En tot slot maken we zo veel mogelijk groene ontmoetings- en speelplekken in de wijk waar jong en oud van kunnen genieten.
O ntwikkelvisie en Beeldkwaliteitkader Lier|Molen|Sloot
29
3
Toepassen Couleur Locale Het kenmerk van een dorp is diversiteit, verschillende woningtypes die geschikt zijn voor verschillende doelgroepen. In een dorp kennen mensen elkaar en alles is overzichtelijk. In De Lier komt daar nog de trots bij en het zorgvuldig omgaan met haar tradities. Deze couleure locale vertalen wij in de nieuwe wijk door diverse doelgroepen te huisvesten, met verschillende woningtypes en woonmilieus. Maar ook door het toevoegen van groen en de zorgvuldige inpassing van recent gerealiseerde buurtjes en met respect voor de lokale architectuur (dorps en landelijk). Waterrobuuste oplossingen De wijk biedt ruimte aan een robuuste waterstructuur met meerdere gecombineerde kwaliteiten. Er is ruimte voor ecologie, spelen en een functionele waterafvoer met ontmoetingsplekken en brede watergangen in plaats van smalle sloten. De oevers zijn grotendeels openbaar toegankelijk. Water wordt slim gebufferd op verschillende plekken in de wijk en vertraagd afgevoerd naar de Molensloot. De Molensloot wordt verbreed om de afvoer naar het gemaal te vergroten. De laagst gelegen delen, met name de bestaande kavels aan de Vreeburchlaan, worden omzoomd door watergangen of wadi’s om de ophoging van de nieuwe wijk te overbruggen. Voor de inrichting van de straat wordt waar mogelijk watervertragende verharding gebruikt.
Zo worden in de plannen verschillende klimaatbewuste maatregelen op verschillende schaalniveaus toegepast. Duurzame en toekomstbestendige wijk Een duurzame en toekomstbestendige wijk heeft unieke plekken en biedt ruimte voor sociale ontmoetingen en is energieneutraal. Elke buurt in het plan heeft een karaktervolle plek voor ontmoeting en spelen die ‘geadopteerd’ kan worden door de buurt. Door deze plekken met fiets- en wandelpaden en groenstructuren te verbinden werken ze als steppingstones en worden ze ook waardevol voor bewoners uit de oude kern. Zo komt oud en nieuw samen. Belangrijk is om in de wijk rekening te houden met woningen voor verschillende doelgroepen. Dat schept ruimte voor een duurzame wooncarrière en een toekomst in de buurt. Er wordt gestreeft naar energieneutrale woningen en wordt onderzocht of een gasloze wijk tot de mogelijkheden behoort.
30
On t w ikkelvisie e n Be e ldkwalite itkade r Lie r |Molen|Sloot
Raamwerk en flexibiliteit Door een krachtig casco te ontwikkelen, met een duidelijke hoofdstructuur en bijbehorende profielen, ontstaat flexibiliteit in de woonvelden. De groen/ blauwe kwaliteiten zijn verankerd en waarborgen de kwaliteit en de samenhang in het gebied. Bij de uitwerking van woonvelden binnen het raamwerk kan ingespeeld worden op de actuele vraag uit de markt. Er is ruimte om te schuiven met programma en dichtheden om juist voor die starter of oudere een fijne woning te ontwikkelen.
3
Kernwaarden Tuindersleven Zoals in de analyse beschreven is de sociale cohesie en de lokale betrokkenheid in De Lier (en het gehele Westland) groot. Tuindersleven faciliteert deze sociale verbondenheid met respect voor de ‘couleur locale’. BPD wil dat graag extra laden door het benoemen van het conceptstatement: “biedt de ruimte om te groeien”. De kernwaarden hiervan zijn: •
Ontdekken
•
Vriendelijk
•
Ontmoeten
Ontdekken Ontdekken gaat over groeien, nieuwe ervaringen opdoen, verrast worden. Bijvoorbeeld door de natuurlijke omgeving. Of door de events die (zo nu en dan) op kleine schaal georganiseerd worden. Waar ruimte is voor educatie, sport, spel en ontmoeting. Om iets nieuws te leren, te ontdekken. Waar maar behoefte aan is. Gedragen door betrokken vrijwilligers en voor iedereen toegankelijk. Samen ontdekken hoe het Tuindersleven groeit en bloeit. Waar de bewoners hun eigen stekjes hebben.
O ntwikkelvisie en Beeldkwaliteitkader Lier|Molen|Sloot
31
3 Vriendelijk
Ontdekken 32
On t w ikkelvisie e n Be e ldkwalite itkade r Lie r |Molen|Sloot
Ruimtelijk faciliteren we ontdekken door hier en daar een spannend paadje in de verkaveling te integreren, spelaanleiding in de natuurlijke en directe woonomgeving te creëren, plekjes die mee veranderen met de seizoenen en een (tuinders)laantje dat telkens een ander beeld oplevert. Maar ook met een onverwachte plek die zich spontaan laat zien bij het om de hoek gaan. Of een unieke woning op een markante plek. Biodiversiteit in de laantjes en watergangen. Daardoor is er telkens wel iets te ontdekken.
3
Vriendelijk Vriendelijk gaat over contact maken met anderen. Op een voor iedereen fijne manier. Met respect voor elkaars normen en waarden. Die het hart een spron-
Ontmoeten
getje laat maken en positieve energie vrijmaakt. Vriendelijkheid voegen we ruimtelijk toe door het aanbrengen van de menselijke maat. Verspringende rooilijn van woningen, op zoek naar dorpse woonmilieus. Met natuurlijke materialen, speelse vormen én warme (rood, oranje, bruin) en ontspannen (blauwtinten, groen) kleuren. En in de met bomen beschutte, gezellige ontmoetingsplekken. Met zoveel mogelijk laagbouw en beperkte hoogbouw op plekken waar je het verwacht. Ontmoeten Tuindersleven is van en voor iedereen. Het is een toegankelijke wijk, waar mensen elkaar ontmoeten. Op straat, in de speeltuin, bij school, in de haven of gewoon thuis. Iedereen is van harte uitgenodigd om deel te nemen. Ruimtelijk maken we ontmoeting mogelijk met water en groenvoorzieningen in de vorm van groenplekken, avontuurlijk spelen, horeca in het haventje en de programmering van de buurtkas door de vrijwilligers.
O ntwikkelvisie en Beeldkwaliteitkader Lier|Molen|Sloot
33
Wilgenbuurt Tuinderspaden
Vlasbuurt
Molenslootzone
vlakken
lijnen
Wilgenplas
Vlasland De Tuinen
Haventje
34
On t w ikkelvisie e n Be e ldkwalite itkade r Lie r |Molen|Sloot
plekken
Ruimtelijk casco In dit hoofdstuk wordt de ruimtelijk casco van het plan toegelicht. Het concept en ook de belangrijkste profielen die het toekomstig beeld van de wijk bepalen zijn hierin uitgewerkt. Dit casco moet gerealiseerd worden om de wijk de gewenste kwaliteit te geven. Bepaalde delen, zoals de breedte van een profiel, specifieke grootte en vorm van een plek, zijn nog onder voorbehoud en dienen nader te worden uitgewerkt, maar kunnen zeker niet afwijken van de ambitie die getoond wordt in dit ruimtelijk casco.
4
Concept Het concept van de wijk bestaat uit belangrijke structurerende lijnen, plekken en vlakken. De lijnen: de Molenslootzone in oost-westrichting en Tuinderslanen in noord-zuidrichting, vormen als het ware een assenkruis en zijn de verbindingen naar buiten. De Molenslootzone is vanaf de Randweg de hoofdentree van de wijk. Hier ga je naar buiten en naar huis! De Tuinderslanen ademen historie uit en zijn langzame verkeersroutes om het tuindersverleden uit dit gebied te proeven.
Naast lijnen zijn er plekken: de Tuinen, Vlasland, Wilgenplas en Haven, die elke buurt een eigen karakter en identiteit geven. Dit zijn de belangrijkste ontmoetingsplekken waar mensen samen komen. Elke plek heeft een eigen karakter, zoals sport- en spel en educatie voor de Tuinen. In Vlasland is ruimte voor avontuurlijk spelen en klimaatadaptatie. Het Haventje is het vertrekpunt voor waterrecreatie en horeca en de Wilgenplas is een plek om te genieten van de stilte en de natuur.
En tot slot zijn er de vlakken: de woonbuurten Vlasbuurt, Wilgenbuurt en Havenbuurt met een eigen sfeer en structuur. Voor de Vlasbuurt is het onderliggende landschap aangegrepen om aansluiting te vinden op de bestaande buurten. Deze noord-zuidrichting wordt versterkt door rechte bomenrijen en sloten in die richting. Voor de Wilgenbuurt is het karakter van smalle weggetjes, sloten, wilgenrijen en bruggetjes, dat veel voorkomt in het Westland, inspiratie geweest voor de planvorming. Dit profiel bepaalt de hoofdopzet van de buurt en ligt rondom, zodat er een groot eiland ontstaat waarbinnen wordt gewoond. Voor de Havenbuurt is de mooie plek aan de Lee, met ligplaatsen en openbare terrassen bepalend. Om dat kracht bij te zetten komen de routes, onder andere een mooie laan, in de buurt uit op die kade. Voor de rest is aangesloten op de bestaande verkavelingsrichting en zijn bestaanO ntwikkelvisie en Beeldkwaliteitkader Lier|Molen|Sloot
35
A
36
On t w ikkelvisie e n Be e ldkwalite itkade r Lie r |Molen|Sloot
de woningen ingepast. Ruimtelijk beeld De Molenslootzone Dit is de drager in het plan in de oost-westrichting en verbindt de oude kern door een stevige groen- en waterstructuur met het recreatieve Midden Delfland. Het groene karakter van de Molensloot langs de Markenborgh wordt doorgezet tot aan de Randweg met de ecologische zone. Hieraan liggen een aantal verblijfsplekken die zo een steppingstone vormen naar buiten. In de Molenslootzone ligt de hoofdontsluiting van de wijk, een vrijliggend fietspad langs het water en uitgevoerd in (beton)platen voor skaters. Vanaf de hoofdontsluiting takken straten aan naar de verschillende buurten en zijn individuele inritten uitgesloten. De bestaande Molensloot wordt verbreed, voor waterafvoer, maar ook om de couleure van water, zo sterk aanwezig in het Westland, te versterken. Een afwisseling van bomen als (treur) wilgen, elsen en platanen zorgt voor een wisselend en informeel groenbeeld.
MOLENSLOOT
A 3
min. 1
1,75
min. 1,5
3,5
min. 1,5
5,5
min. 1,5
3
10
3
O ntwikkelvisie en Beeldkwaliteitkader Lier|Molen|Sloot
37
Tuinderslanen Tuinderslanen De oude tuinderlaantjes Vreeburchlaan en Laan van Adrichem liggen buiten het plangebied, maar worden in het plan met elkaar verbonden. Zo ontstaat van noord naar zuid een doorgaande recreatieve route die de oude tuinderssfeer zichtbaar maakt in het gebied. Het zijn juist dit soort smalle weggetjes C
met fruitbomen en tomatenplanten in de voortuinen die zorgen voor identiteit en verwijzing naar de historie in het gebied. Halverwege bevindt zich een verblijfsplek de Tuinen, als een rustpunt en ontmoetingsplek op de route. Het nieuwe gedeelte van de route kan op een eigen manier en meer tussen de woningen worden gerealiseerd en reikt tot de Lee.
B
B 2
3,5
3,5
2
(toepassing n.t.b. in uitwerking) 38
On t w ikkelvisie e n Be e ldkwalite itkade r Lie r |Molen|Sloot
De Tuinen
De Tuinen De Tuinen is een groene ontmoetingsplek in het hart van de wijk, precies waar de Molenslootzone en de Vreeburchlaan als langzaamverkeersroutes elkaar kruisen. Deze plek biedt ruimte voor Tuindersleven in de breedste zin van het woord. Het hoeft nog niet definitief te worden ingevuld, het kan groeien en in co-cre-
4
atie ontwikkeld worden. Bewoners komen vaak met de mooiste initiatieven en kunnen ook een bijdrage leveren aan het onderhoud. Te denken valt aan moestuinen, buurthuis, speelplek voor de jeugd en zitjes voor de ouderen. Hierin kan ook een combinatie gezocht worden met een nieuwe school als daar in de toekomst behoefte aan is. Een nieuwe school wordt bij voorkeur gecombineerd met de groene ontmoetingsplek die aan de Molenslootzone komt te liggen.
C 1,75
3,5
min. 1
5,5
min.
3
10
3
20-40
6
2,5
2
O ntwikkelvisie en Beeldkwaliteitkader Lier|Molen|Sloot
39
4
Vlasland In Liermolen ligt Vlasland, een waterrijke ontmoetingsplek, in het hart van de buurt. Deze is niet alleen voor de nieuwe buurt, maar ook voor de bestaande Hof van Vreeburch. Daarom ligt die ook in twee verschillende richtingen, als een haak, om de connectie met de omgeving te maken. Een doorgaande water- en groenstructuur van noord naar zuid verbindt de plek met de rest van de buurt. Het onderliggende slotenpatroon bepaald de noordzijde van de contour en takt aan op de nieuwe gegraven watergang langs Hof van Vreeburch. De contour aan de zuidzijde ligt in het verlengde van de straat in Hof van Vreeburch die uitkomt op de Vreeburchlaan. Meerdere speelplekken op en aan het water geven kinderen de ruimte om op zoek te gaan naar avontuur. De appartementen voor de Vlasbuurt liggen aan het Vlasland, zodat het ook door die mensen met minder buitenruimte goed bereikbaar is. Het Vlasland biedt ruimte voor klimaatbestendige oplossingen door te werken met verschillende maaiveldhoogtes. Door hierin te variëren zowel in soorten als beheer ontstaat een ruig grasland met bloeiende bloemen. Net als de Vlasakkers, die vroeger in het Westland aanwezig waren.
40
On t w ikkelvisie e n Be e ldkwalite itkade r Lie r |Molen|Sloot
D
Vlasland
20
D
2,5
min 2
3
2
5,4
2,5
10
O ntwikkelvisie en Beeldkwaliteitkader Lier|Molen|Sloot
41
E
F
E 2,5
42
min. 3
On t w ikkelvisie e n Be e ldkwalite itkade r Lie r |Molen|Sloot
3
10-20
3
4,8
2,5
Wilgenplas
Wilgenplas Centraal in het noordelijke deel van de Wilgenbuurt ligt de Wilgenplas als een stille plek met wilgen die spiegelen in de plas. De zuidzijde van de plas staat met een rechte lijn in verbinding met een voetpad vanaf de Vreeburchlaan en takt uiteindelijk aan op het ommetje op de geluidswal. De route wordt begeleid door een sloot, die refereert naar de oorspronkelijke landschappelijke structuur, die zich verbreedt als een plas. Hier verdraait de richting naar de Randweg. De zuidrand wordt begeleidt door een rij met wilgen. De noordzijde van de plas is natuurlijker ingericht met ruimte voor een speelplek en zitjes. Rondom de plas is het rustig wonen, door het gebrek aan doorgaande wegen. De andere zijde takt aan op het ommetje over de geluidswal, onderdeel van de ommetjesstructuur door de wijk.
F 4 2
1
4
2
4,5
5,4
O ntwikkelvisie en Beeldkwaliteitkader Lier|Molen|Sloot
43
G
44
On t w ikkelvisie e n Be e ldkwalite itkade r Lie r |Molen|Sloot
Haventje Het haventje is de nieuwe plek voor de Havenbuurt. En het is het vertrekpunt voor waterrecreatie in het Westland! Een kade met ruimte voor terrassen versterkt het ‘havengevoel’. Op de kade liggen een doorgaand wandelpad en een fietsroute. Hier kan een tussenstop gemaakt worden om een ijsje te eten. Vanaf de brug van de nieuwe Randweg en ook vanaf het bestaande bruggetje die de Laan van Adrichem en de Lierweg verbindt, is het haventje goed zichtbaar en uitnodigend. Nieuwe aanlegplaatsen zijn bereikbaar vanaf die kade met trappetjes die leiden naar vlonders die laag bij het water liggen. De groene oever van Lee wordt doorgetrokken en verbonden met de ecologische zone van de Randweg. Daarom ligt de kade ook iets van de Lee af en loopt de groene oever door langs de Lee. Het is van belang om herontwikkeling van de bestaande jachthaven met
Haventje
verplaatsing van ligplaatsen mee te nemen. Deze integrale planvorming is nodig om een goede combinatie van wonen, verplaatsing van ligplaatsen en ecologische oevers van kwaliteit te voorzien. Hiervoor zal een apart ontwerptraject worden gestart.
G 2
var
3,5
1
3
O ntwikkelvisie en Beeldkwaliteitkader Lier|Molen|Sloot
45
Wilgenbuurt
Vlasbuurt
Havenbuurt
46
On t w ikkelvisie e n Be e ldkwalite itkade r Lie r |Molen|Sloot
Ruimtelijke thema’s Bebouwingsstructuur Voor Liermolen en Molensloot-Oost zijn er drie buurten gedefinieerd; De
ter. Dat geldt ook voor de woningen aan de zuidkant van het zuidelijke deel.
Vlasbuurt, Wilgenbuurt en Havenbuurt. De buurten zijn iets groter dan de
Hierdoor ontstaat er een luchtige overgang naar de bestaande kavels. De
gewenste 200 woningen per buurt zoals gebruikelijk in de Lier. Echter door
bebouwing en verkaveling ligt in de oost-west richting van de onderliggende
voldoende groen en water tussen de buurten onderling en in de buurt zelf aan
verkaveling maar draait halverwege de buurt in de richting van de Randweg.
te leggen, worden ze kleinschalig en krijgen ze een dorpse sfeer die past bij
De middenstraat die in het plan ligt wordt knikkend aangebracht, zodat de
De Lier. Ze hebben een dichtheid van ca. 30-35 woningen per hectare, met
woningen gestaffeld aan het straatje komen te liggen en er een landelijk en
overwegend grondgebonden woningen die aansluiten op de dorpse schaal
dorps beeld ontstaat. De twee appartementengebouwen in deze buurt zijn
van De Lier. Op voldoende afstand van bestaande woningen en aan de Rand-
maximaal 6 lagen hoog en liggen in de oksel van de entree van de wijk en
weg en de Lee worden appartementen gerealiseerd.
kruising Veilingweg en toekomstige Randweg. Ze vormen zo een orientatiepunt langs de randen van de buurt en kijken ook uit op de ecologische zone
De Vlasbuurt ligt het dichtst bij De Lier en vormt het cement tussen het dorp
langs de Blakervaart.
en de Vreeburchlaan. Voor de opzet van de buurt is het verkavelingspatroon opgepakt in de ruimtelijke structuur van de buurt met watergangen en ont-
De bebouwingsstructuur van de Havenbuurt gaat uit van gesloten bouwblok-
sluiting in die richting. Voor de bebouwingsstructuur geldt hetzelfde, zodat
ken waarbij aan de achterzijde of in parkeerkoffers wordt geparkeerd. De
een efficiënte verkaveling ontstaat die goed aansluit bij de verkavelingstruc-
compactheid van de bebouwing in deze buurt sluit goed aan op het bebou-
tuur van Hof van Vreeburch en Molensloot-West. In deze buurt liggen heldere
wingsbeeld van de bestaande buurt in Molensloot-West. De appartementen
bouwblokken met rijwoningen en soms onderbroken door een kleinere bouw-
worden aan de Lee gerealiseerd om een bebouwingsfront te vormen en het
korrel. De woningen zijn georiënteerd op de belangrijkste openbare ruimtes.
karakter van het Haventje te versterken. Het is belangrijk dat hier voorkanten
Rond de Vlasakker worden de appartementen gesitueerd, zodat ze op vol-
en buitenruimtes op de kade zijn georiënteerd. Door het inpassen van de be-
doende afstand liggen van de bestaande bebouwing, en werken als oriënta-
staande kavels in het gebied wordt nauw aangesloten bij de richtingen van
tiepunten in het hart van de buurt.
de huidige verkavelingsstructuur. In deze buurt ligt ook de langzaam verkeerroute die de Vreeburchlaan met Laan van Adrichem verbindt. Aan deze route
De Wilgenbuurt is ruim opgezet met een variatie van rijwoningen, twee-on-
zijn voorkanten van woningen gesitueerd.
der-één kapwoningen en vrijstaande woningen. Hierdoor ontstaat een lossere bebouwingsstructuur. Aan de westzijde van het noordelijk deel van de buurt staan de vrijstaande woningen op eilanden met een eigen oprit over het wa
O ntwikkelvisie en Beeldkwaliteitkader Lier|Molen|Sloot
47
H
2,5
2
4,8
standaardprofiel met langsparkeren in de verkeersluwe buurtstraten (toepassing n.t.b. in uitwerking)
H
2,5
3,5
7
3
1,75
min. 1
48
On t w ikkelvisie e n Be e ldkwalite itkade r Lie r |Molen|Sloot
6
5
2,5
profiel hoofdstraat Vlasbuurt (toepassing n.t.b. in uitwerking)
Autoverkeer Het autoverkeer zal vanaf de Randweg het gebied in rijden. De opzet van de hoofdontsluitingsweg gaat uit van gescheiden verkeer met een vrijliggend tweerichtingenverkeer fietspad, voetpad en een brede rijbaan. De hoofdontsluiting stopt ter hoogte van de Parklaan en takt daar op aan. MolenslootWest wordt nu aangesloten op de nieuwe hoofdontsluitingsweg en verkeer verlaat de wijk via de nieuwe Randweg. Er is dus vanaf dat moment geen doorgaand autoverkeer mogelijk naar de Markenborgh. Alleen fietsers, voet-
4
gangers en calamiteitenverkeer kunnen deze route nemen. Vanaf deze hoofdontsluitingsweg takken de buurtontsluitingswegen aan, waar fietser en auto beiden gebruik maken van de rijweg.
De buurtontsluiting van de Vlasbuurt ligt in het verlengde van de Burgemeester Disselkoenlaan en vormt zo een volwaardige kruising. De buurtontsluiting gaat met enkele bajonetten, van noord naar zuid, door de buurt en takt uiteindelijk aan op de Veilingweg. Rond de Vlasakker vindt er een aantakking plaats naar de Duitslandlaan en ook het einde van de Duitslandlaan takt aan op de Randweg LEGENDA Autoweg Randweg Weg binnen woningblok Wijkontsluiting Buurtontsluiting
buurtontsluiting.
De buurtontsluiting naar de Havenbuurt is een volwaardige laan met groenbermen, zonder parkeren en met een vrijliggend fietspad. De buurtontsluiting gaat met kleine knikken naar de Haven en loopt daar als het ware dood. De huidige Laan van Adrichem takt ook op twee plekken aan op de buurtontsluiting, zodat er een knip voor autoverkeer ontstaat naar de Lierweg. Vanaf
Buurtstraten
de buurtontsluiting zijn afslagen met buurtstraatjes naar de verschillende buurtjes en achterliggende parkeerterreinen. Er is geen directe autoverbinding tussen Molensloot-West en de Havenbuurt, maar wel voor fietsers en hulpdiensten.
O ntwikkelvisie en Beeldkwaliteitkader Lier|Molen|Sloot
49
De buurtontsluiting van de Wilgenbuurt ligt als een ring om de woonbuurt heen en wordt begeleid door een sloot en een berm met wilgen en aan de andere zijde een langsparkeerstrook. Over de sloot liggen bruggen naar privékavels en die kunnen direct worden aangesloten op de buurtontsluiting. Vanaf de buurtontsluiting kunnen ook parkeerkoffers of straatjes aangetakt worden.
De bestaande Vreeburchlaan is alleen toegankelijk voor huidig bestemmingsverkeer en sluit aan op de rotonde Veilingweg. In de toekomst is het mogelijk om dat om te klappen zodat de Veilingweg aantakt op de nieuwe hoofdontsluiting en er een knip komt naar de Veilingweg, ter hoogte van de Burgermeester Disselkoenlaan. Geen enkele bestaande straat takt aan op bestaande autostraten om sluipverkeer te voorkomen en daarom wordt er op sommige plaatsen een (wegneembaar) paaltje in de rijbaan gezet, zodat fietsers de route wel kunnen nemen. Dat geldt bijvoorbeeld aan het einde van de Burgermeester Disselkoenlaan. Fietsverkeer In het plan liggen een aantal comfortabele fietspaden met betonplaten om het zo aantrekkelijk mogelijk te maken om op de fiets LEGENDA Fietspad
naar de Lier te gaan en te recreëren in het Westland. In de Molenslootzone ligt er één die de Markenborgh verbindt met het vrijliggende fietspad in de ecologische zone aan de Randweg. Deze
Fietsstraat
ligt langs doorlopend water; vanaf de Markenborgh eerst langs de Molensloot en ter hoogte van de doorsteek naar de Vreeburchlaan aan de noordzijde van de auto-ontsluiting. Daarnaast ligt in het verlengde van de Vreeburchlaan een fietspad, dwars door
50
On t w ikkelvisie e n Be e ldkwalite itkade r Lie r |Molen|Sloot
de Havenbuurt tot aan de Haven en takt daar aan op het fietspad langs de Lee. Vanuit de Vlasbuurt aan het einde van de Duitslandlaan takt een fietspad aan op de Vreeburchlaan. En vanuit de Wilgenplas ten oosten van de Vreeburchlaan is er ook een verbinding met een fietspad gemaakt. De Vreeburchlaan en Laan van Adrichem zullen behouden blijven en zijn alleen bedoeld voor het huidige bestemmingsverkeer, maar kunnen in gebruik en beleving wel onderdeel uit maken van de fiets- en skatepaden structuur. Voetgangers Door de wijk ligt een fijnmazig netwerk van routes voor voetgangers die de groen- en waterrijke plekken met elkaar verbindt. Deze routes vallen deels samen met de buurtstraten en toegangen tot de woningen, maar liggen ook vrij in de profielen langs het water of door het groen. Leuk voor een ommetje door de wijk! Parkeren Het parkeren in de wijk moet voldoen aan de parkeernormen van de gemeente Westland; exacte parkeernorm worden vastgesteld in combinatie met op te stellen BP. De onderstaande getallen dienen ter indicatie.
LEGENDA Ommetjes door de wijk
Woningtype
rest bebouwde kom
aandeel bezoek
woning goedkoop
1,7 pp
0,3 pp per woning
woning midden
1,9 pp
0,3 pp per woning
woning duur
2,1 pp
0,3 pp per woning
In het plan is rekening gehouden met haaksparkeren aan de buurtontsluiting in Vlasbuurt. In de overige profielen is rekening gehouden met eenzijdig langsparkeren. Daarnaast zal er in parkeerkoffers en op achterterreinen geparkeerd worden. Voor hoekwoningen in de categorie duur en 2^1-kappers minimaal één parkeerplek op eigen terrein worden gerealiseerd. Voor vrijstaande woningen moet minimaal 2 parkeerplekken op eigen terrein worden gerealiseerd.
O ntwikkelvisie en Beeldkwaliteitkader Lier|Molen|Sloot
51
4
Groen- en boomstructuur Voor de groenstructuur wordt een norm gehanteerd van 35 m2 gebruiksgroen per woning. De huidige opzet voldoet aan deze norm. De beleving van het verblijfs- en kijkgroen ligt verankerd in de Molenslootzone met een breedprofiel en bredere groenzones daaraan gekoppeld als steppingstones naar buiten richting de ecologische zone van de Randweg. Daarnaast is het groen beleefbaar in de Wilgenplas en het Vlasland en op de geluidswal.
Op enkele plekken in het plan, is ruimte voor een grote solitaire boom van de eerste orde als bijvoorbeeld een Plataan of Eik. In Molenslootzone is het wenselijk om grote gevarieerde bomen (tweede orde) langs de wijkontsluiting te planten, zoals bijvoorbeeld de treurwilg, met als doel om de parkstructuur van de Markenborgh door te trekken tot de Randweg.
De buurtontsluitingen van de Vlasbuurt en Havenbuurt hebben een groenstrook met ruimte voor het planten van beeldbepalende bomen in de tweede orde, zoals bijvoorbeeld een kleurrijke moeraseik. De entree naar de Havenbuurt wordt vormgegeven als een laan met een nader te bepalen soort aan weerszijden van de rijbaan. De buurtontsluiting van de Wilgenbuurt, gaat als een lus rondom het buurtje en aan de zijde van het water worden in een strak ritme knotwilgen (derde orde) geplant. LEGENDA 1e orde bomen
Op de Vlasakker, de Tuinen en noordzijde van de Wilgenplas worden bomen geplant met een natuurlijke uitstraling als elsen, berken en