20250929-rv-transformatie-gemeentehuis-bijlage-1-rapportage

Bij een transfo rm atie naar een ander pr ogr amma d an wonen lijk t het vo or de hand liggend om uit te gaan van beho ud van het gehele pand om de kar akteris tieke elementen en uitstraling te behoud en en om vold oende vlo er opp ervlak te behou den vo or een nieuwe on twik k eling .

Duurz aamheid en andere do el en Behou d van h et gebou w en inz et vo or een maats chappelijk e functie s luit aan bij duu rzam e ambities . D e u it eind elijk e uitwerk ing is afhank elijk v an de daadwerk elijke invu llin g

Financi eel Financiële co nseq uenties z ijn uiteraard sterk afh an kelijk van het pr ogr amm a. Dez e variant is nu no g niet do or gerekend. Een nad er e verk enning is no dig. Een o ntwikk eling k an wel meer op maat gez ocht wor den bij d e lo catie en kan pr ofit er en van de ligg ing aan een dr ukk e verk eersad er en de nabijheid van het station. Mo gelijk kan d it oo k h ogere o pbr eng sten genereren.

Ui tvoerbaarheid Op b asis van een eerste verk en ning is er no g geen z icht op een d uidelijk p rog ramm a of vo ork eur. Voo r een o ntwik k elin g is eers t no g een haalbaarheidsstudie no dig. D aarm ee vr aag t het o m een extr a ontwerpstap in verg elijk ing m et ont wik keling tot woning bou w.

35

5. G EBOU WDEEL G EM EEN TEH UI S

5 . 1 K e nm e rk e n Gebouw Dit gebouwdeel stamt uit medio jaren tachtig en is sinds dien in gebruik als gemeentehuis . Op verschillende momenten sinds dien is het gebouw aangepast aan act uele eisen en wensen.

Gebruik Het groots te deel van het gebouw wordt gehuurd door de organisat ie 1Stroom voor de gemeente Westervoort. De modulaire gemeenschappelijke regling (MGR) benut een groot deel van de tweede verdieping. Daarnaast zijn G eldmaat en Vodafone (mast ) huurders van het gebouw.

Cijfers BVO: Begane grond 1e verdieping Tweede verdieping Derde verdieping Totaal

986 m2 768 m2 761 m2 211 m2 2.726 m2.

36

G E B O U W DE E L G E M E E N T E H U I S

Constructief advies (Uitgebreide studie zie bijlage) Een co nst ruct ief adv ie sbur eau heef t de bouw tek eningen bek eken . Ho ofdbev indingen zijn: •

He t is ev entuee l mogelijk om de lage raa dzaal te slope n

•

A anpas sing va n de gev el vr aagt ex tra co nst ruct ieve vo orzieninge n

•

De liftw anden ku nnen niet wo rden ve rwijderd : de gev elpenant en zijn dra gend.

Subsidie-aanvraag I n d e s ubs idie-aa nvr aag I mpuls aan pak W inke lgebie den is t ran sf or mat ie v an dit ge bouw de el niet op geno men. N aar v erw ac ht ing k an s ubs idie hier als af wijk ing w el v oor w ord en inge ze t w anne er he t v oor de an der e ge bouw de le n niet no dig is . Verkenningen Er is onder zoc ht hoe dit gebou wdeel het bes t tot zijn rec ht ko mt. Met als uitga ngspu nt zo veel mogelijk vo or het c entr um te ku nnen bet ekene n. E r zijn 4 mogelijkhede n onder zoc ht 1. Trans for matie naar kleine appar temen ten 2. Trans for matie naar gro te appar temen ten 3. Co mbin atie bes tuur sc entr um en wo nen

4. S lo op-nieuw bouw wo nin gen Parkeren Event uele nieuw e f unc ties in dit gebo uwdeel wor den ge realiseer d in pla ats va n de huidige k ant oren. He t p arke ren van de k anto ren (gemeent ehuis) w ordt nu opgev angen in de omgeving. P lanologisc h mag de pa rkee rvr aag v an d e nieuw e f unct ie v erre kend wor den met de oude fu nct ie. D aarom is het naar v erwa cht ing mogelijk om planologis ch de on twik keling t e r ealisere n z onder dat er eigen par keerp la ats en ger ealiseerd w orden voor de won ing en. Da ar k omt bij dat er op de loc atie ook weinig ruimte besc hikbaa r is vo or p arker en, dat het v oor alle va rianten last ig is om ee n inrit te mak en op de druk ke Dorp str aat en Par allelw eg en dat een par keerg arage kos tba ar is bij de kw ets bare bus ine ss cas es .

Vanuit deze analys e is er vo or a lle var ian ten voor dit gebou wdeel nu v anuit gegaan dat er geen par keren w ordt gere alis eerd op h et eigen t erre in en dat park eren wor dt opgev angen in de openbar e ruimt e. Voor de voo rkeu rsv ariant ka n nad er on derz ocht w orden of een gebouw de pa rkee rvoo rziening in en ige v orm ha alb aar is . Conclusie en advies: Voor gebou wdeel gemeen tehuis is in dez e af weging een duidelijke vo orke ur vo or sc enar io 4 s loopnieuw bouw. Da arbij wo rdt geadv iseer d om te kiez en vo or een bouw mass a wa arbij de Oek raï ne opv ang in de huidige vo rm behou den ka n blijv en. De ze ont wikk eling is alleen haalbaar met de to egeken de su bsidie Imp uls aanpak Wink elgebieden.

Geadv iseer d wo rdt om op ko rte te rmijn te bes lu it en of een der gelijk e ont wikk eling we nselijk is en of het gebou w tijdig bes chikb aar zo u zijn vo or een ev entuele tr ansf ormat ie. Afhank elijk va n de uitk omst daar van ka n een ve rdere uitw erk in g naar not a v an uitga ngspu nten , ruimt elijk e pro cedur e en ont wikk elst rate gie in ga ng gez et gaan wo rden.

37

G E B O U W DE E L G E M E E N T E H U I S

5 . 2 TR A NS FO RM AT I E N A A R K L EI N E A P PA RT EME NTE N

Samenvatting Transfo rmatie naar kleine woning en is in het diepe vo lume niet go ed m ogelijk om dat er eenzijd ig geo riënteer de woning en aan de geluidsbelaste zijd e ko men. D oo r de v orm van het g ebouw o ntstaan er veel gedeelde ru imtes en relatief weinig uitgeefb aar op pervlak . H ier doo r is het een ko st bare transf orm atie en niet heel k o steneff ect ief .

Afwegingska der

Programma

+ t oevoeg ing circa 30 wo ningen v oor 1 -2 p er so ons huis houd en

Stedenbouwkundig

- geen s tedenbo uwk und ige impuls aan het centr umplan

Woonkwaliteit

- geluidsop gave niet g oed o p te lossen - k leine wo ningen aan een gedeelde cor rido r

Duurzaamheid en andere doelen

+ b eh oud van or iginele bou w, circulair gebr uik materiaal

Kosten

- erg k o stb aar do or b eperkt uitgeefbaar op pervlak - ho gere ond er houd sk osten i.v .m. leef tijd van bestaand e bou w

Uitvoerbaarheid

- transf orm atie van bestaand g eb ouw vr aagt o m veel m aat werk en on derzo eken

Optie 1

Optie 2

38

G E B O U W DE E L G E M E E N T E H U I S

Toelichting Pr ogramma en woonkwalit ei t

Stedenbouwkundig

Om te vold oen aan de o pgav e o m 1-2 persoo nswo ningen te m aken is er eerst gek ek en naar de mo gelijkheid o m woning bou w t e r ealiseren in het g ev raagd e pr ogr amma. In dit s cenar io wor dt het g eb ouwdeel getran sf orm eer d naar k leine appar tem enten.

Met d e realisatie van wo ningen in h et bestaande vo lume is het niet m ogelijk de lange dichte wand t e d oo rbrek en en een nieuwe verb inding n aar het station t e cr eëren. Ook aan de k ant van het plein ont staat er zo geen op timale ruim te.

W anneer het vo lled ige best aan de volu me wor dt benut is er in de gang naar gebo uwdeel Oekr aïne opv ang niet ef ficiën t een wo ning t e realiser en . Daar om is o ok op tie 2 getek end waarbij d e co rrido r g esloo pt wo rdt. Daarm ee verv allen er 3 wonin gen gro ter dan 50 m 2. I n beide o pties is er r uimte v oor 29 wo ningen k leiner dan 50 m2.

Financi eel Omd at er relatief v eel ing repen no dig z ijn en er do or de ineff iciënte indeling relatief m aar beperk te uitg eef bare vierk ante meters gem aakt wor den is er sp rake v an een gro te onr end abele to p.

Omd at het een diep v olume is o ntstaan er eenzijdig e g eoriënteerde won ingen aan een interne co rrido r. H et huidige tr appenhuis blijf t in geb ruik . Er onts taat hierd oor geen op timaal eff iciënte ind eling van het v olum e. De eenzijdig georiënteerd e wo ningen aan d e geluidsbelaste zijd e zijn niet wenselijk en eigenlijk niet te realiseren. Daarm ee is de k waliteit v an de app ar tementen in het v olum e niet o ptimaal.

39

G E B O U W DE E L G E M E E N T E H U I S

5 . 3 TR A NS FO RM AT I E N A A R G ROTE A P PA RTE MEN TEN

Samenvatting Met d iep ere woningen o ver d e hele b reed te van het g eb ouwdeel is het geluidspro bleem o p te vang en . De k waliteit van het o ntwerp sluit echter niet aan o p de g roter e wo ningen die er in het mo del on tstaan. De tr ansf orm atie en de aanbo uw van g aler ijen is k ostbaar. Daarm ee is het scenario n iet heel ko st enef fectief.

Afwegingska der

Programma

+ t oevoeg ing circa 20 wo ningen - woning en gro ter dan beoog d

Stedenbouwkundig

- geen s tedenbo uwk und ige impuls aan het centr umplan

Woonkwaliteit

- subop timale woning en, smalle woning en en weinig priv acy

Duurzaamheid en andere doelen

Kosten Uitvoerbaarheid

+ b eh oud van or iginele bou w, circulair gebr uik materiaal - k ostbare tr ansf orm atie, d oor k waliteit o ntwikk eling wonin gen mo gelijk niet verk oo pbaar voo r g ewenste prijs. - ho gere ond er houd sk os ten i.v .m. leef tijd van bestaand e bou w - transf orm atie van bestaand g eb ouw vr aagt o m veel m aat werk en on derzo eken

40

G E B O U W DE E L G E M E E N T E H U I S

Toelichting Pr ogramma en woonkwalit ei t

Stedenbouwkundig

In dit s cenar io wor dt het p and vo lledig getran sf orm eer d naar wo ningbo uw. Vo or de on tsluitin g word t er aan d e b uitenkan t van het gebo uw een galerijontsluiting gebou wd . Hierm ee o nts taat de k ans om diepere woning en te mak en die daarm ee aan twee k anten van het g eb ouw r am en k rijgen. Op de oo stgevel (z ijd e sp oor ) is de geluidsbelaste gevel. A an de z uidwestz ijde (z ijde plein) wor den buitenru imtes en een g aler ij to eg ev oegd . Er is r uimte vo or 19 app ar tementen tussen de 60 en 120 m 2 . Dit zijn veelal meerk amerap partement en. D it zijn gr otere app artementen d an voo raf beoo gd.

Met d e realisatie van wo ningen in h et bestaande vo lume is het niet m ogelijk de lange dichte wand t e d oo rbrek en en een nieuwe verb inding n aar het station t e cr eëren. Ook aan de k ant van het plein ont staat er zo geen op timale ruim te.

Het z ijn relatief smalle wonin gen, d it is n iet op timaal v oor de woo nkwaliteit. V oo r de woning en van dez e afmeting en is een ho gere pr ijs categor ie pass end. De k waliteit v an de galerij-on tsluitin g en de uits traling van het pand past hier niet bij.

Financi eel Omd at er relatief v eel ing repen no dig z ijn en de woning en niet op timaal zijn is er spr ake van een aanzienlijk e o nrend ab ele t op. Het mo del is fin an cieel aantrek kelijk er dan d e k leinere app ar tementen.

41

G E B O U W DE E L G E M E E N T E H U I S

5 . 4 CO MBI NATI E B EST UURS CE NTR UM EN WO NI NG E N

Samenvatting De co mbinatie v an een bestuu rscentr um en wo ningen verg t gro te aanpassing en aan het gebo uw. D e nadelen van de eer ste twee woo n-scenar io ’s wor den versterk t do ord at dezelf de ingrepen n odig zijn vo or minder wo ningen. Er o ntstaat een sub-op timaal bestuurscentrum . Het v er gt erg gro te investeringen v oor een mo gelijk tijd elijk e situ at ie waarb ij er geen zicht op is een imp act op d e lan ge term ijn.

Afwegingska der

Programma

- beperk te imp uls aan centr ump lan

Stedenbouwkundig

- geen stedenbo uwk und ige impuls aan het centr umplan - verschillende functies in het geb ouw wor dt ro mm elig

Woonkwaliteit

- bes taande cons tructie is dwingend en wer kt b ep erkend voo rm ogelijk e indeling

Duurzaamheid en andere doelen

+ b eh oud bebouwing is een m anier om materiaal circulair te gebruik en - risico dat na veel aanpassing en het gebo uw alsno g gesloo pt

Kosten

- erg k o stb aar

Uitvoerbaarheid

- ingewikk elde on twik k elstrateg ie

42

G E B O U W DE E L G E M E E N T E H U I S

Toelichting Pr ogramma

Duurz aamheid

In dit scenar io wor dt het g eb ouw getran sf orm eer d naar een b estuur scentrum en woning en. Er wo rdt een bestuu rscentr um ing er icht in het diepe deel van het gebo uw. Vanwege het pub liek e k ar akter van het bes tuur scentrum k an er een op enb are do org ang do or het gebo uw gemaak t wor den.

Bestaande bebo uwin g hergeb ruik en kan in essentie een duurz ame k euze z ijn . In dit scenar io is het onz eker o f d e fo rse ing repen die er no dig zijn vo or dit scenar io een waardevo lle stap zullen blijv en op d e langere term ijn.

Bij het o ndiepe deel word en ond er geschik te bo uwdelen geslo opt . Het helder e v olum e dat ov erblijft wo rdt ingericht m et 9 tweezijdig geo riënteer de woning en >5 5m2 met een buitenr uimte en galerij aan het plein.

Financi eel

Er is g een r ekening gehoud en met eigen par keerplaatsen vo or d e ontwik keling.

Vo or dit scenar io z ijn er veel ingrep en nodig . Do or de ineff iciënte ind eling en de com binatie van b estuu rscentru m m et wo ningen nem en zo wel de ko st en toe als de op brengsten af. Daar mee is er in dit scen ario spr ak e van d e gr oot ste o nrendabele to p.

Stedenbouwkundig Met d e realisatie van wo ningen in h et bestaande vo lume is het niet m ogelijk de lange dichte wand te doo rbr ek en en een nieuwe verbind ing naar het statio n te creëren. Ook aan d e k ant v an het plein o ntst aat er zo geen o ptimale ru im te.

43

G E B O U W DE E L G E M E E N T E H U I S

5 . 5 S LO O P- NI E UW BO UW W ON I NG EN

Samenvatting Sloop – nieuwbou w en vevang en van h et gemeentehuis biedt de b es te woning en, m aximale im puls aan het centrum en is met inz et van d e subsidie vo or de gemeente k ostenneutraal te r ealiseren. Beschik baarh eid van de lo cat ie v oo r de d ead lin e v an de subsidie is niet bekend.

Afwegingska der

Programma Stedenbouwkundig

Woonkwaliteit

Duurzaamheid en andere doelen Kosten Uitvoerbaarheid

+ 27 woningen in de gewenste categorie + kwalitatieve woningen + max imale flex ibiliteit mogelijk in uitwer king mbt types en kwaliteit + m axim ale im puls aan centrum plan + n ieuw g eb ouw biedt de mo gelijkheid o m allerlei stedenbo uwkund ige tek ortk om ingen o p te lo ssen + m et nieuwbouw k an er r ek ening g eh ouden wo rden m et alle rand voo rwaarden en z ond er beperk ingen v an een bestaand e co nstructie. + t oevoeg en van k oo papp artementen a ls aa nvulling o p r eeds aanwezig e pr oducten.

- sloop van niet v er sleten p an d + m axim ale m og elijk heden vo or duurz ame k euzes bij nieuwbo uw; geen beperk ingen d oo r bestaand geb ouw + inv estering heef t een veel langere af schrijf termijn + b ouwk osten lager d an bij transf orm atie, o pbreng sten ho ger + laag ste o nrendabele to p + k avel biedt na slo op vold oende ru imte vo or een u it werk ing op m aat

44

G E B O U W DE E L G E M E E N T E H U I S

Toelichting Pr ogramma en woonkwalit ei t In dit s cenar io wor dt het b es taande gem eentehuis gesloo pt. H ier voo r in d e plaats is een ap partem ent en blok vo org esteld v oo r circa 25 wo ningen. Het kan een k arak teristiek vr ijs taand appartem entengebou w wo rden. Stedenbouw Het ap partementeng eb ouw f aciliteert een nieuwe verbind ing van het stat io n naar het plein. Oo k de verbin ding naar de Do rpstraat wor dt op ener . Een co mm er ciële plint in het gebo uw kan ex tra f uncties to evoeg en aan het centrum . Hierm ee b iedt dit scenario de meeste kansen vo or een stedenbo uwkun dige imp uls aan het cent rum. De v oo rkeur sv ar iant k an word en gerealiseerd met en z on der park eren o p eigen terr ein. Park eren lijk t plano lo gisch niet nod ig o mdat er o ok een functie verd wijnt met een eigen par keerdr uk. Park er en is d aarbij erg ko stb aar in de uit voering . Bij d e b eoog de do elg roep van d e wo ningen is dit wel een nadr ukk elijke wens. In d e uitwer king is d aarom gerek en d aan een variant met par keren en een v ar iant zo nder p ark er en .

Financi eel In de berek en in gen biedt d it scenario de laagste onr en dabele top van de o nderz ochte var ian ten . De v ariant z onder park eer garage is met subsidie realiseer baar waarbij d e gem eente d e b oek waar de in kan zetten als cofin an ciering en dit v oo r de g em eent e d us k ostenneutraal gerealiseer d k an word en. De v ariant m et park eer garage k ent vr aag t een investering v an de gem eente. Ui tvoerbaarheid W anneer het gebo uwdeel gemeentehuis besch ikbaar ko mt v oo r tran sf orm atie biedt d it mo del de m eeste mo gelijkheden om goede woning en te realiseren. De pr ecieze inv ulling k an nog verder bepaald wor den. H et getekende gebo uw in dit scenario is een eerst e verk enning. Binnen het scenar io sloo p nieuwbou w kan d e p reciez e invulling nader on derzo cht word en in de verd ere uitwer king .

45

6. Conc lus i e 6.1 Conclusie Gebouwde el Bibliotheek / kantoren Het advies is om de invulling van gebouwdeel biblio theek / RID direct op te pakken in de oplossingsric hting met kleine aanpass ingen. Daarom is de gemeente al gest art met project sc huifoperatie (projec tplan zie bijlage 6). Gebouwde len Oek raïne opvang Voor g ebouw de el Oe kra in e-opv ang z ijn drie ve rsch illende scena rio’s ru im telijk en fina ncieel ha albaa r: 3 . wonin gb ou w me t g edee ltelijke sloop-nieu wb ou w, 4. b ehoud opv ang , en 5 . ma atschap p elijke fu nctie / cong reslocatie. De keuz e tussen d eze d rie va ria nten is een b estu urlijke en ma atschap p elijke af weg in g, wa arb ij wonin gb ou w niet optimaa l is op d eze locatie en b ehoud opv ang mind er b ijdr aag t aa n he t cen trum . Daar om word t g eadvise erd om nu va ria nt 5 . ma atschap p elijke

fu nctie / cong reslocatie ve rder te ond erzoeken en ond ertussen uit te g aan voorlop ig b ehoud va n de opv ang locatie.

De toegekende subsidie Impulsaanpak Winkelgebieden lijkt cruc iaal voor een uiteindelijke transformatie dus de deadline van 2030 moet daarbij in het oog gehouden worden. Gebouwde len Gemeentehuis Voor g ebouw de el g emeen tehu is is in d eze af weg in g een d uidelijke voorkeur voor scena rio 4 sloop-nieu wb ou w. Daar bij word t g ead vise erd om te kiez en voor een

b ou wm assa wa arb ij de Oe kra ïn e opv ang in de hu idige vorm b ehouden kan b lijv en z od at daar nog g ekoz en kan worden tussen de ve rsch illend e va ria nten .

alleen haalbaar met de toegekende subsidie Impulsaanpak 2 . 1Deze V O Oontwikkeling R K E U R S V A R IisA N T Winkelgebieden. De variantenstudie adviseert om vo or Voor het gemeentehuis is het advies om gebouwdeel Oekraïne-opvang in t e zett en inluiten t e zett op dergelijke sloop en nieuwbouw. Er Geadviseerd wordt om op korte termijn te bes ofeneen opontwikkeling een scenariowenselijk met gedeeltelijke sloop ontstaat zo ruimte voor een is en of het gebouw tijdig bes chik baar zou zijn voor een nieuwbouw. Het oude deel van het appartementenblok dat in oplo pende eventuele transformatie. Afhankelijk van de uitkomst kan een verdere gebouwdeel wordt behouden. Het is hoogtes 6daarvan tot wellicht mogelijk 8 lagen uitwerking naar nota van uitgangspunten, ruimtelijke proc edure en mogelijk om hier drie grondgebonden hoog kan worden. Hier kunnen dan tot ontwikkelst gang gezet gaan worden. woningen in erategie maken,inwaarbij elk kapje circa 30 appartement en gerealiseerd van het gebouw een eigen woning wo rdt. worden. Dit bied de mogelijkheid om een AcGr htote er de is ruimte vooel r een doorsteek te maken s tat d ion naar aa woningen ndachtsp unt b ij dit mod is h et p arkeren. Voor een mod el van m et het g ebouw compacte privétuin. De volumes uit de het c entrum. p arkeren ontstaat er een g roter p ub liek tekor t.

jaren zeventig worden in deze variant ges lo opt om meer openheid te creëren. Voor de bibliotheek/ RID zet het Vervolgens wordt er voorgesteld om hier voorkeurss cenario in o p enkel beperkte vier grondgebonden stadswoningen t e ingrepen. Hiermee kan het gebouw direct realiseren. gereed gemaakt worden voor verhuur aan publieke diensten MGR/RID.

46

Bi jl ag en Bijlage 2 Ontwerpverkenningen gebouwdelen Bijlage 3 Grondexploitatie ontwerpverkenningen Bijlage 4 Ontwerpverkenning Herontwikkeling kavel gemeentehuis

FARO, 2024 St adkwadraat 2024

Bijlage 5 Uitw erking va stg oedex p loita tie g emeen tehu is

Stadkwadraa t, 20 2 5

SV P, 2025

Bijlage 6 Projectplan schuifoperatie

2 .1 VO O R KE UR SVAR I AN T De variantenstudie adviseert om vo or gebouwdeel Oekraïne-opvang in t e zett en op een scenario met gedeeltelijke sloop nieuwbouw. Het oude deel van het gebouwdeel wordt behouden. Het is mogelijk om hier drie grondgebonden woningen in te maken, waarbij elk kapje van het gebouw een eigen woning wo rdt. Ac ht er de woningen is ruimte voo r een compacte privétuin. De volumes uit de jaren zeventig worden in deze variant ges lo opt om meer openheid te creëren. Vervolgens wordt er voorgesteld om hier vier grondgebonden stadswoningen t e realiseren.

Voor het gemeentehuis is het advies om in t e zett en op sloop en nieuwbouw. Er ontstaat zo ruimte voor een appartementenblok dat in oplo pende hoogtes 6 tot wellicht mogelijk 8 lagen hoog kan worden. Hier kunnen dan tot circa 30 appartement en gerealiseerd worden. Dit bied de mogelijkheid om een doorsteek te maken van het s tat ion naar het c entrum. Voor de bibliotheek/ RID zet het voorkeurss cenario in o p enkel beperkte ingrepen. Hiermee kan het gebouw direct gereed gemaakt worden voor verhuur aan publieke diensten MGR/RID.

47