20250929-rv-transformatie-gemeentehuis-bijlage-2-ontwerp
Tekst van het document
Gemeentehuis Westervoort Onderwerp Fase Projectnummer Opdrachtgever Datum
Scenariostudie Stap 2 WES325 Gemeente Westervoort 18-12-2023
1.
Inhoudsopgave 01. Locatie 02. Bestaande situatie 03. Constructie 04. Scenario 1: Oekraïne opvang en biblotheek 05. Scenario 2: Gemeentehuis wordt bestuurscentrum 06. Scenario 3: gemeentehuis weg uit Westervoort 07. Scenario 4: (deels) sloop/nieuwbouw 08. Bouwkosten 09. Afwegingskader en conclusie Bijlage I: onderzoek scenario 1 Bijlage II: onderzoek scenario 2 Bijlage III: onderzoek scenario 3 Bijlage IV: onderzoek scenario 4
03 05 13 17 22 26 30 39 42 46 46 52 52 55 55 58 58
02.
Locatie
01.
Locatie Dorpsplein
04.
Bestaande situatie
02.
Oekraïne opvang
bibliotheek en gemeentehuis
Foto’s bestaande situatie
gemeentehuis
politiebureau en Oekraïne opvang
binnenplaats Oekraïne opvang
bibliotheek
06.
Visie Inbo, 2009
Mooi Mosterhof Barzilay+Ferweda, 2020 route van station & centrum naar entree van de wijk
25
Conceptgebiedsvisie, gemeente, 2022
Bestaande ontwikkelingen
Herontwikkeling winkelcentrum, Bessels, 2023
07.
Zuidelijke parallelweg: nieuw ontstaane doorgaande route richting Arnhem parallel aan van oudsher aanwezige spoorlijn
Dorpstraat: oude lint structuur
recent aangelegd station
locatie: nieuwe doorgang(en)? Dorpslein vanuit westen via Kerkstraat goed toegankelijk
Dorpslein vanuit oosten beperkt toegankelijk door gebouw bibliotheek
Eigenschappen locatie
08.
bezonning
Stedenbouwkundige analyse
geluidsbelasting: weg 58-63 db, spoor ?
zicht op de locatie
09.
morfologie
hoogte
kwaliteit gevels
ca. 4m ten op zichte van maaiveld
gesloten gevel
ca. 8m ten op zichte van maaiveld
open/toegankelijke gevel
ca. 12m ten op zichte van maaiveld
Stedenbouwkundige analyse
10.
Bibliotheek en kantoren
Gemeentehuis
Oekraïne opvang
Verdeling gebouwdelen
11.
BVO in m2 huidige situatie Oekraïne opvang Begane grond 300 Eerste verdieping 500 Tweede verdieping 100 Totaal 900 Gemeentehuis Begane grond 986 Eerste verdieping 768 Tweede verdieping 761 Derde verdieping 211 Totaal 2726 Bibliotheek Begane grond nvt Eerste verdieping 1067 Totaal 1067 Totaal 4693
Bruto vloeroppervlak
12.
Constructie
03.
Algemeen Het maken van sparingen in de vloer is beperkt mogelijk Optoppen is niet mogelijk Daken zijn geschikt voor zonnepanelen Oekraïne opvang Het verwijderen van het trappenhuis is mogelijk Aanpassing van de gevel vraagt extra constructieve voorzieningen Gemeentehuis Het is mogelijk om de lage raadzaal te slopen. Aanpassing van de gevel vraagt extra constructieve voorzieningen De liftwanden kunnen niet worden verwijderd. Bibliotheek De gevels van de bibliotheek kunnen worden aangepast.
Samenvatting constructief advies
14.
Telefo E-mai
Oekraïne opvang
Bibliotheek
Bestaande opbouw: Het pand van de Oekraïne opvang is opgebouwd uit meerdere bouwwerken. Het 2e deel grenst aan het gemeentehuis. Hiervan is de constructie bekend. Van de originele bouw is minder bekend. De fundering is opgebouwd uit een betonnen balkenrooster met prefab betonpalen. De begane grond vloer is opgebouwd uit een DATO systeemvloer, de wanden zijn opgetrokken uit metselwerk (spouwmuur). De 1e verdieping is opgebouwd uit stalen liggers (HEA200) en een steenachtige DATO vloer. De 2e verdieping is gedeeltelijk opgebouwd uit een DATO vloer en gedeeltelijk een houten balklaag. De kapconstructie bestaat uit stalen spanten met houten gordingen.
Bibliotheek Bestaande opbouw: De bibliotheek is opgebouwd uit een betonnen fundering op palen. De begane grondvloer is van Bestaande opbouw: gewapend beton (d=240-270mm). Er is gerekend met een veranderlijke belasting van 500kg/m2. De 1e De bibliotheek is opgebouwd uit een betonnen fundering op palen. verdieping heeft een betonnen balken structuur (h=470mm) met een gestorte betonnen vloer (d-230mm). De begane grondvloer is van gewapend beton (d=240-270mm). Er is gereke De veranderlijke belasting is 600kg/m2. Hetveranderlijke dak is opgebouwd uit van gelamineerde belasting 500kg/m2.houten hoofdliggers e op een frame van stalen kolommen. De dakopbouw is een stalen dakplaat. Er is gerekend met een(h=470mm) met een g balken structuur De 1 verdieping heeft een betonnen veranderlijke belasting van 100kg/m2. (d-230mm). De veranderlijke belasting is 600kg/m2.
Optoppen: Het is niet mogelijk de bestaande bouw op te toppen zonder constructieve maatregelen te nemen, de fundering heeft onvoldoende restcapaciteit. Vloersparingen: Het is zeer beperkt mogelijk in de bestaande betonnen verdiepingsvloer sparingen te maken. Het betreft hier een betonvloer van het type DATO, hier zit weinig reserve in. Zonnepanelen: Het bestaande pannendak is geschikt voor het plaatsen van zonnepanelen zonder extra constructieve voorzieningen. Verwijderen dragende wanden: Het verwijderen van het trappenhuis is mogelijk zonder dat dit de stabiliteit van het pand aantast. Het verwijderen van grote delen van de gevel en/of dragende tussenmuur dient opgevangen te worden met een stalen portaal constructie (ligger/kolommen). Indien er ook palen worden uitgeschakeld moet er ook een onderligger op de fundering worden toegepast (rondgaand portaal). Bij grote gevelsparingen is het ook mogelijk dat het portaal de stabiliteit moet overnemen. Afhankelijk van de te slopen onderdelen dient hier een goed passend plan gemaakt te worden, het is constructief in basis mogelijk alle wanden te slopen en te vervangen voor een staalconstructie.
Constructie Oekraïne opvang en bibliotheek
Het dak is opgebouwd uit gelamineerde houten hoofdliggers op een frame v dakopbouw is een stalen dakplaat. Er is gerekend met een veranderlijke bel
Optoppen: Door de hoge veranderlijke belasting van het gebouw is het mogelijk de bestaande bouw te voorzien Optoppen: van een extra verdieping. Dit kan alleen als de verdieping een andere functie krijgt (woningbouw). Door de hoge veranderlijke belasting van het gebouw is het mogelijk de bes Als ook de functie van de begane grond wijzigt naar woningbouw dan is het eventueel mogelijk twee van een extra verdieping, Dit ka alleen als de verdieping een andere functie extra verdiepingen toe te passen. In beide gevallen wel noodzakelijk de grond opbouw in een lichte Als ookisdehet functie van de begane wijzigt naar woningbouw dan is het constructie uit te voeren en de bestaande gelamineerde liggers en stalen kolommen moeten worden extra verdiepingen toe te passen. In beide gevallen is het wel noodzakelijk d vervangen. De fundering heeft dan wel voldoende restcapaciteit. constructie uit te voeren en de bestaande gelamineerde liggers en stalen ko vervangen. De fundering heeft dan wel voldoend restcapaciteit.
Vloersparingen: Vloersparingen:sparingen te maken, eventueel in combinatie Het is mogelijk in de bestaande betonnen verdiepingsvloer Hetaanbrengen is mogelijkvan in de bestaande betonnen verdiepingsvloer met een hulpconstructie onder de vloer of het lijmwapening. Ook het maken van een sparingen te mak combinatie met een hulpconstructie onder de vloer of het aanbrengen van lij vide is mogelijk, mits we tussen de bestaande balkstructuur blijven. Hierbij is het toepassen van Ook het maken van een vide is mogelijk, mits we tussen de bestaande balks lijmwapening noodzakelijk omdat we dan eenisdoorgaand veld onderbreken. het toepassen van lijmwapening noodzakelijk omdat we dan een doorgaan
Zonnepanelen: Zonnepanelen: Het bestaande dak is geschikt voor het plaatsen van zonnepanelen zonder voor extrahet constructieve Het bestaande dak is geschikt plaatsen van zonnepanelen zonder e voorzieningen. voorzieningen.
Kolommen: Kolommen: De betonnen kolommen van op de de staalconstructie van he De betonnen kolommen op de verdieping dragen de staalconstructie hetverdieping dak, dezedragen staalconstructie staalconstructie draagt weer de gelamineerde houten ligger die langs de gev draagt weer de gelamineerde houten ligger die langs de gevel op stalen kommen staan. De betonnen staan. De beton kolommen staan in het stramien van de constructie van de v kolommen staan in het stramien van de constructie van de verdieping. De gevels zijn niet dragend zijn niet dragend uitgevoerd. Alleen het metselwerk van het ronde trappenhu uitgevoerd. Alleen het metselwerk van het ronde trappenhuis is wel gedeeltelijk dragend. dragend.
Opdrachten worden aanvaard en uitgevoerd op basis van de “rechts 15. opdrachtgever – architect, ingenieur en adviseur” DNR 201
Gemeentehuis Bestaande opbouw: Het gemeentehuis is gefundeerd op een betonnen balken rooster op boorpalen met een PS-begane grondvloer met een veranderlijke belasting van 400kg/m2 t.p.v. de raadzaal en 200kg/m2 voor de overige ruimten. De verdiepingsvloeren zijn opgebouwd uit een gestorte betonvloer (d=250mm) en dragen op de gevels en op de verzwaarde strook/balk over de prefab betonnen kolommen en wanden. Er is rekening gehouden met een veranderlijke belasting van 200kg/m2. Het dak is opgebouwd uit een gestorte betonvloer (d=160mm) en dragen op de gevels en op de verzwaarde strook/balk over de prefab betonnen kolommen en wanden. Er is rekening gehouden met een veranderlijke belasting van 100kg/m2. Optoppen: Het is niet mogelijk de bestaande bouw op te toppen zonder constructieve maatregelen te nemen, de fundering heeft onvoldoende restcapaciteit. Vloersparingen: Het is mogelijk in de bestaande betonnen verdiepingsvloer sparingen te maken, eventueel in combinatie met een hulpconstructie onder de vloer of het aanbrengen van lijmwapening. Ook het maken van een vide is mogelijk, mits we tussen de bestaande balkstructuur blijven. Hierbij is het toepassen van lijmwapening noodzakelijk omdat we dan een doorgaand veld onderbreken.
Constructiebureau Tentij B.V. De Trompet 1705 1967 DB Heemskerk Telefoon: 0251658150 E-mail: bureau@tentijbv.nl
Zonnepanelen: Het bestaande dak is geschikt voor het plaatsen van zonnepanelen zonder extra constructieve voorzieningen. Gedeeltelijke sloop raadzaal: Het is constructief mogelijk de lage raadzaal te slopen. Bij de fundering moet rekening gehouden worden met bestaande palen. Voor de verdieping moeten we de strook boven de kolommen respecteren, de doorlopende wapening die nu wordt doorgehaald kan worden opgelost door het maken van een staalconstructie of het aanbrengen van lijmwapening.
Gedeeltelijke sloop raadzaal: Het is constructief mogelijk de lage raadzaal te slopen. Bij de fundering moet rekening gehouden worden met bestaande palen. Voor de verdieping moeten we de strook boven de kolommen respecteren, de doorlopende wapening die nu wordt doorgehaald kan worden opgelost door het maken van een staalconstructie of het aanbrengen van lijmwapening.
Extra openingen gevel /sloop lift: De gevelpenanten zijn dragend. Het is mogelijk delen weg te halen maar dan dient er een rondgaand stalen portaal te worden aangebracht. De liftwanden en trappenhuis tussen As-13 en As-15 zijn onderdeel van de hoofddraagconstructie en kunnen niet worden verwijderd.
Constructie gemeentehuis
Extra openingen gevel /sloop lift: De gevel penanten dragend. Het is mogeijk delen weg te halen maar dan dient er een rondgaad staal portaal te worden aangebracht. De liftwanden en trappenhuis tussen As-13 en As-15 zijn onderdeel van de hoofddraagconstructie en kunenn niet worden verwijderd.
16.
Met vriendelijke groet,
Scenario 1: Oekraïne opvang en biblotheek
04.
Oekraïne opvang en politiebureau bestaat uit zes herkenbare architectonische eenheden om een patio
De biliotheek en de kantoren van RID Liemers zijn gehuisvest in een diep volume boven een commerciële ruimte Mogelijk te creëren doorgang SCENARIO 1: Het gemeentehuis blijft behouden in de huidige vorm. De transformatie naar woningbouw en mogelijk gedeeltelijk een andere functie, beperkt zich tot de huidige Oekraïne opvang, de bibliotheek en de kantoren van RID Liemers. N.B. In dit scenario zijn ook de gebouwdelen waar het politiebureau is gehuisvest meegenomen
Bouwdelen Oekraïne opvang, bibliotheek en kantoren RID Liemers
18.
bergingen van 5m2 oplossen binnen huidige volume of volume toevoegen
5x 5m2 berging en 7,5m2 gezamenlijke berging
0.6: 34 m2 gemeenschappelijke buitenruimte met prive stoep van 4m2
0.5: 69 m2
privé buitenruimte 1.5: 46 m2
0.4: 67 m2
slopen 1.6: 51 m
2
0.3: 67 m2
0.6: 73 m2
1.4: 67 m2
1.3: 67 m2
1.7: 47 m2
0.7: 73 m2 0.1: 50 m2
1.9: 50 m2
0.1: 44 m2
1.8: 50 m2
slopen Begane grond Gebruiksoppervlak per woning 1. 44 44 m2 2. 50 50 m2 3. 67+67 = 134 m2 4. 67+67 = 134 m2 5. 69+46 = 115 m2 6. 73+51+28 = 152 m2 7. 73+47 = 120 m2 8. 50 50 m2 9. 50 50 m2 10. 50 50 m2 Totaal 900 m2
Eerste verdieping Er zijn 6 heldere architectonische eenheden te herkennen, aangevuld met verschillende aanbouwen. Het slopen van aanbouwen kan de kwaliteit van de geprojecteerde woningen ten goede komen.
Indeling Oekraïne opvang met integratie politiebureau
2.1: 50 m2
Tweede verdieping
GO/BVO = ca. 0,86
19.
Woningen realiseren wordt een uitdaging vanwege: - geen optimale vorm door schuine lijnen en diepte - daglicht: nu te weinig openingen, een nieuwe gevel is noodzakelijk. - energetisch: isolatie van gevel, vloer en dak is nodig. - constructie: mogelijk versterking nodig in verband met grotere belasting en benodigde sparingen voor installaties. - doorlopende dakconstructie met spanten: geeft risico op geluidsoverdracht tussen woningen of vraagt om grote investering. - geluidsbelaste gevel: extra voorzieningen zijn nodig voor spuiventilatie. - interne geluidseisen met onderliggende commerciële functie. - doorvoer van installaties door de vloer en het dak leidt tot hoge kosten. - veel kosten voor een niet optimale oplossing
VVO = 970 m2 BVO = 1067 m2 GO/BVO = ca. 0,91
Indeling bibliotheek: geen woningen, indelen als bedrijfsruimte
20.
privé stoep
aangeheeld metselwerk
Referenties scenario 1
robuuste opening in bestaande gevel
Onderkop
privé zone
overgang privé openbaar
overgang Onderkop privé openbaar plein
21.
Scenario 2: Gemeentehuis wordt bestuurscentrum
05.
woningen in ondiepe deel
bestuurscentrum in diepe deel met doorgang door gebouw Mogelijk te creëren doorgang en informele route SCENARIO 2: Het gemeentehuis wordt een bestuurscentrum. Het overige deel van het gebouw kan worden getransformeerd naar woningbouw en mogelijk gedeeltelijk een andere functie.
Bestuurscentrum en deels woningen
23.
Er wordt een bestuurscentrum ingericht in het diepe deel van het gebouw. Vanwege het publieke karakter van het bestuurscentrum kan er een openbare doorgang door het gebouw gemaakt worden.
De tweede verdieping is kleiner maar heeft dezelfde opzet. Zo kunnen 9 woningen worden gemaakt
62 m
2
62 m
2
Bij het ondiepe deel worden ondergeschikte bouwdelen gesloopt. Het heldere volume dat overblijft wordt ingericht met tweezijdig geörienteerde woningen met een buitenruimte en galerij aan het plein.
85 m
2
buitenruimtes en galerij op afstand met trappen toevoegen Eerste verdieping (tweede verdieping zelfde principe)
bergingen van 5m2 oplossen binnen huidige volume of volume toevoegen
doorgang door openbaar GO bestuurscentrum 390 m2 deel gebouw
extra doorgang
slopen
Gebruiksoppervlak per woning 1. 62 m2 2. 62 m2 3. 85 m2 4. 62 m2 5. 62 m2 6. 85 m2 7. 55 m2 8. 55 m2 9. 70 m2 Totaal 598 m2
bergingen
62 m2
62 m2
85 m2
slopen
Begane grond
Bestuurcentrum in diepe deel, woningen in ondiep deel, ongeschikte delen slopen
GO bestuurscentrum 523 m2
24.
Schetsmatige verbeelding en referenties scenario 2
25.
Scenario 3: gemeentehuis weg uit Westervoort
06.
Lagen delen slopen, hoofdvolume behouden en indelen met woningen Mogelijk te creëren doorgang en informele route SCENARIO 3: Het gemeentehuis in Westervoort verdwijnt. Het gehele complex is beschikbaar voor transformatie naar woningbouw en mogelijk gedeeltelijk een ander programma.
Hoofdvolume gemeentehuis indelen met woningen
27.
De tweede verdieping is kleiner maar heeft dezelfde opzet. Zo kunnen 19 woningen worden gemaakt
slopen 122 m2 62 m2
62 m2
122 m2
62 m2
62 m2
85 m2
buitenruimtes en galerij op afstand met trappen en lift toevoegen
Het gebouw van het gemeentehuis wordt deels gesloopt zodat een helder volume overblijft en om het geschikt te maken voor woningen. Vanwege de diepte van het gebouw, de constructie en de geluidsbelasting op de oostgevel zijn er tweezijdige geörienteerde woningen geprojecteerd. Aan de zuidwest zijde worden buitenruimtes en een galerij op afstand toegevoegd.
Eerste verdieping (tweede verdieping zelfde principe)
bergingen van 5m2 oplossen binnen huidige volume of volume toevoegen
doorgang
slopen bergingen
122 m2 Gebruiksoppervlak per woning 11. 62 m2 1. 62 m2 12. 62 m2 2. 62 m2 13. 55 m2 3. 85 m2 14. 55 m2 4. 122 m2 15. 70 m2 5. 122 m2 16. 108 m2 6. 62 m2 17. 108 m2 7. 62 m2 18. 55 m2 8. 85 m2 19. 46 m2 9. 122 m2 Totaal 1527 m2 10. 122 m2
bergingen
62 m2
62 m2
122 m2
62 m2
62 m2
85 m2
slopen
N.B. Alle woningen >50m2 vragen een buitenruimte van 4m2 en een berging van 5m2. Dat moet worden ingepast
Begane grond
Indeling gemeentehuis aangepaste contouren, alle woningen tweezijdige georiënteerd en >50m
2
28.
Schetsmatige verbeelding en referenties scenario 3
29.
Scenario 4: (deels) sloop/ nieuwbouw
07.
Mogelijk te creëren doorgang en informele route
Op de plek van het gemeentehuis wordt een nieuw woongebouw ingepast met ruimte voor een doorgang richting station. SCENARIO 4: Onderzoeken of een (gedeeltelijk) sloop/ nieuwbouw scenario haalbaar is en een stedenbouwkundige verbetering op zou kunnen leveren.
Bouwdelen scenario 1 transformeren, sloop - nieuwbouw locatie gemeentehuis
31.
aanhelen historische bouwvolumes
vergroenen openbare ruimte
begeleiding met bouwvolume extra doorgang en ontsluiting
groen ingericht voorplein
begeleiding met bouwvolume verbinding dorpsplein - station
groen binnengebied
aanpassen (vergroenen) gevel
Stedenbouwkundige inpassing nieuwe bouwmassa
32.
Op de plek van het gemeentehuis komt een L-vormig volume dat in hoogte aansluit bij de omgeving. Op de prominente hoek vanuit het station richting het Dorpsplein komt een hoogte accent. Aan het Dorpsplein is de scherpe hoek afgerond als vriendelijke spiegeling van het gebouw van de bibliotheek. Door het volume orthogonaal aan te sluiten op de omringende bebouwing ontstaat aan de Zuidelijke Parallelweg ruimte voor een groen voorplein. Daarmee wordt de oversteek van het station richting het Dorpsplein verzacht. Het volume begeleidt zowel de nieuwe verbinding vanaf het Dorpsplein richting het station als de secundaire route langs de bebouwing van de Oekraïne opvang. Er ontstaat een informeel binnengebied dat door het nieuwe gebouw en de omliggende bebouwing wordt ingekaderd, groen kan worden ingericht en dat qua schaal past bij de omringende woonfunctie.
massamodel
Naast de Oekraïne opvang wordt de bebouwing aangeheeld met een gebouw dat qua korrelgrote en vorm past bij de naast gelegen bebouwing. Er worden tweezijdig geörienteerde woningen gemaakt met eventuele individuele buitenruimtes aan de zuid- en westzijde.
Massamodellen scenario
33.
ruimte voor intieme binnentuin met informele route
accent op de hoek, exacte hoogte ntb
ruimte voor commerciële invulling plint
indeling bouwvolume
Mogelijke verkaveling en stedenbouwkundige inpassing scenario 4
bovenaanzicht massamodel
34.
Onderkop zonuren scenario 4
geluidsbelasting scenario 4
wind scenario 4.
zonuren scenario 4
geluidsbelasting scenario 4
wind scenario 4
Spacemaker analyse scenario 4
35.
woningen 19x appartement ca. 49m2 GO 2x appartement ca. 59m2 GO 5x appartement ca. 93m2 GO 1x bovenwoning ca. 90m2 GO 2x commerciële ruimte ca. 59m2 en 93m2 Totaal 27 woningen en ca. 1604m2 GO woningen bergingen 8x individuele berging 5m2 19 x 1,5 = 28,5m2 gezamenlijke berging buitenruimte 8x balkon 19m2 gezamenlijke buitenruimte parkeerplaatsen nader te bepalen op basis van totaal aantal woningen dat wordt toegevoegd, parkeernorm en parkeerruimte in de omgeving
Telstaat scenario 4
36.
stap 1: na verhuizing van de bibliotheek kan het politiebureau van die ruimte gebruik maken
stap 2: na verhuizing van het politiebureau en verplaatsing of het opheffen van de Oekraïne opvang komt ruimte vrij voor woningbouw
stap 4: het huidige gemeentehuis kan na verhuizing worden gesloopt
stap 5: op de plek van het huidige gemeentehuis kan een nieuw woongebouw worden ontwikkeld.
mogelijke fasering scenario 4
stap 3: het gemeentehuis kan als bestuurscentrum een plek krijgen in de voormalige bibliotheek
37.
Schetsmatige verbeelding
38.
Bouwkosten
08.
Opdrachtgever
CONCEPT
Faro
Gemeentehuis Uitgangspunten transformatie woningenWestervoort Project Indicatieve scenariostudie ingrepen: Betreft De bouwkostenraming is gebaseerd opkostenramingen grofweg de navolgende
Indicatieve kostenramingen scenariostudie Gemeentehuis Westervoort
5 december 2023 Datum - Het leegslopen van de bestaande opstal. Faro Opdrachtgever - Het slopen van niet langer gebruikte gebouwdelen van de bestaande opstal. Gemeentehuis Westervoort Project
Indicatieve kostenramingen scenariostudie Gemeentehuis Westervoort
- Het na-isoleren van daken, gevels en kruipruimten. Indicatieve kostenramingen scenariostudie Betreft - Het vervangen van bestaande gevelopeningen; het creëren van aanvullende nieuwe gevelopeningen. Algemeen Faro Opdrachtgever 5 december 2023 Datum -Project Het plaatselijk reinigen en herstellen van Westervoort de bestaande dichte gevel. Gemeentehuis -Betreft Het maken van invoervoorzieningen voor de diverse woningen. Indicatieve kostenramingen scenariostudie Vraagstelling -Het Het maken van t.b.v. woninginstallaties. 5 december 2023 voor een viertal scenariouitwerkingen uit het document Datum opstellen van dakdoorvoeren indicatieve kostenramingen 2: Gemeentehuis wordt bestuurscentrum -Scenario Het maken van sparingen t.b.v. nieuwe binnentrappen. 231124_FARO_WES325_scenariostudie. - Volledige inbouw en installaties van nieuwe woningen. -Uitgangspunten Keukens o.b.v. stelpost € 5.000woningen per woning. transformatie Scenario 3:uitgangspunten Algemene gemeentehuis weg berekeningen uit Westervoort -DeReserveringen t.b.v. creëren bergingen. bouwkostenraming is gebaseerd op grofweg de navolgende ingrepen: - Het leegslopen van de bestaande opstal. Uitgangspunten algemeen transformatie woningen Uitgangspunten transformatie bibliotheek - Het slopen van niet langer gebruikte gebouwdelen van de bestaande opstal. betreffen aanneemsommen inclusief opslagen, exclusief 21,0% btw.
- Berekeningen De bouwkostenraming is op grofweg De bouwkostenraming is gebaseerd gebaseerd op kruipruimten. grofweg de de navolgende navolgende ingrepen: ingrepen: - Het na-isoleren van daken, gevels en Q4-2023, inclusief een afkoop tijdens de bouw. -- Prijspeil Het leegslopen van de bestaande opstal. Het vervangen van de gevels en dakbedekking van de bibliotheeklaag bestaande gevelopeningen; het creëren van aanvullende nieuwe gevelopeningen. Bestaande weten regelgeving. -- Het van van niet de langer gebruikte gebouwdelen vanruimte. de bestaande opstal. Het slopen vervangen klimaatinstallaties in de gehele bestaande dakkapellen. exclusief. gevels en kruipruimten. -- Woonrijpmaken Het van Het na-isoleren vernieuwen van daken, wanden en vloer-, wanden plafondafwerkingen plaatselijk reinigen en herstellen van de bestaande dichte gevel. in het door de gemeente aangewezen deelgebied. parkeerkosten, voorzieningen verkeersveiligheid, advieskosten, ontwerptekenkosten etc. exclusief. - Precario, van gevelopeningen; creërenaangewezen van aanvullende nieuweengevelopeningen. - Het Het vervangen vernieuwen vanbestaande e-installaties in het door de het gemeente deelgebied. maken van invoervoorzieningen voor de diverse woningen. meubilair en (overige) losse inventaris verwijderd voor aanvang werkzaamheden aannemer. -- Bestaand Het vervangen van bestaande dakkapellen.
Het aanbrengen van LED-verlichting overige gebouwdelen. maken van dakdoorvoeren t.b.v. in woninginstallaties. doorlopende activiteiten of anderszins gebruik van het pand tijdens de werkzaamheden. - Geen reinigen enPV-installatie. herstellen van de bestaande dichte gevel. - Het Het plaatselijk aanbrengen vangalerij een maken van een met buitenruimten. exclusief sanering, exclusief verwijderen asbest, exclusief trekken palen. -- Sloopwerkzaamheden Het maken van invoervoorzieningen voor de diverse woningen. Vervangen/aanpassen bestaande zonwering. Volledige inbouw en installaties van nieuwe woningen. - Het maken van dakdoorvoeren t.b.v. woninginstallaties. - Keukens o.b.v. stelpost € 5.000 per woning. - Het maken van een galerij met buitenruimten. - Reserveringen t.b.v. creëren bergingen. Berekende aanneemsommen - scenario Volledige1inbouw en installaties van nieuwe woningen. woningen GO (m²) BVO (m²) €/totaal €/bvo - Keukens o.b.v. stelpost € 5.000 per woning. Het is onduidelijk of er t.h.v. de derde verdieping nog functionele ruimte boven de woningen is gesitueerd. Hier is 10 900 1.047 2.281.697 2.179 - woningen Reserveringen t.b.v. creëren bergingen. vooralsnog geen rekening mee gehouden. CONCEPT bibliotheek
1.067
1.653.397
1.550
herinrichtingen maaiveld/openbare excl. excl. Het is onduidelijk op welke manieruimte de ruimte op de derde verdieping ingezet kan worden. Hier is in de huidige Uitgangspunten aanpassingen bestuurscentrum berekening geen1rekening mee gehouden. totaal scenario 2.114 3.935.094 1.861 De scenario-uitwerking bevat weinig informatie over de gewenste ingrepen. aanneemsommen inclusief opslagen, exclusief bijkomende kosten, exclusief btw in euro's (€), prijspeil Q4-2023. Indicatieve scenariostudie Gemeentehuis Westervoort Er is aangegeven kostenramingen dat er mogelijk een publieke doorgang door het gebouw heen wordt gemaakt. Hiervoor zijn indicatieve kosten berekend. E.e.a. is zeer afhankelijk van de precieze uitwerking. Uitgangspunt voor de berekening is dat de Berekende aanneemsommen De berekende aanneemsom voor scenario 1 bedraagt ca. € 3.940.000 (ca. € 1.861 per m²bvo). doorgang de hele diepteFaro loopt en de thermische schil wordt doorbroken. dus nieuwe €/totaal gevels langs de €/bvo Opdrachtgever scenario over 3 woningen GO (m²) Er ontstaan BVO (m²) doorgang. Gemeentehuis Westervoort Project woningen 19 niet omschreven. 1.527 1.867 3.907.826wat er met 2.093 Verdere aanpassingen aan begane grond en verdieping staan Het is daarnaast onduidelijk Indicatieve kostenramingen scenariostudie Betreft herinrichtingen maaiveld/openbare ruimte excl. excl.
de ruimte op de tweede en derde verdieping gebeurt. Het volledig opnieuw indelen en inrichten en het volledig 5 december 2023 Datum vernieuwen van installaties is nu als uitgangspunt aangehouden. Het na-isoleren, aanpassen vervangen van 2.093 totaal scenario 3 1.867van gevels, 3.907.826 geveldelen, aanpassen casco, etc. is niet voorzien. aanneemsommen inclusief opslagen, exclusief bijkomende kosten, exclusief btw in euro's (€), prijspeil Q4-2023.
Scenario 4: (deels) sloop/nieuwbouw Berekende aanneemsommen De berekende aanneemsom voor scenario 3 bedraagt ca. € 3.910.000 (ca. € 2.093 per m²bvo). scenario 2
woningen
GO (m²)
BVO (m²)
€/totaal
€/bvo
€/totaal
€/bvo
Uitgangspunten nieuwbouw 9 598 709 1.777.613 2.508 Dewoningen bouwkostenraming is gebaseerd op grofweg de navolgende uitgangspunten: herinrichten/indelen bestuurscentrum 1.514hsb-binnenbladen. 1.968.200 1.300 - Paalfundatie, kanaalplaat begane grondvloeren, gietbouw casco o.b.v. wanden breedplaat, meerkosten doorgang creëren 80.000 - Gevels van metselwerk met 50% open gevel. herinrichtingen maaiveld/openbare ruimte excl. excl. - Casco bog. - Appartementen totaal scenario 2inclusief gebruikelijke inbouw, installaties, keukens, etc.. 2.223 3.825.813 1.721 - Vrijstaande woning (woon/werk unit) volledig vrijgezet van naastgelegen aanneemsommen inclusief opslagen,bebouwing. exclusief bijkomende kosten, exclusief btw in euro's (€), prijspeil Q4-2023.
CONCEPT
Berekende aanneemsommen De berekende aanneemsom voor scenario 2 bedraagt ca. € 3.830.000 (ca. € 1.721 per m²bvo). scenario 4
woningen
GO (m²)
BVO (m²)
slopen pand 225.000 Indicatieve kostenramingen scenariostudie Gemeentehuis Westervoort vrijstaande woon/werk unit 1 appartementen 26 Faro Opdrachtgever bog in pand Gemeentehuis Westervoort Project herinrichtingen maaiveld/openbare ruimte Indicatieve kostenramingen scenariostudie
149 1.514
217 2.289 90
311.500 4.928.356 135.344 excl.
1.435 2.153 1.504 excl.
2.596
5.600.200
2.157
Betreft
totaal scenario 4 Datum
5 december 2023
3
aanneemsommen inclusief opslagen, exclusief bijkomende kosten, exclusief btw in euro's (€), prijspeil Q4-2023.
De berekende aanneemsom voor scenario 4 bedraagt ca. € 5.600.000 (ca. € 2.157 per m²bvo). Overzicht Scenario's Een overzicht van de berekende aanneemsommen per scenario:
scenario 1 scenario 2 scenario 3 scenario 4
€/totaal
€/bvo
3.935.094 3.825.813 3.907.826 5.600.200
1.861 1.721 2.093 2.157
1
4 5 2 Moerkerken Broekzitter Mélis Systems BV Amsterdam
Bouwkosten overzicht
40.
Faro
Opdrachtgever
Faro
Opdrachtgever
Project
Gemeentehuis Westervoort
Project
Gemeentehuis Westervoort
Betreft
Indicatieve kostenramingen scenariostudie
Betreft
Indicatieve kostenramingen scenariostudie
Datum
5 december 2023
Datum
5 december 2023
Scenario 1: Oekraïne opvang en bibliotheek
Scenario 2: Gemeentehuis wordt bestuurscentrum
Uitgangspunten transformatie woningen De bouwkostenraming is gebaseerd op grofweg de navolgende ingrepen: - Het leegslopen van de bestaande opstal. - Het slopen van niet langer gebruikte gebouwdelen van de bestaande opstal. - Het na-isoleren van daken, gevels en kruipruimten. - Het vervangen van bestaande gevelopeningen; het creëren van aanvullende nieuwe gevelopeningen. - Het plaatselijk reinigen en herstellen van de bestaande dichte gevel. - Het maken van invoervoorzieningen voor de diverse woningen. - Het maken van dakdoorvoeren t.b.v. woninginstallaties. - Het maken van sparingen t.b.v. nieuwe binnentrappen. - Volledige inbouw en installaties van nieuwe woningen. - Keukens o.b.v. stelpost € 5.000 per woning. - Reserveringen t.b.v. creëren bergingen.
Uitgangspunten transformatie woningen De bouwkostenraming is gebaseerd op grofweg de navolgende ingrepen: - Het leegslopen van de bestaande opstal. - Het slopen van niet langer gebruikte gebouwdelen van de bestaande opstal. - Het na-isoleren van daken, gevels en kruipruimten. - Het vervangen van bestaande gevelopeningen; het creëren van aanvullende nieuwe gevelopeningen. - Het vervangen van bestaande dakkapellen. - Het plaatselijk reinigen en herstellen van de bestaande dichte gevel. - Het maken van invoervoorzieningen voor de diverse woningen. - Het maken van dakdoorvoeren t.b.v. woninginstallaties. - Het maken van een galerij met buitenruimten. - Volledige inbouw en installaties van nieuwe woningen. - Keukens o.b.v. stelpost € 5.000 per woning. - Reserveringen t.b.v. creëren bergingen.
Uitgangspunten transformatie bibliotheek De bouwkostenraming is gebaseerd op grofweg de navolgende ingrepen: - Het vervangen van de gevels en dakbedekking van de bibliotheeklaag - Het vervangen van de klimaatinstallaties in de gehele ruimte. - Het vernieuwen van wanden en vloer-, wand- en plafondafwerkingen in het door de gemeente aangewezen deelgebied. - Het vernieuwen van e-installaties in het door de gemeente aangewezen deelgebied. - Het aanbrengen van LED-verlichting in overige gebouwdelen. - Het aanbrengen van een PV-installatie. - Vervangen/aanpassen bestaande zonwering.
CONCEPT
Berekende aanneemsommen scenario 1
woningen
GO (m²)
BVO (m²)
€/totaal
woningen 10 900 1.047 Westervoort 2.281.697 Indicatieve kostenramingen scenariostudie Gemeentehuis
€/bvo
bibliotheek herinrichtingen maaiveld/openbare ruimte
1.067
1.653.397 excl.
2.179 1.550 excl.
totaal scenario 1
2.114
3.935.094
1.861
Opdrachtgever
Faro
Project
Gemeentehuis Westervoort
Betreft
aanneemsommen inclusief opslagen, exclusief bijkomende kosten, exclusief btw in euro's (€), prijspeil Q4-2023. Indicatieve kostenramingen scenariostudie
Datum
5 december 2023
De berekende aanneemsom voor scenario 1 bedraagt ca. € 3.940.000 (ca. € 1.861 per m²bvo).
Het is onduidelijk of er t.h.v. de derde verdieping nog functionele ruimte boven de woningen is gesitueerd. Hier is vooralsnog geen rekening mee gehouden. Uitgangspunten aanpassingen bestuurscentrum De scenario-uitwerking bevat weinig informatie over de gewenste ingrepen. Er is aangegeven dat er mogelijk een publieke doorgang door het gebouw heen wordt gemaakt. Hiervoor zijn indicatieve kosten berekend. E.e.a. is zeer afhankelijk van de precieze uitwerking. Uitgangspunt voor de berekening is dat de doorgang over de hele diepte loopt en de thermische schil wordt doorbroken. Er ontstaan dus nieuwe gevels langs de doorgang. Verdere aanpassingen aan begane grond en verdieping staan niet omschreven. Het is daarnaast onduidelijk wat er met de ruimte op de tweede en derde verdieping gebeurt. Het volledig opnieuw indelen en inrichten en het volledig vernieuwen van installaties is nu als uitgangspunt aangehouden. Het na-isoleren, aanpassen van gevels, vervangen van geveldelen, aanpassen casco, etc. is niet voorzien. Berekende aanneemsommen scenario 2 woningen herinrichten/indelen bestuurscentrum meerkosten doorgang creëren herinrichtingen maaiveld/openbare ruimte
€/totaal
€/bvo
709 1.514
1.777.613 1.968.200 80.000 excl.
2.508 1.300
3.825.813
1.721
2.223 Faro
Project
Gemeentehuis Westervoort
Scenario 4: (deels) sloop/nieuwbouw Uitgangspunten nieuwbouw De bouwkostenraming is gebaseerd op grofweg de navolgende uitgangspunten: - Paalfundatie, kanaalplaat begane grondvloeren, gietbouw casco o.b.v. wanden breedplaat, hsb-binnenbladen. - Gevels van metselwerk met 50% open gevel. - Casco bog. - Appartementen inclusief gebruikelijke inbouw, installaties, keukens, etc.. - Vrijstaande woning (woon/werk unit) volledig vrijgezet van naastgelegen bebouwing. Berekende aanneemsommen
Berekende aanneemsommen woningen
GO (m²)
BVO (m²)
€/totaal
€/bvo
19
1.527
1.867
3.907.826 excl.
2.093 excl.
1.867
3.907.826
2.093
aanneemsommen inclusief opslagen, exclusief bijkomende kosten, exclusief btw in euro's (€), prijspeil Q4-2023.
De berekende aanneemsom voor scenario 3 bedraagt ca. € 3.910.000 (ca. € 2.093 per m²bvo).
excl.
aanneemsommen inclusief opslagen, exclusief bijkomende kosten, exclusief btw in euro's (€), prijspeil Q4-2023.
Opdrachtgever
scenario 4
Bouwkosten per scenario
BVO (m²)
598
De berekende aanneemsom Indicatieve voor scenario 2 bedraagt ca. € 3.830.000 (ca. € 1.721 per m²bvo). kostenramingen scenariostudie Betreft 5 december 2023 Datum
Het is onduidelijk op welke manier de ruimte op de derde verdieping ingezet kan worden. Hier is in de huidige berekening geen rekening mee gehouden.
totaal scenario 3
GO (m²)
totaal scenario 2
Uitgangspunten transformatie woningen De bouwkostenraming is gebaseerd op grofweg de navolgende ingrepen: - Het leegslopen van de bestaande opstal. - Het slopen van niet langer gebruikte gebouwdelen van de bestaande opstal. - Het na-isoleren van daken, gevels en kruipruimten. - Het vervangen van bestaande gevelopeningen; het creëren van aanvullende nieuwe gevelopeningen. - Het vervangen van bestaande dakkapellen. - Het plaatselijk reinigen en herstellen van de bestaande dichte gevel. - Het maken van invoervoorzieningen voor de diverse woningen. - Het maken van dakdoorvoeren t.b.v. woninginstallaties. - Het maken van een galerij met buitenruimten. - Volledige inbouw en installaties van nieuwe woningen. - Keukens o.b.v. stelpost € 5.000 per woning. - Reserveringen t.b.v. creëren bergingen.
woningen herinrichtingen maaiveld/openbare ruimte
9
Indicatieve kostenramingen scenariostudie Gemeentehuis Westervoort
Scenario 3: gemeentehuis weg uit Westervoort
scenario 3
woningen CONCEPT
slopen pand vrijstaande woon/werk unit 3 appartementen bog in pand herinrichtingen maaiveld/openbare ruimte totaal scenario 4
woningen 1 26
GO (m²) 149 1.514
BVO (m²)
€/totaal
€/bvo
217 2.289 90
225.000 311.500 4.928.356 135.344 excl.
1.435 2.153 1.504 excl.
2.596
5.600.200
2.157
4
aanneemsommen inclusief opslagen, exclusief bijkomende kosten, exclusief btw in euro's (€), prijspeil Q4-2023.
De berekende aanneemsom voor scenario 4 bedraagt ca. € 5.600.000 (ca. € 2.157 per m²bvo).
41.
Afwegingskader en conclusie
09.
scenario 1
scenario 2
scenario 3
scenario 4
stedenbouwkundige kwaliteit
+ De historische bebouwing van de Oekraïne opvang past goed in de omgeving en sluit goed aan op de Dorpstraat + De patio zorgt voor een intieme binnenwereld + Het is beter om de bibliotheek niet te gebruiken voor woningbouw - Er is geen mogelijkheid voor een doorgang richting het station. - De bestaande bebouwing zorgt voor een rommelige openbare ruimte.
+ met het plaatsen van de woningen in het deel naast de Oekraïne opvang ontstaat een ruimte die groen en intiem kan worden ingericht + De positie van het publieke programma creëert de mogelijkheid voor het maken van een verbinding tussen station en Dorpsplein - De bestaande bebouwing zorgt voor een rommelige openbare ruimte en met de verschillende functies wordt het nog rommeliger.
+ er ontstaat een intiem plein dat groen kan worden ingericht. - Er is geen mogelijkheid voor een doorgang richting het station. Het wordt ook moeilijker om de verbinding in de toekomst als nog te maken. - De bestaande bebouwing zorgt voor een rommelige openbare ruimte.
+ Een nieuw gebouw biedt de mogelijkheid om allerlei stedenbouwkundige tekortkomingen op te lossen en in te spelen op de nieuwe programmatische invulling. + Een verbinding tussen station en Dorpsplein is mogelijk + Er kan worden ingespeeld op de veranderende functie van de Oekraïne opvang. + Het gebouw van de bibliotheek staat minder in de weg en kan in uitstraling worden verbeterd. + Er kan hiërarchie worden gecreëerd in de verschillende stedenbouwkundige ruimtes
woonkwaliteit
+ De historische bebouwing is erg karakteristiek. + De extra hoogte in sommige ruimtes biedt ruimtelijke kansen + het slopen van aan en uitbouwen zorgt voor meer lucht en buitenruimte bij de woningen. - Er is weinig privé buitenruimte
+ De woningen zijn tweezijdig georienteerd. - Er ontstaat relatief grote smalle appartementen met, vanwege de geluidsbelasting, aan een kant te openen delen en weinig ruimte voor daglicht toetreding. - De leefgalerij is goed georienteerd maar biedt weinig privacy en neemt daglicht weg uit de woning. - de bestaande constructie is dwingend en werkt beperkend voor de mogelijke indeling.
+ De woningen zijn tweezijdig georienteerd. - Er ontstaat relatief grote smalle appartementen met, vanwege de geluidsbelasting, aan een kant te openen delen en weinig ruimte voor daglicht toetreding. - De leefgalerij is goed georienteerd maar biedt weinig privacy en neemt daglicht weg uit de woning. - de bestaande constructie is dwingend en werkt beperkend voor de mogelijke indeling.
+ Een nieuw gebouw kan als woongebouw worden ontworpen met prettigere verhoudingen, rekeninghoudend met alle randvoorwaarde en zonder beperkingen van de bestaande constructie. + De woningen zijn tweezijdige georiënteerd en kunnen een zonovergote buitenruimte krijgen. + Een nieuw gebouw kan een betere architectonische uitstraling krijgen. + Er is ruimte voor een informele gemeenschappelijke binnentuin.
programma
+ Er kunnen een aantal goede grondgebonden eengezinswoningen worden gerealiseerd. + Er is een mogelijkheid om ook kleinere woningen te realiseren + De bibliotheek biedt ruimte aan andere bedrijfsruimte - In de bibliotheek is woningbouw niet mogelijk
+ er worden meerkamerwoningen toegevoegd + Er blijft ruimte voor een bestuurscentrum - Vanwege de grootte van de woningen moeten extra voorzieningen als buitenruimtes en bergingen worden toegevoegd. - Het is onduidelijk hoe lang een bestuurscentrum op deze locatie wenselijk is.
+ er worden meerkamerwoningen toegevoegd - Er is in het gemeentehuis geen ruimte meer voor de gemeente. - Vanwege de grootte van de woningen moeten extra voorzieningen als buitenruimtes en bergingen worden toegevoegd.
+ Een nieuw gebouw biedt de mogelijkheid om precies aan te sluiten bij de nog vast te stellen programmatische wensen + Met de huidige invulling worden er meer woningen en meer woonoppervlakte toegevoegd dan wanneer het huidige gebouw wordt ingericht met woningen. + Er is ruimte voor commercieel programma in de plint.
duurzaamheid
+ Het behoud van bestaande bebouwing is een manier om materiaal circulair te gebruiken + De aanpassingen biedt de mogelijkheid om de bebouwing te isoleren en te voorzien van goede installaties. + Er kunnen zonnepanelen worden geplaatst op de bestaande bebouwing
+ Het behoud van bestaande bebouwing is een manier om materiaal circulair te gebruiken + De aanpassingen biedt de mogelijkheid om de bebouwing te isoleren en te voorzien van goede installaties. + Er kunnen zonnepanelen worden geplaatst op de bestaande bebouwing - Er worden veel aanpassingen gedaan en materiaal toegevoegd met het risico dat er op korte termijn alsnog gesloopt wordt.
+ De aanpassingen biedt de mogelijkheid om de bebouwing te isoleren en te voorzien van goede installaties. + Er kunnen zonnepanelen worden geplaatst op de bestaande bebouwing - Het behoud van bestaande bebouwing is een manier om materiaal circulair te gebruiken, toch wordt er ook veel gesloopt om woningen mogelijk te maken. - Er worden veel aanpassingen gedaan en materiaal toegevoegd terwijl de kwaliteit van het resultaat beperkt is.
+ De huidige eisen voor nieuwbouw zijn duurzamer dan voor het bestaande gebouw. + Er komt een energiezuinig gebouw. + Mogelijkheid voor biobased bouwen of op een andere manier circulair om te gaan met materiaalgebruik. + Efficiëntere installaties. + Er zit veel repititie in de kozijnen in het bestaande gebouw. Wellicht dat deze bij sloop bewaart kunnen blijven. - Sloop van het huidige gebouw levert veel afval op terwijl het huidige gebouw nog relatief jong is.
kosten
+ Hergebruik van bestaande bouw zorgt voor een kleinere investering ten opzichte van nieuwbouw - Om de woningen toekomst bestendig te maken is investeren in isolatie en installaties nodig - het maken van kleine appartementen is kosten verhogend
- Het maken van woningen in bestaande bouw is per m2 BVO duurder dan nieuwbouw terwijl de maximaal te behalen kwaliteit beperkt is - Er is een grote investering voor het maken van een bestuurscentrum waarbij het resultaat is dat de beschikbare ruimte gehalveerd wordt. - Een publieke doorgang is kostbaar omdat het de hoeveelheid te gebruiken ruimte beperkt.
+ Het volledige gebouw herinrichten is efficiënter waardoor de prijs per m2 BVO woningbouw gunstiger is dan bij scenario 2 - De investering per m2 BVO is vergelijkbaar met scenario 4 terwijl het resultaat van veel mindere kwaliteit is. - Er zijn hogere onderhoudskosten in vergelijking met nieuwbouw vanwege de leeftijd van de bestaande bouw
+ Het resultaat van dit scenario biedt op veel vlakken veel meer kwaliteit waardoor de hogere investering veel beter rendeert. + Nieuwbouw beperkt de onderhoudskosten op de korte termijn. + De investering heeft een veel langere afschrijftermijn. - De investering in totaal en per m2 BVO is het hoogst van alle scenario’s.
Afwegingskader
43.
Scenario 1 Oekraïne opvang is goed bruikbaar voor grondgebonden woningen. Oekraïne opvang is deels bruikbaar voor kleinere appartementen. Verplaatsing politiebureau komt ten goede aan bewoonbaarheid Slopen van latere aanbouwen kan de kwaliteit vergroten. Bibliotheek is ongeschikt voor woningen. Bibliotheek kan een invulling als bestuurscentrum krijgen. Scenario 2 en 3 Diepte bouwvolume en geluidsbelasting vormen een uitdaging voor inpassing woningen. Veel bouwkundige en constructieve ingrepen zijn nodig. Er moeten galerijen, buitenruimtes en bergingen worden toegevoegd. Uitstraling van het bestaande gebouw is van beperkte kwaliteit. Hoge investering is nodig met veel risico’s voor weinig toekomstbestendige oplossing. Scenario 4 Woningbouw kan in configuratie op optimale wijze worden toegevoegd met meer kwaliteit. De architectonische verschijningsvorm kan stevig worden verbeterd. Er wordt een logische verbinding gemaakt tussen het station en het Dorpsplein. De stedenbouwkundige inpassing wordt geoptimaliseerd Het leefklimaat voor de woningen die mogelijk een plek krijgen wordt verbeterd. Geeft aanleiding tot verbeteren en opener maken van de gevel van de bibliotheek.
Samenvatting conclusie
44.
Scenario 1
Vanwege de herkenbare architectonische eenheden en de constructieve beperkingen is de bebouwing waarin Oekraïners worden opgevangen goed bruikbaar om grondgebonden eengezinswoningen te maken. Het slopen van latere aanbouwen in de patio en het meenemen van het politiebureau in deze ontwikkeling kan de kwaliteit vergroten. Het lijkt mogelijk om voor een deel kleinere appartementen te maken in het grotere volume aan de zuidwest zijde. Meer onderzoek naar de bouwkundige en constructieve staat van de bebouwing en de bouwkosten moet uitwijzen of dit rendabel kan zijn en wenselijk is. Het gebouw waarin de bibliotheek gehuisvest is blijkt niet goed bruikbaar voor woningen. De diepte van het gebouw, de ogenschijnlijk willekeurig geplaatste kolommen, de commerciële functie eronder, de benodigde aanpassingen aan de indeling en de gevel en de geluidsbelaste zijde aan de Zuidelijke Parallelweg maken het, nog los van de benodigde investering, onmogelijk om een goede oplossing te vinden voor woningen in dit gebouwdeel.
Scenario 2
In dit scenario zijn 9 appartementen in het ondiepe gebouwdeel gecombineerd met een bestuurscentrum in het diepe deel met de raadzaal. Er is slechts beperkte sloop nodig om deze oplossing mogelijk te maken. In het nieuw in te richten bestuurscentrum kan een openbare doorgang worden gemaakt door het gebouw zodat er een functionele verbinding tussen het station en het Dorpsplein wordt gemaakt. Het gemeentehuis is een diep volume met een grillige vorm. De gevel is dragend waardoor aanpassingen moeilijk te maken zijn. Het gemeentehuis sluit de doorgang tussen het Dorpsplein en het station visueel af en het gebouw heeft een gedateerde uitstraling. Vanwege het diepe volume is eerst gekeken naar een corridor oplossing maar vanwege de geluidsbelasting aan de ene zijde, de grillige vorm en de constructie met kolommen is er gekozen voor een oplossing met doorzonappartementen. Om dat mogelijk te maken moet er een ontsluiting, buitenruimtes en bergingen worden toegevoegd. Er is een hoge investering nodig met veel risico’s. De kwaliteit van de woningen wordt niet optimaal. Ook voor het inrichten van een bestuurscentrum en de eventuele publieke doorgang is een investering nodig waarbij het onzeker is of er toekomstbestendige oplossing wordt gerealiseerd.
Scenario 3
Om het gebouw van het gemeentehuis volledig te kunnen gebruiken voor woningbouw is sloop van het een deel van de raadzaal nodig. Met de sloop van andere ondergeschikte bouwdelen blijft een helder hoofdvolume over. Voor het slopen van een deel van de raadzaal zijn extra constructieve aanpassingen nodig. Er is ruimte om woningen van verschillende afmetingen te maken. Er zijn 6 appartementen van meer dan 100m2 geprojecteerd die met 1 zijde aan een geluidsbelaste gevel liggen. Het toevoegen van een ontsluiting, buitenruimtes en bergingen is nodig. In dit scenario is geen ruimte voor een verbinding tussen het station en het Dorpsplein en het wordt ook erg moeilijk om dat in de toekomst als nog te realiseren. Er is een hoge investering nodig met veel risico’s terwijl de kwaliteit van zowel de woningen als de nieuw ontstane stedenbouwkundige situatie niet optimaal zal worden.
Scenario 4
Het slopen van het gemeentehuis biedt ruimte voor nieuwbouw met meer kwaliteit die beter aansluit op het gewenste programma. Daarnaast biedt het de mogelijkheid om de stedenbouwkundige ruimte vorm te geven en te verbeteren. De nieuwbouw kan een goede verbinding van het Dorpsplein met het station begeleiden. Tegelijkertijd kan met het nieuwe gebouw de aansluiting met de woningbouw in de Oekraïne opvang worden gezocht. Deze ingreep is een goede aanleiding om de gevel van het gebouw van de bibliotheek aan te pakken en te verbeteren. Bij dit scenario worden de meeste wooneenheden en het grootste oppervlakte aan woonprogramma gerealiseerd. Daarnaast is er de mogelijkheid om aanvullend commercieel programma te realiseren. Voor dit scenario is de grootste investering nodig maar daar tegenover staat dat er zowel programmatisch als stedenbouwkundig een optimale en toekomstbestendige situatie kan worden gerealiseerd.
Conclusie
45.
Bijlage I: onderzoek scenario 1
N.B. Om verschillende redenen zijn deze varianten niet haalbaar of wenselijk
bedrijfsruimte of gemeenschappelijke ruimte ivm onderliggende functie
50 m2
50 m2
43 m2
50 m2
50 m2
slopen 50 m2
46 m2
44 m2
50 m2
Begane grond
Indeling Oekraïne opvang: optie woningen <50m2
46 m2
50 m2
Eerste verdieping
GO/BVO = ca. 0,49
47.
50 m2
43 m2
50 m2
50 m2
50 m2
50 m2
slopen 50 m2
50 m2
46 m2 50 m2
46 m2 44 m2
50 m2
Begane grond
50 m2
Eerste verdieping
Indeling Oekraïne opvang: optie woningen <50m2 met intergratie politiebureau
GO/BVO = ca. 0,58
48.
1.7: 47 m2 0.7: 33 m2 1.6: 44 m2
0.6: 34 m2 0.5: 37 m2
1.5: 41 m2 1.10: 51 m2
0.4: 32 m2
0.8: 38 m
1.4: 47 m2
0.2: 31 m
2
2
0.3: 35 m2
1.8: 38 m2
1.2: 31 m2
1.3: 35 m2
0.1: 31 m2
Begane grond Gebruiksoppervlak per woning 1. 31+31+18 = 80 m2 2. 31+31+18 = 80 m2 3. 35+35+30 = 100 m2 4. 32+47 = 79 m2 5. 37+41 = 78 m2 6. 34+44 = 78 m2 7. 33+47 = 80 m2 8. 38+38 = 76 m2 9. 59 m2 10. 51 m2 Totaal 750 m2
1.9: 59 m2
1.1: 31 m2
Eerste verdieping Let op! In deze opzet zijn relatief grote woningen met wisselende kwaliteit geprojecteerd. Per woning moeten trappen worden gemaakt of juist dichtgezet De woningen zijn smal en hebben weinig daglicht
Indeling Oekraïne opvang: optie woningen ca. 75m2
2.3: 30 m2
2.2: 18 m2 2.1: 18 m2
Tweede verdieping
GO/BVO = ca. 0,83
49.
0.6: 34 m2 0.4: 69 m2
1.4: 46 m2
0.3: 67 m2
1.3: 67 m2
slopen 0.5: 73 m2
0.6: 117 m2
0.2: 67 m2
1.6: 90 m2 0.1: 110 m2
Begane grond Alternatief optimalisatie bij integratie politiebureau: Zes geschakelde grondgebonden woningen: Gebruiksoppervlak per woning 1. 110+110+68 = 288 m2 2. 67+67 = 134 m2 3. 67+67 = 134 m2 4. 69+46 = 115 m2 5. 73+51 = 124 m2 6. 117+90 = 207 m2 Totaal 1002 m2
1.5: 51 m2
1.2: 67 m2
1.1: 110 m2
Eerste verdieping Let op! Er zijn 6 heldere bouwvolumes te herkennen, aangevuld met verschillende aanbouwen. Het slopen van aanbouwen kan de kwaliteit van de geprojecteerde woningen ten goede komen. De exacte oppervlaktes kunnen daardoor afwijken.
2.1: 68 m2
Tweede verdieping
Indeling Oekraïne opvang: optie minder slopen, grote woningen
GO/BVO = ca. 0,96
50.
voor eenzijdig georienteerde woningen aan een (waarschijnlijk) geluidsbelaste gevel wordt spuien een uitdaging
voor eenzijdig georienteerde woningen aan een (waarschijnlijk) geluidsbelaste gevel wordt spuien een uitdaging
48 m2 48 m2
99 m
2
48 m2
147 m2
48 m2
48 m2 100 m2 50 m2
49 m2 134 m2 50 m2
50 m2
woningen >50m2 vragen een buitenruimte van 4m2 en een berging van 5m2
113 m2 48 m2
93 m2
48 m2 50 m2
79 m2 49 m2
GO/BVO = ca. 0,57 Optie 1: zoveel mogelijk woningen <50m2
Indeling bibliotheek: optie woningen
90 m2
GO/BVO = ca. 0,77 Optie 2: optimaal ruimte gebruik, grotere woningen
51.
Bijlage II: onderzoek scenario 2
N.B. Om verschillende redenen zijn deze varianten niet haalbaar of wenselijk
bestaand
bestaand
doorgang door openbaar deel gebouw
sloop garage en deel pinautomaat
Deels slopen gemeentehuis ten behoeve van stedenbouw en bruikbaarheid gebouw
sloop garage, pinautomaat en deel raadzaal
53.
slopen
Eerste verdieping (tweede verdieping zelfde principe)
doorgang door openbaar GO = 615 m2 deel gebouw
slopen
slopen
Begane grond
Bestuurscentrum en bedrijfsruimte in hoofdvolume, overige delen slopen, geen woningen
GO = 615 m2
54.
Bijlage III: onderzoek scenario 3
N.B. Om verschillende redenen zijn deze varianten niet haalbaar of wenselijk
47 m2
45 m2
37 m2
47 m2
46 m2 50 m2
50 m2 48 m2 45 m2
45 m2
45 m2
Eerste verdieping (tweede verdieping zelfde principe) voor eenzijdig georienteerde woningen aan een (waarschijnlijk) geluidsbelaste gevel wordt spuien een uitdaging
45 m2
47 m2
37 m2
47 m2
46 m2
50 m2 45 m2
76 m2 81 m2
Begane grond
3 woningen >50m2 vragen een buitenruimte van 4m2 en een berging van 5m2
81 m2
GO/BVO = ca. 0,54
Indeling gemeentehuis optie 1 bestaande contouren, zoveel mogelijk woningen <50m
2
56.
47 m2
37 m2
47 m2
slopen 45 m2
46 m2 50 m2
48 m2 45 m2
45 m2
45 m2
Eerste verdieping (tweede verdieping zelfde principe) voor eenzijdig georienteerde woningen aan een (waarschijnlijk) geluidsbelaste gevel wordt spuien een uitdaging 47 m2
37 m2
47 m2
slopen 45 m2
46 m2 50 m2
50 m2
45 m
45 m2
45 m
2
2
slopen
GO/BVO = ca. 0,54
Begane grond
Indeling gemeentehuis optie 2 aangepaste contouren, alle woningen <50m
2
57.
Bijlage IV: onderzoek scenario 4
N.B. Om verschillende redenen zijn deze varianten niet haalbaar of wenselijk
stedenbouwkundige inpassing + in rooilijn van Dorpsplein + doorgang vanuit station - aansluiting Zuidelijke Parallelweg -- veel ruimte voor gebouw opvang - veel extra openbare ruimte woonkwaliteit + tweezijdig georiënteerd - uitzicht bezonning + gevel op zuiden geluid + geen gevel gericht op spoor vormfactor + rechthoekig CONCEPT fase
OMGEVINGSVERGUNNING
project
Gemeentehuis Westervoort
opdrachtgever
Gemeente Westervoort
onderwerp
Situatie
projectnummer
WES325
tekeningnummer
S-01
schaal
1 : 500
formaat
A0
datum
00-00-0000
wijziging
A
+
Landgoed de Olmenhorst Lisserweg 487d 2165 AS Lisserbroek
De Kleine Campus Statenlaan 8 6828 WE Arnhem
+31 (0)252 - 41 47 77 info@faro.nl | www.faro.nl
stedenbouwkundige inpassing - niet in rooilijn van Dorpslein - doorgang vanuit station wordt niet begeleid + aansluiting Zuidelijke Parallelweg - veel extra plein ruimte woonkwaliteit + tweezijdig georiënteerd + uitzicht bezonning + gevel op zuidwesten geluid - gevel gericht op spoor vormfactor + rechthoekig -
CONCEPT fase
OMGEVINGSVERGUNNING
project
Gemeentehuis Westervoort
opdrachtgever
Gemeente Westervoort
onderwerp
Situatie Copy 1
projectnummer
WES325
tekeningnummer
S-02
schaal
1 : 500
formaat
A0
datum
00-00-0000
wijziging
A
Landgoed de Olmenhorst Lisserweg 487d 2165 AS Lisserbroek
De Kleine Campus Statenlaan 8 6828 WE Arnhem
+31 (0)252 - 41 47 77 info@faro.nl | www.faro.nl
Stedenbouwkundige inpassing nieuwe bouwmassa 1
59.
stedenbouwkundige inpassing - niet in rooilijn van Dorpsplein - doorgang vanuit station wordt niet begeleid + aansluiting Zuidelijke Parallelweg - versnipperde openbare ruimte woonkwaliteit -/+ alzijdig georiënteerd -/+ uitzicht bezonning -/+ alzijdig gebouw geluid -/+ gevel gericht op spoor vormfactor ++ diepe rechthoek -CONCEPT fase
OMGEVINGSVERGUNNING
project
Gemeentehuis Westervoort
opdrachtgever
Gemeente Westervoort
onderwerp
Situatie Copy 7
projectnummer
WES325
tekeningnummer
S-08
schaal
1 : 500
formaat
A0
datum
00-00-0000
wijziging
A
Landgoed de Olmenhorst Lisserweg 487d 2165 AS Lisserbroek
De Kleine Campus Statenlaan 8 6828 WE Arnhem
+31 (0)252 - 41 47 77 info@faro.nl | www.faro.nl
CONCEPT fase
OMGEVINGSVERGUNNING
project
Gemeentehuis Westervoort
opdrachtgever
Gemeente Westervoort
onderwerp
Situatie Copy 6
projectnummer
WES325
tekeningnummer
S-07
schaal
1 : 500
formaat
A0
datum
00-00-0000
wijziging
A
stedenbouwkundige inpassing + in rooilijn van Dorpslein + doorgang vanuit station wordt begeleid - aansluiting Zuidelijke Parallelweg - versnipperde openbare ruimte - veel extra plein ruimte woonkwaliteit -/+ alzijdig georiënteerd -/+ uitzicht bezonning -/+ alzijdig gebouw geluid -/+ gevel gericht op spoor vormfactor ++ vierkant -/+
Landgoed de Olmenhorst Lisserweg 487d 2165 AS Lisserbroek
De Kleine Campus Statenlaan 8 6828 WE Arnhem
+31 (0)252 - 41 47 77 info@faro.nl | www.faro.nl
Stedenbouwkundige inpassing nieuwe bouwmassa 2
60.
stedenbouwkundige inpassing + in rooilijn van Dorpsplein + doorgang vanuit station wordt begeleid + aansluiting Zuidelijke Parallelweg + hofje met gebouw opvang woonkwaliteit + tweezijdig georiënteerd -/+ uitzicht bezonning + gevels op zuiden en zuidwesten geluid -/+ gevel gericht op spoor vormfactor - L-vorm vraagt hoekoplossing -/+ schuine lijnen CONCEPT fase
OMGEVINGSVERGUNNING
project
Gemeentehuis Westervoort
opdrachtgever
Gemeente Westervoort
onderwerp
Situatie Copy 2
projectnummer
WES325
tekeningnummer
S-03
schaal
1 : 500
formaat
A0
datum
00-00-0000
wijziging
A
+++++++++
Landgoed de Olmenhorst Lisserweg 487d 2165 AS Lisserbroek
De Kleine Campus Statenlaan 8 6828 WE Arnhem
+31 (0)252 - 41 47 77 info@faro.nl | www.faro.nl
CONCEPT fase
OMGEVINGSVERGUNNING
project
Gemeentehuis Westervoort
opdrachtgever
Gemeente Westervoort
onderwerp
Situatie Copy 3
projectnummer
WES325
tekeningnummer
S-04
schaal
1 : 500
formaat
A0
datum
00-00-0000
wijziging
A
stedenbouwkundige inpassing + blinde gevel afgedekt + doorgang vanuit station wordt begeleid - aansluiting Zuidelijke Parallelweg - versnipperde openbare ruimte - veel extra plein ruimte woonkwaliteit -/+ deels enkelzijdig georiënteerd - dicht op gebouw opvang bezonning ++ gevels op zuiden geluid + gevel niet gericht op spoor vormfactor - L-vorm vraagt hoekoplossing - schuine lijnen/scherpe hoeken --
Landgoed de Olmenhorst Lisserweg 487d 2165 AS Lisserbroek
De Kleine Campus Statenlaan 8 6828 WE Arnhem
+31 (0)252 - 41 47 77 info@faro.nl | www.faro.nl
Stedenbouwkundige inpassing nieuwe bouwmassa 3
61.
stedenbouwkundige inpassing + in rooilijn van Dorpsplein + doorgang vanuit station wordt begeleid + aansluiting Zuidelijke Parallelweg + geen versnipperde openbare ruimte woonkwaliteit + tweezijdig georiënteerd - uitzicht -/+ binnentuin bezonning -/+ alzijdig gebouw geluid -/+ gevel gericht op spoor vormfactor - schuine lijnen/scherpe hoeken -- veel gevel CONCEPT fase
OMGEVINGSVERGUNNING
project
Gemeentehuis Westervoort
opdrachtgever
Gemeente Westervoort
onderwerp
Situatie Copy 4
projectnummer
WES325
tekeningnummer
S-05
schaal
1 : 500
formaat
A0
datum
00-00-0000
wijziging
A
+++++
Landgoed de Olmenhorst Lisserweg 487d 2165 AS Lisserbroek
De Kleine Campus Statenlaan 8 6828 WE Arnhem
+31 (0)252 - 41 47 77 info@faro.nl | www.faro.nl
CONCEPT fase
OMGEVINGSVERGUNNING
project
Gemeentehuis Westervoort
opdrachtgever
Gemeente Westervoort
onderwerp
Situatie Copy 5
projectnummer
WES325
tekeningnummer
S-06
schaal
1 : 500
formaat
A0
datum
00-00-0000
wijziging
A
stedenbouwkundige inpassing + in rooilijn van Dorpsplein + doorgang vanuit station wordt begeleid + aansluiting Zuidelijke Parallelweg - versnipperde openbare ruimte - veel extra plein ruimte woonkwaliteit -/+ alzijdig georiënteerd - uitzicht bezonning -/+ alzijdig gebouw geluid -/+ gevel gericht op spoor vormfactor + compact gebouw + geen scherpe hoeken +++
Landgoed de Olmenhorst Lisserweg 487d 2165 AS Lisserbroek
De Kleine Campus Statenlaan 8 6828 WE Arnhem
+31 (0)252 - 41 47 77 info@faro.nl | www.faro.nl
Stedenbouwkundige inpassing nieuwe bouwmassa 4
62.
woningen variant 4.1
Mogelijke verkaveling en stedenbouwkundige inpassing scenario 4.1
plattegrond variant 4.1
63.
woningen variant 4.2a
Onderkop
plattegrond variant 4.2a
Onderkop
woningen variant 4.2b
Mogelijke verkaveling en stedenbouwkundige inpassing scenario 4.2a en 4.2b
Onderkop
plattegrond variant 4.2b
64.
Op de plek van het gemeentehuis komt een L-vormig volume dat op de prominente hoek richting het station wordt verhoogd. Aan het dorpsplein is de scherpe hoek afgerond als vriendelijke spiegeling van het gebouw van de bibliotheek. Door het volume orthogonaal aan te sluiten op de omringende bebouwing ontstaat aan de Zuidelijke Parallelweg ruimte voor een groen voorplein. Daarmee wordt de oversteek van het station richting het Dorpsplein verzacht. Het volume begeleidt zowel de nieuwe verbinding vanaf het Dorpsplein richting het station als de secundaire route langs de bebouwing van de Oekraïne opvang.
massamodel variant 4.1
Er ontstaat een informeel binnengebied dat door het nieuwe gebouw en de omliggende bebouwing wordt ingekaderd, groen kan worden ingericht en dat qua schaal past bij de omringende woonfunctie. Naast de Oekraïne opvang wordt de bebouwing aangeheeld met een gebouw dat qua korrelgrote en vorm past bij de naast gelegen bebouwing. Er worden tweezijdig geörienteerde woningen gemaakt met eventuele individuele buitenruimtes aan de zuid- en westzijde.
Massamodellen scenario 4 variant 1
65.
Op de plek van het gemeentehuis komt een gebouwvolume dat de nadruk legt op het begeleiden van de stedenbouwkundige ruimte. Daarbij ontstaat een besloten binnengebied. Het oostelijke deel sluit orthogonaal aan op de omringende bebouwing. Zo ontstaat aan de Zuidelijke Parallelweg ruimte voor een groen voorplein. Daarmee wordt de oversteek van het station richting het Dorpsplein verzacht. Het volume begeleidt zowel de nieuwe verbinding vanaf het Dorpsplein richting het station als de secundaire route langs de bebouwing van de Oekraïne opvang. Er ontstaat een besloten en intiem binnengebied dat groen kan worden ingericht.
massamodel variant 4.2a
Aan de zuidzijde kan het volume deels worden verhoogd om de prominente hoeken aan het Dorpsplein en aan de Zuidelijke Parallelweg te benadrukken, een stedelijker karakter aan de nieuwe verbinding naar het station te geven en meer woningen te kunnen maken. Nadeel van deze verhoging dat dit licht wegneemt uit het binnengebied. Hoe groot dit nadeel is wordt onderzocht. Naast de Oekraïne opvang wordt de bebouwing aangeheeld met een gebouw dat qua korrelgrote en vorm past bij de naast gelegen bebouwing. Er worden tweezijdig geörienteerde woningen gemaakt met eventuele individuele buitenruimtes aan de zuid- en westzijde.