aangepaste nota van beantwoording zienwijze na commissie (21-0321349)
Tekst van het document
NOTA VAN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN OMGEVINGSVERGUNNINGAANVRAAG KERKLAAN NAAST 63 TE WATERINGEN. Instantie
Reactie
Beantwoording
Reclamant 1
Privacy schending en schade
Privacy schending en schade
(21-0203936)
Reclamant voorziet ernstige privacy schending door
Er is weliswaar niet uitgesloten dat het bouwplan tot enige
het plan waardoor onkosten gemaakt moeten worden.
afname van uitzicht, lichtinval en privacy bij de woning van de
Daarnaast voorziet reclamant een afname van de
reclamant zal leiden, maar dit zal niet tot een onaanvaardbare
waarde van de woning en omzetdaling van het
woonsituatie leiden. Daarbij is het van belang dat de woningen
administratiekantoor door gebrek aan
in een stedelijke omgeving staan, waarbij een woonsituatie die
parkeerplaatsen. Het kantoor is mede afhankelijk van
vrij is van enige inkijk nu eenmaal niet kan worden
bezoekers, die straks door gebrek aan parkeerruimte
gegarandeerd. Verder bestaat er volgens vaste jurisprudentie
geen administraties kunnen aanleveren.
van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geen blijvend recht op vrij uitzicht (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 24 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR5649). Er is dan ook geen sprake van een onevenredige belangenafweging. Indien reclamant meent schade te ondervinden door de omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan, dan kan - na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning - een verzoek om planschade worden ingediend. De vermeende planschade is echter geen ruimtelijke afweging. Voorliggend plan voorziet in de eigen parkeerbehoefte voor zowel de toekomstige bewoners als bezoekers. Met dit plan verdwijnen dan ook geen openbare parkeerplaatsen. Er komen zelfs vier openbare parkeerplaatsen aan de voorzijde van het toekomstige gebouw bij. Hierdoor blijft het administratiekantoor van reclamant op dezelfde wijze, dan wel beter bereikbaar voor bezoekers.
Nieuwbouw zorgt voor (nog meer) problemen
Nieuwbouw zorgt voor problemen
De nieuwbouw is volgende de reclamant niet nodig
Het is de gemeente onduidelijk naar welke woningbouw
omdat er al veel nieuwe woningen komen aan de
reclamant verwijst. Vermoedelijk gaat het om het in
Noordweg tot aan de Erasmusweg. Hierdoor ontstaan
voorbereiding zijnde bestemmingsplan ‘Wateringen - Noord' ten
parkeer- en capaciteitsproblemen op de wegen.
noorden van de Poeldijkseweg. Voor dit bestemmingsplan is een
Daarnaast zijn er te weinig groenvoorzieningen in de
onderzoek naar de verkeersintensiteit uitgevoerd. Zelfs met de
wijk aanwezig. Reclamant geeft aan dat het niet
woningen die gerealiseerd worden in ‘Wateringen - Noord' blijft de
toegestaan mag worden dat hier een flat van 5
vraag naar woningen in Westland hoog.
etages hoog gebouwd gaat worden. Reclamant wenst een andere invulling van het
Het toevoegen van een appartementengebouw past goed binnen
perceel als een parkje, eengezinswoningen of een
het straatbeeld en de Woonvisie Westland. Er is namelijk grote
bedrijfsruimte voor de huisartsenpost, waarbij dan
behoefte aan woningen voor senioren. Een andere invulling van
tevens op eigen terrein door doktersbezoekers,
het perceel maakt geen onderdeel uit van deze aanvraag
geparkeerd kan worden. Dat zal de druk uit de
omgevingsvergunning. Zowel de bestaande als de nieuwe functie
Julianastraat wegnemen en komt er een goede aanrij
hebben een bepaalde verkeersaantrekkende werking. Op basis
route voor de ambulances voor de huisartsenpost.
van landelijke kencijfers is er een toename van de
Het winkel gedeelte en de daarbij passende parkeer
verkeersgeneratie te verwachten van zo'n 90 motorvoertuigen
gedeelten kunnen nu de drukte al niet meer aan. Het
per etmaal. Richtlijn daarbij is dat in een drukste uur ongeveer
verkeer over de Kerklaan, een 30 km zone, is al
100Zo van de verkeersgeneratie plaatsvind. Dit komt neer op 9
overmatig te noemen.
extra motorvoertuigen per spitsuur. Dit betreft gemiddeld in een drukste uur 1 voertuig per ruim 6,5 minuten. Het effect op de verkeersituatie ter plaatse is daarmee erg beperkt. Ter verduidelijking is het aspect verkeer in de ruimtelijke onderbouwing verder aangevuld met de verkeersaantrekkende werking. Het aantal parkeerplaatsen dat bij dit initiatief wordt gerealiseerd voldoet aan de Beleidsregel Parkeernormering Gemeente Westland 2018. Er worden daarmee met het plan voldoende extra parkeerplaatsen gerealiseerd om te voorzien in de eigen parkeerbehoefte.
Reclamant geeft aan door de huisarts te zijn
De capaciteit van een huisarts is geen ruimtelijk aspect en
benadert. De huisarts heeft nu al onvoldoende
maakt geen onderdeel uit van voorliggende
capaciteit voor alle patiënten. Bij een toename aan
omgevingsvergunning.
woningen worden dit alleen nog maar meer patiënten. Ook de aan de Julianastraat gevestigde vishandel is
De genoemde vishandel maakt geen onderdeel uit van deze
door het vormen van een buitenterras gedeelte,
aanvraag omgevingsvergunning. Voorliggend project voorziet in
parkeer overlast aan het veroorzaken. Bijbouwen aan
eigen parkeerbehoefte. Mocht er daarnaast vanuit de historie
de Kerklaan zal de parkeer problematiek nog meer
een tekort aan parkeerplaatsen zijn, dan hoeft, conform vaste
verergeren.
jurisprudentie, een ontwikkelende partij dit historisch tekort niet op te lossen.
Bewoners van de oude Wingerd hebben weliswaar
Het aantal parkeerplaatsen dat bij dit initiatief wordt
eigen parkeerplekken, maar deze worden niet
gerealiseerd voldoet aan de Beleidsregel Parkeernormering
gebruikt, omdat deze plekken apart moeten worden
Gemeente Westland 2018. Er worden daarmee met het plan
betaald. De huurders van die woningen parkeren in
voldoende extra parkeerplaatsen gerealiseerd om te voorzien in
en om de Kerklaan, maar niet in de garage, die dan
de eigen parkeerbehoefte. Mocht er vanuit de historie een tekort
ook dagelijks goeddeels leeg staat. Op de vrijdagen
aan parkeerplaatsen zijn, dan hoeft, conform vaste
is er mede door de bezoekers van het moskee-
jurisprudentie, een ontwikkelende partij dit historisch tekort niet
gebedshuis aan de Juliana straat, geen parkeerplek
op te lossen.
meer in en om de Kerklaan te krijgen, waardoor behoorlijke irritaties gaan ontstaan.
Bij deze ontwikkeling is er enkel sprake van koopwoningen. De parkeerplaatsen bestemd voor bewoners worden samen met de appartementen verkocht, om zo de aangegeven problematiek te voorkomen.
Reclamant 2
Vermindering woongenot
Vermindering woongenot
(21-0223897,
De effecten voor omwonenden, zoals onder andere
Er is weliswaar niet uitgesloten dat het bouwplan tot enige
21-0224855)
verminderd woongenot en waarde- vermindering van
afname van uitzicht, lichtinval en privacy bij de woning van de
onroerend goed door de voorgenomen nieuwbouw
reclamant zal leiden, maar dit zal niet tot een onaanvaardbare
zijn ons inziens afdoende geschetst in eerdere
woonsituatie leiden. Daarbij is het van belang dat de woningen
correspondentie van Belangenwerkgroep Kerklaan
in een stedelijke omgeving staan, waarbij een woonsituatie die
Wateringen. Wij onderschrijven hierbij dat deze ook
vrij is van enige inkijk nu eenmaal niet kan worden
voor ons gelden.
gegarandeerd. Verder bestaat er volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geen blijvend recht op vrij uitzicht (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 24 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR5649). Er is dan ook geen sprake van een onevenredige belangenafweging. De invulling van een bedrijventerrein met woningbouw, kan daarnaast in een stedelijk gebied als een normale ontwikkeling worden beschouwd. Enig verlies aan privacy, licht en uitzicht is daarbij niet altijd te voorkomen. Evenals een mogelijk toename van geluidshinder door omgevings- en woongeluiden dan wel door het rijden op een parkeerterrein.
Parkeerdruk
Parkeerdruk
Reclamant maakt zich de meeste zorgen over de
Het aantal parkeerplaatsen dat bij dit initiatief wordt
toenemende parkeerdruk. Eerder is een vergunning
gerealiseerd voldoet aan de Beleidsregel Parkeernormering
afgewezen (wegens zichtbelemmering) om
Gemeente Westland 2018. Er worden daarmee met het plan
parkeerplaatsen in de voortuin te realiseren.
voldoende extra parkeerplaatsen gerealiseerd om te voorzien in de eigen parkeerbehoefte. Mocht er vanuit de historie een tekort aan parkeerplaatsen zijn, dan hoeft, conform vaste jurisprudentie, een ontwikkelende partij dit historisch tekort niet op te lossen. Reclamant verwijst naar en vergunning die is afgewezen. Het gaat hier echter om vooroverleg met een negatief advies. Het negatieve advies heeft onder andere te maken met het aspect verkeersveiligheid. In aangevraagde situatie van reclamant moest men achteruit rijden om de parkeerplaats op eigen erf te verlaten (of om er op te rijden). Dat achteruit rijden is vanwege de hoeveelheid auto's en fiets ers op de Kerklaan vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid niet gewenst. In voorliggende situatie waartegen reclamant bezwaar maakt, kan men vooruit het terrein op, en ook weer vooruit het terrein af rijden. Dit is vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid wel acceptabel. De vraag van reclamant over parkeren in de voortuin heeft geen betrekking op voorliggende afwijking van het bestemmingsplan en hoort hier derhalve dan ook niet thuis.
Waardevermindering
Waardevermindering
Gezien het schrijnende gebrek aan woningen in
Indien reclamant meent schade te ondervinden door de
Nederland zien wij de noodzaak van nieuwbouw
omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan, dan
terdege in, ook als dat (waardedrukkende) effecten
kan - na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning
heeft op ons woonhuis. Wij gaan ervan uit dat de
- een verzoek om planschade worden ingediend. De vermeende
gemeente hier rekening mee houdt met de in de
planschade is echter geen ruimtelijke afweging.
toekomst te bepalen WOZ-waarde van ons woonhuis. Daarnaast wordt de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw bepaald. Indien u het niet eens bent met de WOZ-waarde kunt u hiertegen bezwaar maken.
Reclamant 3
Omvang en bebouwing
Omvang en bebouwing
(21-0226207)
Reclamant begrijpt dat er woningbouw op deze
De hoogte van het complex, 15,529 meter, komt overeen met de
locatie gerealiseerd gaat worden maar is het niet
hoogte die in het bestemmingsplan Kern Wateringen (2013) voor
eens met een massaal appartementencomplex van 5
het grootste deel van het perceel mogelijk is. In het
woonlagen hoog. Daarnaast staat het complex zeer
bestemmingsplan is namelijk een autohandel bedrijf van 1 5
dicht op de aangrenzende en vooral lage bebouwing
meter hoog op het perceel toegestaan. Het gebouw wordt hier
(links, rechts, achter) te staan. Door de sloop van de
maar 0,529 meter hoger dan wat er nu ook zou mogen komen
karakteristieke woning Kerklaan 69 komt het complex
conform bestemmingsplan. Ter plaatse van de woning Kerklaan
op dichte afstand van het perceel van reclamant te
69 worden de bouwmogelijkheden vergroot. Bij een aanvraag
staan. Dit was bij aankoop van de woning niet
omgevingsvergunning voor het afwijken van het
voorzien. De goothoogte van 6 meter en de
bestemmingsplan wordt dan ook beoordeeld of bij de
nokhoogte van 10 meter van perceel Kerklaan 69
ontwikkeling sprake is van een goede ruimtelijke ordening.
worden zonder pardon opgetrokken tot een
Ruimtelijk is beoordeeld dat de hoogte inderdaad hoger is dan
bouwhoogte van 15,60 meter.
omliggende grondgebonden woningen. Door het gebouw echter uit te voeren met een terug liggende 3e en 4e verdieping aan de voor- en achterzijde, heeft het gebouw zowel aan de straatzijde als aan de achterzijde minder massa. Aan de zijkanten en achterkant is er overal in ieder geval 3 meter afstand opgenomen tussen het bouwplan en de naburige bebouwing. Aan de zijkanten heeft de 3e verdieping vervolgens een hoogte van 12.5 meter en daarnaast is de 4e verdieping verder teruggelegd. De afstand van het bouwplan ten opzichte van de naburige bebouwing, in combinatie met de hoogte van 12.5 meter van de 3e verdieping en de terug liggende 4e verdieping, zorgt voor een getrapte opbouw van de hoogte van het complex richting de aangrenzende percelen. Het perceel van reclamant grenst daarnaast niet direct aan het plangebied.
Privacy
Privacy
Door de ligging van het huis van de reclamant wordt
Er is weliswaar niet uitgesloten dat het bouwplan tot enige
de privacy ernstig aangetast. De situatie zal
afname van uitzicht, lichtinval en privacy bij de woning van de
verslechteren tot bekeken worden van de tweede tot
reclamant zal leiden, maar dit zal niet tot een onaanvaardbare
en met de vijfde woonlaag vanuit zowel de linker- als
woonsituatie leiden. Daarbij is het van belang dat de woningen
vanuit de achterzijde van het appartementencomplex.
in een stedelijke omgeving staan, waarbij een woonsituatie die
vrij is van enige inkijk nu eenmaal niet kan worden gegarandeerd. Verder bestaat er volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geen blijvend recht op vrij uitzicht (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 24 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR5649). Er is dan ook geen sprake van een onevenredige belangenafweging. Overlast
Overlast
Het appartementencomplex zal voorts zorgen voor
De invulling van een bedrijventerrein met woningbouw, kan in
aanzienlijk meer omgevings- en woongeluiden mede
een stedelijk gebied als een normale ontwikkeling worden
door de balkons in het plan. Toename van
beschouwd. Enig verlies aan privacy, licht en uitzicht is daarbij
geluidshinder door de 45 parkeerplaatsen en het
niet altijd te voorkomen. Evenals een mogelijk toename van
rijden op het parkeerterrein.
geluidshinder door omgevings- en woongeluiden dan wel door het rijden op een parkeerterrein.
Toenemende verkeersdrukte is ook voor de reclamant
Zowel de bestaande als de nieuwe functie hebben een bepaalde
van belang. Het is door de verkeersdrukte nu al
verkeersaantrekkende werking. Op basis van landelijke
lastig om veilig de Kerklaan op te rijden. Door de
kencijfers is er een toename van de verkeersgeneratie te
komst van 25 appartementen zal de verkeersdrukte
verwachten van zo'n 90 motorvoertuigen per etmaal. Richtlijn
alleen maar toe nemen.
daarbij is dat in een drukste uur ongeveer 100Zo van de verkeersgeneratie plaatsvind. Dit komt neer op 9 extra motorvoertuigen per spitsuur. Dit betreft gemiddeld in een drukste uur 1 voertuig per ruim 6,5 minuten. Het effect op de verkeersituatie ter plaatse is daarmee erg beperkt. Ter verduidelijking is het aspect verkeer in de ruimtelijke onderbouwing verder aangevuld met de verkeersaantrekkende werking.
Waardevermindering
Waardevermindering
Reclamant voorziet waardevermindering van de
Reclamant mag uiteraard nadat de omgevingsvergunning
woning en zal t.z.t. gebruik maken van de
onherroepelijk is geworden een verzoek tot tegemoetkoming in
planschaderegeling. Hierbij wordt benadrukt dat een
planschade indienen. De vermeende planschade is echter geen
planschadeclaim geen oplossing is.
ruimtelijke afweging en komt thans niet aan de orde.
Strijdigheden
Strijdigheden
Voorliggend plan is volgens reclamant in strijd met
Met voorliggende aanvraag omgevingsvergunning zal worden
het bestemmingsplan 'Kern Wateringen', het
afgeweken van het bestemmingsplan 'Kern Wateringen'. In de
Beeldkwaliteitsplan, de Visie Wateringen 2030 en de
ruimtelijke onderbouwing is aangegeven waarom het wenselijk is
Visie op Westland (omgevingsvisie).
om af te wijken van het bestemmingsplan. In Wateringen overstijgt de vraag naar woningen het aanbod. Specifiek voor kleine huishoudens, senioren en starters zijn extra woningen in het goedkope segment noodzakelijk. Vanuit de Visie Wateringen 2030 komt er daarom voor wat betreft het toevoegen van woningen, een duidelijke wens naar voren voor meer betaalbare woningen, woningen voor starters en senioren. Woningen voor senioren ziet men graag dichtbij bestaande of nieuwe voorzieningen. Als mogelijke woningbouwlocatie zijn naast Wateringen-Noord ook verouderde bedrijvenlocaties dicht bij het centrum aangewezen, zoals het bedrijventerrein aan de Kerklaan 65. Met het oog op duurzame verstedelijking gaat dorpsinbreiding voor uitbreiding. In het beeldkwaliteitsplan voor de Ambachtsweg en de Kerklaan staat onder andere het volgende: Op de plankaart van het bestemmingsplan zijn de karakteristieke gebieden aangegeven met 'Waarde Karakteristiek'. In de regels van het bestemmingsplan geldt voor gebieden met 'Waarde Karakteristiek' dat er pas gesloopt mag worden, als er een goedgekeurde omgevingsvergunning is. Daarnaast is er voor de karakteristieke gebieden een beeldkwaliteitsplan opgesteld. De Ambachtsweg - Kerklaan is één van deze karakteristieke gebieden.
De karakteristieke gebieden hebben bijzondere ruimtelijke kwaliteiten waarvan het goed zou zijn als deze bij herbouw, verbouw of herinrichting beschermd zijn. De gebieden bestaan grotendeels uit karakteristieke elementen, maar er kunnen in deze gebieden ook delen zijn die minder kwalitatief zijn en niet alle bebouwing in de strook is even karakteristiek. Voor deze plekken moet het beeldkwaliteitsplan gezien worden als het benoemen van een kans om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. Ze zijn opgenomen in het gebied dat is aangegeven
met 'Waarde Karakteristiek' van het bestemmingsplan woonkern Wateringen, omdat ze wel onderdeel zijn van het totale ensemble. Het is wenselijk dat bij eventuele herbouw of verbouw, de ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt en beter gaat aansluiten bij de ruimtelijk en architectonisch sterkere delen van dit gebied. Het beeldkwaliteitsplan biedt met bovenstaande tekst de mogelijkheid om plekken die minder karakteristiek zijn en van een mindere kwaliteit te versterken door herbouw of verbouw. De Kerklaan 65-69 is een van zulke plekken. Er ontbreekt een goede stedenbouwkundige
Zie bovenstaande stedenbouwkundige motivering in relatie tot
onderbouwing. Tevens ontbreekt het advies met
de Visie Wateringen 2030. Met betrekking tot het gebouw zelf:
betrekking tot de redelijke eisen van welstand.
De hoogte van het complex, 15,529 meter, komt overeen met de
Tijdens de raad is volgens reclamant onterecht door
hoogte die in het bestemmingsplan Kern Wateringen (2013) voor
de wethouder aangegeven dat het plan vanuit
het grootste deel van het perceel mogelijk is. In het
stedenbouw en welstand positief is. Reclamant vindt
bestemmingsplan is namelijk een autohandel bedrijf van 15
het onbegrijpelijk dat het plan nu wel akkoord is
meter hoog toegestaan. Het gebouw wordt hier maar 0,529
terwijl er weinig is aangepast sinds 2018.
meter hoger dan wat er nu ook zou mogen komen conform bestemmingsplan. Ter plaatse van de woning Kerklaan 69 worden de bouwmogelijkheden vergroot. Bij een aanvraag omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan wordt dan ook beoordeeld of bij de ontwikkeling sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Ruimtelijk is beoordeeld dat de hoogte inderdaad hoger is dan omliggende grondgebonden woningen. Door het gebouw echter uit te voeren met een terug liggende 3e en 4e verdieping aan de voor- en achterzijde, heeft het gebouw zowel aan de straatzijde als aan de achterzijde minder massa. Aan de zijkanten en achterkant is er overal in ieder geval 3 meter afstand opgenomen tussen het bouwplan en de naburige bebouwing. Aan de zijkanten heeft de 3e verdieping vervolgens een hoogte van 12.5 meter en daarnaast is de 4e verdieping verder teruggelegd. De afstand van het bouwplan ten opzichte van de naburige bebouwing, in combinatie met de hoogte van 12.5 meter van de
3e verdieping en de terug liggende 4e verdieping, zorgt voor een getrapte opbouw van de hoogte van het complex richting de aangrenzende percelen. Het betreft enkel een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan. Er kan met een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan nog niet gestart worden met de bouw. Hiervoor dient een omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouwen' te zijn verleend. De formele toets aan redelijke eisen van welstand vindt plaats bij de aanvraag voor de activiteit 'bouwen'. Aan de hand van de aanvraag omgevingsvergunning 'afwijken bestemmingsplan' is dus geen formeel advies aan de welstandcommissie gevraagd. In het voortraject is het plan wel informeel beoordeeld door de welstandcommissie. Het plan is hier in principe akkoord bevonden. Doelg roep
Doelg roep
De doelgroep senioren wordt volgens reclamant
Met de ontwikkelaar zijn in de anterieure overeenkomst
misbruikt. Immers, 16 van de 25 appartementen
afspraken gemaakt over de doelgroep. De woningen worden
betreft dure koop. Er is ook geen sprake van
gerealiseerd voor de leeftijd van 55+, de woningen zijn ruim
huurappartementen. Daarnaast krijgen 14 van de 25
bemeten zodat ze ook aantrekkelijk zijn voor de doelgroep en
appartementen 3 of 4 slaapkamers. De vraag is hoe
worden allen in de koop aangeboden met een gedifferentieerd
dit aansluit bij senioren.
programma en sluit daarmee aan bij de eerder gemaakte afspraken volgens de woonvisie Westland 2016. De redenatie van reclamant dat 55 plussers geen appartement met 3 of 4 slaapkamers kan of wil kopen wordt niet gevolgd. De term slaapkamer zorgt hier misschien voor verwarring. In deze kamers hoeft niet door de bewoners geslapen te worden, het kan bijvoorbeeld ook ingericht worden als logeerkamer, hobbykamer, computerkamer/kantoor of berging.
Verbeteringen
Verbeteringen
Reclamant noemt een aantal verbeteringen die
De genoemde verbeteringen maken geen onderdeel uit van de
doorgevoerd moeten worden:
aanvraag omgevingsvergunning. Bij een omgevingsvergunning
1.
2.
Het naastgelegen perceel Kerklaan 63 is
bepaalt de initiatiefnemer wat hij aanvraagt. En dat wat wordt
aangekocht door de ontwikkelaar en dient
aangevraagd wordt getoetst. Is het acceptabel volgens wetten,
bij het plan betrokken te worden.
regels en beleid, dan volgt er een vergunning. Bijkomende zaken
Ondergrondse parkeergarage. Hierdoor
en eventuele verbeteringen zijn nu geen onderdeel van dit
kan het gebouw lager worden gebouwd en
ontwerpbesluit en hebben dus geen plaatst in de afweging.
voorkomt het geluidhinder. 3.
Ruimte voor groen.
Reclamant 4
Ruimtelijke ordening
Ruimtelijke ordening
(21-0226354,
Reclamant geeft aan dat het realiseren van een
De hoogte van het complex, 15,529 meter, komt overeen met de
21-0226355)
dergelijk hoog gebouw slechte ruimtelijke ordening
hoogte die in het bestemmingsplan Kern Wateringen (2013) voor
is. Daarnaast geeft reclamant aan dat het vervelend
het grootste deel van het perceel mogelijk is. In het
is dat niet geluisterd wordt naar de omwonenden en
bestemmingsplan is namelijk een autohandel bedrijf van 1 5
vraagt zich af waarom zij niet betrokken zijn bij het
meter hoog op het perceel toegestaan. Het gebouw wordt hier
plan.
maar 0,529 meter hoger dan wat er nu ook zou mogen komen conform bestemmingsplan. Ter plaatse van de woning Kerklaan 69 worden de bouwmogelijkheden vergroot. Bij een aanvraag omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan wordt dan ook beoordeeld of bij de ontwikkeling sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Ruimtelijk is beoordeeld dat de hoogte inderdaad hoger is dan omliggende grondgebonden woningen. Door het gebouw echter uit te voeren met een terug liggende 3e en 4e verdieping aan de voor- en achterzijde, heeft het gebouw zowel aan de straatzijde als aan de achterzijde minder massa. Aan de zijkanten en achterkant is er overal in ieder geval 3 meter afstand opgenomen tussen het bouwplan en de naburige bebouwing. Aan de zijkanten heeft de 3e verdieping vervolgens een hoogte van 12.5 meter en daarnaast is de 4e verdieping verder teruggelegd. De afstand van het bouwplan ten opzichte van de naburige bebouwing, in combinatie met de hoogte van 12.5 meter van de
3e verdieping en de terug liggende 4e verdieping, zorgt voor een getrapte opbouw van de hoogte van het complex richting de aangrenzende percelen. De huidige wetgeving voorziet daarnaast niet in een verplichting om omwonenden te betrekken. De gemeente kan dit de ontwikkelaar dus niet verplichten. Bestemmingsplan
Bestemmingsplan
Reclamant is het er niet mee eens dat het
Middels een omgevingsvergunning wordt voor dit bouwplan
bestemmingsplan zomaar één op één omgezet kan
afgeweken van het bestemmingsplan. Het plan moet volgens de
worden naar woningbouw van 15 meter hoog.
wet voldoen aan een goede ruimtelijke ordening. Hiervoor is een
Woningen geven meer overlast dan een bedrijf
ruimtelijke onderbouwing bij de aanvraag omgevingsvergunning
(omgevingsgeluiden, inbreuk op privacy door inkijk,
opgesteld. Uit deze onderbouwing - en de bijbehorende
fijnstof en geluidsoverlast v an rondrijdende auto's op
onderzoeken - blijkt dat voldaan kan worden aan een goede
de 45 parkeerplaatsen onder het gebouw).
ruimtelijke ordening. De invulling van een bedrijventerrein met woningbouw, kan daarnaast in een stedelijk gebied als een normale ontwikkeling worden beschouwd. Enig verlies aan privacy, licht en uitzicht is daarbij niet altijd te voorkomen. Evenals een mogelijk toename van geluidshinder door omgevings- en woongeluiden dan wel door het rijden op een parkeerterrein.
Het is daarnaast oneerlijk dat zoveel vergunningen
Er is geen rapport of onderzoek, maar wel beleid dat voortkomt
worden afgewezen omdat deze niet passen in de
uit de Visie Wateringen 2030 en het beeldkwaliteitsplan als
buurt, terwijl dit plan wel doorgaat. Omwonenden
onderdeel van het bestemmingsplan. Verder is er een
voelen zich ongehoord. Stedenbouwkundige
stedenbouwkundig advies opgesteld. Tot slot wordt verwezen
motivering is middels een WOB verzoek opgevraagd.
naar de motivering in de ruimtelijke onderbouwing en de
Er blijkt geen rapport te zijn. Het is onbegrijpelijk dat
bijbehorende bezonningsstudie.
is aangegeven dat er stedenbouwkundig een positief advies ligt terwijl er geen onderzoek is. Hetzelfde geldt voor een advies vanuit de welstandscommissie. Onder welke wet- en regelgeving mag er in één
De aanvraag omgevingsvergunning betreft een aanvraag voor
aanvraag omgevingsvergunning de bestemming
het afwijken van het bestemmingsplan (artikel 2.12 lid 1, sub a
aangepast worden van bedrijven naar wonen de
onder 3o Wabo). De genoemde strijdigheden met het
hoogte van de nieuwe bestemming overgenomen______
bestemmingsplan vallen allen onder deze afwijking. Op grond
worden van de oude bestemming, mag er een
van het bestemmingsplan heeft de woning Kerklaan 69 de
overschrijding van 15 m naar 15,6 m zijn en een huis
waarde karakteristiek en moet een vergunning aangevraagd
worden afgebroken waarop een hoogte zit (10m) die
worden voor de sloop. De sloop van de woning zal middels een
wordt aangepast naar de nieuwe hoogte voor het
separate vergunning worden aangevraagd.
gehele plan? Bodemvervuiling
Bodemvervuiling
Reclamant vraagt zich af of wij kunnen garanderen
Bij de omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouw en' wordt
dat de grond wordt gesaneerd.
getoetst aan de Bouwverordening Westland 2005. Hierin is aangegeven dat het verboden is om (woningen) te bouwen op vervuilde grond. Aan de hand van de ingediende bodemonderzoeken voor de locatie wordt bepaald of, en zo ja welke, maatregelen noodzakelijk zijn om de bodem geschikt te maken voor het beoogde doel, in dit geval woningen. Dit kan bijvoorbeeld zijn sanering.
Als de grond afgegraven wordt, dan kan volgens
Eventuele verbeteringen maken geen onderdeel uit van deze
reclamant een parkeergarage worden gemaakt.
aanvraag omgevingsvergunning. De initiatiefnemer bepaalt bij
Hierdoor kan het gebouw lager worden gebouwd en
een aanvraag omgevingsvergunning zelf wat hij aanvraagt. En
voorkomt het geluidhinder. Reclamant vraagt zich af
dat wat wordt aangevraagd wordt getoetst. Is het acceptabel
waarom dit niet is meegenomen in de planvorming.
volgens wetten, regels en beleid, dan volgt er een vergunning. Bijkomende zaken zijn nu geen onderdeel van dit ontwerpbesluit en hebben dus geen plaatst in de afweging.
Groen in het ontwerp
Groen in het ontwerp
Het woongenot zal afnemen, reclamant kijkt nu uit op
Het bestaande groen is niet opgenomen in het bestemmingsplan,
een mooie groen begroeide garage waarin veel flora
maar zelf gerealiseerd door de eigenaar van het perceel. Het
en fauna te vinden is (o.a. de huismus welke is
verdwijnen van dit groen is dan ook niet specifiek het gevolg van
beschermd in het broedseizoen). Dit stuk groen zal
het afwijken van het bestemmingsplan, met het realiseren van
verdwijnen als de garage wordt afgebroken. Ook een
een plan dat wel past in het bestemmingsplan kan dit groen
dennenboom aan de achterkant en een markante
immers ook verdwijnen. Het meeste groen mag zelfs nu zonder
boom aan de voorkant moeten plaats maken voor het
vergunning verwijderd worden. Voor de bomen gelegen op
massale gebouw. Er komt dan ook geen groen voor
gemeentegrond zal een kapvergunning aangevraagd moeten
terug maar wel veel auto's en fijnstof.
worden. Daarnaast wordt aan de achterzijde een zachte erfgrens
gerealiseerd in de vorm van een haag. Ter verduidelijking is een schetsontwerp toegevoegd aan de vergunning. Een groene gevel biedt een oplossing. Reclamant
Een groene gevel draagt niet automatisch mee aan
verwijst naar de subsidiemogelijkheden en de vele
duurzaamheid of bescherming van de gevel. Het groen kan zelfs
voordelen (zoals duurzame leefomgeving, productie
slecht zijn voor de gevels en de duurzaamheid daarvan. De
van zuurstof, biodiversiteit, vasthouden van water,
gemeente heeft geen middelen om te eisen dat de bestaande
bescherming gevel, besparen energiekosten etc.).
bomen blijven bestaan. Deze kunnen nu al zonder vergunning
Een groot voordeel van een groene gevel is volgens
worden geveld. Ze maken dan ook geen onderdeel uit van de
de reclamant de isolatie van geluid. Hoe gaat het
overweging. De gemeente heeft geen subsidiemogelijkheden
college toezien dat er groen wordt verwerkt in het
voor groene gevels. Daarnaast zijn er geen mogelijkheden om
plan en dat bestaande bomen behouden blijven.
geld vrij te maken omdat dit gezien kan worden als staatssteun,
Heeft de gemeente een subsidie voor groene gevels?
en dus verboden is. Eventuele veranderingen met betrekking tot
En zo nee. welke mogelijkheden zijn er om geld vrij
groen dienen met de ontwikkelaar besproken te worden, de
te maken?
gemeente maakt daar geen onderdeel van uit.
Een voorwaarde van Wonen Wateringen is dat er een
In overleg met Wonen Wateringen zijn de tekeningen aangepast
groene haag geplaatst wordt ter afscherming van de
en is de groene haag toegevoegd. De haag zal als
parkeerplaatsen. Deze haag staat ook op de
voorwaardelijke verplichting opgenomen worden in de aanvraag
bouwtekeningen. Hoe wordt gegarandeerd dat deze
omgevingsvergunning. Uiteraard is reclamant vrij om dergelijke
daadwerkelijk geplaatst wordt? Als er geen haag
groenvoorzieningen, binnen wet- en regelgeving, op eigen
komt, kijkt reclamant namelijk direct op de
terrein te realiseren.
parkeerplaats waar 45 auto's geparkeerd staan. Reclamant wil dat een geluidwerende voorziening
Onderzoek door de ontwikkelaar heeft uitgewezen dat de kosten
wordt geplaatst welke met groen is begroeid. Liever
voor het realiseren van een ondergrondse parkeergarage
ziet reclamant een ondergrondse parkeergarage.
financieel niet haalbaar is. In de huidige opzet zou dit resulteren in een negatief resultaat. Een ondergrondse parkeergarage maakt geen onderdeel uit van voorliggende aanvraag omgevingsvergunning. De initiatiefnemer bepaalt wat hij aanvraagt. En dat wat wordt aangevraagd wordt getoetst. Is het acceptabel volgens wetten, regels en beleid, dan volgt er een vergunning. Bijkomende zaken zijn nu geen onderdeel van dit ontwerpbesluit en hebben dus geen plaatst in de afweging.
Op de bouwtekeningen is te zien dat de sloot iets
De sloot wordt verbreed om te voldoen aan de eisen van het
wordt verbreed en dat hier een stalen steiger wordt
Hoogheemraadschap van Delfland. Dit blijkt uit de waterstudie,
aangelegd. Reclamant vraagt zich af op welke manier
welke als bijlage bij de ruimtelijke onderbouwing is gevoegd. De
het mogelijk is om daar nog een winterharde groene
mogelijkheid om de bij de activiteiten vrijkomende of aan te
haag te plaatsen. Daarnaast vraagt reclamant of er
voeren grond te kunnen hergebruiken is onderhevig aan
voorafgaand aan de verbreding van de sloot een
wettelijke bepalingen.
onderzoek wordt gedaan naar vervuiling. Uit het plan blijkt niet dat eventuele vervuiling gereinigd moet worden.
De ontwikkelaar is van plan om de groene haag in plantenbakken op de stalen constructie te plaatsen. Een schets van de haag is toegevoegd aan de vergunning.
Geluidsoverlast
Geluidsoverlast
Bij de appartementen wordt gewerkt met
De geluidwerende voorzieningen worden getroffen voor het
geluidwerend materiaal omdat anders de
geluidsoverlast van het wegverkeerslawaai van de Kerklaan niet
geluidsgrens wordt overschreden. Reclamant vindt
van de geparkeerde auto's op het parkeerterrein. Volgens de
het onterecht dat omwonenden wel met deze
huidige wetgeving moet bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen (in
geluidsoverlast (van de auto's op de
het kader van een goede ruimtelijke ordening) beoordeeld
parkeerplaatsen) te maken hebben.
worden of voldaan wordt aan de geluidswaarden in de woning. De invulling van een bedrijventerrein met woningbouw, kan in een stedelijk gebied als een normale ontwikkeling worden beschouwd. Enig verlies aan privacy, licht en uitzicht is daarbij niet altijd te voorkomen. Evenals een mogelijk toename van geluidshinder door omgevings- en woongeluiden dan wel door het rijden op een parkeerterrein.
Privacy
Privacy
Aan de achterkant van het gebouw zijn erkers
Er bestaat geen wettelijke verplichting om een bepaalde afstand
ingetekend die 80 cm uitsteken. Door de grote ramen
aan te houden tussen twee woningen. Wel geldt er wetgeving
zal er veel inkijk zijn naar de achtergelegen
voor het hebben van een raam aan de zijkant van de woning.
woningen. Reclamant geeft aan dat erg dicht op de
Artikel 5.50 van het Burgerlijk wetboek bepaalt: “Tenzij de
erfgrens wordt gebouwd, namelijk een kleine 5 meter.
eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft
Reclamant ziet graag een andere oplossing voor de
gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de
lichtinval in de appartementen en verwijst hierbij
grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel
naar de oplossing bij het tegenovergelegen
balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit
appartementengebouw De Wingerd (smalle ramen en
erf uitzicht geven.” De afstand tussen het bouwplan en de
een doorgetrokken muur). Reclamant wenst een
erfgrens van de aangrenzende percelen, is overal meer dan
uitleg voor de erkers. Op deze manier komt het
twee meter. Het plaatsen van een gevelopening aan de zijkanten
gebouw namelijk 80 cm dichterbij te liggen.
en achterkant van het bouwplan, past dus binnen de wettelijke bepalingen. Er is weliswaar niet uitgesloten dat het bouwplan tot enige afname van uitzicht, lichtinval en privacy bij de woning van de reclamant zal leiden, maar dit zal niet tot een onaanvaardbare woonsituatie leiden. Daarbij is het van belang dat de woningen in een stedelijke omgeving staan, waarbij een woonsituatie die vrij is van enige inkijk nu eenmaal niet kan worden gegarandeerd. Verder bestaat er volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geen blijvend recht op vrij uitzicht (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 24 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR5649). Er is dan ook geen sprake van een onevenredige belangenafweging.
Reclamant wenst daarnaast inzicht in de
Daglicht, energieprestaties, warmte e.d. zijn geen ruimtelijke
berekeningen die gemaakt zijn met betrekking tot de
afwegingen en komen pas bij de omgevingsvergunning voor de
lichtinval in de appartementen en vraagt zich af of er
activiteit ‘ bouwen' aan de orde.
rekening is gehouden met warmte in de appartementen? Reclamant verwijst naar appartementen aan het Amaliaplein in Wateringen. Reclamant ziet graag andere (kleinere) ramen in het appartementengebouw Recht van overpad
Recht van overpad
Er is op de woning van de reclamant nu een recht
De gronden naast de woning van de reclamant zijn in eigendom
van overpad van toepassing. Tussen de Van
van de gemeente Westland. Er loopt een openbaar pad van de
Gochstraat en de Kerklaan staat nu een hek. Op
Van Gochstraat naar het perceel van het project. Het kan niet
welke manier wordt ervoor gezorgd dat er geen
verboden worden om gebruik te maken van openbare wegen.
looproute ontstaat tussen de Kerklaan en de Van
Een recht van overpad is daarnaast een privaatrechtelijke
Gochstraat?
kwestie en hoort niet thuis is de ruimtelijke afweging.
Door de ontwikkelaar is aangegeven dat er in principe niet wordt aangesloten op het pad. Ter verduidelijking is de situatietekening met het achterterrein aangepast. Vleermuizen
Vleermuizen
Reclamant vraagt zich af welke maatregelen/speciale
Door de ontwikkelaar is door Aqua-Terra Nova een onderzoek
voorzieningen worden getroffen om de aanwezigheid
uitgevoerd naar beschermde soorten binnen het plangebied. Uit
van vleermuizen te behouden.
dit onderzoek is naar voren gekomen dat nader onderzoek naar verblijfplaatsen van gebouwbewonende vleermuizen noodzakelijk is. Dit vervolgonderzoek is in oktober 2020 afgerond en als bijlage bij de omgevingsvergunning en ruimtelijke onderbouwing toegevoegd. Uit dit onderzoek komt het volgende naar voren: Vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen zijn jaarrond strikt beschermd, conform artikel 3.5 van de Wet natuurbescherming en de Europese Habitatrichtlijn. De functionele leefomgeving van vleermuizen is echter ook beschermd. Op basis van het soortgericht onderzoek naar vleermuizen kan gesteld worden dat het aanvragen van een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming niet noodzakelijk is. Een aantal meter ten zuiden van het plangebied is er een verblijfplaats van gewone dwergvleermuis aangetroffen. Om te zorgen dat deze verblijfplaats zijn functie behoudt wordt lichtuitstraling tijdens de werkzaamheden voorkomen in het actieve seizoen van vleermuizen (maart t/m oktober). In de nieuwe situatie komt er een natuurlijke afscheiding, van minstens 2 meter hoog, tussen het plangebied en het gebied ten zuiden van het plangebied.
Zodoende wordt lichtuitstraling voorkomen en blijft de verblijfplaats functioneel; Lichtuitstraling, in de actieve periode van vleermuizen, wordt tijdens de werkzaamheden voorkomen op de watergang ten oosten van het plangebied, zodat de watergang donker en zo effectief blijft als foerageergebied. In de toekomstige situatie
komt ook hier een natuurlijke afscheiding, van minstens 2 meter hoog, zodat lichtuitstraling voorkomen wordt en de watergang functioneel blijft als foerageergebied. Voor een volledig overzicht van de vervolgstappen en advies wordt verwezen naar het onderzoek ' Soortgericht onderzoek Kerklaan 65-67-69 te Wateringen'. Uiterlijk van het gebouw
Uiterlijk van het gebouw
Reclamant geeft aan dat het gebouw te groot, te
Het betreft enkel de aanvraag voor het afwijken van het
massaal en de dicht op de omliggende huizen staat,
bestemmingsplan. Er kan met een omgevingsvergunning voor
maar ook dat de uitstraling van het gebouw niet past
het afwijken van het bestemmingsplan nog niet gestart worden
in de omgeving. Het is een vierkant blok, zonder dat
met de bouw. Hiervoor dient een omgevingsvergunning voor de
het op bepaalde plaatsen inspringt, net zoals
activiteit 'bouwen' te zijn verleend. De daadwerkelijke
bijvoorbeeld De Wingerd aan de overkant. Ook de
bouwtekeningen met materiaalgebruik komen hierbij nog niet
rode kleur baksteen past helemaal niet in de
aan de orde. De formele toets aan redelijke eisen van welstand
omgeving. Door het trappenhuis aan de achterkant
vindt plaats bij de aanvraag voor de activiteit 'bouwen'. Aan de
zal er veel lichtvervuiling ontstaan.
hand van de aanvraag omgevingsvergunning 'afwijken
1.
2.
Op welke manier kan het gebouw speelser en
bestemmingsplan' is dus geen formeel advies aan de
meer passend in de omgeving worden
welstandcommissie gevraagd. In het voortraject is het plan wel
gemaakt?
informeel beoordeeld door de welstandcommissie. Het plan is
Op welke manier kan ervoor gezorgd worden
hier in principe akkoord bevonden.
dat de overlast van licht aan de achterkant beperkt wordt (bijvoorbeeld kleur van het
Het appartementencomplex 'De Wingerd', aan de overzijde van
licht, bewegingssensor etc.)?
de straat, toont aan dat een appartementencomplex prima passend is in deze omgeving. Om deze reden zijn er architectonische elementen van 'De Wingerd' overgenomen voor dit appartementencomplex. Zo is er bij dit bouwplan, net als bij 'De Wingerd', bij de voorgevel sprake van een verticale spiegeling over de centrale as van het gebouw. Daarnaast is er sprake van horizontale en verticale verspringingen van de gevel. Tot slot is de materialisering eveneens vergelijkbaar.
Doelgroep senioren
Doelgroep senioren
De appartementen lijken volgens reclamant niet aan
Met de ontwikkelaar zijn in de anterieure overeenkomst
te sluiten bij de doelgroep senioren. Er zijn 16
afspraken gemaakt over de doelgroep. De woningen worden
appartementen van de 25 groter dan 100 m2 en in
gerealiseerd voor de leeftijd van 55+, de woningen zijn ruim
het dure segment. Reclamant vraagt zich af waarom
bemeten zodat ze ook aantrekkelijk zijn voor de doelgroep en
de appartementen zo groot zijn en of er
worden allen in de koop aangeboden met een gedifferentieerd
daadwerkelijk senioren in komen. Op welke manier
programma en sluit daarmee aan bij de eerder gemaakte
wordt gewaarborgd dat de woningen uitsluitend
afspraken volgens de woonvisie Westland 2016.
beschikbaar komen (en blijven) voor de doelgroep? De redenatie van reclamant dat senioren geen groot appartement in het dure segment kan of wil kopen wordt niet gevolgd. In de extra kamers hoeft niet door de bewoners geslapen te worden, het kan bijvoorbeeld ook ingericht worden als logeerkamer, hobbykamer, computerkamer/kantoor of berging.
Reclamant 5
Parkeer- en verkeersproblematiek
(21-0226039)
De mogelijkheid om een parkeerplaats te
Parkeer- en verkeersproblematiek Het aantal parkeerplaatsen dat bij dit initiatief wordt
bemachtigen op de nu al veel te drukke Kerklaan
gerealiseerd voldoet aan de Beleidsregel Parkeernormering
neemt verder af. Reclamant ziet voornamelijk een
Gemeente Westland 2018. Er worden daarmee met het plan
probleem door de toekomstige bezoekers.
voldoende extra parkeerplaatsen gerealiseerd om te voorzien in de eigen parkeerbehoefte. Daarnaast worden er vier openbare bezoekersparkeerplaatsen gerealiseerd voor het gebouw en vier bezoekersparkeerplaatsen op het privé parkeerterrein. Mocht er vanuit de historie een tekort aan parkeerplaatsen zijn, dan hoeft, conform vaste jurisprudentie, een ontwikkelende partij dit historisch tekort niet op te lossen.
De verkeersdrukte zal volgende reclamant verder
Zowel de bestaande als de nieuwe functie hebben een bepaalde
toenemen. Dit zorgt voor gevaarlijke situaties voor
verkeersaantrekkende werking. Op basis van landelijke
fietsers en (overstekende) voetgangers.
kencijfers is er een toename van de verkeersgeneratie te verwachten van zo'n 90 motorvoertuigen per etmaal. Richtlijn daarbij is dat in een drukste uur ongeveer 100Zo van de verkeersgeneratie plaatsvind. Dit komt neer op 9 extra
motorvoertuigen per spitsuur. Dit betreft gemiddeld in een drukste uur 1 voertuig per ruim 6,5 minuten. Het effect op de verkeersituatie ter plaatse is daarmee erg beperkt. Ter verduidelijking is het aspect verkeer in de ruimtelijke onderbouwing verder aangevuld met de verkeersaantrekkende werking. De verkeersovertredingen en bijbehorende onveilige situaties zijn geen ruimte afweging en maken daarom geen onderdeel uit van deze aanvraag omgevingsvergunning. Privacy
Privacy
Reclamant geeft aan dat de nieuwbouw ten koste
Er is weliswaar niet uitgesloten dat het bouwplan tot enige
gaat van de privacy van alle bewoners aan de
afname van uitzicht, lichtinval en privacy bij de woning van de
straatzijde. Op ooghoogte kijk je namelijk recht bij
reclamant zal leiden, maar dit zal niet tot een onaanvaardbare
elkaar naar binnen.
woonsituatie leiden. Daarbij is het van belang dat de woningen in een stedelijke omgeving staan, waarbij een woonsituatie die vrij is van enige inkijk nu eenmaal niet kan worden gegarandeerd. Verder bestaat er volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geen blijvend recht op vrij uitzicht (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 24 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR5649). Er is dan ook geen sprake van een onevenredige belangenafweging. Verder bestaat er geen wettelijke verplichting om een bepaalde afstand aan te houden tussen twee woningen. Wel geldt er wetgeving voor het hebben van een raam aan de zijkant van de woning. Artikel 5.50 van het Burgerlijk wetboek bepaalt: “Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.” De afstand tussen het bouwplan en de erfgrens van de aangrenzende percelen, is overal meer dan twee meter. Het plaatsen van een gevelopening aan de zijkanten en de voor- en achterkant van het bouwplan, past dus binnen de wettelijke bepalingen.
Aanzicht Kerklaan
Aanzicht Kerklaan
Het aanzicht van de karakteristieke Westlandse
In het beeldkwaliteitsplan voor de Ambachtsweg en de Kerklaan
Kerklaan verdwijnt door nog meer kolossale
staat onder andere het volgende:
hoogbouw. Zoek naar een locatie met meer ruimte,
Op de plankaart van het bestemmingsplan zijn de karakteristieke
meer parkeergelegenheid en minder drukte.
gebieden aangegeven met 'Waarde Karakteristiek'. In de regels
Reclamant wenst voor de Kerklaan een rendabel
van het bestemmingsplan geldt voor gebieden met 'Waarde
concept met andere woningtypes.
Karakteristiek' dat er pas gesloopt mag worden, als er een goedgekeurde omgevingsvergunning is. Daarnaast is er voor de karakteristieke gebieden een beeldkwaliteitsplan opgesteld. De Ambachtsweg - Kerklaan is één van deze karakteristieke gebieden. De karakteristieke gebieden hebben bijzondere ruimtelijke kwaliteiten waarvan het goed zou zijn als deze bij herbouw, verbouw of herinrichting beschermd zijn. De gebieden bestaan grotendeels uit karakteristieke elementen, maar er kunnen in deze gebieden ook delen zijn die minder kwalitatief zijn en niet alle bebouwing in de strook is even karakteristiek. Voor deze plekken moet het beeldkwaliteitsplan gezien worden als het benoemen van een kans om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. Ze zijn opgenomen in het gebied dat is aangegeven met 'Waarde Karakteristiek' van het be stemmingsplan woonkern Wateringen, omdat ze wel onderdeel zijn van het totale ensemble. Het is wenselijk dat bij eventuele herbouw of verbouw, de ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt en beter gaat aansluiten bij de ruimtelijk en architectonisch sterkere delen van dit gebied. Het beeldkwaliteitsplan biedt met bovenstaande tekst de mogelijkheid om plekken die minder karakteristiek zijn en van een mindere kwaliteit te versterken door herbouw of verbouw. De Kerklaan 65-69 is een van zulke plekken.
Reclamant 6 (21-0226040)
Dorpskarakter
Dorpskarakter
De Kerklaan is een dorpsstraat met karakter wat
In het beeldkwaliteitsplan voor de Ambachtsweg en de Kerklaan
volgens de reclamant behouden dient te blijven. Een
staat onder andere het volgende:
nieuw appartementencomplex, op de beoogde plek,
Op de plankaart van het bestemmingsplan zijn de karakteristieke
past daar niet. De bouwstijl van nieuw te bouwen
gebieden aangegeven met 'Waarde Karakteristiek'. In de regels
woningen zou moeten aansluiten bij de stijl zoals die
van het bestemmingsplan geldt voor gebieden met 'Waarde
nu grotendeels is. Veel woningen op een relatief
Karakteristiek' dat er pas gesloopt mag worden, als er een
klein stuk grond lijkt aantrekkelijk en efficiënt voor
goedgekeurde omgevingsvergunning is. Daarnaast is er voor de
de gemeente. Echter, hiermee wordt voorbij gegaan
karakteristieke gebieden een beeldkwaliteitsplan opgesteld. De
aan het dorpse karakter en het woongenot van
Ambachtsweg - Kerklaan is één van deze karakteristieke
omwonenden.
gebieden. De karakteristieke gebieden hebben bijzondere ruimtelijke kwaliteiten waarvan het goed zou zijn als deze bij
Buiten de grenzen van Westlandse woonkernen
herbouw, verbouw of herinrichting beschermd zijn. De gebieden
worden veel (vrijstaande) woningen in het dure
bestaan grotendeels uit karakteristieke elementen, maar er
segment gerealiseerd. Een appartementencomplex in
kunnen in deze gebieden ook delen zijn die minder kwalitatief
een nieuwbouwwijk is een veel logischere keuze dan
zijn en niet alle bebouwing in de strook is even karakteristiek.
een locatie zoals de Kerklaan.
Voor deze plekken moet het beeldkwaliteitsplan gezien worden als het benoemen van een kans om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. Ze zijn opgenomen in het gebied dat is aangegeven met 'Waarde Karakteristiek' van het bestemmingsplan woonkern Wateringen, omdat ze wel onderdeel zijn van het totale ensemble. Het is wenselijk dat bij eventuele herbouw of verbouw, de ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt en beter gaat aansluiten bij de ruimtelijk en architectonisch sterkere delen van dit gebied. Het beeldkwaliteitsplan biedt met bovenstaande tekst de mogelijkheid om plekken die minder karakteristiek zijn en van een mindere kwaliteit te versterken door herbouw of verbouw. De Kerklaan 65-69 is een van zulke plekken.
Controverse
Controverse
Reclamant geeft aan dat hij waarschijnlijk geen
Ieder bouwplan wordt getoetst aan de welstandscommissie, ook
vergunning krijgt voor het plaatsen van een dakkapel
voorliggend bouwplan voor 25 appartementen aan de Kerklaan.
op zijn woning uit omstreeks 1933 maar dat een dergelijk bouwplan wel vergunt kan worden.
Het betreft nu enkel een omgevingsvergunning voor het afwijken
Reclamant geeft aan dat de gemeente meet met twee
van het bestemmingsplan. Er kan met een omgevingsvergunning
maten. De aanpassingen aan de woning van
voor het afwijken van het bestemmingsplan nog niet gestart
reclamant moeten voldoen aan eisen van onder
worden met de bouw. Hiervoor dient een omgevingsvergunning
andere de welstandsommissie maar een dergelijk
voor de activiteit 'bouwen' te zijn verleend. De formele toets aan
appartementencomplex wordt wel als esthetisch
redelijke eisen van welstand vindt plaats bij de aanvraag voor
passend gezien.
de activiteit 'bouwen'. Aan de hand van de aanvraag omgevingsvergunning 'afwijken bestemmingsplan' is dus geen formeel advies aan de welstandcommissie gevraagd. In het voortraject is het plan wel informeel beoordeeld door de welstandcommissie. Het plan is hier in principe akkoord bevonden.
Verkeersdrukte en schade aan de woning
Verkeersdrukte en schade aan de woning
De Kerklaan is een erg drukke straat en de gemeente
Het verwijderen van een bedrijfsbestemming binnen de kernen
Westland geeft blijk van weinig betrokkenheid om
draagt bij aan de verbetering en leefbaarheid.
hier iets aan te doen en de leefbaarheid te behouden of te verbeteren. De rijbaan van de Kerklaan is breed
Zowel de bestaande als de nieuwe functie hebben een bepaalde
en is met onduidelijke borden aangeduid als 30
verkeersaantrekkende werking. Op basis van landelijke
kilometer zone. Daarbij is de Kerklaan tevens
kencijfers is er een toename van de verkeersgeneratie te
aangeduid als zone waar vracht- en tractorverkeer,
verwachten van zo'n 90 motorvoertuigen per etmaal. Richtlijn
uitgezonderd bestemmingsverkeer, niet is
daarbij is dat in een drukste uur ongeveer 100Zo van de
toegestaan. De Kerklaan is daarnaast ook nog eens
verkeersgeneratie plaatsvind. Dit komt neer op 9 extra
een verbinding tussen snelwegen en het staddeel
motorvoertuigen per spitsuur. Dit betreft gemiddeld in een
Den Haag Zuidoost. Naast de slechte aanduiding van
drukste uur 1 voertuig per ruim 6,5 minuten. Het effect op de
beide geslotenverklaringen, wordt de Kerklaan op
verkeersituatie ter plaatse is daarmee erg beperkt. Ter
geen enkele wijze ingericht dat zwaar verkeer en
verduidelijking is het aspect verkeer in de ruimtelijke
grote hoeveelheden woon-werkverkeer wordt
onderbouwing verder aangevuld met de verkeersaantrekkende
geweerd. Elke doordeweekse dag denderen vanaf
werking.
06.30 uur vrachtwagen en vele zwaarbeladen tractoren door de straat. Er zijn geen
De huidige verkeerssituatie aan de Kerklaan en eventuele
snelheidsbeperkende maatregelen genomen. Met
onduidelijke of verkeerde inrichting van de wegen maken geen
vervoersbedrijven tussen de bouwprojecten zijn ook
onderdeel uit van deze aanvraag omgevingsvergunning.
geen afspraken gemaakt. De gemeente doet hier
Daarnaast is een overtreding van de verkeersregels geen
volgens reclamant niets aan.
ruimtelijk aspect en komt daarom niet aan de orde bij de afweging. Deze aanvraag gaat momenteel nog over het handelen in strijd met de ruimtelijke regels. Deze vergunning geeft nog geen toestemming om daadwerkelijk te bouwen. Die toestemming wordt middels een vergunningsaanvraag voor de activiteit ‘ bouwen' aangevraagd. In de beoordeling van deze
aanvraag komt het vraagstuk met betrekking tot veiligheid naar voren (hoofdstuk 8 van Bouwbesluit 2012) Een te bouwen appartementencomplex zal op
Schade door zwaar verkeer is geen ruimtelijk aspect en komt
meerdere manieren overlast geven. Overlast in de
thans niet aan de orde bij deze aanvraag omgevingsvergunning.
vorm van geluid, trillingen door verkeer (aanvoer
De gemeente is niet aansprakelijk voor de schade die voortkomt
materiaal) en verkeershinder door veelvuldig en
uit de bouw van het project, daar zij dit niet zelf bouwt. In de
langdurig laden en lossen. Reclamant geeft aan dat
anterieure overeenkomst staat opgenomen dat de ontwikkelaar
de woning niet is onderheid. Reclamant heeft de
volledig aansprakelijk is voor alle schade als gevolg van de door
woning twee jaar geleden laten renoveren en
hem, of in zijn opdracht, uit te voeren werkzaamheden ten
moderniseren. Het stucwerk scheurt inmiddels door
behoeve van het Project toegebracht aan de Gemeente dan wel
de trillingen van het zware verkeer dat door de straat
derden.
rijdt. Nog meer zwaar verkeer zal dit verergeren. Reclamant zal de gemeente aansprakelijk stellen. Besloten karakter
Besloten karakter
Reclamant geeft aan dat de verkeersdrukte en
Zowel de bestaande als de nieuwe functie hebben een bepaalde
parkeerdruk zal toenemen. De achterzijde van de
verkeersaantrekkende werking. Op basis van landelijke
woning van de reclamant is bereikbaar via een
kencijfers is er een toename van de verkeersgeneratie te
smalle doorgang. Via deze doorgang komt men op
verwachten van zo'n 90 motorvoertuigen per etmaal. Richtlijn
een doodlopend stil stukje straat waar de bewoners
daarbij is dat in een drukste uur ongeveer 100Zo van de
recht van overpad hebben. Hier spelen met
verkeersgeneratie plaatsvind. Dit komt neer op 9 extra
regelmaat kinderen. Reclamant is bang dat de komst
motorvoertuigen per spitsuur. Dit betreft gemiddeld in een
van een appartementencomplex onevenredig veel
drukste uur 1 voertuig per ruim 6,5 minuten. Het effect op de
verkeersbewegingen in de doorgang naar de
verkeersituatie ter plaatse is daarmee erg beperkt. Ter
achterkant van de woningen en achter de woningen
verduidelijking is het aspect verkeer in de ruimtelijke
zelf gaat geven. De beslotenheid van het erf achter
onderbouwing verder aangevuld met de verkeersaantrekkende
de woning geeft de woning van de reclamant
werking.
meerwaarde en maakt het wonen aantrekkelijk. Dit zal deels teniet worden gedaan door de verandering.
Het aantal parkeerplaatsen dat bij dit initiatief wordt gerealiseerd voldoet aan de Beleidsregel Parkeernormering Gemeente Westland 2018. Er worden daarmee met het plan voldoende extra parkeerplaatsen gerealiseerd om te voorzien in de eigen parkeerbehoefte. Mocht er vanuit de historie een tekort aan parkeerplaatsen zijn, dan hoeft, conform vaste
jurisprudentie, een ontwikkelende partij dit historisch tekort niet op te lossen. De parkeerplaatsen aan de straat en onder het appartementencomplex zijn makkelijk te bereiken. Daarom is de verwachting dat het erf achter de woningen niet snel zal worden gebruikt als parkeermogelijkheid voor het appartementencomplex. Dit komt mede door het besloten karakter en daarmee de slechte bereikbaarheid van dit gebied. Aanpassing omgeving
Aanpassing omgeving
Er wordt in veel plannen en visiedocumenten
Zowel de bestaande als de nieuwe functie hebben een bepaalde
gesproken over de Herenstraat, de Vliethof en de
verkeersaantrekkende werking. Op basis van landelijke
Ambachtsweg in Wateringen maar de Kerklaan lijkt
kencijfers is er een toename van de verkeersgeneratie te
geen plek te hebben in deze visiedocumenten. De
verwachten van zo'n 90 motorvoertuigen per etmaal. Richtlijn
aan- en afvoerwegen richting de Poeldijkseweg, de
daarbij is dat in een drukste uur ongeveer 100Zo van de
Wippolderlaan enerzijds en de Dorpskade en de A4
verkeersgeneratie plaatsvind. Dit komt neer op 9 extra
anderzijds kunnen de verkeersdrukte nu bij lange na
motorvoertuigen per spitsuur. Dit betreft gemiddeld in een
niet aan. De komst van een nieuwe woonwijk in onze
drukste uur 1 voertuig per ruim 6,5 minuten. Het effect op de
nabijheid wat de hoeveelheid verkeer door de
verkeersituatie ter plaatse is daarmee erg beperkt. Ter
Kerklaan verder zal doen toenemen en het
verduidelijking is het aspect verkeer in de ruimtelijke
voorgenomen besluit weer busvervoer door de
onderbouwing verder aangevuld met de verkeersaantrekkende
Kerklaan toe te staan geeft weinig blijk van visie
werking.
over de gevolgen op het gebied van leefbaarheid in de al bestaande wijken. De bouw van een groot
De Kerklaan wordt in de bestaande visiedocumenten meermaals
appartementencomplex zal mede zorgen voor
benoemt en besproken. Onder andere in het visiedocumenten
afnemend woonplezier.
‘Visie Wateringen 2030' wordt de Kerklaan besproken bij 3.2 ‘Netwerken' en 4.2 ‘Een aantrekkelijk, levendig centrum' onder ‘Optimale bereikbaarheid'. Hier staan concrete oplossingsrichtingen benoemt om de verkeersituatie van de Kerklaan te verbeteren. Deze verbetering maakt echter geen onderdeel uit van voorliggende aanvraag omgevingsvergunning.
Informeren
Informeren
Reclamant is van mening dat de gemeente nieuwe
De aanvraag omgevingsvergunning is op 30 december 2019
bewoners op de hoogte moet stellen. Reclamant
ingediend bij de gemeente Westland. Deze aanvraag is conform
heeft in 2019 via aankopend en verkopend makelaar
de wetgeving gepubliceerd op www.officielebekendmakingen.nl.
niets vernomen van de plannen voor dit
Reclamant 7 (21-0226041)
appartementencomplex. De gemeente heeft
De gemeente heeft middels een publicatie voldaan aan de
daarnaast de plicht bewoners volledig inzicht te
wetgeving. De kopende partij is daarnaast zelf verantwoordelijk
geven in bouwplannen en de gevolgen daarvan op de
om onderzoek te doen en eventueel inzage te vragen bij een
leefomgeving op de korte en lange termijn.
aanvraag omgevingsvergunning.
Dorpskarakter
Dorpskarakter
Reclamant is erg blij met het dorpse karakter en is
In het beeldkwaliteitsplan voor de Ambachtsweg en de Kerklaan
erg geschrokken van de plannen om een
staat onder andere het volgende:
appartementengebouw van vijf verdiepingen te
Op de plankaart van het bestemmingsplan zijn de karakteristieke
bouwen met op de begane grond een groot
gebieden aangegeven met 'Waarde Karakteristiek'. In de regels
parkeerterrein. Het past totaal niet in de omgeving
van het bestemmingspl an geldt voor gebieden met 'Waarde
met alleen laagbouw. Het doet afbreuk aan het
Karakteristiek' dat er pas gesloopt mag worden, als er een
gemoedelijke Wateringen dat kennelijk volgebouwd
goedgekeurde omgevingsvergunning is. Daarnaast is er voor de
moet worden waarbij geen rekening wordt gehouden
karakteristieke gebieden een beeldkwaliteitsplan opgesteld. De
met de omwonenden. Het bouwen van appartementen
Ambachtsweg - Kerklaan is één van deze karakteristieke
is volgende de reclamant prima maar dan wel met
gebieden. De karakteristieke gebieden hebben bijzondere
een plan dat in de omgeving past.
ruimtelijke kwaliteiten waarvan het goed zou zijn als deze bij herbouw, verbouw of herinrichting beschermd zijn. De gebieden bestaan grotendeels uit karakteristieke elementen, maar er kunnen in deze gebieden ook delen zijn die minder kwalitatief zijn en niet alle bebouwing in de strook is even karakteristiek. Voor deze plekken moet het beeldkwaliteitsplan gezien worden als het benoemen van een kans om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. Ze zijn opgenomen in het gebied dat is aangegeven met 'Waarde Karakteristiek' van het bestemmingsplan woonkern Wateringen, omdat ze wel onderdeel zijn van het totale ensemble. Het is wenselijk dat bij eventuele herbouw of verbouw, de ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt en beter gaat