20250929-rv-transformatie-gemeentehuis-bijlage-4-ontwerpverkenning-kavel

Ontwerpverkenning

Herontwikkeling kavel gemeentehuis Westervoort 10 juni 2025

Colofon

Publicatiedatum

In opdracht van

10 juni 2025

Gemeente Westervoort

Adres

Voor het geheel of gedeeltelijk

SVP architectuur en stedenbouw

overnemen of bewerken van

‘t Zand 17, 3811 GB Amersfoort

artikelen dient men toestemming van de redactie te vragen. In de

E-mail

meeste gevallen zal die graag worden gegeven.

info@svp-svp.nl

Projectteam Andrea Fernández Ramírez Wilco Huppelschoten

2

Voorbehoud Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.

Ontwerpverkenning

Herontwikkeling kavel gemeentehuis Westervoort 10 juni 2025

Uitgangspunten herontwikkelen kavel Gemeentehuis

3

Inhoud Introductie

6

Aanleiding studie

8

Context, analyse van de plek

10

Modellenstudie

26

Uitgangspuntenkaart

28

Modellenstudie

30

Voorkeursmodel

32

Referenties architectuur

38

Ideeën invulling oude gemeentehuis

40

Ideeën verrijking blinde gevels

42

Uitgangspunten herontwikkelen kavel Gemeentehuis

5

Introductie

Aanleiding studie De gemeente Westervoort heeft voor het centrumgebied van het dorp een aantal doelen voor ogen die ze op middellange termijn graag gerealiseerd ziet worden: 1. Impuls van het centrumgebied door toevoeging van woningen in de juiste categorieën, als verrijking van het huidige woningaanbod in Westervoort. 2. Een betere verbinding voor voetgangers en fietsers vanuit het treinstation richting zowel het centrumplein als de Dorpstraat en de toekomstige wijk in Westervoort-Noord. 3. Met deze route de verkeerskundige druk op het kruispunt Dorpstraat Brugweg verminderen en daarmee de doorstroom in het dorp bevorderen. 4. Verkennen of met deze ontwikkeling een bijdrage geleverd kan worden aan de gemeentelijke taakstellingen voor opvang van vluchtelingen. De gemeente werkt aan deze doelen door op integrale wijze te studeren op twee deelgebieden, die de potentie hebben de gemeentelijke doelen te bereiken. Er is aanleiding deze studie te verrichten vanwege actuele gesprekken over de verplaatsing van het huidige gemeentehuis en gesprekken met meerdere kaveleigenaren aan de Dorpstraat. De resultaten van de studie naar het deelgebied 2 (gemeentehuis) worden in eerste instantie gebundeld als modellenstudie met aanbevelingen. In een later stadium zal voor dit deelgebied een kavelpaspoort worden opgesteld.

8

Dorpstraat & Westervoort-Noord

Deelgebied 1 Deelgebied 2 Dorpsplein

Uitgangspunten herontwikkelen kavel Gemeentehuis

9

Context

analyse van de plek

Stedenbouwkundig weefsel Beide locaties bevinden zich in de overgang tussen 2 zones: Kavels Dorpstraat bevinden zich tussen het oude lint en de (groene) achterzijde aan de spoordijk. Het kavel van het gemeentehuis ligt op een overgangszone tussen het grootschalige centrumcluster en het kleinschalige oude dorpslint van de Dorpstraat.

12

Uitgangspunten herontwikkelen kavel Gemeentehuis

13

Langzaamverkeer Er is behoefte aan een directere route naar het centrum vanuit het station en vanuit het noorden. Vanuit de onderdoorgang bij het station heeft een logische route over de plots aan de Dorpstraat daarbij de sterke voorkeur, ook om de druk op het kruispunt Dorpstraat - Brugweg te verminderen. Vanaf het station gezien is een rechtstreekse doorgang gewenst voor voetgangers richting het Dorpsplein in het centrumcluster, begeleidt door een nieuw te bouwen woongebouw op de plek van het huidige gemeentehuis. Op die manier wordt het plein op een meer zichtbare en aantrekkelijke manier verbonden met de belangrijkste verkeersroutes Westervoort. In deze modellenstudie is onderzocht hoe de nieuwbouw en de doorgang eruit kunnen komen te zien en wat daarbij kansen en uitdagingen zijn.

14

Uitgangspunten herontwikkelen kavel Gemeentehuis

15

Woningtypes In het centrum van Westervoort is er momenteel sprake van een eentonig woningaanbod. Er is daarnaast behoefte aan een betere doorstroming van empty-nesters naar kleinere woningtypes om woningen vrij te maken voor jonge gezinnen. Het studiegebied is erg kansrijk voor het toevoegen van woningen voor starters en senioren vanwege de nabijheid van voorzieningen en het treinstation. De toevoeging van deze woningtypes zouden de doorstroming in Westervoort dus kunnen stimuleren.

16

Senioren Senioren

Gezinnen Starters

Uitgangspunten herontwikkelen kavel Gemeentehuis

17

Doelgroepen Senioren / empty-nest’ers, middenduur Doelgroep: 1-2 persoons huishoudens, specifiek senioren vanaf 60+, doorstroming uit bestaande bouw Westervoort. Gebruiksoppervlakte appartementen: 70m2-90m2 (Dorpstraat) Prijsklasse: Vanaf € 289.000 tot de betaalbaarheidsgrens (peil 2025: € 405.000) Kenmerken: scootmobielstalling, eigen berging op begane grond, balkons met privacy, eigen parkeerplaats, lift. Vergelijkbare ProductMarktCombinatie (conform woonstandaard): PMC 8-9 (met dien verstande dat deze levensloopbestendig moeten zijn. Aansluiting zoeken bij woonkeur plus) Belang voor Westervoort: doorstroming op gang brengen. Voorkeurslocatie: Dorpstraat (nieuwbouw) (ca. 10)

Senioren / empty-nest’ers, middenduur - duur Doelgroep: 1-2 persoons huishoudens specifiek senioren vanaf 60+ doorstroming uit bestaande bouw Westervoort. Gebruiksoppervlakte range appartementen: (70m2-100+ m2) Prijsklasse: betaalbaarheidsgrens (peil 2025: € 405.000)/ dure koop Kenmerken: scootmobielstalling, eigen berging op begane grond, balkons ruim en met privacy, eigen parkeerplaats, twee volwaardige slaapkamers, lift. Vergelijkbare ProductMarktCombinatie (conform woonstandaard): PMC 8-10 (met dien verstande dat deze levensloopbestendig moeten zijn. Aansluiting zoeken bij woonkeur plus) Belang voor Westervoort: doorstroming op gang brengen. Voorkeurslocatie: Dorpsplein, Westervoort (huidig gemeentehuis, ca. 20)

18

Starters Doelgroep: 1-2 persoons huishoudens (jong volwassenen) starters Gebruiksoppervlakte range appartementen (60m2-65m2) Prijsklasse: Betaalbare koop laag peil 2025 (€ 289.000) en landelijke betaalbaarheidsgrens peil 2025 (€ 405.000) Kenmerken: gemeenschappelijke berging, eigen parkeerplaats gezien nabijheid station niet direct noodzakelijk), 1,5 slaapkamer, gericht op start wooncarrière in koop en daarmee ook doorstroming. Vergelijkbare ProductMarktCombinatie (conform woonstandaard): PMC7 Belang voor Westervoort: deels ruimte bieden voor starters uit Westervoort en deels aantrekken van nieuwe bewoners. Voorkeurslocatie: Noordelijke Parallelweg (ca. 10)

Jonge gezinnen

Tijdelijke opvang (ontheemden)

Doelgroep: gezinnen

Doelgroep: afhankelijk van de gebruiksmoge-

Gebruiksoppervlakte woningen: (minimaal 100m )

lijkheden van het pand. Mogelijk tijdelijk voor

Prijsklasse: tot de betaalbaarheidsgrens (peil 2025: €

opvang. Toekomst: wonen verdere studie

405.000)

noodzakelijk. Mogelijk meer geschikt voor 1-2

Kenmerken: kleine voortuin, achterom, parkeren in het

persoons huishoudens, niet specifiek senioren.

gebied, beukmaat minimaal 5.1

Belang voor Westervoort: voldoen aan

Vergelijkbare ProductMarktCombinatie (conform

doelstellingen, maatschappelijke taak

woonstandaard): PMC 4

Voorkeurslocatie: Dorpstraat (voormalige

Belang voor Westervoort: combinatie van ruimte

parochie, ca. 40)

2

bieden voor gezinnen uit Westervoort en aantrekken van nieuwe bewoners. Voorkeurslocatie: Dorpstraat (tussengebied, ca. 4)

Uitgangspunten herontwikkelen kavel Gemeentehuis

19

Bebouwingshoogtes De meeste gebouwen in het centrum van Westervoort zijn 2 of 3 verdiepingen hoog met als uitzondering een paar accenten die hoger zijn zoals de kerkgebouwen, het oude politiebureau op zijn hoogste punt en appartementengebouwen van 4 verdiepingen hoog. De nieuwbouw in de Wyborg is in het algemeen 4 verdiepingen hoog, maar heeft plaatselijk een accent van 6 verdiepingen. Nieuw te bouwen volumes dienen zich tot deze hoogtes te verhouden.

20

Uitgangspunten herontwikkelen kavel Gemeentehuis

21

Observaties gemeentehuis Gebouw als herkenningspunt

Mooi historisch pand! Kan dit een publieke functie krijgen?

Historische as Dorpstraat

Uitzicht op de kerk

Kansrijk voor publieke functie

Voelt nu als loze ruimte

22

Heldere knip gewenst tussen historisch pand en nieuw te realiseren bebouwing

Route fiets en voetganger is doodlopend

Ik zou graag rechtstreeks naar de winkels toelopen

Verbinding tussen plein en station is zeer gewenst

Gehele zijgevel herstellen en vergroenen + nieuwe voorkant maken

Uitgangspunten herontwikkelen kavel Gemeentehuis

23

Gebouwstructuur Oude gemeentehuis Het oude gemeentehuis heeft belangrijke cultuurhistorische waarde voor Westervoort en vormt mede het gezicht van het dorp komend vanuit Arnhem. Een nieuwe publieke functie zou daarom zeer gewenst zijn voor dit gebouw. Een eerdere studie van FARO architecten (dd. 18-12-2023) heeft tevens laten zien dat het niet gemakkelijk is het gebouw te transformeren naar een aantal woningen. De woningen worden namelijk relatief groot op een locatie die niet erg geschikt is voor woningbouw. Daarin spelen met name de nabijheid van het drukke verkeerskruispunt en krapte op het kavel zelf een rol.

24

bergingen van 5m2 oplossen binnen huidige volume of volume toevoegen

5x 5m2 berging en 7,5m2 gezamenlijke berging

0.6: 34 m2 gemeenschappelijke buitenruimte met prive stoep van 4m2

0.5: 69 m2

privé buitenruimte 1.5: 46 m2

0.4: 67 m2

slopen 1.6: 51 m2

0.3: 67 m2

0.6: 73 m2

1.4: 67 m2

1.3: 67 m2

1.7: 47 m2

0.7: 73 m2 0.1: 50 m2

1.9: 50 m2

0.1: 44 m2

1.8: 50 m2

slopen Begane grond Gebruiksoppervlak per woning 1. 44 44 m2 2. 50 50 m2 3. 67+67 = 134 m2 4. 67+67 = 134 m2 5. 69+46 = 115 m2 6. 73+51+28 = 152 m2 7. 73+47 = 120 m2 8. 50 50 m2 9. 50 50 m2 10. 50 50 m2 Totaal 900 m2

Eerste verdieping Er zijn 6 heldere architectonische eenheden te herkennen, aangevuld met verschillende aanbouwen. Het slopen van aanbouwen kan de kwaliteit van de geprojecteerde woningen ten goede komen.

2.1: 50 m2

Tweede verdieping

GO/BVO = ca. 0,86

fragment uit scenariostudie FARO (18-12-2023)

Indeling Oekraïne opvang met integratie politiebureau

19.

Uitgangspunten herontwikkelen kavel Gemeentehuis

25

Modellenstudie en voorbeeld-uitwerking

foto set met groente tuinenwe

28

Uitgangspuntenkaart Route van station naar Dorpsplein Een langzaamverkeersroute verbindt het station met het Dorpsplein, waardoor er een logischere entree ontstaat voor treingebruikers. De exacte vormgeving van de route wordt nog onderzocht. Beeldbepalend gebouw binnenkomst Westervoort Het oude gemeentehuis is een beeldbepalend pand dat de entree naar Westervoort markeert, zowel vanaf de snelweg als vanuit de trein. Het uitgangspunt is om het te behouden en als zelfstandig gebouw te laten staan en dus los te koppelen van het huidige gemeentehuis en toekomstige nieuwbouw. Een passende functie is van belang om het maatschappelijke karakter van dit gebouw te behouden. Nieuwbouw vormt het gezicht van centrumcluster Het nieuw te bouwen pand maakt deel uit van het cluster van gebouwen in het centrum. Het moet een markant gebouw worden dat zowel als oriëntatiepunt dient, als het vernieuwde imago van het centrum versterkt.

Uitgangspunten herontwikkelen kavel Gemeentehuis

29

Modellenstudie Model 1 bestaat uit een bruggebouw dat voortbouwt op de bestaande gebouwen. Een grote poort verbindt het station met het dorpsplein. Model 2 staat volledig vrij en kan een nieuw icoon vormen bij de entree van Westervoort. Een doorwaadbaar gebied om het gebouw heen maakt het oude gemeentehuis bereikbaar en geschikt voor een maatschappelijke functie. Model 3 vormt vanuit de bestaande bebouwing een hoge kop richting het station. Een brede loper verbindt station met dorpsplein.

1

30

2

VOORKEUR

Deze drie modellen tonen een variatie in mogelijkheden. De conclusie vanuit overleg met verschillende disciplines van de gemeente is dat model 2 de voorkeur heeft.

3

Uitgangspunten herontwikkelen kavel Gemeentehuis

31

Voorkeursmodel Het nieuwe volume voegt een nieuw oriëntatiepunt toe aan het plein. Oude gemeentehuis krijgt publieke functie.

Begeleidt routing De voetgangersroute van station naar het plein wordt begeleid door het nieuw te bouwen blok. Herstel van waardevolle architectuur Het oude gemeentehuis wordt een vrijstaand gebouw met op lange termijn een passende publieke functie, die nader onderzocht wordt. Op de kortere termijn kan de huidige Oekraïne-opvang behouden blijven, zodat besluitvorming over deze ontwikkeling apart kan plaatsvinden. Wel of nieuw aanbouwen Afhankelijk van de gevonden functie voor het oude gemeentehuis is het wel of niet waardevol om het nieuwe woonblok te koppelen aan het centrumblok. De secundaire route ten westen van het woonblok is namelijk relevant bij een goede publieke functie, maar kwetsbaar wanneer die niet wordt gevonden. Nieuw gezicht voor het centrum Het centrum en het plein krijgen een meer open en uitnodigend karakter door de actieve plint van het nieuw te bouwen blok en de verbeterde doorwaadbaarheid van het gebied. Kansrijk voor de toekomst De ontwikkeling kan gefaseerd plaatsvinden, waarbij de gebouwen afzonderlijk worden aangepakt. 32

schaal 1/500 Uitgangspunten herontwikkelen kavel Gemeentehuis

33

Voorkeursmodel Het nieuwe volume voegt een nieuw oriëntatiepunt toe aan het plein. Oude gemeentehuis krijgt publieke functie.

Blok aan plein •

20-25 woningen

•

ca 200m² commercieel programma

•

woninggrootte tussen 60 en 100m²

Voormalig gemeentehuis

34

•

Historische en nieuwere deel behouden

•

Voorlopig nog in te zetten als opvanglocatie vluchtelingen

•

Op lange termijn zoeken naar passende publieke functie voor Westervoort

Uitgangspunten herontwikkelen kavel Gemeentehuis

35

Voorkeursmodel Voorbeelduitwerking plattegronden

Blok aan plein •

Aantal woningen: 24

•

Totaal BVO: 3.096 m2 (excl. kelder)

•

Totaal GO wonen: 1.971 m2

•

Totaal GO commercieel: 193 m²

15 m 2

15 m 2

16 m 2

15 m 2

15 m 2

15 m 2

90 m 2 BVO 730 m 2

90 m 2

90 m 2

BVO 574 m 2

9 m2

BVO 574 m 2

84 m 2

84 m 2

84 m 2

70 m 2

vluchttrap

lift

80 m 2

hoofdtrap

13 m 2

vluchttrap

lift

80 m 2

hoofdtrap

13 m 2

vluchttrap

lift

80 m 2

hoofdtrap

13 m 2

71 m 2

79 m 2

79 m 2

79 m 2

9 m2

87 m 2

87 m 2

13 m 2

87 m 2

12 m 2

12 m 2

15 m 2

15 m 2

1. Eerste verdieping

15 m 2

3. Derde verdieping

4. Vierde verdieping

15 m 2

16 m 2

15 m 2

90 m 2 BVO 644 m 2

bergingen

BVO 814 m 2

BVO 574 m 2

commercieel

9 m2

115 m 2 entree

84 m 2

49 m 2 25 m 2

fietsenstalling 70 m 2

lift

entree vluchttrap

lift

23 m 2

hoofdtrap

vluchttrap

lift

80 m 2

hoofdtrap

13 m 2

71 m 2

trap

25 m 2

79 m 2 9 m2

79 m 2

commercieel 78 m 2

13 m 2

87 m 2

bergingen

12 m 2

15 m 2

0. Begane grond

2. Tweede verdieping

-1. Kelder

Westervoort Nieuwbouw geme onderdeel:

36

Totaal BVO: 3.096 m2 Totaal GO wonen: 1.971 m2

Plattegronden projectnummer: schaal: formaat: datum:

3686 1:500 A3 29-04-202

Maquettefoto’s

Bestaande situatie

Voorkeursmodel

Uitgangspunten herontwikkelen kavel Gemeentehuis

37

Referenties architectuur •

Eigentijds gebouw

•

Nieuwe eyecatcher voor centrumgebied Westervoort

•

Grote inpandige buitenruimtes, geen aangehangen balkons

•

Eventueel afgeronde hoeken, begeleiden looproutes, geeft eigen karakter en volgt vormentaal van gebouw ten zuiden (huidige huisvesting van o.a. bibliotheek)

BIJZONDERE MATERIALISATIE EEN ACCENT 38

ARCADE

ROYALE BUITENRUIMTES Uitgangspunten herontwikkelen kavel Gemeentehuis

39

Ideeën invulling oude gemeentehuis / politiebureau Een publieke functie past het best bij het hergebruik van het oude gemeentehuis. Woningen zijn moeilijk in te passen, en vanwege de monumentale waarde van het gebouw is het wenselijk om het als publieke voorziening terug te geven aan de inwoners. Verschillende opties die onderzocht kunnen worden zijn: • • • • •

Dorpshuis Cultuurhuis Gemeente loket Boutique hotel met horeca op begane grond Horeca met terras in het plein, eventueel zaalverhuur op verdieping voor evenementen • Gezondheidscentrum (Huisarts, apotheek, fysio...) • .....

40

TERRAS IN HET GROEN

TERRAS IN HET GROEN

CULRTUUR/DORPS-HUIS

GEMEENTE LOKET Uitgangspunten herontwikkelen kavel Gemeentehuis

41

Ideeën verrijking blinde gevels Omdat er gebouwen aan elkaar gebouwd zijn op de plek waar de toegang tot het plein moet komen, is het nodig om de ‘littekens’ te herstellen. Daarnaast bevindt zich aan het einde van het blok, ten westen van de locatie, een blinde gevel die aandacht verdient wanneer daar een publieke route langs komt te liggen. Dit kan bijvoorbeeld worden opgelost door het doorzetten van een groene gevelinvulling, maar ook met een kunstwerk. Hiernaast enkele referenties ter illustratie.

42

GROENE GEVEL

KUNSTWERK Uitgangspunten herontwikkelen kavel Gemeentehuis

43

Over SVP Alles en iedereen met elkaar verbinden Een brede en open blik kenmerkt ons bij SVP. In alles wat we doen. Of we nu met een groot- of kleinschalig ontwerptraject bezig zijn. Iets wat we al vaker in handen hebben gehad of een volstrekt nieuwe vraag. We integreren al onze nieuw verworven inzichten, drie decennia ervaring, persoonlijke kracht en kennis in alles wat we doen. Het is een no-brainer dat er binnen ons bureau kruisbestuiving plaatsvindt tussen stedenbouw en architectuur. Het maakt onze plannen beter, completer, waardevoller. En het leidt tot wederzijds respect, want alleen dan haal je het beste uit elkaar.

Het Zand 17, 3811 GB Amersfoort T: +31 33 470 1188 E: info@svp-svp.nl