13.4) Motie GBW-PvdA-D66 inzake betaalbare koopwoningen met grond in erfpacht AANGENOMEN (G21-000279)

GBW

HPvdA westland

Wír/f //4 Urn/ Ts-mi

Op zichzelf staande motie vergadering gemeenteraad Westland

'Betaalbare koopwoningen met grond in erfpacht'

De raad van de gemeente Westland, in vergadering bijeen op dinsdag 13 april 2021 heeft kennisgenomen van de ínhoud van het essay 'Op de woningmarkt vallen middeninkomens tussen wal en schip'

neemt in overweging dat de gemeenteraad in 2014 heeft besloten tot het invoeren van erfpacht als een maatregel om de kansen voor jongeren op de koopwoningmarkt te vergroten, het rapport 'Erfpacht als retro-innovatie' (Deloitte 2013) een 'publieksvriendelijke' constructie voor erfpacht beschrijft, dat wil zeggen een transparant contract met voorspelbare maandlasten, geen onaangename, tussentijdse verrassingen en de woningbezitter het recht heeft de grond op enig moment alsnog te kopen (zie bijlage)

besluit het college van B&W te verzoeken de huidige (gedateerde) 'Algemene Bepalingen voor de uitgifte in erfpacht van gronden van de gemeente Westland' om te vormen naar een eigentijds model, bijvoorbeeld zoals beschreven in het visiedocument 'Erfpacht als retro-innovatie' (Deloitte), binnen het lopende onderzoek naar de mogelijkheid van het realiseren van 150 betaalbare woningen in Westlandse Zoom locaties ('De Kreken' (Poeldijk) en Monster-Noord) eveneens de (on)mogelijkheden van het realiseren van betaalbare koopwoningen met grond in erfpacht te onderzoeken, bij de samenwerkingspartners bij de planontwikkeling van Plan Driesprong (Kwintsheul) en Wateringen-Noord de mogelijkheden van betaalbare koopwoningen met grond in erfpacht lease te propageren, (SýtUl'őrtl en gaat over tot de orde van de dag

GemeenţeBelang Westland

PvdA Westland

D66 Westfaríd

Nico de Gier

Benjamin Hofland

X GBWÜSS #PvdA Geme*nteBelang Westland

■ļjyfaŷl

Essay

D66

WESTLAND

westland

fâlüôjť Cf mĩ/B n. 4

VhArf IsMTjl

Op de woningmarkt vallen middeninkomens tussen wal en schip

Proloog Veel jonge huishoudens met een middeninkomen slagen er nu niet in om een prettige en betaalbare koopwoning te vinden in Westland. Dat zijn de huishoudens met een gezamenlijk bruto-inkomen tot zo'n C 70.000 per jaar. Tot die groep behoren onder andere mensen in onmisbare beroepsgroepen, zoals politieagenten, onderwijzers of verpleegkundigen. Door de overspannen woningmarkt neemt het tekort aan betaalbare koopwoningen voor deze groep almaar toe. Daardoor kunnen ze binnen Westland niet doorstromen naar woningen die zijn toegesneden op hun gezinssituatie en hun wensen. Ze verdienen (net) te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoningen en (net) te weinig om het huis van hun dromen te kunnen kopen. Ze blijven dan zitten waar ze zitten of verhuizen noodgedwongen naar een andere gemeente.

Bij vitale en leefbare dorpen hoort ook een woningvoorraad die in balans is, waar doelgroepen met verschillende portemonnees terecht kunnen. Koopwoningen voor jonge huishoudens met een middeninkomen zijn daarin een belangrijke schakel. GemeenteBelang Westland wil daarom nieuwbouw koopwoningen toegankelijker maken voor huishoudens met een middeninkomen. Het uitgeven van grond in erfpacht is daartoe een beproefd instrument. Door dit segment toegankelijker te maken voor huishoudens met een middeninkomen, krijgt de gewone Westlander meer mogelijk­ heden om te blijven wonen in haar of zijn Westland.

Op de woningmarkt vallen middeninkomens tussen wal en schip Middeninkomens hebben het moeilijk op de woningmarkt. Voor de duidelijkheid: met midden­ inkomens wordt doorgaans een huishouden met een inkomen tussen de toęwijziņgsgrenş.O voor de sociale sector en ongeveer anderhalf tot twee keer het mpdaaļ.inkpm.ęn.O.bedoeld. Concreet gaat het in 2021 om huishoudens met een gezamenlijk belastbaar inkomen tussen ongeveer C 55.000 en C 72.500.

De groep middeninkomens valt op de woningmarkt een beetje tussen wal en schip: het inkomen - en daarmee de maximale betaalruimte volgens de richtlijnen van het Nibud - is (net) te hoog voor toegang tot de sociale sector, maar te laag voor de gangbare huurprijzen in de vrije huur- of koopsector.

ESSAY I OP DE WONINGMARKT VALLEN MIDDENINKOMENS TUSSEN WAL EN SCHIP

2 van 10

: GBW

Hat moot batarl

#PvdA

WESTLAND

Gam®enteBelang Westland

westland

ā97

Kloof tussen huizenprijs en modaal inkomen groter De kloof tussen de ontwikkeling van huizenprijzen en de groei van de inkomens is de afgelopen decennia een stuk groter geworden. De groep die een huis kan betalen, begint steeds kleiner te worden. Vooral voor jongeren lijkt de stap naar een eigen koopwoning een brug te ver. Nederlanders met een middeninkomen wonen dan ook steeds minder vaak in een koophuis, blijkt uit een analyse van het tweejaarlijkse woningmarktonderzoek van het ministerie van Binnenlandse Zaken: WoonOnderzoekNederland: WoOŅ2018ļQj. In 2018 had zo'n 61 procent van de 1,6 miljoen huishoudens die tussen de één en anderhalf keer modaal verdienen een eigen huis, zes jaar eerder was dat nog 64 procent. Het eigenwoningbezit in de leeftijdsgroep tot 35 jaar is in zes jaar tijd met zelfs 15 procent gedaald.

Aandeel huiseigenaren onder middeninkomens (in 0Zo)

jonger dan 35 jaar

35-44 jaar

45-64 jaar

65 jaar en ouder

totaal

a 2012 m 2018 Een gebrek aan interesse lijkt niet de oorzaak, een verkenning naar de woningbehoefte in Westland laat tenslotte zien dat jonge middeninkomens met verhuisplannen een duidelijke voorkeur voor kopen O hebben. Het is dus vooral een kwestie van niet kunnen kopen. De aangescherpte hypotheeknormen spelen hierin vermoedelijk een rol. Maar vooral de hoge woningprijzen zullen veel jonge koppels parten spelen. Koopstarters en jongvolwassenen zorgen voor dynamiek op de koopwoningmarkt. Deze leeftijdscategorie verhuist relatief veel en is daarom van oudsher erg belangrijk voor de ontwikkelingen op de woningmarkt. Door de sterk stijgende huizenprijzen en het schaarse woningaanbod zijn er echter steeds minder betaalbare woningen beschikbaar voor de grote groep middeninkomens. Tŗanşąçţjeçijfęŗş van NVM.Q laten zien dat in het vierde kwartaal van 2020 de gemiddelde verkoopprijs van een woning in Westland C 369.000 bedraagt. Dat de huizenprijzen hard blijven oplopen hangt vooral samen met het oplopende woningtekort. Een hypptheekberęķenįng O

ESSAY | OP DE WONINGMARKT VALLEN MIDDENINKOMENS TUSSEN WAL EN SCHIP

3 van 10

4

GBWB #PvpA GameenteBelang Westland

WESTLAND

D66 westland

wijst uit dat een huishouden inmiddels per jaar tenminste C 70.000 moet verdienen om een hypotheek te krijgen die deze gemiddelde huizenprijs precies kan financieren met een maximale hypotheek. Een modaal inkomen ligt in 2021 volgens Centraal Planbureau cpb op C 36.500 ©. Dat betekent dat een huishouden uit twee modaal verdieners moet bestaan wil dat een hypotheek kunnen afsluiten voor de gemiddelde huizenprijs in Westland. De groep die een huis kan betalen, begint steeds kleiner te worden. Starters hadden al een tijdje het nakijken op de woningmarkt, inmiddels leggen dus ook de middeninkomens het af. Van alle mensen die in 2020 een huis kochten was 3996 jonger dan 35 jaar; in 2011 was dit nog 5496 (Kadaster Q).

Huren geen betaalbaar alternatief Door de sterke stijgingen van de verkoopprijzen van woningen, zijn middeninkomens steeds vaker aangewezen op de huursector. En binnen die sector, vooral op de vrije huursector omdat zij door de inkqme.nsgrenzęn.O dus dikwijls niet in de sociale huursector terecht kunnen. De vrije huuŗşęçţoŗįn .W.eştląnd O is - ondanks de toegenomen vraag - nog altijd erg klein (796). Dit stuwt de huurprijzen op. Huishoudens die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en geen eigen woning kunnen kopen, hebben daarom in de geliberaliseerde huursector te maken met hoge woonlasten. Voor hen is de vrije huursector eigenlijk geen betaalbaar alternatief. Daar komt bij dat door de hypotheekrenteaftrek de netto woonlasten van een koopwoning doorgaans veel lager dan die van een vergelijkbare huurwoning boven de liberalisatiegrens van C 755. De middeninkomens worden hier in het bijzonder door geraakt. Zij hebben als gezegd vaak een te hoog inkomen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, terwijl ze zonder eigen vermogen onvoldoende kunnen lenen voor de aankoop van een eigen woning. Op de woningmarkt vallen middeninkomens tussen wal en schip.

Meer betaalbare koopwoningen zijn noodzakelijk Het voorgaande maakt duidelijk dat het voor jonge koppels met een modaal inkomen en weinig spaargeld op de bank vrijwel onmogelijk is in Westland een woning te vinden. Westland heeft nu eenmaal te weinig betaalbare koopwoningen voor verpleegkundigen, docenten of agenten. In arren moede gaan deze jonge huishoudens met een middeninkomen weg uit Westland. Het vertrek van deze groep is problematisch voor Westland. Deze mensen zijn belangrijk voor de sociale cohesie en voor de vitaliteit van de collectieve voorzieningen zoals het onderwijs, sportcentra en cultuurinstellingen in de Westlandse dorpen. Daarnaast heeft Westland ook economisch belang bij een stevige middengroep. Het past daarom ook bij de visie van Westland om mensen met een middeninkomen in Westland te willen houden. Vanwege de maatschappelijke urgentie is het cruciaal dat er vooral wordt ingezet op meer aanbod in het betaalbare segment. Om de positie van middeninkomens te verbeteren, zijn absoluut meer betaalbare koopwoningen nodig. Dat zullen dan

ESSAY I OP DE WONINGMARKT VALLEN MIDDENINKOMENS TUSSEN WAL EN SCHIP

4 van 10

4 ď* QlAffQBSn 4

#PvpA

westland

WESTLAND

Cium «nl»B«lonfl Wnilond MJ W«»«lond

vooral de woningen in de nieuwbouwprojecten moeten zijn, omdat er in de bestaande woningvoorraad te weinig betaalbare woningen vrij komen.

Het toegankelijk houden van de Westlandse woningmarkt voor middeninkomens is één van de grootste uitdagingen de komende járen. Door de stijgende huizenprijzen verdwijnen veel bestaande woningen uit het middensegment. Het aanbod in de prijsklasse tot circa C 300.000 neemt daardoor sneller af dan dat het door nieuwbouw groeit. Het is daarom belangrijk dat een substantieel deel van de nieuwbouw gericht is op het middensegment. De voor de hand liggende oplossing lijkt dan om (nog) kleiner en meer de hoogte in te bouwen, maar dergelijke huizen sluiten niet aan bij de woonwensen van woningzoekenden. Transactiecijfers van het Kadaster,© tonen aan dat het rijtjeshuis bij jonge koppels sinds jaar en dag veruit favoriet is. Recent onderzoek naar de woningbehoefte jn.Węsţļąnd© staaft de verwachting dat dit in de toekomst niet anders zal zijn dan nu.

Verkochte woningen in 2020, leeftijdsgroep 25-35 jaar (in 07o)

2020

2019

2018

2017

2016

B appartementen Ri grondgebonden (tussen-en hoekwoningen

ESSAY | OP DE WONINGMARKT VALLEN MIDDENINKOMENS TUSSEN WAL EN SCHIP

5 van 10

4 4

(

GamaenteBelong Wettland

PvdA

WISTLAND

westland

'Tom Poes verzin een list...' Een groter woningaanbod zou via de wet van vraag en aanbod de druk op de huizenprijzen moeten verlichten, wat uiteindelijk ook de betaalbaarheid van het wonen voor middeninkomens ten goede komt. Op de woningmarkt werkt dit economische mechanisme alleen erg traag. Vanwege de maatschappelijke urgentie moet daarom nu vooral worden ingezet op het creëren van meer aanbod in het betaalbare segment en in het bijzonder in het betaalbare koopsegment via nieuwbouw. In alle dorpen van Westland, zodat sociale netwerken van familie, vrienden en verenigingen kunnen blijven bestaan.

Een jong huishouden met een gezamenlijk inkomen van C 60.000 per jaar en C 10.000 spaargeld op de bank, kan maximaal C 296.300 lenen voor een koopwoning. Gezien de huidige kwaliteitseisen die aan de woningbouw worden gesteld (voldoende woonoppervlak, uitrustingsniveau, energetische kwaliteit en uitstraling), is het moeilijk om in die prijsklasse volwaardige betaalbare koopwoningen te realiseren. De voN-prijs voor een standaard tussenwoning in recente nieuwbouwprojecten als Lierakkers (De Lier), Watertuinen (Maasdijk) of Zand 8t Honing ('s-Gravenzande) lopen uiteen van zo'n C 285.000 tot C 345.000 of meer. De verschillende nieuwbouwprojecten die in Westland in uitvoering zijn of op de tekentafel liggen in Westland bieden dan ook veel jonge koppels met een middeninkomen een weinig hoopvol vooruitzicht. Bij die huidige woningprijzen is hun droomwoning niet of net-niet bereikbaar. Bij hen bestaat er desondanks een sterke wens een 'eigen' woning te kunnen kopen. Het is daarom cruciaal dat er krachtig wordt ingezet op het gebruik maken van maatregelen die de woningmarktpositie van deze middeninkomens verbeteren.

Het vraagstuk van de benarde positie van jonge huishoudens met een middeninkomen, leeft breed. Tal van gemeenten hanteren allerlei andere maatregelen om deze huishoudens te helpen. Maatregelen verschillen van het maken van anterieure afspraken (met ontwikkelaars) over het aanbieden van goedkope nieuwbouw; het hanteren van streefpercentages in nieuwbouwplannen, het verstrekken van goedkope leningen aan aspirant kopers, het verlagen van grondkosten en kleinere woningen realiseren. Alle maatregelen hebben voor- en nadelen, en werken anders uit per context en lokale woningmarkt.

Het in erfpacht uitgeven van bouwkavels is niet marktcontrair, past volledig binnen de kaders van de Woonvisie Westland en afspraken met samenwerkingspartners en planontwikkelaars niet opengebroken behoeven te worden.

ESSAY | OP DE WONINGMARKT VALLEN MIDDENINKOMENS TUSSEN WAL EN SCHIP

6 van 10

i GBWS #PvdA O»m»coton*lnno W«tllond

WESTLAND

westland

Erfpacht verbetert positie van middeninkomens Met succesvolle projecten in Wateringen (Juliahof en Oranjewijk) is het uitgeven van grond in erfpacht in Westland een beproefd instrument. In 2014 heeft ook de gemeente Westland besloten tot het invoeren van erfpacht als een maatregel om de kansen voor; jongeren_pp.de koopwoninjįrnarkt ţe vergrotenQ. Sindsdien heeft gemeente Westland echter slechts in enkele pilotprojecten grond in erfpacht uitgegeven.

Vanwege de maatschappelijke urgentie moet dit instrument worden ingezet om nu meer aanbod in de nieuwbouwprojecten te creëren voor jonge huishoudens met een middeninkomen. Als kopers alleen het huis kunnen kopen, zonder de grond, scheelt dat aanzienlijk. De huur van de grond, de canon, is namelijk onbeperkt aftrekbaar van de belasting en er is geen lening voor de grond die afgelost moet worden. Het is écht de manier om jonge huishoudens in staat te stellen om een huis te kopen naar hun wensen. Daarbij zijn de financiële consequenties voor de gemeente vrijwel nihil, mits de rente voor de erfpachtcanon tenminste gelijk is aan de te betalen rente.

Erfpacht is een voordeel voor de koper, omdat hij de grondwaarde niet hoeft te financieren en dus ook niet hoeft af te lossen zoals een hypotheek. Een simpel voorbeeld: de koper van een nieuwbouwwoning van C 310.000 die dat bedrag geheel moet financieren met een hypotheek, moet de lening in 30 jaar aflossen om de rente fiscaal af te kunnen trekken. Als de grondwaarde van de woning (zeg C 77.500) in erfpacht wordt uitgegeven, dan hoeft die koper slechts C 232.500 te financieren en dus ruim C 2.500 minder af te lossen per jaar. De canon is fiscaal aftrekbaar en nagenoeg gelijk aan de hypotheekrente. Een bijkomend voordeel dat voorkomt uit de lagere aankoopprijs is dat de kopers vaker een hypotheek met naţjp.nąļe.hypptheeķgąrąntię.NHĢjO kunnen afsluiten. Dit maakt het verantwoord financieren van een woning bereikbaarder voor kopers met een middeninkomen.

ESSAY | OP DE WONINGMARKT VALLEN MIDDENINKOMENS TUSSEN WAL EN SCHIP

7 van 10

t GBW!

D66

#PvpA

Tiiam-nľfii

westland

WESTLAND

GomoanloOnlong Wtillond

«íŕtfvfc In onderstaand overzicht zijn de uitkomsten van een aantal mogelijkheden op rij gezet. De onderliggende berekeningen zijn gemaakt met de online rekentool van Rabobank en vindt u hier Q.

I

Zand ã Honing (’s-Gravenzande)

Lierkwartier (De Lier)

tussenwoning (type Wilgenzand)

tussenwoning (type B)

standaard

met erfpacht

standaard

met erfpacht

C 310.000

ë 232.500

ë 339.000

ë 254.250

grondwaarde ^250Zo van woningwaarde)1

ë 77.500

.

ë 84.750

erfpachtcanon (2,250Zo)2

ë

»

ë

koopprijs VON

1.744

1.907

koper kan maximaal financieren3

ë 300.290

ē 226.640

ë 293.880

ë 248.540

benodigd extra 'eigen geld'4

ë

2.260

.

ë 37.670

.

netto maandlast eerste jaar5

ë

938

ë

ë

ë

806

917

ë 882

1. grondwaarde gebaseerd op nota 'Grondkosten Westland 2020' 2. erfpachtcanon is gelijk de berekende hypotheekrente, vermeerderd met een opslag van 1 “/o als kostenvergoeding 3. berekend op basis van gezamenlijk huishoudinkomen van ë 60,000 en inbreng van tenminste ë 10.000 spaargeld 4. bovenop de ë 10.000 spaargeld is soms extra inbreng van 'eigen geld' nodig om financiering überhaupt mogelijk te maken 5. hypotheekrente plus aflossing en erfpachtcanon (belastingaftrek gesteld op 250/»)

ESSAY | OP DE WONINGMARKT VALLEN MIDDENINKOMENS TUSSEN WAL EN SCHIP

8 van 10

4 4

GBW^KS #PvdA G«mMnl«0*ioog Wottlond

WESTLAND

westland

-íktrfn i/l',

Implementatie: Publieksvriendelijke erfpacht

Bij het inzetten van erfpacht spelen de erfpachtvc onwaarden een grote ral. Erfpacht is een flexibel recht dat door de gemeente en de erfpachter op vele manieren kan worden vormgegeven Er is dan ook niet zoiets als 'de' gemeentelijke erfpacht, de kivulling van de voorwaarden verschil! al naar gelang het doel en de politiek-bestuurli^ie motivatie achter het instrument Het is dan ook belangrijk om scherp voor ogen houden wat het doel is: het op gang houden van de gebiedsontwīkkeling!

De huidige erfpachtvoorwaarden van sommige gemeenten hebben niet bijgedragen aan de reputatie van het instrument bij het grote publiek. Diverse gemeenten kennen een systeem waarbij de duur van het recht wordt onderverdeeld in zogenaamde 'tijdvakken' wan 20. 30 of 50 jaar. Aan het eind van de looptijd van het tijdvak stelt de gemeente opnieuw de canon vast op basis van de dan geldende marktwaarde van de grond. Ondanks de huidige correcties zijn de grondprijzen de afgelopen 50 jaar flmk gestegen. Dit leidde (en leidt) tot flinke ca non verhogingen bij het einde van een lijdvak. Voor de professional van hel ert)pachtbednjf lijkt dat alleszins redelijk. De erfpachter heeft immers jarenlang geprofiteerd van een lage canon. Nu is het weer tijd voor een marktconforme canon. Maar de betreffende burger ziet dat vaak anders. Die heeft veel meereen korte termijn perspectief, geen perspectief van 50 jaar Hij of zij heeft het gevoel dal een ‘gemeentelijke belasting' opeens een paar keer over de kop is gegaan. Bij hel opmaken van de erfpachtvoorwaanien moet hier rekening mee gehouden worden. Er zijn vele keuzes te maken, ten aanzien van bijvoorbeeld de canon en de ontwikkeling daarvan, de mogelijkheid om eigendom te kopen, de mogelijkheid tot (eenzijdige) herziening van de voorwaarden, etc.

Ge verleiding km dan al snel ontstaan om alle denkbare scenario's uit te werken en de gemeente vergaande rechten en bevoegdheden te geven. Dal lijit logisch, maar kan ook juist averechts werken Banken staan steeds kritischer tegenover erfpachtvoorwaanien. ook die van gemeenten, en passen hun financiering aan die voorwaarden aan of verstrekken zelfs in het geheet geen financiering als de voorwaarden ongunstig zijn. Ats een gemeente het erfpachtinstrument succesvol wil inzetten ter bevordering van de gronduitgifte, dan moeten de voorwaarden publieksvriendeijk zijn. Dat begint overigens al mei individuele kopers de keuze te geven tussen (vol) eigendom en erfpacht Het is zelfs mogeijk om deze keuze te bieden binnen één complex meergezinswoningen.

11

ESSAY | OP DE WONINGMARKT VALLEN MIDDENINKOMENS TUSSEN WAL EN SCHIP

9 van 10

GBW GameenteBelong Woítlond

IPvdA

WISTLAND

westland

Gemeenten kunnen op verschillende manieren zorgen voor een meer pufalīeksvriendefipre toepassing van erfpacht. Gemeenten kunnen bijvoorbeeld kiezen voor een constructie waarbij bewoners de keuze hebben om jaarlįks de canon te blijven betalen, op een gegeven moment de canon voor langere tijd af te kopen, of op een gegeven moment de grond als nog van de gemeente te kopen. Voor het kunnen afkopen van de erfpacht of het kopen van de grond, is het belangrijk dat de koper van te voren weet tegen welke vcorwaarden (af)kopen plaats kan vinden. □oor het sim vormgeven van het instrument worden bewoners geprikkeld om. wanneer zij na een aantal jaar meer financiële ruimte hebben, de grond inderdaad volledig in eigendom te nemen. De gemeente heeft dan de gebiedsontwikkeing versneld en de financieringslasten beperkt De grond is uileindelįk. net zoals veelal oorspronkel jk de bedoeling was. verkocht aan de bewoner. Een andere mogelijkheid om erfpacht pidïieksvriendelijker te maken is het vaststellen var de nieuwe erfįpachtcanon bij verkoop van de woning, in plaats van bij afloop van het tğdvak De erfpachtcanon wordt daarbij gekoppeld aan de transactiewaarde bij verkoop. Dit voorkomt grote 'plotselinge' canonstijţpngen. Gemeente Amsterdam werkt momenteel (september 2D 13) erfpachtvo onwaard en uit die hierop gebaseerd zijn.

De gemeente gaat daarbij overigens niet over één nacht ijs want nieuwe erfpachtvoorwaarden kunnen ook invloed hebben op de lokale woningmarkt. Uit de MCD-scrìptie van Paul Dijkstra3 blijkt bijvoorbeeld dat de invloed die de eigendom situatie (eigendom van de bewoner, of ki erfpacht van de gemeente) op de woningwaarde heeft, sterk toeneemt naarmate het eind van het tţdvak nadert. Uiteraard is goede communicatie richling de bewoners belangrijk, zowel tijdens het verkoop proces, ais tijdens de looptijd van het erfpactricontract.

* ftfedc'u en tVenripffUrtŕ ft/» oror'jocfc w de Airbed wan erRsacM op de mmnpmarde At Amöerd»*,

Ors. P O 0«*ifra iDe/oCe Ren Estate! - UCO 9

12