Bestemmingsplan Bedrijventerrein Vlotlaan Monster

BEDRIJVENTERREIN VLOTLAAN MONSTER bestemmingsplan NL.IMRO.1783.BTMONVLOTLAANobp-VA01 vastgesteld

Toelichting

3

4

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

3 Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Ligging plangebied

7

1.3

Geldend bestemmingsplan

8

1.4

Leeswijzer

8

Hoofdstuk 2

Gebiedsvisie

9

2.1

Beleidskader

9

2.2

Ruimtelijk-functionele structuur

23

2.3

Gebiedsvisie

24

Hoofdstuk 3

Onderzoek

26

3.1

Ladder voor duurzame verstedelijking

26

3.2

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

32

3.3

Bedrijven en milieuzonering

32

3.4

Verkeer & parkeren

34

3.5

Geluid

34

3.6

Luchtkwaliteit

35

3.7

Externe veiligheid

36

3.8

Water

41

3.9

Bodem

49

3.10

Ecologie

49

3.11

Cultuurhistorische aspecten

53

3.12

Bezonning

54

Hoofdstuk 4

Juridische planbeschrijving

56

4.1

Planvorm

56

4.2

Bestemmingsregeling

59

Hoofdstuk 5

Uitvoerbaarheid

60

5.1

Economische uitvoerbaarheid

60

5.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

60

Regels Hoofdstuk 1

63 Inleidende regels

64

Artikel 1 Begrippen

64

Artikel 2 Wijze van meten

73

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

74

Artikel 3 Bedrijventerrein

74

Artikel 4 Groen

77

5

Artikel 5 Maatschappelijk

78

Artikel 6 Tuin

79

Artikel 7 Verkeer - Verblijfsgebied

80

Artikel 8 Water

81

Artikel 9 Wonen

82

Artikel 10

Hoofdstuk 3

Waarde - Archeologie

Algemene regels

84

86

Artikel 11

Anti-dubbeltelregel

86

Artikel 12

Algemene bouwregels

87

Artikel 13

Algemene gebruiksregels

88

Artikel 14

Algemene afwijkingsregels

89

Artikel 15

Algemene wijzigingsregels

90

Artikel 16

Overige regels

91

Hoofdstuk 4

Overgangs- en slotregels

92

Artikel 17

Overgangsrecht

92

Artikel 18

Slotregel

93

Bijlagen bij de toelichting Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7 Bijlage 8 Bijlage 9

Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling Nota beantwoording reacties vooroverlegpartners Watersleutel Quickscan ecologie Nader onderzoek rugstreeppad Stikstofberekening Memo verkeersgeneratie Bezonningsstudie Stikstofberekening aanlegfase

Bijlagen bij de regels Bijlage 1 Bijlage 2

Staat van Bedrijfsactiviteiten Staat van Horeca-activiteiten

6

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Vlakbij de kust van Monster bevindt zich het voormalig themapark de Westlandse Druif. Dit themapark was opgericht ter herinnering aan de Westlandse druiventeelt. Ter plaatse werden druiven geteeld en in een bijbehorende winkel verkocht. Ook konden er bijeenkomsten worden gehouden en kon de tuin bezocht worden door middel van rondleidingen. In 2019 zijn de activiteiten van de Westlandse Druif beëindigd. In 2021 is het complex verkocht met het voornemen te herontwikkelen naar een mix van bedrijvigheid en maatschappelijke functies. Dit is echter slechts gedeeltelijk mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan. In het geldende bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de transformatie van maatschappelijk, wonen en tuin naar bedrijvigheid. Per abuis is op de verbeelding de verkeerde zone wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Om de omzetting goed te borgen wordt daarom met voorliggend bestemmingsplan het juridisch planologisch kader voor de herontwikkeling vastgelegd.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied wordt aan de noordwestzijde begrensd door de 's-Gravenzandseweg en aan de zuidwestzijde door de Vlotwatering. Aan de zuidoostkant vormt de Vlotlaan de grens van het plangebied en aan de noordwestzijde scheidt de watergang het plangebied en de noordoostelijkgelegen bedrijfspercelen.

7

Figuur 1.1: Ligging plangebied

1.3

Geldend bestemmingsplan

Binnen het plangebied waren, voor het van kracht worden van dit bestemmingsplan, de volgende planregimes van kracht: 'Bedrijventerrein Monster', vastgesteld op 30-10-2012; 'Paraplubestemmingsplan Parkeernormen', vastgesteld op 20-02-2018; 'Paraplubestemmingsplan Wonen Westland', vastgesteld op 01-09-2020; 'Paraplubestemmingsplan horeca/hotel Westland ', vastgesteld op 13-04-2021.

1.4

Leeswijzer

Het bestemmingsplan "Bedrijvencampus Vlotlaan" bestaat uit een toelichting, planregels en een planverbeelding. De toelichting is als volgt opgebouwd. In Hoofdstuk 2 komt de gebiedsvisie aan de orde. Hierin wordt de ruimtelijke en functionele hoofdstructuur van het plangebied beschreven met aandacht voor cultuurhistorisch waardevolle elementen, overige ruimtelijke kwaliteiten, aanwezige knelpunten en te verwachte ontwikkelingen. Dit tezamen leidt tot een beschrijving van de gemeentelijke visie op het gewenste behoud en beheer van de ruimtelijke kwaliteit in het plangebied. In Hoofdstuk 3 wordt onderzoek op het gebied van milieu, ecologie, archeologie en cultuurhistorie en water behandeld. In Hoofdstuk 4 wordt dieper ingegaan op de planvorm en de achtergrond bij de regels die zijn opgenomen voor de verschillende bestemmingen. Tot slot wordt in Hoofdstuk 5 ingegaan op de economische en de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

8

Hoofdstuk 2 2.1

Gebiedsvisie

Beleidskader

De beleidscontext voor de visie op het plangebied wordt gevormd door gemeentelijke, regionale, provinciale en landelijke beleidsrapportages. In dit hoofdstuk is het relevante beleid samengevat. Het hier samengevatte beleidskader is niet uitputtend. In de toelichting wordt op een aantal plaatsen verwezen naar specifiek beleid of beleidsnotities die niet in deze paragraaf worden behandeld. Tot slot wordt in dit hoofdstuk een beschrijving gegeven van de visie op het plangebied. Deze visie is gericht op het behoud en beheer van de ruimtelijke kwaliteit. 2.1.1

Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie 2.0: Visie op Westland Op 8 december 2020 heeft de gemeenteraad de Omgevingsvisie 2.0: Visie op Westland vastgesteld. De Omgevingsvisie gaat onder andere in op de samenhang tussen ruimte, water, milieu, natuur, landschap, verkeer en vervoer, infrastructuur en cultureel erfgoed. De Omgevingsvisie is breder dan alleen de fysieke leefomgeving; ook onderwerpen als gezondheid, veiligheid en duurzaamheid moeten onderdeel uitmaken van de visie. De Omgevingsvisie geeft weer waar de gemeente met Westland naartoe wil en bindt de gemeente aan haar eigen voornemens en ambities. De belangrijkste opgave is het verhogen van de leefkwaliteit in Westland, waarbij het sociaal-maatschappelijke en economische belang van het tuinbouwcluster niet uit het oog wordt verloren. De oorspronkelijke structuren in het landschap moeten behouden blijven, net als de gemeenschapszin in de dorpen. Westland wil een groenere, gezonde en aantrekkelijke gemeente zijn. Met een people - planet - profit benadering, vindt vergroening plaats langs de belangrijke groene verbindingen en in de wijken, terwijl initiatiefnemers en ontwikkelaars worden gevraagd groeninclusief te ontwerpen en in te richten. Een klimaatbestendig beleid wordt doorgevoerd in ruimtelijke inrichting, nieuwbouw en verkeersmaatregelen. Bodemwarmte moet worden benut en er wordt aangesloten op warmtenetten in de regio.

Betere bereikbaarheid en een toonaangevende rol op het gebied van kennis, innovatie en duurzaamheid in de Greenport blijven een belangrijke rol spelen. Toekomstbestendige bedrijventerreinen Westland wil toekomstbestendige bedrijventerreinen, met voldoende bedrijvenlocaties en evenwicht in vraag en aanbod van bedrijfskavels en -locaties. De gemeente ziet dat er behoefte is aan duurzame (nieuwe) bedrijvenlocaties en investeert waar nodig in bestaande werklocaties om deze beter te laten aansluiten bij wensen zoals multifunctionaliteit en duurzaamheid. Het Westlands economisch cluster draait op volle toeren. Er worden meer en meer bedrijfskavels in gebruik genomen en die groei lijkt zich voort te blijven zetten. Gemeente Westland verwacht tot 2030 een tekort hieraan van 28 tot 33 hectare. Westland beschikt over verschillende locaties waar veel Westlanders, maar ook veel arbeidskrachten van buiten de gemeente, werkzaam zijn. Het is belangrijk dat deze werklocaties optimaal aansluiten bij de wensen van de hedendaagse en toekomstige ondernemers.

Daarom richt Westland zich op: Passend omgaan met de behoefte aan nieuwe bedrijvenlocaties en kantorenlocaties; Up-to-date houden en brengen van bestaande bedrijvenlocaties, revitalisering; Kwaliteit en onderscheidend vermogen (profilering) van bedrijventerreinen, waarbij er nadrukkelijk aandacht is voor verduurzaming, de energietransitie en een goede (digitale) bereikbaarheid; Veiligheid van bedrijventerreinen (Keurmerk Veilig Ondernemen). Er liggen goede mogelijkheden voor dubbel ruimtegebruik op bedrijventerreinen, bijvoorbeeld voor parkeren of zonnepanelen op daken.

9

Het plangebied is op de toekomstkaart van Westland aangemerkt als lokaal bedrijventerrein.

Figuur 2.1 Visiekaart Westland

Figuur 2. Monster (analyse van de kern) Specifiek voor bedrijvigheid staat beschreven: De meeste werkgelegenheid in Monster vinden we in de agrarische sector, bouwnijverheid, groot- en detailhandel en advies en onderzoek. De Vlotlaan is het lokale bedrijventerrein bij Monster. Er is geen uitbreidingsvraag en het terrein is op orde. In dit geval is geen sprake van uitbreiding, maar transformatie en betere benutting van het terrein.

10

Uitvoeringsprogramma economie 2020-2021 Op 29 oktober 2019 heeft de gemeenteraad van Westland de Economische Opgave 2019 - 2022 vastgesteld. Daarbij is eveneens toegezegd om een Uitvoeringsprogramma Economie te maken hiervoor. De economische opgave 2019-2022 is in het Uitvoeringsprogramma Economie vertaald in 6 inhoudelijke prioriteiten: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Versterking van de kennis- en innovatiefunctie via ontwikkeling campus en gebied rondom de World Horti Campus Facilitering aansluiting onderwijs & arbeidsmarkt Modernisering en herstructurering van het glastuinbouwcluster Versterking van de externe betrekkingen en de internationale positie Versterking en toekomstbestendig maken van de dorpscentra en het MKB Facilitering kwaliteitsimpuls vrijetijdseconomie

In het uitvoeringsprogramma is geen specifieke opdracht geformuleerd voor bedrijventerreinen in zijn algemeenheid en Vlotweg in het bijzonder. Bedrijventerreinenvisie Westland 2013-2020 De Bedrijvenvisie Westland vormt - via het gemeentelijke Actieprogramma Economische Zaken - een uitwerking van de Visie Greenport Westland en is gericht op: het anticiperen op actuele en toekomstige marktontwikkelingen om voldoende ruimte te behouden voor groei van bedrijvigheid (inspelen op de vraag van bedrijven, kantoren en detailhandel); het zijn van een toetsingskader voor de actualisering van bestemmingsplannen en de ruimtelijke onderbouwing van andere ruimtelijke besluiten; het verschaffen van duidelijkheid over parkmanagement op bedrijventerreinen. Deze visie is in de crisistijd opgesteld. Inmiddels is gebleken dat er meer behoefte is aan ruimte voor bedrijven. Vlotlaan is aangemerkt als lokaal bedrijventerrein. Het plangebied wordt deels herontwikkeld naar bedrijvigheid. Nota publieksfuncties op bedrijventerreinen Als nadere uitwerking van de Bedrijventerreinenvisie Westland hebben burgemeester en wethouders de Nota publieksfuncties op bedrijventerreinen vastgesteld om maatwerk te kunnen bieden voor publieksfuncties op lokale bedrijventerreinen. In deze nota is aangegeven wat wel en niet is toegestaan op lokale bedrijventerreinen.

Wonen, detailhandel, horeca, leisure en care-functies zijn uitgesloten in bestemmingsplannen die betrekking hebben op bedrijventerreinen. Deze functies worden binnen voorliggend bestemmingsplan niet binnen de bestemming 'Bedrijventerrein' mogelijk gemaakt. Deze functies worden uitsluitend binnen 'Maatschappelijk' toegestaan. Bij leisure kan worden gedacht aan fitness, kookstudio's en hobbyfuncties. Care-functies zijn onder andere kinderopvang, ouderenzorg, gehandicaptenopvang en huisartsen- en fysiotherapie-collectieven. In hoofdzaak zijn op bedrijventerreinen bedrijfsmatige en industriële functies toegestaan. Genoemd worden het vervaardigen, bewerken, installeren en inzamelen van goederen. Ook verhandelen van goederen wordt genoemd, waarbij detailhandel (verkoop aan een eindconsument) is uitgesloten. In de loop der tijd zijn daarop uitzonderingen gemaakt voor specifieke vormen van detailhandel, zoals verkoop van brand- en explosiegevaarlijke stoffen. De verkoop van de zogenoemde ABC-goederen (Auto's, Boten en Caravans) is alleen toegestaan met een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid. Ook bouwmarkten zijn met een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid mogelijk, conform de provinciale regelgeving. Tegelijkertijd is vestiging van woonwinkels aan strenge regionale regels van Haaglanden gebonden. Een andere functie die in beperkte mate is toegestaan zijn zelfstandige kantoren.

Onzelfstandige kantoren, die ten dienste staan van een bedrijf blijven mogelijk. Elk bedrijf kan ruimte nodig hebben voor een administratie- en verkoopafdeling, waarbij de oppervlakte maximaal 3.000 m² bedraagt. Zelfstandige kantoren kunnen in bestemmingsplannen door middel van een afwijkingsprocedure mogelijk worden gemaakt tot 500 m² per gebouw. Hierbij kan worden gedacht aan

11

accountants en architecten. De kantoren mogen echter geen baliefunctie hebben (zoals makelaars en uitzend- of reisbureaus) en moeten ingepast (kunnen) worden op het bedrijventerrein. Inpassing is mogelijk bij de entree, of op de eerste verdieping van bestaande panden. Daarnaast moet voldaan worden aan de parkeernorm, die voor kantoren hoger is dan voor bedrijven. Mobiliteitsvisie Duurzaam Bereikbaar Westland (2019) Er komt steeds meer verkeer in Westland. Om ervoor te zorgen dat we nu en in de toekomst nog vlot tussen dorpen en van dorp naar steden kunnen reizen, maken we plannen en nemen we maatregelen. De volgende mobiliteitsdoelen zijn opgenomen in de Mobiliteitsvisie 2040: Logistieke bereikbaarheid; De auto minder dominant; Volwaardige alternatieven voor de auto; Westland verkeersveilig; Duurzaam Bereikbaar Westland. Beleidsregel Parkeernormering gemeente Westland 2018 (2018) De parkeernormering van de gemeente Westland is geactualiseerd en in overeenstemming gebracht met de meest recente kerncijfers van het CROW (landelijke richtlijnen). Beleidsnotitie conventionele explosieven in het Westland In de beleidsnotitie conventionele explosieven in het Westland wordt beschreven hoe om moet worden gegaan met diepte werkzaamheden op locaties die mogelijk conventionele explosieven bevatten.

De basis voor het gemeentelijk beleid voor het opsporen van explosieven is de explosieven risicokaart. Deze kaart geeft een eerste indicatie van het mogelijke gevaar van diepte werkzaamheden op bepaalde locaties in het Westland. In het projectgebied zijn geen mogelijke vindplaatsen van conventionele explosieven aanwezig. Handhaven op maat Op 17 november 2015 hebben burgemeester en wethouders van Westland de beleidsnota 'Handhavingsbeleid, integrale handhaving Wabo taken' vastgesteld. Hierin zijn de doelen en richting voor milieuhandhaving en bouw- en woningtoezicht beschreven. De naleving van wet- en regelgeving is daarbij een gezamenlijke verantwoordelijkheid van gemeente, burgers en bedrijven. De wet- en regelgeving zijn bedoeld om kwaliteit, veiligheid en leefbaarheid binnen de leefomgeving te beschermen en bevorderen en dat is in ieders belang. Dit draagt bij aan een prettige woon-, werk- en leefomgeving voor de burgers en ondernemers van de Gemeente Westland. De handhaving van de regelgeving vervat in dit plan is een bevoegdheid van burgemeester en wethouders. Het gaat daarmee vooral om de planregels inzake het bouwen en het gebruik van gronden en bouwwerken. Een aantal vormen van gebruik wordt specifiek aangeduid als strijdig met de bestemming, zodat handhavend optreden hiertegen eenduidig mogelijk te maken. Uiteraard betreft het hier een niet-limitatieve opsomming.

Handhaving van dit plan is van belang om de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid er van in stand te houden. Daarnaast heeft handhaving uiteraard ook een belangrijke functie in het kader van de rechtszekerheid en rechtsgelijkheid. De planregels in dit plan zijn voldoende duidelijk, concreet en toepasbaar om te kunnen handhaven. Handhaving van het plan zal in de praktijk primair plaatsvinden via de bestemmingsplantoets in het kader van de omgevingsvergunning en door feitelijk toezicht op de aanwezigheid van bouwwerken en op gebruiksactiviteiten. Binnen de gemeente heeft het team bouw- en woningtoezicht van de afdeling Ruimte, Omgeving en Veiligheid hierin een centrale taakstelling. Bij gebleken strijdigheid met het plan wordt, afhankelijk van de prioriteitsstelling, een handhavingstraject ingezet. Beleid en beleidsregels voor opslag en verkoop van consumentenvuurwerk in Westland In deze Nota wordt aangegeven dat het wenselijk is een goede ruimtelijke spreiding van de verkooppunten van consumentenvuurwerk te bewerkstelligen. Doel bij een ruimtelijke benadering is het bereiken van een gelijkmatige spreiding van (kleine) bedrijven voor verkoop en opslag van consumentenvuurwerk over Westland, om op deze wijze straathandel en vuurwerktoerisme zoveel mogelijk te voorkomen.

Daarbij moet er binnen elk verzorgingsgebied sprake zijn van voldoende (vuurwerk)aanbod om de lokale markt te voorzien en zodoende illegale handel in principe overbodig te

12

maken en te voorkomen. Het uitgangspunt voor opslag en verkoop van consumentenvuurwerk van de gemeente Westland is: Ruimte bieden aan ondernemers voor opslag en verkoop van consumentenvuurwerk met inachtneming van veiligheid en milieuregelgeving onder voorwaarde van een goede ruimtelijke spreiding. Met daarbij de volgende randvoorwaarden: in de gemeente Westland wordt alleen consumentenvuurwerk opgeslagen. Opslag en verkoop van professioneel vuurwerk is niet toegestaan; iedere vestiging van opslag en verkoop van consumentenvuurwerk zal worden getoetst aan voldoende ruimtelijke spreiding in de gemeente Westland; in de gemeente Westland worden maximaal 18 vestigingen voor opslag- en verkooppunten van consumentenvuurwerk toegestaan; opslag tot en met 1.000 kg is beperkt toegestaan in de dorpskernen; nieuwe vestiging in dorpskernen is niet toegestaan; de vestiging van bedrijven met een opslag tot en met 10.000 kg heeft de voorkeur in gebieden waar een bedrijfsbestemming geldt of in tuincentra; opslag boven de 10.000 kg consumentenvuurwerk is uitgesloten; bestaande bedrijven in strijd met deze uitgangspunten mogen de activiteiten voortzetten. In de planregels van het voorliggende bestemmingsplan is opgenomen dat opslag en verkoop van consumentenvuurwerk niet is toegestaan.

2.1.2

Regionaal beleid

Strategie Werklocaties MRDH 2019-2030, regionale afstemming Bij het toevoegen van nieuwe plancapaciteit vereist de provincie Zuid-Holland de toetsing aan de Ladder voor de Duurzame Verstedelijking. Regionale afstemming (geen instemming) over het nieuwe bestemmingsplan is daar een onderdeel van. De Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH) heeft daarvoor een afwegingskader vastgesteld, voor alle nieuwe bestemmingsplannen waarin sprake is van het netto toevoegen van plancapaciteit voor kantoren, (transformatie van) bedrijventerreinen en detailhandel. De Strategie Werklocaties 2019-2030 is gericht op een gezond vestigingsklimaat voor bedrijven en inwoners. Voorheen waren de agenda's over kantoren, bedrijven en detailhandel meer cijfermatig. Nu geven de gemeenten veel meer aan wat er moet gebeuren om een aantrekkelijke markt te kunnen bieden voor de vestiging van bedrijven uit binnen- en buitenland. De strategie stuurt op kwaliteit van de werklocaties, marktevenwicht in vraag en aanbod naar werklocaties en verduurzaming. Bedrijventerrein Vlotlaan is in de strategie aangemerkt als klassiek, kleinschalig bedrijventerrein waar in de Haagse regio een groot tekort aan is.

13

Figuur 2.3 Uitsnede regionale kaart werklocaties – strategie bedrijventerreinen Het beleid voor bedrijventerreinen stuurt op evenwicht tussen vraag en aanbod, en borgt duurzame vitaliteit. Het marktevenwicht is redelijk in balans, maar in sommige gebieden gaat de uitgifte bovengemiddeld snel. In en nabij Den Haag is een tekort aan stedelijke 'klassiek kleinschalige' terreinen, en op termijn mogelijk een tekort aan terreinen voor bedrijven met een hogere milieucategorie. De MRDH werkt met betrokken regiogemeenten aan een oplossing. In de hele regio zorgt het forse woningtekort voor conflicterende ruimteclaims in het stedelijke gebied. Op veel bedrijventerreinen wordt gekeken naar transformatiemogelijkheden naar wonen. Die zijn echter wel belangrijk in de ontwikkeling en behoud van de regionale werkgelegenheid. Om deze reden is voor de MRDH een regionaal afwegingskader vastgesteld om transformatie van bedrijventerreinen te toetsen. Veel bedrijventerreinen hebben een kwalitatieve achterstand opgelopen die revitalisering of herprofilering noodzakelijk maakt. De regiogemeenten maken gebiedsvisies en verbeteren de organisatiegraad van ondernemers met Bedrijfsinvesteringszones, ondernemersfondsen of parkmanagement. Dit vergroot ook draagvlak en mogelijkheden voor investeringen in de verduurzaming van bedrijventerreinen.

2.1.3

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zuid-Holland(2021) De Omgevingsvisie van Zuid-Holland biedt een strategische blik op de lange(re) termijn voor de gehele fysieke leefomgeving en bevat de hoofdzaken van het te voeren integrale beleid van de provincie Zuid-Holland. De provincie Zuid-Holland heeft zeven vernieuwingsambities geformuleerd, die dienen als stip op de horizon: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten. Bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor. Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen. Een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van Zuid-Holland. Versterken natuur in Zuid-Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van leefomgeving. Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit.

14

7.

Gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving.

Stedelijke ontwikkelingen De provincie streeft naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied en wil de bebouwde ruimte daarom beter benutten. De provincie zet ten eerste in op verdichting, concentratie, diversiteit en specialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied, en ten tweede op een hiërarchie van complementaire knooppunten en centra met een goede onderlinge bereikbaarheid. De provincie hanteert de volgende uitgangspunten voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen: Bouw naar behoefte ; Bouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied; Bouw georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer; versterk de langzaam vervoersrelaties Benut het netwerk van stedelijke centra en knooppunten; Bouw toekomstbestendig; houd rekening met energietransitie, natuurinclusiviteit, klimaatadaptie en een gezonde leefomgeving. Als een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt op grond van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ doorlopen. Toepassing is ook van provinciaal belang. Concurrerende en toekomstbestendige bedrijventerreinen De provincie streeft naar een kwantitatief en kwalitatief evenwicht in vraag en aanbod van bedrijventerreinen op regionaal en bovenregionaal schaalniveau.

Daarbij wordt ingezet op beter benutten en duurzaam functioneren van bestaande bedrijventerreinen en op het behoud van voldoende ruimte voor bedrijven in hogere milieucategorieën en watergebonden bedrijven. Bedrijventerreinen vormen een belangrijke voorwaarde voor de Zuid-Hollandse economie. De schaarse ruimte moet zo efficiënt mogelijk worden benut met aandacht voor kwaliteit. Kwalitatief goede bedrijventerreinen zijn nodig voor een optimaal vestigingsklimaat voor het gehele Zuid-Hollandse bedrijfsleven. Met het bedrijventerreinenbeleid wordt een bijdrage geleverd om te komen tot een economisch concurrerend Zuid-Holland. Om dit te realiseren worden drie beleidslijnen aangehouden: 1. 2.

3.

Het op lange termijn in evenwicht brengen van de vraag naar en het aanbod van bedrijventerreinen Het beter benutten van bestaande, kwalitatief goede bedrijventerreinen en het ontwikkelen van nieuwe locaties die kwalitatief toegevoegde waarde hebben ten opzichte van de bestaande voorraad. Het verduurzamen van bedrijventerreinen waarbij ze zich tevens voorbereiden op toekomstige ontwikkelingen.

Ondernemers zijn over het algemeen honkvast. Hun werknemers komen uit de buurt, ze zijn betrokken bij de plaatselijke samenleving en hun “plek” in de keten en hebben (grote) investeringen gedaan op de huidige locatie. Ze vertrekken doorgaans pas naar een nieuwe locatie wanneer het vestigingsklimaat van het bedrijventerrein niet meer passend is en/of de huidige kavel niet meer voldoet. Wanneer vervolgens de achtergelaten bedrijfsbebouwing niet meer gebruikt wordt en er bovendien sprake is van achterstallig beheer en onderhoud op het terrein, wordt het bedrijventerrein minder aantrekkelijk als vestigingsplaats voor bedrijven. Om bedrijventerreinen nu en in de toekomst optimaal te kunnen benutten, is aandacht voor de volgende aspecten nodig: Zorgvuldig ruimtegebruik: voorrang geven aan het opvullen van leegstand en leegstaande kavels door het toepassen van de Ladder. Vestigingsklimaat: behouden en verbeteren van de kwaliteit conform de eisen van de ondernemers en sectoren. Voorbereiden op toekomstige ontwikkelingen zoals verduurzamen (o.a. energie, klimaatadaptatie en vergroening). Transformatie en functiemenging.

15

Het plangebied is niet aangemerkt als bedrijventerrein, maar grenst daar aan.

Figuur 2.4 Kaart bedrijventerreinen Juiste kantoor op de juiste plek Nieuwe kantorenontwikkelingen concentreren zich bij voorkeur op toplocaties (centrum Rotterdam en centrum Den Haag) en scienceparken. Daarnaast is er een opgave op kantoren te reduceren (zowel fysiek als qua plancapaciteit) op minder kansrijke locaties. Kleinschalige zelfstandige kantoorruimte en bedrijfsgebonden kantoorruimte is wel mogelijk binnenstedelijk en op bedrijventerreinen. Versnelling transitie Greenports De provincie Zuid-Holland versnelt de transitie naar toekomstbestendige en duurzame Greenports die op mondiale schaal toonaangevend en innovatief opereren. De Greenports vormen een belangrijke motor voor de Zuid-Hollandse en de Nederlandse economie. De combinatie van excellente teelt, de nabijheid van twee Mainports, een efficiënt logistiek systeem en de inzet op kennis en innovatie maakt dat Zuid-Holland internationaal een toppositie heeft als productie- en handelsgebied voor vers- en sierteeltproducten. Het plangebied is niet aangemerkt als glastuinbouwgebied. Bedrijven kunnen wel bijdragen aan het behoud en versterlking van de keten. Ruimtelijke kwaliteit De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit: een evenwicht en samenspel van toekomstwaarde, gebruikswaarde en belevingswaarde.

Ruimtelijke kwaliteit speelt op verschillende niveaus: veelal plek gebonden, maar ook op het niveau van de gehele provincie en soms daarbuiten. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening (‘handelingskader ruimtelijke kwaliteit’). Dit beleid maakt maatwerk mogelijk. OmgevingsverordeningZuid-Holland(2021) In samenhang met de Omgevingsvisie is de Omgevingsverordening opgesteld. De regels in deze verordening zijn bindend en werken door in gemeentelijke plannen. Voor de beoogde ontwikkeling zijn de

16

onderstaande artikelen relevant. Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit 1.

2. 3.

4.

Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en; het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid; c.

als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid. Lid 2 Nvt. Aanvullende ruimtelijke maatregelen zijn: a. de aanvullende ruimtelijke maatregelen kunnen bestaan uit (een combinatie van): duurzame sanering van leegstaande bebouwing, kassen en/of boom- en sierteelt; wegnemen van verharding; toevoegen of herstellen van kenmerkende landschapselementen; andere maatregelen waardoor de ruimtelijke kwaliteit verbetert. b. de onder a genoemde maatregelen worden in beginsel getroffen binnen hetzelfde plangebied als de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling, tenzij kan worden gemotiveerd dat dat niet mogelijk is. In dat geval kunnen ook ruimtelijke maatregelen elders in de motivering inzake ruimtelijke kwaliteit worden betrokken; c.

in afwijking van onder b kan het bevoegd gezag in plaats van het treffen van ruimtelijke maatregelen een (gedeeltelijke) financiële compensatie verlangen door middel van een storting in een kwaliteitsfonds, dat is ingesteld op basis van de door provinciale staten vastgestelde regeling voor kwaliteitsfondsen, mits de daadwerkelijke uitvoering van de compenserende ruimtelijke kwaliteitsmaatregelen afdoende is verzekerd. Een bestemmingsplan dat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt als bedoeld in het eerste lid bevat een beeldkwaliteitsparagraaf, waarin het effect van deze ontwikkeling op de bestaande kenmerken en waarden wordt beschreven en waaruit blijkt dat de ruimtelijke kwaliteit ten minste gelijk blijft, voor zover het gaat om een ruimtelijke ontwikkeling: a. waarbij de richtpunten van de kwaliteitskaart in het geding zijn; of b. die is gelegen op gronden binnen een beschermingscategorie als bedoeld in het tweede lid, onder a en b.

Toetsing Artikel 6.9 De kwaliteitskaart waarnaar in artikel 6.9 lid 1 sub a. wordt verwezen is de kaart die bij de Omgevingsvisie hoort en is opgebouwd uit vier lagen: de laag van de ondergrond, de laag van de cultuuren natuurlandschappen, de laag van de stedelijke occupatie en de laag van de beleving. Het plangebied is op de kwaliteitskaart Zuid-Holland "laag van de stedelijke occupatie" aangemerkt als stads en dorpsgebied en deels als dorpsrand.

17

Figuur 2.5 Kaart laag van de stedelijke occupatie Het plangebied is niet aangemerkt als glastuinbouwgebied.

Figuur 2.6 Kaart Glastuinbouwgebied Steden en dorpen, bedrijventerreinen, dorpsranden Bedrijventerreinen liggen veelal aan de toegangswegen van dorpen en steden en bepalen in belangrijke mate de entree van het gebied, maar zijn ruimtelijk veelal niet verbonden met het aangrenzende landschap, stads- of dorpsgebied en hebben daardoor een afgesloten karakter. Veelal betreft het logistieke bedrijventerreinen, waarvoor een goede aansluiting op het wegennet essentieel is. Daar waar bedrijventerreinen de entree van een stad of dorp vormen, is extra aandacht voor de beeldkwaliteit van (de rand van) het terrein, de ontsluiting en de samenhang met de omgeving van belang. Deze terreinen zijn het visitekaartje van dorp of stad. Doorgaande recreatieve routestructuren worden gerespecteerd of krijgen een gelijkwaardige vervanger. Het terrein of haar omgeving is aantrekkelijk voor verschillende gebruikers. Relevante richtpunten: Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp. Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur. Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden

18

door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd. Bij bedrijventerreinen krijgt de beeldkwaliteit van de randen, een goede ontsluiting en de samenhang met de omgeving extra aandacht. Ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand dragen bij aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit (front, contact of overlap). De Vlotwatering is op de laag van de beleving aangemerkt als natuur en indicatieve fiets-en wandelroute.

Figuur 2.7 Kaart Laag van de beleving De ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijzigingen op structuurniveau en past bij de aard en schaal van het gebied. Er is sprake van inpassen van bedrijven op een herstructureringslocatie. Er dient rekening te worden gehouden met de kwaliteitskaart van de Omgevingsvisie. Het plangebied is hierop aangemerkt als steden en dorpen en grenst aan de dorpsrand. Bij het ontwerp is rekening gehouden met bovengenoemde richtpunten. Met de Vlotwatering is op deze plek al sprake van een goede contactkwaliteit. In de dorpsrand zijn geen ruimtelijke ingrepen voorzien. Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen 1.

2.

3.

Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt voldoet aan de volgende eisen: a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte. Gedeputeerde staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen. In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. Gedeputeerde staten kunnen een regionale visie voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen. Een bestemmingsplan bevat geen bestemmingen die in strijd zijn met de door gedeputeerde staten vastgestelde regionale visie.

Toetsing artikel 6.10 Door de herontwikkeling wordt voldaan aan de voorkeursvolgorde voor verstedelijking: allereerst het benutten van locaties voor herstructurering, intensivering of transformatie binnen bestaand stedelijk gebied en daarna het benutten van locaties aansluitend aan stedelijk gebied. Met betrekking tot de

19

ladderonderbouwing voor de realisatie van nieuwe woningen wordt verwezen naar paragraaf 2.1.4. Artikel 6.12 Bedrijven 1.

2. 3.

4.

5.

Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een bedrijventerrein laat bedrijven toe uit de hoogst mogelijke milieucategorie van de Staat van Bedrijfsactiviteiten passend bij de omgeving van het bedrijventerrein, waarbij rekening wordt gehouden met toekomstige ontwikkelingen die zijn opgenomen in een onherroepelijk bestemmingsplan of het Programma ruimte. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een watergebonden bedrijventerrein laat in hoofdzaak watergebonden bedrijven toe. Het bestemmingsplan, bedoeld in het eerste lid, kan in beperkte mate voorzien in nieuwe woningen, bedrijfswoningen en andere functies op delen van een bedrijventerrein, voor zover dit niet in strijd is met het eerste lid. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een bestaand bedrijventerrein als bedoeld in het eerste lid of het tweede lid en dat gehele of gedeeltelijke transformatie naar een andere bestemming dan bedrijven mogelijk maakt, verantwoordt in de toelichting op welke wijze binnen de regio compensatie van bedrijventerrein zal plaatsvinden. Compensatie als bedoeld in het vierde lid, kan achterwege blijven, indien: a. het een bestaand niet-watergebonden bedrijventerrein met ten hoogste milieucategorie 3 en een oppervlakte van minder dan 1 hectare betreft; of b.

regionale afstemming heeft plaatsgevonden en hieruit is gebleken dat na transformatie voldoende bedrijventerrein in de regio beschikbaar zal blijven afgezet tegen de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.

Toetsing artikel 6.12 Het plangebied is door de provincie niet aangemerkt als bedrijventerrein. Beoogde planlocatie is onderdeel van bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Monster' waar bedrijven uit ten hoogste de milieucategorie 3.1 tot en met 4.1 zijn toegestaan. Beoogde ontwikkeling sluit hier op aan (ten hoogste milieucategorie 3.1). Artikel 6.50 Risico’s van klimaatverandering In een bestemmingsplan wordt rekening gehouden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering ten minste voor zover het betreft de risico’s ten aanzien van: wateroverlast door overvloedige neerslag; overstroming; hitte; droogte. Toetsing artikel 6.50 In paragraaf 3.8 wordt beschreven hoe met klimaatadaptatie wordt omgegaan. Bedrijventerreinenstrategie (2020) De geactualiseerde provinciale bedrijventerreinenstrategie (september 2020) geeft richting aan de provinciale inzet voor de komende jaren op het gebied van bedrijventerreinen. De provincie hanteert drie beleidslijnen: 1. Evenwicht in vraag en aanbod 2. Beter benutten en functioneren van bestaande bedrijventerreinen 3. Verduurzamen en voorbereiden op de toekomst Deze strategie is op onderdelen geïntegreerd in de provinciale Omgevingsvisie. De provincie streeft naar een kwantitatief en kwalitatief evenwicht in vraag en aanbod van bedrijventerreinen op regionaal en bovenregionaal schaalniveau.

Daarbij wordt ingezet op beter benutten en duurzaam functioneren van bestaande bedrijventerreinen en op behoud van voldoende ruimte voor bedrijven in hogere milieucategorieën en watergebonden bedrijven.

20

2.1.4

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Met de komst van de Omgevingswet die vanaf 2023 in werking zal treden, is het van belang dat de ruimtelijke opgave in lijn is met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). De eerste NOVI is vastgesteld in 2021. De NOVI bestaat uit één Rijksvisie op de leefomgeving. Het uitgangspunt van dit beleidsdocument is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in een samenhangend geheel. De NOVI schetst een duurzaam toekomstperspectief voor de leefomgeving in Nederland in 2050. Om dit te realiseren is collectieve verantwoordelijkheid van alle overheden van belang. Het Rijk benoemt in de NOVI 21 nationale belangen voor het omgevingsbeleid en vermeldt hierbij de opgaven en de rol van het Rijk bij het realiseren van deze opgaven. Deze opgaven worden samengebracht in vier prioriteiten. Deze prioriteiten vormen complexe, omvangrijke en dringende opgaven die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Deze prioriteiten zijn: Naar een duurzame en concurrerende economie; Naar een klimaatbestendige en klimaatneutrale samenleving; Naar een toekomstbestendige en bereikbare woon- en werkomgeving; Naar een waardevolle leefomgeving.

Deze vier opgaven kunnen alleen in samenhang verder worden gebracht wanneer aandacht is voor thema's die hier dwars doorheen lopen, zoals omgevingskwaliteit, gezondheid, cultuurhistorie, klimaatadaptatie, water, bodem, (nationale) veiligheid en milieukwaliteit. Een gezonde leefomgeving die zo min mogelijk negatieve invloed heeft op de gezondheid is volgens het Rijk van belang. De omgeving dient uitnodigend te zijn voor gezond gedrag en dient een plek te zijn waar inwoners zich prettig voelen. De omvang van de vraag is afhankelijk van de het tempo van economische groei, maar ook van de specifieke bedrijfstaksamenstelling per regio, omdat de ramingen voor verschillende bedrijfstakken uiteenlopen. Het Rijk stelt dat een zorgvuldige raming van ruimtebehoefte- en aanbod van groot belang is. Om voldoende ruimte voor economische activiteit te faciliteren en deze optimaal te benutten, stellen overheden regionale programma's en transitieagenda's op. Locaties van nieuwe kantoren, bedrijventerreinen en (groot)winkelbedrijven moeten passen bij het verkeers- en vervoersnetwerk. Deze locaties moeten goed afgestemd zijn op de vraag van bedrijven én de economische vitaliteit en de kwaliteit en aantrekkelijkheid van stad en land versterken. Transitie land- en tuinbouw Nederland telt zeven greenports, waaronder de Greenport West-Holland.

Het zijn regionale tuinbouwclusters waarbinnen tuinbouwbedrijven intensief samenwerken om verschillende gebiedsopgaven die sectoroverstijgend zijn integraal te benaderen. Daarbij gaat het om noodzakelijke gebiedsontwikkeling om een klimaatneutrale en circulaire tuinbouw te kunnen realiseren waarbij met andere sectoren wordt samengewerkt. Bijvoorbeeld door de aanleg van regionale warmtenetten en niet-fossiele warmtebronnen, gebruik van afgevangen CO2 vanuit de industrie en een infrastructuur voor een optimaal ‘vers’-netwerk dat goed aansluit op de mainports. Een deel van de tuinbouwproductiegebieden in Nederland is echter nog niet toegerust voor de eisen van moderne productietuinbouw. Grote, goed ontsloten kavels zijn nodig, evenals verwijdering, verplaatsing of uitbreiding van verspreide tuinbouw, met oog voor de problematiek van solitaire bedrijven. Moderniseren van het hele tuinbouwareaal betekent ook rekening houden met watertekorten, wateroverlast en verzilting, uitputting van de bodem voorkomen en biodiversiteit vergroten. Een regionale aanpak is nodig voor gezamenlijke investeringen in bijvoorbeeld warmtenetten en waterzuivering. Greenports Nederland, de koepelorganisatie van alle greenports, werkt samen met provincies en het ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (LNV) aan verduurzaming en ruimtelijke (her)inrichting van teeltgebieden.

Daartoe is in 2019 een Tuinbouwakkoord gesloten. Kantoren en bedrijventerreinen In de kantorenmarkt is nog steeds sprake van forse leegstand op diverse plekken. Tegelijkertijd kunnen sommige bedrijven en instellingen geen passende gebouwen vinden. Op gewilde locaties is sprake van tekorten. Tevens is er een gebrek aan courante, bij de actuele vraag passende gebouwen. In

21

verschillende provincies is het aanbod veel groter dan de vraag en/of voldoet het aanbod niet aan de gewenste kwaliteit. Bedrijventerreinen zijn dikwijls verouderd en niet goed aangesloten op het hoofdwegennet. Instelling van een herstructureringsfonds, te voeden met de opbrengst van de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen, kan de herontwikkeling van verouderde bedrijventerreinen bevorderen. Clustering van bedrijvigheid op locaties bij knooppunten van infrastructuur kan de economische vitaliteit van een regio bevorderen. Meer aandacht voor de landschappelijke inpassing van bedrijventerreinen is daarbij nodig. Een aaneenschakeling van grootschalige, eenvormige bebouwing bijvoorbeeld voor opslag- en distributiecentra langs (rijks)wegen moet worden voorkomen. Clustering, zowel vanuit een goede landschappelijke inpassing van bedrijventerreinen als vanuit de weginfrastructuur, benutting van het dakoppervlak voor het plaatsen van zonnepanelen en ook het bestaande elektriciteitsnetwerk, zijn uitgangspunt voor de ontwikkeling van nieuwe terreinen. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (geconsolideerde versie 2020) Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen.

Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Uit de regels en kaarten behorende bij het Barro kan worden afgeleid welke aspecten relevant zijn voor het ruimtelijke besluit. Artikel 3.1.6 Bro: Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro) Ieder plan dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, moet een verantwoording bevatten van de ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6. lid 2 Bro). De ladder voor duurzame verstedelijking is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik. Voor projecten binnen bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. De ladder is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Volgens jurisprudentie is in beginsel pas sprake van een stedelijke ontwikkeling bij plannen voor meer dan 11 woningen of een functiewijziging vanaf 500 m 2 bvo. Het geldende bestemmingplan is vertrekpunt in de beoordeling of iets een stedelijke ontwikkeling is.

Toetsing stedelijke ontwikkeling De beoogde ontwikkeling is in paragraaf 3.1 getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Hieruit blijkt dat er in Monster (binnen de regio Haaglanden) behoefte is aan ruimte voor bedrijven. Het Westlands economisch cluster draait op volle toeren. Er worden meer en meer bedrijfskavels in gebruik genomen en die groei lijkt zich voort te blijven zetten. Gemeente Westland verwacht tot 2030 een tekort hieraan van 28 tot 33 hectare. De provinciale behoefteraming gaat uit van een tekort aan harde plancapaciteit van 54 hectare. De beoogde ontwikkeling is circa 1 ha bruto en sluit aan op het aangewezen lokale bedrijventerrein Monster. Op dit bedrijventerrein van in totaal 31 ha bruto zijn op dit moment slechts 5 bedrijfshallen beschikbaar (alleen huur en in beperkte omvang tot maximaal 1.360 m 2). Recent onderzoek constateert een regionaal oplopende vraag van klassiek kleinschalige werkmilieus zoals bedrijventerrein Monster. Vanuit de markt is vraag naar bedrijfsverzamelgebouwen door de groei van het aantal inwoners en de toename aan zzp'ers, kleine zelfstandigen en stadsdistributie. Als de vervangingsvraag door transformatie en intensivering de komende jaren doorzet zal deze vraag snel verder oplopen. Beoogde ontwikkeling betekent een betere benutting en duurzaam functioneren van het bestaande bedrijventerrein Monster.

Het voorziet in een lokale behoefte. Lokale ondernemers zijn over het algemeen honkvast en zoeken kleine kavels op kleinschalige terreinen zo dicht mogelijk bij de eigen kern. Er is aandacht voor zorgvuldig ruimtegebruik, vestigingsklimaat en duurzaamheid. De ruimte voor bedrijven in

22

hogere milieucategorieën blijft behouden. Beoogde locatie is onderdeel van het dorpsgebied en bevindt zich tussen een door provincie aangewezen bedrijventerrein en glastuingebied. Beoogde functies sluiten hier op goed op aan. De ruimtelijke impact voor de beoogde ontwikkeling is beperkt. De ontwikkeling sluit aan bij de schaal en aard van het gebied, er is sprake van een inpassing, en is hiermee een logische afronding aan de noordwestzijde van het bedrijventerrein. Hiermee is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. De ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking. 2.1.5

Conclusie

De ontwikkeling van de Bedrijvencampus Vlotlaan is in overeenstemming met de beleidskaders van de verschillende overheden.

2.2

Ruimtelijk-functionele structuur

Het plangebied ligt in het westelijk deel van het bedrijventerrein in Monster. In de huidige situatie was het naar bedrijven te ontwikkelen deel van het plangebied tot voor kort bebouwd met kassen. Deze kassen besloegen nagenoeg het gehele perceel. Ook zijn drie waterbassins aanwezig. Het plangebied wordt via het zuiden ontsloten op de Vlotlaan. Aan deze zijde bevindt zich ook een vrachtwagenparkeerterrein. Aan de noordzijde ligt de N211 met daarboven de woonbebouwing van de kern Monster. Aan de westzijde van het plangebied, langs de 's-Gravenzandseweg, bevinden zich historische druivenkassen en een horecapaviljoen waar voorheen het themapark ' De Westlandse Druif' was gevestigd. Dit themapark is inmiddels gesloten. De historische kassen worden nog wel gebruikt voor druiventeelt. Het paviljoen zal een maatschappelijke en horeca invulling krijgen. Daarnaast bevinden zich binnen het plangebied drie woningen, deze woningen blijven tevens bestaan. Vanwege de ruimtelijke inpassing zullen deze woningen meegenomen worden in het bestemmingsplan. Aan de zuidzijde van het plangebied bevindt zich de fietstunnel die onder de N211 kruist.

Figuur 2.1: Huidige situatie plangebied (bron: luchtfoto 2021)

23

Figuur 2.2: Historische druivenkassen langs de 's-Gravenzandseweg

2.3

Gebiedsvisie

2.3.1

Algemeen

De beoogde ontwikkeling betreft de herontwikkeling van het complex "De Westlandse Druif" naar een gebied met een mix tussen bedrijvigheid en maatschappelijke functies. Deze bedrijvencampus zal bestaan uit de deelgebieden "Workyard" en de "Vineyard". Met voorliggend bestemmingsplan wordt de ontwikkeling van de "Workyard" mogelijk gemaakt, teven wordt het deelgebied Vineyard van een passende planologische regeling voorzien. Workyard Het oostelijk deel van het plangebied wordt getransformeerd naar een bedrijvencampus. De bestaande kassen zijn recent gesloopt. Daar komen bedrijfs(verzamel)gebouwen voor in de plaats. Binnen deze bedrijfsunits zullen ook ondergeschikte kantoorruimtes mogelijk worden gemaakt. Het plangebied sluit aan bij het bestaande bedrijventerrein Vlotlaan en is een logische uitbreiding. De zichtzijde aan de s'-Gravenzandseweg geeft de kans om een blikvanger te zijn van het achterliggende bedrijventerrein. Vineyard Het gebied Vineyard betreft het voormalige themapark De Westlandse Druif. De bestaande historische kassen zullen behouden blijven en gebruikt voor o.a. druiventeelt. Het paviljoen zal net als in de bestaande situatie voor verschillende functies gebruikt gaan worden, zoals maatschappelijke activiteiten, maar ook horeca. Rondom het paviljoen wordt ruimte geboden voor een terras.

24

Figuur 2.3: Impressie beoogde indeling 2.3.2

Stedenbouwkundige randvoorwaarden

De Workyard zal een nieuwe bedrijvencampus worden. De bebouwing wordt georiënteerd langs een centrale as, die aansluit op de Vlotlaan. Aan deze as wordt de ontsluiting en parkeerplaatsen georganiseerd. De gebouwen worden losse objecten in de ruimte, waardoor er verschillende zichtlijnen door de campus ontstaan. Hiermee ontstaat een open en ruimtelijke structuur. Het plangebied zal functioneel bestaan uit twee deelgebieden. Het is gewenst om deze ruimtelijk te verbinden. Daarvoor zal tussen de gebouwen een groene zone worden gerealiseerd. Deze groene zone krijgt de vorm van een trechter en vormt daarmee een verbinding tussen de centrale as van de Workyard naar de Vlotwatering. Hiermee zijn de deelgebieden landschappelijk met elkaar verbonden.

25

Hoofdstuk 3 3.1

Onderzoek

Ladder voor duurzame verstedelijking

Aanleiding Aan de Vlotlaan 535 in Monster ligt het voormalige themapark De Westlandse Druif, dat bestaat uit een bezoekerspaviljoen, een aantal historische druivenkassen en een verouderd kassencomplex. Het plangebied bevindt zich aan de rand van industriegebied Vlotlaan en grenst aan de drukke N211 (Den Haag-Hoek van Holland) en het gebied vouwt zich om 3 woningen. Het totale complex heeft de bestemming Maatschappelijk, waarbij er een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan staat om het te bestemmen naar Bedrijventerrein. Initiatiefnemers hebben de locatie verworven en een plan gemaakt om het gebied te transformeren naar een mix van bedrijvigheid en maatschappelijke functies. Het gebied krijgt twee deelgebieden: The Vineyard - Het deel met de historische kassen en het paviljoen zal breed worden ingezet voor maatschappelijke initiatieven en horeca. De bestaande historische kassen zullen behouden blijven en gebruikt voor o.a. druiventeelt. The Workyard - Het deel met het kassencomplex is/wordt gesloopt. Daar komen bedrijfs(verzamel)gebouwen voor in de plaats met een totaal bedrijfsoppervlakte van circa 6.500 m². Binnen deze bedrijfsunits zullen ook ondergeschikte kantoorruimtes mogelijk worden gemaakt. Uitbreiding of nieuwe functies zijn niet zonder meer mogelijk, omdat sprake moet zijn van 'zorgvuldig ruimtegebruik'.

Ruimtelijke plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, moeten daarom worden getoetst aan Artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking). Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet de behoefte worden beschreven. Bij stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied, moet worden gemotiveerd waarom deze niet binnenstedelijk gerealiseerd kunnen worden. Wel of geen stedelijke ontwikkeling? De vraag bij de ladder voor duurzame verstedelijking is of de ruimtelijke ontwikkeling moet worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in art. 3.1.6 lid 2 Bro. Uit jurisprudentie blijkt dat gewoonlijk ontwikkelingen groter dan 500 m2 bvo en ontwikkelingen met meer dan 11 woningen worden aangemerkt als stedelijke ontwikkeling in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. Voor 'The Vineyard' geldt dat bestaande gebouwen en functies (maatschappelijk) in stand blijven. Binnen de huidige planologische mogelijkheden is horeca (max. 400 m² bvo) ten behoeve van de bestemming reeds toegestaan. Aangezien maximaal 900 m 2 bvo mogelijk wordt gemaakt wordt dit ook niet aangemerkt als stedelijke ontwikkeling. Minder dan 500 m 2 bvo toevoeging ten opzichte van de huidige planologische mogelijkheden is geen stedelijke ontwikkeling.

Op de 'The Workyard' is per saldo sprake van een afname van de bedrijfsbebouwing. Het bouwvlak van de huidige bestemming 'maatschappelijk' van circa 8.700 m 2 wordt verkleind naar 3 units met een totale omvang van circa 6.500 m 2 voor 'Bedrijventerrein'. Dit betekent een afname van bebouwingsmogelijkheden. Omdat de functie wijzigt van Maatschappelijk naar Bedrijventerrein is wel sprake van een stedelijke ontwikkeling. De woningen aan de 's-Gravenzandseweg 20, 20a en 22 hebben net als in het geldende bestemmingsplan de bestemming Wonen. Het aantal woningen wijzigt niet, waardoor deze functie niet wordt aangemerkt als stedelijke ontwikkeling.

26

Figuur 3.1 Bestaande planologische mogelijkheden (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Figuur 3.2 Nieuwe planologische mogelijkheden Ligging binnen bestaand stedelijk gebied De beoogde locatie ligt aan de westzijde van het bestaande bedrijventerrein Vlotlaan. Het perceel is onderdeel van het bestemmingsplan Bedrijventerrein Monster en heeft vrijwel geheel een maatschappelijke bestemming. Het gaat hier om een stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied. De locatie heeft al een stedelijke functie en is aan drie zijden omsloten door andere stedelijke functies. De onderzoeksvraag is dan ook of er behoefte is aan bovengenoemde functies die worden aangemerkt als stedelijke ontwikkeling, in dit geval de bedrijfsfunctie. Met het voornemen om bedrijventerrein Vlotweg met 6.500 m² bvo uit te breiden, dat wordt verspreid over drie bedrijfsverzamelgebouwen, is er sprake van een kleinschalige uitbreiding van de bedrijfsfunctie. De transformatielocatie heeft een omvang van circa 1 ha bruto. Hierna wordt de behoefte hieraan beschreven.

27

Beschrijving behoefte Kwantitatieve behoefte De kwantitatieve behoefte aan bedrijventerrein blijkt onder meer uit de Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland (oktober 2021). In dit meest recente onderzoek van de Provincie Zuid-Holland is voor de Haagse regio een maximale vraag geconstateerd van 166 ha tegenover een hard planaanbod van 112 ha. Dit komt neer op een tekort van 54 ha. Als de vervangingsvraag door transformatie en intensivering doorzet neemt dit nog toe.

Figuur 3.3 ruimtevraag Haagse regio 2021 tm 2030 (bron: behoefteraming 2021)

Figuur 3.4 Kwantitatieve vraag-aanbodverhouding in netto hectares (bron: behoefteraming 2021) In het onderzoek wordt verwacht dat de bandbreedte van de WLO-scenario’s op de lange termijn overeind blijft als realistisch toekomstbeeld, ondanks de coronacrisis. Vanwege de grote sectorale groeiverschillen en specifieke regionale kenmerken verwacht Rabobank in 2021 ook grote regionale groeiverschillen. Voor de Zuid-Hollandse regio’s is het vooruitzicht daarbij gemiddeld tot goed. Regio Delft en Westland is naar verwachting één van de sterkste groeiers in Nederland. Het aanbod droogt snel op in vrijwel de hele Haagse Regio. Het gebrek aan aanbod in Den Haag valt daarbinnen nog eens op. Lokale bedrijven uit Den Haag zijn aangewezen op locaties aan de rand van Den Haag of zelfs verder weg. Dit is een onwenselijke situatie. Ook in Westland droogde het aanbod recent snel op. Een groot deel van de beschikbare hectares is in het eerste half jaar van 2021 verkocht, of is gereserveerd.

28

Figuur 3.5 Beschikbaarheid lokaal aanbod Haagse regio (bron: behoefteraming 2021) Kwalitieve behoefte De uitbreidingsvraag is in de twee scenario’s per werkmilieu afgezet tegen het aanbod dat als geschikt beoordeeld is voor dat werkmilieu. Hierbij kan dus sprake van een dubbeltelling van het aanbod; een terrein kan bijvoorbeeld voor zowel het reguliere werkmilieu als voor grootschalige productie geschikt zijn. Vervangingsvraag is in deze kwalitatieve confrontatie niet meegerekend.

Figuur 3.6 Vraag-aanbodverhouding per type werkmilieu in Haagse Regio, in netto hectare (bron: behoefteraming 2021) Uit de kwalitatieve confrontatie is voor de Haagse Regio het volgende geconcludeerd: Gemengd stedelijk: planologisch gezien is er voldoende geschikt aanbod voor dit werkmilieu. Echter, een deel van het aanbod is niet direct beschikbaar (’t Haantje en Hooipolder). Bovendien ziet Stec dat er helemaal geen geschikt aanbod is in Den Haag, de grootste stad in dit marktgebied. Eén van de meest aantrekkelijke bestaande werkmilieus (Binckhorst) wordt (gedeeltelijk) getransformeerd naar wonen. Regulier: er is voldoende geschikt aanbod voor het reguliere werkmilieu. Stec merkt daarbij op dat een deel van dit aanbod waarschijnlijk ingevuld gaat worden door grootschalige distributie en/of productie. Ook valt op dat in een stad als Den Haag nauwelijks aanbod meer is aan regulier bedrijventerrein.

29

Grootschalige distributie: In het WLO hoog scenario is er een tekort aan geschikt aanbod voor dit werkmilieu. Het gaat om een tekort van ruim 36 hectare om de autonome uitbreidingsvraag te faciliteren. Daarin is de additionele vraag, waarvoor de Haagse Regio grote potentie heeft, nog niet meegerekend. Een deel van het aanbod (Trade Park Westland Mars) heeft een specifieke bestemming (veilingbedrijf). Grootschalige productie: voor dit werkmilieu is voldoende aanbod aanwezig om in de vraag te voorzien. Hieruit wordt geconcludeerd dat naar verwachting een groot deel van de harde plancapaciteit ingevuld gaat worden door grootschalige distributie en of productie. Ook zal er behoefte zijn vanuit Den Haag, waar vrijwel geen aanbod is. Intensieve benutting van bestaande lokale bedrijventerreinen is daarom belangrijk, omdat er in totaal onvoldoende plancapaciteit is. Strategie Werklocaties 2019-2030 In de Strategie Werklocaties 2019-2030 van de MRDH is aangegeven dat sinds de provinciale raming (Stec april 2017) in Westland 34 hectare is uitgegeven. Voor de periode tot 2030 was in 2019 nog 26 hectare beschikbaar. Uit een raming (2018) van Bureau Stedelijke planning blijkt voor de regio Westland-Hoek van Holland een aanzienlijk tekort aan bedrijventerrein tot 2030.

Als de vervangingsvraag door transformatie en intensivering doorzet is er (zeker in 2035) een fors tekort aan klassiek kleinschalige bedrijventerreinen in de Haagse regio. Dit wordt zelfs benoemd als de belangrijkste uitdaging voor bedrijventerreinen in deze regio. De Vlotlaan wordt getypeerd als een klassiek kleinschalige bedrijventerreinen. Het heeft een bruto oppervlak van 31 ha (24 netto) en geen netto uitbreidingsruimte.

Figuur 3.7 Vraag en aanbod Haagse regio (bron: strategie werklocaties) Omgevingsvisie 2.0, visie op Westland (oktober 2020) Gemeente Westland verwacht tot 2030 een tekort aan bedrijfskavels van 28 tot 33 hectare (Omgevingsvisie 2.0 en B&Wnota Onderbouwing locaties nieuw bedrijventerrein tot 2030).