Woonvisie 2019-2025

Wat willen we bereiken? We willen dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen, en bij voorkeur in de eigen woning. Om dit te bereiken stimuleren we woningeigenaren de eigen woning aan te passen. Daarnaast verwachten we ook van de corporatie een inspanning in het realiseren van geschikte woningen. Omdat het langer zelfstandig wonen van ouderen verder gaat dan alleen een geschikte woning zetten we ons in op het geschikter maken van de woonomgeving. Samen met onze inwoners en zorg- en welzijnsorganisaties bepalen we prioriteiten in het toegankelijker maken van de woningvoorraad.

Richtingen en beleid • Levensloopgeschikte woningen realiseren we zoveel mogelijk binnen de bestaande woningvoorraad. We stimuleren woningeigenaren om hun woning (tijdig) geschikt te maken. Daarvoor kunnen ook instrumenten uit de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) worden ingezet. o We willen onze inwoners door middel van voorlichting in de campagne “Lang zult u wonen” bewust maken van de mogelijkheden binnen de huidige woning (bouwkundige aanpassingen, financiële mogelijkheden en slimme domotica-toepassingen). Een van de manieren waarop dit kan is het organiseren van een woonmarkt. Hier kunnen bezoekers informatie inwinnen over het aanpassen van de woning, gebruik van domotica (slimme thuistechnologie) en ondersteuning in de zorg. o Inzet van een ‘wooncoach’ die bij ouderen langs komt om te adviseren over de mogelijkheden voor woningaanpassingen. o Het daadwerkelijk aanpassen van de woning stimuleren we door het aanbieden van een ‘blijverslening’.

1701.101 | Woonvisie gemeente Westerveld

19

•

•

•

•

Het op verzoek van de huurder geschikt maken van sociale huurwoningen is primair de verantwoordelijkheid van de corporatie, tenzij de aanpassing kan worden aangemerkt als Wmovoorziening. We zien preventieve woningaanpassingen als een kans ter voorkoming van beroep op de Wmo. In de prestatieafspraken leggen we vast welke preventieve woningaanpassingen in de sociale huur worden voorzien. We zien dat ouderen die verhuizen van een niet-geschikte sociale huurwoning naar een geschikte huurwoning geconfronteerd worden met hogere huurlasten. Hier liggen kansen voor de woonlastenbenadering: geschikte woningen zijn veelal moderne woningen, met dus ook lagere energielasten. Dit kan mogelijk (deels) de huursprong compenseren. Bij de uitwerking van ons beleid voor levensloopgeschikt wonen sluiten we aan op de sociale structuurvisie.

Acties ‘Levensloopgeschikt wonen’: ✓ We maken prestatieafspraken met de corporatie over het aanpassen van woningen. ✓ Start bewustwordingscampagne belang (tijdig) aanpassen van de woning: “Lang zult u wonen” ✓ Inzet ‘Blijverslening’ als financiële ondersteuning voor inwoners die de koopwoning willen aanpassen. ✓ Inzet van ‘wooncoaches’ voor advisering ouderen omtrent geschikt wonen. i.s.m. bijv. Welzijnswerk of vrijwilligersorganisaties. ✓ Organiseren ‘woonmarkt’ voor langer zelfstandig wonen. ✓ Samen met de corporatie onderzoeken mogelijkheden verzachten huursprong.

3.4 Wonen met zorg Situatieschets Waar mensen met een zorgvraag voorheen veelal in een instelling woonden, zien we dat zij steeds vaker zelfstandig wonen. Dit is in veel gevallen ook de nadrukkelijke wens van de zorgvrager zelf, maar wordt vanuit de rijksoverheid ook verwacht van mensen met een zorg- of ondersteuningsbehoefte. Dit geldt voor ouderen, voor mensen met een verstandelijke beperking of een GGZ-achtergrond (psychiatrie). Hiervoor is al ingegaan op het aanpassen van de woningvoorraad om het langer zelfstandig wonen van ouderen mogelijk te maken. Aanvullend hierop is het voor zorgvragers belangrijk dat zij kunnen beschikken over voldoende (mantel)zorg en begeleiding in de thuissituatie. De gemeente heeft hierbij een verantwoordelijkheid om deze mensen te ondersteunen in hun zelfstandigheid. Ook van mensen met een GGZ-achtergrond wordt verwacht dat zij vaker zelfstandig wonen in een reguliere woning. Al dan niet met ambulante begeleiding. We zien dat ook in Westerveld steeds meer mensen met een GGZ-achtergrond een beroep doen op woonruimte, in het bijzonder de sociale huur. Daarnaast is vanaf 2020 Westerveld zelf verantwoordelijk voor Beschermd Wonen en voor de huisvesting van de mensen die uitstromen uit een psychiatrische instelling. Om deze uitstroom mogelijk te maken moet er voldoende aanbod zijn van betaalbare huurwoningen.

Dit lijkt er nu te zijn (zie voorgaande paragraaf). Met de toename van het aantal kwetsbare inwoners in onze wijken neemt ook de kans op mogelijke overlastsituaties toe. Het is daarom van belang om met betrokken partijen goede afspraken te maken over begeleiding bij overlastsituaties: door bijvoorbeeld preventieve signalering en voldoende ambulante begeleiding van kwetsbare mensen.

1701.101 | Woonvisie gemeente Westerveld

20

Wat willen we bereiken? •

•

We willen dat mensen met een zorgvraag volwaardig kunnen participeren in de samenleving. Naast geschikte woningen en woonomgeving vraagt dit om een geschikte zorginfrastructuur waardoor zorgbehoevenden ondersteund worden bij het zelfstandig wonen. We geven (kleinschalige) woonzorgconcepten de ruimte. Hierbij geven we de voorkeur aan initiatieven in de nabijheid van bestaande voorzieningen. Het is aan de initiatiefnemers om aan te tonen dat er voldoende vraag is naar het concept en dat wordt voldaan aan het Toetsingskader zorgen opvangvoorzieningen.

Richtingen en beleid • Om zorgbehoevenden te ondersteunen bij het langer zelfstandig wonen wil de gemeente een

• •

•

•

•

•

geschikte zorginfrastructuur bieden. Zo krijgen zorgbehoevenden de begeleiding die zij nodig hebben bij het zelfstandig wonen. We leggen hierbij de nadruk op de voorzieningendorpen. Het bieden van een goede zorginfrastructuur vraagt om een afstemming van woon-, welzijns- en zorgvoorzieningen. De gemeente neemt het initiatief om deze afstemming te organiseren. Met gemeenten in de regio maken we afspraken over het faciliteren van de uitstroom van mensen met een GGZ-achtergrond uit instellingen. Om zorgdoelgroepen te faciliteren bij hun woningvraag (waaronder uitstromende GGZ-cliënten uit intramurale instellingen) gaan we met aanbieders van woningen in gesprek over het toewijzen van woningen. Actium ontwikkelt beleid voor de toewijzing van huurwoningen op basis van een medische urgentie. Mensen die door acute lichamelijke klachten ernstige fysieke beperkingen ervaren in de huidige woning kunnen dan een medische urgentie krijgen (indien de huidige woning niet aanpasbaar is). In het kader van de verdere extramuralisering gaan we met zorgpartijen in overleg over de te volgen strategie voor het bestaande zorgvastgoed. Wij denken hierbij aan het flexibel inzetten van zorgvastgoed, zoals intramuraal zorgvastgoed gebruiken voor wonen met zorg. We faciliteren particulieren en zorgpartijen bij (kleinschalige) initiatieven voor wonen met zorg.

Ter voorkoming van een wildgroei aan initiatieven en om de kwaliteit van de zorg te waarborgen toetsen we deze plannen. Dit doen we aan de hand van het gemeentelijke Toetsingskader zorg en opvang voorzieningen. We geven ruimte aan mantelzorg. Uitgangspunt is het zo goed mogelijk faciliteren van mantelzorgers. Het realiseren van een mantelzorgwoning aan of nabij de woning is veelal mogelijk al dan niet vergunningvrij, ook binnen bestaande bestemmingsplannen.

Acties ‘Wonen met zorg’: • Afspraken met corporatie over huisvesting zorgdoelgroepen. In het bijzonder voor het faciliteren van de uitstroom Beschermd Wonen. • We onderzoeken de wenselijkheid van een Actieplan Langer Thuis Wonen. • Afspraken maken met corporatie, zorgpartijen en politie over rollen en verantwoordelijkheden bij overlastsituaties en veiligheidsvraagstukken. • Kleinschalige woonzorginitiatieven toetsen we aan het toetsingskader zorg en opvang voorzieningen. • Overleg met zorgpartijen over gebruik bestaand zorgvastgoed.

1701.101 | Woonvisie gemeente Westerveld

21

3.5 Ontwikkeling van de woningvoorraad Situatieschets Een belangrijke graadmeter voor de toekomstige woningbehoefte is de verwachte bevolkings- en huishoudensontwikkeling. Op dit moment is de bevolkingsomvang vrij stabiel, en de afgelopen jaren licht stijgend. Zonder instroom van nieuwe huishoudens zal de bevolking van onze gemeente gestaag dalen: met ongeveer 550 personen tot 2025. Hierdoor is de lokale woningbehoefte beperkt tot enkele tientallen woningen. Verwachting is dat deze behoefte zich met name in de grotere voorzieningendorpen manifesteert. Daar zien we dan ook de grootste woningbouwopgave in de voorzieningenkernen; met name in Diever en Havelte. De tabel laat de woningbehoefteontwikkeling zien, zonder extra instroom. Tabel 3.4: Autonome woningbehoefte gemeente Westerveld, naar cluster, 2015 - 2025 Verschil 2015 - 2020 Cluster

Deel Hoofdkern Diever Omliggende dorpen Hoofdkern Dwingeloo Omliggende dorpen Hoofdkern Havelte Omliggende dorpen Hoofdkern Vledder Omliggende dorpen Gemeente Westerveld

2015 1.155 635 1.100 550 1.630 1.285 910 1.015 8.285

2020 1.175 625 1.100 550 1.650 1.290 905 1.025 8.320

2025 1.225 575 1.105 525 1.680 1.250 880 1.025 8.270

Aantal +20 -10 0 0 +20 +5 -5 +10 +35

Verschil 2020 - 2025

% +2% -2% 0% 0% +1% 0% 0% +1%

Aantal +50 -50 +5 -25 +30 -40 -25 0

% 4% -8% 0% -5% 2% -3% -3% 0%

0%

-50

-1%

Bron: Woningmarktverkenning gemeente Westerveld (2016).

Om twee redenen vinden wij het onwenselijk om een dergelijke raming één-op-één door te vertalen naar de woningprogrammering. In de eerste plaats trekt de woningmarkt op dit moment stevig aan, zoals ook uit de figuur van het aantal transacties blijkt. De groei van het aantal transacties ligt boven het Drents gemiddelde. Een goed nieuw woonproduct blijkt nu doorgaans goed afzetbaar. Daarmee kunnen we als gemeente inspelen op een vraag vanuit de regio; en zo ook ontwikkeling houden in onze dorpen. Figuur 3.1: aantal transacties per kwartaal, Westerveld 2015-2018. 60 50 40 30 20 10 0 Tussen

Hoek

2^1

Vrijstaand

2015-1

2015-2

2015-3

2015-4

2016-1

2016-2

2016-3

2016-4

2017-1

2017-2

2017-3

2017-4

2018-1

2018-2

Appartement

Bron: Woningmarktcijfers

1701.101 | Woonvisie gemeente Westerveld

22

In de tweede plaats zijn er ook veel woningzoekenden die in de bestaande woningvoorraad niet een woning vinden die aansluit bij hun wensen of (bestedings)mogelijkheden. Te denken is aan starters die een betaalbare koopwoning zoeken (liefst nieuwbouw, zodat zij geen verbouwing hoeven te financieren). In kwantitatieve zin kan er dan wel voldoende aanbod zijn. Zij kunnen er echter niet in wonen. Als deze kwalitatieve vraag niet bediend wordt, zullen mensen moeten uitwijken naar een andere gemeente. In dat geval zouden we dus niet in de kwalitatieve behoefte voorzien. Voor ons is het van belang om jongeren en starters aan onze gemeente te binden, nieuwe gezinnen een aantrekkelijk woonmilieu te bieden en ontwikkeling te houden in onze dorpen. Daarom willen we ruimte blijven bieden aan nieuwe ontwikkelingen. Hierbij geven we prioriteit aan ontwikkelingen die naast het bedienen van de vraag van starters en (jonge) gezinnen ook een ruimtelijke kwaliteitstoevoeging zijn voor de dorpskernen. Het accent ligt daarmee op toevoeging van grondgebonden koopwoningen (volgens de behoefteraming in elk geval tweekappers en vrijstaande woningen).

Ondanks de toename van het aantal oudere huishoudens, gaan we ervan uit dat de vraag naar appartementen in onze gemeente niet overschat moet worden; omdat zij niet tot nauwelijks verhuisgeneigd zijn en omdat zij doorgaans ook de voorkeur hebben voor een (toegankelijke) grondgebonden woning; liefst wel in de voorzieningenkernen. Door kwalitatieve toevoegingen in de kernen wordt een aantrekkelijk woonmilieu geboden voor vestigers. Het gaat dan om kleinschalige ontwikkelingen, aansluitend bij de schaal van het dorp, die aanspreken bij mensen van buiten de gemeente. Dit draagt eraan bij dat de gemeente inspeelt op een grotere woningbehoefte dan enkel de autonome ontwikkeling. Figuur 3.3: Ontwikkeling kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte, naar eigendom, woningtype en prijssegment, 2015 - 2025 Potentieel overschot

Potentieel tekort

Huur

Eengezins sociaal* Eengezins vrije sector Appartement sociaal Appartement vrije sector Rij goedkoop (<150) Rij middelduur (>150) 2^1 kap middelduur (<200)

Koop

2^1 kap duur (>200)** Vrijstaand goedkoop (<250) Vrijstaand middeldduur (250-350)** Vrijstaand duur (>350)** Appartement goedkoop (<150) Appartement middelduur (>150) -70

-60

2015 - 2020

-50

-40

-30

-20

-10

0

10

20

30

2020 - 2025

*Exclusief behoefte vergunninghouders (circa 20) ** Exclusief extra vestiging van buitenaf Bron: CBS Microdata 2016, WoON2015, bewerking Companen.

Met het oog op afvlakkende groei en mogelijk zelfs weer een dalende woningbehoefte in de periode na 2025 is het belangrijk om na te denken wat inspelen op de actuele woningbehoefte doet met de

1701.101 | Woonvisie gemeente Westerveld

23

verkoopbaarheid van woningen op lange termijn. De ontwikkelingen zijn echter dermate klein dat de voorgenomen organische ontwikkelingen bij de dorpen niet leiden tot ontwrichting van de lokale woningmarkt. Wel is het nodig om aandacht voor nieuwbouw gelijk op te laten lopen met aandacht voor de bestaande woningvoorraad, zodat ook in de dorpskernen een woningaanbod blijft met toekomstwaarde. Deze dorpskernen zijn immers belangrijk voor de aantrekkingskracht van onze woonmilieus. De gemeente heeft een actuele plancapaciteit van 520 woningen (270 harde plancapaciteit en 250 nog verder uit te werken). Daarmee is er voldoende planologische ruimte om in de lokale en regionale behoefte te voorzien. Daarom zijn we terughoudend met het toevoegen van nieuwe plannen. Mocht een plan aantoonbaar voorziet in een behoefte die elders onvoldoende bediend wordt, dan werken we mee aan nieuwe plannen. De verantwoording hiervoor moet de ontwikkelende partij dan aan kunnen reiken. Jaarlijks evalueren we de realisatie van plannen uit deze planologische ruimte: welke plannen spelen in op de behoefte? Op basis van deze evaluatie toetsen we de resterende plancapaciteit op z’n actualiteit. Door voorzienbaarheid te creëren bij al deze plannen kunnen we vervolgens plannen die niet meer aansluiten bij de actuele behoefte van een alternatieve bestemming voorzien.

Wat willen we bereiken? We willen zorgen dat vraag en aanbod van woningen in de gemeente goed op elkaar zijn afgestemd. Wij kiezen voor nieuwbouw passend bij de schaal van de dorpen, gericht op versterking van het dorpse woonmilieu zodat hiermee jongeren en (jonge) gezinnen hun plek in de gemeente kunnen vinden. Daarmee richten we ons niet alleen op de lokale maar ook op de regionale vraag. Dan gaat het om (grondgebonden) woningbouw die aansluit bij het karakter van het dorp; met prioriteit voor transformaties en oplossen van “rotte” plekken/herontwikkellocaties in de dorpen. Op korte termijn ligt het accent op het benutten van de bekende plancapaciteit. Op basis van evaluatie van de jaarlijkse productie, wordt de plancapaciteit geactualiseerd. Om ruimte te krijgen in de woningbouwplanning willen we inzetten op voorzienbaarheid bij bestaande plannen, zodat bij blijkende veranderende behoefte sneller passende plancapaciteit kan worden gevonden.

Richtingen en beleid • In de structuurvisie is reeds vastgelegd dat de gemeente kiest om te focussen op de kwalitatieve

•

•

•

woningvraag, in plaats van de kwantitatieve vraag. Hiertoe wil de gemeente op korte termijn ruimte bieden aan planontwikkeling, en door periodieke evaluatie beoordelen welk deel van de plancapaciteit aansluit bij de kwalitatieve woningvraag. Zo herijken we periodiek onze woningbouwprogrammering. We streven naar een gedifferentieerd nieuwbouwprogramma, met een accent op woningen voor jongeren en (jonge) gezinnen. Om zo goed mogelijk aan te sluiten op de actuele woningbehoefte kiezen we er voor om deze verdeling niet op voorhand vast te leggen. Woningbouwplannen toetsen we aan ons woningbouwkader, waarbij we prioriteit geven aan transformaties en leegkomende (rotte) plekken in de dorpen (zie hiervoor paragraaf 4.3). Flexibiliteit in planontwikkeling realiseren we door ruimte te creëren in de plancapaciteit, waardoor ook kwalitatief goede nieuwe plannen in ontwikkeling kunnen worden genomen. Wij gaan uit van voorzienbaarheid bij alle plannen, gelet op de snel veranderende behoefte. Omwille van de teruglopende financiële mogelijkheden (zoals uit de grondexploitatie) is het niet langer realistisch dat de gemeente een initiërende en ontwikkelende rol op zich neemt. Woningbouwontwikkelingen laten we daarom aan de markt over, binnen kaders die we in het afwegingskader opnemen. De gemeente neemt wel een actieve rol in de promotie van de nog resterende gemeentelijke bouwkavels.

1701.101 | Woonvisie gemeente Westerveld

24

•

•

•

•

•

In de structuurvisie is onderscheid gemaakt naar drie verschillende typen dorpen, namelijk woondorpen, dynamische dorpen en voorzieningendorpen (zie de bijlage voor de indeling per dorp). Deze keuze is gemaakt om de beperkte middelen in te zetten op het behoud van het voorzieningenniveau en waar mogelijk een kwaliteitsslag te maken. In het kader van het behoud van voorzieningen zet de gemeente in op het realiseren van het merendeel van de nieuwbouw in of nabij de voorzieningendorpen’. We willen geen verdere verstening van het buitengebied. We staan hier daarom geen nieuwbouw toe, tenzij dit past binnen beleid van de provincie (zoals ‘ruimte voor ruimte’), of het gaat om een beleid overstijgende goed onderbouwde kwaliteitsimpuls. Het ombouwen van schuren en/of voormalige bedrijfsgebouwen tot woningen (of vervanging schuur door een nieuwbouwwoning) is derhalve niet toegestaan, tenzij het gaat om vervanging van een bestaande woning of als dit het opheffen van een agrarisch bedrijf in bestaand bebouwd gebied betreft. Om te zorgen voor een goede afstemming tussen vraag en aanbod op de regionale woningmarkt (zowel kwantitatief, als kwalitatief) blijven we onze woningbouwopgave afstemmen met andere gemeenten in de regio.

We bieden ruimte aan transformatie initiatieven om grote panden zoals vrijkomende agrarische bebouwing, oude schoolgebouwen en dergelijke om te bouwen naar bijvoorbeeld kleine wooneenheden voor senioren. De gemeente werkt mee aan initiatieven die aan de volgende voorwaarden voldoen: o Het gebouw moet een gezichtsbepalend karakter hebben en behoud van het gebouw draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. o Gebouwen liggen binnen het bestaand bebouwd gebied van de dorpskernen. o Voor gebouwen in het buitengebied volgt de gemeente de provinciale ruimtelijke verordening (zie kader).

We vinden dat het voor starters mogelijk moet zijn om een woning te kopen in onze gemeente. Om starters op weg te helpen denken we aan het volgende: o Ondersteunen van starters door het aanbieden van een ‘starterslening’. Met een starterslening kunnen zij tegen gunstige voorwaarden een koopwoning financieren. o We vragen Actium om aandacht te hebben voor starters bij de verkoop van corporatiewoningen.

1701.101 | Woonvisie gemeente Westerveld

25

Acties ‘Woningmarktopgave’: • Woningbouwplannen toetsen aan het woningbouwkader. • We stellen een woningmarktmonitor op waarin we nauwgezet de gerealiseerde en geplande woningbouw registreren. • We creëren voorzienbaarheid bij de plannen die in onze plancapaciteit zitten. • We stemmen onze nieuwbouwopgave jaarlijks af met de regiogemeenten. • Aan de corporatie vragen we om aandacht te hebben voor starters bij de verkoop van woningen. Onderzoek naar de mogelijkheden van het (opnieuw) aanbieden van een ‘starterslening’. • Actief promoten gemeentelijke bouwkavels. • Onderzoek naar mogelijkheden stimuleringspremie CPO (ten behoeve van ondersteuning).

1701.101 | Woonvisie gemeente Westerveld

26

4 Uitvoeringsagenda Vanuit de prioriteiten in de woonvisie benoemen we in de uitvoeringsagenda verschillende concrete maatregelen. We kijken hierbij naar de thema’s die binnen de lokale invloedssfeer liggen, in verband met de gewenste realiteitswaarde, en welke partij welke rol aanneemt. De uitvoeringsagenda bestaat uit de volgende onderdelen: 1. Volkshuisvestingsagenda: De woonvisie geeft de richting voor de redelijke bijdrage van Actium en dient als onderbouwing voor zienswijzen. Om richting te geven aan het ‘bod’ volgt een specifieke volkshuisvestingsagenda. Hierin zijn de onderwerpen benoemd die voor het ‘bod’ en de prestatie afspraken op dit moment prioriteit hebben. 2. Uitvoeringsagenda: Een overzicht van in te zetten instrumenten rond de keuzes in de woonvisie. 3. Afwegingskader Woningbouw: Op basis van de beleidsinhoudelijke thema’s is een afwegingskader opgesteld voor de beoordeling van woningbouwplannen. Het afwegingskader woningbouw draagt bij aan de noodzakelijke onderbouwing vanuit de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. In zowel de volkshuisvestingsagenda als in de uitvoeringsagenda staat per onderdeel aangegeven welke actoren betrokken zijn bij de uitvoering. Hiervoor worden de volgende afkortingen gebruikt: G = Gemeente C = Corporatie H = Huurdersorganisatie O = Ontwikkelende partijen R = Regiogemeenten S = Sociale instanties Z = Zorgpartijen

1701.101 | Woonvisie gemeente Westerveld

27

4.1 Volkshuisvestingsagenda Overzicht met onderwerpen die voor het overzicht met voorgenomen activiteiten van de corporatie en prestatieafspraken prioriteit hebben. Maatregelen 1.

Profileren als woongemeente

2.

Beschikbaarheid en betaalbaarheid sociale huur 2.1. Jaarlijks monitoren druk op de sociale huurvoorraad. 2.2. Vaststellen indicatoren marktdruk (zoektijd, inschrijftijd etc.). 2.3. Minimaal gelijk houden slaagkansen woningzoekenden (naar huishouden-type, inkomens situatie en woonplaats). 2.4. Uitwerken woonlastenbenadering. 2.5. Onderzoeken en ontwikkelen aanpak voorkoming betalingsproblemen huishoudens. 2.6. Onderzoek naar en vaststellen vaste lage grondprijs voor nieuwbouw sociale huurwoningen. 2.7. Onderzoek naar behoefte en aanbod woonwagens 2.8. Onderzoek naar huisvestingsopgave EU-migranten, samen met buurgemeenten

3.

4.

5.

Toekomstbestendige woningvoorraad Energiezuinig wonen 3.1. Stap voor stap verduurzamen sociale huurvoorraad. 3.2. Bij nieuwbouw aansluiten op EPC-norm, zoals vastgelegd in het Bouwbesluit. 3.3. Inzet ‘Energiecoach’ en ‘Lang zult u wonen’. Levensloopgeschikt wonen 3.4. Aanpassen woningen. 3.5. Start bewustwordingscampagne belang (tijdig) aanpassen woning. 3.6. Inzet ‘wooncoach’ advisering ouderen geschikt wonen. 3.7. Onderzoek naar mogelijkheden verzachten huursprong bij verhuizing naar geschikte woning. Wonen met zorg 4.1. Huisvesting zorgdoelgroepen. 4.2. Vastleggen rollen en verantwoordelijkheden bij overlastsituaties en veiligheidsvraagstukken. Ontwikkeling van de woningvoorraad 5.1. Samen met marktpartijen en corporaties monitoren van gerealiseerde nieuwbouw en woningvraag. 5.2. Bij verkoop van woningen aandacht besteden aan starters.

1701.101 | Woonvisie gemeente Westerveld

Wie

G, C G, C, H C G, C, H G, C, H, S G G, C G

G, C G, H

G, H G C

G, C, Z G, C, Z

G, C, O C

28

4.2 Uitvoeringsagenda In de uitvoeringsagenda staat een overzicht van in te zetten instrumenten rond de in de woonvisie gemaakte keuzes. Maatregelen 1.

Profileren als woongemeente 1.1. Onderzoeken promotie Westerveld als woongemeente. 1.2. Opstellen en uitvoeren marketingplan promotie als woongemeente. 1.3. Inventarisatie ‘lege plekken’ met potentie voor inbreiding. 1.4. Inzet subsidieregeling Maatschappelijke initiatieven voor leefbaarheidsinitiatieven.

2.

Beschikbaarheid en betaalbaarheid sociale huur 2.1. Zie volkshuisvestingsagenda.

3.

Toekomstbestendige woningvoorraad Energiezuinig wonen 3.1. Op basis van Drentse Energiedeal en Regionale Energiestrategie uitwerken actieplan duurzaamheid. 3.2. Bij nieuwbouw aansluiten op EPC-norm, zoals vastgelegd in het Bouwbesluit. 3.3. Beschikbaar stellen van vormen van duurzaamheidsleningen . 3.4. Komen tot een aanpak alternatieve warmte- en energievoorziening in de Warmtetransitievisie, uiterlijk in 2021. 3.5. Faciliteren en ondersteunen energiecoöperaties. 3.6. Inzet van ‘Energiecoach’. Levensloopgeschikt wonen 3.7. Start bewustwordingscampagne belang (tijdig) aanpassen woning. 3.8. Beschikbaar stellen ‘Blijverslening’. 3.9. Inzet van ‘wooncoach’ advisering ouderen geschikt wonen. 3.10. Organiseren ‘woonmarkt’ langer zelfstandig thuis wonen. 3.11. Onderzoek mogelijkheden verzachten huursprong bij verhuizing naar geschikte woning.

4.

5.

Wonen met zorg 4.1. Faciliteren kleinschalige woonzorg initiatieven, indien deze passen binnen het toetsingskader zorg en opvang voorzieningen. 4.2. Onderzoek wenselijkheid Actieplan Langer Thuis Wonen. 4.3. Afspraken maken met corporatie, zorgpartijen en politie over rollen en verantwoordelijkheden bij overlastsituaties en veiligheidsvraagstukken. 4.4. Overleg met zorgpartijen over gebruik bestaand zorgvastgoed. Ontwikkeling van de woningvoorraad 5.1. Woningbouwplannen toetsen aan woningbouwkader. 5.2. Samen met marktpartijen en corporatie monitoren van gerealiseerde nieuwbouw en woningvraag. 5.3. Creëren van voorzienbaarheid bij bestaande ruimtelijke plannen. 5.4. Afstemmen nieuwbouwopgave met regiogemeenten. 5.5. Aan de corporatie vragen we om voor verkoop gelabelde woningen eerst aan de zittende huurder aan te bieden en vervolgens aan in dezelfde kern woonachtige huishoudens en starters. 5.6. Onderzoek naar mogelijkheden beschikbaar stellen ‘starterslening’. 5.7. Actief promoten gemeentelijke bouwkavels. 5.8. Onderzoek naar mogelijkheden stimuleringspremie CPO.

1701.101 | Woonvisie gemeente Westerveld

Wie?

G G G G

G G G G G G, H G, H G G G, H C

G, Z G G, C, Z G, Z

G G, C, O G G, R C G G G

29

4.3 Afwegingskader nieuwbouw We willen dat ons woningbouwprogramma zo goed mogelijk aansluit op de ambities in onze woonvisie en de verwachte ontwikkeling van de woningbehoefte. Op basis van ervaringen in verkoop en realisatie willen we de komende jaren meer grip krijgen op de noodzakelijke kwantitatieve ruimte om op de lokale en regionale behoefte in te spelen. Nieuwbouw blijft echter kleinschalig, passend bij de dorpen. Dit vraagt keuzes: wat vinden we waardevol om de komende jaren te bouwen? Maar ook, wat heeft geen toegevoegde waarde voor onze woningvoorraad? Om te toetsen of woningbouwinitiatieven passen bij de ambities in de woonvisie hebben we een afwegingskader nieuwbouw opgesteld. Plannen die bijdragen aan onze ambities krijgen dan prioriteit en indien nodig medewerking aan de ruimtelijke procedures. Enerzijds vormt het afwegingskader voor de gemeente een toetsingsinstrument. Anderzijds kunnen ontwikkelende partijen zoals projectontwikkelaars, woningcorporaties en CPO-initiatieven het kader benutten als een checklist. Immers, hoe beter een woningbouwplan past binnen de gestelde criteria, des te groter de kans dat de gemeente hier medewerking aan verleent. Nieuwbouwplannen toetsen we vervolgens aan dit kader. Tegelijkertijd draagt het afwegingskader bij een de noodzakelijke onderbouwing vanuit de ladder voor Duurzame Verstedelijking.

Afwegingskader Kwalitatieve toetsing 1.

Inbreiding boven uitbreiding 1.1. Nieuwbouw vindt bij voorkeur plaats binnen bestaand stedelijk gebied. 1.2. Bij uitbreidingslocaties kijken we eerst of alternatieve locaties beschikbaar zijn binnen de bestaande dorpskernen (binnen bestaand stedelijk gebied, conform de definitie van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking).

2.

Verrijking voor de bestaande voorraad 2.1. Biedt het plan een gevarieerd programma naar financieringscategorie en prijsniveaus, en draagt het bij aan de ambitie voor (aantrekken van) gezinnen, of voorziet het in Vernieuwende concepten die expliciet gericht zijn op Levenslang Wonen, experimentele vormen van Verduurzaming of woonconcepten die gericht zijn op het versterken van gemeenschapszin? 2.2. Voor de beoordeling van initiatieven kijken we naar de bijdrage die het initiatief levert aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en de belevingswaarde daarvan. We denken aan locaties die beschikbaar komen door hergebruik of transformatie van bepalende gebouwen of herontwikkeling na sloop verouderd (maatschappelijk) vastgoed: ▪ Het object heeft bij voorkeur een gezichtsbepalend karakter. Bijvoorbeeld een voormalige melkfabriek, schoolgebouw of karakteristieke boerderij. Dit betekent ook dat we aan transformatie van bijvoorbeeld niet-monumentale schuren of andere (voormalige) bedrijfsgebouwen naar woonfunctie geen medewerking verlenen. ▪ Transformaties hebben in landschappelijk waardevolle gebieden voorrang boven nieuwbouw, om zodoende de waardevolle open ruimten te sparen.

3.

Passend binnen de woonomgeving 3.1. Past het woningbouwplannen binnen de maat en schaal van de bestaande omgeving. 3.2. Verdere verstening van het buitengebied, en dus nieuwe woningen, wordt in principe niet toegestaan. Zie ook de structuurvisie, het bestemmingsplan Buitengebied en de provinciale omgevingsverordening.

4.

Toekomstbestendige woningvoorraad 4.1. We geven de voorkeur aan de ontwikkeling van levensloopgeschikte/voor senioren geschikte woningen in de voorzieningendorpen. 4.2. We geven de voorkeur aan ontwikkeling die Nul op de Meter zijn.

5.

Wonen met zorg 5.1. We faciliteren initiatieven voor (kleinschalige) woonzorg vastgoed.

1701.101 | Woonvisie gemeente Westerveld

30

5.2. Ook hier geven we de voorkeur aan transformatie-initiatieven, zoals vrijkomende agrarische bebouwing, oude schoolgebouwen en dergelijke om bouwen naar kleinere wooneenheden voor senioren.

Kwantitatieve toetsing 6.

Alleen bouwen bij aantoonbare behoefte en (maatschappelijke) meerwaarde 6.1. Nieuwbouw binnen de bestaande planologische ruimte (bestemmingsplannen) is mogelijk. Jaarlijks wordt vastgesteld in welke mate recente realisaties aansloten bij de vraag, en wat dit betekent voor de ruimte voor de komende jaren.

1701.101 | Woonvisie gemeente Westerveld

31

Bijlage I: Verdeling dorpen naar dorpstypen Woondorpen Boschoord Doldersum Frederiksoord Havelterberg Leggeloo Lhee Lheebroek Oldendiever Oude Willem Wateren Wittelte Zorgvlied

Dynamische dorpen Darp Dieverbrug Eemster Geeuwenbrug Nijensleek Uffelte Vledderveen Wapse Wapserveen Wilhelminaoord

Voorzieningendorpen Diever Dwingeloo Havelte Vledder

Bron: Structuurvisie gemeente Westerveld, 2013.

1701.101 | Woonvisie gemeente Westerveld

32

Bijlage II: Begrippenlijst Aftoppingsgrens: Betaalbare huur: Bijzondere doelgroepen:

Duurzaam bouwen: EPC -norm:

Extramuralisering:

Faciliteren: Geliberaliseerde woning Huurtoeslag: Intramuraal Wonen:

Intramurale voorziening:

Jongere: Klimaatneutraal: Kwetsbare doelgroep(en):

Laag inkomen: Levensloopgeschikt: Lokale woningmarkt: Maximaal aanpasbare woning:

Oudere: Passendheidstoets: Plancapaciteit:

Primaire doelgroep: Secundaire doelgroep: Senior: Sociale huurwoning: Spoedzoeker:

De grens tot waar huishoudens 75% huurtoeslag ontvangt. (€ 592,55 voor 1- of 2-persoonshuishoudens en € 635,05 voor 3- of meerpersoonshuishoudens). Huurprijs tot de aftoppingsgrens huurtoeslag (€ 635,05). Het gaat hierbij om (nieuwe) huishoudens en niet om bestaande huishoudens in de gemeente waarvoor geschiktere woningen worden gebouwd. Voorbeelden van bijzondere doelgroepen: extra woningen als gevolg van extramuralisatie van verpleeghuizen/verzorgingscentra; buitengewoon innovatieve woonvormen; vergunninghouders; nieuwe initiatieven voor huisvesting van (collectieve (bijvoorbeeld door ouders opgerichte) woonvormen voor mensen met een verstandelijke of andere beperking). Het ontwikkelen van woningen en de gebouwde omgeving met respect voor mens en milieu en daarmee onderdeel van de kwaliteit van de woning/woonomgeving. Norm voor de EnergieprestatieCoëfficiënt. Deze norm geeft aan hoeveel energieverbruik een woning mag hebben. In 1990 lag deze norm op 1,0. In 2015 is de norm aangescherpt tot 0,4. Een nieuwe woning mag nu dus nog maar 40% van het energieverbruik van een woning uit 1990 hebben. De maatschappelijke tendens om wonen in zorginstellingen (intramuraal) zoveel mogelijk te vervangen door wonen in zelfstandige woningen, waarin zorg wordt verleend. Mogelijk maken in de zin van medewerking verlenen daar waar mogelijk. Huurwoning met een huurprijs vanaf € 710,68.

Door de Belastingdienst uitgekeerde toeslag aan huurders die in verhouding tot hun inkomen duur wonen. Het traditionele verzorgings- en verpleeghuis waar wonen en zorg niet gescheiden zijn en waar zorg, toezicht, welzijn, dienstverlening, maar ook behandeling en (intensieve) verpleging in een integraal pakket worden aangeboden tezamen met verblijf. Letterlijk ‘binnen de muren’; (woon)instellingen die dag- en nachtzorg, hulpverlening en begeleiding bieden; instellingen in de gehandicaptenzorg, ziekenhuiszorg, verpleeghuiszorg en geestelijke gezondheidszorg; bieden 24-uurszorg aan mensen die intensieve zorg en begeleiding nodig hebben. Persoon van 18 tot 23 jaar. Geen CO2- uitstoot dan wel compensatie daarvan. Groep(en) waarvoor in het woonbeleid bijzondere aandacht is, zoals jongeren, ouderen, starters en koopstarters, mensen met een laag inkomen, mensen met een beperking, vergunninghouders Een belastbaar jaarinkomen onder de grens om in aanmerking te kunnen komen voor huurtoeslag. Woning waarbij woonkamer, keuken, toilet, badkamer/douche en tenminste 1 slaapkamer op dezelfde verdieping liggen. De woningmarkt in de gemeente Westerveld. Woning die op basis van de indeling, breedte van doorgangen met enkele eenvoudige ingrepen door de bewoner levensloopgeschikt te maken is, mocht daar in de toekomst behoefte aan zijn. zie senior.

Een verplichting voor corporaties om jaarlijks tenminste 95% van de woningzoekenden met recht op huurtoeslag in huurwoningen tot de aftoppingsgrens te huisvesten. Bekende locaties voor woningbouw en het aantal woningen dat naar verwachting daar gebouwd kan worden, ongeacht de procedurele status. Plancapaciteit leidt niet altijd tot realisatie. Huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens. Voor woningcorporaties vormen zij de belangrijkste doelgroep die aanspraak maakt op een sociale huurwoning Huishoudens met een inkomen tussen de huurtoeslaggrens en € 36.165. Na de primaire doelgroep zijn zij de tweede belangrijke doelgroep voor de woningcorporaties. Een persoon die ouder is dan 54 jaar. Huurwoning van een woningcorporatie die verhuurd wordt volgens de regels van sociale verhuur aan huishoudens met een bescheiden inkomen, met een huur tot € 710,68. Huishouden die in de knel zit en woningzoekend is.

1701.101 | Woonvisie gemeente Westerveld

33

Starter: Starterswoning: Vergrijzing:

Vervangingsvraag: Vestigingsoverschot: Woningcorporatie:

WOZ-waarde:

Woonurgenten:

Zorgwoning:

Huishoudens die voor het eerst een koopwoning willen kopen. Een woning, specifiek bedoeld om te worden bewoond door een starter. Het kan een huur- of een koopwoning zijn. De demografische trend waarbij in de bevolkingssamenstelling het aandeel ouderen vanaf 55 jaar toeneemt. Soms spreken we over ‘dubbele vergrijzing’. Dan gaat het om de toename van het aandeel oudere ouderen (vanaf 75 jaar). vraag naar woningen ter vervanging van te slopen of gesloopte woningen. Positief migratiesaldo. organisatie, toegelaten instelling, die zich zonder winstoogmerk richt op bouwen, beheren en verhuren van betaalbare woonruimte (sociale woningbouw). De taken zijn door het Ministerie van BZK geregeld in het Besluit beheer sociale huursector (BBSH). Getaxeerde waarde die wordt gebruikt voor de gemeentelijke OZB-aanslag, voor de omslagheffing van de waterschappen en voor de inkomstenbelasting (eigenwoningforfait). Urgenten zijn woningzoekenden die op grond van een urgentieregeling een urgentiestatus hebben gekregen. Dit kan bijvoorbeeld op grond van sociale of medische redenen of omdat zij vanwege sloop of renovatie van hun woning moeten verhuizen. Het gaan dan om mensen met een tijdelijk woningbehoefte die geen structureel deel uitmaken van de vraag naar sociale huurwoningen in de gemeente.

Een woning voor bijzondere doelgroepen met indicatie die is bedoeld voor huisvesting hulpbehoevenden of professionele hulpverleners die ter plaatse activiteiten verrichten voor deze hulpbehoevenden.

1701.101 | Woonvisie gemeente Westerveld

34

Bijlage III: Rapportage Woningmarktverkenning

1701.101 | Woonvisie gemeente Westerveld

35