TOE Bijlage 5 Woningmarktonderzoek 2021 gemeente Westerveld-def
Tekst van het document
Regionaal beeld: behoefte aan bijzondere woonvormen In de flitsenquête hebben we gevraagd naar de belangstelling naar niettraditionele woonvormen als hofjeswoningen, zelfvoorzienende en meergeneratiewoningen. Onder de ruim 600 respondenten gaat de voorkeur uit naar traditionele woonvormen. Die zijn echter niet altijd tijdig beschikbaar. De belangstelling voor bijzondere woonvormen is het grootst onder groepen die
118.105 | Woningmarktonderzoek 2021
het meest in de knel zitten (starters, jongeren en ouderen). Uit de enquête blijkt dat het vaak een alternatief is voor een traditionele woning. Hoewel uit de enquête niet te herleiden is hoe groot de vraag is, blijkt er onder een deel van de woningzoekenden wel animo voor dergelijke woonvormen. Er is onder alle leeftijdsgroepen brede belangstelling voor een collectieve woonvorm met ontmoetingsmogelijkheden (hofjeswoning of meergeneratiewoning).
4.3 Behoefte aan sociale huur De behoefte aan sociale huurwoningen wordt naast woonwensen ook bepaald door de inkomenspositie van mensen en wettelijke regels. Daarom gaan we afzonderlijk van de woningvraag in op de behoefte aan sociale huurwoningen. Methodiek doorrekening behoefte sociale huurwoningen De behoefte aan sociale huur wordt naast de woonwensen van huishoudens bepaald door wettelijke toewijzingseisen. Huishoudens met een inkomen tot € 40.024 (prijspeil 2021) behoren tot de doelgroep van de woningcorporatie. Zij kunnen een beroep doen op woningen tot de liberalisatiegrens van € 752,33 (prijspeil 2021). Verschillende ontwikkelingen bepalen daarbij de behoefteontwikkeling aan sociale huur; op basis van de volgende ontwikkelingen bepalen we de behoefte aan sociale huurwoningen: • Effect van huishoudensgroei. Dit is inclusief toestroom van nieuwe groepen naar de sociale huur als gevolg van de extramuralisering van instellingszorg. • Effect van veranderende bevolkingssamenstelling en veranderende huurkooporiëntatie (generatie-effect). Jongere generaties ouderen wonen vaker in een koopwoning dan de voorgaande generatie ouderen. Zij hebben gemiddeld ook meer pensioen, waardoor de behoefte aan sociale huurwoningen daalt. • Effect van welvaartsgroei.
Als de welvaart onder de doelgroep sterk verbetert, zal de behoefte aan sociale huurwoningen minder sterk stijgen of zelfs iets dalen. Voor de komende jaren voorspelt het Centraal Planbureau (CPB) een gemiddelde welvaartsgroei van 0,4% per jaar. Gelet op de onzekerheid door de Covid-
30
pandemie is een lagere groei van de koopkrachtontwikkeling niet onwaarschijnlijk, in het bijzonder voor lagere inkomens die vaak een kwetsbaardere economische positie hebben. Leeswijzer bij de figuren: in de figuren is het effect van de verschillende factoren aangegeven. De eerste ‘groene’ kolom laat de groei van de doelgroep in een sociale huurwoning zien tot 2030. Daar gaat van af de generatie die meer koopt dan voorgaande generaties, waardoor zij niet ‘ingroeien’ in de sociale huur (eerste rode kolom). De eerste grijze kolom geeft dan het effect van huishoudensgroei na aftrek van het generatie-effect. Dit is de gewenste netto-groei van de sociale huurvoorraad bij de trendprognose als er geen welvaartsgroei is. Die netto-groei is 65 sociale huurwoningen. Vervolgens laat de tweede rode kolom het effect van welvaartsstijging zien voor de behoefte aan sociale huur. De tweede grijze kolom laat zien hoeveel sociale huurwoningen je in dat geval netto zou moeten toevoegen. Figuur 4.3: Westerveld. Aanvullende behoefte sociale huur per gemeente, 2021 tot 2030
Gelet op de huidige druk op de sociale huursector, onzekerheden over de nasleep van de Covid19-pandemie en de achterblijvende koopkracht bij de doelgroep (zeker gepensioneerden) adviseren we niet uit te gaan van welvaartsgroei. Kijken we naar de eerder gepresenteerde verhuurscores, dan zien we dat de druk op de sociale huursector (op basis van het gemiddeld aantal reacties) relatief beperkt is en zich spreidt over de kernen met sociale huurwoningen. Samenvattend behoefte sociale huur: De vraag naar sociale huurwoningen komt vooral van kleine huishoudens: alleenstaanden, oudere stellen en eenoudergezinnen. Ook biedt de sociale huursector huisvesting aan mensen die uitstromen uit zorginstellingen, statushouders, mensen in noodsituaties etc. In alle gemeenten is er een uitbreidingsbehoefte aan sociale huurwoningen: in Westerveld met 65 woningen tot 2030 (13% van de behoeftegroei, uitgaande van een trendmatige groei van de regio). In het verleden speelde bij de groeiende vraag naar sociale huurwoningen de vergrijzing een belangrijke rol. Steeds meer ouderen hebben een goed pensioen en eigen woning. Daardoor groeit de behoefte aan sociale huurwoningen relatief iets minder snel.
4.4 Behoefte aan wonen met zorg
Bron: Doelgroepenmodel Companen (2021), bewerking Companen.
118.105 | Woningmarktonderzoek 2021
Naast de behoefte die samenhangt met het inkomen, is er ook een specifieke woonvraag die verbonden is met de zorgvraag van inwoners. Door extramuralisering van wonen in instellingen naar langer of weer zelfstandig wonen, zien we een vraag ontstaan naar woonvormen in een omgeving waar sociale en zorginfrastructuur op elkaar zijn afgestemd, zodat men kan terugvallen op een steunnetwerk. De vraag naar wonen met zorg komt zowel van ouderen als
31
van cliënten in de gehandicaptenzorg (mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking), Geestelijke GezondheidsZorg (mensen die een beroep doen op Beschermd Wonen of uitstromen naar zelfstandige woonvormen) en mensen die een beroep doen op de Maatschappelijke Opvang (MO). Het aantal zorgbehoevenden dat hierdoor actief is op de woningmarkt neemt toe. De analyse baseren we voor de behoefteontwikkeling op de woonzorgweter van Companen (zie bijlage voor nadere toelichting hierop). Voor het aanbod hebben we gebruik gemaakt van landelijk verzamelde gegevens van onderzoeksbureau ABF, aangevuld met een nadere inventarisatie door de gemeenten en corporaties. Daarmee ontstaat een benadering van het beschikbaar woonzorgaanbod in de gemeente.
Wonen en zorg voor ouderen De grens tussen de doelgroepen van wonen met zorg is niet altijd scherp te trekken. Een oudere die woont in een 24-uursinstelling heeft soms ook een (licht) verstandelijke beperking, een bewoner van een Beschermd Wonen instelling (GGZ) soms ook. Bij de behoefteraming van wonen met zorg zijn we uitgegaan van de indicaties die aan zorgvragers zijn afgegeven. Op basis van die indicatiestelling maken we een raming van hun woonzorgbehoefte. Hoewel indicaties een grondslag vinden in doelgroep en zorgzwaarte, blijft het van belang om doelgroepoverstijgend te kijken.
65-plussers ingedeeld per ‘zorgtrede’ die weergeeft wat het zwaarste type zorg is waar zij gebruik van maken. Het aantal mensen in zorgtrede 6 is berekend aan de hand van CIZ-gegevens over het zorggebruik in de Wlz-zorg (Wet langdurige zorg). Door de verdeling in het Zorgtredenmodel door te rekenen via de trendprognose per gemeente, kunnen we de toekomstige omvang van de zorgvraag ramen, waar we vervolgens de woonzorgvraag van afleiden. Naarmate het aantal oudere ouderen toeneemt, zal ook de vraag naar zorg en daarmee samenhangende woonbehoefte toenemen4. De ‘zorgprognose’ vertalen we naar een prognose van de woonvraag, door op basis van persoonskenmerken en woonvoorkeuren een toedeling te maken naar de (gewenste) woonsituatie. Daarbij maken we onderscheid naar regulier wonen, geclusterd wonen en 24-uurszorg. • Regulier wonen: individuele woningen. • Geclusterd wonen: een palet aan woonvormen van aanleunwoningen tot hofjes, woonzorgboerderijen, etc. Het gezamenlijke kenmerk van de woningen is dat ze een zekere mate van beschutting en mogelijkheid voor ontmoeting bieden. • 24-uurszorg (somatisch en psycho-geriatrisch): zorg met verblijf. Onder de prognose liggen een aantal aannames die we met woon- en zorgpartners uit de regio hebben besproken.
Uit die bespreking bleek dat ouderen met somatische klachten vaker regulier of geclusterd wonen vergeleken met ouderen met psychogeriatrische klachten. Dat hebben we verwerkt in onze prognoses (zie bijlage 5 voor de aannames).
Werkwijze zorgtredemodel ouderen: van zorgvraag naar woonvraag Om een inschatting te kunnen maken van de toekomstige zorgvraag én van de woonvraag die hiermee samenhangt, sluiten wij met onze prognoses aan bij het Zorgtredenmodel van de NZa (Nederlandse Zorgautoriteit). De weergave van het Zorgredenmodel van de NZa met toelichting staat in bijlage 5. In dit model worden alle
4
Hierbij is uitgegaan van een gelijkblijvende zorgvraag per leeftijdsgroep. Ontwikkelingen in de vitaliteit van ouderen zijn buiten de aannames van de bevolkingsprognose over de levensverwachting, moeilijk te voorspellen en derhalve niet meegenomen.
118.105 | Woningmarktonderzoek 2021
32
Figuur 4.4: Vraagontwikkeling woonvormen ouderen, gemeente Westerveld
4.500 4.000 3.500 3.000
130 110
100 90 720
840
160 130 990
2.500 2.000 1.500 1.000
2.800
2.610
2.940
500
Vraag en aanbod 24-uurszorg Volgens aanbodgegevens van ABF zijn er op dit moment in Westerveld circa 110 24-uurswoonplekken voor mensen met somatische of psychogeriatrische klachten, circa 60 mensen krijgen 24-uurszorg thuis via een Persoonsgebonden Budget (PGB), Volledig of Modulair Pakket Thuis (VPT of MPT). Uit de aanbodinventarisatie van de gemeente en corporaties blijkt dat er in totaal 186 24-uurszorgplekken zijn voor ouderen. Vraag en aanbod zijn op het moment in balans. De verwachting is dat er in 2025 een tekort zal ontstaan en dit tekort zal groeien richting 2030. In de volgende tabellen wordt de vraagontwikkeling van de verschillende woonvormen voor ouderen per kern in de gemeente Westerveld weergegeven.
0 2020 Regulier wonen
2025 Geclusterd wonen
24-uurszorg SOM
2030 24-uurszorg PG
Bron: Prognosemodel Companen.
De vraag naar regulier wonen is het grootst. Veel ouderen wonen in een gewone woning, eventueel met aanpassingen. Zij blijven er ook lang wonen. Dat geldt zeker voor vitale ouderen, maar ook ouderen met een ondersteuningsvraag zijn vaak gehecht aan hun huidige woning. Aanpassing van bestaande woningen kan mensen met groeiende mobiliteitsbeperkingen ondersteunen bij het zelfstandig wonen. De vraag naar geclusterd wonen en 24-uurszorg (mensen met Somatische klachten (SOM) en met een psychogeriatrische indicatie (PG)) neemt naar de toekomst relatief sterk toe. De vraag naar geclusterd wonen voor ouderen hebben we per marktsegment in beeld gebracht, aansluitend bij de woonwens van 75-plushuishoudens.
118.105 | Woningmarktonderzoek 2021
Tabel 4.1: Vraagontwikkeling 24-uurszorg SOM naar kernen Kern 2020
2025
2030
Diever
10
20
20
Dwingeloo
10
20
20
Havelte
20
30
30
Vledder
10
10
20
Overige kernen
30
30
40
Gemeente Westerveld Bron: Prognosemodel Companen
90
110
130
2025
2030
Tabel 4.2: Vraagontwikkeling 24-uurszorg PG naar kernen Kern 2020 Diever
20
20
30
Dwingeloo
10
20
20
Havelte
30
30
40
Vledder
10
20
20
Overige kernen
30
40
50
Gemeente Westerveld Bron: Prognosemodel Companen
100
130
160
33
De behoefte doet zich vooral voor in de voorzieningenkernen. Behoefte geclusterd wonen voor ouderen De behoefte aan geclusterd wonen onder ouderen met een zorgvraag groeit. Zij zoeken een woonvorm waar zij nabij voorzieningen, in een zekere mate van beschutting en met de mogelijkheid van ontmoeting kunnen wonen. Tabel 4.3: Vraagontwikkeling geclusterd wonen naar kernen. Kern 2020
nodig om de druk op geclusterde woonvormen in elk geval niet te verhogen. Dan moet de groei van de behoefte gerealiseerd worden: circa 270 woningen (waarvan circa 175 sociale huur). Deze groei kan gerealiseerd worden door nieuwbouw of door aanpassing van bestaande woningen. Regulier wonen in een geschikte woning Op dit moment woont een aanzienlijk deel van de ouderen (3.330 65-plushuishoudens) in Westerveld in een reguliere woning. In 2030 zijn dit volgens de prognoses circa 3.930 huishoudens. Dit stelt eisen aan de toegankelijkheid van de woningvoorraad.
2025
2030
Diever
120
140
170
Dwingeloo
90
110
130
Havelte
180
210
250
Vledder
90
110
130
Overige kernen
230
270
320
Om de geschiktheid van woningen te bepalen maken we gebruik van gegevens uit CBS-
720
840
990
microdata over kenmerken van de woningvoorraad. Daarin hebben geschikte woningen
Gemeente Westerveld Bron: Prognosemodel Companen.
alle primaire voorzieningen (slaapkamer, woonkamer, toilet, badkamer en keuken)
Tabel 4.4: Vraag geclusterd wonen voor ouderen naar marktsegment 2020 2025 Sociale huur Vrije sector huur
Analyse geschiktheid woningvoorraad
475 86
555 100
Koop 158 185 Bron: Bevolkingsprognose, CIZ gegevens, CBS Microdata, WoON, bewerking Companen.
gelijkvloers of zijn die zonder traplopen bereikbaar. De woningen voldoen aan 2030
tenminste één van deze kenmerken:
650
•
woning is aangemerkt als seniorenwoning of nultredenwoning;
120
•
appartementen/(galerij)flats (als deze over een lift beschikken);
220
•
(semi)bungalows, woonboerderijen.
‘Geschikt te maken’ zijn woningen die met overzichtelijke investeringen wél geschikt te maken zijn, bijvoorbeeld door het plaatsen van een traplift.
Aan de hand van een aanbodinventarisatie blijkt dat in de gemeente Westerveld 193 geclusterde sociale huurwoningen (voor ouderen) staan (zie bijlage voor overzicht van dit aanbod). Vergelijking van vraag en aanbod van geclusterd wonen voor ouderen duidt nu al op een tekort in de sociale huur. Dit tekort groeit richting 2030. De verwachting is dat ook in de koopsector dit tekort groeit door de stijgende vraag. Een deel van het geschikte woningaanbod (6% van alle huurwoningen, 1% van de koopwoningen zijn mogelijk ook geclusterd). Als richting voor beleid is het
118.105 | Woningmarktonderzoek 2021
De gemeente telt 190 geschikte (2%), circa 7.185 potentieel geschikte (84%) en circa 1.180 niet geschikte woningen (14%). Ook zien we in de huursector duidelijk meer geschikte woningen. In de koopsector zijn meer woningen potentieel geschikt, zeker in de landelijke kernen met gemiddeld ruimere woningen die makkelijker aanpasbaar zijn.
34
Figuur 4.5: Westerveld. Geschiktheid woningvoorraad naar eigendom en gemeente
Definities woonvormen voor de doelgroep VG:
Westerveld
• Huur
6%
53%
41%
Geclusterd wonen is voor deze doelgroep een beschutte of beschermde woonvorm, vaak met een eigen appartement of studio met voorzieningen, maar ook met een ontmoetingsruimte in of direct bij het pand (zelfde complex). De woningen zijn geschikt voor bewoners met een zwaardere zorgvraag.
95%
Koop
4%
•
Gespikkeld wonen: wonen in een reguliere, niet-geclusterde woning die vaak in de nabijheid staat van een woonvorm waarvandaan lichtere zorg en begeleiding
0%
20% Geschikt
40% Potentieel geschikt
60%
80%
100%
Niet geschikt
Brom: Microdata, 2020.
In de komende jaren zal er een tekort ontstaan aan geschikte woningen voor ouderen. In deze vraag kan worden voorzien door nieuwbouw van levensloopbestendige of doelgroeponafhankelijke woningen, en door aanpassing van woningen die potentieel geschikt zijn. In de match van vraag en aanbod (zie vervolg) zal blijken in welke mate geschikte woningen aanvullend nodig zijn. Daar bovenop komt de aanpassing van woningen van ouderen die in hun huidige reguliere woning blijven wonen.
Wonen en zorg voor de doelgroep VG Het aantal Wlz-indicaties voor zorg aan mensen met een verstandelijke beperking (VG) is over de jaren 2015 tot en met 2020 in Westerveld gestegen. In 2020 waren er volgens de afgegeven Wlz-indicaties 165 mensen met een VGindicatie. In 2015 waren er 150 mensen met een VG-indicatie. Deze stijging komt mede doordat er omstreeks 2016 en 2017 een fors aantal mensen een herindicering naar de Wlz-zorg heeft gekregen.
geboden kan worden.
Aan de hand van de indicatiestellingen en de bevolkingsprognose hebben wij voor de periode tot en met 2030 een inschatting gemaakt van de zorgvraag van mensen met een verstandelijke beperking. Dit vertalen we naar een vraag naar geclusterd wonen en gespikkeld wonen. De behoefte aan deze woonvormen is onderdeel van de geraamde woningbehoefte (trendscenario). De vraag verschuift door ‘lokaal wonen’ en extramuralisering: • ‘Lokaal wonen’ betekent dat er een toenemende behoefte is om te wonen nabij het ouderlijk huis of waar men is opgegroeid. Als gevolg daarvan zal de vraag naar VG-zorg meer evenwichtig verdeeld worden over de regio. Gelet op het feit dat er momenteel veel mensen met een indicatie in de regio wonen, en de vraag bij ‘lokaal wonen’ meer naar het landelijke gemiddelde beweegt, zal het aandeel mensen met een Verstandelijke Beperking dalen richting het landelijk gemiddelde. Voor Westerveld betekent dit net als elders in de regio een afname in de vraag. • Een andere trend is de extramuralisering. Hiervoor zet de rijksoverheid in op het zoveel mogelijk zelfstandig huisvesten van de VG-doelgroep. Zo wordt de groei in de vraag opgevangen. Als wij uitgaan van een gestage extramuralisering5, dan zal de behoefte aan gespikkelde woonplekken
5 De aanname is dat op termijn alle lichte VG, 15% van de VG3 en 10% van de VG gespikkeld wonen.
Zie bijlage 7 voor het overzicht.
118.105 | Woningmarktonderzoek 2021
35
toenemen. Uit het woonzorgpanel kwam naar voren dat de nabijheid van voorzieningen zoals openbaar vervoer en winkels erg belangrijk is. Een clustering van woonplekken nabij voorzieningen en een zorgsteunpunt is daarom gewenst om deze extramuralisering te laten slagen. Rekening houdend met beide trends verandert de kwantitatieve en kwalitatieve vraag naar woonplekken voor VG. Figuur 4.6: Vraagprognose doelgroep VG
180 160
10
10
150
150
140 120 100 80
160
60 40
Vergelijking van de vraagprognose met het huidige woonzorgaanbod voor mensen met een verstandelijke beperking laat zien dat het aanbod aan geclusterde woonvormen op dit moment onvoldoende is (95 plekken tekort). Het tekort zal naar de toekomst iets afnemen door minder vraag naar geclusterde woonplekken. In de afgelopen jaren is de toegang tot de Wlz voor mensen met een verstandelijke beperking beperkt. Meer mensen met een lichte Wlz-indicatie of geen indicatie krijgen ondersteuning vanuit de Wmo. Uit het woonzorgpanel kwam naar voren dat er in de regio sprake is van een toename van de groep. Voor deze groep is het belangrijk dat zij een woonplek krijgen in de nabijheid van een instelling. Vaak moeten deze mensen rondkomen van een minimum inkomen. Daarom is het wenselijk in een woning te wonen met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens; ook vanwege de grootte van deze woning.
Vraagontwikkeling doelgroep BW
20 0 2020
2025 Geclusterd wonen
2030
Gespikkeld wonen
Bron: CIZ gegevens, bevolkingsprognose Westerveld, bewerking Companen.
Op basis van informatie van aanbodinventarisatie van de gemeente en corporaties hebben we het aanbod van geclusterd wonen en gespikkeld wonen in Westerveld in beeld gebracht. Tabel 4.5: Aanbod geclusterd en gespikkeld wonen VG Gemeente Geclusterde woonplekken Westerveld 65 Bron: Aanbodinventarisatie gemeente Westerveld
118.105 | Woningmarktonderzoek 2021
Gespikkelde woonplekken 0
Voor de mensen die vanwege hun psychiatrische aandoening een beroep doen op Beschermd Wonen kan een deel aanspraak maken op Wlz-financiering door het zorgkantoor. Tot 1 januari kwam deze groep in aanmerking voor Wmofinanciering door de gemeenten. Dit fenomeen heet in vakjargon de ‘uitname Wlz uit het gemeentefonds’. De doelgroep met een psychiatrische aandoening woont beschermd, beschut of zelfstandig. Voor de woningmarkt is de behoefte aan beschut wonen en zelfstandig wonen (waaronder na uitstroom uit beschermd wonen) van belang. Tot slot gaat het om uitstroom uit maatschappelijke opvang. Plekken beschermd wonen Op 1 april 2021 hebben 17 mensen een indicatie voor Beschermd Wonen in Westerveld.
36
•
17 mensen hebben een indicatie BW en wonen intramuraal met 24-uurstoezicht. Hierbij is rekening gehouden met de uitname Wlz (groep die sinds 1 januari 2021 onder de Wlz valt). Geen van deze personen valt onder Thuiswonen+. Deze personen wonen beschut en er is sprake van minder toezicht en meer zelfstandigheid vergeleken met de mensen die intramuraal (beschermd) wonen.
•
Figuur 4.7: Scenario’s vraag naar BW-plekken, afgeronde cijfers
30
25 20
15 10
5
Voor Westerveld betekent dit dat er meer plekken BW-woonplekken nodig zouden zijn: richting 25 tot 30 in 2030. Uitstroom uit Beschermd Wonen Beschermd Wonen is in principe bedoeld als tijdelijke vorm van wonen met zorg; na verloop van tijd zullen de meeste cliënten weer zelfstandig gaan wonen met meer of minder intensieve begeleiding. De Commissie Dannenberg (VNG, 2015) stelt dat 33% tot 67% van het aantal woonplekken Beschermd Wonen met ambulante begeleiding thuis kan worden geboden in plaats van in een intramuraal verblijf. We sluiten in onze raming aan bij dit uitgangspunt. We gaan uit van een gemiddelde verblijfsduur van 2 jaar in Beschermd Wonen. Op basis van deze uitgangspunten komen we uit op een uitstroom van jaarlijks 9 personen en een toekomstige uitstroom van 9 tot 13 personen in 2030. Een wenselijke oplossing is om meer diversiteit in het woningaanbod voor deze uitstromende doelgroep te realiseren door tussenvormen toe te voegen. In deze doorstroomconcepten kan de begeleiding flexibel op- en afgeschaald worden.
0 2021
2025
Demografische doorrekening
2030 Scenario 'Lokaal wonen'
Bron: BW-indicaties en bevolkingsprognose gemeente Westerveld, bewerking Companen.
De middelen voor BW begeleiding worden vanaf 2022, in een periode van 10 jaar, stapsgewijs aan elke individuele gemeente beschikbaar gesteld. Nu liggen die nog bij de centrumgemeente Assen. Als scenario nemen wij mee dat de vraag naar BW-woonplekken in de verschillende gemeenten meer gelijkmatig verdeeld gaat worden naar rato van het aantal inwoners. Dit betekent dat het aantal BW-woonplekken zou stijgen naar het regionale niveau van circa 1,3 BW-cliënten per 1.000 inwoners (in regio Zuidwest- en Midden-Drenthe is dat circa 0,9 BW-cliënten per 1.000 inwoners).
118.105 | Woningmarktonderzoek 2021
Maatschappelijke Opvang Mensen die (tijdelijk) geen vorm van onderdak hebben, kunnen terecht bij de maatschappelijke opvang. Maatschappelijke opvang is per definitie tijdelijk. Cliënten zullen vervolgens ook uitstromen naar een (begeleide) woonvorm of zelfstandige woning. De verwachting is dat we in de gemeente Westerveld moeten rekenen op een uitstroom van 11 personen tot 2030. Tabel 4.6: Verdeling huurprijsklassen voor uitstromers uit BW en MO, Westerveld 2021 2025
7 2 9
Tot € 422 € 422 tot € 633 Totale uitstroom Bron: BW-indicaties, Companen.
bevolkingsprognoses,
rapport
7 tot 9 2 9 tot 11 doelgroepen
2030
7 tot 10 2 tot 3 9 tot 13 Flexwonen,
bewerking
37
Circa 80% van deze doelgroep heeft een uitkering. We sluiten aan bij deze verdeling van de behoefte naar 80% naar goedkope huur (tot de kwaliteitskortingsgrens) en 20% naar betaalbare huur (tot de 1e aftoppingsgrens). Samenvattend behoefte wonen en zorg: • Er zijn nu voldoende plaatsen 24-uurszorg voor ouderen. De behoefte groeit door de vergrijzing met 100 plekken richting 2030. Dit kan ingevuld worden door nieuwe zorginstellingen (verpleeghuizen) of door zorg thuis in een gevarieerd aanbod van geclusterde woonvormen (tussenvormen) en voor een beperkt deel in de reguliere woning. In de trendraming is er rekening mee gehouden dat een deel van deze vraag in de reguliere woningvoorraad wordt opgevangen (circa 1/3 deel). • De behoefte aan geclusterde woonvormen groeit met 270 woningen, waarvan 175 sociale huurwoningen. Deze behoefte is al onderdeel van de trendraming. Deze toevoeging zal grotendeels vorm moeten krijgen door aanpassing van bestaande woningen, en aanvullend daarop door nieuwbouw. Dit is onderdeel van de (mis)match van vraag en aanbod. • De behoefte aan geschikte woningen groeit. Deze groei is onderdeel van de (mis)match van vraag en aanbod (zie paragraaf 5.1). Het aantal VG-indicaties in Westerveld ligt boven het landelijk gemiddelde en de vraag zal dalen richting het landelijk gemiddelde.
• Er is een actueel tekort aan 95 plekken geclusterde woonvormen voor mensen met een verstandelijke beperking. Deze plekken kunnen binnen reguliere woningen gevonden worden. •
Tabel 4.7: Verdeling huurprijsklassen voor jaarlijkse uitstromers uit BW en MO, Westerveld 2021 2025 2030 Tot € 422 7 7 tot 9 7 tot 10 € 422 tot € 633 2 2 2 tot 3 Totale uitstroom regio 9 9 tot 11 9 tot 13 Bron: BW-indicaties, bevolkingsprognoses, rapport doelgroepen flexwonen, bewerking Companen.
De huisvestingsopgave is onderdeel van de reguliere woningvraag.
4.5 Accenten in de vraag per dorp De behoefteramingen zijn beschreven voor de gemeente met zo af en toe een uitsplitsing naar de kernen. Op basis van bevolkings- en woningvoorraadkenmerken per kern kunnen we indicaties geven van de verdeling van de kwalitatieve woonopgave over de kernen. Daarbij kijken we naar vraagfactoren als leeftijdsopbouw, inkomensopbouw, vestiging in de kernen. Ook betrekken we hierbij de aanbodzijde door inzicht in populariteit van huurwoningen, en huur-koopverhoudingen. Zo krijgen we per kern een indicatie van de kenmerken daarmee een richting voor de te verwachten kwalitatieve behoefte in die kern. In het vervolg benutten we deze kenmerken van de kernen om accenten in de woningbehoefte per kern te duiden.
Vraag en aanbod aan gespikkeld wonen zijn in balans.
De opgave voor uitstroom uit BW en MO vatten we de komende jaren als volgt samen:
118.105 | Woningmarktonderzoek 2021
38
Tabel 4.8: Westerveld. Factoren bepalend voor de kwalitatieve woningbehoefte per kern
Lage inkomens
Middeninkomens
Hoge inkomens
Vestigers
Populariteit huur
Aanwezigheid koop
Vledder
Senioren
Kernen rond Diever
Gezinnen
Havelte Kernen rond Havelte Dwingeloo Kernen rond Dwingeloo Diever
Aanbodfactoren
Jongeren
Vraagfactoren
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 + + -+
+ 0 ++ 0 ++ -
0 0 0 0 0
0 0 0 + 0 +
0 0 0 + 0 0 0
+ 0 + 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 + 0 + +/-
Kernen rond Vledder + of ++ veel tov gemeentelijk gemiddelde, 0 rond het gemeentelijk gemiddelde, - of – weinig tov gemeentelijk gemiddelde.
Bij deze factoren zien we de volgende punten naar voren komen: • De vraag van jongeren spreidt zich over alle kernen van de gemeente Westerveld. Gezinnen met kinderen zien we verhoudingsgewijs meer in de kleinere kernen. Ouderen zijn er meer in de grote kernen. • De grote kernen huisvesten doorgaans iets meer lagere inkomen en minder hoge inkomensgroepen. Daarbij geldt dat de inkomens in de gemeente Westerveld doorgaans wat hoger zijn. De hoge inkomensgroepen zien we verhoudingsgewijs iets meer in de kleine kernen rond Dwingeloo. • De grote kernen zijn het meest in trek bij vestigers. • Met uitzondering van Havelte, Vledder en Wilhelminaoord zijn de kernen in grote mate ‘koopgeoriënteerd’. Deze verfijning helpt bij het plaatsen van accenten in de woningbouwprogrammering, waarbij we wel kijken vanuit de trendmatige ontwikkeling. Uiteraard kunnen beleidskeuzes leiden tot andere ontwikkelingen.
118.105 | Woningmarktonderzoek 2021
39
5 Match van vraag en aanbod 5.1 Optimale match op de woningmarkt In het vorige hoofdstuk hebben we de woningbehoefte van verschillende groepen beschreven. Op grond van deze behoefte werken we een integraal beeld uit van de match van vraag en aanbod op de woningmarkt. De vraag vanuit het vorige hoofdstuk is hier integraal onderdeel van. In onze benadering gaan we uit van de benadering waarin we voor 2030 een situatie in beeld brengen, waarin de woningmarkt optimaal functioneert. Dit is een theoretische wenssituatie die laat zien in welke segmenten bij een optimale werking van de woningmarkt de mismatches met het huidige woningaanbod het grootst zijn (tekorten of ontspanning). Uiteindelijk zal de optimale situatie waarschijnlijk niet bereikt kunnen worden. In de vertaling van de optimale situatie naar een adviesprogramma gaan we in op enkele mechanismen/alternatieve keuzes om praktijk en theorie bij elkaar te brengen. Hierbij kijken we naar alternatieven die mensen hebben en de second-bestopties die zij kiezen. Toelichting kwalitatief woningbehoeftemodel Het kwalitatief woningbehoeftemodel gaat uit van optimale doorstroming: mensen die willen verhuizen, gaan verhuizen en vinden de woning die ze willen. Dit geeft een theoretisch beeld van overschotten en tekorten. Er wordt daarom gesproken over potentiële overschotten/tekorten. Daarmee biedt het houvast voor beleid.
Door marktwerking en alternatieven die voorhanden zijn, pakt dit in de praktijk anders uit. Voorbeeld: huishoudens die een woning tussen 2 en 3 ton zoeken, stellen hun wens bij en vinden een woning boven 3 ton. Of vinden in plaats van een rijwoning een
118.105 | Woningmarktonderzoek 2021
tweekapper, of vice versa. Groepen waarvoor deze substitutie niet mogelijk is, komen potentieel het meest in de knel. Daar kan met beleid op gestuurd worden. Met de kwalitatieve woningbehoefte wordt de potentiële totale vraag en het potentiële aanbod bij doorstroming weergegeven (dus exclusief nieuwbouw). Dit biedt zicht op theoretisch gewenste toevoegingen (mismatch tussen vraag en aanbod). In het woningbehoeftemodel nemen we de behoefte volgens de trendraming als uitgangspunt. Het model geeft daarmee de kwalitatieve richtingen aan. Op grond van deze richtingen is de omvang van gewenste toevoegingen en transformaties in beeld. Meer woningbouwmogelijkheden biedt extra ruimte om de gewenste toevoegingen te realiseren, transformatie op te pakken, en kansen voor vestigers te vergroten. Tot slot: als woningtype wordt appartement/toegankelijkheid onderscheiden. Het gaat hier om gelijkvloerse woningen. Afhankelijk van de stedenbouwkundige context kan dit een appartement of een grondgebonden woning (bungalow, seniorenwoning) zijn.
Deze benadering levert voor Westerveld een beeld op van de vraag als verhuisgeneigde woningzoekenden actief zijn op de woningmarkt (zie vorige hoofdstuk): • Het gaat om de vraag van starters en doorstromers, waarbij we die extrapoleren op basis van demografische veranderingen van de doelgroepen. • Het gaat om de behoefte aan sociale huur, conform de prognose zonder welvaartsgroei. • Het gaat om langer en weer zelfstandig wonen, al overlapt dit met de vraag van doorstromers en wordt een deel van deze vraag in de reguliere woningvoorraad opgevangen. We zetten deze vraag af tegen het aanbod dat voor hen beschikbaar komt bij doorstroming van verhuisgeneigde huishoudens. Hierin is doorstroming dus belangrijk. Vergelijking van vraag en aanbod laat zien waar de mismatches zijn.
40
Figuur 5.1: Gemeente Westerveld. Kwalitatieve woningbehoefte, 2021 tot 2030
Westerveld
•
Huur grondgebonden sociaal Huur app/toegankelijk sociaal Huur grondgebonden vrije sector
•
Huur app/toegankelijk vrije sector Koop rijwoning tot 175 Koop rijwoning 175-225 Koop rijwoning 225-325 Koop rijwoning 325+ Koop 2-1 kap / vrijstaand 225-325 Koop 2-1 kap / vrijstaand 325-400
Koop 2-1 kap / vrijstaand 400-500 Koop 2-1 kap / vrijstaand 500+ Koop app/toegankelijk tot 175 Koop app/toegankelijk 175-225 Koop app/toegankelijk 225+
0
200
Potentieel aanbod 2021-2030
400
600
800
Potentiële vraag 2021-2030
Bron: CBS Microdata (2021), WoON (2018), Primos (2020), bewerking Companen.
•
•
In de sociale huursector zien we dat bij optimale doorstroming vooral vraag is naar toegankelijke woningen. Op grond van beschreven ontwikkelingen van wonen en zorg zijn er de nodige (zorg) doelgroepen die geschikte woningen zoeken. Het gaat dan om ouderen, mensen met een verstandelijke beperking en mensen die uitstromen uit BW en MO. Daarmee komt er een grote vraag naar toegankelijke woningen. In de kernen van Westerveld zijn dit bij voorkeur grondgebonden woningen met een kleine tuin. De potentiële vraag in de sociale huur is het grootst naar grondgebonden woningen, en iets minder groot toegankelijke woningen. Het aanbod grondgebonden woningen dat bij doorstroming vrij kan komen is echter
118.105 | Woningmarktonderzoek 2021
•
•
ook groot, zeker als de vergrijzende generatie deze woningen gaat verlaten. In de vrije sector huur is de vraag iets groter dan het aanbod. Het gaat daarbij zowel om grondgebonden woningen als om appartementen. De vraag naar betaalbare koopwoningen met een prijs tot en met € 225.000 is groot. Die vraag komt van koopstarters en jonge huishoudens. Het blijkt in de praktijk complex (zeker in grote aantallen) om betaalbare (grondgebonden) koopwoningen voor deze prijs toe te voegen. Daar staat tegenover dat koopstarters door de lage rentestand wel iets meer kunnen betalen, maar dan gaat het om een kleine marge. Daarom is het zaak om voor deze koopstarters passende woningen te bieden. Om dit te realiseren is te denken aan slimme bouwmethoden, conceptueel en kleiner bouwen, instellen opkoopbescherming, alternatieve eigendomsvormen (maatschappelijk gebonden eigendom). Ook kan door herschikking in de bestaande voorraad in een deel van de vraag voorzien worden; bijvoorbeeld door verkoop van bestaande sociale huurwoningen. Dit biedt bovendien ruimte voor modernisering van het aanbod grondgebonden sociale huurwoningen. Grondgebonden koopwoningen in het dure segment worden in gemeenten meer aangeboden dan er lokaal vraag naar is. Deze woningen zijn ook in trek bij vestigers van buiten de regio. Tot slot is in Westerveld vraag naar koopappartementen/toegankelijke koopwoningen.
Dit woningtype wordt niet of nauwelijks aangeboden. Het zwaartepunt ligt bij appartementen vanaf € 225.000. Deze vraag komt voor een behoorlijk deel van empty-nesters. Dit segment kan bijdragen aan doorstroming uit andere koopwoningen.
Alternatieven voor woningzoekenden: substituties De woningmarkt functioneert echter niet perfect. De doorstroming is niet optimaal waardoor vraag en aanbod in de praktijk zich anders ontwikkelen dan
41
in de analyse aangegeven. De verhouding tussen wens, mogelijkheden en gedrag is daardoor niet volledig voorspelbaar en sterk afhankelijk van vraagsubstituties, waarvan in de volgende figuur enkele zijn geduid. Figuur 5.2: Westerveld. Voorbeeld beperking doorstroming Een deel van de senioren verhuist niet naar een toegankelijke woning. Daardoor blijft het vrijkomende aanbod grondgebonden woningen achter bij de doorrekening.
Huur grondgebonden sociaal Huur app/toegankelijk sociaal Huur grondgebonden vrije sector Huur app/toegankelijk vrije sector Koop rijwoning tot 175
Starters vinden niet snel een woning, waardoor zij voor een bepaalde periode een alternatief zoeken in middenhuur.
Koop rijwoning 175-225 Koop rijwoning 225-325 Koop rijwoning 325+ Koop 2-1 kap / vrijstaand 225-325 Koop 2-1 kap / vrijstaand 325-400
Een deel van de senioren verhuist niet naar een toegankelijke woning. Waardoor het vrijkomende aanbod duurdere grondgebonden woningen achterblijft bij de doorrekening.
Koop 2-1 kap / vrijstaand 400-500 Koop 2-1 kap / vrijstaand 500+ Koop app/toegankelijk tot 175 Koop app/toegankelijk 175-225
Koop app/toegankelijk 225+
0
200
Potentieel aanbod 2021-2030
400
600
800
Behoefte in de dorpen In de vorige hoofdstukken hebben we de behoefte per kern benoemd (aantallen op basis van de trendprognose). En we hebben per kern accenten benoemd aan de vraagzijde. Op grond van deze kenmerken komen we tot de volgende accenten in de aanvullende behoefte per kern. Deze aanvullende behoefte vormt een verdieping op de verhoudingen zoals weergegeven in figuur 5.1 met uitwerking van potentiële vraag en potentieel aanbod op gemeenteniveau.
Potentiële vraag 2021-2030
Bron: CBS Microdata (2021), WoON (2018), bewerking Companen.
Niet iedereen kan een alternatief aanvaarden. Starters hebben nog geen plek. Mensen met een laag inkomen kunnen alleen sociale huur betalen. Ouderen en zorgbehoevenden zijn afhankelijk van toegankelijke (en vaak betaalbare) woningen. Zij ervaren wel hinder van de niet optimaal werkende woningmarkt. Daarnaast zien we op dit moment dat een deel van de (schaarse) betaalbare koopwoningen worden gekocht (of in bezit worden gehouden) om te verhuren. Deze woningen zijn dan niet beschikbaar voor koopstarters.
118.105 | Woningmarktonderzoek 2021
Samenvattend match vraag en aanbod In Westerveld zitten middeninkomens (waaronder koopstarters) en ouderen het meest in de knel op de woningmarkt. Er is een ruim aanbod duurdere ruime woningen. Het aanbod betaalbare koopwoningen tot € 225.000 is onvoldoende aanwezig. Hierdoor stagneert de doorstroming tussen de huur- en koopsector en komen starters moeilijk aan een koopwoning. De bestaande voorraad in de kernen komt de komende jaren bovengemiddeld vrij door ouderen die de woning verlaten. De vrijkomende woningen bieden naast plek voor doorstromers binnen de gemeente, ook een kans voor vestigers van buiten de gemeente.
In de tabel is weergegeven waar per kern de accenten liggen binnen de kwalitatieve woningbehoefte. Een donkergroen huisje geeft aan dat in het programma hier zeker behoefte aan is (dubbelgroen nog meer). Lichtgroen wijst op een vinger-aan-depolsstrategie: met mate toevoegen. De huisjes geven geen procentuele verhoudingen weer, maar een afwijking ten opzichte van het gemeentelijke beeld. In het volgende hoofdstuk komen we tot een advieswoningbouwprogramma, bij de vertaling van dit programma naar de kernen kan dit schema helpen om lokale accenten te plaatsen.
42
•
Tabel 5.1: Westerveld. Accenten bij verdeling woningbehoefte over de kernen Sociale Vrije sector BetaalMiddelDure huur
huur
bare koop
dure koop
koop
Aantal
Havelte
125
Kernen rondom
35
Havelte Dwingeloo
75
Kernen rondom
20
Dwingeloo
•
In de kernen met relatief meer gezinnen met kinderen verwachten we behoefte aan middeldure (en betaalbare) koopwoningen. In de kernen met relatief meer vestigers verwachten we behoefte aan middeldure en duurdere koop.
De behoefte aan toegankelijke woningen is niet in het schema opgenomen. Op grond van de bevolkingsopbouw en vaak de wens om toch in voorzieningenkernen te wonen, verwachten we dat deze behoefte zich voordoet in de voorzieningenkernen Havelte, Dwingeloo, Diever en Vledder.
Diever
80
Kernen rondom
30
5.2 Van analyse naar een bouwprogramma
Vledder
55
Uitgangpunten
Kernen rondom
90
Diever
Vledder
Bij deze verdeling wegen we het volgende af: • De behoefte aan sociale huurwoningen is niet groot. Wel is er een vervangingsopgave. Deze speelt vooral in de kernen met voorzieningen, waar ook ingespeeld kan worden op vragen vanuit Langer thuis wonen of Weer thuis wonen. Daarnaast zien we in de kernen rondom Vledder naar bevolkingsopbouw een zekere wenselijkheid voor aanvulling van sociale huurwoningen. • De behoefte aan vrije-sectorhuurwoningen is aanwezig, maar is dermate klein dat dit via maatwerk ingevuld zou moeten worden. • In de kernen met relatief meer jongeren/gezinnen verwachten we behoefte aan betaalbare koopwoningen.
118.105 | Woningmarktonderzoek 2021
Met een woningbouwprogramma kan worden ingespeeld op de geanalyseerde woningvraag; en daarmee bijdragen aan het verminderen van de mismatch tussen vraag en aanbod. We kijken daarbij naar mogelijkheden van nieuwbouw en van aanpassingen van de bestaande woningvoorraad. Bovendien geven we in ons advies extra aandacht aan de groepen voor wie weinig of geen alternatieven zijn. In grote lijnen zijn er voor gemeenten twee opties om op de woningbehoefte in te spelen: • Bouwen voor doorstroming: in het programma richt je je op toevoeging van ontbrekende schakels in de doorstroomketens. Dan kan het gaan om woningen in het middensegment (brug tussen huur en koop), in het dure segment om betaalbare woningen vrij te krijgen, of om toegankelijke woningen voor senioren. Uit de vraag-aanbodverhoudingen herleiden we de kansen voor doorstroming, waarbij we bij voorkeur geen woningen toevoegen die er volgens de analyses reeds voldoende zijn.
43
•
Bouwen voor de directe vraag: doorstroming werkt niet altijd optimaal en is niet altijd te sturen. Daarom kan het voor specifieke groepen, zeker aan de onderkant van de woningmarkt, bouwen voor de directe vraag zinvol zijn. Wij adviseren voor deze vraag te bouwen als de doorstroming onzeker is, waardoor mensen in de knel komen.
Ons advies bouwen we als volgt op: • Vertrekpunt zijn de vraag-aanbodverhoudingen op gemeentelijk niveau. Primair richten we ons op segmenten waar de woningzoekenden weinig alternatief hebben: in het bijzonder de sociale huur. We adviseren een iets groter programma sociale huur, zodat in de bestaande voorraad ruimte ontstaat voor transformatie of verkoop van bestaande woningen ten behoeve van starters. Hierbij gaan we uit van 1,5% transformatie van sociale huur per jaar (door verbetering, sloop-nieuwbouw, of verkoop). Bij sloop-nieuwbouw of verkoop vraagt dit vervanging door nieuwbouw. Binnen de sociale huur ligt in het geadviseerde bouwprogramma de nadruk op woningen tot de eerste aftoppingsgrens, gelet op de vraag van kleine huishoudens. Ongeveer 80 tot 90 procent van de behoefte aan sociale huur zit in deze huurprijsklasse. • Vervolgens gaan we na waar in de vraag-aanbodbalansen kansen liggen om gaten te dichten tussen segmenten voor het bevorderen van doorstroming. Daarbij kijken we naar de geanalyseerde tekorten. Dit betekent dat met deze aantallen primair ingespeeld wordt op de vraag van lokale en regionale woningzoekenden.
Wat betreft prijsstelling van koopwoningen kijken we niet alleen naar de vraag-aanbodbalansen, maar stellen we de haalbare prijs naar boven bij: in de eerste plaats omdat een deel van de doorstromers meer verkoopopbrengsten hebben, in de tweede plaats omdat kopers door de lage rentestand een ruimer zoekgebied hebben, en in de derde plaats vanwege de complexe financiële haalbaarheid in het lage segment.
118.105 | Woningmarktonderzoek 2021
•
Waar het gaat om toegankelijkheid van woningen is het wenselijk om woningen zoveel mogelijk toegankelijk te realiseren. In beginsel zou, gelet op de behoefte (zie wonen en zorg), 100% van het programma toegankelijk moeten zijn. Wij geven in ons advies per gemeente de onderkant van de bandbreedte, op basis van de verhouding tussen tekorten aan toegankelijke woningen/appartementen enerzijds en grondgebonden woningen anderzijds. Zeker op locaties nabij voorzieningen moet dit percentage minimaal gerealiseerd worden. Door een minimumpercentage houden we ook ruimte voor realisatie van betaalbare segmenten, omdat toegankelijkheidseisen ook vaak leiden tot hogere bouwkosten.
Advies bouwprogramma per gemeente Ons advies met bandbreedtes geeft richting aan de wenselijke mix tussen verschillende segmenten binnen de huur en koop op basis van wensen en mogelijkheden van huishoudens, aanbod op de markt en substitutiegedrag. Definities woonsegmenten • Sociale huur: kale huurprijs tot de liberalisatiegrens • Vrije sectorhuur: kale huurprijs vanaf de liberalisatiegrens • Betaalbare koop: transactieprijs tot € 225.000 • Middeldure koop: transactieprijs van € 225.000 tot € 325.000 • Dure koop: transactieprijs vanaf € 325.000
44
Tabel 5.2: Advies bouwprogramma tot 2030 Westerveld Programma obv weging optimale woningmarkt
Sociale huur Vrije sectorhuur Betaalbare koop Middeldure koop Dure koop Totaal Trendprognose bouwprogramma
20-25% 20-25% 10-15% 30-35% 0-5% 100% 510
Toevoeging toegankelijk woningaanbod (aandeel van het programma in het segment) • Sociale huur 100% • Vrije sectorhuur >50% >25% • Koop Transformatie in de bestaande voorraad sociale huurwoningen* 1,5%/jr
Voor de accenten per kern, zie de indicaties bij paragraaf 5.1. Gemeenten kunnen in meer of mindere mate hun bouwprogramma’s op elkaar afstemmen. Dit heeft gevolgen voor de evenwichtigheid van de gemeentelijke bevolkingsopbouw. Regionale afstemming draagt bij aan een evenwichtige opbouw op regionaal niveau.
Extra vraag van vestigers In de huidige overzichten gaan we uit van de trendmatige vraag die uit de prognoses en ramingen naar voren komt. Bij een extra groei-ambitie zal de gemeente Westerveld meer woningzoekenden van elders aantrekken. Uit de verhuizingen in het verleden is te zien welke vraag vestigers hebben.
210
* Transformatie kan zowel verbetering, sloop/nieuwbouw als verkoop/nieuwbouw zijn. Niet elke maatregel heeft effect op het benodigde bouwprogramma. Dat geldt wel voor sloop/nieuwbouw,
Figuur 5.3:
Westerveld. Gekozen woningen door vestigers van buiten de regio in de periode 2010 tot 2020
Huur grondgebonden sociaal
waarbij nieuwbouw vooruitloopt op sloop om de druk op de sociale huurvoorraad te beheersen. Het geldt ook voor verkoop waarbij nieuwbouw ter compensatie is. Het geadviseerde programma biedt
Huur appartement sociaal
ruimte aan deze nieuwbouw vooruitlopend of ter compensatie van transformatie.
Huur grondgebonden vrije sector
17%
We zien per saldo een beperkte uitbreidingsbehoefte aan sociale huurwoningen. Voor de doelgroep van sociale huur zijn in Westerveld weinig alternatieven beschikbaar. De vrije sector huur is klein. Het aantal betaalbare koopwoningen ook. Daarom adviseren we aan de bovenkant van de bandbreedte te zitten. Dit biedt de doelgroep kansen, en biedt tevens de mogelijkheid om in de bestaande voorraad woningen te herschikken, vanwege het gemiddeld grote tekort aan toegankelijke woningen. Verkoop ten behoeve van starters of herontwikkeling door herstructurering zijn dan mogelijk. In de koopsector zijn potentieel voldoende doorstroommogelijkheden naar middeldure en duurdere koopwoningen. In Westerveld hebben woningzoekenden vooral behoefte aan betaalbare koop. In de koopsector is nieuwbouw voor de directe vraag in die segmenten zinvol.
118.105 | Woningmarktonderzoek 2021
29%
5%
Huur appartement vrije sector
Koop grondgebonden tot € 225.000 14%
23%
5%
4%
Koop grondgebonden € 225325.000 Koop grondgebonden vanaf € 325.000 Koop appartement tot € 225.000 Koop appartement vanaf € 225.000
Bron: CBS-Microdata (2021).
45
Vestigers verhuizen naar verschillende segmenten. In Dwingeloo en Havelte gaat het vaker om gezinnen met kinderen, doorgaans met een hogere SES. In Vledder zijn het ouderen met een hoge SES. In Diever is het een gevarieerde groep. Kansen liggen er door meer accent richting duurder woningaanbod waaronder grondgebonden koopwoningen. Het gaat echter niet alleen om
118.105 | Woningmarktonderzoek 2021
koopwoningen. Een wezenlijk deel van de vestigers komt namelijk in de huursector terecht. Dan gaat het om 40% van de vestigers.
46
Bijlage: Aanbod en behoefte wonen met zorg
Zorgtredenmodel van de NZa Het zorgtredenmodel van de Nederlandse Zorgautoriteit bevat zes treden. Alle ouderen zijn ingedeeld in één van deze treden op basis van de aard en mate van hun zorggebruik. De indeling van ouderen naar zorgtrede gebeurt op basis van de zwaarste zorgvorm die ouderen in het afgelopen half jaar ontvingen: •
Vitale ouderen zitten in zorgtrede 1. Zij wonen zelfstandig thuis en gaan slechts af en toe naar de huisarts of de apotheek voor medicatie.
•
Zorgtrede 2 omvat zelfstandig thuiswonende ouderen die gebruik maken van medisch-specialistische zorg vanwege een acute zorgvraag, chronische ziekte of specialistische geestelijke gezondheidszorg.
•
In zorgtrede 3 vallen ouderen die gebruik maken van Wmo en zvw en daarmee een lichte mate van afhankelijkheid van ondersteuning hebben. Deze zorg betreft hulpmiddelen, voorzieningen, huishoudelijke hulp of andere zorg.
•
Bij zorgtrede 4 maakte de oudere tijdens de afgelopen zes maanden tijdelijk (niet meer dan 3 maanden) gebruik van professionele zorg: persoonlijke verzorging en wijkverpleging uit de Zvw of mpt/pgb uit de Wlz, of revalidatiezorg, eerstelijnsverblijf of Wmo-verblijf of andere Wmo-zorg die in 2015 uit de AWBZ is overgeheveld.
•
In zorgtrede 5 maakt de oudere structureel (langer dan 3 maanden) gebruik van de zorg die net onder zorgtrede 4 is beschreven.
•
In zorgtrede 6 bevinden zich ouderen die zijn opgenomen in een intramurale instelling of die een 'Volledig Pakket Thuis (VPT)', ‘Modulaire Pakket Thuis (MPT) of ‘Persoonsgeboonden Budget (PGB)’ ontvangen via de Wlz.
118.105 | Woningmarktonderzoek 2021
47
Figuur 1: Prognose zorgvraag ouderen in de regio, naar zorgtrede, Westerveld 8.000
190 180 920
7.000 6.000 5.000 4.000
120 120 590 310 200
150 140 750 380 250
460 300
2.910
90%
15%
15% 35%
80%
40% 50%
70% 75%
85%
50%
3.230 40%
2.000 1.000
100%
60% 3.740
3.000
Figuur 2: Aannamestelsel vraagontwikkeling ouderen
85%
85% 65%
30%
60% 50%
1.360
1.460
1.670
2020
2025
2030
0
20%
10% 5%
10%
10%
15%
0% Zorgtrede 1
Zorgtrede 2
Zorgtrede 3
Zorgtrede 4
Zorgtrede 5
Zorgtrede 6 (SOM)
Zorgtrede 6 (PG) Bron: NZa, Monitor Zorg voor ouderen, bevolkingsprognose gemeente Westerveld, bewerking Companen.
118.105 | Woningmarktonderzoek 2021
Zorgtrede Zorgtrede Zorgtrede Zorgtrede Zorgtrede Zorgtrede Zorgtrede 1 2 3 4 5 6 (PG) 6 (SOM) Regulier wonen
Geclusterd wonen
24-uurszorg SOM
24-uurszorg PG
Bron: Aannamestelsel Companen.
48
Bijlage: Overzicht aanbodinventarisatie Tabel 1a: Overzicht aanbodinventarisatie doelgroep ouderen Aanbieder Complex ZZWD De Wijert ZZWD De Weyert ZZWD Molenhof Actium De Kolk Noorderboog De Menning Dorpsbelang Vledder Borgstee Berkenhof Noorderboog J.T Seinenhof Totaal aantal plekken Bron: Aanbodinventarisatie gemeente Westerveld Tabel 1b: Overzicht aanbodinventarisatie doelgroep VG Aanbieder Complex Actium AC Idehof Van Boeijen Sleutelbloem Bezinn Buro Ecolan Mandenmakerij Totaal aantal plekken Bron: Aanbodinventarisatie gemeente Westerveld
118.105 | Woningmarktonderzoek 2021
Plaats Diever Dwingeloo Havelte
Vastgoed eigenaar Actium Actium Actium
Wilhelminaoord Wilhelminaoord Vledder Havelte Diever
Actium Noorderboog Dorpsbelang Vledder Berkenhof Actium
Plaats Frederiksoord Havelte divers Wilhelminaoord
Intramuraal PG
Vastgoed eigenaar Actium Woonconcept Maatschappij van weldadigheid
Intramuraal SOM
Geclusterd wonen 59 45
58 28 43 26
52 16 22 30 30
30 186
193
Geclusterd / groepswonen 12 23 17 13 65
49
De gemeente en corporaties hebben een aanbodinventarisatie uitgevoerd. Daarbij is woonzorgaanbod in beeld gebracht wat bekend is bij gemeente en / of corporaties. De inventarisatie is voor de sociale huur redelijk volledig, maar pretendeert dit niet te zijn voor de overige huurwoningen en koopwoningen. Bij deze inventarisatie is de definitie gevolgd ten aanzien van geclusterd wonen. Definitie geclusterd wonen: Wooncomplexen waarbij geldt dat er een ontmoetingsruimte in de geclusterde woonvorm of binnen een straal van 250 tot 500 meter van de geclusterde woonvorm aanwezig is. Een ontmoetingsruimte is een buurt- of wijkvoorziening waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten en waar activiteiten worden georganiseerd. Denk hierbij aan buurt-/ wijkhuizen, wijkcentra, huiskamer voor de buurt en multifunctioneel dorpshuis. De volgende woonconcepten vallen onder geclusterd wonen mits re voldaan wordt aan de aanwezigheid of nabijheid van een ontmoetingsruimte: - Seniorencomplex: Traditioneel appartementencomplex voor senioren - Serviceflat: Appartementencomplex met hoog aantal (verplicht af te nemen) diensten m.b.t.
comfort en ondersteuning - Verzorgd Wonen: Appartementencomplex dat alleen toegankelijk is voor mensen die zorg aan huis nodig hebben (Zvw- of VPT-indicatie (wlz) is vereist) - Hofjeswonen (ggb): Cluster van kleine woningen, gecentreerd rondom een gezamenlijke binnenplaats - Hofjeswonen (app): Middelgroot (ca. 50 eenheden) appartementencomplex met 3 á 5 woonlagen, gecentreerd rondom een gezamenlijke binnenplaats en entree. Ontwerp nodigt uit tot ontmoeting in deze (buiten)ruimten. - Grondgebonden seniorenwoningen: Traditionele geschikte rijwoningen - Zorgvilla: Luxe appartementencomplex op privaat terrein, met uitgebreide buitenruimte rondom het complex - Luxe appartementen: Modern appartementencomplex met een hoge mate aan zelfstandigheid en comfort.
118.105 | Woningmarktonderzoek 2021
50