20250414 Agendapunt 17-amendement-grondbeleid-bijlage 1

Het instrument stedelijke kavelruil is nieuw en hiermee heeft de gemeente nog geen ervaring. De komende jaren zal uit de landelijke praktijk moeten blijken in welke situaties dit instrument bruikbaar is voor ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente. Stedelijke kavelruil Stedelijke kavelruil is een nieuw instrument in de Omgevingswet. Indien de huidige kavelstructuur en eigendomssituatie een goede en snelle uitvoering van de voorgenomen plannen in de weg staan, kan de gemeente een ruil stimuleren, ook wel stedelijke herverkaveling genoemd. Stedelijke kavelruil biedt eigenaren van onroerend goed de mogelijkheid om op vrijwillige basis met elkaar in gesprek te gaan. Doel hiervan is dat eigenaren samen een nieuw inrichtingsplan maken. De achtergrond is dat er in stedelijke gebieden vaak sprake is van complexe eigendomssituaties die het voor gemeenten moeilijk maken om gebieden te (her)ontwikkelen. Stedelijke kavelruil biedt de mogelijkheid om onroerende zaken (al dan niet met compensatie) te ruilen tussen partijen. In tegenstelling tot het herverkavelingsinstrument voor het landelijk gebied, beschikt de regeling voor stedelijke kavelruil niet over afdwingbare instrumenten.

Stedelijke kavelruil heeft met name een toegevoegde waarde bij projecten waarbij partijen hun plannen zoveel mogelijk zelfstandig willen uitvoeren en waarbij de kosten van het oprichten van een vennootschap niet opwegen tegen de baten. Dat zijn vaak wat kleinschaligere projecten met een kortere looptijd. Hoewel dit instrument is bedoeld om privaat-private samenwerking te vergemakkelijken, blijkt in de praktijk dat de overheid een belangrijke rol heeft als initiator en procesbegeleider. Verder is een belangrijke beperking van dit nieuwe instrument de complexiteit bij stedelijke kavelruil. De complexiteit wordt groter naarmate het aantal te herverkavelen objecten, deelnemers, locaties, eigenaren, belangen en verwachtingen, zakelijke rechten, etc. toeneemt. Herverkaveling landelijk gebied (instrument Provincie) Herindeling van het grondgebruik (landinrichting) onder de Omgevingswet, voorheen geregeld in de Wet inrichting landelijk gebied , gebeurt onder meer door het inbrengen en opnieuw toedelen van gronden aan eigenaren en gebruikers, ook wel herverkaveling genoemd. Het instrument landinrichting biedt provincies de mogelijkheid om, als rijks- en provinciale doelen niet op vrijwillige basis te realiseren zijn, met overheidsbesluiten werken uit te voeren en een daarmee samenhangende herverkaveling te realiseren.

De inzet van het instrument landinrichting ligt bij de provincie en wordt de laatste decennia zeer beperkt ingezet.

19

Gemeente Haarlemmermeer

5. Financieel kader bij situationeel grondbeleid Inleiding Situationeel grondbeleid leidt ertoe dat de gemeente op verschillende manieren intervenieert op de grondmarkt. Hierdoor heeft de gemeente onder andere een voorraad strategische gronden, actieve grondexploitaties, intentieovereenkomsten en anterieure overeenkomsten met initiatiefnemers. Naast de standaard financiële kaders die hiervoor gelden, heeft de gemeente zelf aanvullende kaders vastgesteld. Dit hoofdstuk geeft een overzicht van deze kaders en geeft tevens aan hoe hierover wordt gerapporteerd.

5.1

Reserve grondzaken

De Algemene reserve grondzaken (hierna; reserve grondzaken) heeft blijkens de Verordening grondzaken 2020 (raadsvoorstel 2020.0000918) als doel rechtstreekse beïnvloeding van de begroting en de jaarrekening door projectresultaten te voorkomen. De bovengrens van de reserve grondzaken is vastgesteld op € 5 miljoen.

5.2

Gemeentelijke projecten/grondexploitaties en voorbereidings- en uitvoeringsbudgetten

Een ontwikkeling op gemeentegrond krijgt vorm via een grondexploitatie. De gemeenteraad wordt hierbij in ieder geval op twee momenten betrokken. Het eerste moment, indien een gemeentelijk ruimtelijk initiatief er veelbelovend uitziet, is het verzoek aan de gemeenteraad om een voorbereidingsbudget te verstrekken. Een voorbereidingsbudget is voornamelijk bedoeld voor de bekostiging van de benodigde (interne) uren om een initiatief verder uit te werken naar een ruimtelijk kader en grondexploitatie. Het tweede moment is wanneer de gemeenteraad besluit om een grondexploitatie te openen. De gemeenteraad stelt bij het openen van een grondexploitatie tevens een uitvoeringsbudget beschikbaar voor de te maken kosten voor de gehele looptijd van de grondexploitatie. Met het vaststellen van de grondexploitatie worden de te verwachten kosten en opbrengsten van het project begrensd en wordt de te verwachten financiële uitkomst aangegeven met het projectspecifieke rendement. In de Verordening grondzaken 2020 (raadsvoorstel 2020.0000918) is bepaald dat een grondexploitatie eens in de vier jaar wordt herzien of eerder indien noodzakelijk. Een noodzakelijke herziening is onder meer aan de orde als de kosten en/of de opbrengsten en/of het programma en/of de looptijd afwijken van de door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatie.

Op deze wijze blijft de gemeenteraad actief betrokken bij belangrijke ontwikkelingen op gemeentegrond.

5.3

Faciliterende projecten en voorbereidings- en uitvoeringsbudgetten

Een ontwikkeling op grond van derden krijgt in veruit de meeste gevallen vorm via het privaatrechtelijke spoor van de anterieure overeenkomst. Indien nodig wordt de gemeenteraad gevraagd om een VTA- en uitvoeringsbudget beschikbaar te stellen. Dit budget heeft als doel de gemeentelijke werkzaamheden te kunnen uitvoeren tijdens de gehele looptijd van het project. Uitgangspunt is dat in de anterieure overeenkomst wordt overeengekomen dat de initiatiefnemer de gemeentelijke kosten vergoedt. Vooruitlopend op de anterieure overeenkomst komt het, bij met name omvangrijke en/of complexere projecten, voor dat er door de gemeente een intentieovereenkomst wordt gesloten met de initiatiefnemer. Indien nodig wordt de gemeenteraad gevraagd om een voorbereidingsbudget beschikbaar te stellen. Dit budget heeft als doel de gemeentelijke werkzaamheden te kunnen bekostigen om tijdens de intentiefase, samen met de initiatiefnemer, de haalbaarheid van het plan te onderzoeken. Uitgangspunt is dat in de intentieovereenkomst wordt overeengekomen dat de initiatiefnemer de gemeentelijke kosten vergoedt. In een situatie waarbij het niet lukt om een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer te sluiten, zijn er wettelijke mogelijkheden om als gemeente kosten te verhalen. In dat geval wordt de gemeenteraad betrokken via de

20

Gemeente Haarlemmermeer

kostenverhaalregels in het omgevingsplan of kostenverhaalvoorschriften in de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

5.4

Strategische gronden

De gemeente heeft in het verleden strategische gronden verworven. Ook onder het huidige grondbeleid is verwerving van grond mogelijk indien de kans zich voordoet, de ruimtelijke noodzaak aanwezig is en een zorgvuldige afweging van alle overige criteria (zoals aangegeven in paragraaf 3.2) daartoe aanleiding geeft. Strategische gronden zijn gronden die de gemeente verwerft om een betere sturing op gebiedsontwikkeling te krijgen. Het college is bevoegd tot het doen van strategische verwervingen binnen het daartoe beschikbare budget van € 10 miljoen dat de gemeenteraad jaarlijks aan het college als krediet beschikbaar stelt. Hieraan zijn de volgende randvoorwaarden gesteld: - de aankoop moet tot doel hebben om een huidige of toekomstige ruimtelijke ontwikkeling mogelijk te maken; - de aankoop moet waardevast zijn in de huidige bestemming, of rendabel zijn in een eventuele nieuwe bestemming; - bovenstaande moet voorafgaand aan de aankoop aannemelijk worden gemaakt in een collegenota. De totale voorraad strategische gronden wordt jaarlijks beoordeeld aan de hand van de waarderingsuitgangspunten strategische gronden, hetgeen leidt tot een onderscheid in: - “warm” (exploitatieperspectief 1 tot 2 jaar); - “lauw” (exploitatieperspectief 2 tot 5 jaar); - “koud” (exploitatieperspectief 5 tot 10 jaar); - “ruilgronden” (gronden waarvoor geen direct ontwikkelperspectief is vastgesteld).

In tegenstelling tot het verleden heeft bovenstaande categorisering geen invloed meer op de waardering van de strategische gronden. Voor het inzicht worden de categorieën wel in stand gehouden. Op basis van het aangescherpte Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) uit 2019 is het uitgangspunt dat de gronden in de strategische voorraad maximaal gewaardeerd worden op de marktwaarde van de huidige bestemming. Wel wordt er een uitzondering gegeven om verworven gronden tegen de waarde van de toekomstige bestemming te waarderen. Deze uitzondering is alleen mogelijk als de gronden worden verworven met het oog op een concrete ontwikkeling en er wordt voldaan aan de voorwaarden in de notitie van de commissie BBV ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken’. In het Meerjarenperspectief Grondzaken (MPG) is een overzicht van de strategische gronden van de gemeente opgenomen. Voor de waardering van deze gronden wordt iedere twee jaar een taxatie uitgevoerd om de marktwaarde (de zogenaamde waarde economisch verkeer) te bepalen. De komende periode zal actief worden gestuurd op de bestaande grondvoorraad.

Hiertoe bestaan de volgende mogelijkheden: - het versneld in ontwikkeling brengen van bepaalde gronden, met name die zich bevinden in de categorie “warme gronden”; - het ruilen / verkopen van gronden waarvoor geen ontwikkelperspectief is aangegeven; - het geliberaliseerd verpachten van ‘lauwe’, ’koude’ en ‘ruilgronden’ voor pachttermijnen langer dan 1 jaar. Hierbij worden de gronden in beginsel door middel van op openbare selectieprocedure op de markt aangeboden. Het moment dat de gronden naar verwachting nodig zijn voor ontwikkeling, is bepalend voor de pachttermijn.

5.5

Reserve ruimtelijke investeringen Haarlemmermeer (Reserve RIH)

Begin 2010 heeft de gemeenteraad besloten om de Reserve RIH in te stellen. In de Reserve RIH worden drie soorten bijdragen opgenomen: 1) de bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen waarover de gemeenteraad bijvoorbeeld bij de begroting, voorjaarsrapportage of jaarstukken een besluit heeft genomen; 2) financiële bijdragen van derden; 3) bijdragen die vanuit de winst van gemeentelijke grondexploitaties worden afgeroomd. Uit de Reserve RIH worden door de gemeenteraad uitgaven gedaan ten behoeve van (netwerk)infrastructuur en (grootschalig) recreatief groen, in dit Kader grondbeleid aangeduid als supra bovenwijkse voorzieningen (zie paragraaf 6.5). Deze voorzieningen stonden voorheen in de Structuurvisie Haarlemmermeer 2030 en staan op dit moment in de 21

Gemeente Haarlemmermeer

Omgevingsvisie Haarlemmermeer 2040. Een uitgebreidere toelichting over de voorzieningen zelf en waarom deze nodig zijn, is te vinden in ‘laag III De thema’s en opgaven’ van de Omgevingsvisie Haarlemmermeer 2040, en specifiek in de paragrafen ‘Landschap en groen’ en ‘Mobiliteit’. De gemeenteraad beslist over onttrekkingen uit de Reserve RIH. In het MPG wordt de gemeenteraad jaarlijks geïnformeerd over de meest recente stand van de Reserve RIH. Het doen van onttrekkingen uit de Reserve RIH kan onder de volgende voorwaarden: 1) de gemeenteraad besluit door middel van een raadsvoorstel over de besteding van deze gelden; 2) het bestedingsdoel volgt uit de opgaven in de Omgevingsvisie Haarlemmermeer 2040 (of de uitwerking daarvan in een programma). Overigens kan de Reserve RIH conform het BBV niet negatief zijn. Indien dit dreigt te gebeuren, zal een tijdelijke storting vanuit de Algemene dekkingsreserve nodig zijn of een temporisering van projecten.

5.6

(tussentijds) Meerjarenperspectief Grondzaken

In het (tussentijds) Meerjarenperspectief Grondzaken ((t)MPG) wordt halfjaarlijks, per 1 januari en 1 juli, gerapporteerd over de financiële stand van de diverse ruimtelijke projecten. In het (t)MPG wordt alleen gerapporteerd over financiële aspecten en niet over de inhoudelijke voortgang van ruimtelijke projecten. Het college geeft door middel van het (t)MPG de gemeenteraad halfjaarlijks inzicht in de saldi en ontwikkeling van alle financiële mutaties in projecten. Er wordt inzicht gegeven in alle lopende projecten inclusief herzieningen, nieuwe en af te sluiten projecten. Daarbij horen ook de budget- en kredietaanvragen. Bij het MPG (stand per 1 januari) wordt ook inzicht gegeven in de stand van de Reserve Grondzaken, de ontwikkeling daarvan, de stand van de strategische gronden en van de Reserve RIH.

5.7

Grondprijzennota

De jaarlijkse Grondprijzennota is bedoeld om de gemeenteraad te informeren over ontwikkelingen op de onroerendgoedmarkt voor verschillende segmenten en bestemmingen en om de kaders en onderhandelingsmarges voor grondprijzen te laten vaststellen. Actuele marktontwikkelingen of beleidswijzigingen die van invloed zijn op de prijzen kunnen op basis van de jaarlijkse verschijningsfrequentie van de nota redelijk snel worden gevolgd. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om tussentijds, als daar aanleiding voor is, maatwerk grondprijsberekeningen op te stellen op basis van de actuele marktinformatie op dat moment. De in de nota genoemde grondprijzen gelden als gemiddelde richtprijzen voor de genoemde uitgiftecategorieën. De nota maakt het mogelijk veel voorkomende uitgiften binnen de vooraf door de gemeenteraad gestelde bandbreedtes door het college te laten realiseren. Niet gemandateerde uitgiften en/of uitgiften die niet passen binnen de gestelde bandbreedtes worden separaat ter goedkeuring aan het college en/of de gemeenteraad voorgelegd.

5.8

Grondbeleid in programmabegroting en jaarstukken

In de programmabegroting en jaarstukken staat een paragraaf grondbeleid. Deze paragraaf bevat een samenvatting van de meest relevante onderdelen van het grondbeleid. In de jaarstukken wordt teruggekeken en in de programmabegroting wordt vooruitgekeken. Op die manier wordt jaarlijks op hoofdlijnen over het gevoerde beleid gerapporteerd aan de gemeenteraad. Het huidige grondbeleid wordt vormgegeven door middel van onder andere de volgende stukken: - Omgevingsvisie Haarlemmermeer 2040; - Verordening Grondzaken; - Kader Strategisch Grondbeleid; - Grondprijzennota; - (tussentijds) Meerjarenperspectief grondzaken. Deze stukken worden periodiek geëvalueerd en vastgesteld.

22

Gemeente Haarlemmermeer

6. Kostenverhaal en financiële bijdrage bij faciliterend grondbeleid Inleiding Bij ontwikkelingen van initiatiefnemers is de taak van de gemeente beperkt tot het stellen van (financiële) randvoorwaarden voor de beoogde ruimtelijke ontwikkeling. Daarbij is de gemeente wettelijk verplicht om de kosten die de gemeente voor ontwikkelingen door initiatiefnemers maakt op de initiatiefnemers te verhalen. Daarbovenop biedt de Omgevingswet de grondslag voor het maken van afspraken in een overeenkomst over een financiële bijdrage voor supra bovenwijkse voorzieningen. De financiële bijdrage is een herijking van de door de gemeente onder de Wro gehanteerde Bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen (“bijdrage RIH”). De uitwerking hiervan is te vinden in bijlage 2. De gemeente streeft ernaar om met initiatiefnemers over de ruimtelijke ontwikkeling en het verhalen van de gemeentelijke kosten en de financiële bijdrage (maatwerk)afspraken te maken in een anterieure overeenkomst. Dit hoofdstuk richt zich om die reden op het verplichte kostenverhaal en de financiële bijdrage.

6.1

Voorwaarden voor het verhalen van kosten

De mogelijkheid voor de gemeente om kosten te verhalen door het opnemen van kostenverhaalregels bij het omgevingsplan of kostenverhaalvoorschriften bij de omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit is wettelijk op twee manieren begrensd. In de eerste plaats zijn de kostensoorten begrensd. Alleen kostensoorten die in artikel 13.11 van de Omgevingswet zijn genoemd, mogen worden verhaald. Dat zijn de kostensoorten van de kostensoortenlijst in artikel 8.15 van het Omgevingsbesluit. Het gaat onder andere om kosten die samenhangen met het voeren van een grondexploitatie. Voorbeelden van deze kosten zijn kosten voor het opstellen van een omgevingsplan, de kosten voor de aanleg of wijziging van wegen, openbare parkeerplaatsen, straatmeubilair en openbare verlichting, de kosten voor voorbereiding en toezicht door de gemeente op de uitvoering van de werkzaamheden en eventuele nadeelcompensatie veroorzaakt door de bestemmingswijziging. In de tweede plaats is het toepassingsbereik begrensd. Het verhalen van kosten is alleen mogelijk voor in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit aangewezen activiteiten.

Aangewezen activiteiten zijn onder andere de bouw van één of meer woningen, het bouwen van gebouwen met de functie kantoor, bedrijf, detailhandel en maatschappelijk, maar ook uitbreiding (met meer dan 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte) van een gebouw kan hieronder vallen. Kostenverhaal is uiteraard alleen mogelijk voor nieuwe bouwactiviteiten of functieveranderingen, niet voor al eerder mogelijk gemaakte bouwactiviteiten. Bijlage 1 bevat een overzicht van de kostensoorten en de aangewezen activiteiten.

6.2

Typen verhaalbare kosten

De gemeente staat voor een stevige opgave op het gebied van wonen, werken, energie, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen. Dit vraagt om grote investeringen van de gemeente. Deze investeringen worden op verschillende manieren bekostigd. Bekostiging vindt plaats uit bijdragen van het Rijk, de provincie en de regio, uit de algemene middelen van de gemeente, uit financiële bijdragen uit (gemeentelijke) grondexploitaties en uit kostenverhaal op initiatiefnemers. In de praktijk worden investeringen vaak gefinancierd met een combinatie van bovenstaande dekkingsbronnen. De precieze bekostiging verschilt per investering. Investeringen door de gemeente kunnen plaatsvinden op verschillende schaalniveaus en zijn door ons als volgt gedefinieerd: 1. Op projectniveau, in dit Kader grondbeleid aangeduid als ‘binnenplanse kosten’, 2. Het projectniveau overstijgend, in dit Kader grondbeleid aangeduid als ‘bovenwijkse voorzieningen’, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen:

23

Gemeente Haarlemmermeer

a.

b.

6.3

Investeringen die noodzakelijk zijn voor en toe te rekenen zijn aan een aantal specifieke ontwikkellocaties, in dit Kader grondbeleid aangeduid als ‘direct-verbonden bovenwijkse voorzieningen’; en Investeringen die de functie hebben van de verbetering van de leefomgeving van Haarlemmermeer als geheel, in dit Kader grondbeleid aangeduid als ‘supra bovenwijkse voorzieningen'. Deze investeringen zijn niet toe te rekenen aan specifieke ontwikkellocaties en worden daarom over de gehele gemeente omgeslagen.

Binnenplanse kosten

Investeringen die alleen betrekking hebben op één ontwikkellocatie, zoals verwerving, sloop en sanering, bouwrijp en woonrijp maken en plankosten (de kosten voor het maken van de (gemeentelijke) plannen en de planbegeleiding), worden meegenomen in de exploitatie van de betreffende ontwikkellocatie. Deze kosten moeten uiteindelijk worden terugverdiend via de verkoop van bouwkavels. Het geheel van kosten en opbrengsten betreft de grondexploitatie. Zowel de gemeente als initiatiefnemers kunnen voor eigen rekening en risico de grondexploitatie voeren. Als de gemeente de grondexploitatie voert, kan zij de door haar gemaakte kosten binnen de grondexploitatie dekken met de grondopbrengsten (de opbrengst bij uitgifte van bouwrijpe grond). Als de initiatiefnemer de grondexploitatie voert, zal de gemeente nog steeds kosten maken ten behoeve van de bijbehorende ruimtelijke ontwikkeling (in ieder geval de plankosten). In deze situatie is de gemeente verplicht om de gemeentelijke kosten die betrekking hebben op de ontwikkellocatie ten laste van die ontwikkeling te brengen en dus op de initiatiefnemer te verhalen. Die kosten kunnen zowel binnen als buiten de ontwikkellocatie worden gemaakt. De omvang van het kostenverhaal varieert per ontwikkellocatie en is afhankelijk van de specifieke situatie en de daarmee samenhangende gemeentelijke werkzaamheden.

Voor binnenplanse kosten hanteert de gemeente het uitgangspunt dat de nieuwe ontwikkeling zelf volledig verantwoordelijk is voor onder ander het voldoen aan groennormen, watercompensatienormen, parkeernormen en het realiseren van de ontsluiting van de ontwikkeling. De bijbehorende maatregelen zullen veelal binnen het exploitatiegebied worden genomen, maar dit is niet altijd het geval. Een voorbeeld hiervan is dat bij grotere gebiedsontwikkelingen tot de binnenplanse kosten de kosten tot en met de aansluiting op de omliggende (provinciale) wegen behoren.

6.4

Direct-verbonden bovenwijkse voorzieningen

De gemeente maakt onderscheid tussen twee typen bovenwijkse voorzieningen. De eerste noemen wij directverbonden bovenwijkse voorzieningen. Dit zijn voorzieningen die niet alleen noodzakelijk zijn voor één ontwikkellocatie, maar ook van belang zijn voor andere ontwikkellocaties en/of bestaande wijken. Het profijt dat deze locaties van de voorzieningen hebben is via een bepaalde verdeelsleutel (op basis van de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit) aan de verschillende locaties toe te rekenen. Voorbeelden van deze groep kosten zijn de kosten voor een verbindingsweg die twee of meer ontwikkellocaties met de bestaande infrastructuur verbindt en de kosten voor een wijkpark die op de ene ontwikkellocatie wordt aangelegd en mede ten behoeve van een andere ontwikkellocatie wordt gerealiseerd. Omdat deze voorzieningen ook van nut zijn voor andere ontwikkellocaties en/of bestaande wijken, mogen deze kosten niet volledig aan één ontwikkellocatie worden toegerekend, maar slechts voor een gedeelte. Bij ontwikkelingen door initiatiefnemers is de gemeente verplicht om de gemeentelijke kosten van direct-verbonden bovenwijkse voorzieningen op de initiatiefnemers te verhalen. De omvang van het kostenverhaal varieert per ontwikkellocatie en is afhankelijk van de specifieke situatie en de daarmee samenhangende gemeentelijke kosten.

De gemeente heeft geen zogenaamde ‘Nota bovenwijks’ waarin op voorhand voor de gehele gemeente deze investeringen voor direct-verbonden bovenwijkse voorzieningen inzichtelijk zijn gemaakt. Tijdens de voorbereidingsfase wordt er per ontwikkeling/ontwikkelgebied gekeken welke direct-verbonden bovenwijkse voorzieningen zijn toe te rekenen.

6.5

Supra bovenwijkse voorzieningen

Het tweede type bovenwijkse voorzieningen noemen wij supra bovenwijkse voorzieningen. Dit zijn voorzieningen die niet direct verbonden zijn aan één of meerdere ontwikkellocaties, maar van belang zijn voor de verbetering van de leefomgeving van de gemeente Haarlemmermeer als geheel. De gehele gemeente profiteert in meer of mindere mate van deze voorzieningen en het is dan ook niet mogelijk om deze voorzieningen aan enkele specifieke ontwikkellocaties of bestaande wijken toe te rekenen. Voorbeelden van deze groep kosten zijn de kosten voor de aanleg van: van

24

Gemeente Haarlemmermeer

infrastructuur voor verkeers- en vervoersnetwerken van gemeentelijk of regionaal belang, recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur en natuurgebieden met maatregelen ter vermindering van stikstofdepositie.

6.6

Financiële bijdrage

Voor het maken van afspraken over een financiële bijdrage voor supra bovenwijkse voorzieningen met initiatiefnemers moet sprake zijn van 'functionele samenhang' tussen de ontwikkellocatie en de supra bovenwijkse voorziening. De onderbouwing van de functionele samenhang is vastgelegd in ‘laag III De thema’s en opgaven’ van de Omgevingsvisie Haarlemmermeer 2040, meer specifiek in de paragrafen ‘Landschap en groen’ en ‘Mobiliteit’. Met de onderbouwing van de functionele samenhang in de Omgevingsvisie is het verhalen van een financiële bijdrage ook publiekrechtelijk afdwingbaar, mocht het niet lukken om een anterieure overeenkomst met een initiatiefnemer te sluiten. Om die reden volgt de berekening van de hoogte van de financiële bijdrage gebiedsontwikkeling dan ook de publiekrechtelijke rekenmethodiek. De tabel met de financiële bijdrage per woningtype en per vierkante meter kantoren, bedrijven en voorzieningen, is bijgevoegd als bijlage 2. Hier is ook de achtergrond, de onderbouwing en een rekenvoorbeeld van de financiële bijdrage te vinden.

6.7

Overige regels bij kostenverhaal

Afzien van kostenverhaal Gemeenten mogen in een drietal gevallen afzien van kostenverhaal, namelijk als: a. de totale kosten die kunnen worden verhaald minder dan € 10.000 bedragen; b. er geen verhaalbare kosten zijn. Dit kan worden toegepast als er geen kosten voor het bouw- en woonrijp maken van gronden zijn en er alleen apparaatskosten resteren die via de leges verrekend kunnen worden; en/of c. de verhaalbare kosten alleen de aansluiting van een ontwikkellocatie op de openbare ruimte of de aansluiting op nutsvoorzieningen betreffen. De kosten voor deze twee voorzieningen kunnen veelal via een vergunning worden verhaald. Als één van deze drie situaties zich voordoet, mag de gemeente afzien van het kostenverhaal. Het betreft een facultatieve bevoegdheid. De gemeente hoeft er geen gebruik van te maken en doet dat in beginsel ook niet. Naast het kostenverhaal is de gemeentelijke legesverordening altijd van toepassing, ook op het moment dat de gemeente wel afziet van kostenverhaal. Macro-aftopping / waardevermeerderingstoets Bij het verhalen van kosten is de gemeente verplicht om rekening te houden met ‘macro-aftopping’ (integrale gebiedsontwikkeling) of de waardevermeerderingstoets (organische gebiedsontwikkeling). Dit houdt in dat er niet meer kosten worden verhaald dan er opbrengsten zijn.

Op het moment dat een initiatiefnemer een beroep doet op macro-aftopping / waardevermeerderingstoets wordt nagegaan of dat terecht is. Als er sprake is van meer kosten dan opbrengsten betekent dit dat de gemeente niet volledig kostenverhaal kan toepassen. De kosten die niet verhaald worden komen voor rekening van de gemeente. Uitgangspunt is een financieel haalbare ontwikkeling. Indien dat niet het geval is, kan de gemeente, indien er een zwaarwegend gemeentelijk belang speelt, via de kostenverhaalregels of -voorschriften bij de planologische maatregel het onrendabele deel van de ontwikkeling voor haar rekening nemen. Indien dat niet wenselijk wordt geacht, is de ontwikkeling economisch niet uitvoerbaar en wordt het planologische kader niet gewijzigd. Leges Kosten die door middel van het verplichte kostenverhaal worden verhaald, kunnen niet ook nog eens door middel van de leges in rekening worden gebracht. Kosten die verband houden met het afgeven van de kostenverhaalsbeschikking of een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit worden via de leges verrekend.

25

Gemeente Haarlemmermeer

Bijlagen

26

Gemeente Haarlemmermeer

Bijlage 1 Begrenzing kostenverhaal: kostensoortenlijst en lijst met activiteiten Bij ontwikkelingen van initiatiefnemers is de taak van de gemeente beperkt tot het stellen van (financiële) randvoorwaarden voor de beoogde ruimtelijke ontwikkeling. Daarbij is de gemeente wettelijk verplicht om de kosten die de gemeente voor ontwikkelingen door initiatiefnemers maakt op de initiatiefnemers te verhalen. De mogelijkheid voor de gemeente om kosten te verhalen door het opnemen van kostenverhaalregels bij het omgevingsplan of kostenverhaalvoorschriften bij de omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit is wettelijk op twee manieren begrensd. In de eerste plaats zijn de kostensoorten begrensd. Alleen kostensoorten die in artikel 13.11 van de Omgevingswet zijn genoemd, mogen worden verhaald. Dat zijn de kostensoorten van de kostensoortenlijst in artikel 8.15 van het Omgevingsbesluit. In de tweede plaats is het toepassingsbereik begrensd. Het verhalen van kosten is alleen mogelijk voor in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit aangewezen activiteiten. Kostensoortenlijst (artikel 8.15 verhaalbare kostensoorten, Omgevingsbesluit) De kostensoorten, bedoeld in artikel 13.11, eerste lid, aanhef, van de wet, zijn: a.

voor kostenverhaalsgebieden waarvoor geen tijdvak als bedoeld in artikel 13.15, eerste lid, van de wet is opgenomen: de in tabel A van bijlage IV (van het Omgevingsbesluit) aangegeven kostensoorten; en b. voor kostenverhaalsgebieden waarvoor wel een tijdvak als bedoeld in artikel 13.15, eerste lid, van de wet is opgenomen: de in de tabellen A en B van bijlage IV (van het Omgevingsbesluit) aangegeven kostensoorten. A. Kostensoorten bij kostenverhaal met of zonder tijdvak

27

A1

De kosten van het vaststellen van een omgevingsplan of een projectbesluit of het verlenen van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, inclusief het daarvoor benodigde onderzoek

A2

De waarde van de gronden die worden gebruikt voor de uitvoering van de onder A8 en A9 bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen, inclusief de waarde van de te slopen opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 8.17, eerste lid

A3

De kosten van het vrijmaken van de gronden, bedoeld onder A2, van persoonlijke rechten en lasten, eigendom en bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten

A4

Het tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente, de provincie of de Staat verworven percelen, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten

A5

De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden, bedoeld onder A2

A6

De kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden, bedoeld onder A2

A7

De kosten van de noodzakelijke compensatie van in het kostenverhaalsgebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen

A8

De kosten van de aanleg of wijziging van: 1°. wegen, gebouwde en ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, voet- en rijwielpaden, gebouwde openbare fietsenstallingen, faciliteiten voor ondergrondse afvalinzameling, waterpartijen, watergangen, voorzieningen voor de waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg daarvan verband houdende werken en bouwwerken; 2°. infrastructuur voor openbaar-vervoervoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken; 3°. groenvoorzieningen, natuurvoorzieningen en openbare niet-commerciële sportvoorzieningen; 4°. openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; 5°. straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte; 6°. distributienetwerken voor elektriciteit, warmte, gas en water, inclusief bijbehorende werken en bouwwerken; en 7°. riolering, inclusief bijbehorende werken en bouwwerken

A9

De kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen die noodzakelijk zijn voor het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit

Gemeente Haarlemmermeer

A10

De kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering van de onder A3, A5, A6, A8 en A9 bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen, inclusief het daarvoor benodigde onderzoek

A11

Nadeelcompensatie aan derden als bedoeld in hoofdstuk 15 van de wet

A12

Niet-terugvorderbare BTW, niet-gecompenseerde compensabele BTW of andere nietterugvorderbare belastingen, over de kostenelementen, genoemd onder A1 en A3 tot en met A10

A13

De rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten

A14

De kosten van andere door of in opdracht van het bestuursorgaan te verrichten werkzaamheden, voor zover die werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de in deze bijlage bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen

B. Kostensoorten bij kostenverhaal met tijdvak; in aanvulling op tabel A B1

De waarde van de gronden waar de bouwactiviteiten, bedoeld in artikel 13.11, eerste lid, van de wet, zullen worden verricht, inclusief de waarde van de daar aanwezige, te slopen opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 8.17, eerste lid

B2

De kosten om de gronden, bedoeld onder B1, vrij te maken van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten

B3

De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden, bedoeld onder B1

B4

De kosten van bodemsaneringswerkzaamheden, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden, bedoeld onder B1

Aangewezen activiteiten (artikel 8.13 kostenverhaalplichtige activiteiten, Omgevingsbesluit) Bouwactiviteiten waarvan kosten worden verhaald als bedoeld in artikel 13.11, eerste lid, aanhef, van de wet, zijn: a. De bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie; b. De bouw van een of meer hoofdgebouwen anders dan gebouwen met een woonfunctie; c. De uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie; d. De bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is met ten minste 1.000 m2 brutovloeroppervlakte; e. De verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien woonfuncties betreft; f. De verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve brutovloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.

28

Gemeente Haarlemmermeer

Bijlage 2 Financiële bijdrage Haarlemmermeer In hoofdstuk 6 is aangegeven dat de gemeente op verschillende schaalniveaus in de openbare ruimte investeert. Het hoogste schaalniveau is dat van de ‘supra bovenwijkse voorzieningen’. Het betreft investeringen in voorzieningen die de leefomgeving verbeteren van Haarlemmermeer als geheel. Of het nu bewoners of ondernemingen betreft, iedereen heeft uiteindelijk baat bij een goede werk- en leefomgeving. De aanleg van recreatieve groenvoorzieningen en het uitbreiden van de infrastructuur voor verkeers- en vervoersnetwerken van gemeentelijk of regionaal belang dragen daaraan bij. Dergelijke investeringen zijn niet toe te rekenen aan specifieke ontwikkellocaties en worden daarom over de gehele gemeente omgeslagen. De Omgevingswet biedt de mogelijkheid om investeringen in supra bovenwijkse voorzieningen te verhalen via een financiële bijdrage. De gemeente maakt gebruik van deze mogelijkheid onder de noemer ‘Financiële bijdrage Haarlemmermeer’. Het heeft de voorkeur afspraken over de financiële bijdrage via de anterieure overeenkomst vast te leggen. Mocht dit niet lukken dan is de financiële bijdrage ook publiekrechtelijk afdwingbaar te maken. Daarom volgt de berekening van de financiële bijdrage de publiekrechtelijke rekenmethodiek. In deze bijlage is de Financiële bijdrage Haarlemmermeer uitgewerkt.

De uitgangspunten in deze bijlage komen voort uit de Omgevingsvisie Haarlemmermeer 2040. Tabel Financiële bijdrage Haarlemmermeer Infrastructuur voor verkeers- Recreatieve en vervoersnetwerken groenvoorzieningen

Totaal

1 x eenheid

€ 3.650

€ 3.350

€ 7.000 per eenheid

Activiteit 1a Wonen sociale huur

Eenheid

Bijdrage

Bijdrage

Totaal

1 woning

€ 950

€ 850

€ 1.800 per woning

1b Wonen middeldure huur

1 woning

€ 1.900

€ 1.700

€ 3.600 per woning

1c Wonen middeldure koop

1 woning

€ 3.750

€ 3.400

€ 7.150 per woning

1d Wonen dure koop/ huur

1 woning

€ 5.600

€ 5.100

€ 10.700 per woning

2 Bedrijven

100 m2 bvo

€ 1.850

€ 950

€ 2.800 per 100 m2 bvo

€ 3.650 € 3.650

€ 1.250 € 1.250

€ 4.900 per 100 m2 bvo € 4.900 per 100 m2 bvo

Standaardbijdrage per eenheid

(voor gl a s tui nbouw gel dt de eenhei d 1.000 m2 bvo)

3 Kantoren 100 m2 bvo 4a Voorzieningen (commercieel) overig 100 m2 bvo

4b Voorzieningen (commercieel) hotel / 100 m2 bvo € 3.650 € 1.850 € 5.500 per 100 m2 bvo recreatief verblijf 5 Sloop / nieuwbouw / transformatie Ingeval van sloop/nieuwbouw of (deels) transformatie wordt de bijdrage conform de zogenaamde ''statiegeld regeling'' berekend. Voor het oude programma wordt berekend wat de bijdrage in theorie in het verleden zou zijn geweest. Deze bijdrage wordt vergeleken met de bijdrage die ontstaat uit de ontwikkeling van het nieuwe programma en met elkaar gesaldeerd. Is er sprake van een toevoeging van extra m2 bvo's of wijziging van functies die resulteren in een extra bijdrage infrastructuur/recreatievoorzieningen, dan ontstaat vanuit de extra toevoeging een bijdrage. Anders niet.

De financiële bijdrage is exclusief BTW en heeft als prijspeil 1 januari 2024. De financiële bijdrage wordt geïndexeerd tot het moment van betaling. Hiervoor wordt de GWW-index gehanteerd, omdat het om civieltechnische investeringen gaat. In beginsel wordt met het aangaan van de overeenkomst de betaling voldaan. In het geval dat gespreide betaling wordt overeengekomen bij omvangrijke gebiedsontwikkelingen wordt geïndexeerd tot de verschillende momenten van betaling. Algemene uitgangspunten • De financiële bijdrage geldt zowel bij gemeentelijke grondexploitaties als bij grondexploitaties van derden. • De financiële bijdrage hoeft niet (volledig) te worden betaald in het geval dat een grondexploitatie door afdracht van de financiële bijdrage een negatief saldo krijgt. In een dergelijk geval wordt alleen een afdracht gedaan die is afgestemd op de draagkracht van de grondexploitatie. • De financiële bijdrage geldt alleen voor gemeentelijke grondexploitaties die na 1-1-20122 zijn geopend, dan wel voor grondexploitaties waarbij het ruimtelijk programma dusdanig wijzigt (bijvoorbeeld van bedrijventerrein naar woningbouw) dat er in die zin in theorie sprake is van een “nieuwe” grondexploitatie. • De financiële bijdrage geldt zowel voor grote als voor kleine projecten van enkele woningen.

2 Beleid voor de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling is voor het eerst vastgesteld door de gemeenteraad op 8 december 2011, bij vaststelling van de

nota Strategische Grondbeleid 2011-2015. 29

Gemeente Haarlemmermeer

•

•

Bij het bepalen van de financiële bijdrage is gerekend met verwervingskosten en aanlegkosten van infrastructuur en recreatievoorzieningen. Tevens is gecorrigeerd voor bijdragen uit subsidies. Beheer is hierbij niet als kostenpost meegenomen. Op basis van de hardheidsclausule is het voor het college mogelijk om van de uitgangspunten af te wijken.

Toepassingsbereik Voor de financiële bijdrage geldt het volgende toepassingsbereik: • Er mogen afspraken over de financiële bijdrage worden gemaakt bij kostenverhaalsplichtige activiteiten als bedoeld in artikel 8.13 Omgevingsbesluit (zie bijlage 1) en bij de in artikel 8.20 onder b. en c. genoemde activiteiten; • De financiële bijdrage mag worden besteed aan de “verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van gebieden en de realisatie van maatschappelijke functies” zoals de voor woningbouw en bedrijventerreinen gewenste ontwikkelingen en de aanleg van andere belangrijke maatschappelijke functies, zoals natuur, recreatie, sport, waterberging, infrastructuur en reconstructies in het stedelijk en landelijk gebied. 3 Supra bovenwijkse investeringen en functionele samenhang Voor het maken van afspraken over het betalen van de financiële bijdrage door initiatiefnemers moet sprake zijn van 'functionele samenhang' tussen de ontwikkellocatie en de supra bovenwijkse voorziening. De onderbouwing van de functionele samenhang is vastgelegd in de Omgevingsvisie Haarlemmermeer 2040. De supra bovenwijkse voorzieningen in Haarlemmermeer bestaan uit infrastructuur voor verkeers- en vervoersnetwerken en recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur.

Hiermee wordt aangesloten op de categorieën ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving, waarvoor in het omgevingsplan een bijdrage kan worden gevraagd. Investeringen in maatschappelijke voorzieningen als scholen, sportaccommodaties en buurtcentra vallen hier niet onder. De investeringen in infrastructuur voor verkeers- en vervoersnetwerken en recreatievoorzieningen die behoren tot de groenstructuur vormen de basis voor de berekening van de financiële bijdrage. Hieronder een overzicht van investeringen in beide categorieën supra bovenwijkse voorzieningen. De investeringen zijn per thema gebundeld en kennen een bandbreedte die wordt ingegeven door de onzekerheidsmarges op de onderliggende kostenramingen en de (te verwachten) externe bijdragen uit subsidies. Het verschil tussen de bruto en de netto investeringen betreft de bijdragen uit subsidies. Het midden van de bandbreedte van de investering is uitgangspunt voor de berekening van de financiële bijdrage. INFRASTRUCTUUR/MOBILITEIT (bedragen in € miljoenen, exclusief BTW, prijspeil 2024) Investeringen in supra-bovenwijkse voorzieningen gemeente Haarlemmermeer - inclusief fasering (indicatief) Thema's Totaal bruto Totaal netto 2023-2026 2027-2030 2031-2035 2036-2040 Nieuwe ontsluitingsstructuren

252

88

0

8

25

55

Bestaande structuren aanpassen

110

32

7

9

15

1

Fietsroutes en fietsverbindingen

50

32

1

18

12

0

Openbaar vervoer netwerk

194

113

4

48

35

26

Totaal

606

265

12

82

88

82

Infrastructuur voor verkeers- en vervoersnetwerken van gemeentelijke of regionaal belang Nieuwe ontsluitingsstructuren Voorbeelden: Randweg Hoofddorp Zuid (verdubbeling - Aansluiting snelwegen Nieuwe Bennebroekerweg), functiewijziging Van Heuven - Interne hoofdstructuur Goedhartlaan - Bruggen Bestaande structuren aanpassen - Verkeersveiligheid verhogen - Snelheidsregime veranderen - Capaciteit vergroten

3 Kamerstukken II 2018/19, 35133, nr. 5, p. 2

30

Gemeente Haarlemmermeer

Voorbeelden: Herinrichten Spoorlaan, herinrichten Venneperweg, Kruisweg herprofileren

Fietsroutes en fietsverbindingen - Fietspaden - Fietsonderdoorgangen

Voorbeelden: doorfietsroute Geniedijk, fietspad NieuwVennep – Hoofddorp, fietsverbinding Schiphol Trade Park en Geniedijkpark

Openbaar vervoer - Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV)

Voorbeelden: HOV verbinding Schiphol – Noordwijk via station Hoofddorp, Hoofddorp Zuid, Nieuw-Vennep en Lisserbroek, fietsparkeren station Hoofddorp

RECREATIEVE GROENVOORZIENINGEN (bedragen in € * miljoenen, exclusief BTW, prijspeil 2024) Investeringen in supra-bovenwijkse voorzieningen gemeente Haarlemmermeer; inclusief fasering (indicatief) Thema's Totaal bruto Totaal netto 2023-2026 2027-2030 2031-2035 2036-2040 Ecologische en recreatieve verbindingen

66

35

16

Waterparels

50

30

Ringdijkparken en jaagpaden

17

10

Dorpsbos

18

11

Groene carré

61

30

Groenstructuur aanvulling

75

37

Kwaliteitsslag bestaand groen

3

2

PARK21 *

178

114

32

Totaal

469

270

65

11

3

17

13 2

8

2

2

6

6

9

11

4

11

12

4

10

11

36

36

64

58

83

2

* Voor PARK21 is al een dekking van € 31 miljoen gereserveerd in de Reserve RIH. Hiervoor is in de berekening van de financiële bijdrage gecorrigeerd.

Recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur Ecologische en recreatie verbindingen Voorbeelden: realisatie van een groen-blauwe structuur van ecologische verbindingen door de gehele gemeente, waaronder het landschappelijk versterken van de Hoofdvaart

31

Waterparels

Voorbeelden: unieke natuur- en recreatiegebieden bij Cruquius, Hoofddorp-West en ten westen van NieuwVennep

Ringdijkparken en jaagpaden

Voorbeelden: jaagpaden waar mensen fietsen en wandelen langs de Ringdijk en plaatselijk toegankelijk maken van het dijktalud voor recreatie

Netwerk van dorpsbossen

Voorbeelden: verbinden van de dorpen in het zuiden en oosten van de gemeente met grotere groennetwerken voor onder andere klimaatadaptatie, vasthouden van water en tegen hittestress

Groene carré

Voorbeelden: een energielandschap in het noordelijk agrarisch kerngebied met functies als waterberging, natuur, fietsroutes en vormen van agrarisch gebruik worden gecombineerd

Groenstructuur aanvulling

Voorbeelden: diverse locaties het versterken van de bestaande groenstructuur zoals het doortrekken van Venneperhout

Kwaliteitsslag bestaand groen

Voorbeelden: verbeteren bereikbaarheid met fiets- en wandelroutes en vergroten aantrekkelijkheid voor intensieve recreatie groengebied Zwaanshoek

PARK21

Voorbeelden: ontwikkeling van een grootschalig recreatief groengebied centraal in de gemeente

Gemeente Haarlemmermeer

6

Aangezien ook de bestaande kernen profijt hebben van deze investeringen, zal de gemeente een aanzienlijk gedeelte zelf bekostigen. Maar juist de groei van Haarlemmermeer maakt het noodzakelijk om diverse voorzieningen aan te passen en aan te leggen opdat Haarlemmermeer leefbaar blijft en een aantrekkelijk vestigings- en investeringsklimaat behoudt. Het overige gedeelte wordt om die reden dan ook met de financiële bijdrage van de ontwikkellocaties bekostigd. Dit betekent dat alle initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan de kosten van deze voorzieningen. De investeringen die de gemeente verwacht te gaan doen, kunnen door nieuwe inzichten en het verloop van tijd wijzigen. Het overzicht van de supra bovenwijkse voorzieningen wordt daarom periodiek geactualiseerd. Dit kan leiden tot het vervallen van voorzieningen uit en toevoegen van voorzieningen aan het overzicht. Verder wordt beoordeeld of de aannames en ramingen met betrekking tot de investeringen nog steeds actueel zijn. Ook dit kan leiden tot wijzigingen in de hoogte van de overeen te komen financiële bijdrage. Reeds overeengekomen financiële bijdragen worden niet aangepast. Categorieën activiteiten Om tot een redelijke bijdrage te komen, is voor de financiële bijdrage een onderscheid gemaakt tussen de verschillende activiteiten (wonen, kantoren, bedrijven etc,).

Het onderscheid is gebaseerd op de mate van functionele samenhang. De supra bovenwijkse investeringen leveren, vanwege de verbetering van de fysieke leefomgeving en daarmee het vestigings- en investeringsklimaat, allemaal een voordeel op voor de activiteiten. De mate waarin is wel verschillend. Zo zal de categorie wonen meer voordeel hebben van recreatievoorzieningen dan de categorie bedrijven. Per categorie wordt hiervoor een rekenfactor gebruikt, waarbij de categorie wonen de basiseenheid betreft. Daarnaast is binnen de categorie wonen onderscheid gemaakt naar verschillende woningtypen. De categorieën sluiten aan bij de definities die worden gehanteerd in het vigerende gemeentelijk woonbeleid, thans het ‘Woonbeleidsprogramma Haarlemmermeer 2019-2025’. De financiële bijdrage per woningtype is naar rato van de opbrengsten van de grond verdeeld. Dit is gedaan om te stimuleren dat een gedifferentieerd woningbouwprogramma wordt gerealiseerd, inclusief de minder rendabele woningen. Als een gelijk bedrag per woning wordt gerekend, wordt het voor initiatiefnemers minder aantrekkelijker om woningen met een lagere grondopbrengst te bouwen.

Omdat door de wetgever is aan aangegeven dat een toegelaten instelling in een anterieure overeenkomst alleen afspraken mag maken over binnenplanse kosten en direct verbonden bovenwijkse voorzieningen 4, worden voor sociale huurwoningen die eigendom worden van en geëxploiteerd zullen worden door een toegelaten instelling geen afspraken over een financiële bijdrage gemaakt. 1a Wonen: sociale huur - Onder de categorie ‘’1a Wonen: sociale huur’’ vallen alle woningen met een huurprijs tot en met maximaal de liberalisatiegrens. - Voor de mate van functionele samenhang is voor zowel de recreatievoorzieningen als infrastructuur de factor 1 gehanteerd. - Om de financiële bijdrage te verdelen naar rato van opbrengsten binnen deze categorie wonen, is de factor 0,25 gehanteerd. 1b Wonen: middeldure huur - Onder de categorie ‘’1b Wonen: middeldure huur’’ vallen alle woningen met een huurprijs tussen de liberalisatiegrens en maximaal 135% van de liberalisatiegrens. - Voor de mate van functionele samenhang is voor zowel de recreatievoorzieningen als infrastructuur de factor 1 gehanteerd. - Om de financiële bijdrage te verdelen naar rato van opbrengsten binnen de categorie wonen, is de factor 0,5 gehanteerd.

1c Wonen: middeldure koop - Onder de categorie ‘’1c Wonen: middeldure koop’’ vallen alle woningen met een koopprijs (vrij-op-naam-prijs) van maximaal de NHG-grens (nationale hypotheek garantie). - Voor de mate van functionele samenhang is voor zowel de recreatievoorzieningen als infrastructuur de factor 1 gehanteerd. - Om de financiële bijdrage te verdelen naar rato van opbrengsten binnen de categorie wonen, is de factor 1 gehanteerd.

4 Kamerstukken II 2019/20, 35517, nr. 3, p. 28/29

32

Gemeente Haarlemmermeer

1d Wonen: dure koop / huur - Onder de categorie ‘’1d Wonen: dure koop / huur’’ vallen alle woningen met een koopprijs hoger dan de NHGgrens of een huur hoger dan 135% van de liberalisatiegrens. - Voor de mate van functionele samenhang is voor zowel de recreatievoorzieningen als infrastructuur de factor 1 gehanteerd. - Om de financiële bijdrage te verdelen naar rato van opbrengsten binnen de categorie wonen, is de factor 1,5 gehanteerd. 2 Bedrijven - Voor de mate van functionele samenhang is voor de infrastructuur de factor 0,5 gehanteerd. Als onderbouwing geldt dat bereikbaarheid een belangrijke voorwaarde is voor het woon-werkverkeer en werk-werkverkeer van en naar bedrijventerreinen en daarmee gepaard gaande winstmaximalisatie. Bedrijven hebben dus profijt bij supra bovenwijkse voorzieningen ter verbetering van de regionale infrastructuur. Wel wordt onderkend dat bedrijven door hun relatief geringe aantal werknemers ten aanzien van woon-werkverkeer minder intensief en in geval van werk-werkverkeer juist buiten spitstijden gebruik maken van het infrastructurele netwerk. Daarom wordt gerekend met een lagere factor. - Voor de mate van functionele samenhang is voor de recreatievoorzieningen de factor 0,25 gehanteerd. Als onderbouwing geldt dat voldoende recreatie en groen een stevige bijdrage levert aan de uitstraling van de gemeente.

Bedrijven kunnen dit gebruiken als marketing voor hun uitstraling. Voor steeds meer ondernemingen, zeker als dat gepaard gaat met de huisvesting van expats en gekwalificeerd personeel, is de leefomgeving een belangrijke vestigingsplaatsfactor. Wel wordt onderkend dat deze relatie niet zo “hard” is als de relatie tussen woningbouw en groen. Als ander argument voor een bijdrage aan groen vanuit de ontwikkeling van bedrijventerrein geldt compensatie voor verloren landschappelijke kwaliteit. Een belangrijke landschappelijke waarde van de Haarlemmermeer is de wijdsheid van de polder. Het weghalen van deze kwaliteit door bebouwing in de polder dient gecompenseerd te worden door in kwaliteit van de omgeving te investeren. 3 Kantoren - Voor de mate van functionele samenhang is voor de infrastructuur de factor 1 gehanteerd. Ten opzichte van bedrijven is er meer autoverkeer naar de kantoorlocatie (dit komt ook terug in de parkeernormen). Ter onderbouwing geldt voor kantoren hetzelfde als bedrijven: ook kantoren hebben belang bij en profijt van een goede bereikbaarheid. - Voor de mate van functionele samenhang is voor de recreatievoorzieningen de factor 0,33 gehanteerd. Ter onderbouwing van de hoogte van de factor waarmee voor kantoren gerekend wordt, geldt voor kantoren hetzelfde als bedrijven.

Er wordt wel gerekend met een iets hogere factor omdat het belang van een goede en groene vestigingsplaats bij kantoren sterker geldt dan bij bedrijven. Kantoren zijn gevoeliger voor de locatie. Daarnaast worden kantoren intensiever gebruikt en hebben gemiddeld per oppervlak meer werknemers die profiteren van een groene omgeving. 4a Voorzieningen (commercieel) overig - Voor de mate van functionele samenhang is voor de infrastructuur de factor 1 gehanteerd. Ter onderbouwing van de hoogte van de factor waarmee voor voorzieningen gerekend wordt, geldt voor voorzieningen hetzelfde als voor kantoren. - Voor de mate van functionele samenhang is voor de recreatievoorzieningen de factor 0,33 gehanteerd. Ter onderbouwing van de hoogte van de factor waarmee voor voorzieningen gerekend wordt, geldt voor voorzieningen hetzelfde als voor kantoren. 4b Voorzieningen (commercieel) hotel / recreatief verblijf - Voor de mate van functionele samenhang is voor de infrastructuur de factor 1 gehanteerd. Ter onderbouwing van de hoogte van de factor waarmee voor voorzieningen gerekend wordt, geldt voor voorzieningen hetzelfde als voor kantoren. - Voor de mate van functionele samenhang is voor de recreatievoorzieningen de factor 0,5 gehanteerd. Binnen de categorie (commerciële) voorzieningen is er een specifieke factor voor hotel / recreatieve functies.

De hogere factor wordt gehanteerd omdat bezoekers van hotels en recreatieparken relatief meer gebruik maken van de parken en recreatiegebieden. 5 Sloop / nieuwbouw / transformatie - De statiegeldregeling is opgenomen om transformatie te versnellen. De regeling komt erop neer dat de theoretische financiële bijdrage van het bestaande pand wordt verrekend met de financiële bijdrage van de nieuwe functie.

33

Gemeente Haarlemmermeer

Zelfrealisatie van supra bovenwijkse investeringen De mogelijkheid bestaat dat supra bovenwijkse maatregelen door de initiatiefnemer worden gerealiseerd, omdat deze zich (deels) binnen het eigen plangebied bevindt. In dat geval doet de initiatiefnemer de investering en komt hij voor een korting op de financiële bijdrage in aanmerking. Deze korting komt overeen met het geraamde investeringsbedrag als meegenomen in de bepaling van de financiële bijdrage. Na aanleg van de supra bovenwijkse maatregel wordt deze als openbaar gebied overgedragen aan de gemeente (of ander overheidsorgaan indien van toepassing). Over de realisatie, de financiële bijdrage en eventuele korting worden vooraf in de anterieure overeenkomst afspraken vastgelegd.

34

Gemeente Haarlemmermeer

Rekenvoorbeeld REKENVOORBEELD UITGANGSPUNTEN Exploitatiegebied Aantal woningen Woningverdeling sociale huur/midden/duur Bedrijven 100 m² niet-woningbouw Bijdrage ruimtelijk ontwikkelingen 1. woningen a. supra bovenwijks groen b. supra bovenwijkse infrastructuur 2. bedrijven a. supra bovenwijks groen b. supra bovenwijkse infrastructuur Grondprijs gemiddelde woning Grondprijs bedrijven PRIVATE ONTWIKKELING Investeringen Grondpositie Civiele werken (inclusief aanleg supra bovenwijks groen) Plankosten Direct-verbonden bovenwijkse voorzieningen Bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen a. deel supra bovenwijks groen b. deel supra bovenwijkse infrastructuur TOTAAL INVESTERINGEN Opbrengsten Grondopbrengsten woningbouw Grondopbrengsten bedrijven Subsidies TOTAAL OPBRENGSTEN Saldo Macro-aftopping Gemeentelijk kostenverhaal

17 hectare 450 eenheden 30%/20%/50% 5.000 m² bvo 1 woningequivalent Sociale Midden Dure huur segment segment € 850 € 2.550 € 5.100 € 950 € 2.825 € 5.600 € 1.850 per 100 m² bvo € 950 per 100 m² bvo € 100.000 per woning € 250 per m² bvo TOTAAL

GEMEENTELIJK

€ € € €

13.600.000 € 24.650.000 € 7.395.000 € 600.000 €

1.232.500 600.000

€ € €

1.584.250 € 1.690.000 € 49.519.250 €

1.690.000 3.522.500

€ € € € € € €

45.000.000 € 1.250.000 € 2.500.000 € 48.750.000 € -769.250 769.250 2.753.250

-

TOELICHTING Berekening direct-verbonden bovenwijkse voorzieningen: € 1.200 * 500 woni ngequivalenten = € 600.000 (de totale gebiedsontwikkeling waar dit exploitatiegebied onderdeel va n is, telt 3.000 woni ngequivalenten en kent een totale investering voor direct-verbonden bovenwijkse voorzieningen va n € 3,6 mi ljoen) Berekening bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen: Groen: 30% * 450 woni ngen* € 850 + 20% * 450 woni ngen* € 2.550 + 50% * 450 woni ngen* € 5.100 + 5.000 m² bvo bedrijf / 100 m² bvo * € 1.850 = € 1.584.250 Infra : 30% * 450 woni ngen* € 950 + 20% * 450 woni ngen* € 2.825 + 50% * 450 woni ngen* € 5.600 + 5.000 m² bvo bedrijf / 100 m² bvo * € 950 = € 1.690.000 (de ca tegorie middensegment bestaat voor de helft uit middenhuur en voor de helft uit betaalbare koop ) Bi nnen het exploitatiegebied legt de ontwikkelaar grootschalig recreatief groen a an dat onderdeel is va n de gemeentelijke investeringen i n s upra bovenwijks groen. De bijdrage ruimtelijke ontwikkeling voor het deel groen wordt daarom niet door gemeente op ontwikkelaar verha ald.

De exploitatie va n de ontwikkelaar kent een negatief saldo. In het kader va n macro-aftopping wordt het gemeentelijk kostenverhaal gecorri geerd met het tekort op de exploitatie. Voorwaarde voor toepassing va n de hardheidsclausule is een gemeentelijke toets op de ma rktconformiteit va n de exploitatieberekening van de ontwikkelaar (indien nodig inclusief een taxatie va n de inbrengwaarde van de grondpositie).

35

Gemeente Haarlemmermeer