A05-20250630-26-vka-coll-stedenbouwkundig-principebesluit-dorpstraat-bijlage-1- kavelpaspoort

Stedenbouwkundige verkenning Dorpstraat 100-108 3 juni 2025

Colofon

Publicatiedatum

In opdracht van

3 juni 2025

Gemeente Westervoort

Adres

Voor het geheel of gedeeltelijk

SVP architectuur en stedenbouw

overnemen of bewerken van

‘t Zand 17, 3811 GB Amersfoort

artikelen dient men toestemming van de redactie te vragen. In de

E-mail

meeste gevallen zal die graag worden gegeven.

info@svp-svp.nl

Projectteam Andrea Fernández Ramírez Wilco Huppelschoten

2

Voorbehoud Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.

Stedenbouwkundige verkenning Dorpstraat 100-108 3 juni 2025

Stedenbouwkundige verkenning Dorpstraat 100-108

3

Inhoud Introductie

7

Context, analyse van de plek

11

Modellenstudie Dorpstraat

25

Uitgangspuntenkaart

26

Variantenstudie

28

Een parkroute tussen station en Dorpstraat

30

Kavelpaspoort Dorpstraat

43

Ontwikkelwijze

44

Gebouwvolume

46

Inrichting kavels

50

Beeldkwaliteit

52

Stedenbouwkundige verkenning Dorpstraat 100-108

5

Introductie

Aanleiding studie De gemeente Westervoort heeft voor het centrumgebied van het dorp een aantal doelen voor ogen die ze op middellange termijn graag gerealiseerd ziet worden: 1. Impuls van het centrumgebied door toevoeging van woningen in de juiste categorieën, als verrijking van het huidige woningaanbod in Westervoort. 2. Een betere verbinding voor voetgangers en fietsers vanuit het treinstation richting zowel het centrumplein als de Dorpstraat en de toekomstige wijk in Westervoort-Noord. 3. Met deze route de verkeerskundige druk op het kruispunt Dorpstraat Brugweg verminderen en daarmee de doorstroom in het dorp bevorderen. 4. Verkennen of met deze ontwikkeling een bijdrage geleverd kan worden aan de gemeentelijke taakstellingen voor opvang van vluchtelingen. De gemeente werkt aan deze doelen door op integrale wijze te studeren op twee deelgebieden, die de potentie hebben de gemeentelijke doelen te bereiken. Er is aanleiding deze studie te verrichten vanwege actuele gesprekken over de verplaatsing van het huidige gemeentehuis en gesprekken met meerdere kaveleigenaren aan de Dorpstraat.

8

Dorpstraat & Westervoort-Noord

Deelgebied 1 Deelgebied 2 Dorpsplein

Stedenbouwkundige verkenning Dorpstraat 100-108

9

Context

analyse van de plek

Stedenbouwkundig weefsel Beide locaties bevinden zich in de overgang tussen 2 zones: Kavels Dorpstraat bevinden zich tussen het oude lint en de (groene) achterzijde aan de spoordijk. Het kavel van het gemeentehuis ligt op een overgangszone tussen het grootschalige centrumcluster en het kleinschalige oude dorpslint van de Dorpstraat.

12

Stedenbouwkundige verkenning Dorpstraat 100-108

13

Langzaamverkeer Er is behoefte aan een directere route naar het centrum vanuit het noorden. Vanuit de onderdoorgang bij het station heeft een logische route over de plots aan de Dorpstraat daarbij de sterke voorkeur, ook om de druk op het kruispunt Dorpstraat - Brugweg te verminderen. Wanneer deze nieuwe doorsteek aansluit op de Dorpstraat zijn vanaf daar alle verdere bestemmingen goed bereikbaar. Er is in deze studie in meer detail gekeken naar de aansluiting van deze nieuwe doorsteek op de verdere fietsroute naar Westervoort Noord. De hoofdontsluiting van Westervoort Noord bevindt zich verder naar het oosten bij de rotonde. Het is in dit project niet mogelijk om daar rechtstreeks op aan te sluiten. Er is in Westervoort Noord een kans op een tweede fietsroute (richting het huidige sportpark). Deze is echter nog niet zeker. In de modellenstudie is afgewogen of het wenselijk is om daar rechtstreeks op aan te sluiten. 14

Stedenbouwkundige verkenning Dorpstraat 100-108

15

Woningtypes In het centrum van Westervoort is er momenteel sprake van een eentonig woningaanbod. Er is daarnaast behoefte aan een betere doorstroming van empty-nesters naar kleinere woningtypes om woningen vrij te maken voor jonge gezinnen. Het studiegebied is erg kansrijk voor het toevoegen van woningen voor starters en senioren vanwege de nabijheid van voorzieningen en het treinstation. De toevoeging van deze woningtypes zouden de doorstroming in Westervoort dus kunnen stimuleren.

16

Senioren Senioren

Gezinnen Starters

Stedenbouwkundige verkenning Dorpstraat 100-108

17

Doelgroepen Senioren / empty-nest’ers, middenduur Doelgroep: 1-2 persoons huishoudens, specifiek senioren vanaf 60+, doorstroming uit bestaande bouw Westervoort. Gebruiksoppervlakte appartementen: 70m2-90m2 (Dorpstraat) Prijsklasse: Vanaf € 289.000 tot de betaalbaarheidsgrens (peil 2025: € 405.000) Kenmerken: scootmobielstalling, eigen berging op begane grond, balkons met privacy, eigen parkeerplaats, lift. Vergelijkbare ProductMarktCombinatie (conform woonstandaard): PMC 8-9 (met dien verstande dat deze levensloopbestendig moeten zijn. Aansluiting zoeken bij woonkeur plus) Belang voor Westervoort: doorstroming op gang brengen. Voorkeurslocatie: Dorpstraat (nieuwbouw) (ca. 10)

Senioren / empty-nest’ers, middenduur - duur Doelgroep: 1-2 persoons huishoudens specifiek senioren vanaf 60+ doorstroming uit bestaande bouw Westervoort. Gebruiksoppervlakte range appartementen: (70m2-100+ m2) Prijsklasse: betaalbaarheidsgrens (peil 2025: € 405.000)/ dure koop Kenmerken: scootmobielstalling, eigen berging op begane grond, balkons ruim en met privacy, eigen parkeerplaats, twee volwaardige slaapkamers, lift. Vergelijkbare ProductMarktCombinatie (conform woonstandaard): PMC 8-10 (met dien verstande dat deze levensloopbestendig moeten zijn. Aansluiting zoeken bij woonkeur plus) Belang voor Westervoort: doorstroming op gang brengen. Voorkeurslocatie: Dorpsplein, Westervoort (huidig gemeentehuis, ca. 20)

18

Starters Doelgroep: 1-2 persoons huishoudens (jong volwassenen) starters Gebruiksoppervlakte range appartementen (60m2-65m2) Prijsklasse: Betaalbare koop laag peil 2025 (€ 289.000) en landelijke betaalbaarheidsgrens peil 2025 (€ 405.000) Kenmerken: gemeenschappelijke berging, eigen parkeerplaats gezien nabijheid station niet direct noodzakelijk), 1,5 slaapkamer, gericht op start wooncarrière in koop en daarmee ook doorstroming. Vergelijkbare ProductMarktCombinatie (conform woonstandaard): PMC7 Belang voor Westervoort: deels ruimte bieden voor starters uit Westervoort en deels aantrekken van nieuwe bewoners. Voorkeurslocatie: Noordelijke Parallelweg (ca. 10)

Jonge gezinnen

Tijdelijke opvang (ontheemden)

Doelgroep: gezinnen

Doelgroep: afhankelijk van de gebruiksmoge-

Gebruiksoppervlakte woningen: (minimaal 100m )

lijkheden van het pand. Mogelijk tijdelijk voor

Prijsklasse: tot de betaalbaarheidsgrens (peil 2025: €

opvang. Toekomst: wonen verdere studie

405.000)

noodzakelijk. Mogelijk meer geschikt voor 1-2

Kenmerken: kleine voortuin, achterom, parkeren in het

persoons huishoudens, niet specifiek senioren.

gebied, beukmaat minimaal 5.1

Belang voor Westervoort: voldoen aan

Vergelijkbare ProductMarktCombinatie (conform

doelstellingen, maatschappelijke taak

woonstandaard): PMC 4

Voorkeurslocatie: Dorpstraat (voormalige

Belang voor Westervoort: combinatie van ruimte

parochie, ca. 40)

2

bieden voor gezinnen uit Westervoort en aantrekken van nieuwe bewoners. Voorkeurslocatie: Dorpstraat (tussengebied, ca. 4)

Stedenbouwkundige verkenning Dorpstraat 100-108

19

Bebouwingshoogtes De meeste gebouwen in het centrum van Westervoort zijn 2 of 3 verdiepingen hoog met als uitzondering een paar accenten die hoger zijn zoals de kerkgebouwen, het oude politiebureau op zijn hoogste punt en appartementengebouwen van 4 verdiepingen hoog. De nieuwbouw in de Wyborg is in het algemeen 4 verdiepingen hoog, maar heeft plaatselijk een accent van 6 verdiepingen. Nieuw te bouwen volumes dienen zich tot deze hoogtes te verhouden.

20

Stedenbouwkundige verkenning Dorpstraat 100-108

21

Observaties Dorpstraat en station Voorhuis moet zeker behouden blijven! Plek voor lokale ondernemers

Nu woonfunctie met commerciële ruimte op begane grond

Doorgang voor voetgangers en fietsers richting het station

Route langs parochiegebouw richting kerk kan kwaliteit hebben...

Meer groen! 22

De route kan op meerdere manieren over de kavels lopen...

Doorgaande route vanaf station zeer gewenst!

Hier is ruimte voor het toevoegen van woningen..

Doorgaande route vanaf station zeer gewenst!

Stedenbouwkundige verkenning Dorpstraat 100-108

23

Modellenstudie en voorbeeld-uitwerking

foto set met groente tuinenwe

26

Uitgangspuntenkaart Route door plangebied Een langzaamverkeers-route verbindt het stationsgebied met de Dorpstraat en (op langere termijn) de nieuwe wijk in Westervoort Noord. De exacte positie van de route wordt onderzocht.

Parochiegebouw Het parochiegebouw is behoudenswaardig in het aanzien aan de Dorpstraat. De achterliggende zaal kan op kortere en/of lange termijn ook behouden blijven mits een goede bestemming en inpassing wordt gevonden.

Bebouwing Dorpstraat en achterzijde Nieuwbouw aan de Dorpstraat dient mee te gaan in het karakter van de straat en de bebouwing, in schaal en korrel. Bebouwingshoogte wordt onderzocht. Het achtergelegen gebied biedt ook ruimte voor ontwikkeling van woningen. De te kiezen ontsluiting is hierin cruciaal.

Bebouwing stationszijde Aan de stationszijde liggen kansen voor nieuwbouw. Deze bebouwing kan de route vanaf het station op goede wijze begeleiden, maar dient wel te passen bij de bebouwingskorrel aan de noordelijke parallelweg. Stedenbouwkundige verkenning Dorpstraat 100-108

27

Modellenstudie Model 1 biedt directe aansluiting op Westervoort Noord, maar levert kwalitatief slechte route op en twijfelachtig cluster aan bebouwing. Model 2 faciliteert de route in een later stadium en behoudt zaal van parochie. Bebouwing heeft matige ruimtelijke kwaliteit, maar hoge woningaantallen. Model 3 verenigt een ruimtelijk goede route (aansluitend op de kerk) en bebouwing die de route begeleidt. Nieuwe voorkanten worden gecreëerd. Ook qua faseerbaarheid en verdeling naar kaveleigendom is model 3 haalbaar.

1

28

2

3

VOORKEUR

Stedenbouwkundige verkenning Dorpstraat 100-108

29

Model 3 - Parkroute (voorbeelduitwerking) De route vanaf het station ligt naast het Parochie-gebouw, waarmee een overzichtelijk en slingerend park ontstaat waar alle entree’s aan liggen.

Begeleidt route De fietsroute wordt goed begeleid door de aanwezigheid van markante gebouwen en grondgebonden woningen langs de route. De oriëntatie richting de kerk versterkt de leesbaarheid van de route.

Ontsluiting De ontsluiting voor auto’s kan zowel via de Noordelijke parallelweg als via de Dorpstraat plaatsvinden. Hier kan in een verdere uitwerking voor de optimale variant gekozen worden. De breedte van het wegprofiel is afhankelijk van het gekozen ontsluitingsprincipe en keuze voor één- of tweerichtingsverkeer.

Kansrijk voor de toekomst De aanleg van een park(route) op deze locatie creëert een zachte overgang naar een mogelijke toekomstige herontwikkeling van de kavels ten westen van het plangebied.

Goed faseerbaar Het plangebied is opgedeeld in drie logisch te realiseren fasen, waarbij elke fase op zichzelf een samenhangend geheel vormt.

30

schaal 1/500 Stedenbouwkundige verkenning Dorpstraat 100-108 31

Ontwerpprincipes (voorbeelduitwerking)

Ruimtelijke structuur • Een compact cluster met duidelijke voorkanten langs route en 2 losse volumes in het groen langs de route als orientatiepunten. • Belangrijk om parochiegebouw alzijdig te laten worden 32

Routing • Heldere routing voor fietser en voetganger met kerkgebouw als orientatiepunt • Autoverkeer hoeft niet vanuit Dorpstraat te komen (maar is wel mogelijk, dient verkeerstechnisch verder onderzocht te worden) • De route is een shared space zone, waar de auto te gast is

Ontwikkelstrategie •

•

•

Groot ontwikkelplot met compact cluster en losse blokken naast shared space route Kansrijke toekomstontwikkeling aan westzijde van de route Grondruil puntje Van Essen is niet striktnoodzakkelijk

Stedenbouwkundige verkenning Dorpstraat 100-108

33

Programma (voorbeelduitwerking)

totaal aantal woningen: 30

Parkblok starters •

11x portiek-appartement

•

ca.50m²GO per woning

•

parkeernorm 0,6*

Parkwoningen •

4x grondgebonden woningen

•

3x beuk 5,10m tussenwoning

•

1x beuk 5,7m hoekwoning

•

ca. 590 m² uitgeefbaar

•

parkeernorm 1,7*

Seniorenwoningen Dorpstraat •

10x portiek-appartement + commerciele ruimte op begane grond

•

ca. 70m² per woning

•

parkeernorm 1,3*

Parochiegebouw Dorpstraat •

tot 5x portiek-appartement eventueel commerciele ruimte op begane grond

•

parkeernorm 1,3*

*inclusief 0,3 bezoekersparkeren 34

Stedenbouwkundige verkenning Dorpstraat 100-108

35

Impressies (voorbeelduitwerking)

Parkblok starters

36

Parkwoningen route

Seniorenwoningen Dorpstraat

Stedenbouwkundige verkenning Dorpstraat 100-108

37

Maquettefoto’s (voorbeelduitwerking)

Bestaande situatie 38

Voorkeursmodel Stedenbouwkundige verkenning Dorpstraat 100-108

39

Ontwikkelstrategie (voorbeelduitwerking)

Er zijn 3 deelprojecten in het plangebied. • •

•

Ook bij het uitblijven van de ontwikkeling van de

K.1 Bestaat uit de bestaande Parochiegebouw

deelprojecten verkent de gemeente in overleg

en de zaal erachter.

met grondeigenaren of de langzaamverkeers-

K.2 Bevat de achterterrein van de parochie en

route al tijdelijk is te realiseren.

een deel van de achtertuin van Dorpstraat 94. •

K.3 Bevat 3 kavels van particulier eigendom.

•

Er is verkend of een tijdelijke opvang van ontheemden in de fasering mogelijk is, maar daar

• •

Elk deelproject kan los van elkaar ontwikkeld

zagen de gemeente en grondeigenaren geen

worden op een nader te bepalen volgorde.

concrete mogelijkheden voor.

Bij de ontwikkeling van elk deelproject wordt de

•

In een tijdelijke situatie wordt parkeren op de

bijbehorende langzaamverkeersroute voorbe-

locatie van de gesloopte parochiezaal mogelijk

reid. De gronden waarover de langzaamverkeer-

gemaakt.

route loopt worden eigendom van de gemeente.

Fase 1: sloop parochiezaal en renovatie voorhuis (K.1)

Fase 2: ontwikkeling parkblok zuidzijde (K.2)

Fase 3: ontwikkeling woningbouw K.3

Fase 4: aanleg definitieve langzaamverkeersroute

De uiteindelijke fasering is afhankelijk van medewerking van grondeigenaren, planologische procedure en marktvraag. Bovenstaande volgorde is een weergave van het scenario dat op basis van de huidige kennis aannemelijk wordt geacht. 40

K.3 K.1

K.2

Stedenbouwkundige verkenning Dorpstraat 100-108

41

Beeldkwaliteit openbare ruimte

•

De langzaamverkeersroute wordt vormgegeven als een shared space, waarbij de nadruk ligt op het faciliteren van fietsers, het bieden van een kwalitatieve verblijf- en looproute voor voetgangers, en het toelaten van bestemmingsverkeer naar de parkeerterreinen.

•

Het betreft een informele route met een groen, publiek karakter. Het heeft dus een landschappelijke, parkachtige uitstraling. Ook is er ruimte voor speelaanleidingen en zitgelegenheid.

•

Het type verharding is nader te bepalen, maar versterkt het informele karakter van de route.

•

Eventueel kan in de bestrating een scheiding worden aangebracht tussen de fietsers en de voetgangers.

42

Stedenbouwkundige verkenning Dorpstraat 100-108

43

Over SVP Alles en iedereen met elkaar verbinden Een brede en open blik kenmerkt ons bij SVP. In alles wat we doen. Of we nu met een groot- of kleinschalig ontwerptraject bezig zijn. Iets wat we al vaker in handen hebben gehad of een volstrekt nieuwe vraag. We integreren al onze nieuw verworven inzichten, drie decennia ervaring, persoonlijke kracht en kennis in alles wat we doen. Het is een no-brainer dat er binnen ons bureau kruisbestuiving plaatsvindt tussen stedenbouw en architectuur. Het maakt onze plannen beter, completer, waardevoller. En het leidt tot wederzijds respect, want alleen dan haal je het beste uit elkaar.

Het Zand 17, 3811 GB Amersfoort T: +31 33 470 1188 E: info@svp-svp.nl