20230404-rv-nota-flexwonen-bijlage-1-nota-en-aanbevelingen.docx

Vanaf 2016 (Wet doorstroming huurmarkt) is het in Nederland toegestaan om tijdelijke huurcontracten af te sluiten. Een tijdelijk huurcontract mag momenteel maximaal drie jaar duren. Jongeren tot 27 jaar kunnen contracten van maximaal 5 jaar aangaan. Een tijdelijk huurcontract kan vervallen als de tijdelijke locatie niet meer beschikbaar is (de tijdelijkheid van de omgevingsvergunning moet dan in het huurcontract staan).

26

Aanbevelingen H 4.2 Type woningen Werk het type PMC verder uit naar aanleiding van het haalbaarheidsonderzoek, waarbij een goede mix tussen sociale huur en middeldure huur wenselijk is om ook een woning te bieden aan starters op de woningmarkt, die net te veel verdienen om in aanmerking te komen voor sociale huur. Vivare zal hierbij ook naar de haalbaarheid van de businesscase kijken. Werk in het plan uit of in dit flexwoonproject behoefte is aan een plek voor gezinnen en of deze plek daarvoor geschikt is. Kijk daarbij naar de locatie en eventueel omliggende wijken en/of voorzieningen. Werk uit met welk type huurcontracten gewerkt gaat worden en waarom. Werk de eisen met betrekking tot duurzaamheid definitief uit in het projectplan. Een energiezuinige woning is daarbij een voorwaarde, energieneutraal een wens.

H 4.3 Variaties en evaluatie Het flexwonen betreft een tijdelijke ontwikkeling. Westervoort werkt ondertussen hard aan nieuwbouwprojecten op verschillende locaties. De gedachte is besproken dat wanneer de tijdelijke termijn van de flexwoningen overeenkomt met de realisatie van deze woningen, bewoners dan wellicht kunnen doorstromen naar reguliere huisvesting. Deze toewijzing is niet mogelijk binnen de regels omtrent toewijzing door Vivare (max. 20% maatwerk) en daarmee niet wenselijk. Tussentijds evalueren is goed om omwonenden en bewoners betrokken te houden bij het project. Dit gaat dan om woongenot, hoe wordt het (sociaal) beheer ervaren. Zo kunnen we hen een stem geven in mogelijke verbeteringen. Andere punten van evaluatie kunnen zijn het communicatie- en participatieplan, de doorlopen ruimtelijke procedure en de businesscase. Aanbevelingen H 4.3 Met Vivare en/of private ontwikkelaar maken we afspraken over de evaluatie in de prestatie afspraken of anterieure overeenkomst.

H 4.4 Ontwikkelstrategie Er zijn verschillende opties om flexwonen te ontwikkelen: - De woningcorporatie ontwikkelt flexwoningen op een locatie van de gemeente; - Een investeerder ontwikkelt flexwoningen op een locatie van de gemeente of een eigen locatie of een locatie van derden. Zij draagt ook zorg voor het beheer of besteed het beheer uit; - Een combinatie van bovenstaande; - De gemeente ontwikkelt flexwoningen op haar eigen locatie en verhuurt. Vivare heeft aangegeven in de prestatieafspraken flexwoningen te willen realiseren in Westervoort en daarbij ook te willen kijken naar een combinatie van sociale- en middenhuur. Vivare is daarnaast een professionele partij als het gaat om het beheer na oplevering. Zowel technisch als sociaal.

27 Vivare streeft naar een duurzame oplossing voor de beoogde doelgroep, voor een langere termijn en met perspectief op toekomstige huisvesting. Vivare heeft aangegeven dat zij minimaal een locatie voor 15 jaar nodig heeft om de businesscase rond te krijgen. Verplaatsing van units tussentijds leidt tot extra kosten. Vivare geeft aan dat in een ontwikkelstrategie waarin Vivare eigenaar of langdurig gebruiker is van de wooneenheden, het ook wenselijk is dat de flexwoningen passen in de langetermijnstrategie van de corporatie. Een mogelijke ontwikkelstrategie is dat een investerende partij de locatie ontwikkelt in samenspraak met gemeente en Vivare. Vivare kan mogelijk gebruik maken van de aanbesteding van Aedes. Aedes is voornemens om flexwoningen op voorhand te bestellen. Aedes zoekt en selecteert een aantal producenten die snel minstens 8.000 flexwoningen kunnen leveren. Woningcorporaties kunnen dan flexwoningen afnemen. Dit levert naast duidelijkheid over prijzen en technische eisen, mogelijk ook versnelling op (niet zelf een aanbesteding/tender uitzetten, de woningen gaan al in bestelling, de bestelling wacht niet op een definitieve overeenkomst tussen gemeente en Vivare). Het is op dit moment nog niet helder wanneer de woningen aanbesteed worden en leverbaar zijn.

Daarnaast bestaat de mogelijkheid dat een particuliere eigenaar zijn pand aanbied voor transformatie of zijn grond voor een flexwoonproject. Vanwege de prestatieafspraken met Vivare, geven we nu de voorkeur aan een ontwikkeling met Vivare, bij voorkeur op grond in eigendom van de gemeente. We denken dat een professionele partij als Vivare het meest snel is in staat een project van deze omvang (20-30 flexwoningen) te ontwikkelen. Daarnaast is Vivare een professionele partij als het gaat om het beheer in het vervolg. Aanbevelingen H 4.4. Ontwikkelstrategie Met Vivare hoeven we geen gesprekken meer plaats te vinden of we flexwonen willen realiseren, alleen nog maar hoe. Een ontwikkeling met Vivare lijkt daarmee het meest snel realiseerbaar. Zet hier op in. Mocht een plan met Vivare niet haalbaar zijn, dan kan de gemeente een plan ontwikkelen met een private ontwikkelaar. Roep particuliere eigenaren van grond of leegstaand vastgoed op zich te melden en samen te kijken naar de mogelijkheden van de locatie of het gebouw voor flexwonen. Flexibiliteit in de ontwikkelstrategie is wenselijk. Lukt het niet met Vivare of lukt het niet op grond van de gemeente, dan zijn alternatieven nodig.

4.5 Planologische procedure Om de ontwikkeling planologisch mogelijk te maken zijn er verschillende mogelijkheden. Verkorte planologische procedure De voorgenomen ontwikkeling kan planologisch mogelijk worden gemaakt door een omgevingsvergunning onder werking van de Crisis en Herstelwet (innovatief project). Ook een projectafwijking of het wijzigen van het bestemmingsplan is een optie. Welke procedure uiteindelijk het beste past, is sterk afhankelijk van de uiteindelijke locatie, het geldende bestemminsplan op die locatie en eventuele nieuwe ontwikkelingen omtrent planologische procedures bijv. voor flexwonen.

28 Tijdens het verkennen van mogelijke locaties, is het aspect snelheid in procedure van groot belang; we willen immers snel woningen realiseren. Er is hoogstwaarschijnlijk een verklaring van geen bedenkingen nodig van de Raad. In 2010 konden gemeenten een lijst opstellen voor gevallen waarvoor die verklaring niet nodig is. Dit had destijds te maken met de invoering van de WABO (Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht). Door nu de lijst op te stellen / aan te vullen met de categorie “een flexwoonproject van maximaal 30 woningen in de sociale- en middenhuur”, kan er straks mogelijk gebruik worden gemaakt van de verkorte procedure onder de Crisis en Herstelwet (innovatief project). NB. Na het afgeven van de omgevingsvergunning, kan direct worden gestart met de bouw van de flexwoningen op locatie. Een eventuele bezwaarprocedure hoeft niet te worden afgewacht. Een ontwikkeling van 11 of meer woningen valt onder de algemene regels van de Crisis en Herstelwet. Zo zijn er procedurele versnellingen mogelijk voor het afgeven van de omgevingsvergunning en/of het wijzigen van het bestemmingsplan. De rechter moet dan bijvoorbeeld binnen 6 maanden op beroep beslissen. Er zijn ook gemeenten die het plaatsen van flexwoningen gedogen. Gedogen gaat in tegen de beginselplicht die een bestuursorgaan heeft om handhavend op te treden tegen een overtreding.

Voor het gedogen van een overtreding en daarmee het afwijken van de beginselplicht tot handhaving, dient er sprake te zijn van concreet zicht op legalisatie. Uit de jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrecht van de Raad van State volgt dat, om aan te nemen dat er sprake is van concreet zicht op legalisatie, de hoofdregel is dat er tenminste een aanvraag voor een omgevingsvergunning is ingediend of een ontwerpbestemmingsplan ter inzage is gelegd. Los van of gemeente Westervoort dit wil, vraagt dit durf van de investeerder. Gedogen lijkt daarmee niet direct voor de hand liggend.

Aanbevelingen H 4.5 planologische procedure Breng goed in beeld welke planologische procedures een goede optie zijn om snel te realiseren. Dit is mede locatie afhankelijk. Er is mogelijk een verklaring van geen bedenkingen nodig van de Raad. Door nu aan de voorkant de lijst van categorieën met gevallen waarin deze verklaring niet nodig is op te stellen/aan te vullen met een flexwoonproject van maximaal 30 woningen in de sociale- en middenhuur, kan straks mogelijk een verkorte procedure gevolgd worden onder de Crisis en Herstelwet (innovatief project). Dit levert mogelijk veel tijdswinst op.

4.6 Bestaand vastgoed of nieuwe locatie Voor inwoners van Westervoort kan realisatie van flexwonen op braakliggend terrein/in een weiland ingrijpender zijn dan transformatie. Bruto Vloer Oppervlak (bestaande bouw) Bij transformatie van bestaand vastgoed is er voor de ontwikkeling van 20-30 flexwoningen ca. 1.000-1.500m2 BVO (bruto vloer oppervlak) nodig (bruto minimaal 30m2 per woning). De locatie of de omgeving dient daarnaast voldoende parkeergelegenheid te bieden. Op Funda staan momenteel geen locaties te huur/te koop die hiervoor in aanmerking lijken te komen.

29 Grondoppervlak (nieuwbouw) Bij een ontwikkeling van een braakliggend terrein is er voor 20-30 flexwoningen ca. 0,5 hectare nodig (1 locatie). Mede afhankelijk van al dan niet hoogbouw (en hoe hoog). Ook moet de locatie voldoende ruimte bieden voor parkeergelegenheid.

Aanbevelingen H 4.6 Bestaand vastgoed of nieuwe locatie Roep pandeigenaren op hun locatie aan te bieden voor flexwonen, wanneer zij verwachten dat hun pand langdurig leegstaat / leeg komt te staan, zodat de gemeente kan beoordelen of de locatie geschikt is voor (tijdelijke) transformatie. Roep grondeigenaren op hun locatie aan te bieden voor flexwonen. De gemeente kan dan beoordelen of de locatie geschikt is en in gesprek over eventuele voorwaarden (bijvoorbeeld hoogte pacht). Het is mogelijk dan een particuliere locatie geschikt is voor het plan van Gemeente Westervoort met Vivare. Een particulier kan ook zelf een plan ontwikkelen voor een gebouw of locatie. Dit plan wordt dan beoordeeld door de Gemeente.

H 4.7 Locatie onderzoek Eigendom/lopende ontwikkelingen Flexwonen op korte termijn ontwikkelen is alleen mogelijk met een positieve grondhouding van de eigenaar van de grond. Daarom gaat een ontwikkeling op een locatie in eigendom van de gemeente waarschijnlijk het meest snel. Wanneer er ook andere ontwikkelingen spelen in het gebied, bijvoorbeeld permanente woningbouw of ontwikkeling bedrijventerreinen, dan kan dit een vertragende factor zijn. Sociale draagkracht omgeving Er dient een goede balans gezocht te worden in de huisvesting van groepen die vragen, bijvoorbeeld vergunninghouders of jongeren die uitstromen uit beschermd wonen en groepen mensen die dragen. Dit zijn mensen die buren in hun directe omgeving kunnen ondersteunen. Het sociaal beheer dient goed georganiseerd te worden. Van sociaal beheer wordt meer gevraagd wanneer de groep mensen die vragen en groep mensen die dragen niet in balans is. In een buurt met veel sociaaleconomische uitdagingen is flexwonen misschien niet passend of biedt flexwonen met goed sociaal beheer juist een kans. Ook is een flexwoonproject niet altijd geschikt voor mensen die kwetsbaar zijn. Groene buffer / groen-blauw raamwerk Omdat het een tijdelijke ontwikkeling betreft, sluiten we bouwen in een groene buffer/groen-blauw raamwerk niet per direct uit. Wel gaan we zeer voorzichtig om met bouwen in deze gebieden.

We bouwen zo min mogelijk in functioneel groen in de wijk. Dit zal waarschijnlijk veel weerstand opleveren. Wanneer er toch (een stuk) functioneel groen wordt aangetast, ga dan in overleg met de buurt om samen naar een oplossing te zoeken (kan de functie van het groen elders in de wijk versterkt worden of terugkomen).

30 Locatie onderzoek We starten het locatie onderzoek alleen met locaties in gemeentelijk eigendom. Pas als een particulier zich meldt en uitdrukkelijk toestemming geeft, nemen we deze locatie ook mee. In het recente verleden is al eens de oproep gedaan. Toen werd wel gevraagd aan de initiatiefnemer om met een plan te komen. Hier zijn toch geen haalbare plannen uit ontstaan. Voor 20-30 woningen is ongeveer een halve hectare nodig, ook afhankelijk van de keuze grondgebonden of hoogbouw. De locaties worden in beeld gebracht op basis van de volgende criteria: * beschikbaarheid; * impact op geplande ontwikkelingen; * voorzieningen (afstand tot voorzieningen in Westervoort, veilige verbindingen); * combinatie van doelgroepen mogelijk (draagkracht omliggende wijk); * snelheid van procedure en realisatie (is er een locatie waar veel onderzoek nodig is of bijv. bodemsanering, dan gaat dit ten koste van snelheid en bij veel kosten ook van de businesscase) * gewekte verwachting omwonenden. Snelheid van procedures en realisatie Bij dit aspect wordt beoordeeld of er op de locatie specifieke randvoorwaarden zijn die de realisatie van flexwoningen op korte termijn kunnen belemmeren. Bijvoorbeeld archeologische of ecologische waarden, nabijheid nutsvoorzieningen, bodem en geluid/trillingen. We beoordelen op hoofdlijnen of er belemmeringen zijn.

Uiteindelijk houden we maximaal 2-3 locaties over. Met een QuickScan brengen we nog beter in beeld welke belemmeringen er zijn, welke onderzoeken gedaan moeten worden. Pas na definitieve locatiekeuze worden alle benodigde onderzoeken gedaan voor het aanvragen van de omgevingsvergunning. De QuickScan biedt geen garantie op een vlekkeloze procedure. Het is een zo goed mogelijke inschatting dat de kans op vertraging bij een ontwikkeling op deze locatie kleiner lijkt. Gewekte verwachtingen omwonenden Enkele aspecten worden opgesomd die mogelijk een rol spelen bij verwachtingen van omwonenden : wat is er gecommuniceerd door de gemeente over deze locatie en welke conclusies zouden bewoners uit die communicatie redelijkerwijs kunnen trekken. De daadwerkelijke verwachtingen van omwonenden kunnen uiteraard anders zijn. Ook wordt er gekeken of er voor locaties wel of niet in een omgevingsvisie of raadsbesluit is aangegeven dat het gebied bestemd is voor groen, wonen of een andere bestemming en of deze visie of dit besluit een flexwoonproject belemmerd. Draagkracht omliggende wijken Een flexwoonproject vraagt om aandacht voor de draagkracht van omliggende wijken. Bij realisatie van een flexwoonproject dient er veel aandacht te zijn voor een goede mix van doelgroepen, omdat we geen kwetsbare doelgroepen willen bundelen. Aanbevelingen H 4.7 Locatie onderzoek Start een locatie onderzoek op.

Trechter aan de hand van criteria beschikbaarheid, impact op geplande ontwikkelingen, afstand tot voorzieningen in Westervoort, veilige verbindingen, draagkracht omliggende wijk, snelheid van procedure en realisatie en gewekte verwachting omwonenden naar max. 2-3 locaties. Breng deze locaties in beeld met een QuickScan om mogelijke belemmeringen te signaleren. Sluit locaties in een groene buffer/groen-blauw raamwerk niet per direct uit. Ga wel voorzichtig om met bouwen in deze gebieden. Wanneer (een stuk) functioneel groen in de wijk nodig is, neem de buurt hierin dan goed mee.

31

H5 Aanbevelingen Hieronder een weergave van alle aanbevelingen uit de verschillende hoofdstukken. De meest belangrijke aanbeveling is de aanbeveling de nodige flexibiliteit in ogenschouw te nemen. We spreken daarom over aanbevelingen en richtlijnen. Er moeten nog veel stappen gezet worden richting een flexwoonproject. Dat doen we als gemeente Westervoort niet alleen, maar samen met Vivare en/of een private ontwikkelaar. Nu strakke kaders vaststellen, bijvoorbeeld met betrekking tot een locatie, kan straks betekenen dat er geen geschikte locatie is. Dan staat de gemeente Westervoort en met name haar inwoners met een woonvraag met lege handen. Aanbeveling H1 Aanleiding en achtergrond Werk een projectplan uit samen met Vivare. Pas wanneer een plan samen met Vivare niet haalbaar is, wordt er verkend of een plan met een private ontwikkelaar wel kans van slagen heeft. De gemeente heeft nu capaciteit om één plan te ontwikkelen. Wanneer zich ook een particuliere eigenaar meldt met een pand voor transformatie of grond, dan treedt de gemeente hier alleen op als plantoetser. De particuliere eigenaar ontwikkelt dan zelf een plan. Aanbeveling H 2.1.2 Analyse woningmarkt/behoefte flexwonen Werk door aan plannen voor permanente bouw, omdat bewoners van een flexwoning na een bepaalde tijd door moeten stromen naar een andere woning.

Aanbevelingen H 2.1.3 Realisatie flexwoningen en effecten Zet in op een mix van sociale huur en middeldure huur. Dit vergroot voor meer inwoners van Westervoort de kans op een huurwoning. Ook draagt de mix van sociale- en middelhure huur bij aan leefbaarheid in de wijk. Aanbeveling H 2.2.1 Draagvlak en communicatie Werk een participatie- en communicatieplan trede raadplegen uit en voorzie dit plan ook van acties (planning). Aanbeveling H2.3.1 Begroting en rolverdeling Zoek uit of de gemeente Westervoort voldoende reserves heeft om mee te doen aan de Regeling Herplaatsingsgarantie van het Rijk en verwerk dit in de risicoparagraaf. Aanbeveling H 2.3.2b Subsidies en ondersteuningsmogelijkheden Kom zo spoedig mogelijk tot een locatie, zodat de aanvraag subsidie projectleider kan worden ingediend bij provincie Gelderland (de regeling is tot 31/12/23 beschikbaar of tot zover het budget reikt). Aanbeveling H 2.3.3 Werkvoorraad Wanneer prioriteit wordt gegeven aan het flexwoonproject, kan vertraging optreden bij andere projecten. Zoek optimale samenwerking met Vivare, Rijk en provincie en de GMR (woondeal) om zo de eigen capaciteit aan te vullen en het effect van vertraging te voorkomen/dempen. Aanbevelingen H 2.4.1. Risico’s Wanneer we locaties in beeld brengen, schatten we zo goed mogelijk in welke factoren voor vertraging kunnen zorgen.

Houd rekening met de risico’s: waar kunnen we maatregelen nemen om deze risico’s te voorkomen of de effecten er van te dempen. In een programma van eisen of een locatie onderzoek worden kaders gesteld. Een te strak kader, zou kunnen leiden tot geen flexwoonproject. Ga hier flexibel mee om.

32

Aanbeveling H3.2 Doelgroepen Kijk goed binnen het project wie er komen te wonen en of de balans tussen mensen die vragen en mensen die dragen goed is. Dat geldt ook voor de omliggende omgeving. De doelgroep van de flexwoningen in Westervoort is vooral de groep inwoners die in de huidige woningmarkt geen woning kan vinden, daartoe behoren starters, spoedzoekers en vergunninghouders. Ga met Vivare en/of private ontwikkelaar in gesprek over hoe toewijzing van doelgroepen georganiseerd kan worden, zodat de balans goed is en blijft. Aanbevelingen H3.3 omvang behoefte flexwoningen Het realiseren van een flexwoonproject legt beslag op de organisatie van gemeente Westervoort en van Vivare. Daarmee is het wenselijk nu in te zetten op 1 locatie en 1 project, zodat dit voor beide partijen haalbaar is. Daarnaast gaan we door met ontwikkeling van woningbouwprojecten met een permanent karakter. Het is essentieel dat er nieuwe permanente woningen worden gebouwd, zodat bewoners van een flexwoning kunnen doorstromen naar een reguliere woning. De flexwoningen komen dan opnieuw beschikbaar voor de doelgroep waarvoor ze bedoelt zijn. Aanbevelingen H 4.1 Gemeentelijke richtlijnen locatie - een locatie die minimaal 15 jaar beschikbaar is; - in nabijheid van voorzieningen ligt; - met veilige verbindingen; - die snel realiseerbaar is.

Wanneer de gekozen locatie gemeentelijk eigendom is, dient gemeente Westervoort naar het Didam arrest te handelen (publiceren). Kies voor een flexwoning van hoge kwaliteit, zodat er aanspraak gemaakt kan worden op de Regeling Herplaatsingsgarantie, nodig voor de businesscase. Tevens leveren deze woningen meer woonkwaliteit en een lagere energierekening. Stel een programma van eisen op om te komen tot goede, veilige huisvesting. Ook Vivare stelt een programma van eisen op, om te komen tot een ontwikkeling. Om een project te realiseren, dienen beide partijen met elkaars wensen en eisen rekening te houden en zich hier enigszins flexibel in op te stellen. Doe een QuickScan voor locaties die interessant zijn. Welke belemmeringen zijn er en kunnen die snel worden opgelost? Snelle aanleg van nutsvoorzieningen is vaak een grote factor. Treed tijdig in overleg met leveranciers, zodat dit een heldere plek krijgt in de planning. Neem de meer algemene uitgangspunten voor woningbouw zoveel mogelijk over. Aanbevelingen H 4.2 Type woningen Werk het type PMC verder uit naar aanleiding van het haalbaarheidsonderzoek, waarbij een goede mix tussen sociale huur en middeldure huur wenselijk is om ook een woning te bieden aan starters op de woningmarkt, die net te veel verdienen om in aanmerking te komen voor sociale huur. Vivare zal hierbij ook naar de haalbaarheid van de businesscase kijken.

Werk in het plan uit of in dit flexwoonproject behoefte is aan een plek voor gezinnen en of deze plek daarvoor geschikt is. Kijk daarbij naar de locatie en eventueel omliggende wijken en/of voorzieningen. Werk uit met welk type huurcontracten gewerkt gaat worden en waarom. Werk de eisen met betrekking tot duurzaamheid definitief uit in het projectplan. Een energiezuinige woning is daarbij een voorwaarde, energieneutraal een wens.

33 Aanbevelingen H 4.3 Met Vivare en/of private ontwikkelaar maken we afspraken over de evaluatie in de prestatie afspraken of anterieure overeenkomst. Aanbevelingen H 4.4. Ontwikkelstrategie Met Vivare hoeven we geen gesprekken meer plaats te vinden of we flexwonen willen realiseren, alleen nog maar hoe. Een ontwikkeling met Vivare lijkt daarmee het meest snel realiseerbaar. Zet hier op in. Mocht een plan met Vivare niet haalbaar zijn, dan kan de gemeente een plan ontwikkelen met een private ontwikkelaar. Roep particuliere eigenaren van grond of leegstaand vastgoed op zich te melden en samen te kijken naar de mogelijkheden van de locatie of het gebouw voor flexwonen. Flexibiliteit in de ontwikkelstrategie is wenselijk. Lukt het niet met Vivare of lukt het niet op grond van de gemeente, dan zijn alternatieven nodig. Aanbevelingen H 4.5 planologische procedure Breng goed in beeld welke planologische procedures een goede optie zijn om snel te realiseren. Dit is mede locatie afhankelijk. Er is mogelijk een verklaring van geen bedenkingen nodig van de Raad. Door nu aan de voorkant de lijst van categorieën met gevallen waarin deze verklaring niet nodig is op te stellen/aan te vullen met een flexwoonproject van maximaal 30 woningen in de sociale- en middenhuur, kan straks mogelijk een verkorte procedure gevolgd worden onder de Crisis en Herstelwet (innovatief project).

Dit levert mogelijk veel tijdswinst op. Aanbevelingen H 4.6 Bestaand vastgoed of nieuwe locatie Roep pandeigenaren op hun locatie aan te bieden voor flexwonen, wanneer zij verwachten dat hun pand langdurig leegstaat / leeg komt te staan, zodat de gemeente kan beoordelen of de locatie geschikt is voor (tijdelijke) transformatie. Roep grondeigenaren op hun locatie aan te bieden voor flexwonen. De gemeente kan dan beoordelen of de locatie geschikt is en in gesprek over eventuele voorwaarden (bijvoorbeeld hoogte pacht). Het is mogelijk dan een particuliere locatie geschikt is voor het plan van Gemeente Westervoort met Vivare. Een particulier kan ook zelf een plan ontwikkelen voor een gebouw of locatie. Dit plan wordt dan beoordeeld door de Gemeente. Aanbevelingen H 4.7 Locatie onderzoek Start een locatie onderzoek op. Trechter aan de hand van criteria beschikbaarheid, impact op geplande ontwikkelingen, afstand tot voorzieningen in Westervoort, veilige verbindingen, draagkracht omliggende wijk, snelheid van procedure en realisatie en gewekte verwachting omwonenden naar max. 2-3 locaties. Breng deze locaties in beeld met een QuickScan om mogelijke belemmeringen te signaleren. Sluit locaties in een groene buffer/groen-blauw raamwerk niet per direct uit. Ga wel voorzichtig om met bouwen in deze gebieden.

Wanneer (een stuk) functioneel groen in de wijk nodig is, neem de buurt hierin dan goed mee.

34

H6. Casestudies “Aan de slag met Flexwonen, Platform 31” 6.1.1 Toelichting Platform 31 heeft een handreiking “Aan de slag met Flexwonen” geschreven. In deze handreiking is een verkenning in pilotgemeenten uitgevoerd. Uit deze verkenning zijn algemene lessen getrokken, waaronder mogelijke strategieën en een quickscan voor kansen in de pilotgemeenten. Het levert op een viertal aspecten een analyse van kansen in de lokale/regionale woningmarkt. -welke doelgroepen kunnen gemixt worden; -welke woningtypen, aanvullende voorzieningen en prijsniveaus zijn geschikt voor de doelgroepen van flexwonen; -welke oplossingen zijn er al in de woningmarkt en kunnen mogelijk versterkt worden; -welke concrete bouwlocaties en (potentiële) transformatieprojecten kunnen gebruikt worden voor flexwonen.

H 6.1.2 Leerpunten Onderstaand een beknopte weergave van de lessen (lees vanaf pagina 44 in de handreiking van Platform 31 de complete lessen) Lessen uit de verkenning: - mix van doelgroepen: er kan heel veel, van het huisvesten van ex-daklozen tot expats, van studenten tot senioren, van statushouders tot toeristen, het komt allemaal voor. In bijna alle gevallen is goed nagedacht over de condities waaronder combinaties kunnen werken. Er wordt vrijwel nergens gekozen voor een mix van alleen mensen die hun weg in de Nederlandse samenleving nog moeten vinden (m.u.v. shortstay arbeidsmigranten); - locatie: ook hier komen we een diversiteit aan keuzes tegen die lijkt te werken. Veel jongeren/studenten hebben een voorkeur voor een binnenstedelijke locatie, maar gezien beperkte beschikbaarheid en hoge kosten bevinden projecten zich in minder centraal gelegen delen. Goede bereikbaarheid per openbaar vervoer/fiets is van groot belang. Opvallend is het aantal voormalige verzorgingstehuizen dat voor dit doel wordt gebruikt. Ook komen er projecten tot stand op locaties die tijdelijk beschikbaar zijn (bijv. omdat herontwikkeling nog lang op zich laat wachten. De kwaliteit van modulaire verplaatsbare woningen en verkorte procedure maakt zeer snelle bouw op die plekken mogelijk.

- sobere woningen met gemeenschappelijke voorzieningen om doorstroming te bevorderen: mensen zijn blij met snelle oplossing, maar na verloop van tijd willen ze een permanente. Zelfstandige eenheden hebben de voorkeur (huurtoeslag, minder beheer). - prijsniveau : draagkracht verschillende groepen (huurtoeslag / te hoog inkomen voor sociale huur) - welke contracten: sturen op tijdelijkheid kan door sobere inrichting en door middel van tijdelijke contracten: belangrijk is dan het perspectief op vervangende woonruimte na afloop van die periode (5 jaar wordt vaak gebruikt bij flexwonen). Veel gemeenten besluiten om de opgebouwde wachttijd niet te laten vervallen bij het aanvaarden van een flexoplossing met een tijdelijk contract (aanpassing huisvestingsverordening).

35 - beheer: met uitzondering van enkele kleinschalige projecten met alleen zelfstandige woningen, is overal veel aandacht voor het (sociaal) beheer nodig. Diversiteit aan bewoners en verhouding dragende en vragende bewoners, totale omvang en mate waarin bewoners zijn geselecteerd, bepaalt de mate waarin beheer nodig is. Geef de kosten direct een serieuze plek in de businesscase. -spelers: corporatie, particuliere initiatiefnemer, belegger, zorg- of opvanginstellingen, werkgevers, uitzendbureaus, onderwijsinstellingen, welzijnsorganisaties.

Aanbevelingen H 6.1.2

Neem de geleerde lessen mee in het flexwoonproject. Een aantal van de geleerde lessen is ook terug te vinden in de aanbevelingen die zijn opgenomen in deze nota.

36

Bronnen Woonvisie Westervoort 2021-2030 Huisvestingsopgave wonen met zorg De Liemers Companen juni 2021, 7865.100/G

https://www.vivare.nl/documents/200/Jaarverslag_2021_van_Stichting_Vivare.pdf Subsidies provincie Gelderland https://www.gelderland.nl/subsidies V Actieplan Wonen - Realiseren sociale huurwoningen - Versnelling woningbouw door gemeenten: inhuur tijdelijke capaciteit of expertise https://aedes.nl/aandachtsgroepen/woningcorporaties-kopen-gezamenlijk-8000-flexwoningen Handreiking Flexwonen / Aan de slag met Flexwonen Platform 31 Hoe breng je de doelgroepen en hun omvang in beeld. https://flexwonen.nl/wpcms/wp-content/uploads/2017/01/Handreiking-Flexwonen-januari2019.pdf Geleerde lessen van gerealiseerde projecten. https://www.platform31.nl/nieuws/bouwen-aan-draagvlak-voor-flexwonen Een verkenning van woonvormen waar verschillende doelgroepen gemengd wonen: https://www.platform31.nl/publicaties/de-magic-mix Subsidies Rijk: www.realisatiehuisvesting.nl : naast informatie over subsidies en link voor aanmelden flexwoonprojecten ook een toolbox van BZK / Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2022/12/06/financiele-herplaatsingsgarantie-voorflexwoningen Expertisecentrum Flexwonen: https://flexwonen.nl/ -onderzoek flexwonen voor zorgdoelgroepen -praktijkvoorbeelden -algemene info, beleid, wetten en regels, woningbeheerders, etc.

De woonstandaard https://www.conceptueelbouwen.nl/dewoonstandaard Planbureau voor de Leefomgeving Ruimte voor flexwonen. Naar een afwegingskader voor het plannen van locaties voor tijdelijke woningbouw https://www.pbl.nl/sites/default/files/downloads/pbl-2020-ruimte-voor-flexwoningen-4202.pdf Flexwoningen als aanvulling op het woningaanbod. Een verkenning van de kansen en obstakels bij het realisatieproces. https://www.pbl.nl/sites/default/files/downloads/pbl-2022-flexwoningen-als-aanvulling-op-hetwoningaanbod-4781.pdf https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2022/47/meer-mensen-willen-verhuizen-maar-kunnen-geenwoning-vinden