Transformatieplan

Transformatieplan Park Nieuwlande Van recreatiepark naar woonpark

Wapse – mei 2022 1

Inhoud

A. Inleiding…………………………………………………………………………………………………………………………………………………….3

B. Huidige situatie……………………………………………………………………………………………………………………………………… 8 C. Acties……………………………………………………………………………………………………………………………………………………….12 D. Planning van de acties……………………………………………………………………………………………………………………………..19 E. De kosten…………………………………………………………………………………………………………………………………………………20 F. De toekomst…………………………………………………………………………………………………………………………………………… 23

2

A. Inleiding Het park Nieuwlande dateert uit de jaren 1972 – 1973. Het is ontwikkeld als vakantiepark, zonder recreatieve voorzieningen. Als zodanig is het ook in het bestemmingsplan Buitengebied Westerveld opgenomen en heeft het de bestemming “recreatie”. Het park is verkaveld in 34 percelen. De eigenaren zijn verenigd in een vereniging van eigenaren, opgericht op 29 april 1974. In de loop van de jaren 90 van de vorige eeuw nam het aantal eigenaren dat de woning gebruikte voor permanente bewoning (eigen gebruik of verhuur) steeds verder toe. Meerdere keren werden pogingen gedaan om van de gemeente hiervoor toestemming te krijgen. Op een verzoek daartoe van 17 april 2002 van een toenmalige bewoonster antwoordden burgemeester en wethouders op 7 maart 2003 daartoe niet bereid te zijn. Hierna volgden nog meer verzoeken met dezelfde strekking, Steeds zonder resultaat. Op dit moment is de situatie als volgt: Van de 34 woningen worden - 21 woningen permanent bewoond door de eigenaar (61.8%) - 4 woningen worden verhuurd voor permanente bewoning (11.8%) - 9 woningen worden gebruikt voor recreatieve doeleinden (26.4%)

3

In september 2017 bracht het bureau Leisure Consultants ZKA in opdracht van de provincie Drenthe en de 12 Drentse gemeenten een rapport uit m.b.t. de Vitale Verblijfsrecreatie Drenthe. Het bureau kwam voor het park Nieuwlande tot het volgende advies: “Gelet op de huidige situatie en ligging zou dit park prima in aanmerking komen voor een transformatie naar een bestemming als recreatiewoning met toestaan van permanente bewoning”. Er werd een werkgroep van 6 leden gevormd, die een nota voorbereidde “Toekomst van het Recreatiepark NIEUWLANDE te Wapse”. In deze nota werd aan de hand van een transformatieladder een overzicht gegeven van de mogelijkheden die voor het park aanwezig zijn om tot legaliseren van permanent wonen over te gaan. Deze toekomstvisie is op 2 maart 2019 door de algemene ledenvergadering vastgesteld. Op basis van deze nota werd en wordt door 3 leden van de werkgroep overleg gepleegd met vertegenwoordigers van de gemeente Westerveld en de Taskforce Vitale Vakantieparken Drenthe. Dit alles leidde tot het besluit van de algemene ledenvergadering van 16 oktober 2021 het transformatieproces voort te zetten en het bestuur opdracht te geven om 3 externe bureaus in te schakelen. Deze werden belast met respectievelijk het opstellen van een nieuw bestemmingsplan, het opstellen van een landschapsplan en het toetsen van de woningen aan het Bouwbesluit 2012, bestaande bouw.

De leden van de vereniging zijn regelmatig door middel van nieuwsbrieven op de hoogte gebracht van de voortgang van de gesprekken. Ook in de ledenvergaderingen is regelmatig aan alle aspecten van het proces aandacht besteed. Steeds heeft men zich achter de aanpak geschaard. Dit transformatieplan geeft aan hoe de vereniging de transformatie vorm wil geven. Over de transformatie van Nieuwlande is ook een illustratief filmpje gemaakt door Vitale Vakantieparken Drenthe; “Eén park, één VvE, één plan”. U kunt dit filmpje bekijken door de volgende link in uw browser te plakken: https://youtu.be/5iQAFBB8-Pw.

4

Nieuwlande jaren ‘70

5

6

7

B. Huidige situatie Het Park Nieuwlande is gelegen aan de Ten Darperweg (de provinciale weg N855) in het dorp Wapse, gemeente Westerveld. Het ligt ten westen van de dorpskern van Wapse en wordt daarmee verbonden door een strook van lintbebouwing. Het is een aaneengesloten terrein, 3,5 hectare groot en heeft één aansluiting op de Ten Darperweg. Het park wordt aan twee zijden omgeven door weilanden, aan de oostzijde door de bebouwing van De Herberg van Wapse, inclusief parkeerterrein en parktuin en tenslotte door de Ten Darperweg. Alle 34 woningen zijn gebouwd van steen en hebben van oorsprong een oppervlakte van circa 64 m2. In de loop der jaren zijn veel woningen uitgebreid en aan de eisen van de tijd aangepast. Aangezien een permanente woning aan zwaardere eisen moet voldoen dan een recreatieve woning zijn 33 woningen getoetst aan het Bouwbesluit 2012, bestaande bouw. De meeste woningen zijn in goede staat bevonden. De eigenaren van enkele woningen zien zich gesteld voor de taak hun woning aan te passen. Hierover worden afspraken met de gemeente gemaakt die worden vastgelegd in een overeenkomst. In hoofdstuk C acties wordt nader op de nodige aanpassingen ingegaan. De oppervlakte van de grondpercelen variéert van circa 600 m2 tot 1400 m2. Daardoor bieden de percelen voldoende ruimte om op eigen terrein te parkeren; een gezamenlijk parkeerterrein is dan ook niet aanwezig.

8

Nieuwlande huidige situatie

9

Alle woningen liggen aan een rondlopende geasfalteerde weg met een breedte van 3 meter. De brandweer heeft in 2019 geconstateerd dat deze breedte niet genoeg is om aan brandweer- en ambulancevoertuigen bij calamiteiten voldoende doorgang te verleden. Dit moet ten minste 4 meter zijn. De vereniging heeft actie gevoerd om heggen, struiken, bomen en andere obstakels in deze zone te verwijderen. Alle leden hebben hieraan medewerking verleend. Bij nadere inspectie heeft de brandweer geconstateerd dat de weg voldoende ruimte biedt voor de genoemde voertuigen. Het aanzien van de weg wijkt sterk af van die welke men elders in woonwijken aantreft. Straatverlichting ontbreekt, trottoirs treft men er niet aan. Bij de aanleg van het park een bewuste keuze, gelet op het van oorsprong recreatieve karakter. Voor de weg geldt een maximum-snelheid van 15 km. per uur. Gelet op de inrichting van het park bevordert dit de veiligheid. Het betreft in feite een woonerf, waar wandelaars en spelende kinderen zich veilig kunnen voelen. Door de relatief smalle breedte van de weg en vooral door de aanwezige bochten geldt voor vrachtwagens een inrijverbod. De woningen zijn alle aangesloten op de riolering. Deze is – in tegenstelling tot de bovenliggende weg – eigendom van de gemeente Westerveld.

10

Elke eigenaar is tevens eigenaar van het aan zijn perceel grenzende deel van de weg. De weg kent dus 34 eigenaren. Vóór het park ligt een weiland, dat met zijn lengte van ca. 250 meter en een breedte van circa 80 meter de dichtst bij de weg gelegen woningen (de nrs. 1, 27 en 40) scheidt van de Ten Darperweg. De vereniging heeft dit weiland in 1995 gekocht. Het wordt op basis van een beheersplan dat Landschapsbeheer Drenthe heeft opgesteld ecologisch beheerd. Daardoor kan het niet alleen als het visitekaartje van het park worden gezien, maar geeft het ook een beeld van de wijze waarop vroeger een weiland werd gebruikt. De gewenste natuurlijke ontwikkeling van het weiland moet zo min mogelijk worden verstoord. De voorziening m.b.t. het afval is centraal geregeld. De permanente bewoners kunnen ieder beschikken over kliko’s, voor respectievelijk groenafval, voor plastic, metaal en drankpakken (PMD) en restafval. Deze worden periodiek geleegd door ROVA in opdracht van de gemeente. Bij de ingang van het park staan ook twee grote containers, bestemd voor restafval. Plus 5 kliko’s voor groenafval en 5 kliko’s voor PMD. Zie de afbeelding hierboven. Deze zijn bestemd voor de recreatieve gebruikers, die na hun korte verblijf hierin hun afval kwijt kunnen.

11

C. Acties Uit de transformatie vloeien diverse acties voort. Deze hebben te maken met het voldoen aan wettelijke eisen die bij permanente bewoning horen en de gevraagde kwaliteitsimpuls. Kwaliteit van de woningen Uit de rapporten van het bureau Zbouw blijkt dat: 21 woningen direct geschikt zijn voor permanente bewoning (62%) 8 woningen zijn geschikt na het aanbrengen van rookmelders (24%) 3 woningen zijn geschikt na enkele aanpassingen

(9%)

Totaal goedgekeurde woningen

(95%)

1 woning werd afgekeurd; de eigenaar vraagt een vergunning aan voor verbouwing of herstel. 1 woning kon niet worden getoetst. Uit het bovenstaande blijkt de goede staat, waarin het grootste deel van de woningen zich bevindt.

12

Kwaliteit van het wonen De onzekerheid omtrent het illegale karakter van het permanent bewonen van de woningen heeft lange tijd verlammend gewerkt aan de bereidheid van de eigenaren te investeren in het aanpassen van hun woning aan de eisen van deze tijd. Hierin is verandering gekomen nadat door het verloop van de gesprekken met de provincie en de gemeente de verwachting leefde dat legaal permanent wonen tot de mogelijkheden zou behoren. Dit zorgde voor de nodige impuls, zodat tijdens de laatste twee jaar een aanzienlijk aantal voorzieningen is aangebracht: • • • • •

Muurisolatie: 20 woningen (68%); Dakisolatie: 26 woningen (76%); Isolatieglas rondom: 28 woningen (82%) Zonnepanelen: 9 woningen (26%); Gasaansluiting verwijderd: 2 woningen (6%).

Hieruit blijkt dat op het park sprake is van een nieuw elan, dat niet alleen leidt tot een verbeterd woongenot van de bewoner, maar ook bijdraagt aan het verbeteren van de kwaliteit, onder andere door het verminderen van het gasverbruik voor verwarming en het zelf opwekken van elektriciteit. In breder verband leveren de ondernomen activiteiten ook een bijdrage aan een beter milieu en het streven naar een meer duurzame samenleving. Naast de reeds aangebrachte voorzieningen zijn er voor de eigenaren meer mogelijkheden om te bereiken dat hun woning voldoet aan de eisen die de moderne tijd daaraan stelt. Om een compleet overzicht te krijgen in de reeds genomen maatregelen, maar ook in de ideeën die leven omtrent mogelijke wensen van de leden m.b.t. hun woonsituatie is een enquête gehouden met vragen over de al genomen maatregelen en opties voor eventuele mogelijkheden. De resultaten hiervan zijn opgenomen in de Bijlage A en spreken voor zich.

13

De verwachting bestaat dat bewoners verder investeren in hun woning en in hun leefomgeving als permanent wonen is geformaliseerd. Dit komt de kwaliteit van de woningen en de omgeving ten goede. Een park met woningen, die volledig zijn toegerust voor de eisen en wensen die de huidige tijd vraagt, betekent voor de bewoners daarvan en voor het dorp Wapse en omgeving een verbetering van de kwaliteit van leven en wonen. Brandveiligheid Bij de toetsing van de woningen heeft bureau Zbouw in zijn rapportage ook aandacht besteed aan de brandveiligheid. Door de ruime grondpercelen is er voldoende afstand tussen de woningen. Door de gebruikte bouwmaterialen zijn de woningen brandveilig. Bij enkele woningen dient een rookmelder te worden aangebracht. Bereikbaarheid van de woningen Bij elk toetsingsrapport van de woningen heeft de inspecteur ook aangegeven dat de brandweer als aanvullende eis heeft gesteld, dat aan weerszijden van de huidige verharding (geasfalteerd en 3 meter breed) een strook van 50 centimeter vrij dient te worden gehouden. Hiermee komt de totale breedte op 4 meter. De leden van de VvE hebben de verplichting om dit zo te houden. De vereniging herinnert hen zo nodig aan het handhaven van de vereiste breedte van de weg. Geluidhinder Op de Ten Darperweg geldt een maximum snelheid van 80 km per uur.

Gedeputeerde staten hadden het voornemen aan provinciale staten voor te stellen deze voor de gehele weg tussen Diever en Vledder terug te brengen naar 60 km per uur. Op dit moment is niet duidelijk of en zo ja wanneer dit zijn beslag zal krijgen. Aan het aspect geluidshinder wordt ook aandacht besteed in het bestemmingsplan. Landschapsschoon Het groene karakter van het park dient te worden gewaarborgd. In het bestemmingsplan zijn regels opgenomen die ervoor zorgen dat de percelen beperkt verhard kunnen worden en dat bestaand groen niet zondermeer verwijderd mag worden. Ook wordt de groene omzoming van het park in het bestemmingsplan geborgd. Om de landschappelijke inpassing van 14

Nieuwlande te versterken is een landschapsplan opgesteld, dat hiervoor de nodige richtlijnen en voorstellen zal bevatten. Dit plan en de consequenties ervan in de praktijk en uitvoering worden later ingevoegd. De Rondweg De bereikbaarheid van het park en de woningen staat of valt met de kwaliteit van de rondweg. De huidige staat van de weg kan als redelijk worden omschreven, maar aan het geheel vernieuwen van deze circa 50 jaar oude weg kan op termijn naar verwachting niet worden ontkomen. Bedrijvigheid Op het park zijn geen ambachtelijke of industriële bedrijven of bedrijfjes aanwezig. Het bestemmingsplan zal ongetwijfeld hierover (verbods-) bepalingen bevatten. De waterhuishouding Op dit moment wordt het regenwater opgevangen door de tuinen bij de woningen. Het water dat op de weg valt wordt ook op deze wijze “afgevoerd”. Deze afwatering voldoet op dit moment. De klimaatverandering zal echter naar verwachting extreme regenval veroorzaken, die niet op deze simpele wijze van afvoer kan worden opgevangen. Mogelijk zal het nodig blijken een extra hemelwaterafvoer aan te brengen, waarmee het overtollige regenwater wordt afgevoerd naar de ten noorden van het park gelegen sloot. Hierover zal uiteraard overleg moeten worden gepleegd met de daarbij betrokken woningeigenaren, de gemeente (als eigenaar van de Nijlandsweg) en de eigenaar van de sloot.

15

Sociale cohesie Vooral door het onderlinge contact tussen het grote aantal mensen dat permanent op het park aanwezig is en mede de wijze van omgang met elkaar kan worden gesproken van een sociale cohesie. Ook de buurt- Whats App speelt hierin een rol. Bij een eventuele calamiteit of overlast kan men daardoor op de andere bewoners een beroep doen. In de praktijk blijkt wel dat er weinig contacten zijn tussen de vereniging en degenen die voor langere tijd een woning huren. De vereniging richt zich in haar correspondentie tot de eigenaren/leden, waardoor de huurders niet worden bereikt.

16

Voorbeeld: gedurende vele jaren werd een barbecue georganiseerd, waarvoor alleen de leden van de vereniging werden uitgenodigd. Het verdient aanbeveling na te denken over uitbreiding van de “doelgroep”. Dit is een punt van aandacht voor de vereniging. Sociale veiligheid Het park kent geen straatverlichting. Daaraan is, zo is gebleken, ook geen behoefte. Bewoners die de behoefte voelen kunnen vanzelfsprekend rondom hun eigen woning enige verlichting aanbrengen, die bijvoorbeeld geactiveerd wordt met een bewegingsmelder. Lichtvervuiling van de omgeving moet zoveel mogelijk worden vermeden. Dorpsleven Het park is een vrij gesloten geheel met op dit moment weinig contacten met het dorpsleven van Wapse. Natuurlijk zijn er contacten met verenigingen en de school, maar voor de meeste bewoners staat deelname aan activiteiten vanuit het dorp niet op de voorgrond. Dit is te betreuren omdat door het deelnemen aan activiteiten het leven in een klein dorp meer inhoud krijgt en ook meer plezier verschaft. Doordat het park een woonwijk wordt zullen bewoners zich actiever in het dorpsleven bewegen, bijvoorbeeld door actief deel te nemen aan de Wapser Feestweek.

17

18

D. Planning van de acties Bijlage B gaat in op de te ondernemen acties met de daarbij behorende tijdsplanning en de geraamde kosten. Voorontwerp bestemmingsplan Het voorontwerp van het bestemmingsplan ligt ter inzage van 21 april t/m 18 mei. Op 5 maart 2022 zijn de uitgangspunten van dit voorontwerp aan de leden van de vereniging gepresenteerd evenals de uitgangspunten van dit transformatieplan. Landschapsplan Het landschapsplan wordt in een extra algemene ledenvergadering van 4 juni aan de orde gesteld. Het plan en de uitvoering ervan zullen een doorvertaling krijgen in het bestemmingsplan. Toetsing van woningen De toetsing van de woningen aan het Bouwbesluit 2012, bestaande bouw, is afgerond. Enkele woningen moeten worden aangepast. Op dit moment wordt hieraan de laatste hand gelegd Statuten en huishoudelijk reglement De statuten (daterend van 5 januari 1982) en het huishoudelijk reglement (laatstelijk gewijzigd op 16 maart 2013) van de vereniging moeten worden aangepast aan de nieuwe situatie. Het ligt voor de hand dat dit project na afronding van de transformatie wordt opgepakt, omdat dan inzicht bestaat in de feitelijke situatie op het park en de noodzaak om hiervoor regels op te stellen.

19

Rondweg De asfaltverharding van de rondweg dient naar verwachting op termijn te worden vernieuwd. Het moment waarop dit moet gebeuren is afhankelijk van de toestand van het wegdek en de financiële mogelijkheden. In het begin van 2023 zal over de gewenste aanpak van dit project duidelijkheid moeten komen.

E. De kosten De kosten van de acties, die voor de vereniging verband houden met het opstellen van het bestemmingsplan, het landschapsplan en het toetsen van de woningen zullen naar verwachting ongeveer € 30.000,-- bedragen. Dit is inclusief de kosten van een eerder ingeschakelde makelaar en de leges van de gemeente. Voor de betaling hiervan wordt gebruik gemaakt van het voor het wegonderhoud gereserveerde bedrag van € 30.000,--. Om de reserve voor het wegonderhoud tijdig aan te vullen is besloten de jaarlijkse contributie gedurende vijf jaar te verhogen met € 143,--. Daarna wordt de hoogte van de contributie opnieuw tegen het licht gehouden om de kosten voor het opknappen van de weg op te brengen. Zie ook de Bijlage B. Vervolg acties landschapsplan Wellicht zullen uit het landschapsplan acties voortvloeien. De kosten hiervan zijn nu nog niet in te schatten. Toetsing van woningen Enkele woningen moeten naar aanleiding van de toetsing aan het bouwbesluit worden aangepast. Deze kosten komen voor rekening van de eigenaar. Zij zijn vereist om de woning te doen voldoen aan de eisen, te stellen voor permanente bewoning.

20

Statuten en huishoudelijk reglement Nadat de transformatie is voltooid moeten de leden van de vereniging het doel van de vereniging opnieuw vaststellen. Hiervoor zal in 2023 een commissie worden ingesteld. Als de doelstelling van de vereniging opnieuw is vastgesteld moeten de statuten en het huishoudelijk reglement naar verwachting worden aangepast. De kosten die hieruit voortvloeien moeten vanuit de vereniging worden voldaan.

21

22

F. De toekomst Nadat de transformatie en de daaruit voortvloeiende acties hun beslag hebben gekregen, kan worden geconstateerd dat dit tot een kwaliteitsimpuls op ruimtelijk, landschappelijk en/of maatschappelijk gebied heeft geleid. Het groene, landelijke karakter is gewaarborgd door het uitvoeren c.q. naleven van het landschapsplan. Daardoor zullen de landschappelijke waarde en uitstraling van het park op de omgeving toenemen. Het nog vast te stellen bestemmingsplan zal de voorwaarden aangeven waarbinnen de ruimtelijke ontwikkeling kan plaatsvinden. Een regeling omtrent de bebouwingsmogelijkheden, de goothoogtes en het aantal bijgebouwen zal niet kunnen worden gemist. De woningen worden door de bewoners aangepast aan de hedendaagse normen voor kwaliteit, duurzaamheid en milieu. De daarmee gepaard gaande verhoging van het woongenot zal er toe bijdragen dat velen met plezier op Nieuwlande zullen vertoeven. Doordat het aantal vaste bewoners zal toenemen, zal ook de binding met het dorp worden verstevigd. De Ten Darper Schoele zal nieuwe leerlingen verwelkomen. De sportverenigingen zullen het aantal actieve leden en donateurs zien groeien. Het langs de Ten Darperweg gelegen weiland zal in de loop der jaren steeds bloemrijker worden, een perfecte habitat zijn voor kleine dieren en het aanzien van park en dorp verbeteren. Samen op weg naar een nieuw begin!

Aldus vastgesteld in de Algemene Ledenvergadering van 7 juni 2022.

23

24

25