Woningmarktonderzoek Westerveld 2025
Tekst van het document
Woningmarktonderzoek gemeente Westerveld Stec Groep aan gemeente Westerveld 31 oktober 2025
2
Woningmarktonderzoek gemeente Westerveld
Inhoudsopgave 1.
2.
Inleiding
4
1.1 1.2 1.3
Aanleiding Aanpak Leeswijzer
4 4 5
Hoofdconclusies
6
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7
3.
4.
5.
6.
Betaalbaarheid huidige woningvoorraad staat onder druk 6 Migratie-instroom weegt op tegen natuurlijke krimp 6 Vergrijzing tot 2050 ligt vast, ontwikkeling andere doelgroepen door migratie meer onzeker 7 Ieder toekomstscenario laat zien: in Westerveld is behoefte aan betaalbare nultredenwoningen 8 Vrijkomende koopwoningen hebben risico’s, maar bieden ook kansen 8 Stevige sociale woningvoorraad noodzakelijk om aandachtsgroepen te kunnen huisvesten en druk op dit segment te beperken 10 Beter benutten-scan geeft inzicht in mogelijkheden bestaande voorraad 10
Adviezen
11
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
11 13 15 16 17
Zet in op voldoende sociale woningen in nieuwbouw Zet in op woningbouwprogramma’s die geschikt zijn voor alle doelgroepen Maak evenwichtige afspraken over de huisvesting van aandachtsgroepen Verbeter kwaliteit bestaande voorraad met kernenaanpak Monitor, werk met scenario’s en gebruik adaptieve programmering
Huidige woningmarkt
19
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6
Kenmerken huidige woningvoorraad Dynamiek koopwoningmarkt Dynamiek sociale huurwoningmarkt Woonsituatie huishoudens Woonlasten Zorggebruik huishoudens
19 23 25 29 33 35
Demografie en verhuizingen
42
5.1 5.2 5.3 5.4 5.5
Demografische ontwikkeling Verhuizingen op hoofdlijnen Buitenlandse verhuizingen Binnenlandse verhuizingen Binnengemeentelijke verhuizingen
42 44 48 49 50
Kwantitatieve woningbehoefte
52
6.1 6.2 6.3 6.4 6.5
52 55 61 62 65
Verwachte huishoudensontwikkeling volgens basisscenario Verwachte ontwikkeling zorggebruik volgens basisscenario Verwachte huishoudensontwikkeling volgens trendscenario Verwachte huishoudensontwikkeling volgens ambitiescenario Vergelijking kwantitatieve uitkomsten scenariostudie
3
Woningmarktonderzoek gemeente Westerveld
7.
8.
9.
Kwalitatieve woningbehoefte
68
7.1 7.2 7.3 7.4 7.5
68 70 73 79 80
Uitleg kwalitatieve woningbehoefte Kwalitatieve woningbehoefte op hoofdlijnen Kwalitatieve woningbehoefte naar prijssegmenten Ouderenhuisvesting Confrontatie met plancapaciteit
Aandachtsgroepen
84
8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7
85 86 90 92 92 95 95
Overzicht aandachtsgroepen Urgentiecategorieën Statushouders Oekraïense vluchtelingen Arbeidsmigranten Studenten Woningmarktdruk vanuit aandachtsgroepen
Beter benutten bestaande woningvoorraad
97
9.1 9.2 9.3 9.4
97 99 100 101
Woningsplitsing Potentie op bestaande kavels Potentie leegstaande woningen Transformatiepotentie leegstaande panden
Bijlage A: Methodiek bepaling woningbehoefte
104
Bijlage B: Definitielijst aandachtsgroepen
107
Bijlage C: Methodologie Beter Benutten-scan
111
Bijlage D: Betaalbaarheids-instrumenten
115
D1. Planologische beleidsinstrumenten D2. Vergunning op grond van huisvestingsverordening D3. Contractuele verplichtingen en overeenkomsten D4. Verkoop onder voorwaarden D5. Grondprijsbeleid
115 118 124 127 132
Bijlage E: Overzicht Stec-doelgroepen
134
Bijlage F: Analyses naar woonclusters
136
F.1 Diever F.2 Dwingeloo F.3 Havelte F.4 Vledder
Bijlage G: Begrippenlijst
136 139 143 147
152
Woningmarktonderzoek gemeente Westerveld
1. Inleiding 1.1 Aanleiding De provincie Drenthe staat nu en de komende jaren voor forse volkshuisvestingsopgaven en leefbaarheidsopgaven. Drenthe bestaat uit gevarieerde woonmilieus in eigen unieke regio’s met eigen oriëntaties. Van de kleinste landelijke buurtschappen met leefbaarheidsvragen over voorzieningen, verenigingen, zorgaanbod en bereikbaarheid tot steden met eigen (groot)stedelijke problematiek. Ieder type gebied met eigen nieuwbouwopgaven, in aantallen en typen. Aandacht voor huidige woningvoorraad is bovendien overal hard nodig. De woningmarkt staat onder druk. Er is krapte en het aantal woningzoekenden in de provincie neemt toe. Bovendien is Drenthe in trek bij huishoudens van buiten de provincie die rust en ruimte en/of een - enigszins - betaalbare woning zoeken. Drenthe groeit naar verwachting de komende 10 jaar verder; met name door migratie (zowel binnenlands als buitenlands). Regio’s Groningen-Assen, Zwolle en Emmen zijn bij het Rijk nadrukkelijk in beeld om ook na 2030 fors woningen toe te voegen. Zonder groeiende instroom laten prognoses op lange termijn juist huishoudenskrimp en sterke vergrijzing zien. Dit vraagt om unieke afwegingen en passende (politieke) besluiten.
Welk type woningen moet u waar toevoegen om nu, op korte en (middel-)lange termijn te voorzien in de veranderende woonbehoeften? Hoe versnelt u de bouwproductie en borgt u dat u blijft voorzien in lange termijn behoeften? En hoe zorgt u samen met uw woonpartners dat de huidige woonvoorraad kwalitatief van hoog niveau is en dat kernen en wijken leefbaar blijven? Deze vragen vormen de basis voor het woningmarktonderzoek dat we voor de provincie Drenthe hebben uitgevoerd en waar u ook bij betrokken bent geweest. De methodiek die we voor de provincie Drenthe hebben opgesteld, wilt u door middel van dit verdiepingsonderzoek ook tot op het niveau van de gemeente Westerveld uitgewerkt zien. Zo krijgt u onderbouwd antwoord op de vragen die specifiek in uw gemeente spelen in verhouding tot de provinciale opgaven. Dit helpt u om uiteindelijk de juiste strategische keuzes te kunnen maken.
1.2 Aanpak Objectieve analyse en prognoses over huishoudensontwikkeling en de woningvoorraad In deze rapportage werken we in een logische hoofdstukvolgorde ons onderzoek beleidsneutraal uit. Dit betekent dat bestaand beleid, ontwikkelingen en prognoses ons uitgangspunt vormen. We staan stil bij alle ontwikkelingen rond wonen die zich in de gemeente Westerveld de afgelopen jaren hebben voorgedaan. Daarvoor hebben we gebruik gemaakt van een uitgebreide dataset via CBS Microdata en via uitvragen bij woningcorporaties, de provincie Drenthe en de gemeente Westerveld. We hebben zo ontwikkelingen en verwachtingen van woningprijzen, woningaanbod, woningkwaliteit als demografische kenmerken in beeld gebracht. Vervolgens hebben we geanalyseerd wat de huidige huishoudensprognose betekent voor de gemeente en dat hebben we daarna vertaald in woonbehoeften. Deze woonbehoeften zijn direct verbonden aan allerlei ontwikkelingen die zich op dit moment al voordoen. Denk aan oplopende woning- en huurprijzen, vergrijzing en toenemende migratie van buiten Westerveld. We wegen daarbij ook de woningvraag vanuit aandachtsgroepen mee. Aandachtsgroepen kunnen door deze oplopende woningprijzen steeds minder goed zelfstandig aan woonruimte komen, waardoor overheidssturing belangrijker wordt. Via een interactief dashboard te raadplegen Onze analyses bieden we niet enkel via dit onderzoek aan.
We hebben ook een dashboard opgericht voor de provincie Drenthe waarin op verschillende schaalniveaus (provincie, regio’s, gemeenten en wijken/kernen) uitkomsten zijn in te zien. Zo zorgen we ervoor dat data beschikbaar zijn voor zowel provinciaal, regionaal als lokaal beleid. Dit dashboard is ook in te zien voor u als gemeente.
4
Woningmarktonderzoek gemeente Westerveld
Breed draagvlak gedurende het proces We hebben in dit gehele traject ook de woon- en zorgpartijen in Drenthe betrokken. Dit hebben we zowel vanuit het oogpunt van draagvlak gedaan alsook om lokale kennis aan te kunnen boren. Door middel van regionale sessies zijn partijen in heel Drenthe gesproken. Hiermee is een provinciale en gemeentelijke rapportage opgeleverd waar veel stakeholders in Drenthe al op de hoogte van zijn. Dit biedt een gedragen basis om snel verdere stappen te kunnen zetten met het volkshuisvestingsbeleid. Woonbehoefteonderzoek als stevige basis voor woon- en zorgbeleid De analyses en conclusies van ons onderzoek hebben we ten slotte gebruikt voor het geven van adviezen voor een goed vervolg. Met deze adviezen in de hand kunt u uw kansen en opgaven omzetten in een sterk woonbeleid en het vormt een stevige basis voor de opgestelde Woonvisie.
Analyses naar woonclusters In dit rapport zijn verschillende analyses uitgevoerd. Veel van deze analyses laten cijfers zien op provinciaal-, gemeentelijk-, en woonclusterniveau. Tevens bevat bijlage F extra analyses op het laagste schaalniveau. De gemeente Westerveld bestaat volgens de CBS-indeling uit achttien wijken/kernen. U heeft ervoor gekozen om deze achttien wijken/kernen in te delen naar vier clusters volgens de oude gemeentengrenzen: 1 Diever 2 Dwingeloo 3 Havelte 4 Vledder
1.3 Leeswijzer We hanteren in deze rapportage een hoofdstukindeling die past bij de analysestappen die we hebben uitgevoerd. Allereerst zijn in hoofdstuk 2 de belangrijkste conclusies van ons onderzoek in te zien. Hieraan zijn de adviezen die we in hoofdstuk 3 meegeven gekoppeld. Daarna zijn onze analyses in te zien. Dit doen we per thema: • We starten in hoofdstuk 4 met een beeld van de huidige woningmarkt van de gemeente Westerveld. Dit gaat zowel om de woningen die er staan als hoe huishoudens op deze markt wonen en bewegen. • In hoofdstuk 5 staan we vervolgens stil bij ontwikkelingen die zich hebben voorgedaan in de inwoners- en huishoudenspopulatie van de gemeente Westerveld. Daarbij benoemen we zowel demografische transities als migratiestromen die een invloed hebben op deze cijfers. • Vervolgens kijken we in hoofdstuk 6 vooruit. We starten daarbij met de huishoudensprognose van het ABF (Primos2024), waarna we op basis daarvan drie scenario’s voor een verwachte huishoudensontwikkeling hebben uitgewerkt. Dit is leidend voor de kwantitatieve woonbehoefte. • In hoofdstuk 7 vertalen we dit naar een kwalitatieve woningbehoefte, rekening houdend met alle indicatoren en kenmerken van de huidige en verwachte Westerveldse woningmarkt. • Hierna verdiepen we ons in hoofdstuk 8 op de aandachtsgroepen van volkshuisvestingsbeleid.
Dat zijn doelgroepen die door hun kwetsbare positie op de woningmarkt meer sturing vanuit de overheid nodig hebben bij het vinden van een woning. • Ten slotte besteden we in hoofdstuk 9 aandacht aan het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. De bestaande woonomgeving biedt naast nieuwbouw op woningbouwlocaties namelijk de nodige mogelijkheden om extra woningen aan de woningvoorraad van Westerveld toe te voegen.
5
6
Woningmarktonderzoek gemeente Westerveld
2. Hoofdconclusies 2.1 Betaalbaarheid huidige woningvoorraad staat onder druk De woningvoorraad bestaat in Westerveld voor 72% uit koopwoningen. Juist in dit deel van de voorraad hebben de afgelopen jaren sterke prijsstijgingen plaatsgevonden (+58% in de periode 2019-2024). Mede hierdoor is de koopwoningmarkt voor huishoudens met een laag inkomen moeilijk bereikbaar geworden. De vraag naar huurwoningen loopt hierdoor sterk op. Zo is in de periode 2020-2024 het aantal actief woningzoekenden naar een corporatiehuurwoning in Westerveld met 44% gestegen 1. Dit terwijl de huurwoningmarkt juist relatief klein is in Drenthe. Voor huishoudens met een laag inkomen die willen starten of willen doorstromen vanuit een huurwoning is de huidige woningmarkt daardoor nu onvoldoende passend waardoor zij de koopwoning niet kunnen betreden.
Figuur 1: WOZ-waardeverdeling koopwoningen Westerveld ten opzichte van Drenthe en Nederland 0%
Westerveld
10%
11%
Drenthe
Nederland Tot € 315.000
20%
30%
40%
24%
60%
70%
23%
28%
19%
50%
€ 315.000 tot € 405.000
90%
100%
42%
26%
23%
80%
20%
21% € 405.000 tot € 500.000
27%
37% Meer dan € 500.000
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2024). *WOZ-waarde 2025 met peildatum 1 januari 2024.
2.2 Migratie-instroom weegt op tegen natuurlijke krimp De (huidige) inwoners van de gemeente Westerveld worden gemiddeld ouder. Verjonging vindt voor een groot deel plaats door huishoudens die van buitenaf naar Westerveld verhuizen. De landelijke woonomgeving, ruimere woningen en koopwoningprijzen zijn voor veel jongeren, gezinnen en emptynesters aantrekkelijk. Ook arbeidsmigranten en kenniswerkers vinden hun weg naar Westerveld. Binnen de gemeente Westerveld is sprake van vergrijzing. Mede door deze vergrijzing overlijden jaarlijks meer personen in de gemeente dan dat er worden geboren. De instroom van (jonge) personen van buiten Westerveld of zelfs van buiten de provincie is dan ook noodzakelijk om de bevolkingsomvang van de gemeente op peil te houden. Dit is van belang om onder andere het voorzieningenniveau en daarmee de leefbaarheid van de gemeente in stand te houden.
1
De stijging van het aantal reacties op corporatiewoningen komt mede door de start van Thuiskompas in 2020. Het betreft een centrale plek voor woningzoekenden waarbij je met één inschrijving kan reageren op woningen van verschillende corporaties in de regio.
7
Woningmarktonderzoek gemeente Westerveld
Figuur 2: Bevolkingsontwikkeling per jaar in Westerveld, periode 2018-2024 400 300 200 100 0 -100 -200 2018
2019
2020
2021
2022
2023
Natuurlijke groei (geboorte - sterfte)
Binnenlands migratiesaldo
Buitenlands migratiesaldo
Totale bevolkingsontwikkeling
2024
Bron: CBS (2024, cijfers 2018-2024). Bewerking Stec Groep (2025).
2.3 Vergrijzing tot 2050 ligt vast, ontwikkeling andere doelgroepen door migratie meer onzeker De Primos-prognose 2 uit 2024 voorspelt dat het aantal huishoudens tot en met 2035 nog duidelijk zal toenemen, waarna daarna een huishoudensafname inzet. Hiermee is deze prognose duidelijk positiever dan Primos-prognoses uit eerdere jaren. Onderliggend daaraan zien we met name een sterke vergrijzing, waarbij het aantal 75-plussers als enige na 2035 ook nog toeneemt. Landelijke inzichten laten zien dat vergrijzing vanaf het jaar 2050 niet sterk meer toeneemt, maar ook niet afneemt. De vergrijzing lijkt vanaf dat jaar – op basis van inschattingen – te stabiliseren. We werkten naast deze prognose verschillende scenario’s uit in hoe de (toekomstige) Westerveldse woningmarkt er uit kan zien, gericht op externe ontwikkelingen of beoogde ambities: • Basisscenario: de ‘standaard’ prognose aangevuld met het inlopen van het woningtekort (nog thuiswonenden die op zoek zijn naar een woning maar deze nog niet vinden). De Primos-prognose is gebaseerd op verhuizingen in de periode 2015-2019 en 2021-2022. • Trendscenario: uitgaande van een hogere migratie-instroom zoals die in de afgelopen jaren heeft plaats gevonden. We gebruiken de meest recente jaren 2021-2024 hiervoor. De migratie-instroom lag in de recente jaren fors hoger dan in de jaren daarvoor.
In dit scenario gaan we er van uit dat deze hoge instroom (zowel binnenlands als buitenlands) doorzet. In dit scenario tellen we het trendscenario op bij het basisscenario. • Ambitiescenario: het voldoen aan verdere randvoorwaarden voor hogere woningbouwambities. Dit wordt beïnvloed door bijvoorbeeld een hogere werkgelegenheid door het aantrekken van bedrijven in specifieke sectoren of bijvoorbeeld de ontwikkeling van de Nedersaksenlijn. In dit scenario tellen we het ambitiescenario op bij het trend- en basisscenario. Hieruit volgt de bandbreedte zoals is weergegeven in onderstaande tabel. De minst positieve ontwikkeling is de uitkomst van het basisscenario en de meest positieve ontwikkeling is de uitkomst van het ambitiescenario. Duidelijk is de onderstroom van vergrijzing te zien in alle scenario’s: het aantal 75plussers neemt vergelijkbaar toe. Deze doelgroep neemt namelijk met name door de demografische ontwikkeling van de huidige huishoudens toe: huidige inwoners worden immers ouder. Andere doelgroepen zijn sterker afhankelijk van binnenlandse en buitenlandse migratieveranderingen. De mate en type instroom van buitenaf (binnenland en buitenland) beïnvloedt in het trend- en in het
2
Landelijk gehanteerde huishoudensprognose voor woonbeleid gebaseerd op verwachtingen van het CBS.
8
Woningmarktonderzoek gemeente Westerveld
ambitiescenario de huishoudenssamenstelling naar de toekomst. In totaal loopt de totale huishoudensgroei tot 2050 (optelsom van 2025 tot en met 2035 en 2036 tot 2050) dan sterk uiteen. In het basisscenario wordt een groei van +1.120 huishoudens verwacht, in het trendscenario van +1.345 huishoudens en in het ambitiescenario van +1.640 huishoudens. Een huishouden in de gemeente Westerveld bestond in 2024 uit 2,22 personen. We verwachten dat dit door vergrijzing zal afnemen.
Tabel 1: Bandbreedte verwachte huishoudensontwikkeling Westerveld naar doelgroepen volgens drie scenario’s, 2025-2050 Doelgroepen 2025
2025 t/m 2030
2025 t/m 2035
2036 tot 2050
500
-15 tot -5
-50 tot -35
-45 tot +15
2.525
-25 tot -10
+40 tot +70
+125 tot +300
A&S 35-55 jaar
885
+115 tot +125
+250 tot +265
+45 tot +140
A&S 55-75 jaar
3.170
+25 tot +40
-55 tot -25
-340 tot -285
A&S >75 jaar
1.955
+420 tot +425
+745 tot +755
+405 tot +435
Overig*
25
-
+5
-5
Totaal
9.060
+520 tot +575
+940 tot +1.035
+180 tot +605
A&S <35 jaar Gezinnen
Bron: Primos2024 & berekeningen Stec Groep (2025). Afgerond op vijftallen. *Huishoudenstypen die niet onder de andere doelgroepen zijn in te delen, zoals huishoudens met drie volwassenen.
2.4 Ieder toekomstscenario laat zien: in Westerveld is behoefte aan betaalbare nultredenwoningen De bestaande woningvoorraad, prijsontwikkelingen op de woningmarkt en demografische veranderingen hebben effect op de behoefte aan woningen op de middellange en lange termijn. Woonwensen en koopmogelijkheden veranderen hier immers door. Rekening houdend met deze ontwikkelingen neemt met name de vraag naar betaalbaar en nultredenwoningen toe. Dat zien we in alle scenario’s terug. Dit zijn woningtypen die nu nog onvoldoende in de bestaande woningvoorraad van de gemeente Westerveld aanwezig zijn. Kwantitatief is er nog ruimte om extra woningbouwplannen toe te voegen aan de programmering om in de behoefte te voorzien en ook kwalitatief ligt er nog een opgave; juist aan het invullen van de vraag naar sociale huur/koop en nultredenwoningen vindt nu nog onvoldoende plaats.
2.5 Vrijkomende koopwoningen hebben risico’s, maar bieden ook kansen Door de bouw van nultredenwoningen kan doorstroom van ouderen plaatsvinden. Zij laten dan vaak een reguliere grondgebonden koopwoning achter. De verwachte toename van andere doelgroepen die graag in dit type woning wonen, is in de huidige huishoudensprognose niet sterk genoeg om al deze vrijkomende koopwoningen te bewonen. Er ontstaat daarmee een theoretisch overschot 3 aan dit woningtype. Dat overschot zien we zowel vanuit de woonwensen van huishoudens ontstaan
3
Dit overschot wordt verwacht op basis van huidige woonwensen en verhuisbewegingen. Ontwikkelingen op de woningmarkt kunnen ook zorgen voor een verandering van de woonwensen en verhuizingen van huishoudens. Het is daarom belangrijk deze ontwikkelingen goed te blijven monitoren. Daarnaast ontstaat dit overschot alleen als daadwerkelijk het genoemde aantal nultredenwoningen wordt toegevoegd. De huidige planlijst geeft daar nu nog geen aanleiding toe.
9
Woningmarktonderzoek gemeente Westerveld
(vraaggericht) als vanuit hun daadwerkelijke verhuisgedrag (aanbodgericht) 4. Met name in de minder aantrekkelijke en niet-toekomstbestendige woningvoorraad vormt dit een risico. Zo kan leegstand van woningen en een verminderde leefbaarheid van wijken ontstaan. Tegelijkertijd biedt het vrijkomende woningaanbod ook kansen. De bestaande koopwoningvoorraad in Westerveld is relatief aantrekkelijk voor huishoudens van buitenaf. Als deze sterkere migratiestroom daadwerkelijk op gang komt, ontstaat er dus ook minder of geen overschot aan deze grondgebonden koopwoningen. Dat zien we ook terug in de doorrekening van de scenario’s. Het overschot aan grondgebonden koopwoningen is in het ambitiescenario duidelijk kleiner dan in het basisscenario. Belangrijk is dan dus wel dat er voldoende redenen zijn voor doelgroepen om de stap naar Westerveld te maken. Naast een aantrekkelijke woningvoorraad spelen mobiliteit en werkgelegenheid daarvoor ook een belangrijke rol.
Figuur 3: Woningbehoefte op hoofdlijnen in periode 2025 tot 2050 in de gemeente Westerveld -800
-600
-400
-200
0
200
600
165 195 240
SH GGB
90 100 110
VSH GGB
KOOP GGB
400
-585
-490
-345 105 110 115
SH APP z. lift
VSH APP z. lift
20 20 25
KOOP APP z. lift
5 10 10 480 500 525
SH NULT 240 245 255
VSH NULT
245 300
KOOP NULT
Basisscenario
Trendscenario
360
Ambitiescenario
Bron: Primos2024, WoOn2024, CBS Microdata (2025, cijfers 2019-2022). Bewerking Stec Groep (2025). SH = sociale huur, VSH = vrijesectorhuur. GGB = grondgebonden, APP z.lift = appartement zonder lift en NULT = Nultreden. Afgerond op vijftallen.
4
Een verdere toelichting van onze woningbehoefteberekening is te lezen in bijlage A. Een verdere uitsplitsing van de woningbehoefte naar woningtypen en prijssegmenten bespreken we in hoofdstuk 6.
Woningmarktonderzoek gemeente Westerveld
2.6 Stevige sociale woningvoorraad noodzakelijk om aandachtsgroepen te kunnen huisvesten en druk op dit segment te beperken De sociale woningvoorraad van de gemeente Westerveld staat onder druk. Waar in het verleden vaak ook een groot deel van de koopwoningvoorraad voldeed aan wensen van huishoudens met een laag inkomen, is dit door de gestegen koopwoningprijzen nu niet meer het geval. Zelfs middeninkomens kunnen lastig een woning vinden. Voor aandachtsgroepen op de woningmarkt geldt dat hiermee hun kwetsbaarheid vergroot wordt. Zij kunnen al lastig zelfstandig een woning vinden, maar zeker wanneer het aanbod voor hen beperkt is. Deze aandachtsgroepen zijn allen op zoek naar een betaalbare woning waar ze zelfstandig, met mogelijk enige hulp of ondersteuning, kunnen wonen. Om ervoor te zorgen dat deze aandachtsgroepen ook in de toekomst prettig wonen, doorstroming in instellingen plaatsvindt en de concurrentie met bijvoorbeeld starters voorkomen wordt, is een solide sociale woningvoorraad noodzakelijk. Deze sociale woningvoorraad kan uit sociale huurwoningen bestaan, maar ook uit goedkope koopwoningen tot € 250.000. Deze segmenten zijn uitwisselbaar in de behoefte die we in dit onderzoek hebben berekend. Mochten deze goedkope koopwoningen dus gerealiseerd worden, dan zal de vraag naar sociale huur lager uitvallen.
Dit verwachten we omdat in veel gebieden in Drenthe huishoudens van oudsher liever een woning kopen dan huren.
2.7 Beter benutten-scan geeft inzicht in mogelijkheden bestaande voorraad In Westerveld zijn ruim 2.290 extra woningen mogelijk door beter benutten van de bestaande voorraad door te splitsen of het toevoegen van woningen op kavels. Splitsen levert 290 woningen met de meeste kansen in vrijstaande koopwoningen. Op bestaande kavels kunnen circa 2.100 woningen worden toegevoegd. In de gemeente Westerveld is er geen potentie voor het optoppen van woningen. Beter benutten van de bestaande voorraad biedt de gemeente de kans om te sturen op kwaliteit. Door splitsen te koppelen aan verduurzaming en herinrichting, verbetert de leefomgeving. Het verkrijgen van inzicht in waar de grootste potentie ligt. Het geeft u ruimte voor het gericht afstemmen van investeringen en beleid. Er is gebleken dat het realiseren van extra woningen op kavels relatief kansrijk is in Westerveld. Het gaat hierbij vooral om het toevoegen van mantelzorgwoningen.
10
Woningmarktonderzoek gemeente Westerveld
3. Adviezen De woningmarkt in Drenthe is sterk met elkaar verweven. Zo verhuizen huishoudens over regio- en gemeentegrenzen heen daarom is samen- en wisselwerking tussen gemeenten van belang. Bijvoorbeeld een evenwichtige verdeling van aandachtsgroepen op minimaal regioniveau. Recent heeft u al gewerkt aan gezamenlijke afspraken via de Woondeal en ook de aankomende Wet versterking regie volkshuisvesting 5 legt meer nadruk op de provinciale en regionale samenwerking tussen alle woon- en zorgpartijen. Denk bijvoorbeeld aan de uitwerking van een provinciaal en regionaal volkshuisvestingsprogramma. Dit gemeentelijke onderzoek in combinatie met onze onderzoeken voor de provincie en andere gemeenten in uw regio bieden de gezamenlijke feitenen onderzoeksbasis om dit woonbeleid verder mee vorm te geven. Dit vraagt om een scherpe omzetting van onderzoek naar beleid. We geven u hieronder vijf adviezen voor een succesvol vervolg. Zie onderstaande adviezen vooral als kansen en opgaven waar u met alle woon- en zorgpartijen in de provincie Drenthe mee aan de slag moet. Alleen dan kan een optimaal gedragen resultaat bereikt worden.
3.1 Zet in op voldoende sociale woningen in nieuwbouw Onderzoek geeft aanleiding tot opnemen van 75% betaalbare woningen in nieuwbouwplannen Uit ons onderzoek blijkt een grote behoefte aan betaalbare woningen. Wanneer we het gemiddelde nemen van de behoefte volgens woonvoorkeuren (vraaggericht) en verhuisgedrag (aanbodgericht), zien we dat de nieuwbouwopgave (exclusief overschotten) tot en met 2035 voor 75% bestaat uit betaalbare woningen, zowel in het basis- als trendscenario. Dat zijn sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen tot de (landelijk gedefinieerde) betaalbaarheidsgrens (in 2025 tot € 405.000 en in 2025 tot € 405.000). Deze behoefte ontstaat vooral vanuit oudere huishoudens die de stap willen maken naar een nultredenwoning. Deze oudere huishoudens wensen vaak een sociale huurwoning in het nultredensegment en zij verhuizen hier daadwerkelijk ook het vaakst naartoe. Dit komt onder andere doordat deze doelgroep weliswaar vaak een aardig eigen vermogen heeft, maar ook vaker een laag inkomen (AOW en pensioen) heeft dan andere doelgroepen. Het inkomen is juist bepalend of zij wel of niet een sociale huurwoning toegewezen mogen krijgen.
Ouderen met een hoger eigen vermogen zijn mogelijk wel te verleiden tot het verhuizen naar sociale huurwoningen boven de aftoppingsgrens of naar middenhuurwoningen, mits het aanbod daadwerkelijk passender is dan goedkopere huurwoningen. Wees hier bij het toevoegen van betaalbare nultredenwoningen van bewust. Plancapaciteit voldoet aan afspraken Woondeal over betaalbaarheid, maar wees kritisch op koopprijzen Tegelijkertijd zien we dat ook de planlijsten van gemeenten binnen Drenthe al voor een groot deel uit betaalbare nieuwbouwwoningen bestaan. In totaal zijn 67% van de geplande nieuwbouwwoningen waarvan al een prijs bekend is een betaalbare nieuwbouwwoning. Dit is het aandeel waarover ook afspraken zijn gemaakt in de Woondeal (67% betaalbaar). Ook het aandeel sociale huur is iets hoger dan de minimale eisen (30%). De vraag naar sociale huur is volgens ons onderzoek echter nog groter dan dat. Dat is met name het gevolg van de sterk gestegen koopwoningprijzen waardoor de koopwoningmarkt niet langer bereikbaar is voor huishoudens met een laag inkomen. Ook de afname (naast toename van koop en particuliere huur) van de corporatiesector in de afgelopen paar jaar speelt een rol. Sociale nieuwbouw is daarmee zeer urgent. Dit hoeft in principe geen sociale huurwoning te 5
Dit betreft op dit moment nog een wetsvoorstel. Op 3 juli 2025 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel aangenomen. Vervolgens heeft de Eerste Kamer een verzoek gedaan om de uitvoerbaarheid en juridische houdbaarheid van de amendementen die door de Tweede Kamer zijn ingediend te onderzoeken. Er wordt gestreefd naar inwerkingtreding op 1 januari 2026, maar of dit gehaald wordt is nog onzeker.
11
12
Woningmarktonderzoek gemeente Westerveld
zijn. Ook goedkope koopwoningen kunnen helpen. Wel zien we dat de uitwisselbaarheid tussen sociale huur en koop beperkt is, aangezien deze doelgroep vaak slechts een woning tot circa € 250.000 kan betalen. Ook wat betreft middeninkomens zien we uitdagingen. Er zijn geen middenhuurwoningen in plannen opgenomen. Opnieuw geldt dat betaalbare koop uitwisselbaar hiermee kan zijn. Ook voor middeninkomens met een huishoudensinkomen tot anderhalf keer modaal geldt echter dat slechts woningen tot circa € 315.000 bereikbaar voor hen zijn indien zij niet veel vermogen bezitten. Betaalbare koop dient dan dus voor een lagere prijs gerealiseerd te worden dan de bovengrens die nu voor de Woondeals gehanteerd wordt (€ 405.000). Verschillende corporaties staan open voor het realiseren van middenhuurwoningen, hier ligt aanvullend in de huursector een kans om middeninkomens te huisvesten. De huidige markt zorgt voor uitdagingen in de uitvoering In de huidige markt is het zeer lastig om betaalbare woningen te realiseren. De markt kan bovendien veranderen, waardoor het in regels vastleggen van een zeer hoog aandeel betaalbare woningen in de toekomst tot ongewenste situaties kan leiden. Flexibiliteit in woningbouwplannen is daarom wenselijk. De behoefte aan sociale huurwoningen is groot.
Toch adviseren we nu niet een hoger aandeel betaalbare woningen verplicht in plannen op te nemen dan nu al in de huidige plannen is opgenomen. Verder gaan dan dat lijkt in de huidige marktomstandigheden lastig haalbaar en zet het realiseren van voldoende woningen (kwantitatief) verder onder druk. Helemaal omdat voor een deel van de plannen de segmentering al vastligt. Zet echter altijd in op het toevoegen van extra betaalbare woningen wanneer deze mogelijkheden zich voordoen en benut hiervoor ook beter de bestaande woningvoorraad met optoppen en splitsen van woningen. Betaalbaarheidsinstrumenten kunnen helpen om meer betaalbare woningen te bouwen Voldoende betaalbare woningbouw blijft lastig realiseerbaar, zowel in bestaande als nieuwe plannen. Betaalbaarheidsinstrumenten kunnen hierbij ondersteunen. Deze helpen zowel om meer betaalbare woningen aan te kunnen bieden (bijvoorbeeld via een financieringsconstructie) of door de betaalbare woningen beter beschikbaar te stellen voor de doelgroep waarvoor deze bedoeld is (bijvoorbeeld via instrumenten in de huisvestingsverordening). Niet alle woningen die in eerste instantie betaalbaar worden ‘gemaakt’ zijn ook op de lange termijn betaalbaar.
Zo is bijvoorbeeld een woning die is aangekocht met een starterslening voor de starter betaalbaarder, maar de woning is niet betaalbaarder voor toekomstige kopers en prijzen van koopwoningen kunnen hierdoor ook worden opgedreven. Hieronder geven we een overzicht van instrumenten die u in kunt zetten. Weeg af waar u als gemeente op in wilt zetten. Hierbij spelen effectiviteit, doelmatigheid en (uw) capaciteit een belangrijke rol. In bijlage D geven we een verdere toelichting op de inhoud en impact van deze betaalbaarheidsinstrumenten. Hieronder is in kleuren een samenvatting weergegeven van de effectiviteit van betaalbaarheidsinstrumenten naar vier mogelijke doelen. Een groene kleur duidt op een sterke effectiviteit om dit doel te bereiken en een rode kleur op een matige effectiviteit. De lokale context kan ervoor zorgen dat de gestelde effectiviteit hoger of lager kan uitvallen, dit geeft de lichtgele kleur aan.
Tabel 2: Overzicht betaalbaarheidsinstrumenten naar doelstelling en mate van effectiviteit* Instrument Omgevingsplan Restricties uit- en opbouwmogelijkheden
Betaalbaar maken
Betaalbaar houden
Beschikbaar maken
Beschikbaar houden
Woningmarktonderzoek gemeente Westerveld
Percentages woningbouwcategorieën
Verordening Vereveningsfonds Toewijzen specifieke doelgroepen Opkoopbescherming Grondbeleid
Contractuele verplichting of overeenkomst Zelfbewoningsplicht Antispeculatiebeding Anterieure overeenkomst
Koop- en financieringsconstructies KoopGarant KoopSmarter KoopStart Starterslening * Rood geeft een lage effectiviteit weer, lichtgeel geeft aan dat de effectiviteit situatieafhankelijk en groen weergeeft een hoge effectiviteit.
Benut daarnaast mogelijkheden in de bestaande voorraad voor halen betaalbaarheidsdoelen Niet enkel nieuwbouw kan een bijdrage leveren aan het realiseren van voldoende betaalbare woningen. Ook binnen de bestaande (woning)voorraad kunnen deze woningen toegevoegd worden. Zo zien we op basis van de beter benutten-scan in dit onderzoek dat de potentie van het optoppen van woningen op panden en het splitsen van woningen groot kan zijn. Met splitsen kan bijvoorbeeld van één dure woning twee betaalbare woningen worden gemaakt. Eén woning kan dan ook nog eens nultreden zijn. Het faciliteren van splitsen kan zo een welkome aanvulling zijn om betaalbaarheidsdoelen te halen. In nieuwbouwplannen hoeven dan immers minder woningen betaalbaar te zijn om tot twee derde betaalbaar te komen. Meer informatie over het stappenplan en de financiële haalbaarheid van optoppen staat in onze Handreiking Optoppen 2.0. Ook het benutten van kavels en achtertuinen kan bijdragen aan het oplossen van het kwantitatieve en kwalitatieve woningtekort. Hier kunnen bijvoorbeeld (tijdelijk) mantelzorgwoningen worden geplaatst waarmee zowel een kwalitatieve behoefte als een zorgopgave wordt ingevuld.
3.2 Zet in op woningbouwprogramma’s die geschikt zijn voor alle doelgroepen Speel in op vergrijzing, dit is de belangrijkste demografische ontwikkeling in gemeente Westerveld De Primos-prognose en onze scenario’s tonen ons dat het aantal 75-plussers de komende jaren sterk toeneemt in de gemeente Westerveld, veel meer dan overige doelgroepen. Van de totale verwachte huishoudensgroei vindt tot en met 2035 volgens ons trendscenario met stevige migratie-instroom 73% plaats bij 75-plussers. Dit heeft sterke gevolgen voor de woonwensen van huishoudens in de toekomst. Aan de woonwensen van ouderen kan de huidige woningmarkt nog slecht voldoen. De woningvoorraad bestaat immers voor het grootste deel uit reguliere grondgebonden woningen die uit meerdere verdiepingen bestaan. Echter is een groot deel van deze woningen wel aanpasbaar.
13
Woningmarktonderzoek gemeente Westerveld
Maak nieuwbouwplannen geschikt voor ouderen, de urgentie is groot Binnen de huidige nieuwbouwplannen is van slechts 40 woningen bekend dat deze als nultredenwoning of zorggeschikte woning worden opgeleverd. Dit terwijl een groot deel van de woningbehoefte bestaat uit dit woningtype. Het vereist daarmee de nodige acties om dit in huidige en toekomstige plannen te verbeteren. We adviseren u om nieuwe plannen altijd nultreden te realiseren en binnen bestaande nieuwbouwplannen te heroverwegen of oplevering als nultredenwoning mogelijk is. Maak daarbij ook bewuste keuzes in waar ouderenhuisvesting wordt toegevoegd en in welke vorm. We maken in dit onderzoek onderscheid in reguliere nultredenwoningen, geclusterde woningen en zorggeschikte woningen. Deze verschillen van elkaar qua zorg- en voorzieningenvraag, wat maakt dat dit niet overal realiseerbaar is. Zeker voor zorggeschikte woningen kan dit het geval zijn. Zorg ervoor dat de geschiktheid van de omgeving voor ouderenhuisvesting goed in beeld wordt gebracht en dat er zowel op gemeentelijk, regionaal als provinciaal niveau afspraken worden gemaakt over waar het meest geschikt bijvoorbeeld zorggeschikte woningen toegevoegd kunnen worden.
Zet in op doorstroming van ouderen, dit zorgt het vaakst voor een verhuisketen in eigen dorp of wijk U voorziet hiermee niet alleen beter in de woonbehoeften van uw ouderen, maar het kan ook doorstroming op uw woningmarkt teweegbrengen. Zo leidt een verhuizing van een oudere vaak tot een vrijkomende woning in uw eigen gemeente. Uit ons onderzoek blijkt namelijk dat ouderen niet vaak over gemeentegrenzen heen verhuizen. U kunt met ouderenwoningen dus een verhuisketen op gang brengen binnen Westerveld of zelf binnen dorp, wijk of buurt. Dit in tegenstelling tot nieuwbouw van andere woningtypen, die vaker direct bewoond worden door huishoudens van buitenaf. Wanneer dat het geval is, profiteert u niet van de verhuisketen die op gang komt en helpt u dus zo dus ook andere huishoudens in uw gemeente niet. Daarnaast blijkt uit een landelijk onderzoek van ons dat de verhuisketen het langste is als een oudere naar een nieuwbouwwoning verhuist. Dat houdt in dat in dat geval ook de meeste woningen in de bestaande voorraad vrijkomen voor andere huishoudens.
Vrijkomend koopwoningaanbod voldoet vaak aan wensen van starters of huishoudens van buitenaf De woning die vrijkomt is in veel gevallen een reguliere grondgebonden woning. Deze is niet altijd of minder geschikt (te maken) voor ouderen met mobiliteitsbeperkingen, maar wel al geschikt voor veel andere doelgroepen zoals starters, gezinnen en doorstromers uit een huurwoning. Veel woningen zijn overigens wel aanpasbaar voor senioren, maar vragen vaak investeringen op de korte termijn en nemen vooral vaak grotere kosten (bijvoorbeeld Wmo) mee op de lange termijn. Doorstroming biedt mogelijkheden voor doelgroepen die nu nog onvoldoende de koopwoningmarkt kunnen betreden. Ook zijn de bestaande koopwoningen per vierkante meter vaak duidelijk goedkoper dan nieuwbouwwoningen in Westerveld. Hierdoor sluiten deze woningen qua grootte vaak beter aan op de woonwensen van starters. Daarnaast biedt dit vrijkomende koopwoningaanbod kansen voor het aantrekken van huishoudens van buitenaf. Huishoudens die over grotere afstanden verhuizen, zijn namelijk vaak jonger en juist op zoek naar de eengezinskoopwoningen die veel in Westerveld aanwezig zijn. Dat blijkt ook uit de relatief grote instroom van huishoudens richting dit woningtype.
Ook kansen voor andere doelgroepen in nultredensegment Ook is het belangrijk in te zien dat de gebouwde nultredenwoningen niet enkel voorzien in de wensen van ouderen. Sowieso zullen ouderen niet allen tegelijkertijd willen verhuizen. Dat verloopt geleidelijk
14
Woningmarktonderzoek gemeente Westerveld
over de gehele periode tot en met 2035 en tot 2050. Zet deze woningen daarom niet enkel in de markt voor deze doelgroep. Appartementen met een lift kunnen bijvoorbeeld ook geschikt zijn voor starters en grondgebonden nultredenwoningen kunnen makkelijk bewoonbaar zijn voor jongere huishoudens met een hoog inkomen. Op korte termijn worden zo meerdere doelgroepen door uw nieuwbouw bediend, terwijl hierdoor op de lange termijn voldoende woningen voor ouderen op de markt komen. Differentiatie in prijssegmenten en woningtype nodig om woningmarkt op gang te brengen Zorg er tenslotte voor dat de nultredenwoningen voldoende gedifferentieerd zijn naar woningtype en locatie (ouderen blijven graag in de eigen buurt wonen). De woonwensen van ouderen lopen sterk uiteen. Dit zien we terug in de prijssegmenten waarin men een woning zoekt, maar ook in het gewenste woningtype. Ouderen zijn vaak kieskeurig bij een verhuizing. Ze wonen immers op dit moment vaak al ergens voor lange tijd met een sterkere sociale verbondenheid dan veel andere doelgroepen. Een uiteenlopend nieuwbouwaanbod kan daarmee een groter deel van de ouderen in beweging krijgen. Denk daarbij aan sociale huur, vrijesectorhuur en koop, maar bijvoorbeeld ook aan verschil in grondgebonden nultredenwoningen en appartementen. Daarnaast zien we verschillen in woonwensen door (de intensiteit van) het zorggebruik.
Dat leidt bijvoorbeeld tot vraag naar zorg in de buurt in geclusterde woonvormen of intensieve verpleegzorg aan huis in de vorm van zorggeschikte woningen. Deze laatste categorie woningen wordt nu urgenter door het rijksbeleid dat stuurt op extramuralisering van de ouderenzorg. Ouderen met een zware zorgvraag dienen hierdoor langer thuis te wonen.
3.3 Maak evenwichtige afspraken over de huisvesting van aandachtsgroepen Maak afspraken over een evenwichtige verdeling van aandachtsgroepen over gemeenten en dorpen In dit onderzoek geven we een overzicht van alle aandachtsgroepen die via de Wet versterking regie volkshuisvesting straks benoemd moeten worden in de provinciale, regionale en gemeentelijke volkshuisvestingsprogramma’s. De gemene deler van deze aandachtsgroepen is dat zij allen in meer of mindere mate ondersteuning nodig hebben bij het vinden van geschikte huisvesting, zeker in tijden dat de concurrentie op de betaalbare woningmarkt groot is. We zien dat de aandachtsgroepen die wij in beeld hebben gebracht op dit moment niet gelijk verdeeld over de gemeenten in de provincie Drenthe wonen. Op een lager schaalniveau drukt dit mogelijk nog sterker op specifieke dorpen in de gemeente Westerveld waar bijvoorbeeld veel sociale woningbouw staat. We adviseren u daarom (op termijn) afspraken te maken over een evenwichtige verdeling van deze aandachtsgroepen. Zo kunt u ervoor zorgen dat de leefbaarheid in de dorpen waar deze het sterkst onder druk staat, ook in de toekomst gewaarborgd blijft of zelfs verbeterd wordt. Evenwichtig betekent hierbij niet precies evenredig.
Zie toe op urgentieregeling om beter zicht te krijgen op bestaande druk vanuit aandachtsgroepen Binnenkort gaat de provincie toezien op een provinciale urgentieregeling zodat gemeenten aandachtsgroepen met urgentie (urgentiecategorieën) voorrang kunnen geven op sociale huurwoningen. Dit als uitwerking van de eisen die via Wet versterking regie volkshuisvesting gesteld worden. We zien deze urgentieregeling in eerste instantie ook als een middel om beter zicht te krijgen op de huidige verdeling van aandachtsgroepen. Houd hiervoor goed bij waar aandachtsgroepen urgentie aanvragen en om welke reden zij urgentie hebben. Wanneer dit goed gemonitord wordt is het vervolgens na enige tijd ook beter mogelijk om fair-share afspraken te maken over een evenwichtige verdeling van aandachtsgroepen over de provincie.
15
Woningmarktonderzoek gemeente Westerveld
Blijf flexwoningen inzetten voor aandachtsgroepen om woningmarktdruk te verlichten Er wordt al ingezet op de bouw van flexwoningen voor aandachtsgroepen met een woonvraag. Zij zijn voor een groot deel op zoek naar betaalbare huisvesting en nemen vaker genoegen met een relatief kleine woning. Deze flexwoningen bieden hier uitkomst voor. Houd wel rekening met de grootte van deze projecten. Grootschalige locaties voor de huisvesting van aandachtsgroepen kunnen de leefbaarheid van bestaande wijken verminderen en kunnen ook voor de aandachtsgroepen zelf minder gewenst zijn. Dit zijn immers kwetsbare doelgroepen. Hiernaast willen we benadrukken dat de focus in eerste instantie moet liggen op het toevoegen van voldoende reguliere woningen. Daar biedt de huidige plancapaciteit ook al de nodige ruimte voor. We zien nog wel kansen voor flexwonen, met name als reguliere bouwlocaties niet toereikend blijken. Zo kunt u door middel van flexwoningen tijdelijke pieken opvangen. Denk aan de recente instroom van Oekraïners, pieken in de instroom van asielzoekers en taakstelling van statushouders of locaties waar tijdelijk extra arbeidsmigranten nodig zijn. Daarnaast zorgt u er hiermee voor dat er meer reguliere woningen beschikbaar zijn voor andere huishoudens. U zorgt daarmee dus via flexwonen ook voor meer betaalbare woningen in uw woningvoorraad.
Door deze flexwoningen slim in te zetten, kunnen ze tegelijkertijd dienen als tussenoplossing bij langere gebiedsontwikkelingen. Echter is met name het vinden van geschikte locaties voor flexwoningen een knelpunt. Voor verschillende gebouwen en locaties kan al een toekomstige bestemming vastgesteld zijn, maar is er nog geen zicht op realisatie (op middellange termijn). Voor deze locaties adviseren we te onderzoeken of er mogelijkheden zijn voor een tussentijdse invulling met flexwoningen. Een voorbeeld daarvan is het project ‘STEK’ in de gemeente ’sHertogenbosch. Daar worden verplaatsbare woningen van permanente hoogwaardige kwaliteit ingezet op de nieuwbouwlocatie De Groote Wielen. Binnen acht tot vijftien jaar worden deze woningen verplaatst naar andere nieuw te bouwen delen van De Groote Wielen of naar een locatie elders in de gemeente.
3.4 Verbeter kwaliteit bestaande voorraad met kernenaanpak Aanpak bestaande woningvoorraad nodig om toekomstbestendig te kunnen zijn Een overgroot deel van de toekomstige woningvoorraad staat er nu al. Dit betekent dat u voor een toekomstbestendige woningvoorraad ook aan de slag moet met de grote opgaven binnen de bestaande woningvoorraad. Zo is er, met name in particulier woningbezit, nog een verduurzamingsslag te maken, kan de voorraad beter worden benut om aan te sluiten bij de wensen en eisen van de (toekomstige) inwoners en kan de huisvesting van ouderen beter en efficiënter worden ingericht. We zien mogelijkheden in een kern- of gebiedsgerichte aanpak binnen de gemeente om dit gezamenlijk onder handen te nemen. Dit onderzoek biedt hier door middel van de beter benutten-scan al handvatten voor, maar we adviseren de huidige situatie breder in breed te brengen (leefbaarheid, duurzaamheid en geschiktheid voor ouderen bijvoorbeeld). Gebruik beter benutten-scan voor afweging van geschikte gebieden voor toevoegingen Het aanpakken van de bestaande voorraad biedt koppelkansen met het beter benutten van deze voorraad. Daarbij is het essentieel dat u gezamenlijk met de andere gemeenten in de provincie Drenthe een brede visie ontwikkelt op het thema beter benutten.
De verschillen in de bestaande voorraad en woonmilieus en hoe de leefbaarheid ervaren wordt tekenen de diversiteit van de provincie Drenthe. Elke gemeente kan daarom op een andere manier invulling geven aan het beter benutten van de eigen bestaande voorraad. In stedelijke gebieden kan bijvoorbeeld de focus meer liggen op optoppen, terwijl in landelijke gebieden de nadruk ligt op splitsen en het toevoegen van woningen op kavels. Dit onderzoek biedt handvatten voor de opties voor Westerveld.
16
Woningmarktonderzoek gemeente Westerveld
Zorg ervoor dat provinciebreed wijk- en kernaanpakken worden uitgewerkt Op de middellange en lange termijn biedt goed geformuleerd en verankerd beleid een stabiele basis voor een gebiedsgerichte aanpak op lager schaalniveau. We adviseren dat provinciebreed gestimuleerd wordt dat gemeenten buurt-, wijk- of kernaanpakken uitwerken, zodat ingrepen in de bestaande voorraad daadwerkelijk worden uitgevoerd. Een gebiedsaanpak op laag schaalniveau maakt het mogelijk om de koppelkansen tussen bijvoorbeeld beter benutten, verkeer, verduurzaming en nieuwbouw sneller en beter te realiseren. Onze beter benutten-scan kan daarvoor input bieden, maar we adviseren ook bredere scans over de bestaande woningvoorraad hiervoor in te zetten.
3.5 Monitor, werk met scenario’s en gebruik adaptieve programmering Monitor ontwikkelingen op de woningmarkt om op tijd te reageren in woonbeleid In ons onderzoek vormen de huidige woningmarkt, onze scenariostudie en recente woonwensen en verhuisbewegingen het uitgangspunt. We zijn ons er echter van bewust dat ontwikkelingen op de woningmarkt zich snel kunnen voordoen. Dat zien we ook wanneer we de huidige prognose vergelijken met de situatie een paar jaar terug. Er worden meer huishoudens in Westerveld verwacht en door de sterk gestegen koopwoningprijzen is de vraag naar betaalbaar wonen - en dan met name naar sociale huur - toegenomen. Dergelijke ontwikkelingen kunnen ook in de toekomst plaatsvinden. Het is daarom noodzakelijk om goed te monitoren wat er verandert. Zo kunt u op tijd bijsturen met uw woonbeleid. Gebruik dashboard als jaarlijks meetmoment en doe eens in de vier jaar grootschaliger onderzoek Wij hebben met dit onderzoek een PowerBI-dashboard opgeleverd met uitkomsten op provincie-, regio-, gemeente- en wijkniveau. Hiermee is dus een complete onderzoeksbasis over de woningmarkt van de gehele provincie Drenthe opgebouwd. Wij zorgen ervoor dat de provincie Drenthe dit dashboard in beheer kan nemen. De provincie zorgt er vervolgens voor dat u als gemeente ook inzicht heeft in dit dashboard. Zo kan dit de komende jaren benut worden voor uw (gezamenlijke) woonbeleid.
Dit dashboard biedt immers de mogelijkheid om woningmarktontwikkelingen scherp bij te houden en via een gelijkblijvende weergave te actualiseren. We adviseren deze jaarlijks te vernieuwen met nieuwe cijfers uit CBS Microdata. Die data worden namelijk elk jaar geactualiseerd. U bent zo op tijd op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen op uw woningmarkt. Het schrijven van een bijpassend memo over deze ontwikkelingen helpt vervolgens om ook u en alle andere woon- en zorgpartijen op de hoogte te brengen van dezelfde actuele feitenbasis. Daarnaast lijkt het ons wenselijk om eens in de vier jaar (of vaker indien gewenst) een grootschaliger woningmarktonderzoek uit te voeren. Dit dan als voorbereiding op een geactualiseerd volkshuisvestingsprogramma (indien u ervoor kiest deze ook eens in de vier jaar te actualiseren). Door de onderzoeksbasis altijd te vernieuwen voorafgaande aan de actualisatie van uw woonvisie/volkshuisvestingsprogramma zorgt u ervoor dat u altijd op basis van de meest recente trends en (verwachte) ontwikkelingen uw woonbeleid vormgeeft. Gebruik het trendscenario als uitgangspunt en werk aan randvoorwaarden voor woningbouwambities Op de korte termijn adviseren we de woningbouwopgave volgens het trendscenario te volgen. Deze is gebaseerd op het inlopen van het woningtekort en de meeste recente migratie-instroom uit binnen- en buitenland.
De huidige economische ontwikkelingen en vervangingsvraag geven nu geen aanleiding om aan te nemen dat deze migratie de komende jaren lager uitvalt, mits nieuwbouw plaatsvindt. Het
17
Woningmarktonderzoek gemeente Westerveld
ambitiescenario is daarnaast pas gericht op de ontwikkelingen die na 2035 volgen zoals de Nedersaksenlijn. Voor de langere termijn adviseren we om 130% van de woningbehoefte te programmeren. Dit creëert flexibiliteit in de programmering in het geval van een prognose- of planwijziging. Daarbij is het ook belangrijk te werken aan randvoorwaarden om woningbouwambities verantwoord te kunnen realiseren. Denk hierbij aan het inzetten op de acquisitie van nieuwe werkgelegenheid. Wij zien deze woningbouwambities als kans om tegenwicht te kunnen bieden aan de verdere vergrijzing van Drenthe en zo de leefbaarheid op peil te houden. Wees ervan bewust dat de huidige woningvoorraad van Drenthe juist voor deze nieuwe huishoudens al zeer geschikt en aantrekkelijk is en dat het dus vooral zaak is deze vrij te spelen door het creëren van doorstroming van de eigen inwoners. Zorg voor een adaptief woningbouwprogramma waarmee u voorbereid bent op kantelpunten Zoals hiervoor benoemd, blijft de huishoudensontwikkeling afhankelijk van woningmarktontwikkelingen en migratie. Dat betekent omgaan met een zekere mate van onzekerheid. Migratie is afhankelijk van individueel gedrag en menselijke keuzes die sociaal, psychologisch en/of economisch gemotiveerd zijn. Een werkwijze om met onzekerheden om te gaan is adaptief en proactief programmeren.
Door adaptief en proactief te programmeren wordt gewerkt met scenario’s voor mogelijke toekomstbeelden. Dit maakt het mogelijk flexibel te blijven, mee te bewegen met ontwikkelingen en in te spelen op kansen. In plaats van de toekomst vast te leggen en te willen beheersen, is adaptief programmeren meer een werkwijze om het proces te beheersen. We adviseren daarbij zo’n 80% van het gemeentelijke woningbouwprogramma al verder vast te leggen voor plannen die kwalitatief aansluiten bij de vraag, vaak ongeacht uitkomsten van scenario’s. Deze noemen we ook wel no-regret acties. Denk daarvoor bijvoorbeeld aan de bouw van ouderenhuisvesting. Vergrijzing zal zich immers - ongeacht woningmarktontwikkelingen en migratie - voordoen in de gemeente Westerveld. Zet daarnaast 20% van het programma in als flexibele speelruimte. Maak bijvoorbeeld plannen die aansluiten op wensen die zich in enkele scenario’s voordoen, zoals woningbouw voor specifieke doelgroepen. Bij deze plannen adviseren we deze pas vast te leggen als woningbouw voor deze doelgroepen door het waarmaken van randvoorwaarden of verdere ontwikkelingen op de markt daadwerkelijk nodig zijn. Illustratief geven we hieronder weer hoe u via verschillende ontwikkelpaden kunt u toewerken naar het gewenste toekomstbeeld passend bij de behoefte.
Figuur 4: Indicatief stroomschema adaptief programmeren
18
Woningmarktonderzoek gemeente Westerveld
4. Huidige woningmarkt Een groot deel van de toekomstige woningvoorraad van de gemeente Westerveld staat er al. Om de woonopgaven voor de komende jaren te bepalen, is scherp inzicht in de huidige woningvoorraad en woonsituatie van huishoudens cruciaal. In dit hoofdstuk gaan we in op de kenmerken van de bestaande woningvoorraad. We geven een overzicht van de samenstelling (woningtypen, prijsklassen, bouwjaren, energie labels), kwaliteit en dynamiek van uw woningmarkt en de bewoning daarvan door huishoudenstypen.
Belangrijkste conclusies hoofdstuk 4 • •
•
•
•
•
De woningvoorraad van Westerveld bestaat uit relatief veel grondgebonden koopwoningen. Daarbij is de voorraad in de gemeente duurder dan gemiddeld in de provincie Drenthe (4.1). De koopwoningvoorraad is in de afgelopen paar jaar fors duurder geworden (+58% in de gemeente Westerveld in periode 2019-2024). Dit zorgt voor minder mogelijkheden voor startende huishoudens of doorstromers uit een huurwoning met een laag of middeninkomen 6 (4.2). Door krapte in het betaalbare koopsegment zoeken huishoudens vaker een huurwoning. Het aantal reacties is in de periode 2021-2024 is toegenomen, waarbij we zien dat met name oudere huishoudens steeds vaker opzoek zijn naar een corporatiewoning (4.3). Op basis van inkomensgegevens en bijpassende huur- en koopmogelijkheden zien we dat er op dit moment met name te weinig passende woningen voor huishoudens met een laag- en midden inkomen zijn (4.4). De woonlasten zorgen met name voor huishoudens in een huurwoning en met een laag inkomen voor beperkte verdere bestedingsmogelijkheden. Van de primaire doelgroep van woningcorporaties 7 is in de gemeente Westerveld meer dan de helft meer dan 25% van hun betaalbudget kwijt aan woonlasten (4.5). Het zorggebruik is met name onder huishoudens ouder dan 75 jaar en met een laag inkomen hoog. 43% van hen gebruikt in Westerveld in ieder geval in enige mate zorg (4.6).
4.1 Kenmerken huidige woningvoorraad Relatief veel koopwoningen in de gemeente Westerveld, weinig appartementen Op 1 januari 2023 stonden er in de gemeente Westerveld in totaal 8.725 woningen (CBS). 72% van de Westerveldse woningvoorraad is een koopwoning. Dit is duidelijk meer dan het landelijk gemiddelde, maar ook meer dan het Drents gemiddelde. In heel Nederland is 55% van de woningvoorraad een koopwoning en in Drenthe is dit 65%. Van de Westerveldse koopwoningen is veruit het merendeel een grondgebonden woning. De rest van de woningvoorraad in Westerveld bestaat uit huurwoningen. In totaal is 18 % van de voorraad in Westerveld een huurwoning tot de sociale huurgrens 8. 2% van de woningvoorraad heeft een huurprijs boven deze grens. Zowel het aandeel sociale huur als midden- en dure huur is daarmee kleiner dan gemiddeld in Nederland. Uitgesplitst naar wijken zien we dat
6
Laag inkomen (bruto): eenpersoonshuishouden tot € 49.669 en meerpersoonshuishouden tot € 54.847. Middeninkomen: € 49.669 / € 54.847 tot € 69.750 (1,5x modaal inkomen). 7 Primaire doelgroep corporaties (bruto): eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 28.375 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 38.500. 8 In 2025 bedraagt de sociale huurgrens € 900,07. Zowel woningen van corporaties als particuliere verhuurders die onder deze grens worden verhuurd rekenen we op dit moment tot deze categorie. Ook als er geen instandhoudingstermijn geldt. Voor particuliere huurwoningen berust de huurprijs zowel op recent bekende verhuringen als op een inschatting van het CBS. De huurprijzen van corporaties zijn afgeleid van gegevens van de Autoriteit Woningcorporaties.
19
20
Woningmarktonderzoek gemeente Westerveld
Dwingeloo het grootst aandeel koop grondgebonden woningen heeft (72%). Vledder heeft daarentegen het hoogste aandeel sociale huurwoningen in de woningvoorraad (21%).
Figuur 5: Woningvoorraad naar woningtype in Westerveld, 2023
Provincie Drenthe
16%
2%
Gemeente Westerveld
15%
2%
69%
3% 0%3% 7%
Diever
14%
2%
68%
4% 0% 2% 9%
Dwingeloo
13%
4%
72%
3% 1% 2% 6%
Havelte
15%
2%
69%
3% 0%5% 6%
Vledder
18%
3%
10%
20%
0%
61%
10% 1%4% 5%
67% 30%
40%
50%
Sociale huur egw
Vrijesectorhuur egw
Koop egw
Vrijesectorhuur mgw
Koop mgw
Onbekend
3% 1% 2% 7% 60%
70%
80%
90%
100%
Sociale huur mgw
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025). Egw = eengezinswoning, mgw = meergezinswoning, corp. = corporatiehuur en part. = particuliere huur.
Corporaties bezitten veruit merendeel van huurwoningen, ook goedkoop particulier huurbezit De huurwoningvoorraad van de gemeente Westerveld is relatief beperkt met 2.140 woningen. Zowel het aandeel woningen in bezit van corporaties als van overige verhuurders is lager dan gemiddeld in Nederland. We hebben deze huurwoningen uitgesplitst naar huurprijs. Daaruit valt op dat het merendeel van de huurwoningen wordt verhuurd onder de sociale huurgrens. Dit deel van de huurwoningvoorraad is daarmee met name geschikt voor huishoudens met een laag inkomen in de gemeente. Deze goedkope huurwoningen zijn met name in bezit van corporaties, maar ook wordt vaak het grootste deel van de huurwoningen in bezit van overige verhuurders aangeboden onder deze grens. Een uitzondering zien we in Dwingeloo. In totaal bestaat 90% van de huurwoningvoorraad (waarvan de prijs bekend of ingeschat is) uit goedkope huurwoningen.
Figuur 6: Huurwoningvoorraad naar eigendom en prijs in Westerveld, 2023
Provincie Drenthe
78%
Gemeente Westerveld
77%
Diever
80%
Dwingeloo
14%
Corp tot DAEB-grens
10%
20%
30%
17%
40%
Corp vanaf DAEB-grens
18% 8%
7%
71% 0%
7%
13%
85%
Vledder
11%
13%
68%
Havelte
8%
14%
50%
60%
Part tot DAEB-grens
70%
80%
12% 90%
100%
Part vanaf DAEB-grens
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025). Corp. = corporatiebezit, Part. = Particulier bezit.
21
Woningmarktonderzoek gemeente Westerveld
58% van koopwoningvoorraad heeft WOZ-waarde onder betaalbaarheidsgrens Bijna 60% de koopwoningvoorraad in de gemeente Westerveld heeft in 2025 een WOZ-waarde lager dan de toen geldende betaalbaarheidsgrens van € 405.000. In heel Nederland was dit in 2025 slechts 42%. De koopwoningvoorraad is daarmee wat goedkoper dan gemiddeld in Nederland. Dit komt door meerdere factoren, zoals een lagere prijs per vierkante meter, lagere grondprijzen en de ligging van de gemeente. Wel is de woningvoorraad in Westerveld flink duurder dan gemiddeld in de provincie Drenthe, waar zo’n 73% van de woningen een WOZ-waarde heeft lager dan de betaalbaarheidsgrens. Dit hangt samen met het type woningen dat aanwezig is in de gemeente: een hoog aandeel grondgebonden, ruim opgezette koopwoningen. De helft van de woningen in Westerveld betreft namelijk een vrijstaande woning.
Figuur 7: Koopwoningvoorraad naar WOZ-klassen in Westerveld 2024* Provincie Drenthe Gemeente Westerveld Diever
9%
Dwingeloo
7%
Havelte Vledder
Tot € 315.000
50%
21%
22%
20%
30%
€ 315.000 tot € 405.000
33%
24%
25%
10%
41%
23%
25%
18% 0%
45%
23%
23%
12%
42%
23%
24%
11%
27%
20%
26%
28%
40%
50%
60%
70%
€ 405.000 tot € 500.000
80%
90%
100%
Meer dan € 500.000
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025). *WOZ-waarde 2025 met peildatum 1 januari 2024.
Woningvoorraad uit periode 1965-1995 sterk vertegenwoordigd In de gemeente Westerveld is 48% van de woningvoorraad gebouwd in de periode 1965-1995. Dat is aanzienlijk meer dan in de bijna dertig jaar hierna (tot 2024). In die periode is 18% van de huidige woningvoorraad toegevoegd. Het overige deel (33%) is voor 1965 gebouwd. Met name veel corporatiewoningen zijn gebouwd in de periode 1965-1995. Met name in Diever is de periode 1965-1995 sterk vertegenwoordigd met 55%. Diever kent het grootste aandeel nieuwbouwwoningen. 10% van de voorraad is gebouwd vanaf 2015.
Figuur 8: Woningvoorraad naar bouwperiode en eigendomsvorm in Westerveld, 2023
Provincie Drenthe 1% 12% Gemeente Westerveld
5%
15%
Diever
6%
18%
Dwingeloo
8%
Havelte
4%
12%
Vledder
4%
11%
13%
10%
20%
0% Tot 1900
1900 tot 1945
15%
30%
1945 tot 1965
13% 2%
46%
12%
20%
40%
10%
14%
40%
13%
4%
14%
48%
13%
5%
19%
49%
14%
51%
16%
2%
55%
12%
5%
90%
100%
50%
1965 tot 1995
60%
70%
80%
1995 tot 2015
Bron: BAG (2024), CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
Vanaf 2015
22
Woningmarktonderzoek gemeente Westerveld
59% van woningen met een vastgesteld energielabel is ‘groen’, veel particulier bezit nog onbekend Een belangrijke opgave binnen de bestaande woningvoorraad is het verduurzamen van woningen. Dit speelt uiteraard ook in de gemeente Westerveld. We zien dat op dit moment 46% van de woningen een energielabel heeft. Met name van corporatiewoningen is het energielabel goed bekend (95%). Bij particulier bezit (zowel huur als koop) is dit aandeel een stuk lager. Bij particulier bezit wordt het energielabel immers vaak enkel vastgesteld bij een verhuizing of nieuwbouw. Dit kan ook het beeld enigszins vertroebelen. Nieuwbouwwoningen hebben namelijk vaak een beter energielabel dan de al bestaande woningen. Van de woningen waarvan het energielabel wel is vastgesteld, zien we dat 59% een ‘groen’ energielabel heeft, oftewel label C of hoger. Dit verschilt wel naar woningtype. Van de corporatiewoningen is 95% van de woningen met een vastgesteld energielabel ‘groen’, maar van koopwoningen is dit 54% en van particuliere huurwoningen zelfs slechts 33%. Dat aandeel ligt in werkelijkheid dus waarschijnlijk nog lager doordat nieuwbouwwoningen vaker voorkomen in de woningvoorraad met een vastgesteld energielabel. Hieruit blijkt dat met name de verduurzamingsopgave in de particuliere woningvoorraad nog groot is in de gemeente Westerveld.