T 2024-043 Onderzoeken mogelijkheid ombouw IKC naar wooneenheden

Toezeggingen NR en onderwerp Toezegging:

T 2024 - 043 Onderzoeken mogelijkheid ombouw IKC naar wooneenheden

Toezegging gedaan tijdens:

RTG SenB dd 16-05-2024 bij Agendapunt 6

Toezegging:

Wethouder Reuvers zegt toe in het onderzoek naar de nieuwbouw van het IKC mee te nemen of het mogelijk is het IKC op termijn om te bouwen naar wooneenheden.

Portefeuillehouder:

Reuvers

Datum akkoord college:

Afdoening/Antwoord Wij inventariseerden wat de consequenties zijn indien we rekening houden met de ombouw van de uitbreiding van het IKC naar wooneenheden. Argument 1 – het ontwerp zonder kolommen maakt een andere vloerindeling eenvoudiger Het huidige schoolgebouw is zonder kolommen ontworpen. Het ligt voor de hand om de uitbreiding ook zonder kolommen te ontwerpen. Dit maakt een omzetting in de toekomst naar woningen eenvoudiger. Een vloer zonder kolommen bevat geen bouwkundige obstakels om te komen tot een andere vloerindeling. Kanttekening 1 – de uitbreiding is geen losstaande eenheid Woningen zijn idealiter ontworpen als een losstaand woongebouw. Dus in de vorm van een appartement of blok rijtjeswoningen met buitenruimte er omheen. Dat is hier niet het geval. De uitbreiding blijft een eenheid vormen met andere functies. Dat betekent dat toekomstige woningen geen eigen tuin hebben en uitkijken op een gebouw of plein dat nog functioneert als school of speelplein. Er is waarschijnlijk maar een beperkte doelgroep die dit een acceptabel concept vindt. De woningen zullen daardoor waarschijnlijk moeilijk te verkopen zijn. Met als gevolg dat de opbrengst waarschijnlijk tegenvalt. Kanttekening 2 – het ontwerp wordt kostbaarder De uitbreiding van het IKC wordt ontworpen als één voorziening in combinatie met het bestaande IKC. Dat betekent o.a.

dat zoveel mogelijk wordt aangesloten op de reeds aanwezige installaties en leidingen. Denk aan verwarming, stroom, water, ventilatie en zonnepanelen. Dat is goedkoper dan alles dubbel uitvoeren. Als de uitbreiding van de school ook moet kunnen worden omgebouwd naar woningen geldt dat het omgekeerde ook mogelijk moet zijn. De installaties moeten ook weer kunnen worden gescheiden. Iedere potentiële woning moet namelijk een eigen verwarming, stroom- en wateraansluiting, riolering, zonnepanelen-set en ventilatie-eenheid met eigen kanalen kunnen krijgen. Dit betekent dat het ontwerp duurder wordt.

Z.103078

Kanttekening 3 – extra kosten bij de ombouw naar woningen zijn niet te vermijden De voorzieningen voor stroom, water en riolering voor woningen zitten op andere plekken dan bij een schoolgebouw. Een klaslokaal heeft vaak maar 1 waterpunt, terwijl in een woning verschillende waterpunten nodig zijn. Denk aan badkamer, toiletten en keuken. Deze voorzieningen zullen bij de ombouw tot woningen moeten worden aangebracht. Dat leidt tot extra kosten. Om bij de transformatie tot woningen niet beperkt te zijn tot gelijkvloerse appartementen zou in de lokalen ook rekening moeten worden gehouden met eventuele toekomstige trapgaten ten behoeve van de woningen. Op die plekken moeten makkelijk sparingen kunnen worden aangebracht in de vloer. Dat betekent dat die vloer daar constructief geschikt voor moet zijn en dat hier geen leidingen mogen lopen. Dat leidt tot extra kosten. Kanttekening 4 – de ruimte-indeling wordt minder efficiënt De gebruikelijke maten in schoollokalen sluiten niet aan op de gebruikelijke maten in de woningbouw. De meeste schoollokalen hebben een breedte van 7 meter. Bij woningen is een breedte van rond de 6 meter gebruikelijk. Dat betekent dat de ombouw van schoollokalen naar woningen een minder efficiënte indeling oplevert. En dus de opbrengsten per m² lager zijn bij verkoop als dat men zou verwachten.

Conclusie Het rekening houden met mogelijke ombouw van de uitbreiding van het IKC naar wooneenheden leidt nu al tot een kostenverhoging en compliceert het ontwerpproces. Daarnaast zullen de verwachte opbrengsten waarschijnlijk tegenvallen. De woningen staan namelijk niet los van het IKC maar vormen er een onderdeel van. En er zullen t.z.t. diverse investeringen moeten worden gedaan. Tot slot laat de meest recente leerlingenprognose zien dat Groeisaam zeker tot 2043 de volledige ruimte die we nu gaan uitbouwen, nodig heeft.