207-02 Bijlage 1 Definitief woonplan Oostwold
Tekst van het document
OOSTWOLD DORPSWOONPLAN
In opdracht van Gemeente Westerkwartier in overleg met Werkgroep Woon Wens Oostwold en omgeving mei 2024
INHOUD SAMENVATTING
3
INLEIDING
7
BESTAANDE KADERS
10
ONLINE ENQUÊTE EN DORPSBIJEENKOMST
15
OVERWEGINGEN
22
ADVIES
26
VOORWAARDEN
29
Woonplan Oostwold | juli 2024 | definitief | 2
S
SAMENVATTING
SAMENVATTING AANLEIDING EN CONTEXT Dorpswoonplannen in het Westerkwartier
met een actief verenigingsleven. Kenmerkend is de
de gemeente Westerkwartier samen te werken aan
In deze rapportage brengen we in beeld welke
combinatie van een dorpse sfeer en de ligging dichtbij
goedkope woningbouw in Oostwold en omgeving in het
woonvraag Oostwold heeft en welke stappen de
de stad Groningen.
belang van de lokale bevolking. De werkgroep
gemeente Westerkwartier samen met andere partijen
functioneert weliswaar onder de paraplu van
moet zetten om daarin te voorzien. Dat is een
In de Woonvisie wordt benoemd dat de ligging dichtbij
Dorpsbelang Oostwold maar is verder volledig
uitvloeisel van de gemeentelijke woonvisie, waarin
de stad kansen biedt om in te spelen op de stedelijke
zelfstandig.
duidelijk werd dat niet in alle kernen in de behoefte te
woonvraag, naast het belang van het bedienen van de
voorzien is met de huidige plannen.
lokale vraag. Daarbij werd ook benoemd dat het van
WWOO heeft bewoners en eigenaren actief betrokken
belang is om hierover in gesprek te gaan met het dorp:
in het proces en gevraagd waar zij behoefte aan
De adviezen in dit rapport zijn het resultaat van
hoe kijken de inwoners naar deze instroom vanuit de
hebben. Op deze manier heeft WWOO meegedacht en
raadpleging bij bewoners en professionals, en een
stad? Op welke schaal is het passend voor het dorp?
veel input geleverd aan dit woonplan. De uitkomsten
brede afweging binnen de gemeentelijke organisatie.
Naast het vaststellen van de lokale behoefte waren
daarvan zijn ook in dit onderzoek te zien. Dit heeft
De uitkomsten zijn gedeeld met bewoners. Hun input is
deze vragen een belangrijk startpunt voor het maken
geresulteerd in een woonplan waar ook WWOO achter
in het advies verwerkt.
van een dorpswoonplan voor Oostwold.
staat. Daarnaast zijn er focusgroepen ontstaan voor
Gunstige ligging en ruimte voor groei
Nauwe samenwerking met WWOO
Oostwold is een woondorp met ongeveer 700
Dit woonplan is opgesteld in nauwe samenwerking met
Het dorp gaat met hen verder uitwerken aan welke
inwoners. Het dorp beschikt over een aantal
Werkgroep Woon Wens Oostwold (WWOO). De
producten precies behoefte is.
basisvoorzieningen, zoals een school en een
werkgroep WWOO is in 2002 gestart als initiatief van
multifunctioneel centrum. Het is een betrokken dorp
dorpsbelang Oostwold. Doel is het om constructief met
starters en senioren.
SAMENVATTING
Woonplan Oostwold | juli 2024 | definitief | 4
ADVIES Creëer unieke woonmilieus, met oog voor de behoefte vanuit het dorp en kansen voor instroom
De Gave een prominentere plek geven in het landschap
Om in eerste instantie in de behoefte van het dorp te voorzien, maar ook de instroom van buitenaf te stimuleren en het natuurlijke karakter van Oostwold te behouden is het belangrijk om woonmilieus te ontwikkelen waarin er veel ruimte is voor groen en water en betaalbaarheid voorop staat. Hier is ook ruimte voor in Oostwold. Er moet ruimte zijn voor verschillende woningtypen en prijsklassen, maar met de nadruk dus op betaalbaarheid. Woningen voor starters en senioren mogen niet ontbreken. Bij de Rietlanden moet ruimte zijn voor de Gave en het
Invulling boerderij-erf Open karakter moet behouden blijven
Invulling lint
Bouwen op natte grond: kijken naar wat er wel kan
Een dorpsommetje is een wens van het dorp. Tracé is indicatief Geluidscontour 50dB, 400 meter van de A7
behoud van de bomen die er nu staan. Hier is de locatie ook groot genoeg voor.
Niet alles hoeft ingevuld te worden. Water en bodem sturend bij locaties: onderzoek wat mogelijk is
Ruimte voor wonen en werken bij vrijkomen (delen) bedrijventerrein
Vanuit het idee dat bodem en water sturend is, moet een start gemaakt worden met een onderzoek naar de mogelijkheden en/of onmogelijkheden van verschillende locaties. Zo wordt de locatie aan de Rietlanden door velen gezien als logische ontwikkellocatie. Echter geeft de waterhuishouding en de slappe
Betaalbare woningen voor starters en ouderen
ondergrond (dikke veenlaag) stevige, zo niet onoverkoombare, uitdagingen. Dit geldt ook voor enkele andere locaties die in het woonplan worden aangegeven.
Onderdeel IGS-gebied voor landgoed-wonen
Zonnewal
Lelylijn?
SAMENVATTING
Woonplan Oostwold | juli 2024 | definitief | 5
ADVIES Behoefte vanuit het dorp: voorrang voor lokale woningzoekenden en betaalbaar bouwen
De Gave een prominentere plek geven in het landschap
Tijdens de dorpsavond kwam naar voren dat men ruimte ziet voor 75 tot maximaal 100 woningen, waarbij lokale inwoners voorrang krijgen, maar er ook ruimte is voor instroom van buitenaf. WWOO komt met de volgende verdeling: 50% voor woningzoekenden uit Oostwold en omstreken en 50% voor stedelijke instroom. Daarnaast moet volgens WWOO één derde gebouwd worden in de sociale huursector, één derde in de goedkope koopsector en één derde in de vrije sector.
Invulling boerderij-erf Open karakter moet behouden blijven
Invulling lint
Bouwen op natte grond: kijken naar wat er wel kan
Een dorpsommetje is een wens van het dorp. Tracé is indicatief Geluidscontour 50dB, 400 meter van de A7
Landschapswonen in zuidzone
De zuidzone van Oostwold ligt binnen de geluidscontour van de A7. Vanuit de IGS (intergemeentelijke structuurvisie Leek-Roden) is dit gebied aangewezen als landschapsontwikkelzone. Landschapsontwikkeling staat hierbij centraal. Het
Ruimte voor wonen en werken bij vrijkomen (delen) bedrijventerrein
toevoegen van woonvormen (bijvoorbeeld landgoedwonen) die het landschap versterken kan op termijn een optie zijn, zij het in beperkte aantallen en pas na realisatie van de zonnewal en als er meer duidelijk is over de nieuwe geluidscontouren en het tracé van de Lelylijn en het 380KV traject. Locaties aan de
Betaalbare woningen voor starters en ouderen
zuidzijde van Oostwold die nu buiten de geluidscontour vallen, zijn niet van de geluidswal afhankelijk.
Onderdeel IGS-gebied voor landgoed-wonen
Zonnewal
Lelylijn?
SAMENVATTING
Woonplan Oostwold | juli 2024 | definitief | 6
1
INLEIDING AANLEIDING, DOEL EN PROCES
1. INLEIDING Aanleiding en context
kansen biedt om in te spelen op de stedelijke
De gemeente Westerkwartier maakt woonplannen voor
woonvraag. Daarbij wordt ook benoemd dat het van
alle kernen in de gemeente. Het plan bevat een beeld
belang is om hierover in gesprek te gaan met het dorp:
van de vraag en de huidige mogelijkheden voor
hoe kijken de inwoners naar deze instroom vanuit de
woningbouw. Dat is een uitvloeisel van de
stad? Op welke schaal is het passend voor het dorp?
gemeentelijke woonvisie en onderliggend
Naast het vaststellen van de lokale behoefte waren
marktonderzoek. Daarin werd duidelijk dat niet in alle
deze vragen een belangrijk startpunt voor het maken
kernen in de behoefte te voorzien is met de huidige
van een dorpswoonplan voor Oostwold.
plannen. Doel: visie op en richtlijn voor planvorming Oostwold is een woondorp met ongeveer 700
Dit dorpswoonplan biedt perspectief voor woningbouw
inwoners. Het dorp beschikt over een aantal
in en om de bestaande kern. Er liggen nog geen
basisvoorzieningen, zoals een school, een supermarkt
woningbouwplannen voor Oostwold. Gezien de
en een multifunctioneel centrum. Het is een betrokken
behoefte is het belangrijk nu naar kansen te zoeken en
dorp met een actief verenigingsleven. Kenmerkend is
te beginnen met het onderzoeken van locaties. Dit plan
de combinatie van een dorpse sfeer en de ligging
dient echter niet om locaties of projecten vast te
dichtbij de stad Groningen.
leggen, maar wel als startpunt voor het opstarten van projecten of locatiestudies. Dit vanuit een gedragen
In de woonvisie wordt benoemd dat naast het
visie die samen met het dorp, corporatie en
bedienen van de lokale vraag de ligging dichtbij de stad
huurdersvereniging is opgesteld.
1 INLEIDING
Woonplan Oostwold | juli 2024 | definitief | 8
1. INLEIDING Een plan, gemaakt met de gemeente, het dorp
Een brede dorpsavond waarbij de Werkgroep
waarbij inwoners de mogelijkheid hadden vragen
en Wold en Waard
Wonen Oostwold een presentatie heeft gegeven
te stellen en te reageren op de uitwerking.
Dit plan leunt op de volgende bouwstenen:
van de respons op de enquête. Op deze avond zijn
Woningcorporatie Wold en Waard en het
Een vooranalyse van woningbehoefte en
meerdere vragen met het dorp besproken en
Huurdersplatform zijn ook betrokken in dit proces.
mogelijkheden;
konden dorpsbewoners nogmaals hun voorkeur
•
Een gemeentebreed uitgezette Maptionnaire;
aangeven t.a.v. woningtypen, doelgroepen en
•
Een dorpsbijeenkomst met vertegenwoordigers van
•
•
locaties
Vervolgens heeft het college van burgemeester en
Een werksessie met vertegenwoordigers van
wethouders het plan vastgesteld. Het document is
woningbouwcorporatie Wold & Waard, de
verschillende beleidsdomeinen van de gemeente en
vanuit een participatieproces tot stand gekomen waarin
gemeente en een selectie van respondenten die in
woningcorporatie Wold en Waard waarin de
de gemeente met de samenwerkende partijen haar
de enquête hadden aangegeven te willen
bestaande kaders, de eventuele plannen en de
ambitie duidelijk maakt.
WWOO, het Huurdersplatform Westerkwartier, de
•
meedenken; •
•
wensen van inwoners besproken zijn;
Een uitgebreide enquête die door Werkgroep Woon
•
Verschillende gesprekken met WWOO;
Wens Oostwold (WWOO) huis aan huis is
•
Een afweging van welke locaties kansrijk en
verspreid;
wenselijk zijn en wat voor ontwikkelingen daarop
Een meerdaagse dorpsraadpleging in het MFC waar
van invloed zijn.
bewoners op grote posters geschikte en
•
ongeschikte locaties konden aanwijzen. Ook konden de bewoners aan de hand van getoonde voorbeeldwoningen aangegeven aan welke woning
Vervolgens heeft het college van Burgemeester en Wethouders kennis genomen van het plan.
•
Als laatste stap werd het plan gedeeld tijdens een dorpsbijeenkomst in samenwerking met WWOO,
er behoefte is; 1 INLEIDING
Woonplan Oostwold | juli 2024 | definitief | 9
2
BESTAANDE KADERS
2.1 WONINGVOORRAAD OOSTWOLD De tabellen en kaart op deze pagina geven een overzicht van de huidige woningvoorraad van Oostwold. Het dorp kent veel traditionele bouwtypen, waarvan veel vrijstaande woningen en heel weinig rij- en hoekwoningen. In de huidige woningvoorraad zijn er weinig tot geen bijzondere woonvormen in Oostwold. Sector
Aantal
%
Koop
282
83%
Particuliere huur
10
3%
Sociale huur
41
12%
Onbekend
7
2%
Totaal
340
100%
Type woningen
Aantal
%
2 onder 1 kap woning
91
27%
Hoekwoning
37
11%
Rijwoning
49
14%
Vrijstaande woning
158
46%
Overig
5
1%
Totaal
340
100%
2 BESTAANDE KADERS
Woonplan Oostwold | juli 2024 | definitief | 11
2.2 KADERS KANSEN VOOR OOSTWOLD Woonvisie 2020 - 2030
2022 t/m 2029
In de woonvisie hoort Oostwold samen met Lettelbert,
Sociale huur
Vrije sector
Koop
Enumatil en Midwolde bij het dorpencluster ‘woondorpen A7 oost’. In deze kernen is tot 2030
ruimte voor een kleine toevoeging, voor eigen de behoefte, in de vorm van maatwerk. Hiervoor is de
Oostwold, Lettelbert Enumatil Midwolde
10-35
0/-
0/+
10-30
Segmenten koop
Rij
Tweekapper
Vrijstaand/ kavels
+
+
+
Appartement
Levensloopbestendig
bandbreedte van 10 – 35 woningen aangegeven. met de inwoners in gesprek te gaan over hoe zij
dat die zich wel vooral richt op de grotere kernen.
Belangrijker dan het precieze aantal is het inspelen op
aankijken tegen mogelijke instroom vanuit de stad.
Daarnaast is het belangrijk dat er aandacht uit gaan
de concrete, lokale vraag. Op basis van het
Hier gaan we in het volgende hoofdstuk ook op in.
naar onderhoud en renovatie.
marktonderzoek is het beeld dat er met name behoefte is aan koopwoningen, met een nadruk op rijwoningen,
In de woonvisie staat over sociale huur in de
tweekappers en vrijstaande woningen. Recente
woondorpen het volgende: vanwege het gebrek aan
informatie uit de dorpsenquête laat een breder beeld
voorzieningen hebben deze dorpen gemiddeld te
zien van de woningbehoefte en verschillende
maken met een langzaam afnemende vraag. Per dorp
woningtypen. Zie daarvoor ook hoofdstuk 3.
zijn er echter sterke verschillen bekend, die niet goed in statistieken meetbaar zijn. Daarom is het belangrijk
De ligging nabij de stad Groningen biedt ook kansen
om met het dorp in gesprek te gaan over de lokale
om in te spelen op de vraag vanuit de stad. In de
situatie. Uit de laatste demografische prognose bleek
woonvisie wordt aangegeven dat het belangrijk is om
namelijk dat er veel druk is op de sociale huur, maar
2 BESTAANDE KADERS
Woonplan Oostwold | juli 2024 | definitief | 12
2.3 OMGEVINGS- EN STRUCTUURVISIE Oostwold: basisdorp in de natuur Oostwold wordt in de omgevingsvisie omschreven als een wegdorp. Kenmerkend voor de wegdorpen zijn de houtsingels die haaks op de wegen staan. Het dorp is omgeven door karakteristieke waterlopen in het noorden en Natura-2000-gebied in het zuiden. Ook is het onderdeel van project Groeningen. Vanwege de ligging dichtbij de stad Groningen is het belangrijk om het contrast tussen het platteland en de stad scherp te houden. In de IGS en de omgevingsvisie worden kansen gezien voor Oostwold om naast de lokale vraag ook een bovenlokale vraag, die van de stad Groningen, te bedienen. Als beoogde woonlocatie is Oostwold Oost aangeven in de IGS. Zo kun je in Oostwold landelijk wonen, maar toch ook zeer snel in Groningen zijn. De zuidkant van het dorp in de
intergemeentelijke structuurvisie Leek-Roden aangewezen als landschapsontwikkelzone. Deze landschapszone heeft mede een recreatieve functie met daarin de mogelijkheid voor de aanleg van een buitenplaats
▲ Intergemeentelijke Structuurvisie Leek-Roden
2 BESTAANDE KADERS
▲ Omgevingsvisie Westerkwartier
Woonplan Oostwold | juli 2024 | definitief | 13
2.4 DUURZAAMHEIDSBELEID Proeftuin Aardgasvrije Wijken in Oostwold De gemeente Westerkwartier heeft als doel gesteld om in 2030 50% minder CO2 uit te stoten ten opzichte van 2015. Om dit doel te bereiken moet in 2030 20% van de woningvoorraad verduurzaamd zijn (o.a. doormiddel van isolatie). In 2050 moet de gemeente Westerkwartier aardgasvrij zijn. In de Transitievisie Warmte is vastgelegd hoe deze route de komende jaren afgelegd wordt. Oostwold is samen met Midwolde en Lettelbert onderdeel van de Proeftuin Aardgasvrije Wijken MOL-dorpen. In dit project wordt doormiddel van ontzorging en een subsidieregeling gefaciliteerd dat deze dorpen versneld aardgasvrij worden. Daarnaast is de Energie Coörporatie Oostwold (ECO) samen met de gemeente ook bezig met het realiseren van een zonneveld en een zonnewal, grenzend aan de A7. Hierdoor zal, volgens de ECO, Oostwold 100% zelfvoorzienend zijn qua elektriciteit.
▲ Bron: Transitievisie Warmte Gemeente Westerkwartier
2 BESTAANDE KADERS
Woonplan Oostwold | juli 2024 | definitief | 14
3
ONLINE ENQUÊTE EN DORPSBIJEENKOMST DE VRAAG BETER IN BEELD
3.1 INLEIDING SAMEN MET HET DORP Zorgen voor een gedragen visie
Vervolgens is een bijeenkomst georganiseerd met
Het doel van de dorpswoonplannen is om per dorp tot
vertegenwoordigers WWOO, de Huurdersvereniging en
een gedragen visie te komen. Gedragen door de
een aantal inwoners. De signalen uit deze bijeenkomst
gemeente, de corporatie, maar zeker ook door het
zijn een belangrijke input voor het woonplan. Tijdens
dorp zelf. Daarom zijn de inwoners van het dorp
deze bijeenkomst gingen de inwoners in groepen in
betrokken in het proces en bevraagd op wat zij
gesprek. Dit is een zeer open gesprek geworden over
belangrijk vinden.
de gewenste ontwikkeling van het dorp en op welke locaties wat zou kunnen. Ook is geconstateerd dat er
De vraag aangescherpt met inwoners
te weinig input is gekomen uit de Maptionnaire. Daarop
Inwoners zijn op drie manieren geraadpleegd in dit
volgend heeft WWOO een eigen woonenquête
proces. Eerst kregen alle inwoners van de gemeente de
gehouden onder de inwoners van Oostwold. Naast het
kans om een digitale enquête (Maptionnaire) in te
huis aan huis verspreiden van de enquête heeft WWOO
vullen, waarbij ook plekken op de kaart aangewezen
tevens een tweedaagse inloop georganiseerd in De
konden worden. Respondenten hebben daarbij ook de
Gaveborg waar bewoners hun woonwens konden
woonplaats aangegeven in welke kern ze wonen.
bespreken en aangeven welke locaties in het dorp
Doordat de verspreiding van de aankondiging van de
geschikt zijn. Daarna is men in focusgroepen verder
enquête in Oostwold niet goed verlopen is, hebben
gaan studeren.
helaas maar vier inwoners van Oostwold de enquête volledig ingevuld.
De besproken locaties en de daarbij gehoorde opinies presenteren we op de volgende pagina’s.
3 ONLINE ENQUÊTE EN DORPSBIJEENKOMST
▲ De uitkomsten van de discussie op de kaart
Woonplan Oostwold | juli 2024 | definitief | 16
3.2 WOONWENSEN Bijeenkomst georganiseerd door Werkgroep WWOO De Werkgroep Woon Wens Oostwold en Omgeving (WWOO) heeft in het dorp een grote bijeenkomst georganiseerd. Doel van deze bijeenkomst was de resultaten van de enquête met het dorp te delen, polsen of deze resultaten ook klopte met het beeld van de inwoners. Tevens kregen inwoners die vragen uit de dorpsenquête nog niet hadden ingevuld de mogelijkheid om dit alsnog te doen. Verder konden inwoners vragen stellen en zich aanmelden voor één van de op te richten werkgroepen. Er zijn een aantal duidelijke clusters te ontdekken van groene stippen, er zijn plekken die controversiëler zijn, en er zijn plekken waar zeker niet
gebouwd mag worden volgens het dorp. Er blijkt behoefte te zijn aan gemixte typologieën, zoals tiny houses of tiny hofjes, boerderijwonen en bijvoorbeeld erfdelen. Belangrijk is dat er betaalbaar wordt gebouwd. Zie ook blz. 19. Daarnaast willen meerdere inwoners binnen Oostwold kunnen doorstromen naar een grotere woning. Ook daar moet naast starters- en seniorenwoningen ruimte voor zijn. Behalve behoefte aan woningen kwam, gaf men ook aan graag een dorpsommetje te willen. WWOO is ook in gesprek gegaan met grondeigenaren om te inventariseren wat mogelijk is. Geschikte plek voor nieuwbouw
3 ONLINE ENQUÊTE EN DORPSBIJEENKOMST
Ongeschikte plek voor nieuwbouw
Woonplan Oostwold | juli 2024 | definitief | 17
3.2 WOONWENSEN DORPSENQUÊTE Voor lokale woningzoekenden: vooral betaalbaar
er voor verschillende doelgroepen gebouwd worden.
zijn: geen hoogbouw; veel groen; verloedering
Uit de vragenlijst van WWOO onder 32 inwoners blijkt
Van jongeren/starters tot ook veel ouderen. Deze
tegengaan; bouw voor kleine huishoudens en
dat er in Oostwold vooral behoefte is aan woningen
groepen hebben vooral de behoefte aan betaalbare
woonvormen met zorg.
onder de € 400.000, met daarbinnen ook een grote
woningen, deels in de koop- en deels in de huursector.
behoefte aan woningen onder de € 250.000. Ook moet
Andere punten die door inwoners worden meegegeven
Voor welke doelgroep moet gebouwd worden? 16
In welke prijsklasse? 14
14
12
12
10
10 8 8 6 6 4
4
2
2 0
0 familie
starter
jongeren
3 ONLINE ENQUÊTE EN DORPSBIJEENKOMST
ouderen
alleenstaanden
€ 150.000 - € 250.000
€ 250.000 - € 400.000
boven € 400.000
Huur
Woonplan Oostwold | juli 2024 | definitief | 18
3.2 WOONWENSEN BIJZONDERE WOONVORMEN Behoefte aan unieke producten WWOO heeft bewoners gevraagd om aan te geven welke woningtypen ze wel zien zitten. Daar is een sterke behoefte naar bijzondere woningen uitgekomen (zie ook de bijlage). Meer dan de helft van de aanwezigen zouden wel een andere woonvorm dan de reguliere woningtypen willen. Zo is er vooral een sterke behoefte aan tiny hofwoningen en een ouderenhof. Verder is nog genoemd: dorpstuin wonen (met moestuin/boomgaard/dieren), atelierwoning, begeleid
wonen voor jongvolwassenen met een beperking en een collectieve werkplaats. Toch ook tevredenheid over huidige woning Naast dat mensen best zouden willen verhuizen naar een andere woning is ruim 80% nog tevreden met de eigen woning. Vaak is de woning ook nog goed aan te passen.
3 ONLINE ENQUÊTE EN DORPSBIJEENKOMST
Woonplan Oostwold | juli 2024 | definitief | 19
3.2 WOONWENSEN Bouw betaalbaar en in het belang van de lokale
willen toch graag in het dorp blijven wonen. Huren zou
Maak iets bijzonders aan de zuidkant
bevolking
voor deze groep een geschikt alternatief zijn. De
Het zou mooi zijn als de zuidkant van het dorp, ten
Vanuit het dorp is het gevoel dat er de afgelopen jaren
focusgroep met starters in het dorp zijn actief aan het
noorden van de Zonnewal benut kan worden voor een
veel is gebouwd voor stedelijke instroom en te weinig
nadenken wat een geschikt product voor hun kan zijn.
uniek woonmilieu wat bijdraagt aan de kwaliteit van
voor de lokale behoefte aan betaalbare woningen. De
Daarnaast geeft het dorp aan dat bestaande
het dorp.
betaalbaarheid kan gerealiseerd worden door te kijken
huurwoningen gedateerd zijn en dat er in deze
naar bijzondere woonvormen. Hier is ook behoefte aan.
woningen geïnvesteerd moet worden.
Daarnaast geeft het dorp aan dat het dorp voorrang
Groei belangrijk voor behoud voorzieningen Oostwold is een actief dorp met een prachtig MFC.
moet hebben op 50% van de nieuwbouw om zo te
Behoefte aan gelijkvloerse woonvorm voor
Toch is het ook een relatief klein dorp, waarin het
zorgen dat er geen verdringing ontstaat.
ouderen
behoud van voorzieningen erg belangrijk is. Men ziet
Volgens de bewoners is er behoefte aan een kleine
dat instroom van buitenaf daarbij kan helpen.
Behoud waterstructuren
woonvorm voor ouderen waar ze samen kunnen
Belangrijk is dat de groei van Oostwold niet ten koste
wonen, eventueel met ondersteuning. Zo kunnen
Tijdens de dorpenavond werd duidelijk door een groot
gaat van het karakter van het dorp. Zo moeten
ouderen oud worden in hun eigen dorp. Het mooiste
deel van de aanwezigen aangegeven dat een groei met
waterlopen als de Gave een prominente plek krijgen in
zou zijn om een dergelijke woonvorm vlakbij de
ongeveer 75-100 woningen passend is voor Oostwold.
het dorp.
voorzieningen in het dorp te hebben. Ook hier bestaat
Om te groeien zal dus instroom van buitenaf nodig zijn.
een focusgroep voor, georganiseerd door WWOO.
Echter hoeft de groei niet meer te zijn dan wat nodig is
Behoefte aan huurwoningen
om voorzieningen in stand te houden. Oostwold heeft
Uit het gesprek met het dorp kwam ook een behoefte
veel actieve bewoners, dus zou de gemeente ook
aan huurwoningen naar voren. Jongeren/starters in het
initiatieven vanuit het dorp moeten stimuleren op
dorp kunnen geen koopwoning meer betalen, maar
gebied van wonen.
3 ONLINE ENQUÊTE EN DORPSBIJEENKOMST
Woonplan Oostwold | juli 2024 | definitief | 20
3.3 DORPSBIJEENKOMST LOCATIES Door het dorp ingebrachte locaties Hieronder geven we aan welke locaties het dorp als geschikt ziet voor woningbouw, plus in het kort de overwegingen en een grove inschatting van het aantal woningen dat
gerealiseerd zou kunnen worden. Dit is afhankelijk van oppervlakte en programma. De ingeschatte ruimte zegt niks over de invulling van de locatie, maar laat puur zien wat er
M1
eventueel op een locatie gebouwd kan worden. Locaties
Ingeschatte ruimte
Kenmerken
M1 De Rietlanden
Maximaal 70 woningen
Bij invullen van zowel de oost- als westkant is er in dit gebied ruimte voor een gemixt programma.
M2 Bedrijventerrein
Maximaal 10 woningen
Werd genoemd door het dorp als plek die mogelijk vrij zou komen.
M3 Kerkeweg
Ruimte voor ongeveer 6 vrijstaande woningen
Deze plek werd genoemd als optie om het lint af te maken.
M4 De Boomgaard
Ruimte voor ongeveer 20 woningen
Deze locatie is in beeld gekomen tijdens het eerste overleg met WWOO, corporatie, huurdersbelangen en de gemeente.
M5 Zuidzijde
Woningbouwprogramma afhankelijk van Zonnewal en het daaraan verbonden geluidsniveau.
Op plek M5 zou ruimte zijn voor woningbouw, ook om het park dat daar ten oosten van ligt beter te verbinden met het dorp. Er is mogelijk ruimte voor een bijzonder woonmilieu.
-
Het open karakter van het bijbehorende weiland wordt door het dorp wel als een te behouden kwaliteit gezien.
M6 hoofdstraat
3 ONLINE ENQUÊTE EN DORPSBIJEENKOMST
M3
M1+ M6
M1
M2 M6
M4
M3
M4
M2
M5
Woonplan Oostwold | juli 2024 | definitief | 21
4
OVERWEGINGEN ELKE LOCATIE BESPROKEN
4.1 OVERWEGINGEN In een werksessie met vertegenwoordigers van
bouwen, maar voeg je wel kwaliteit toe aan het dorp
locatie 4 is het logischer om een woonvorm voor
verschillende beleidsdomeinen van de gemeente en
en vul je een deel van de behoefte in die het dorp
jongeren en ouderen te creëren.
woningcorporatie Wold en Waard zijn bestaande kaders
heeft. De westkant van het gebied (ten westen van De
en plannen, en de wensen van bewoners besproken.
Rietlanden) lijkt het lastigst te ontwikkelen.
We bespreken hier de overwegingen die uit deze sessie
Behoefte aan bijzondere betaalbare woonvormen
naar voren kwamen, plus de afwegingen bij
Tracé Lelylijn
In het dorp bestaat een behoefte aan betaalbare
(on)geschikte locaties en parallelle ontwikkelingen die
Er is een kans dat het spoor langs Oostwold komt te
woningen zoals tiny houses. Dit zou wellicht een
van invloed zijn.
lopen. Dit heeft invloed op mogelijke woningbouw.
geschikt product zijn om juist wel op drassige grond
Probeer ook natte gebieden te ontwikkelen
Meer mogelijk aan zuidkant door Zonnewal
combinatie met het toevoegen van landschappelijke
In Oostwold, maar ook in andere dorpen in
De locaties aan de zuidkant van het dorp sluiten mooi
kwaliteiten, ook zorgen voor een uniek woningen.
laagveengebied, zijn er plekken die erg drassig zijn en
aan bij de structuur van het dorp en zouden ontwikkeld
de bodem bestaat uit een dikke veenlaag. Dat is veelal
kunnen worden, mits dit past binnen de
Vooral kijken naar wat wel kan
de reden dat deze plekken nog niet ontwikkeld zijn. Er
geluidsnormen. De Zonnewal heeft hier een grote
De meeste locaties zijn niet makkelijk te ontwikkelen.
zijn al veel voorbeelden waar bouwen op natte en
invloed op. Als de geluidswal het geluid genoeg drukt,
Zo is de grond drassig, ligt er een dikke veenlaag,
slappe grond wel is gelukt. Houtbouw zou kunnen
is hier woningbouw mogelijk. Locatie 5 is vanuit de IGS
liggen er geluidsnormen en komt de Lelylijn mogelijk
helpen doordat dit veel lichter is. Juist een combinatie
benoemd als een gebied voor een landschappelijke-
langs Oostwold te liggen. Toch is het belangrijk om te
van wonen in een natuurrijk gebied waar water de
recreatieve opgave. Vanuit deze gegevenheid is er
onderzoeken naar wat juist wel kan.
ruimte krijgt zou unieke woningen kunnen creëren.
ruimte voor een beperkt uniek woningbouwprogramma
Door dit te doen kun je wellicht in een lagere dichtheid
in de vorm van bijvoorbeeld landgoedwonen. Op
een plan te ontwikkelen. Daarnaast kan dit, in
4 OVERWEGINGEN
Woonplan Oostwold | juli 2024 | definitief | 23
4.1 OVERWEGINGEN Prioritering van locaties: overal uitdagingen
een streepje voor hebben. In Oostwold is duidelijk dat
Gave ook beter zichtbaar maken in het landschap en of
Op basis van een breed overleg met verschillende
er vanuit 'bodem en water sturend' nader onderzoek
toekomstige wijken.
vakspecialisten zijn alle locaties die in beeld zijn,
nodig is om te beoordelen wat er wel mogelijk op de
beoordeeld op kansrijkheid en belemmeringen. Hierbij
betreffende locaties. Daarnaast is het wenselijk om ook
waren vakspecialisten aanwezig vanuit groen, water,
andere relevante aspecten te onderzoeken. Te denken
landschap, openbare werken, verkeer, wonen,
valt aan gesprekken met de grondeigenaren, de
stedenbouw, duurzaamheid en de
provincie, maar ook aan vervolgonderzoeken ten
woningbouwvereniging. Het gaat hierbij om een
aanzien van milieu, flora en fauna, en bodem. Zo
verkenning en beoordeling in hoofdlijnen. Een
ontstaat een beeld of de locatie ook daadwerkelijk
belangrijke criterium was: is er echt een ‘showstopper’
geschikt is om te kunnen worden ontwikkeld voor
dan wordt een locatie eerst als rood (voorlopig niet
woningbouw.
ontwikkelen) gekwalificeerd. Daarna is er op basis van andere relevante, bij de vakdisciplines bekende
Terugbrengen van de Gave belangrijk
omgevingsaspecten, een prioritering aangebracht
Inwoners van Oostwold en de gemeente vinden het
tussen de verschillende locaties, onderverdeeld in
belangrijk dat de Gave weer een prominente plek krijgt
‘actief verkennen’ en ‘nader bestuderen/ achter de
in het dorp. Zo moet de waterloop zichtbaarder worden
hand houden’. Beide aanduidingen betekenen dat deze
in het landschap. Ontwikkelingen in het dorp, zoals
locaties potentie hebben als woningbouwlocatie, maar
nieuwbouw moeten hier dan ook rekening mee
dat we de locaties met de aanduiding ‘actief verkennen’
houden. Zo kunnen nieuwe ontwikkelingen juist de
2 BESTAANDE KADERS
Woonplan Oostwold | juli 2024 | definitief | 24
4.2 AFWEGING LOCATIES Actief verkennen M4: De Boomgaard Mooie locatie om een woonvorm te creëren voor ouderen en jongeren / starters. Het is vlakbij voorzieningen en door groepen te mixen kunnen ze iets voor elkaar betekenen. Vanuit bodem en water sturend wordt door de grondslag van podzolgronden het noordelijk deel van deze locatie geschikt geacht voor woningbouw. Bestuderen
M3
M1: De Rietlanden Kansen voor unieke woonmilieus en logische plek voor woningbouw. Houd wel oog voor de landschappelijke kwaliteiten (zie 4.1). Zo blijven de bomen bij voorkeur staan, afhankelijk van de staat van de bomen. De Gave krijgt een prominentere plek. Deze locatie kent wel risico's. De hoge waterstand in combinatie met de lage ligging en de bodemsamenstelling (dikke veenlaag) maakt deze locatie voor traditionele woningbouw heel moeilijk.
M6
M1
M2: Bedrijventerrein Als locaties op het bedrijventerrein vrijkomen zou het goed zijn om dit te transformeren naar woningbouw, met oog voor het landschap. De plek lijkt het meest geschikt als woon-werklocatie. Het geluidsniveau dat afkomstig is van de A7 en mogelijk de Lelylijn kan er voor zorgen dat ontwikkelingen niet haalbaar blijken.
M3: Kerkeweg Ruimte voor invulling van het lint. Locatie is door het waterschap als ongeschikt beoordeeld voor traditionele woningbouw. M5: Zuidzijde (onderdeel IGS Leek-Roden) Bestudeer deze locatie nu al, zodat zodra de Zonnewal gerealiseerd is, hier snel geschakeld kan worden om woningen te realiseren. Belangrijk is dan wel om goed te kijken of er nog vraag is of dat die vraag al is ingevuld door andere groene locaties. Landgoed-wonen zou hier een geschikte invulling kunnen zijn. Locaties aan de zuidzijde van Oostwold die nu buiten de geluidscontour vallen, zijn niet van de geluidswal/zonnewal afhankelijk.
M4
M2
M5
M6: Hoofdstraat Een herontwikkeling op het boerderij-erf biedt wellicht kansen als dit zorgvuldig gebeurt, het open karakter van het bijbehorende weiland wordt door het dorp wel als een te behouden kwaliteit gezien.
4 OVERWEGINGEN
Woonplan Oostwold | juli 2024 | definitief | 25
5
ADVIES
ADVIES Creëer unieke woonmilieus, met oog voor de behoefte vanuit het dorp en kansen voor instroom
De Gave een prominentere plek geven in het landschap
Om in eerste instantie in de behoefte van het dorp te voorzien, maar ook de instroom van buitenaf te stimuleren en het natuurlijke karakter van Oostwold te behouden is het belangrijk om woonmilieus te ontwikkelen waarin er veel ruimte is voor groen en water en betaalbaarheid voorop staat. Hier is ook ruimte voor in Oostwold. Er moet ruimte zijn voor verschillende woningtypen en prijsklassen, maar met de nadruk dus op betaalbaarheid. Woningen voor starters en senioren mogen niet ontbreken. Bij de Rietlanden moet ruimte zijn voor de Gave en het
Invulling boerderij-erf Open karakter moet behouden blijven
Invulling lint
Bouwen op natte grond: kijken naar wat er wel kan
Een dorpsommetje is een wens van het dorp. Tracé is indicatief Geluidscontour 50dB, 400 meter van de A7
behoud van de bomen die er nu staan. Hier is de locatie ook groot genoeg voor.
Niet alles hoeft ingevuld te worden. Water en bodem sturend bij locaties: onderzoek wat mogelijk is
Ruimte voor wonen en werken bij vrijkomen (delen) bedrijventerrein
Vanuit het idee dat bodem en water sturend is, moet een start gemaakt worden met een onderzoek naar de mogelijkheden en/of onmogelijkheden van verschillende locaties. Zo wordt de locatie aan de Rietlanden door velen gezien als logische ontwikkellocatie. Echter geeft de waterhuishouding en de slappe
Betaalbare woningen voor starters en ouderen
ondergrond (dikke veenlaag) stevige, zo niet onoverkoombare, uitdagingen. Dit geldt ook voor enkele andere locaties die in het woonplan worden aangegeven.
Onderdeel IGS-gebied voor landgoed-wonen
Zonnewal
Lelylijn?
5 ADVIES
Woonplan Oostwold | juli 2024 | definitief | 27
ADVIES Behoefte vanuit het dorp: voorrang voor lokale woningzoekenden en betaalbaar bouwen
De Gave een prominentere plek geven in het landschap
Tijdens de dorpsavond kwam naar voren dat men ruimte ziet voor 75 tot maximaal 100 woningen, waarbij lokale inwoners voorrang krijgen, maar er ook ruimte is voor instroom van buitenaf. WWOO komt met de volgende verdeling: 50% voor woningzoekenden uit Oostwold en omstreken en 50% voor stedelijke instroom. Daarnaast moet volgens WWOO één derde gebouwd worden in de sociale huursector, één derde in de goedkope koopsector en één derde in de vrije sector.
Invulling boerderij-erf Open karakter moet behouden blijven
Invulling lint
Bouwen op natte grond: kijken naar wat er wel kan
Een dorpsommetje is een wens van het dorp. Tracé is indicatief Geluidscontour 50dB, 400 meter van de A7
Landschapswonen in zuidzone
De zuidzone van Oostwold ligt binnen de geluidscontour van de A7. Vanuit de IGS (intergemeentelijke structuurvisie Leek-Roden) is dit gebied aangewezen als landschapsontwikkelzone. Landschapsontwikkeling staat hierbij centraal. Het
Ruimte voor wonen en werken bij vrijkomen (delen) bedrijventerrein
toevoegen van woonvormen (bijvoorbeeld landgoedwonen) die het landschap versterken kan op termijn een optie zijn, zij het in beperkte aantallen en pas na realisatie van de zonnewal en als er meer duidelijk is over de nieuwe geluidscontouren en het tracé van de Lelylijn en het 380KV traject. Locaties aan de
Betaalbare woningen voor starters en ouderen
zuidzijde van Oostwold die nu buiten de geluidscontour vallen, zijn niet van de geluidswal afhankelijk.
Onderdeel IGS-gebied voor landgoed-wonen
Zonnewal
Lelylijn?
5 ADVIES
Woonplan Oostwold | juli 2024 | definitief | 28
6
VOORWAARDEN
6. BELANGRIJKE KANTTEKENINGEN EN VOORWAARDEN In het woonplan worden potentiële ontwikkellocaties
Eis om twee derde deel betaalbare woningen te
Voorwaarden bij ontwikkeling
voor woningbouw aangegeven. Deze locaties zijn in
bouwen
Uit het woonplan van Oostwold komen potentiële
beeld gekomen vanuit enerzijds gesprekken die er
Het woonplan geeft een indicatie over de
locaties in beeld waar de gemeente zelf geen
gevoerd zijn met het dorp, waaronder de
woningbehoefte in een dorp. Het gaat hierbij om
grondposities heeft. Het is ook geen streven van de
bijeenkomsten die georganiseerd zijn (deels door
aantallen en om type woningen waar aanvullende
gemeente om de gronden van alle potentiële
WWOO) en anderzijds vanuit diverse ruimtelijke
behoefte aan is. Het uiteindelijke
ontwikkellocaties in bezit te krijgen. Daar waar derden
beleids- en visiedocumenten van de gemeente
woningbouwprogramma is nog niet vastgesteld in dit
(projectontwikkelaars en/of particulieren) zelf een goed
Westerkwartier.
woonplan. Deze wordt bij de nadere uitwerking van
plan willen ontwikkelen, zal de gemeente een
een potentiële locatie opgesteld en wordt daarbij sterk
faciliterende rol innemen. Op de potentiële
Nadere verkenning nodig
bepaald door de gemeentelijke woningbouwopgave die
ontwikkellocaties waar de gemeente een faciliterende
Het woonplan gaat niet over haalbaarheid en
is afgesproken met de provincie Groningen en met het
rol heeft, zal de gemeente echter wel voorwaarden
uitvoering. Zo zijn er nadere verkenningen van de
Rijk (vastgelegd in de Regionale woondeal). Kort
gaan stellen. Het gaat hierbij in ieder geval om:
potentiële locatie nodig om te beoordelen of een
gezegd komt de gemeentelijke woningbouwopgave er
•
locatie überhaupt wel geschikt is voor woningbouw. Er
op neer dat 2/3 van de te realiseren woningen
zal per locatie een beoordeling moeten komen op
betaalbaar moet zijn (waarvan de helft sociale huur en
geschiktheid t.a.v. milieu-, bodem-, landschaps- en
de andere helft sociale koop + middenhuur tot €
wateraspecten, etc. Ook heeft de provincie Groningen
1.000).
Het minimaal & maximaal aantal te bouwen woningen (bandbreedte van het aantal te bouwen woningen)
•
De verdeling in woningtype en woningsegment (prijsklasse van huur en koop met minimaal twee
haar eigen beleidscriteria voor het beoordelen van
derde betaalbaar) middels een anterieure
nieuwe woningbouwlocaties die buiten bestaand
overeenkomst;
stedelijk gebied zijn gelegen.
VOORWAARDEN
Woonplan Oostwold | juli 2024 | definitief | 30
6. BELANGRIJKE KANTTEKENINGEN EN VOORWAARDEN De bouw voor specifieke doelgroepen (senioren,
Tot slot: alleen gezonde
starters, etc), middels een anterieure
woningbouwontwikkeling heeft kans
overeenkomst;
Locaties die door grondspeculatie, in veel kleine
•
De ruimtelijke en stedenbouwkundige kwaliteit;
percelen zijn opgesplitst met meerdere verschillende
•
De kwaliteit van de openbare voorzieningen
eigenaren, geven veel risico. Door (te) veel
(wegen, riolering, etc,);
belanghebbenden (partijen met ieder hun eigen
Een bijdrage in de plankosten.
(financiële) belang) is een gezonde
•
•
woningbouwontwikkeling, waar ook 2/3 betaalbare Het woonplan geeft nog geen bouwrecht
woningen onderdeel van is, veelal niet realistisch meer.
Het woonplan heeft geen juridische status. Er zijn dus
geen rechten aan te ontlenen of verplichtingen aan te
De gemeente vindt woningbouwontwikkeling belangrijk
koppelen. Om te bepalen of een potentiële locatie
maar wel alleen binnen de bovengenoemde
geschikt is voor woningbouw, zal eerst een nadere
uitgangspunten en voorwaarden op een manier die
verkenning gemaakt moeten worden. Om uiteindelijk te
voor de gemeente risicomijdend is. Ontwikkelende
kunnen bouwen moet er een omgevingsplan gemaakt
partijen dienen zich hier bewust van te zijn wanneer zij
en vastgesteld worden. Dit gaat via een zorgvuldig
grondposities willen verwerven ten behoeve van het
proces met inspraak, bezwaar- en
ontwikkelen van woningbouwplannen.
beroepsmogelijkheden.
VOORWAARDEN
Woonplan Oostwold | juli 2024 | definitief | 31
B
BIJLAGE
WOONVORMEN OOSTWOLD Behoefte aan unieke woonvormen In de vragenlijst van WWOO is gevraagd naar de behoefte aan bijzondere woonvormen. Daaruit blijkt de volgende verdeling in groepen: •
Traditioneel (4 vrijstaand, 3 tweekapper, 9 rijwoning): samen 16;
•
Collectieve woonvorm (3 landgoedwoningen, 2 stadshoeve, 6 Gronings erf, 15 ouderenhof): samen 26;
•
Bijzondere woonvormen (5 tiny houses, 5 waterwonen, 3 loodswonen, 6 bungalow): samen 19.
BIJLAGE
Woonplan Oostwold | juli 2024 | definitief | 33
PROJECTNAAM Woonplannen Westerkwartier Oostwold OPDRACHTGEVER Gemeente Westerkwartier PROJECTTEAM Peter Leliveld Marit ten Tusscher Rixt Bijker Thomas van Zeewijk Vink STATUS
Definitief DATUM Juli 2024
KAW Groningen Kattenhage 1 9712 JE GRONINGEN l Postbus 1527 9701 BM GRONINGEN Rotterdam Schiedamsedijk 40 3011 ED ROTTERDAM Eindhoven Rechtestraat 59c 5611 GN EINDHOVEN www.kaw.nl l +31 88 529 0000 l info@kaw.nl