1.56f) Waelpolder_Bijlagen bij de toelichting_Bijlage 5 markttoets (21-0253590)
Tekst van het document
stee groep
n
'
i-rV;
r;,,.
.
Markttoets ( 3rO project Wae Ipolder
Stec Groep aan BNG Gebiedsontwikkeling
Erik de Leve, Luuk Lentferink en Maartje Lucassen 19 juni 2020
«ii
groep
2
Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167
Inhoudsopgave 1
2
Inleiding
3
1.1
Uw situatie............................................................................................................3
1.2
Leeswijzer............................................................................................................. 3
Conclusies ft advies
4
2.1
SWOT: sterke woningmarktregio, maar relatief volumineus plan.......4
2.2
Bestaande voorraad in Westland....................................................................5
2.3
Demografie: groeiend aantal (oudere) huishoudens............................... 8
2.4
Kansrijke doelgroepen Waelpolder: suburbaan georiënteerde huishoudens.........................................................................................................9
2.5
Kwalitatieve behoefte: circa 65 tot 75% van de koopvraag gaat
2.6
uit naar segment tot f 310.000................................................................... 10 Kwantitatieve woningbehoefte: ruimte voor toevoeging 4.370 woningen tot 2030 .......................................................................................... 13
2.7
Concurrentiepositie.......................................................................................... 15
2.8
Planoptimalisaties en adviezen..................................................................... 18
Bijlage: Kansrijke doelgroepen
20
stee groep
3
Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167
1 Inleiding 1.1 Uw situatie Onlangs spraken we telefonisch over het plan Waelpark, waarover wij u in voorgaande jaren geadviseerd hebben. Inmiddels zijn de eerste deelgebieden geheel opgeleverd of in uitvoering. Op dit moment bereidt u het deelgebied Waelpolder voor, een locatie voor circa 600 woningen. Vanwege het financiële tekort en het feit dat de gemeente wil deelnemen aan de 1e tranche Woningbouwimpuls 2020, wilt u beschikken over een actualisatie van ons eerdere rapport uit 2018, met daarin aanvullingen op de grondprijsadviezen en een verdere onderbouwing van de behoefte naar betaalbare woningbouw in Westland (conform betaalbaarheid in de Regeling Woningbouwimpuls 2020). Hieronder leest u ons advies.
Figuur 1: situering deelgebieden binnen Waelpark
1. Duingeest 2. Tuinveld NAALDWIJK
MONSTER
3. Gantel de Baak 4. Waelplas 5. Rijnvaart 6. Waelpolder 7. Dijckerwaal I en II
ecozone ‘S-GRAVENZANDE
Bron: BNG (2020), bewerking Stec Groep (2020)
1.2 Leeswijzer In hoofdstuk 2 beschrijven we de uitgangspunten voor Waelpolder. Achtereenvolgens behandelen we de SWOT, de (concurrerende) bestaande woningvoorraad, de demografische ontwikkeling, kansrijke doelgroepen, kansrijke product-marktcombinaties, marktvraagraming en concurrentieanalyse. Aan het eind van hoofdstuk 2 geven wij onze adviezen ten aanzien van de ontwikkeling Waelpolder.
WOONVISIE EN WOONSTRATEGIE GEMEENTE WESTLAND 2020-2030 De gemeente Westland zet met haar Woonvisie 2020-2030 en Woonstrategie 2030 in op de betaal baarheid, duurzaamheid en kwaliteit van de woningvoorraad in het Westland. Dat wil men bereiken door in te zetten op 55% betaalbare woningen. Deze 55% betreft een mix van "sociale huur (huur tot f 737), "goedkope koop (tot f 198.500) én "bereikbare koop" (van f 198.500 tot f 231.000 en van f 231.000 tot f 310.000) (prijspeil 2020). Ook het toevoegen van middenhuurwoningen (tot f 950, prijspeil 2020) biedt daarbij kansen, in het bijzonder voor huishoudens met een bruto jaarinkomen vanaf ca. f 39.000. Deze inkomens hebben geen toegang tot een sociale huurwoning en kunnen geen koopwoning financieren. Door een toenemende vergrijzing en de groei van één- en tweepersoonshuishoudens ziet men uitdagingen voor de levensloopgeschiktheid en I of aanpasbaarheid van de bestaande en de nieuwbouwvoorraad. Extramuralisering van zorg leidt daarnaast ook tot een stijgende vraag naar "zelfstandige" sociale woningen. De gemeente zet daarbij in op innovatieve, toekomstbestendige concepten die vooral in de vijf grootste kernen gerealiseerd zullen worden. Bron: Woonvisie gemeente Westland 2020-2030 (2020), Woonstrategie gemeente Westland 2030 (2016).
groep
4
Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167
2 Conclusies & advies In dit hoofdstuk beschrijven we de uitgangspunten die ten grondslag liggen aan ons advies over een optimale invulling van Waelpolder. We beginnen met een beoordeling van de locatie. Daarna gaan we in op de marktvraag en concurrentiepositie.
2.1 SWOT: sterke woningmarktregio, maar relatief volumineus plan Hierna vatten we de beoordeling van uw project samen in een SWOT. Hoofdconclusie van de SWOT is dat Waelpolder kansrijk is voor de realisatie van woningen. De vraag is groter dan het aanbod in alle segmenten, zowel op lokaal als op regionaal niveau. Wel raden we aan rekening te houden met een minder onderscheidende ligging van Waelpolder binnen 's-Gravenzande en ten opzichte van concurrerende nieuwbouw (in de regio). Dat betekent dat het belangrijk is een zeer complementair I onderscheidend product aan te bieden ten opzichte van de belangrijkste concurrerende locaties in de markt. Zo kunt u de trekkracht van Waelpolder vergroten en uw opdrachten optimaliseren. Als u meer huishoudens uit bijvoorbeeld Den Haag wilt trekken, dan moet Waelpolder immers de concurrentie aan kunnen met meer woningbouwprojecten.
Tabel 1: indicatie sterke en minder sterke punten Waelpolder 's-Gravenzande Sterk
Minder sterk
Redelijk tot goede autobereikbaarheid. Via de A20 en N211 zijn Rotterdam en Den Haag in circa 30 minuten bereikbaar.
Matige ŨV-bereikbaarheid. Het dichtstbijzijnde treinstation is Hoek van Holland, op circa 7 kilometer. Een bushalte ligt op
De ligging aan de oostkant van ’s-Gravenzande is relatief gunstig.
circa 10 minuten lopen.
Mogelijkheden tot recreatie in de nabije omgeving. Waelpolder ligt op fietsafstand van de duinen en het strand. Het Juliana Sportpark ligt op fietsafstand.
Waelpolder grenst aan kassengebied en industrie. Dit oogt verminderd aantrekkelijk en veroorzaakt mogelijk lichtoverlast in de nacht.
Relatief veel aandacht voor groen in het plan. Dit sluit aan bij de voorkeur van kansrijke doelgroepen voor een rustige, beschutte en kindvriendelijke omgeving. Nabijheid dagelijkse voorzieningen. Deze zijn gelegen in het dorpscentrum van ’s-Gravenzande. Dit is op 5 tot 10 minuten fietsen afstand gelegen. Kansen
Bedreigingen
Creëren van een op zichzelf staand woonmilieu. Door de
Concurrentie van andere projecten. Er zijn verschillende
grootte en relatief zelfstandige ligging van Waelpolder heeft u de mogelijkheid hier een eigen woonmilieu te realiseren. Dit biedt kansen om u te onderscheiden van concurrerend aanbod.
andere nieuwbouwprojecten binnen Westland welke een vergelijkbaar product aanbieden. Door een complementair woonproduct aan te bieden onderscheidt u zich van andere plannen.
Relatief sterke woningmarkt. De woningmarkt in Westland kent een grote dynamiek en er is een grote vraag naar
Het plan voorziet in een fors bouwvolume. Zorg voor voldoende differentiatie (in architectuur, typologie en
betaalbare woningen in de (sociale) huur en het koopsegment.
prijsklasse) om afzetkansen te vergroten.
Forse toename 6Ē+ huishoudens in Westland. Hierdoor is het kansrijk om geschikte nultredenwoningen voor deze doelgroep toe te voegen zoals appartementen, patiowoningen, benedenwoningen en bungalows.
stee groep
5
Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167
Onderstaand locatieprofiel geeft een beeld van de relatieve locatie van Waelpolder ten opzichte van voorzieningen en uitvalswegen.
Figuur 2: locatieprofiel Waelpolder
9 lp P S I"1 Lp p 5
s-Gravenzande
Proĵectîocatie
Bushalte
Centrum
m.+j Supermarkt
muss#
Basisschool Middelbare- en vakschool (2 locaties) Sportvoorzieningen Zwembad
Ęļ
Natuurspeeltuin
0
Glastuinbouw
N211
. r*
«
'
Bron: Stec Groep (2020).
2.2 Bestaande voorraad in Westland Zo'n 670X) van de woningvoorraad in Westland is een koopwoning Van de totale woningvoorraad in Westland is zo'n 67% een koopwoning: circa 28.935 woningen. Het aandeel koopwoningen in Westland ligt daarmee boven het landelijk gemiddeld van 57%. Ook het aandeel vrijesectorhuur ligt met 7% boven het landelijk gemiddelde van 4%. Het aandeel gereguleerde huur ligt in Westland juist onder het landelijk gemiddelde.
Figuur 3: opbouw woningmarkt Westland (binnenste ring) en Nederland (buitenste ring)
4yo
« Koop
M Gereguleerde huur ■ Vrijesectorhuur
Bron: Lokale Monitor Wonen (2017), Bewerking Stec Groep (2020).
6
Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167
groep
Woningbouwproductie trekt aan, sterke nadruk op koopsegment In de gemeente Westland zijn in de periode 2012-2017 ongeveer 2.800 woningen opgeleverd, gemiddeld 465 woningen per jaar. Als we kijken naar de afgifte van bouwvergunningen, dan blijkt dat vooral door marktpartijen gebouwd wordt in de koopsector.
Figuur 4: gerealiseerde woningen (links), verleende vergunningen woningbouw Westland (rechts) 800
900 708 800
700 700
583 600
600 500
500
400
396 400
300 200
300
100 200
0 Koop
Huur
Koop
Huur
Koop
Huur
100 2017
2012
2013
2014
2015
2016
2018
Overheid/woningcorporatie
2017
2019
Marktpartijen m Particulier (eigen gebruik)
Bron: CBS (2020), Bewerking Stec Groep (2020) * betreft voorlopige cijfers.
Aanbod woningmarkt bestaat voornamelijk uit koopwoningen met een koopprijs vanaf C 400.000 Op Funda staan in de gemeente Westland medio mei 2020 in totaal bijna 540 bestaande grondgebonden koopwoningen te koop. In de periode begin mei 2019 tot begin mei 2020 werden in Westland 2,5 keer zoveel (circa 1.290) grondgebonden woningen verkocht. Zie ook de tabel hierna. Deze verhouding duidt op een sterke dynamiek van de markt voor koopwoningen: het aanbod is relatief beperkt in vergelijking met het aantal transacties.
Tabel 2: huidig aanbod te koop en verkocht grondgebonden woningen Westland Koopprijs
Te koop (aantal)
Te koop (aandeel)
Verkocht (aantal)
Verkocht (aandeel)
Totaal (aantal)
Totaal (aandeel)
Dynamiek*
Tot ê 175.000
0
0/
3
0/
3
0/
ö/ō n
Ê 175.000 - 225.000
4
1/
26
2/
30
2/
15/
79
15/
368
29/
447
24/
21/
Ê 310.000 - 400.000
175
33/
491
O""
666
36/
36/
co co
Ê 225.000 - 310.000 Ê 400.000 - 500.000
111
21/
139
11/
250
14/
80/
Vanaf Ê 500.000
168
31/
263
20/
431
24/
64/
Totaal
537
100/
1.290
100/
1.827
100/
42/
Bron: Funda (mei 2020). Bewerking Stec Groep (2020). Verkoop afgelopen jaar. *Verhouding te koop staande en verkochte woningen. Lager percentage betekent hogere dynamiek.
Circa 60% van het totaal te koop staande en verkochte grondgebonden woningen heeft een koopprijs tussen de f 225.000 en f 400.000. De grootste dynamiek zit echter in het segment tot f 310.000, daar worden woningen relatief snel verkocht. In de duurdere segmenten is dit relatief minder het geval, vooral vanaf f 500.000. Huishoudens die een koopwoning tot f 310.000 kunnen financieren, kunnen ook kiezen voor een huurwoning met een huurprijs tot zo'n f 1.100 per maand. In dit segment is geen aanbod in Westland (zie onderstaande tabel). De markt voor vrijesectorhuur zit in het segment vanaf f 1.100 per maand.
7
Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167
groep
Tabel 3: huidig aanbod te huur en verhuurd grondgebonden woningen Westland Huurprijs (per maand)
Te huur (aantal)
Te huur (aandeel)
Verhuurd (aantal)
Verhuurd (aandeel)
Totaal (aantal)
Totaal (aandeel)
Dynamiek*
cê710**
0
00/»
0
0/
0
0/
Ê 710-800
0
00/»
0
0/
0
0/
0/ 0/
Ê 800-900
0
0/
1
3/
1
3/
0/
Ê 900-1.000
0
0/
1
3/
1
3/
0/
Ê 1.000-1.100
0
0/
1
3/
1
3/
0/
> ê 1.100
6
100/
28
90/
34
92/
21/
Totaal
6
100/
31
100/
37
100/
19/
Bron: Funda (mei 2020). Bewerking Stec Groep (2020). Onbepaalde tijd. exclusief gemeubileerd. Verhuurd afgelopen jaar. *Verhouding te huur staande en verhuurde woningen. Lager percentage betekent hogere dynamiek. ** Woningen in het sociale segment worden veelal via de corporaties aangeboden.
Samenstelling koopwoningmarkt in Westland: vooral grondgebonden woningen. Het huidige aanbod aan koopwoningen in Westland bestaat grotendeels uit grondgebonden woningen. Zo'n 83% van het huidige aanbod is een grondgebonden woning. Van alle verkochte woningen in Westland was 83% een grondgebonden woning.
Verhuisdynamiek vooral intern gericht Bijna 65% van alle gevestigde verhuisbewegingen is het resultaat van verhuisbewegingen van Westlandse huishoudens die binnen de gemeente verhuizen. Daarnaast concluderen we dat er een sterke verhuisrelatie bestaat met Den Haag. Circa 16% van de inkomende verhuiswegingen komt uit Den Haag, zo blijkt op basis van CBS-cijfers over verhuisbewegingen in de periode 2011 t/m 2018. Ook zien we een relatief sterke verhuisrelatie met Rotterdam (3%), Delft (2%) en Rijswijk (2%). Uit deze gemeenten verhuizen relatief veel huishoudens naar Westland. Uitgezet naar leeftijd zien we dat bij huishoudens in de leeftijd 30 tot 65 jaar er relatief meer huishoudens in Westland komen wonen, dan vertrekken. Het migratiesaldo van zowel de jongere (tot 30 jaar) als de oudere (vanaf 65 jaar) huishoudens is in balans. Voor Waelpolder verwachten we dat u vooral huishoudens in de leeftijdsklasse 30-65 jaar trekt, afkomstig uit Westland, en omliggende gemeenten (Den Haag Rotterdam, Delft en Rijswijk.)
Figuur 5: verhuisbewegingen naar Westland (r.) en saldo verhuisbewegingen naar leeftijdsklasse (l.) 12.000
Aandeel inkomende verhuizingen
r~u i"/» n ï tūt 2* ■ 2 tot 3*
10.000
Leidschendám-Voorburg
'Żoetermeeŕ
8.000
pijswijì| 6.000 4.000 2.000
.yiaardinģer -2.000 Tot 30 jaar Vestiging
30 - 65 jaar
65 plus
Vertrek
Saldo
Bron: CBS (2018), cijfers 2011 t/m 2018. Bewerking Stec Groep (2020).
8
Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167
groep
2.3 Demografie: groeiend aantal (oudere) huishoudens Aantal huishoudens stijgt met 120X) tot 2030 Een demografische analyse is de basis voor het bepalen van de toekomstige woningbehoefte. In dit behoefteonderzoek is daarvoor de huishoudensprognose leidend, niet de bevolkingsprognose. We maken in deze paragraaf gebruik van de meest recente prognose van het Primos (2019) om de huishoudensontwikkeling op gemeenteniveau in beeld te brengen. In onderstaande figuur zetten we deze prognose af tegen eerdere prognoses, zoals Primos 2018 en Primos 2017. De Primos prognose 2019 prognosticeert een totaal aantal huishoudens van 50.990 in 2030 (+12%). Daarmee valt deze prognose lager uit dan eerdere prognoses van het Primos. Op lange termijn (10 jaar en verder) nemen de onzekerheidsmarges toe.
Figuur 6: Demografische huishoudensontwikkeling Westland, historisch en prognose 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000
2004
2007
2010
2013
2016
Historische ontwikkeling (CBS)
2019
2022
------- Primos 2017
2025
2028
------- Primos 2018
2031
2034
2037
2040
— Primos 2019
Bron: Primos (2019), Primos (2018), Primos (2017), CBS (2019), bewerking Stec Groep (2020).
Let op: prognoses zijn omgeven door onzekerheid. Zo kunnen prognoses voor elkaar opvolgende jaren sterk van elkaar afwijken. Staar u dus niet blind op de uitkomsten van één prognose, maar beschouw de uitkomsten als richtinggevend.
De bevolking vergrijst: sterke groei 65-plusdoelgroep Het aantal huishoudens in de gemeente Westland groeit tot 2040. Met name het aantal oudere huishoudens groeit sterk. Wat valt verder op? ^ De groep alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar neemt naar verwachting tot 2040 met bijna de helft toe, tot circa 19.690 huishoudens. Deze groep groeit deze groep ook de komende tien jaar relatief sterk (+29%). ^
Het aantal gezinnen groeit de komende tien jaar met 720 huishoudens, dat is een toename van circa 4% tot 2030. In 2040 zijn er naar verwachting circa 18.950 gezinshuishoudens, een toename van 8% ten opzichte van 2020.
^
De omvang van de groep alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 65 jaar groeit nog tot 2030, maar maakt over een periode van 20 jaar een krimp door van in totaal 460 huishoudens (afname van 4%).
^
Het aantal jonge huishoudens tot 35 jaar neemt naar verwachting de komende 10 jaar af met circa 670 huishoudens (afname van 12%). Over de periode 2020-2040 daalt naar verwachting het aantal jonge huishoudens met circa 1.010 huishoudens, een afname van 18%.
groep
9
Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167
Tabel 4: huishoudensontwikkeling gemeente Westland 2020-2040 Doelgroep
Huishoudens 2020
Huishoudens 2030
Ontwikkeling 2020-2030
Huishoudens 2040
Ontwikkeling 2020-2040 "
Alleenstaanden ã stellen tot 35 jaar
5.680
5.010
-670
4.670
-1.010
Gezinnen
17.580
18.300
+720
18.950
+1.370
Alleenstaanden ã stellen 35 t/m 65 jaar
10.290
10.890
+600
9.830
-460
Alleenstaanden ã stellen 65+
12.850
16.570
+3.720
19.690
+6.840
Overig*
170
220
+50
250
+80
Totaal
46.570
50.990
+4.420
53.390
+6.820
Bron: Primos (2019), bewerking Stec Groep (2020). Afgerond op tientallen, hierdoor kan optelling afwijken. *Onder de groep 'overig’ verstaan we samenwonenden, niet zijnde partners of ouder/kind, zoals samenwonende vrienden of familieleden.
2.4 Kansrijke doelgroepen Waelpolder: suburbaan georiënteerde huishoudens In deze paragraaf gaan we in op de kansrijke huishoudenstypen voor woningen in Waelpolder. Om de voor Waelpolder kansrijke doelgroepen in beeld te brengen gebruiken we het Stec-doelgroepenmodel voor wonen. Deze indeling van 25 doelgroepen is gebaseerd op het woonmilieu, leeftijd- en samenstelling en het inkomen van het huishoudens, gecombineerd met kwalitatieve kenmerken (leefstijl, woonvoorkeuren, et cetera). We maken hierbij onder ander gebruik van gegevens van het CBS, Primos 2019, WoON2015, WoON2018 en de Lokale Monitor Wonen. Voor elke doelgroep is in de bijlage een profiel opgesteld met een beschrijving van de doelgroep aan de hand van kwalitatieve kenmerken en woonwensen. Op basis van onze analyses en de locatiekenmerken van Waelpolder, vinden we primair de suburbaan georiënteerde doelgroepen kansrijk. Over het algemeen gaat het om een doelgroep die kiest voor het gemak en comfort van nieuwbouw in een groene en ruim opgezette nieuwbouwwijk binnen de invloedssfeer van de kern 's-Gravenzande. Hieronder lichten we de doelgroepen voor de grondgebonden woningen en appartementen toe. Een bijbehorende algemene profielschets is opgenomen in de bijlage.
Tabel 5: Voorkeur kansrijke doelgroepen voor grondgebonden woning of appartement Z nultredenwoningen in Waelpolder Doelgroepen
Leeftijd en samenstelling
Vroeg Volwassen
alleenstaanden
(starters)
en stellen tot 35 jaar
Veel voor weinig (starters) Familie doorzon
gezinnen
Ruimtezoekers
Inkomen*
Huishoudens 2020**
Ontwikkeling tot 2030**
Jaarlijks verhuisd
Voorkeur grondgebonden
Voorkeur appartement í nultreden
laag
3.080
-360
20 tot 25/
55 tot 65/
35 tot 45/
midden ã hoog
2.590
-300
20 tot 25/
85 tot 95/
5 tot 15/
laag ã midden
4.080
170
5 tot 10/
80 tot 90/
10 tot 20/
hoog
13.350
550
5 tot 10/
85 tot 95/
5 tot 15/
voor de kinderen Jong geleerd, oud
alleenstaanden
laag
2.950
170
45 tot 55/
en stellen 35 - 64 jaar
5 tot 10/
45 tot 55/
gedaan
midden ã
7.260
420
5 tot 10/
60 tot 70/
30 tot 40/
laag
8.280
2.390
0 tot 5/
10 tot 20/
80 tot 90/
midden ã hoog
4.500
1.300
0 tot 5/
20 tot 30/
70 tot 80/
46.080
4.340
Woonerf welgestelden
hoog
Suburbane
alleenstaanden
Senioren
en stellen 65+
Ruim(t)e genieters Z zilveren rand Totaal kansrijke doelgoepen Overige doelgroepen
320
30
Totaal alle doelgroepen
46.400
4.370
Bron: Primos 2019, WoON2018 ã WoON2015. Bewerking Stec Groep (2020). Afronding kolom 4, 5, op tientallen, kolom 6, 7 en 8 op 5/. Hierdoor kunnen optellingen verschillen inkomensgrenzen: tot ê 36.798 (laag), ê 36.798 tot ê 47.040 (midden) en ê 47.040 + (hoog). De dominante voorkeuren van iedere doelgroep zijn groen gearceerd.
groep
Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167
10
Kansrijke doelgroepen grondgebonden woningen De grondgebonden woningen in Waelpolder zijn interessant voor gezinnen en stellen tot 65 jaar. Het zijn voornamelijk suburbaan georiënteerde huishoudens die in Waelpolder een ruime nieuwbouwwoning zoeken in een rustige kindvriendelijke omgeving. Hoewel deze huishoudens bovengemiddeld vaak een auto bezitten is de nabijheid van bijvoorbeeld een supermarkt, onderwijsvoorzieningen en sport- en recreatievoorzieningen voor hen van belang. De huishoudens met een laag inkomen landen in de sociale koop en het sociale huursegment. De middeninkomens landen in de vrijesectorhuur en het bereikbare koopsegment. De hogere inkomens eerder in de middeldure en dure koop. Stellen en gezinnen met een hoger gezamenlijke inkomen zijn daarbij in staat om een vrijstaande woning te (laten) bouwen op een eigen kavel.
Kansrijke doelgroepen appartementen en nultredenwoningen De voor de appartementen kansrijke doelgroep zijn de 65-plushuishoudens. Ook de alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 64 jaar met een laag inkomen hebben een relatief grote voorkeur voor een appartement (circa 50%). Het zijn doelgroepen met relatief lage en midden Z hoge inkomens met een suburbaan georiënteerde leefstijl. De huishoudens die kiezen voor een appartement in Waelpolder kiezen voor het gemak van nieuwbouw en landen daardoor niet in een bestaand appartement elders in 'sGravenzande. Net als de suburbaan georiënteerde doelgroep voor de grondgebonden woningen hechten zij veel waarde aan het gebruik van hun auto. Een eigen parkeerplaats is daarom een pré. De oudere 65plus doelgroep voor appartementen in Waelpolder woont nu nog in een grotere vrijstaande woning die niet geschikt is als levensloopbestendige woning. De oudere huishoudens hebben in toenemende mate de voorkeur voor een appartement of gelijkvloerse woning in het huursegment. Dit is al dan niet het resultaat van een afnemende vitaliteit en het feit dat men zorgeloos wil wonen zonder het onderhoud aan een koopwoning. Ze kiezen bij voorkeur voor een nultredenwoning in een beschutte groene omgeving, maar bij voorkeur op relatief korte (loop)afstand van dagelijkse voorzieningen.
2.5 Kwalitatieve behoefte: circa 65 tot 750/» van de koopvraag gaat uit naar segment tot č 310.000 Om de kwalitatieve woningbehoefte voor Waelpolder in beeld te brengen, gebruiken we meerdere methoden. Eerst brengen we de marktvraag in beeld door woonvoorkeuren (uit WoON2015 å WoON2018) te confronteren met doelgroepomvang en -ontwikkeling, op basis van de Stec-doelgroepenindeling.
Potentiële jaarlijkse marktvraag kansrijke huishoudens Waelpolder: circa 3.380 tot 3.960 woningen Voor de periode 2020 tot 2030 (10 jaar) zien we vanuit kansrijke doelgroepen een jaarlijkse potentiële marktvraag naar circa 3.380 tot 3.960 woningen. ^
De jaarlijkse marktvraag wordt voor ruim 34% vertegenwoordigd door jonge stellen en alleenstaanden. Hoewel dit type huishoudens de komende jaren in omvang af neemt, is hun verhuisgeneigdheid ten opzichte van andere huishoudenstypen groot. Dit stuwt de jaarlijkse marktvraag vanuit deze doelgroep.
^
Ook nemen gezinnen een groot aandeel van de marktvraag in (30%). De relatief grote marktdruk vanuit gezinnen komt onder andere voort uit een forse groei van deze doelgroep.
^
Circa 15 tot 20% van de jaarlijkse marktvraag komt vanuit de 65+ huishoudens. Hoewel de groep oudere huishoudens de komende 10 jaar fors groeit, is hun effectieve vraag relatief beperkt door hun lage verhuismobiliteit (een gezin verhuist circa 2 tot 3 keer vaker dan een 65-plushuishouden, zie tabel 1, kolom 6).
^
Circa 60 tot 65% van de potentiële jaarlijkse marktvraag gaat uit naar een koopwoning, 25 tot 30% naar
^
Vooral gezinnen en alleenstaanden en stellen met een midden tot hoog inkomen zijn koop
een sociale huurwoning en 10 tot 15% naar een vrijesectorhuurwoning. georiënteerd.
groep
11
Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167
Tabel 6: potentiële jaarlijkse marktvraag in Westland per doelgroep naar eigendom en prijsklasse. Doelgroepen
Leeftijd en
Inkomen*
samen-
Huur 1 Sociaal
Huur 1 Vrije sector
Koop 1 sociaal
Koop 1 bereikbaar
Koop 1 middelduur
Koop 1 middelduur
Koop 1 duur
< ê 740
> C 740
< C 225.000
ē 225.000 -
tot duur
tot duur
s ē 500.000
ē 310.000
C 310.000 -
C 400.000 -
Ē 400.000
Ē 500.000
stelling Vroeg
laag
230 - 250
130- 140
190 - 200
100 - 110
20 - 30
0 - 10
0 - 10
midden S hoog
20 - 30
40 - 50
160 - 170
190 - 200
90 - 100
20 - 30
0 - 10
laag S
140 - 150
40 - 50
110-120
40 - 50
20 - 30
0 - 10
0 - 10
hoog
40 - 50
20 - 30
140 - 150
230 - 240
150- 160
80 - 90
60 - 70
laag
130- 140
10 - 20
30 - 40
10 - 20
0 - 10
0 - 10
0 - 10
midden S hoog
50 - 60
30 - 40
120 - 130
100 - 110
50 - 60
30 - 40
10 - 20
jaar
Suburbane
alleenst.
laag
270 - 290
50 - 60
40 - 50
20 - 30
0 - 10
0 - 10
0 - 10
Senioren
S stel
Ruim(t)e
65t
midden S hoog
30 - 40
40 - 50
30 - 40
40 - 50
20 - 30
10 - 20
0 - 10
910 - 1.010
360 - 440
820 - 900
730 - 810
350 - 430
140 - 220
70 - 150
Volwassen
alleenst.
(starters)
S stel
Veel voor weinig
tot 35 jaar
(starters) Familie doorzon
gezinnen
midden Ruimtezoekers voor de kinderen Jong geleerd,
alleenst.
oud gedaan
S stel
Woonerf welgestelden
35 - 64
genieters Z zilveren rand Totaal kansrijke doelgoepen
Overige doelgroepen Totale potentiële vraag per jaar
0 - 10
0 - 10
10 - 20
910 - 1.020
360 - 450
2.120 - 2.530
Bron: Primos 2019, WoũN2018 ã WoũN2015. Bewerking Stec Groep (2020). Afronding kolom 4 t/m 10 op tientallen. Hierdoor kunnen optellingen verschillen inkomensgrenzen: tot ê 36.798 (laag), ê 36.798 tot ê 47.040 (midden) en ê 47.040 + (hoog). Dominante voorkeuren van iedere doelgroep zijn groen gearceerd.
Circa 75 tot 850X) van de totale marktvraag van kansrijke huishoudens gaat uit naar woningen in het betaalbare segment. ^
De marktvraag van kansrijke huishoudens naar woningen in het betaalbare segment gaat voor circa 30 tot 35% uit naar sociale huur, 10 tot 15% naar vrijesectorhuur en 50 tot 55% naar een woning in het koopsegment tot f 310.000.
^
Zo'n 65 tot 75% van alle koop georiënteerde huishoudens geeft de voorkeur aan een koopwoning in het segment tot f 310.000. In werkelijkheid koopt 30% van de kopers een woning in dit segment (zie tabel 2), mogelijk omdat er relatief weinig woningen tot f 310.000 te koop staan (15% van totale aanbod is woning tot f 310.000).
Let wel, het gaat om een potentiële vraag. Dit is de vijver waaruit u vist. Slechts een deel van de verhuisgeneigde huishoudens verhuist daadwerkelijk. Verder moet u huishoudens naar uw project verleiden. U concurreert immers met andere nieuwbouwprojecten, die ook een deel van de koek afsnoepen. Ook concurreert u met woningen die vrijkomen bij mutatie in de bestaande bouw.
Vooral voorkeur voor ruime woningen, maar niet in praktijk niet altijd haalbaar Naast dat we de voorkeur voor prijsklasse en eigendom in beeld brengen, doen we dat ook voor de omvang van een woning. In onderstaande figuur is per doelgroep weergegeven welke voorkeuren zij hebben met betrekking tot de omvang van een woning. Voor alle doelgroepen geldt dat zij de grootste voorkeur hebben voor een woning vanaf 120 vierkante meter. Kanttekening hierbij is dat wens voor een bepaald type woning in de praktijk anders kan uitpakken wanneer ook rekening wordt gehouden met de betaalbaarheid van een woning. Voor de doelgroepen 'vroeg volwassen', 'jong geleerd, oud gedaan' en
groep
12
Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167
'suburbane senioren' is het vanuit het betaalbaarheidsperspectief bijvoorbeeld minder realistisch dat zij in een woning groter dan 120 m2 landen.
Figuur 7: percentage vraag per doelgroep naar omvang woning 0/
10/
20/
30/
40/
50o/»
60%
70%
80%
Vroeg Volwassen
100%
36ķ
Veel voor weinig iķ 12% Familie doorzon
90/
12ķ
23% 13ķ
a tot 60 m2
48ķ
14ķ
B 60-80 m2 Ruimtezoekers voor de kinderen 2ķ4ķ 9ķ
10ķ
Jong geleerd, oud gedaan Woonerf welgestelden
74ķ 24ķ
B 100-120 m2
5ķ
B vanaf 120 m2 ķ
907o
20ķ
Suburbane Senioren Ruim(t)e genieters / zilveren rand
B 80-100 m2
13ķ 4ķ
9ķ
14ķ
Bron: Primos 2019, WoON2018. Bewerking Stec Groep (2020).
14ķ
44ķ 36ķ
13
Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167
groep
2.6 Kwantitatieve woningbehoefte: ruimte voor toevoeging 4.370 woningen tot 2030 In deze paragraaf gaan we in op de wisselwerking tussen marktvraag en bestaande voorraad: welke vraag kan worden bediend met het bestaande woningaanbod en in welk segment zijn nog nieuwe woningen nodig?
In onderstaande figuren simuleren we de woningmarktbehoefte in de komende 10 jaar. Door vrijkomend aanbod met de vraag (op basis van WoON2015, WoON2018 en Primos 2019) te salderen ontstaat een beeld van de netto behoefte. Dit doen we op basis van het doorstroommodel. Daarin worden de verschillende prognoses gecombineerd om over een langere termijn uitspraken te kunnen doen. Op basis van het model zien we dat tot 2030 de vraag naar grondgebonden woningen jaarlijks af zal nemen. De vraag naar appartementen en nultredenwoningen1 is de eerste twee jaar negatief. Vanaf 2022 stijgt de vraag langzaam en vanaf 2025 stabiliseert de vraag zich tot circa 100 woningen per jaar.
Figuur 8: additionele woningbehoefte over de periode 2020-2030 uitgesplitst naar type op basis van het doorstroommodel 600 500 400 300 ■ SH GGB
200 100
VSH GGB KOOP GGB
-100 -200 -300 2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
600 500 400 300
SH APP
200
VSH APP
100
KOOP APP -100 -200 -300 2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
Bron: Primos 2019, WoON 2015, WoON 2018, bewerking Stec Groep (2020).
In de praktijk wel behoefte aan toevoeging sociale huurwoningen Bovenstaande figuur geeft voor de periode tot 2023 een theoretisch overschot van sociale huurwoningen weer en op de langere termijn (tot 2030) een behoefte. We benadrukken daarbij dat het model uitgaat van een optimaal gebruik van de bestaande/huidige woningvoorraad in Westland (zie ook tekstbox over de werking van het Doorstroommodel op de volgende pagina). Door het scheefwonen in de bestaande sociale voorraad zijn deze woningen nu niet beschikbaar voor de doelgroep. Daardoor is er in de praktijk ook op de korte termijn een behoefte aan nieuwe sociale huurwoningen om de doelgroep passend te kunnen huisvesten.
1 Appartementen en nultredenwoningen zijn appartementen (met lift) of levensloopbestendige grondgebonden woningen. levensloopbestendige grondgebonden woningen zijn idealiter nultreden. Brede deurposten, geen drempels en gemakkelijk toe te voegen ruimtes (zoals een slaapkamer) op de begaande grond maken de woning geschikt voor ouderen.
groep
14
Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167
Additionele behoefte: circa 2.270 grondgebonden en 2.100 appartementen/nultredenwoningen De prognoses gecombineerd geeft voor de periode 2020 - 2030 een totale behoefte van circa 2.270 grondgebonden woningen en 2.100 appartementen/nultredenwoningen. De vraag naar koopwoning blijft daarbij groter dan de totale vraag naar woningen in het sociale- en vrijesectorhuursegment.
Figuur 9: additionele behoefte voor de periode 2020-2030 uitgesplitst naar type en eigendomsvorm op basis van het doorstroommodel. -500
-
500 H
SH GGB
1.000
1.500
2.000
2.500
3 75
Ľ
-ŝ
VSH GGB
05
2
CD
C 05 E
*
-260 U
KOOPGGB SH APP
Ľ 03
VSH APP
770
CL
KOOP APP
Bron: Primos 2019, WoON 2015, WoON 2018, bewerking Stec Groep (2020). *Nultredenwoning: basisfuncties (woonkamer, kleuken, docuhe, wc en minimaal 1 slaapkamer) zijn gelijkvloers. Dit kunnen zowel appartementen als grondgebonden nultredenwoningen zijn.
UITLEG STEC-DOORSTROOMMODEL Het doorstroommodel is een methode om de opgave in de woningmarkt te benaderen. Het is een dynamisch en vraaggestuurd model dat jaarlijks de vraag en het aanbod van woningen tegen elkaar afzet. De bestaande voorraad, het verhuisgedrag en demografische ontwikkelingen liggen hieraan ten grondslag. Het model simuleert de jaarlijkse in- en uitgaande verhuizingen op basis van verhuis- en woonwensen (WoON 2015 & WoON 2018). Zo ontstaat een vraag-aanbodconfrontatie die per saldo een jaarlijkse opgave oplevert. Het doorstroommodel is een theoretische benadering. De uitkomsten moeten als indicatief worden beschouwd. Het is een ideaalscenario op basis van verhuis- en woonwensen en volledige keuzevrijheid. De woningmarkt is een aanbodmarkt, waardoor huishoudens in de praktijk ander gedrag kunnen vertonen dan op basis van hun woonwensen kan worden verwacht. Ook de neemt de betrouwbaarheid van demografische prognoses af naarmate we verder vooruit kijken.
Grotere opgave sociale huur door regionale afspraken Op basis van ons doorstroommodel komen we tot een cumulatieve opgave van circa 535 sociale huurwoningen in de periode 2020-2030 om in de sociale woningbehoefte in Westland te kunnen voorzien. De gemeente Westland heeft samen met de andere gemeenten in de regio Haaglanden ook afspraken gemaakt over de regionale opgave binnen de sociale huur. Om de opgave beter te spreiden over de regio moet de gemeente meer sociale huurwoningen bouwen dan nodig zijn op basis van de gemeentelijke behoefteraming2. In het referentiescenario van ABF wordt uitgegaan van een opgave van circa 380 sociale huurwoningen tussen 2019 en 2030. Het scenario 'meer evenwicht' gaat uit van een opgave van circa 3.500 sociale huurwoningen om ook de regionale vraag (inclusief een meer gelijkmatige spreiding vanuit onder andere Den Haag en Delft) op te kunnen vangen. Beide scenario's zijn gebaseerd op de woningbehoefteraming (WBR) 2019 van de Provincie Zuid-Holland, onze raming is gebaseerd op de meest actuele prognose van ABF, de Primos 2020.
2 Op basis van ABF-rapport 'naar meer evenwicht in Haaglanden’ van december 2019
15
Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167
groep
2.7 Concurrentiepositie Vervolgens bekijken we in hoeverre in deze behoefte al wordt voorzien in planaanbod en waar per saldo dus nog veel marktruimte Z behoefte is.
Op basis van de beschikbare gegevens omtrent de plancapaciteit3 van de gemeente Westland schatten we in dat er voor de periode 2020 tot 2030 plannen zijn voor circa 5.500 tot 5.600 woningen. Het merendeel van alle woningen landt in plannen voor de komende 5 jaar. Onbekend is welk aandeel hard en welk aandeel zachte plannen betreft. Op basis van eerdere ontvangen gegevens van de gemeente Westland4 en de inventarisatie plancapaciteit van ABF (oktober 2019) doen we de aanname dat circa 70 tot 80% van alle plannen harde plancapaciteit betreft: circa 4.160 woningen. We verwachten dat dit inclusief circa 600 woningen in Waelpolder is. Exclusief de geplande woningen in Waelpolder gaat het om harde plannen voor circa 3.560 woningen. Daarmee is er de komende 10 jaar naar verwachting nog ruimte voor de toevoeging van circa 810 woningen in harde plannen.
Figuur 10: Inschatting van de confrontatie woningbehoefte en plancapaciteit Westland 2020 - 2030
■ Woningbehoefte Westland tot 2030
M Harde plancapaciteit tot 2030 (excl. Waelpolder) M Planruimte 0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
4.500
5.000
Bron: Gemeente Westland (2020), Gemeente Westland (2018), Primos (2019), ABF (2019), bewerking Stec Groep (2020). Circa 8^ van de woningen in de plannen (exclusief deelgebied Waelpolder) betreft een grondgebonden woningen, waarvan het grootste deel rijwoningen. De landt de meerderheid (ruim 68%) van alle woningen in het dure koopsegment vanaf C 310.000. Zie onderstaande figuur.
Figuur 11: Type woningen naar type (links) en prijsklasse (rechts) op basis van plancapaciteit gemeente Westland
20/» 7/
B Sociale huur M740)
4/ 7/ 19/
15/
3/
Appartement
Vrije sectorhuur H740)
M Rijwoning 19/
M 2-1 kap
BKoop goedkoop M198.500)
■ vrijstaand 68/ M kavels 57/
B Koop middelduur (Ê198.500 -Ê310.000) B Koop duur (^310.000)
Bron: plancapaciteit gemeente Westland (juni 2020), bewerking Stec Groep (2020). Op basis van de plancapaciteit kan de verwachting worden uitgesproken dat er tot 2030 sprake is van relatief veel concurrerend aanbod in soortgelijke nieuwbouwprojecten in Westland. Veel van de geplande
3 Ontvangen van de gemeente Westland (per juni 2020). 4 Op basis van plancapaciteit gemeente Westland eind 2017, ontvangen mei 2018.
groep
16
Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167
ontwikkelingen zullen hierdoor direct concurreren met uw project. Onderstaande tabel toont een selectie van deze mogelijk concurrerende plannen.
Tabel 7: Selectie van nieuwbouwprojecten met grondgebonden woningen en appartementen in Westland: plaatje, omschrijving aantallen en woningtypes, oplevering, concurrentiekracht ten opzichte van Waelpolder 1+ en -) Nr
Project
Aantal woningen
Planning
Kenmerken
Beoordeling Concurrentiekracht
1
Brandmeester, Naaldwijk
36
Oplevering onbekend
Appartementen Type: Koop Oppervlakte: 75 tot 100 m2
Vergelijkbaar
+A
Vergelijkbaar
+A
Vergelijkbaar. Hogere prijsstelling zal andere doelgroep aan kunnen trekken.
+A
Appartementen Type: Koop Oppervlakte: 45 tot 145 m
Vergelijkbaar. Trekt mogelijk andere doelgroep
+A
Prijs: n.b.
door ligging in dorpskern
!
Prijs: n.n.b.
I
Hl Bijzonderheden: voormalige brandweerkazerne, gelijksvloers wonen, nabij centrum. 2
Van Buyten, Poeldijk
53
Verkoop
Vrijstaand, twee-onder-
gestart
een-kap, geschakeld, herenhuis en hoekwoning. Type: Koop Oppervlakte: 140 tot 227 m2 Prijs: ê 395.000 tot Ê 769.000 v.o.n. Bijzonderheden: deel huizen grenst aan voorzijde aan water
3
Glaszicht (fase 2), Maasdijk
4
Verkoop gestart
Twee-onder-een-kap Type: Koop Oppervlakte: 186 tot 194 m Prijs: ê 647.500 tot Ê 677.5000 v.o.n. Bijzonderheden: royale woningen
4
Nieuw Ambacht, 'sGravenzande
70
Bouw gestart
Bijzonderheden: gelijksvloers wonen, drie royale penthouses
5
De Blauwe Kreken, Poeldijk
fw"
44
Verkoop gestart
Twee-onder-een-kap, tussen- en hoekwoning Type: koop Oppervlakte: 125 tot 181 m2 Prijs: ê 364.850 tot Ê 644.850 v.o.n.
Vergelijkbaar
+A
groep
6
17
Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167
Natuurlijk wonen, ’sGravenzande
53
Verkoop gestart
Vrijstaand, twee-ondereen-kap en tussen- en hoek woningen
Vergelijkbaar. Deels hogere prijsstelling
Type: koop
waardoor andere
Oppervlakte: 125 tot 179 m2 Prijs: ê 349.500 tot Ê 900.000
doelgroep aangetrokken kan
v.o.n.
worden.
+A
Bijzonderheden: deel kavels grenzend aan water en enkele luxe villa’s met zeer riante kavels. 7
Graf van Zande (fase 1), ’sGravenzande
I
41
Bouw gestart
lilâiĒí Ŵ’ :-á
Appartementen en tussenwoningen Type: koop Oppervlakte: 112 tot 146 m2 Prijs: ê 345.000 tot Ê 630.000 v.o.n.
tgjilslBMHKaP Bijzonderheden: gelijksvloers wonen, drie royale penthouses Bron: Nieuwbouw-Westland, (2020), bewerking Stec Groep (2020).
Vergelijkbaar
+A
groep
Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167
18
2.8 Planoptimalisaties en adviezen Planoptimalisatie Waelpolder In deze sub paragraaf doen we enkele eerste suggesties die ontwikkeling van Waelpolder kunnen versterken:
^
Zet in op een diversificatie van uw programma met woningen in het sociale huursegment, de vrijesectorhuur en het koopsegment. Circa 30% van de potentiële jaarlijkse marktvraag gaat uit naar een sociale huurwoning, 5% naar goedkope koop, 20% naar middeldure koop of huur en 45% naar dure koop.
^
Realiseer voornamelijk woningen in het betaalbare segment. Circa 75 tot 85y0 van de totale marktvraag van kansrijke huishoudens gaat uit naar woningen in het betaalbare segment. De vraag naar woningen in het betaalbare segment gaat voor circa 30 tot 35% uit naar sociale huur, 10 tot 15% naar vrijesectorhuur en 50 tot 55% naar een woning in het koopsegment tot f 310.000.
^
Zet in op de ontwikkeling van koopwoningen in het segment tot C 310.000. De vraag naar koopwoningen is groot, waarbij vooral vraag is naar woningen in het betaalbare koopsegment tot f 310.000. Daarmee spreekt u de grootste doelgroep aan. Zo'n 65 tot 75% van alle koop georiënteerde huishoudens geeft de voorkeur aan een koopwoning in het segment tot f 310.000. U kunt er daarnaast voor kiezen om op enkele plekken (bijvoorbeeld aan de rand van het plangebied) enkele woningen te realiseren in een duurder segment: 5 tot 10% van de kopers heeft de voorkeur voor een woning boven de f 400.000. Vooral gezinnen en alleenstaanden en stellen met een midden tot hoog inkomen zijn koop georiënteerd. Door daarnaast een deel van de ruimte voor dure koopwoningen binnen het project te reserveren voor zelfbouwkavels spreekt u een bredere doelgroep aan en bevorderd u de differentiatie binnen de wijk.
^
Zet in op de ontwikkeling van levensloopbestendige woningen. Het aantal huishoudens van 65 jaar en ouder in Westland neemt de komende jaren fors toe, waardoor ook de vraag naar geschikte woningen voor deze oudere doelgroep sterk toeneemt. U bedient de 65+ huishoudens met levensloopbestendige (grondgebonden) woningen in Waelpolder, zoals appartementen, benedenwoningen, patiowoningen of bungalows. Levensloopbestendige woningen zijn idealiter nultreden, hebben brede deurposten, geen drempels en/of zijn gemakkelijk aan te passen door de mogelijkheid om een slaapkamer en badkamer te realiseren op de begane grond. Met dit type woning speelt u in op de toenemende vergrijzing en onderscheid u zich van andere concurrerende projecten met grondgebonden nieuwbouwwoningen. De levensloopbestendige (grondgebonden) woning is vooral kansrijk nabij voorzieningen. Het noordoostelijk deel van uw plangebied vinden wij dan ook het meest kansrijk voor de realisatie van dit type woning.
^
Creëer verschillende woonmilieus om eentonigheid en uniformiteit te voorkomen. Dit kunt u doen door het plangebied op te delen in kleinere projecten. Realiseer verschillende woningtypen en groottes binnen de kleinere projecten. Maak onderscheid door in te zetten op architectuur en inrichting van de openbare ruimte.
^
Let bij de ontwikkeling op het groene karakter van het project. Een groene uitstraling zal vooral de doelgroep jonge stellen, gezinnen en ouderen aanspreken. Zij zijn veelal op zoek naar ruimte (voor hun kinderen). Door bij de ontwikkeling van woningen ook aandacht te hebben voor het behouden en verbeteren van bestaand groen, en het inpassen van speelvoorzieningen en een wandelroute verbetert u de aantrekkelijkheid van de leefomgeving voor de kansrijke doelgroepen.
groep
Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167
19
Adviezen met betrekking tot Woningbouwimpulsregeling Ter aanvulling op ons marktonderzoek leest u hieronder onze adviezen met betrekking tot de aandachtspunten die het Rijk benoemt voor de Woningbouwimpulsregeling ten aanzien van betaalbaarheid en doelgroepen. Beschrijf de betaalbaarheid van de woningen en ga hierbij in op de volgende aspecten: 1. In hoeverre worden maatregelen getroffen om
Borging van het aantal betaalbare huur- en koopwoningen in het plan kan op verschillende manieren: (1) publiekrechtelijk via het bestemmingsplan, (2) via een privaatrechtelijke
te garanderen dat het beoogde aantal betaalbare huur- en koopwoningen
overeenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaar of (3) een combinatie van beiden.
daadwerkelijk gerealiseerd wordt?
middenhuur op te nemen. Voor middenhuur is een separate doelgroepen- of middenhuurverordening nodig. Voor sociale koop geldt een bovengrens van ê 200.000, die naar
In het bestemmingsplan heeft u de mogelijkheid categorieën sociale huur, sociale koop en
verwachting in 2021 wordt opgetrokken naar de NHG-grens van ê 310.000 (prijspeil 2020). Privaatrechtelijke afspraken kennen meer contractvrijheid, waardoor u meer gedetailleerd kunt afspreken welke voorwaarden gelden. U kunt hierin ook afspraken maken over een termijn waarop de woningen gebouwd moeten worden. 2. Welke eisen worden aan deze woningen gesteld? (zoals eisen rondom het langjarig betaalbaar houden en het oppervlak van de woningen)
Ook dit kunt u vastleggen in het bestemmingsplan en/of privaatrechtelijke overeenkomsten. Het betaalbaar houden van woningen kan op verschillende manieren: ^ Voor sociale huurwoningen op te nemen in het bestemmingsplan kunt u via de doelgroepenverordening vastleggen hoe lang deze minimaal geëxploiteerd moeten worden in het sociale segment. ^ Voor middenhuurwoningen geldt dat u in een zelfde doelgroepenverordening (of middenhuurverordening) een minimale exploitatieduur kunt vastleggen en voorwaarden kunt stellen aan aanvangshuren en indexatie daarvan. Privaatrechtelijk zijn ook koppelingen tussen huurprijs en vierkante meters mogelijk. ^ Voor sociale koopwoningen kunt u publiekrechtelijk geen afspraken maken over het langjarig betaalbaar houden van de woningen. Deze betaalbaarheid van de woning wordt bepaald door vraag en aanbod. We adviseren u daarom vooral in te zetten op de marktconformiteit van de betaalbare koopwoningen: een passend metrage bij een passende prijs. Bij een scheve verhouding tussen beiden bestaat de kans dat betaalbare koopwoningen snel het betaalbare segment ontstijgen, waardoor behoud van betaalbaarheid niet slaagt. Ter overweging: als u de betaalbaarheid van betaalbare koopwoningen toch maximaal wilt borgen, dan kunt u een koopgarantconstructie overwegen.
Dit is een (erfpacht)constructie waarbij de gemeente (of ontwikkelaar) korting geeft op de aankoopprijs van de woning, die wordt verrekend bij doorverkoop. De gemeente of ontwikkelaar heeft daarbij een terugkoopplicht. Er ontstaat een repetitief proces dat langdurige betaalbaarheid van de woningen borgt. Een koopgarantconstructie vraagt o.a. om oprichting van een grondverwervings- en terugkoopfonds.
Beschrijf welke doelgroepen bereikt worden en ga hierbij in op de volgende aspecten: 3. In hoeverre maatregelen getroffen zijn of worden om een menging van doelgroepen te bereiken;
Menging van doelgroepen borgt u op verschillende manieren: ^ Programmamix van diverse woningbouwcategorieën -zoveel mogelijk gespikkeld - in het bestemmingsplan. ^ Toewijzingsregels voor sociale huur, sociale koop en middenhuurwoningen in een doelgroepen(of middenhuurverordening. Hierin kan een gemeente bijvoorbeeld als voorwaarde opnemen dat de woningen aan bepaalde inkomensgroepen moeten worden verkocht/verhuurd. ^ In de huisvestingsverordening kan een gemeente specifieke woningbouwcategorieën (alleen in de huur) aanwijzen die vergunningplichtig zijn. Aan de vergunningsaanvraag kunnen voorwaarden worden gesteld, bijvoorbeeld ten aanzien van het inkomen. Om specifieke woningbouwcategorieën aan te wijzen is het nodig de schaarste in het desbetreffende segment aan te tonen.
4. In hoeverre specifiek gebouwd gaat worden voor bepaalde doelgroepen; 5. In hoeverre maatregelen getroffen worden om woningen aan bepaalde doelgroepen toe te wijzen.
Door woningbouwcategorieën te bestemmen in het bestemmingsplan, gekoppeld aan de doelgroepenverordening, borgt u hoeveel gebouwd voor specifieke doelgroepen.
groep
20
Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167
Bijlage: Kansrijke doelgroepen Naam doelgroep
Woonmilieu
Leeftijd en samenstelling
Inkomen*
Aandeel Neder
Westland**
land JULB (jong urbaan, laag budget)
Stedelijk
alleenstaanden h
laag
4,80/»
0,0/
midden
1,00/»
0,0/
stellen tot 35 jaar JUMI (Jong, Urbaan, Middeninkomen)
alleenstaanden h stellen tot 35 jaar
0,0/
laag en midden
6,0/
0,0/
gezinnen
hoog
9,6/
0,0/
KISS (klein inkomen, stedelijke setting)
alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar
laag
6,4/
0,0/
Midlife, Mid-City
alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar
midden en hoog
7,8/
0,0/
Oudere eenvoud stedelijk
alleenstaanden en stellen 65+
laag
6,5/
0,0/
Stedelijk genieten
alleenstaanden en stellen 65+
midden en hoog
3,2/
0,0/
alleenstaanden h stellen tot 35 jaar
laag
2,3/
6,6/
Veel voor weinig (starters)
alleenstaanden h stellen tot 35 jaar
midden en hoog
1,9/
5,6/
Familie doorzon
gezinnen
laag en midden
4,0/
Ruimte en Gemak
gezinnen
hoog
11,0/
28,8/
Jong geleerd, oud gedaan
alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar
laag
4,1/
6,4/
Woonerf Welgestelden
alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar
midden en hoog
7,2/
15,6/
Suburbane Senioren
alleenstaanden en stellen 65+
laag
17,8/
Ruim(t)egenieters 1 zilveren rand
alleenstaanden en stellen 65+
midden en hoog
4,8/
9,7/
alleenstaanden h stellen tot 35 jaar
laag
0,4/
0,0/
Blijvers en Terugkeerders
alleenstaanden h stellen tot 35 jaar
midden en hoog
0,4/
0,0/
Rurale ruimtezoekers gezin
gezinnen
laag
0,6/
0,0/
Gegoed ruraal gezin
gezinnen
midden en hoog
3,7/
0,3/
Blijf-in-de-wijkers
alleenstaanden en
laag
0,9/
0,1/
midden en hoog
1,9/
0,1/
laag
1,5/
0,1/
midden en hoog
1,1/
0,1/
Vroeg Volwassen (starters)
JOLO (JOng LOkaalgebonden)
Suburbaan
Landelijk
C O
gezinnen
co
Geboren en getogen Stads-elite
O''
2,2/
O)
hoog
CO
alleenstaanden h stellen tot 35 jaar
"•P
Yuppies
stellen 35 - 64 jaar Stadsontwijkers 1 Off the (Urban) grid
alleenstaanden en stellen 35 - 64 jaar
Landelijke eenvoud
alleenstaanden en stellen 65+
Landelijke luxe
alleenstaanden en stellen 65+
Bron: Stec Groep (2020). *Inkomensgrenzen: tot ê 36.798 (laag), ê 36.798 tot ê 47.040 (midden) en ê 47.040 + (hoog). ** indicatief op basis van Stec-doelgroepenindeling.
stee groep
21
Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167
Omschrijving suburbane huishoudens
Vroeg volwassen
De 'vroeg volwassen' (starters) doelgroep a a
zijn jonge alleenstaanden en stellen met
Huidige woonsituatie
voorzieningen
een laag inkomen die uit huis gaan of voor het eerst gaan samenwonen. De voorkeur
tot 35
van deze doelgroep gaat doorgaans uit naar een eengezinswoning, maar door hun
Vrieseclorhuur
■ Kwp
beperkte bestedingsruimte zijn ze beperkt in
* GrondaobonOen AwMrtenrent
hun woonkeuze. Voor alleenstaanden Woonmilieu top-3 ;
Gewenste woonsituatie
behoort een appartement ook tot de
Nieuwbouw
Prioriteiten
mogelijkheid. De vroeg volwassen doelgroep landt daardoor in het goedkope
m Bestaand
a Ligging
a Nieuwbouw
koopsegment of de sociale huur. Ze
a Sociale huur
Bouwperiode buurt f
2nd best
Vrieseclorhuur
hechten waarde aan het hebben van een
a vuanrgkenmerken
■ KMP
eigen auto, zodat werk in de regio goed
b Grondjebondien
Appartement
bereikbaar is.
19«5tít 1975 1975 tot
Elders a Aanŕassuii
Veel voor weinig
De 'veel voor weinig' (starters) doelgroep
Huidige woonsituati
kiest vooral vanwege de relatieve tot 35 jaar
betaalbaarheid ten opzichte van andere wijken en dorpsen in Westland voor een grondgebonden nieuwbouwwoning in Waelpolder. Zij maken een rationele afweging:
Gewenste woonsituatie
Woonmilieu top-3
Nieuwbouw
in Waelpolder krijgen ze meer vierkante
rnoriteite
meters voor hetzelfde bedrag; 'value for money'. De 'veel voor weinig' doelgroep heeft
331 3 3 Ĵ
-:.M l-J
Bouwperiode buurt
een grote voorkeur voor een ruime grondgebonden woning. Ze landen daardoor
2nd best
vniesecturhu
in de grotere (koop) woningen in Waelpolder, die ze dankzij hun goede financiële positie .-•■I ■•■•MM
kunnen veroorloven. U maakt de woningen in Waelpolder aantrekkelijk voor deze doelgroep
door extra in te zetten op duurzaamheid. Familie doorzon
De 'familie doorzon' (gezinnen met een laag
Huidige woonsituatie
voorzieningen
en middeninkomen) kiezen voor een grondgebonden koopwoning in Waelpolder omdat ze een volgende stap willen maken in hun woon carrière. Een deel van de 'familie doorzon' doelgroep woont nu in een sociale
ĝvím-v
huurwoning maar wil naar een koop- of vrijesectorhuurwoning verhuizen, passend bij hun groeiende inkomen. Hun voorkeur gaat uit naar een grondgebonden koopwoning
Gewenste woonsituatie
-
gezinswoningen in Waelpolder. Het zijn auto
Nieuwbouw
Bouwperiode buurt
2nd best
Prioriteiten
u-Ļru - n ig
met een tuintje. Daardoor landen ze in de kleinere en daardoor betaalbare
woonmilieu top-3
Vrqesectorhuur
Grondaebonden
georiënteerde gezinnen, afkomstig uit de directe omgeving. De aanwezigheid van scholen en andere voorzieningen maakt uw project aantrekkelijk voor deze doelgroep.
stee groep
22
Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167
De 'ruimtezoekers voor de kinderen' (gezinnen met een hoog inkomen) die voor
Ruimte en gemak
een grondgebonden woning in Waelpolder kiezen zijn gericht op luxe en comfort. Ze kiezen voor een grondgebonden woning
vervoer
Huidige woonsituatie
voorzieningen
met tuin en voldoende ruimte voor de kinderen. Het is een doelgroep die kiest
IM
voor karakter en eigenheid en heeft een grote voorkeur voor een koopwoning. Onderscheidende architectuur en een hoog
gym
l/nesectothuur
Nieuwbouw
Gewenste woonsituatie
afwerkingsniveau sluiten aan bij de eisen
Prioriteiten
en levensstijl waaraan deze doelgroep haar identiteit ontleent. De buurt waar je woont, en de uitstraling van het huis, en de straat
Bouwperiode buurt
2nd best
vniesectorftuur
doen ertoe. Belangrijk ook is er te wonen Grondgebonden
met andere gezinnen die grofweg dezelfde verwachtingen hebben. Het comfort van nieuwbouw maakt dat zij voor Waelpolder kiezen. Jong geleerd, oud gedaan
* m
vervoer
voorzieningen
De groep 'Jong geleerd, oud gedaan' zijn alleenstaanden en stellen van middelbare
Huidige woonsituatie
leeftijd met een laag inkomen. Ze zijn door het beperkte budget beperkt in de woonkeuze en
35 tot 65 jaar
tonen daarmee gelijkenis met de groep 'vroeg ■ Sociale huur
volwassen'. De 'Jong geleerd, oud gedaan'
VrjesectQrhuu!
ŴVŴnľr «©ŵSBţfI
V
Gewenste woonsituatie
groep is auto georiënteerd en veelal
9 Grondgebonden Appartement
Woonmilieu top-3 «
Nieuwbouw
woonachtig in een sociale huurwoning. Ze hechten veel waarde aan de wijk waarin ze
Prioriteiten
wonen omdat familie en vrienden ook in dezelfde wijk wonen. Ze landen in Waelpolder m Beslaand b Nieuwbouw
m Sociale hu i
Bouwperiode buurt
2nd best
Vriusecuirhuur
m lAfonng-
IIU* a Koop m G rondje bonden
omdat ze elders geen sociale huurwoning
-Uflning
kunnen bemachtigen, of juist kiezen voor het comfort van een nieuwbouwwoning.
196 tot
Appartement 1975 tot
i Aangassen
'Woonerf welgestelden' zijn alleenstaanden Woonerf welgestelden
en stellen tussen de 35 en 65 jaar met een midden tot hoog inkomen. Ook voor hen is vervoer
Huidige woonsituatie
voorzieningen
Waelpolder een interessante locatie. Het gaat om relatief vermogende huishoudens (vaak tweeverdieners) met een of twee auto's. Zij
c Sociale huur
zijn carrièregericht, suburbaan georiënteerd,
Vrijesectorhuur ioä
en onderscheiden zich daarmee van de meer
a Grondgebonden Appartement
stedelijk georiënteerde alleenstaanden en stellen in dezelfde leeftijdscategorie. Een
n Koop
Gewenste woonsituatie
Woonmilieu top-3 ;
ruime woning met het oog op kinderen
Nieuwbouw
Prioriteiten
1 Qo^Oo
hebben zij niet nodig. Wel kiezen ze bewust voor de ruimte van een eengezinswoning met
m Sociale I
tuin, gelegen in een rustige en groene
i Vriiesectorhui
omgeving. In de buurt is het belangrijk dat je
i Grondgebonden
kunt sporten, en dat voorzieningen nabij zijn.
Appartement
Bouwperiode buurt
2nd best m Woning-
Vanaf 2010 \
i Elders Aanpass m Blijven
groep
23
Markttoets (deel) project Waelpolder 20.167
'Suburbane Senioren' zijn oudere
Suburbane Senioren
huishoudens met een laag inkomen. Het zijn huishoudens die een grondgebonden
Huidige woonsituatie
rlî
woningen inruilen voor een gelijkvloers appartement. Door hun lage inkomen zijn zij vaak aangewezen op het sociale huursegment. Ze landen vaak in gelijkvloerse appartementen in kleinschalige complexen. Laagdrempelige
äîĜ&ì
voorzieningen zoals een buurthuis zijn voor Gewenste woonsituatie
Woonmilieu top-3 ;
Nieuwbouw
Prioriteiten
hen belangrijke ontmoetingsplekken. Ze
ûsm 1 04ĒŴ
wonen graag in de nabijheid van
RN
zorgvoorzieningen, zoals de huisarts, een a Nieuwbouw
Bouwperiode buurt
apotheek. Omdat de eigen
2nd best
Vrįesectortiuur im* a Koop
kon me riten
a Grondgebonden
vervoersmogelijkheden afnemen zijn zij vaker aangewezen op het openbaar vervoer.
Awrarle inent
De 'ruim(t)e genieters I zilveren rand' zijn alleenstaanden en stellen vanaf 65 jaar met
Zilveren rand
een midden tot hoog inkomen. Ze wonen nu nog in een grote vrijstaande woning die niet geschikt is als levensloopbestendige
Huidige woonsituatie
vuomeriinyen
vanaf 65 jaar
woning. Deze oudere huishoudens hebben in toenemende mate de voorkeur voor een vnjesectomuu
appartement of gelijkvloerse woning (in het huursegment). Dit als resultaat van een
ŴY-fgMrV
afnemende vitaliteit en het feit dat men zorgeloos wil wonen zonder het onderhoud
Gewenste woonsituatie
i:m nui
vvoonmi
Nieuwbouw
aan de woning of een tuin. Zij vinden een veilige omgeving en een hoogwaardig afgewerkt, ruim appartement van belang, evenals een goede autobereikbaarheid. De oudere huishoudens zijn doorgaans gesteld op een beschutte omgeving, maar wonen bij voorkeur op loopafstand van dagelijkse voorzieningen.
Bouwperiode buurt
2nd best
Prioriteiten