20250929-rv-transformatie-gemeentehuis-bijlage-1-rapportage

Centrum Westervoort

Ontwerpstudie

Transformatiemogelijkheden gemeentehuis Resultaten verkenningsfase Juni 2025

1

IN HOU DSOP GAVE Samenvatting

3

1. Inleiding

4

1.1 Centrumplan 1.2 Opgave gemeentehuis 1.3 Subsidie Impulsaanpak 1.4 Werkwijze 1.8 Uitgangspunten

4 5 6 7 8

2. Voorkeursvariant

11

3. Gebouwdeel Bibliotheek / kantoren

14

3.1 Kenmerken 3.2 Transformatie woningbouw 3.3 Kantoren + optoppen 3.4 Kantoren / kleine aanpassingen 3.5 Verkoop aan OCP

14 16 18 20 22

4. Gebouwdeel Oekraïne opvang 4.1 Kenmerken 4.2 Huurwoningen / kamerverhuur 4.3 Koopwoningen 4.4 Gedeeltelijke sloop-/nieuwbouw 4.5 Opvanglocatie 4.6 Maatschappelijk / congresfunctie

24 25 26 28 30 32 34

5. Gebouwdeel Gemeentehuis 5.1 Kenmerken 5.2 Transformatie: kleine appartementen 5.3 Transformatie: grote appartementen 5.4 Bestuurscentrum en woningen 5.5 Sloop-nieuwbouw woningen

36 36 38 40 42 44

6. Conclusie en vervolg

46

6.1 Conclusie

46

Bijlagen 2

SAM ENVAT TIN G Het centrumplan West ervoort zet in op een integrale aanpak van het wink elcent rum, het gemeentehuis en de openbare ruimte om achteruitgang te voorkomen en om het centrum weer levendig, dynamisch en toeko ms tbes tendig te maken.

Centrumplan Westervoort De vastgoedeigenaar werkt aan vernieuwing van De Wybo rgh, de gemeente is een onderzoek ges tart naar mogelijke t rans formatie van het gemeentehuis en transformeert de openbare ruimt e. Samen is dit de integrale gebieds ontwikkeling Centrum Westervoort . Eind 2023 heeft de gemeente vo or deze plannen € 2,6 miljoen s ubs idie gekregen vanuit de Impulsaanpak Winkelgebieden. Dit geld wordt ingezet voor de trans formatie openbare ruimte en voor de transformat ie van het gemeentehuis.

Variantenstudie Het gemeentelijk vastgoed in het c entrum bestaat uit drie geschakelde gebouwdelen. Er is een variantenstudie uitgevoerd om transformat ie mogelijkheden te verkennen. De variantenstudie is uitgevo erd per gebo uwdeel afzonderlijk. Daarbij is er gekeken naar kos ten, uitvoerbaarheid, woningbouwpro gramma en woonkwaliteit, stedenbouwkundige kwaliteit en duurzaamheid en andere doelen.

Resultaten en vervolg De tussenres ultaten zijn o p 14 okt ober 2024 op een informerende avond gepresenteerd aan de gemeenteraad. De conclus ies daarvan zijn verder uitgewerkt. Aansluitend is er no g een nadere studie uit gevoerd naar de transformatiemogelijkheden van het gemeent ehuis en de Oekraine opvang. De conclusies van de hele s tudie zijn vastgelegd in deze rapportage met bijbehorende bijlagen.

2 . 1DeV O O R K E U R S V A R I laat A N T zien dat het voor de bibliotheek / RID de voorkeur heeft variantenstudie om het gebouwdeel met beperkte ingrepen gereed te maken voor verhuur aan Depublieke variantenstudie vo or Voor het gemeentehuis het advies om dienstenadviseert MGR/RID.om Vanwege de aankomende verhuizing vanisde gebouwdeel Oekraïne-opvang in t e zett en in t e zett en op sloop en nieuwbouw. Er bibliotheek en het vrijkomen van deze locatie is de gemeente al gestart met opproject een scenario met gedeeltelijke sloop ontstaat zo ruimte voor een sc huifoperatie (projectplan zie- bijlage 6). nieuwbouw. Het oude deel van het appartementenblok dat in oplo pende gebouwdeel wordt behouden. Het is hoogtes 6 tot wellicht mogelijk 8 lagen Voor het gemeentehuis is het advies om in t e zett en op een s cenario met s lo op mogelijk om hier drie grondgebonden hoog kan worden. Hier kunnen dan tot nieuwbouw en de realisatie van een markant appartement engebouw dat woningen in te maken, waarbij elk kapje circa 30 appartement en gerealiseerd onafhankelijk van de Oekraïneopvang gerealis eerd kan worden. van het gebouw een eigen woning wo rdt. worden. Dit bied de mogelijkheid om een Ac ht er de woningen is ruimte voo r een doorsteek te maken van het s tat ion naar Voor de privétuin. Oek raïneopvang is hetuit advies invulling met een compacte De volumes de om een het c entrum.

maats chappelijke / congresfunct ie verder te verkennen. jaren zeventig worden in deze variant ges lo opt om meer openheid te creëren. Voor de bibliotheek/ RID zet het Vervolgens wordt er voorgesteld om hier voorkeurss cenario in o p enkel beperkte vier grondgebonden stadswoningen t e ingrepen. Hiermee kan het gebouw direct realiseren. gereed gemaakt worden voor verhuur aan publieke diensten MGR/RID.

3

1. I NL EIDIN G

Figuur 1: Centrumplan Westervoort

1. 1 C E NT R U M PL A N De gem eente W estervoort we rkt aan de transform atie van he t centrum. Het cent rum van Westervoort is toe aan vernieuwing. In het winkelhart staan verschillende wi nkelpande n lee g, de passage en ee n deel van het winkelce ntrum zi jn verouderd. He t gemee nte hui s komt mogelijk op t ermi jn vrij voor transformatie . Het oudere deel wordt nu benut voor de opvang van Oekraïense vluchteli ngen. De openbare ruimte is ste nig en verouderd.

Integrale aanpak

Het centrumpl an West ervoort ze t in op een integrale aanpak van he t winkelce ntrum, het gemee nte hui s en de ope nbare ruimt e om ac hte rui tgang te voorkomen en om he t centrum w eer levendi g, dynamisch en toekomstproof te make n. Investeren in het centrum van W estervoort draagt er aan bi j dat de basisvoorzieningen op het ge bie d van onderwijs, zorg, w elzijn, sport en detailhandel op pe il blijven.

Drie actieve projecten Voor de integrale t ransformat ie van het centrum w erkt de vastgoedeigenaar aan vernieuwing van De Wyborgh, is de geme ent e ee n onderzoe k gestart naar mogel ijke transform atie van he t gemee nte huis en transform eert de geme ent e de openbare ruimte . S amen is dit de integrale gebiedsontwikke ling Centrum W este rvoort. Voor de gecoördine erde ontwikke ling van de deelproje cten (transformatie van De Wyborgh, de mogelijke transformatie van het gemee nte hui s en de transform atie van de ope nbare ruimt e is in 2023 ee n programm aplan gemaakt.

4

I N L E I D IN G

1 . 2 O P G A V E G E ME E N T E H U I S Door de fusi e van de ambt elijke organi satie met Duiven en me er thuiswerken wordt het gemee nte hui s minder intensief gebrui kt . He t ‘oude ’ de el van he t geme ent ehuis is in gebruik al s een ti jde lijke huisvesti ng van ontheemden ui t Oekraïne . De Bi bliotheek gaat ve rhuizen naar de Wyborgh. Daarmee komt e r hier ruimte beschi kbaar.

Opgave coalitieakkoord Het coalit ieakkoord ste lt dat he t dee l van het gemee nte hui s dat niet mee r nodig is voor kantoorfuncties zal w orde n he rbeste md voor wonen voor 1 e n 2 -persoonshuishoudens. De doe lstell ing is om met de transformatie van delen van he t gemee nte huis woningen te re alise ren, leegstaand vastgoe d t e benutt en en ee n im puls te ge ve n aan he t ce ntrumplan al s ge hee l. He t uitgangspunt is om te onderzoeke n hoe ee n transformatie van het gemee nte hui s en de dire cte omgeving bij kan dragen aan een aant rekke lijk, he rkenbaar, toegankelijk en duurzaam centrum voor alle inwoners van West ervoort.

Scenario’s In het programmaplan worden er scenari o’s genoem d voor t oe kom st ig ge bruik van het gemee nte hui s door de gemee nte West ervoort. Deze scenario’s zijn meegenomen in de verschille nde onderzochte variant en.

Gemeentehuis zelf In het in juni 2023 door de ge meenteraad vastgeste lde program maplan Centrum We stervoort is de verwachting aangegeve n dat he t deel van het gemee nte hui s dat nu in gebrui k is door 1Stroom/West ervoort naar verw achting de kome nde jare n ook onderwerp van ge sprek gaat w orde n. De geme ent en We stervoort, Duive n, Ze venaar en Doe sburg verke nne n fusiemoge lijkhe de n e n 1Stroom he eft de m ogelij kheden onderzocht om de huisvesting te c ent ral isere n. Daarom zij n, conform programmaplan, nu ook de transformati emoge lijkhe de n verkend van he t gebouwdee l dat nu in gebruik is als gemee nte hui s.

Verkenningsfase Gemeentehuis Voor he t geme ent ehuis is nu conform het project plan de variant enst udie uitgevoe rd. Daarbij i s ge keken naar drie ge bouw de len: Oe kraïne opvang, geme ent ehuis en bibli ot hee k-RID. De resul tat en zij n in oktober 2024 op e en informe rende avond gepresente erd aan de gemee nte raad en in deze rapportage verder uitgew erkt en toegelic ht.

5 Figuur 2: Gemeentehuis Westervoort: drie gebouwdelen

1. 3 S UB S IDIE IM P UL S AA NPAK W estervo or t k rijgt € 2,6 miljoen subsidie vo or de aan pak van het centr um. D e subsidie k om t uit het pr ogr amm a Im pulsaanp ak W inkelgebieden ( IW ) v an de rijk soverh eid . D it pro gra mma stim uleer t gemeenten en eigenaren o m wink elcentr a om te vo rmen t ot to ek om st bestend ige gebieden. W est er voo rt heeft € 1,3 miljo en ontv angen vo or de op enbare r uimte en eenzelfd e bedrag voo r de o nrendab ele to p v an de tra nsf orm atie van de leegstaande d elen v an het gem eentehuis. D e sub sidie is verleend o p de v oo rwaarde van 50% cof inancier ing do or de gemeente.

Openbare ruimte Vo or de su bsid ie v oo r de o penbar e r uimte heeft d e gemeenteraad al € 1, 3 m iljo en aan co-fin ancier ing besch ikba ar gesteld. M et het bud get is een o ntwerptr aject gestar t. H et sch etson twer p is k aderstellend vastgesteld do or de gemeenteraad en er wor dt gewerk t aan v oo rlop ig on twer p en defin it ief ont werp .

Co-financiering D e toegek end e sub sid ie b ed raag t 50% van de o nrendab ele to p o p de tr ansfor matie, op de vo or wa arde da t de gemeente de an dere 50 % d raagt . Een der gelijk e investering is vo or Westervo ort in de huidig e situat ie uitda gend.

D e onrend abele top is echter b er ek end o p ba sis van de getax eerde waard e v an de p anden. D e gem eentelijk e b oek wa arde ligt voo r de d rie pand en samen ca. €1, 3 miljo en lager d an de getax eer de waard e. Dit betekent d at de gem eente het v erschil tussen d e boek waarde en ta xatiewaard e in kan zetten a ls co financiering. Da armee k an dez e la ten te waard e t en gelde word en gemaak t. De on rendabele to p op het pr oject tot aan € 2 ,6 miljoen o p tax atiewa arde k an vo or de gemeente derh alve bud getneutraa l wo rden u it gevoerd . Een a ctieve bijdr age van de gemeente is nod ig wanneer de on rendabele to p dit bedrag overstijgt .

Voorwaarden Vo orwaar de vo or het inzetten v an de subsidie vo or het gem eentehuis is dat d e transfo rm atie is af gerond vó ór 2 031 . 1

Verdeling D e sub sidie v oor het gemeentelijk vastgo ed in het centrum is a fgegeven v oo r de g eb ouwdelen Oekr aïne op vang en Bibliotheek -RID , en niet voo r het gem eentehuis zelf . Het g em een teh uis z elf z it wel binnen h et pro jectg eb ied . Verk ennende gesprek ken met d e sub sid iev er lener sug gereren dat het met een go ede ond er bouwing mo gelijk m oet z ijn om het plan aan t e p assen z odat wellicht o ok een deel van d e subsidie ingezet k an wo rden vo or het gemeentehuis zelf .

1 “ Het proje ct moet bi nne n 7 jaa r na toekenning van de s pec if ieke ui tkering zijn a fgerond. ” Subsidie is toegeken d dec embe r 2023.ht tps: //www.r vo.nl/subs idi es-fi na nci eri ng/impu lsa anpa k-winke lge bi eden/

6

1 . 4 W E RKW IJ ZE

Stap 1.3: D e mog elijk e transf orm atie van d e gebou wd elen van het gemeentehuis word t op gedeeld in vier fa sen. 1. Verk enning 2. No ta’s va n Uitg angspunten 3. Ontwik keling en o mg ev ingsplan 4. Realisat ie D ez e rapp ort age is de afr ondin g van fase 1, en samen m et de st artno titie de start v an fase 2.

Fase 1: verkenning D e variant enstud ie n aar de tra nsf orm atiemo gelijkheden v an het gem eentehuis is uitgevo er d als een iteratief pr oces. Daar bij zijn in een reek s op eenv olgende stappen o ntwerpstudies uitgevo erd d oor architecten, financiële doo rrek eningen gem aakt , subsidie aangevr aagd , m odellen geop timaliseer d en op nieuw doo rgerek end. Op hoo fd lijnen zijn daa rbij de v olgende stapp en do orlo pen

In ok tob er 202 4 zijn de resu ltaten van de verk enning g epresent eerd aan d e g em een teraad van Westervo ort. Da arbij z ijn de gevo nden scenar io’ s b espr ok en en afwegingen t oegelicht. Hierb ij is o ok een glob ale business case meegeno men. D e in houd van d ez e presen tatie is u itgewer kt in dez e r appo rtag e.

Stap 1.4: Begin 2 025 is er d oo r o ntwer pbur eau SV P in meer d et ail gekek en naar de mo gelijkheden v oo r het gem eentehuis en de Oek raïne -op vang . D ez e resultaten z ijn meegenom en in dez e r appo rtag e.

Stap 1.1: medio 2023 Van uit de plann en van het co alitiea kk oo rd is do or architectenbur ea u Faro een eer ste pla n gemaak t vo or de transfo rm atie van g eb ouwdeel Oekr aïne op vang naar k leine appa rtementen en va n de tra nsf orm atie van Biblioth eek -RID naar k antor en. D ez e plannen z ijn glo baal do or gerekend en medio 20 23 to egevoegd aan d e sub sidieaanv raag Im pulsaanp ak W ink elg eb ied en. D ez e su bsid ie is december 2023 toegek end.

Stap 1.2: 2024 Ar chitectenb ureau FA RO is g ev raag d om een eerst e stud ie t e d oen naa r de m ogelijk heden van het gem eentehuis z elf , en o ptim alisat ies te verk ennen vo or de andere twee gebo uwdelen. Per gebo uwdeel is g ek eken wat hier in de mo gelijkh ed en zijn. Hierbij is oo k een af weg ing gem aakt tussen var ianten. D e uitgebr eid e on twer pst udie is o pg eno men in de bijlage. Aa nsluitend zijn d e varianten financieel do org erekend doo r ad viesbu reau Stadk wadraa t. Ook dez e rapp ortag e is ( vertro uwelijk ) op genom en in de bijlag e.

7

1 . 5 U IT G A NG SP U N T E N D e doelstelling van deze studie is om tra nsf orm atiemo gelijkheden v oo r de gebo uwdelen te verk ennen, en inz ich telijk te ma ken m et welk e varian t de tra nsf orm atie van het gem eentehuis het m eeste bij k an dr agen aan een aantr ek k elijk , t oegank elijk en d uurz aam centrum . D aarbij wo rdt er rekening gehou den met de f inanciële situatie va n de gem eente W estervo or t en de wens om vold oende passen de woning en te realiser en.

Huidig gebruik D e gebouwdelen z ijn nu allema al in gebr uik. Dez e verk enning v erkent mog elijk heden vo or to ek om st ig gebr uik. Daa rom word t vo or d eze studie de hyp othese gehanteerd d at de gebo uwdelen beschik baar zijn v oo r tra nsf orm atie. I n deze studie wo rdt n iet v oo r alle huidig e functies oo k een nieuwe locatie gez ocht. W el wo rdt aangenom en dat ten minste een deel van de fun cties ter pla atse teru g zo u willen k om en. Var ia nten die daar ruim te voo r b ied en wor den op dat aspect po sit ief gewaardeerd .

Aspecten In de afweging van d e variant en is er g ekek en naar zes asp ecten: • pr ogr amm a / won en, • stedenbou wk undig e kwaliteit, • woo nkwaliteit, • duu rzaam heid en and ere doelen, • fin anciën • uitvo erbaa rheid.

Per v ariant is aang egeven op welk e ond er delen dez e g oed scoo rt en waaro m. De f actoren zijn daa rbij bedo eld als een hulpm iddel om inzicht te geven, om tot een a fweging te k om en en redenering en te kun nen volg en .

Onderbouwing D ez e rapp ort age geeft een samenv atting v an de k wa lit atieve ond er bouwing op hoo fdp unten. I n de bijlag en zijn de f inanciële a fwegingen, bo uwkund ige toelichting et c. in meer d et ail na te lezen.

Programma / Wonen Het v er trekp unt vo or de studie is het realiser en van zo veel m og elijk woning en in het centrum , met d aarb ij een f ocus op woningen v oo r 1 -en-2 persoo nshuish oudens. V arianten d ie h ier meer aan b ijdrag en wo rden h oger g ewaa rdeerd. D aarbij wo rdt er in de var ianten echter wel gek ek en naar de specif ieke k enmerk en van d e gebo uwen . Zeker b ij transfo rm atie besta and vastgo ed wor dt er o ok gezo cht naar woningt ypen die pa ssen bij het g eb ouw. Vo or het cent rum a ls g eheel is de am bitie om aan d e wo ond eal te vold oen. Om dat er in de W ybor gh al sociale huur wo ningen g er ea liseerd wor den do or V ivare is er in het g em eentehuis d e ruim te om woning en in de categor ie duur en mid denduur te realiseren. D it past in d e ambitie van Westervo ort om toe te werk en naar een m eer gevar ieer de woningv oo rraad .

8

Figuur 3: Hoofdpunten ruimtelijke verkenning omgeving gemeentehuis

2. Stedenbouwkundig

Bereikbaarheid en parkeren

Het centru m van Westervo ort is erg geslo ten en naar binnen g er icht . Ook aan de oo stz ijde is het ingebo uwd do or hog e gebouwen en d ichte wanden. Vanaf het station is er n u geen sp rak e van een g ast vrij gez ich t naar het centr um t oe. Het is niet zichtba ar waar het centr um p recies zit en de reiz iger loo pt t eg en een la nge dichte wand a an. Hier is de k ans om de lang e g eslo ten gevel te do orb reken m et een nieuwe v er binding tussen het centrum en het station. Aa n de k ant van het winkelplein is de o penbare ruim te erg r uim. V oo r het gem eent ehu is is het plein te g roo t en vaak ro mm elig. Hier is d e wens op genom en om het plein te ver kleinen.

Het centru m is goed bereikb aar te v oet, per fiets en per OV . Vo or de auto is er vold oende par keergelegenheid b ij het winkelcentrum en de P+ R bij het station . Het p roject betr ef t een tra nsf orm atie waarb ij een b estaan de functie wor dt verv angen do or nieuwbouw. Daar om geldt dat vo or de par keerbala ns d e par keerbeho efte van de nieuwe wo ningen verr ek end k an wo rden m et de afnem en de par keerbeho efte do or het verdwijnen va n vierk ante m et er s k anto ren. U itgang sp unt is dat al het par keren v an de won in gen op gevang en wo rdt in de om geving . Vo or de vo ork eursvar iant en in de b ijlage is de par keerba lans o nderb ouwd.

Erfgoed Bij entree W esterv oo rt, v anaf Arn hem en D uiven, rijd je a f o p de k enmerk ende gevels van het o ude gem eentehuis. H et uitgang spu nt is gehanteerd o m dit d eel v an het geb ouw met d eze ka rak teristiek e gevel te b eho uden. Daar bij is oo k m eeg ewo gen dat de uitstra lin g van dit k arak teristiek e gebo uw een meerwaar de ka n zijn v oo r de wonin gwaarde en d e to ek om st ige bewoners (z ie ook woo nk walit eit) . Vo or het gemeentehuis is o ok sloo p-nieuwbou w als op tie onderz ocht.

3. Woonkwaliteit Bij dit asp ect is er g ek eken n aar de woo nkwaliteit v an de to ek o mstige woning en in iedere va riant en d e m ate waarin iem and daa r prett ig ka n wonen pa ss end bij h et pr ijsniveau van de wo ning. D aar bij is gekek en naar ruim telijk heid, licht en iso latiemo gelijkh ed en en geluidsbelast in g.

9

Geluidsbelasting

5. Financieel

Het spo or en de Zu idelijk e Par allelweg g ev en geluidb ela sting op de nieuw te bouwen wo ningen. In de var iantenstu die is a angenom en dat de zijde aan h et sp oor ‘geluidsbelast’ is. Daar om is er op gek oz en voo r o ntwer pen waarb ij alle wo ningen tenmin ste o ok een gevel hebben aa n een geluidsluwe zijde. In d e v er dere uitwerk ing k an er meer g ek ek en wo rden na ar o nder and er e trilling en , stiksto f en luchtk waliteit.

Uit gangspunt is d at het pr oject gerealiseer d k an wor den binnen d e o nrend abele top van € 2,6 miljo en op taxat iewaar de. D oo r het inz et ten van het verschil tussen boek wa arde en tax atiewaard e zo u het p roject vo or de gemeente dan uitgev oerd k unnen wo rden z ond er bijdra ge uit de algem ene r eserve. Variant en die buiten d ez e k aders vallen wor den slechter beoor deeld. Var ianten die hier a an vo ldoen wo rden po sit ief beo ord eeld o p d it aspect. Ook wor dt er p er gebo uwdeel g ekek en of een vo orstel vo ldoend e ko steneff ectief is, dat wil zeg gen of de pub liek e investeringen in verho uding st aan to t de pub liek e baten.

4. Duurzaamheid en andere doelen Bij dit asp ect is er g ek eken n aar ma ter iaalgebr uik: in h oeverre is het m ogelijk bestaande g eb ouwen te herg eb ruik en en ma ter iaal te benutt en? Varian ten wa arbij er m eer gebo uwdelen word en behoud en scor en beter o p dit a spect. W aar m ogelijk in dez e f ase wo rdt al gekek en of vo or nieu wb ouw circulair m ateriaalg eb ruik mo gelijk is en wor dt een do or kijk gegeven naa r de m ogelijk heid tot plaatsing z onnep anelen en isolatie. D aarnaast wo rdt o ok gek ek en in ho everre een var iant bijd raagt aan do elen van de g em een te and er s d an woning bou w en centr umplan zo als het beho ud v an mo gelijkhed en voo r o pvang on theem den en asielzoek ers.

6. Uitvoerbaarheid Bij aspect uitvo erbaar heid wor dt vo or namelijk gek ek en o f va rianten eenvo udig g ef aseerd te realiser en zijn. Delen van het gemeentehuis zijn nu no g niet b eschik baar v oo r tra nsf or matie. W anneer een varian t gefaseerd ( per gebo uwdeel af zon derlijk) te realiser en is, dan is het ma kk elijk er o m d e t ransfo rmat ie t e star ten . D ez e var ianten wor den op dit pu nt beter b eo or deeld .

Samenvatting 1

Programma / wonen

Hier wordt met name gekeken naar het aantal woningen en de juiste categorie: 1-2 persoonshuishoudens, buitenruimte, verhuizing gemeente, en bibliotheek plaatsing

2

Stedenbouwkundig

Er wordt gekeken naar de bereikbaarheid van het centrum vanaf station, behoud authentieke gebouwen, een toegankelijke en aantrekkelijke openbare ruimte.

3

Woonkwaliteit

Prettig wonen; Ruimtelijkheid, licht en isolatie mogelijkheden, geluidsbelasting

4

Duurzaamheid en andere doelen Materiaal circulair gebruiken, behoud opvang, mogelijkheid tot plaatsing zonnepanelen en isolatie

5

Financieel

Is de variant financieel haalbaar, en is het een goede inzet van publieke middelen?

6

Uitvoerbaarheid

Heeft het realistische bouwmogelijkheden, qua planning, uitvoering en ruimte?

Figuur 4: Hoofdpunten ruimtelijke verkenning omgeving gemeentehuis

10

2. VOORK EU RS VAR IAN T

Figuur 4: Vogelvlucht voorkeursvari ant

In hoofds tuk 2 wo rdt eers t de variant toegelicht die in de o verweging van het college het meeste bijdraagt aan het cent rum. Dit wordt de vo orkeursvariant genoemd. De afweging heeft plaatsgevo nden o p basis van de aspecten genoemd in hoofdstuk 1. De vo orkeursvariant geeft een wensbeeld nodig op de lange termijn. Realisatie en fasering zijn uit eraard afhankelijk van bes chikbaarheid van gebo uwdelen. Dit is nader te bepalen naar aanleiding van deze s tudie. De vo orkeursvariant zet in op sloop -nieuwbouw van het gebouwdeel gemeentehuis en transformatie van het gebouwdeel Oekraïne opvang naar als congreslocatie / maats chappelijk. Gebouwdeel Bibliotheek-RID wordt met kleine aanpass ingen geschikt gemaakt voo r nieuwe huurders. De transfo rmatie van het gemeentehuis naar wo ningen geeft een kwaliteitsimpuls aan het c entrum, maakt k walitatief goede woningen, is financieel haalbaar en realiseerbaar. Trans formatie van de Oekraïne opvang naar een maats chappelijke danwel congresfunc tie heeft de meest e meerwaarde voor Westervoort . Projecten zijn onafhankelijk van elkaar te realiseren. Dit geeft flexibiliteit en zorgt dat de gemeente voor lo cat ies terugvalopties heeft . De combinatie maakt het plan in s tappen realiseerbaar.

11

VO O R KE UR SVAR I AN T Voor gebouwdeel Oekraine-opvang zijn drie versc hillende s cenario’s ruimtelijk en financieel haalbaar: 3. woningbouw met gedeelt elijke sloop-nieuwbouw, 4. behoud opvang, en 5. maats chappelijke functie / congreslocatie. De keuze tussen deze drie varianten is een bes tuurlijke en maatschappelijke afweging. De vo orkeursvariant zet nu in o p behoud van de opvang omdat hiermee op langere termijn ook de andere o pt ies nog mogelijk zijn.

Voor het gemeentehuis is het advies om in t e zett en op sloop en nieuwbouw. Er ontstaat zo ruimte voor een appartementenblok dat in oplo pende hoogtes tot wellicht circ a 5 lagen hoo g kan worden. Hier kunnen dan tot circa 30 appartementen gerealiseerd wo rden. Dit bied de mogelijkheid om een doors teek te maken van het statio n naar het cent rum. Voor de bibliotheek/ RID zet het voorkeurss cenario in o p enkel beperkte ingrepen. Hiermee kan het gebouw direct gereed gemaakt worden voor verhuur aan publieke diensten MGR/RID.

12

V OO R K E UR S VA R I A N T

Figuur 5: Refer enti es archit ectuu r v oor keu rsvar iant

Afwegingscriteria Op d it afwegingsk ader is aangegeven o p welk o nderd eel het g oed scoo rt en waarom . V ia deze afweging en is het d an mo gelijk o m v oo rk eur en te herk enn en .

Afwegi ngska der

Programma

+ m ix v an gro te en mid delgro te wo ningen d icht bij het centrum - gebo uwd par keren is wenselijk voo r d e wo ningtyp en

Stedenbouwkundig

+ k enmerk ende gevel b lijf t beho uden + v er binding st ation naar cent rum m og elijk

Woonkwaliteit

Duurzaamheid en andere doelen

+ m et nieuwbouw k an er r ek ening g eh ouden wo rden m et alle rand voo rwaarden en z ond er beperk ingen v an een bestaand e co nstructie. + p rivéruim te buiten - sloop van niet v er sleten g eb ouwdeel gemeentehuis

Kosten

+ lijk t te passen binnen de f inanciële k aders

Uitvoerbaarheid

+ hero ntwikk eling van gebouwdelen is onaf hank elijk van elk aar te realis eren

13

3. G EBOU WDEEL BI BLIOTHEEK / K ANTOREN

Figuur 6: Aanzi chten gebouwdeel bibliotheek / kan tor en

3 . 1 K e nm e rk e n Het gebo uwdeel Biblio theek/RI D betref t de verd iep ing bo venop on dermeer het Kru id vat en de Pearle. D e begane gr ond van h et gebo uw is on derdeel van h et winkelcentrum en eigendo m van B lack fish / Or ange Cap ital and Part ner s. De verd iep ing is eigendo m van d e gem eente W estervo or t. Het gebo uwdeel (d e eerst e verd iep ing) k en t nu dr ie gebr uikers . H et gr oot ste deel van h et gebo uw wor dt verhu urd aan de RID Liemers en aan de bib lio theek W estervo or t. Een k lein deel is in gebr uik do or de gem eente W estervo or t / 1 Str oo m als k antine.

De bib lio theek verhu ist naar de W ybor gh waardo or er ca. 35 0 m 2 besch ikbaar k om t. RI D Liemers heeft geen plannen om te verhu izen, maar zo ekt wel wat meer ruim te. D e k antine van d e gem eente is in gebr uik en er zijn oo k geen actuele plannen om te stopp en met gebr uik van dez e ruim te.

Constructief advies: (Uitgebreide studie zie bijlage). Een constructief adv iesbur eau heeft de bo uwtekeningen van h et gebo uw bek ek en. H et dak wor dt gedr agen do or lange spanten die o ver de hele br eedt e do orlo pen en gedr agen wor den do or pilaren buiten de gevel. D e gevels van d e bib lio theek k unnen wor den aangepast. Opto ppen is mo gelijk indien het een lichte constructie is. De verd iep ingsvloer maak t het niet eenvou dig om do or het hele pand rio ler ingen aan te leggen.

14

G E B O U W DE E L B I B L I O T H E E K / KA N T O R E N

Cijfers: BVO: 1.067 m2. VVO: 970 m2

Huidig gebruik (VVO): Bibliotheek ca. 340 m2 RID ca. 530 m2 Kantine 1Stroom ca. 100 m2 Totaal

ca. 970 m2.

Planologische mogelijkheden Het bes temmingsplan biedt hier op de verdieping ruimte voor vers chillende cent rumfuncties waaronder kant oren, dienstverlening , cultuur en ontspanning, detailhandel en horeca. Voor wonen is een planologische procedure nodig.

Subsidie-aanvraag In de subsidie-aanvraag Impulsaanpak Winkelgebieden is transformatie van dit gebouwdeel naar kant oren opgenomen, met als uitgangspunt volledige vervanging van de gevels, verbeteren uitstraling en vernieuwen klimaatins tallatie.

Verkenningen In de nadere verk enning is onderzocht hoe dit gebouwdeel het best tot zijn recht komt. Er zijn 4 mogelijkheden onderzocht: 1. Trans formatie naar woningbouw 2. Trans formatie kant oren 3. Kleine aanpassingen 4. Verkoop aan OCP / Black fish

Conclusie en advies: De voorkeursvariant in deze afweging voor gebouwdeel bibliotheek/ RI D is om te kiezen voor variant 3: kleine aanpassingen. Hiermee kan het gebouw direct gereed gemaakt worden voor verhuur aan publieke diensten MGR/RID. Andere varianten zijn erg kost baar en leiden niet tot een grot ere impuls aan het centrum en/of waardevollere woningen of meer kwaliteit. Deze oplossing kan ook direct in gang gezet worden en de gemeente is dan ook al bezig om de mogelijkheden te verk ennen en in welke mate de toegekende subsidie Impulsaanpak Winkelgebieden daarbij van belang is. 15

G E B O U W DE E L B I B L I O T H E E K / KA N T O R E N

3 . 2 TR A NS FO RMATI E W ON I NG BO UW Dit scenar io gaat in o p de mo gelijkh ed en om dit gebo uwdeel te transf orm eren naar woning en .

Samenvatting Het gebo uwdeel is niet go ed br uikb aar vo or woning en . D e diepte van h et gebo uw, de og enschijnlijk willek eurig geplaatste k olom men, de com merciële fu nct ie ero nder, de beno digde aanpassin gen aan de indeling en de gevel en de geluidsbelaste zijd e aan de Zuidelijke Parallelweg mak en het, no g los van d e beno digde investering, on mog elijk om een go ede op lossing te vind en vo or woning en in dit gebo uwdeel.

Afwegingska der

Programma

+ b ijdrage centrum plan, realisatie wo ningen en meer levend igheid in het centrum

Stedenbouwkundig

- geen o ptimale vo rm

Woonkwaliteit

- weinig dag licht in de woning en - leidt niet to t o ptimale wonin gen en matig e verhou ding BV O/GO

Duurzaamheid en andere doelen

+ b eh oud bestaand pand + d oo r nieuwe invulling wo rdt het pand b et er geïsoleerd - gr ote ingr ep en nod ig in gebo uw

Kosten

- dur e transfo rmatie - k oo pwoningen niet haalbaar do or eis en wink elcentru m: on twik k eling naar huur wo ningen niet r endabel

Uitvoerbaarheid

- bo uwkund ig lastig vo or vloer, dak en gevel - bib lio theek v er huist, m aar RID wil graag blijven en er is vr aag naar d e achterblijf locatie

Alleen openi ngen aan gel uidsbelaste zi jde

Alleen openi ngen aan gel uidsbelaste zi jde

Optie 1

Figuur 7: Won ingbou w in gebouwdeel Bibliot heek / kant oren

Optie 2

16

G E B O U W DE E L B I B L I O T H E E K / KA N T O R E N

Toelichting Pr ogramma en woonkwalit ei t

Duurz aamheid en andere do el en

Eerst is er gek eken naar de mo gelijkheden van wo ningbo uw om te vo ldoen aan de op gave vo or de realisat ie v an woning en voo r 1-2 p er so onshuishoud ens in het cent rum.

De v ariant z it in op behou d van een b estaand gebo uw en transfo rm atie n aar woning en. In verg elijk ing m et een kanto or functie is er een relatief g rot e ing reep no dig in h et pand.

In dit scenar io wor dt d e eerste verd iep ing van het pand getransfo rm eer d naar wo ningbo uw. Daar bij is er gekek en naar een var iant met zo veel mo gelijk wo ningen to t 50m 2 ( optie 1 ). Daar bij is er ruim te voo r d er tien wo ningen ro ndo m een gedeelde cor ridor . D aarbij valt op dat d it mo del niet eff iciënt is o mdat er do or de vo rm van het g eb ouw relatief veel gem eenschappelijke r uimte o ntstaat.

Met g rot er e wo ningen wo rdt er meer op timaal gebr uik g emaakt van de r uimte (o ptie 2) . Zo on tstaan er ach t woning en (ca. 85 m2) ro ndo m een smallere corr idor . Hierm ee on tstaat een iets gunstigere v er houd ing tussen h et Bruto Vlo er opp er vlak van het gebo uw (BVO) en het geb ruikso ppervlak in d e woning en (GO).

Financi ën en ui tvoerbaarheid

Omd at de gem eente alleen eigenaar is van d e verd iep ing is afstemm ing m et OCP/ Blackf ish als eig en aar van d e begane gro nd no od zak elijk . Zij eisen dat de woning en niet verk ocht wor den om dat z ij dan m et een co mp lex e VVE moeten gaan af st em men. Daaro m z al er gek ek en in dit scenar io gek eken m oeten word en naar ver huur. Op d it mo ment is de realisatie van mid denhuur zelf s b ij opt im ale mo dellen uitdagend . De verwachting is d at er vo or d eze ont wik k eling met h oge r ealisatieko sten en g een ho ogwaard ige wo ningen z eker g een haalb are on twik k eling is.

Woonkwali tei t en uitv oerbaarheid Vo or beide op ties geldt dat er een of meer meerd er e woning en zijn met enk el buiteng ev els aan een geluidsbelaste zijd e. Vo or dez e woning en wor dt spuien (fr isse lucht) een uitdag ing.

Vo or beide op ties gelden gr ote bo uwkund ige uitdag ingen. D e lange spanten van h et dak mak en dat er veel risico is op geluidsov erdracht tussen woning en , of dat er k ostbare maatr egelen zijn om dit te vo ork o men. H et br eng en van water en rio ler ing naar alle woning en is er g uitdag en d. Daar bij is de woo nkwaliteit beperk t in verb and met d e beperk te to etr eding dag licht.

17

G E B O U W DE E L B I B L I O T H E E K / KA N T O R E N

3 . 3 TR A NS FO RMATI E K A NTO RE N + O P TO P P EN Dit scenar io gaat in o p de mo gelijkh ed en om dit gebo uwdeel te vernieuwen naar een eigentijds k antoo rpand .

Samenvatting Het gebo uwdeel is go ed br uikb aar vo or k antor en, maar een vo lled ige vernieuwing van h et pand naar een eigentijds k antoo r is niet k ostenef fectief. D e bo uwko sten alleen al zijn ho ger dan d e eindwaarde van h et pand in de huidig e mar ktsituatie . Een op tie met een extr a k antor enlaag op het dak is ruim telijk haalbaar maar maak t het verlies enk el gr oter.

Afwegingska der

Programma

Stedenbouwkundig Woonkwaliteit Duurzaamheid en andere doelen

Kosten Uitvoerbaarheid

+ er lijk t v oldo en de vraag naar m eer kanto orr uimte + g eb ouw is er geschikt v oo r - sluit niet aan o p de wens tot wo ningbo uw + r uimtelijk en pro gram matisch bijdr age aan cen trump lan + v er nieuwen gevels g eef t gro te imp uls aan uitstr aling centrum n.v .t. + b eh oud bestaand pand + d oo r nieuwe invulling wo rdt het pand b et er geïsoleerd - gr ote ingr ep en nod ig in gebo uw - do or hoge b ouwk osten en lage op brengsten o ntst aat een g ro ot ver lies + b ouwk undig goed u itvoerb aar o mog elijk tijdelijk e oplo ssing n odig voo r huid ige huurd ers

18

G E B O U W DE E L B I B L I O T H E E K / KA N T O R E N

Toelichting Var iant optop pen

Pr ogramma In dit scenar io wor dt d e schil van h et gebo uwdeel volledig vernieuwd en wor dt het pand opg eknap t naar een k antoo rfu nct ie. De k ostenraming hou dt rek ening m et een vo lled ige aanpassing aan actuele eisen. Op b asis van lo kale erv ar ing lijk t er vo ldo end e vr aag te zijn n aar k an toren in het cent rum van W estervo or t. A ls er geko zen wor dt vo or dit scenar io is het aan te rad en nader mar kto nderz oek uit te vo eren. Duurz aamheid en andere do el en De v ariant z it in op behou d van een b estaand gebo uw en transfo rm atie n aar k an toren. Er wor dt in d it scenario geko zen v oo r een relatief g rot e ing reep in het p and terwijl het gebr uik g rof weg gelijk blijft. De ingr eep dr aag t wel bij aan de to eko mstbesten digheid van h et pand en aan de uitst raling.

Er is oo k on derzo cht of het interessant is om een extr a laag met k antoo rfu nct ies to e te vo egen. Co nstructief is een op bou w met een lichte constructie mo gelijk. Daar voo r mo et het gebr uik op de eerst e verd iep ing en mo gelijke extr a tweed e verd iep ing beperk t blijven to t k antor en . Er lijkt vr aag te zijn naar meer k antoo rruim te en ruim telijk is dit een bijdr age aan het centrum plan. Maar om dat oo k vo or de op bou w de stich tingsko sten ho ger zijn dan d e mar ktwaard e van d e k antor en neemt met meer pr ogr amma het tek ort alleen maar verd er to e. Hierm ee is dit geen op lossing vo or de k wetsbaarh eid van dit scenar io .

Financi ën en ui tvoerbaarheid Dit is een erg ko stb aar scenar io om dat er for s wor dt geïnv esteerd in het pand t er wijl h et gebr uik v rijwel gelijk blijf t. Zelfs als de huidig e waar de van het p and vo lledig z ou wor den afg eschreven dan is er nog spr ake van n eg atiev e gro ndo pbreng sten v oor de k antoo rfu nct ie. De stichtingsko st en alleen zijn al hoger dan de m ark twaar de van het vernieuwde p and (b er ek end o p b asis van d e verwachte op brengsten uit de verhuur ). De o nrendab ele to p o p de o ntwikk eling is daarm ee er g f ors waarmee m et uitvoer in g van dit scenario vrijwel de helft v an het besch ikbar e sub sidiebed rag al wor dt uitgeg ev en .

19

G E B O U W DE E L B I B L I O T H E E K / KA N T O R E N

3 . 4 K A NTOR EN: K L EI N E A A NPA S S I NG EN Dit scenar io gaat in o p de mo gelijkh ed en om dit gebo uwdeel met beperk te ingr ep en k laar te mak en vo or nieuwe huur ders.

Samenvatting RID Liemers en de Mo dulaire Gemeenschapp elijk e Regeling (M GR) hebben aangegeven de achterblijf locatie van d e bib lio theek gr aag te willen gebr uiken vo or uitbr eid ing / huisvest ing. M et k leine aanpassin gen is het pand daarv oo r gesch ikt te mak en. Dit k an heel k ostenef fectief wor den op gepak t waarmee de subsidie gebr uikt k an wor den vo or meer k ostenef fectievere transf orm atie naar woning bou w van d e twee andere gebo uwdelen .

Afwegingska der

Stedenbouwkundig

+ er is d irect vraag n aar deze k anto orr uimte + g eb ouw is er geschikt v oo r + b ied t ruim te voo r hu idige huur ders gemeente / p ublieke diensten - sluit niet aan o p de wens tot wo ningbo uw - beperk te ruim telijke bijd rage aan centrum plan in d it gebo uwdeel

Woonkwaliteit

n.v .t.

Duurzaamheid en andere doelen

+ b eh oud van bestaand p an d + b ep erkt e in grepen in het p and, weinig materiaalgebr uik - geen o ptimale isolatie naar n ieuwbo uwkwaliteit

Programma

Kosten

+ b ep erkt e k o sten, naar verwachting gro tendeels teru g te verd ienen uit huur inko msten + subsidie k an k ostenef fectiever ingez et wo rden v oo r andere g eb ouwdelen + snelle invulling van achterblijf locatie mo gelijk; wein ig tot geen dervin g huur inko msten.

Uitvoerbaarheid

+ b ouwk undig goed u itvoerb aar + af st em ming met huid ige huurd er s m og elijk

20

G E B O U W DE E L B I B L I O T H E E K / KA N T O R E N

Toelichting Pr ogramma

Financi eel

In dit scenar io wor dt het hu idig geb ruik van de eerste verdieping als k anto orr uimte do org ezet. I ngrepen wo rden g ed aan in de vo orm alige biblio theek in de ontsluiting , isolatie, ( klim aat )installaties en v oor zieningen (to iletten, p an try) . De g em een te verk ent verd er of het mo gelijk is o m o p k ort e t er mijn het gebo uw met m inimale bo uwku ndige aanpassin gen te mo derniseren en te verhu ren.

Dit is f inancieel een aantr ek k elijk scenario . D e transf orm atieko sten z ijn beperk t en d e gem eente o nderz oekt of het mo gelijk is o m de k osten hiervan t er ug te verd ienen binnen een mar ktco nfo rme hu urpr ijs vo or de gebr uikers. Daar naast kan m ogelijk een deel van de subsidie hier vo or wo rden ing ezet. Uit gangspunt is dat deze var iant vo or d e gem eente k ostenneutraal g er ealiseer d k an wor den.

Stedenbouw Gevels v an het pand wo rden n iet aan gepast; de uitstraling van het p and blijf t hetzelf de als in de b estaande situatie. E r is in beeld en gebr uik g een bijdrag e aan het centr ump lan vanuit dit gebo uwdeel.

21

G E B O U W DE E L B I B L I O T H E E K / KA N T O R E N

3 . 5 V ER KOO P A A N O CP Dit scenar io gaat in o p de mo gelijkh ed en om dit gebo uwdeel te verk op en aan de eigenaar van h et winkelcentrum .

Samenvatting In verschillende mo dellen is transf orm atie do or de gem eente uitdag en d of k ostbaar. A ls eigenaar van de benedenver dieping k an OCP het pand in integr alit eit op knap pen en/o f vernieuwen. W anneer de gem eente verk oo pt k an OCP het pand no g s teed s als k antoo r verhu ren maar wellicht meer investeren in het pand . H et fin an ciële vo ord eel is echter on zekere en daarm ee verliest de gem eente gr ip op de locatie en de contr ole ov er de huur prijs vo or de pub liek e diensten MGR en RID .

De gem eente k an dez e op tie na uitvo eren van scenario 4 oo k op elk later mom ent no g op nieuw on derzo eken.

Afwegingska der

Programma

Stedenbouwkundig Woonkwaliteit Duurzaamheid en andere doelen

Kosten Uitvoerbaarheid

+ er is d irect vraag n aar deze k anto orr uimte + g eb ouw is er geschikt v oo r + b ied t ruim te voo r hu idige huur ders gemeente / p ublieke diensten - sluit niet aan o p de wens tot wo ningbo uw + m og elijk meer m og elijk heden trans f orm atie, aanpas s en gevels en b ijdrage aan centrum plan dan bij trans f orm atie doo r gem eent e n.v .t. - gem eente v er liest gr ip op vastgo ed - gem eente heeft geen co ntro le meer o ver huur prijz en voo r p ublieke diensten + m og elijk meer m og elijk heden vo or verbeteren d uurzaam heid dan bij transf orm atie doo r g em eent e + g een t ot b ep er kte k os ten vo or de gemeente. - fin an ciële haalbaarh eid is o nzek er, k osten vo or transfo rm at ie b lijven gelijk

+ m og elijk mind er dr uk o p gem eent elijk e org anisatie. - OCP heef t centrum nu geo ptimaliseer d, onz ek er o f d ez e nog open staan vo or verwerving - mo gelijkh ed en voo r g rip en schuifru imte nemen af . - vr aag t om hele str akk e afsprak en met k o per, m oeilijk afdwing baar

22

G E B O U W D E E L B I BL I OT H E E K / K A N T O R E N

Toelichting In dit scenar io wor dt het g eb ouwdeel bib lio theek/ RID verk ocht aan OC P. D e gem eente m aakt in dit scenar io vó ór verk oo p s amen met OC P een plan v oo r duur zam e transf orm atie van het p an d naar k anto ren. D e gem eente v er ko opt het pand aan OCP en maak t bij de verk oo p afspr ak en dat OCP d e vo org enom en trans fo rmatie o ok uitvo ert. OCP is eigenaar van de beg an e gro nd van dit gebo uwdeel. Als eigenaar v an het gehele pand is heef t het wellich t meer m ogelijk heden om het gehele pand te trans fo rmer en. Vo or OC P is er een voo rdeel o m cont role te k rijgen o ver het gehele pand , van uit dat b elang kan de gem eente m ogelijk afsprak en afd wing en ov er uitvo ering t rans for matie.

Financi ën en ui tvoerbaarheid Dez e optie is in dez e fase n iet in detail verk end met OC P. D aarom zijn de uitvo erbaarheid en de mo gelijke v oo rdelen nog onz eker. Bov end ien k an deze v ar iant oo k op een later m om ent no g uitgev oerd wo rden wanneer er o p d e k or te term ijn geko zen wo rdt v oo r k leine aanpassin gen. D aar om word t deze v ar iant nu niet vo or gesteld als vo or keursvar ian t.

Stedenbouw, duur zaamheid en ander e d oel en Het v oor deel voo r d e g emeente is d at hiermee mo gelijk meer imp act aan het gebo uw gegeven k an wor den dan alleen do or de gem eente. Dit biedt kans en vo or s tedenbou wk undig e / architectonis che k waliteit, bijdr ag e aan het centrum plan en duu rzaam heid . D aar vo or m oet het luk t o m met OC P af spr aken te m aken o ver d ez e as pect en. Daarm ee is d it een onz ek ere winst .

Nad eel is dat d e g emeente de grip op het vastgo ed verliest. A ls de M GR en RID huurd er blijven d an verlies t de gemeente o ok de contr ole o ver de huu rprijs vo or deze diens ten. Ook verliest de gem eent e d an de cont role ov er mo gelijkhed en om de locatie in te z ett en als schuif ruimt e v oo r het leegmak en van de andere twee gebo uwdelen .

23

4. G EBOU WDEEL OEK RAÏN E OPVAN G

4 . 1 K e nm e rk e n Gebouw Dit gebouwdeel stamt uit medio jaren tachtig en is sinds dien in gebruik als gemeentehuis . Op verschillende momenten sinds dien is het gebouw aangepast aan act uele eisen en wensen.

Gebruik Het groots te deel van het gebouw wordt gehuurd door de organisat ie 1Stroom voor de gemeente Westervoort. De modulaire gemeenschappelijke regling (MGR) benut een groot deel van de tweede verdieping. Daarnaast zijn G eldmaat en Vodafone (mast ) huurders van het gebouw.

Het nieuwere deel stamt uit 19 76. Dit zijn ook drie van de zes blokken. Het is later gebouwd achter het oudste deel en grenst aan het huidige gemeentehuis. Dit deel is minder beeldbepalend.

Het gebouwdeel is nu grotendeels in gebruik als opvanglocatie voor ontheemden uit Oekraïne. Hiervoor is het pand intern verbouwd en zijn er verschillende kamers gemaakt. Aan het plein is op de begane grond een gemeensch app elijke keuken. In h et oude deel aan h et kru isp unt is een ruimte in geb ruik door de politie. In de verkenning is het uit gangspunt gehanteerd dat het volledige gebouw getransformeerd kan worden.

24

G E B O U W DE E L O E K R A Ï N E O P V A N G

Cijfers:

BVO: Begane grond: Eerste verdieping Tweede verdieping Totaal

500 m2. 500 m2. 100 m2. 900 m2

Constructief advies (Uitgebreide studie zie bijlage) • Het verwijderen van het trappenhuis is mogelijk • Aanpassingen van de gevel vraagt extra constructieve voorzieningen.

Subsidie-aanvraag In de subsidie-aanvraag Impulsaanpak Winkelgebieden is transformatie van dit gebouwdeel naar 10 kleine wooneenheden opgenomen, met als uitgangspunt volledige renovatie van het gebouw met behoud van uitstraling.

Verkenningen In de verkenning is onderzocht hoe dit gebouwdeel het best tot zijn recht komt. Er zijn 4 mogelijkheden uitgewerkt, met verschillende invullingen voor woningbouw. 1. Kamerverhuur jongeren 2. Koopwoningen 3. Gedeeltelijke sloop – nieuwbouw 4. Duurzame opvang locatie 5. Maatschappelijke functie / congreslocatie

Conclusie en advies: Voor gebouwdeel Oekraine-opvang zijn drie vers chillende scenario’s ruimtelijk en financ ieel haalbaar: 3. woningbouw met gedeeltelijke sloop-nieuwbouw, 4. behoud opvang, en 5. maats chappelijke functie / congreslocatie. De keuze tussen deze drie varianten is een bes tuurlijke en maats chappelijke afweging. Geadviseerd wordt om op korte termijn te kiezen voor variant 4 behoud van de opvang locatie en afhankelijk van bes tuurlijke en maats chappelijke afwegingen te verk ennen of optie 3 en/of 5 haalbaar en wenselijk is. De toegekende subsidie Impulsaanpak Winkelgebieden lijkt cruciaal voor een uiteindelijke transformatie dus de deadline van 2030 moet daarbij in het oog gehouden worden. 25

G E B O U W DE E L O E K R A Ï N E O P V A N G

4 . 2 H UURW O NI NG EN / K A ME RV ERH U UR J ON G ERE N Dit scenario gaat in o p de m og elijk heden om dit gebo uwdeel te transfo rmeren n aar kleinere won ingen vo or jongeren.

Samenvatting Transfo rmatie naar kleine woning en is t echnisch mo gelijk en sluit g oed aan o p d e eerd er uitgevo erde aanpassin gen. D oor de vo rm van het g eb ouw o ntstaan er ech ter veel gedeelde ruim tes en r elatief weinig uitgeefb aar op pervlak . H ier doo r is het een ko st bare transf orm atie en niet heel k ostenef fectief.

Afwegingska der

Programma Stedenbouwkundig Woonkwaliteit

Duurzaamheid en andere doelen

Kosten Uitvoerbaarheid

+ ex tra wonin gen + specifiek e doelgr oep vo or het cen trum + is vanaf start o pvang beoo gd v er volg + h isto rische b eb ouwing b lijft b eho uden - bijdr age aan uits traling centr um m og elijk beperk t

+ m erendeel mo gelijk o m g oede woning en te mak en - s om mige wonin gen liggen d icht op elk aar, risico op inkijk en geluidsov erlast + b eh oud bestaand e bebouwing - huidig e opv ang m oet elders plaatsvinden + v er bou wing bo uwt doo r o p eerdere aanp assingen - vo or vold oen aan eisen zijn no g f orse ingrepen nodig - in s cenar io m et huur z ijn de o pbr eng sten lag er dan b ij verk oop + r elatief eenv oud ige transfo rmat ie + t ransf or matie k an plaatsvinden o nafhan kelijk van gemeentehuis - investeer der m oet gez ocht wor den vo or verhuur

26

G E B O U W DE E L O E K R A Ï N E O P V A N G

Toelichting Financi eel

Pr ogramma In dit scenar io wor dt het gebo uwdeel getran sf orm eer d naar k leinere woning en vo or jon geren. Uit gangs punt daarb ij is om huur wo ningen te mak en. Op elke verd iep ing k om en enk ele 1-2 k amerapp artementen aan een gedeelde cor ridor . W oning en zijn veelal 50-60 m2 gr oot .

De verb ouwing bo uwt do or op eerdere ingr ep en , maar o m te vo ldoen aan alle eisen vo or woning bou w zijn naar verwachting to ch no g fo rse maatr egelen no dig. W anneer de woning en verhu urd wor den zijn de op brengsten naar verwachting beperk t waardo or het een min der k ostenef fectief scenar io is.

Bij de inrichting van d e huidig e Oekr aïneop vang is dez e invulling destijds beo ogd op de lange term ijn. Daar mee sluit dit scenar io het beste aan op de oo rspro nk elijk e besluitvo rming .

Stedenbouwkundig

Aan passingen aan het gebo uw aan de buitenz ijde zijn beperk t, hierm ee is oo k de imp act vo or het centrum plan beperk t. M aar het gebo uw wor dt wel bewoo nd en op gekn ap t vo or de lange term ijn.

27

G E B O U W DE E L O E K R A Ï N E O P V A N G

4 . 3 KO OP W ON IN G EN Dit scenario gaat in o p de m og elijk heden om dit gebo uwdeel te transfo rmeren n aar ko op wo ningen.

Samenvatting Transfo rmatie naar ko op wo ningen is technisch m og elijk en lijkt een ko steneff ect iev e in greep. D e invulling slu it goed aan op de vo rmen en k waliteit en van het bestaande geb ouw. E r zijn twijf els o ver de ver ko opb aarheid / waard e van de g rote wo ningen op deze lo cat ie z o d ich t bij elkaar .

Afwegingska der

Programma Stedenbouwkundig Woonkwaliteit

+ m et tien woning en een m oo ie bijdrag e aan het cen trum - grote woningen dichtbij het centrum, past niet bij doelgroep - min der woning en voo r 1-2 p er so onshuishoud ens + h isto rische b eb ouwing b lijft b eho uden - bestaande bebo uwing z org t vo or r om melige op en bare ruim te + h oog te woningen z or gt vo or ruim telijk e kansen + g rot e wo ningen in k arak teristiek e pand en - er is wein ig priv ér uimte, woningen s taan d icht op elk aar

- volkshu isvestelijk neg atief a dvies: g rote won in gen niet wen selijk op deze plek.

Duurzaamheid en andere doelen Kosten

Uitvoerbaarheid

+ b eh oud bestaand e bebouwing - huidig e opv ang m oet elders plaatsvinden - woningen aan drukke weg bij druk verk eer sknooppunt - bo uwko sten t ransfor matie z ijn niet lager dan bij nieuwbou w + k oo pwon ingen geeft h ogere o pbr eng st dan huur + r elatief eenv oud ige transfo rmat ie, maar co mp lex er dan k amerv erhuur jon geren + t ransf or matie k an plaatsvinden o nafhan kelijk van gemeentehuis

28

G E B O U W DE E L O E K R A Ï N E O P V A N G

Toelichting Pr ogramma

Woonkwali tei t

Scenar io k amerverh uur was financieel on aan trekk elijk d oo rdat er v eel o ngebr uikte ruim te was in d e gangen. Vanwege de herk enbare architecton ische eenheden en de cons tructieve b ep er king en is d e bebouwing waarin Oek raïners word en opg ev angen go ed br uikb aar om gro ndg eb onden eengezins woning en te mak en . In dit gebo uwdeel zijn er 6 heldere architectonis che eenheden (blo kk en) te her kennen. In dit scenar io wor dt elk bou wb lok getran sf orm eer d naar een g rond gebon den woning . Het g roo ts te bouwb lo k wo rdt getran sf orm eer d naar 5 appar tementen.

Er ko men m oo ie wo ningen in k arak terist iek e pand en . Do or alle b estaand e v olum es te benutt en staan wo ningen echter dicht b ij elkaar en is er wein ig priv é buitenruim te. D it kan mo gelijk ook de v er ko op baarheid v er minderen en daarm ee de op brengsten. Daar naast is het wenselijk om in de v olgend e fase te verk ennen of er o p dez e lo catie in W estervo or t beho ef te is aan dit typ e wo ningen.

Hiermee ontstaat een mix van koopwoningen. Dit zijn 5 grote woningen van 115 m2 tot 152 m2 en 5 appartementen van 44- of 50 m2. Het slopen van latere aanbouwen in de patio en het meenemen van het politiebureau in deze ontwikkeling kan de kwaliteit vergroten. Het op een kleine locatie mixen van dure koopwoningen en betaalbare k oopwoningen (laag) is echter geen wens elijke optie. Wensen van vooral doelgr oep die zoek t naar grote koopwoningen liggen anders.

Ui tvoerbaarheid en stedenbouw Het scen ario lijk t go ed uitvo erbaar. Histor ische bebo uwing blijf t beho uden en er k unnen g rote woning en dicht bij h et centr um in g eplaatst wor den. D oor het slopen v an aanbo uw, k om t er meer lucht en buiten ru im te vo or in de plaats.

Financi eel De tr ansf or matieko sten zijn ho og maar d oo r te k iez en vo or g rot e k o opwon ingen is er meer uitgeefb aar en zijn de op brengsten oo k hog er .

29

G E B O U W DE E L O E K R A Ï N E O P V A N G

4 . 4 G ED E ELTE L IJ K E S L OO P - / NI EU WB OU W Dit scenario gaat in o p de m og elijk heden om dit gebo uwdeel te transfo rmeren n aar ko op wo ningen m et gedeeltelijke sloo p- nieuwbou w.

Samenvatting Do or het gebo uwdeel uit de jaren z ev entig te verv angen do or nieuwb ouw is het mo gelijk de meest k arakt er istiek e bebouwing te behoud en én de invulling met nieuwbo uw te op timaliser en . Zo o ntstaat er betere wo onk walit eit, een meer k osteneff iciënte ingr eep en een betere sted enb ouwk undige inpassin g. Vo or de precieze invulling kan er nader g ek eken wo rden in d e verdere uitwerk ing.

Afwegingska der

Programma Stedenbouwkundig

Woonkwaliteit

+ grote woningen dichtbij het centrum met tuin - grote wo nin gen d ichtb ij het cen tru m, pa st n iet bij doelgroep

+ h isto rische b eb ouwing b lijft b eho uden + v er binding st ation en centru m m ogelijk - geen duid elijk e ruim telijk e op deling tussen de twee g eb ouwdelen + H eld er e volum es + p rivéruim te buiten + m eer dere woning en met histor ie en karak ter + v oldo ende afstand tussen woning en mo gelijk

- d ure won in gen aan d rukke weg in d ru k ce ntrumg ebied

Duurzaamheid en andere doelen Kosten

Uitvoerbaarheid

+ g ed eeltelijk behou d bestaande bebo uwing - huidig e opv ang m oet elders plaatsvinden + g ed eeltelijk hergebr uik z or gt vo or minder invest er ing + h ogere o pbr eng sten d oo r deels slo op -nieuwbou w - investering in iso latie en in stallaties

+ Relatief eenvo udig e t ransf or matie - hero ntwikk eling hang t sam en met g em eent ehu is - twijfels over verk oo pbaarheid dure wonin gen op deze locatie

30

G E B O U W DE E L O E K R A Ï N E O P V A N G

Toelichting Pr ogramma en woonkwalit ei t

Financi eel

In dit scenar io wor den de dr ie blok k en van het ou de gemeentehuis getransfo rm eerd tot woning bou w. Dit z ijn de m eest k arakt er istiek delen, z owel aan de b innenkant als aan d e buitenk ant. Deze k walit eit wo rdt behoud en vo or nieu we b ewo ner s en W est er voo rt. De and er e helft van het gebo uwdeel ( bou wjaar jaren z ev entig) wo rdt geslo opt en vervang en do or nieu wb ouw in d e v orm van 4 gr ondg eb ond en wo ningen.

De k osten vo or nieuwbouw z ijn lager ger aam d dan in het scenario met v olledige transf orm atie. Daar bij is de gro ndwaarde ho ger ingeschat om dat de wo ningen een hog ere k waliteit heb ben. Risico po st d aarbij is de dr ukk e locatie en de par keercapaciteit.

Stedenbouw Het k arak terist iek e oud er e deel van het gebo uw aan de ro ton de word t behou den. Daar naast wo rden nieuwe woning en gebou wd . Hierm ee o ntstaat er een duid elijk e vo or en achterk ant. I n dit s cenario wo rden d e woning en van dit gebou wd eel vas tgebo uwd aan het g em eent ehu is o f aan h et te hero ntwikk elen gem eentehuis. H ier mee k lonteren d e gebouwen wel weer opnieuw aan elkaar . Hierm ee wo rdt h et pro fiel van d e Do rpstraat met de d uidelijke gr oene zo ne achter de wo ningen do or bro ken. D it is een min punt v an de variant .

Ui tvoerbaarheid De v ier gro ndgeb onden wo ningen z ijn deels vo orz ien op een uitbou w v an het gebo uwdeel gem eentehuis. D aardo or hangt uitv oering van dit scenario meer samen met d e mo gelijk e transf orm atie van het g em eent ehu is. Dit geeft extr a uitdaging en in de uitv oering: de on twik k eling kan mo gelijk m inder eenvo udig gef aseerd wo rden. I n de uitwerk ing k an v er der on derzo cht word en hoe d it gerealiseerd en gef aseerd z ou k unnen wo rden. Vo or alle g rond gebo nden woning en geldt d at dit d ure woning en mo et en wo rden en d at deze liggen aan een d ruk kr uisp unt en do or gaande weg. Par keren o p eigen terr ein is niet v oo rzien. Dit kan u itdagingen geven bij de verk oo pbaar heid van d ez e woningen.

Woonkwali tei t

In totaal z ijn er dan 7 gr ote en gr ondg ebond en k oo pwoningen voo rzien. Deze k unnen allemaal een priv é tuin k rijgen. Zo is h et mo gelijk een nieuw ensemble te creëren waarbij o ptim ale wo ningen gecom bineerd k unnen wor den met b eho ud v an het k arakt er . Het z ijn wel allem aal gro te wo ningen d ie o p een druk k e plek g eb ouwd wo rden. Ook hebben d eze woning en waar schijnlijk geen eigen par keerplaats vanwege de m oeilijke aans luiting o p de d ruk ke Parallelweg en Do rpstraat . Daar mee kan h et risico vol z ijn om dit wo ningtyp e ook te k unnen v er ko pen vo or een go ed e prijs.

31

G E B O U W DE E L O E K R A Ï N E O P V A N G

4 . 5 O PVA N G LO CATI E Dit scenario gaat in o p de m og elijk heden om dit gebo uwdeel te behoud en als o pvang locatie.

Samenvatting De g em een te moet o ok vo ldo en aan taakstellingen vo or opv ang. D aarvo or zijn weinig lo cat ies besch ikbaar en deze f unctioneert nu goed . Daar om kan er voo r gek oz en word en om de opv ang hier te beho uden. Du urzaam op vang hier draagt echter niet of beperk t bij aan d e wo ningb ouwdo elen o f d e gewenste po sitieve im pact op het centrum .

Afwegingska der

Programma

- geen bijk om ende woning en co nfo rm doelstelling + g rot e b ijdrage aan t aak stellin g op vang

Stedenbouwkundig

+ h isto rische b eb ouwing b lijft b eho uden - geen / m inder im puls aan centrum

Woonkwaliteit

+/- vo ldoet aan eisen op vang

Duurzaamheid en andere doelen

+ b eh oud bestaand e bebouwing + g rot e b ijdrage aan t aak stellin g op vang

Kosten

+ g een t ransfor matiek osten, b eho ud v an op brengsten +/- aanbieden aan C OA is m ogelijk heid op lange term ijn

Uitvoerbaarheid

+ E en voud ige tot geen transfo rmat ie no dig

32

G E B O U W DE E L O E K R A Ï N E O P V A N G

Toelichting Pr ogramma, woonkwali tei t en stedenbouw

Ui tvoerbaarheid

Het hu id ige gebr uik k an do or gezet wor den. Daar mee blijft de gemeente hier v oldo en aan de taak st elling opv ang en ho eft er g een nieuwe locatie gevo nden te wor den.

Dez e optie is uitstekend faseerbaar. Oo k wanneer er nu g eko zen wor dt vo or behoud als op vanglo catie d an k an er in pr incip e later nog gek oz en wo rden v oo r een transfo rm at ie n aar woning bou w o f m aatschap pelijke f unctie.

An dere locaties voo r o pvang in Westervo ort lijken n iet beschik baar no ch op ko rte term ijn te realis er en . Daar naast is het o ok niet aannemelijk dat de b eh oefte d e k o mende tijd zal af nemen. Hierm ee is er echter o ok geen s prak e van bo uw van d e g ewens te woningen en is er v oo r dit g ebouwdeel geen o f in m indere m ate sprak e van de g ewenste impuls aan het centrum .

Daar bij is het wel g oed o m te weten dat de deadline v an de su bsid ie Imp ulsaanp ak W inkelgebieden lig t in 20 30 en d at als er op een definitieve tr ansf or matie na 20 30 een on rendabele top zit deze subsidie daar d an niet vo or ingezet k an wor den.

Co ntinuëren van d e opv ang geeft een maatschappelijk e invulling aan de locatie. D e liggin g aan het dr uk ke k ruispunt is hierbij geen bez waar .

Duurz aamheid en andere do el en W es tervo or t heeft weinig lo cat ies besch ikbaar . Bij een eventuele transfo rm at ie van d it gebo uwdeel naar een andere f unctie on tstaat er direct een uitdag ing in d e taak stellingen v an de o pvang. Behoud van dez e lo catie voo r o pvang is d er halve waardevo l. Vanz elfs prek end is dit qua m ateriaalgebr uik de m ees t duu rzam e variant: er is geen to t amp er sp rak e van inz et van mat er ialen o md at het huid ige gebruik wor dt do or gezet.

Financi eel In dit s cenar io ho eft er v oo r dit g ebouwdeel naar v er wacht in g geen s ubs idie ingezet t e wor den. I nzet van het gebo uw voo r o pvang is naar v er wacht in g vo or de gemeente een winst gevende activiteit. F inancieel is dit daarm ee een p ass ende op los sing .

33

G E B O U W DE E L O E K R A Ï N E O P V A N G

4 . 6 MA ATS CH A P P EL I J K / CO NG RE SF UNC TI E Dit scenario gaat in o p de m og elijk heden om dit gebo uwdeel in te zetten v oor een ander g eb ruik , bijvo or beeld maatschappelijk of een co ngresfun ctie.

Samenvatting Gezien de ligg ing aan d ruk ke wegen, n ab ijheid van het statio n en de beper king en van het gebo uw k an oo k gedacht wor den aan andere f uncties: m aatschap pelijk e vo orz ieningen, co ngr esruim tes, hor eca en/o f o vernachtingsm ogelijkh ed en . Dez e optie v er gt een nader m ark tond erzo ek en b estuur lijk e en maatschappelijk e afweging en is daar om nog niet in meer d etail o nderz ocht.

Afwegingska der

Programma Stedenbouwkundig

- geen bijkomende woningen conform doelstelling, maar gezien kleine aantal (810 woningen) is impact beperk t + k ans op nieuwe f uncties en n ieuwe k waliteiten v oor Westervo or t + h isto rische b eb ouwing b lijft b eho uden + b ijdrage aan h et centr um

Woonkwaliteit

+/- nvt .

Duurzaamheid en andere doelen

+ b eh oud bestaand e bebouwing + b ijdrage aan lo kale econo mie - geen bijd rage aan taak stelling opv ang

Kosten Uitvoerbaarheid

+/- nader te bepalen

+ Tran sf orm atie nod ig. + N aar verwachting co mp lex er e tender no dig + W ellich t risico op uitloo p en m islo pen subsidie

34

G E B O U W DE E L O E K R A Ï N E O P V A N G

Toelichting Pr ogramma, woonkwali tei t en stedenbouw Een o ntwikk eling m et maats ch appelijk o f ander openbaar pro gram ma k an een aanwinst zijn voo r W esterv oo rt. H ier mee word t uiteraard niet vo ldaan aan de wo ningbo uwop gave, maar het p ro gramm a k an wel b et er aansluiten op de kwaliteiten van de locatie. Een o ntwikk eling m et bijvo orb eeld een terr as k an bijdr agen aan de levendig heid en de aantrek kin gsk racht v an het centrum .