RV Voorkeursrecht perceel WMLOO-M-260 te Wamel

Raadsvoorstel

Onderwerp

Voorkeursrecht perceel WMLOO-M-260 te Wamel

Aangeboden door

College van B&W

Portefeuillehouder

M.A.A. van den Boom-Witzel

Team Zaakkenmerk/Document kenmerk Datum collegebesluit Vertrouwelijkheid Bijlagen

Team Ruimte Z.086771/D.343060 9 december 2025 Openbaar Nee

Inhoudsopgave 1. Voorgesteld besluit 2. Aanleiding 3. Beoogd effect 4. Argumenten 5. Kanttekeningen 6. Financiën 7. Communicatie 8. Aanpak en planning 9. Participatie 10. Bijlagen

Voorgesteld besluit

1. Het gevestigde voorkeursrecht op het perceel WMLOO-M260 in Wamel niet te verlengen.

Aanleiding

Op 13 juli 2023 vestigde uw raad een voorkeursrecht op perceel WMLOO-M-260 in Wamel. Het besluit is gepubliceerd op 19 juli 2023 en trad op 20 juli 2023 in werking op grond van artikel 7 lid 1 Wet voorkeursrecht gemeenten (nu onderdeel van de Omgevingswet). Het voorkeursrecht vervalt van rechtswege op 20 juli 2026, tenzij een nieuwe juridische grondslag wordt gecreëerd.

Een verlenging is alleen mogelijk als vóór 20 juli 2026 een nieuwe grondslag ontstaat door het toebedelen van een nieuwe functie aan de betreffende locatie in een omgevingsvisie, programma of omgevingsplan. Het herzien van de omgevingsvisie of het omgevingsplan vóór 20 juli 2026 wordt niet haalbaar geacht, omdat beide processen omvangrijk en langdurig zijn. Het vaststellen van een gebiedsgericht programma lijkt het meest kansrijk, maar vraagt aanzienlijke inzet, kennis en middelen. Het instrument voorkeursrecht is destijds ingezet om regie te behouden op gronden die een zoekgebied vormen voor potentiële uitbreiding van het bedrijventerrein ten oosten van de Industriestraat. Het betreffende perceel waar het voorkeursrecht op is gevestigd ligt tussen de Industriestraat en de Nieuwe Weg. Met de vestiging van het voorkeursrecht is ingezet op een mogelijke ontwikkeling waarbij het bestaande bedrijventerrein ten westen van de Industriestraat kan worden getransformeerd naar woningbouw en vitale bedrijven kunnen worden verplaatst naar een nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein ter plaatse van het perceel waar het voorkeursrecht is gevestigd. Het beoogde doel was: het realiseren van zowel een kwaliteitsimpuls in de woonomgeving als het creëren van toekomstbestendige ruimte voor deze bedrijven.

Met het vestigen van het voorkeursrecht is voorgesorteerd op een actieve rol van de gemeente bij de ontwikkeling van het gebied en het bereiken van deze ambities. Het realiseren van deze ambities kent echter aanzienlijke afhankelijkheden en risico’s. De voorliggende vraag is daarom of verlenging wenselijk is. Met dit voorstel wordt uw raad gevraagd te besluiten over de verdere inzet van dit instrument.

Beoogd effect

Het behouden van invloed op de ruimtelijke kwaliteit in en rond het bedrijventerrein aan de Industriestraat en het aangrenzende gebied richting de Nieuwe Weg, het beperken van risico’s en het behouden van flexibiliteit om in te spelen op kansen in dit gebied.

Argumenten

1.1 Het beoogde doel kan ook op andere manieren worden bereikt Het voorkeursrecht is in 2023 gevestigd om invloed te kunnen houden op een mogelijke ontwikkeling waarbij het bestaande bedrijventerrein ten westen van de Industriestraat kan worden getransformeerd naar woningbouw, en de vitale bedrijven uit dat gebied kunnen worden verplaatst naar een nieuw te realiseren bedrijventerrein tussen de Industriestraat en de Nieuwe Weg. Daarmee wordt beoogd zowel een kwaliteitsimpuls in de woonomgeving te bereiken als toekomstbestendige ruimte te creëren voor deze vitale bedrijven. Wanneer het voorkeursrecht wordt verlengd en de gemeente een actieve rol in de ontwikkeling van het gebied wenst te nemen, zijn verschillende stappen noodzakelijk om het beoogde doel te kunnen realiseren. Deze stappen staan hieronder kort toegelicht:

1. Programma opstellen en vaststellen (voor verlenging) Om het voorkeursrecht te kunnen verlengen, moet aan het betreffende perceel een nieuwe functie worden toebedeeld. Dit gebeurt bij voorkeur via een gebiedsgericht programma waarin een streefbeeld wordt uitgewerkt en ruimtelijke scenario’s worden ontwikkeld. De haalbaarheid van dit streefbeeld moet worden onderbouwd met onderzoeken naar milieu- en omgevingsaspecten. Deze onderzoeken zijn specialistisch en vragen inzet van externe bureaus (globale kosten: circa € 50.000), naast interne capaciteit. Voor het opstellen van een programma geldt daarnaast een wettelijke verplichting tot participatie. Omwonenden, ondernemers en andere belanghebbenden moeten in dit proces zorgvuldig worden betrokken. Deze participatie vraagt tijd, voorbereiding en afstemming, en kan wanneer dit onzorgvuldig gebeurt leiden tot weerstand en vertraging. Met het programma worden beleidsdoelstellingen voor het gebied concreter uitgewerkt. Het programma kan burgers en bedrijven stimuleren dingen te doen die helpen om doelstellingen uit het programma te behalen. Om de ontwikkeling van het gebied actiever te sturen, zal het noodzakelijk zijn om op termijn alsnog een wijziging van het omgevingsplan vast te stellen met afdwingbare regelgeving. 2.

Strategische grondposities Het voorkeursrecht geeft een voorkeurspositie in het geval gronden ter verkoop worden aangeboden. Mogelijkheden voor verwerving blijven daarom afhankelijk van de bereidheid van de grondeigenaar om te verkopen. Het voorkeursrecht biedt geen afdwingbare aankoopmogelijkheid. Verder geldt dat het voorkeursrecht enkel is gevestigd ter plaatse van de gronden die als potentiële uitbreidingslocatie voor het bedrijventerrein zijn aangemerkt. Als verwerving van deze gronden lukt en het beoogde doel nog steeds voor ogen is, moeten parallel acties op omliggende percelen (ten westen van de Industriestraat) worden ingezet om revitalisering van het gebied op gang te krijgen. Hierbij valt te denken aan onderhandelingen met andere grondeigenaren en ondernemers, het mogelijk vestigen van nieuw voorkeursrecht, het wijzigen van het omgevingsplan (eventueel met regels kostenverhaal) of zelfs, op termijn, onteigening. Dit zijn voor de hand liggende stappen om volledige regie in het gebied te krijgen en een samenhangende uitbreiding en revitalisering mogelijk te maken. 3. Planologische borging Voor verlenging op langere termijn is een wijziging van het omgevingsplan (inclusief regels kostenverhaal, voorheen exploitatieplan) nodig waarbij de gronden de bestemming krijgen om het beoogde doel te realiseren.

Dit vraagt uitgebreide participatie en afstemming met belanghebbenden, en kent een lange procedurele doorlooptijd. Zonder planologische borging vervalt het voorkeursrecht na de verlengde termijn (drie jaar vanaf het moment van inwerkingtreding van het programma) alsnog. 4. Revitalisering bestaand bedrijventerrein Zelfs wanneer de uitbreidingslocatie wordt verworven, is revitalisering van het huidige bedrijventerrein niet vanzelfsprekend.

Dit gebied kent meerdere eigenaren, uiteenlopende belangen, mogelijke milieubeperkingen en afhankelijkheden binnen het Regionaal Programma Werklocaties (RPW), dat 100% compensatie van bedrijfslocaties vereist op een andere locatie binnen de gemeente. Bovendien moeten voor vitale bedrijven passende alternatieve locaties worden gevonden, wat intensieve onderhandelingen, maatwerk en potentieel aanzienlijke kosten met zich meebrengt. Het beoogde doel kan, naast bovenstaande route via verlenging van het voorkeursrecht, óók worden ondersteund zonder dat het instrument wordt voortgezet. In dit geval neemt de gemeente in plaats van een actieve rol, een meer faciliterende rol bij de ontwikkeling in. De kern van het beoogde doel is dat de gemeente invloed houdt op de ruimtelijke kwaliteit, toekomstige functies en inrichting van het gebied. Die sturing kan eveneens worden bereikt door de ambities en gewenste ontwikkelrichting expliciet vast te leggen in dorpenprogramma’s, beleidskaders en op termijn in het gemeentebrede omgevingsplan. Deze beleidsmatige route maakt het mogelijk om een duidelijke ruimtelijke koers vast te stellen, waartegen marktinitiatieven kunnen worden beoordeeld.

Daarmee beschikt de gemeente over toetsingskaders die richtinggevend zijn voor ontwikkelingen, zonder dat hiervoor een actieve grondpositie of langdurige, onzekere trajecten zoals aankoop, onderhandelingen of onteigening nodig zijn. Bovendien biedt deze aanpak meer flexibiliteit. Ontwikkelingen kunnen worden beoordeeld op hun bijdrage aan de kwaliteit van het gebied, de leefomgeving en de toekomstbestendigheid van bedrijven, zonder dat de gemeente vastzit aan een instrument dat hoge kosten en afhankelijkheden met zich meebrengt. Middels beoordeling van marktinitatieven aan de programmatische en beleidsmatige kaders blijft de gemeente dus sturend in de gewenste ruimtelijke ontwikkeling, terwijl de uitvoering bij de markt kan blijven liggen. 1.2 Beleidsmatige aanpak biedt een structurele oplossing Indien het voorkeursrecht volgend jaar door middel van een gebiedsgericht programma wordt verlengd, geldt deze verlening voor drie jaar vanaf het moment dat het programma in werking treedt. Hierna zou een wijziging van het omgevingsplan moeten worden vastgesteld om het voorkeursrecht opnieuw met vijf jaar te verlengen. Het is echter niet realistisch dat deze wijziging binnen de driejarige termijn kan worden afgerond, omdat procedures zoals onderzoek, ontwerp, participatie en besluitvorming veel tijd vergen.

Het gemeentebrede omgevingsplan wordt naar verwachting pas in 2031 vastgesteld, en een tussentijdse wijziging op initiatief van de gemeente voor dit perceel wordt niet haalbaar geacht. Dit betekent dat het voorkeursrecht na afloop van de drie jaar naar verwachting alsnog vervalt, ondanks de inspanning en kosten die zijn gemaakt. Door nu te kiezen voor een beleidsmatige aanpak via dorpenprogramma’s en het gemeentebrede omgevingsplan,

creëren we een structurele oplossing. In deze programma’s kunnen we onze ambities voor het gebied expliciet vastleggen en duidelijke kaders bieden voor toekomstige ontwikkelingen. Deze route biedt bovendien meer zorgvuldigheid: ontwikkelingen worden in samenhang bekeken, met aandacht voor de effecten op het hele dorp en de wisselwerking met andere functies en opgaven. Ook vindt participatie met het dorp en andere inwoners hier veel uitgebreider plaats, omdat de gebiedsopgaven in bredere context worden besproken. Daarmee sturen we op kwaliteit en gewenste inrichting, terwijl we het initiatief aan de markt overlaten. 1.3 Verlenging van het voorkeursrecht biedt geen garantie dat het beoogde doel wordt bereikt Zelfs wanneer het voorkeursrecht wordt verlengd, blijft de gemeente afhankelijk van de bereidheid van de grondeigenaar om te verkopen. Het instrument geeft slechts een voorkeurspositie en geen afdwingbaar recht. Bovendien biedt verwerving van één perceel voor uitbreiding van het bedrijventerrein nog geen zekerheid dat revitalisering van het bestaande terrein op gang komt. 1.4 Minder financiële en organisatorische risico's Het verlengen van het voorkeursrecht vereist niet alleen het vaststellen van een programma, maar ook een reeks vervolgstappen en langdurige inzet.

Dit betekent externe inhuur voor onderzoeken en planvorming, juridische begeleiding en interne capaciteit die nu niet beschikbaar is. De kosten zijn hoog en niet begroot. Aanvullend geldt dat de financiële risico’s van een actieve rolneming van de gemeente bij de ontwikkeling van het gebied (verwervingskosten, ontwikkelingskosten en onzekerheid over opbrengsten) nog onvoldoende in beeld zijn. Bovendien is het op dit moment lastig om deze kosten concreet te ramen, omdat er veel afhankelijkheden en onzekerheden spelen. Indien ook op langere termijn een actieve rolneming van de gemeente gewenst blijft, is de inzet van het instrument onteigening een mogelijkheid, wat een zeer ingrijpende en kostbare procedure is. Door te kiezen voor een meer faciliterende rol vermijden we deze risico’s. We hoeven geen grote investeringen te doen in grondverwerving en complexe juridische trajecten, en we beperken de financiële en organisatorische druk op de gemeente. Tegelijkertijd houden we via beleidskaders, dorpenprogramma's en het al dan niet verlenen van medewerking aan het wijzigen van het omgevingsplan of verlenen van vergunningen invloed op de ruimtelijke kwaliteit en gewenste inrichting. Deze aanpak biedt meer flexibiliteit om in te spelen op marktinitiatieven en houdt het mogelijk om te schakelen als zich kansen voordoen, zonder langdurige en kostbare verplichtingen.

1.5 Faciliterend grondbeleid sluit beter aan bij onze strategie In de Nota Grondbeleid is vastgelegd dat West Maas en Waal primair een (proactieve) faciliterende houding aanneemt. Dit betekent dat de gemeente actief meedenkt, stimuleert en verbindt,

maar geen grote financiële risico’s neemt. Afhankelijk van de bijdrage aan gemeentelijke ambities kiest de gemeente voor: • Proactief faciliterend grondbeleid, wanneer een ontwikkeling substantieel bijdraagt aan gemeentelijke doelen; • Passief faciliterend grondbeleid, wanneer de bijdrage beperkt is; • Geen medewerking, wanneer de ontwikkeling de belangen van de gemeente schaadt, het kostenverhaal niet verzekerd is of de uitvoering economisch niet haalbaar is. Alleen in uitzonderlijke situaties voert de gemeente actief grondbeleid. Een actieve rol is voor de gemeente weggelegd als een ontwikkeling hoge prioriteit heeft en in maatschappelijke zin zeer wenselijk is. Er kunnen zich altijd situaties of omstandigheden voordoen die het wenselijk of wellicht zelfs noodzakelijk maken dat de gemeente een actieve rol aanneemt. Dit moet dan wel duidelijk blijken uit een ontwikkelstrategie waarbij de prioriteit, de financiële impact op zowel de korte termijn (grondexploitatie) als de lange termijn (meerjarenbegroting, de risico’s en de noodzaak) tot een sterke gemeentelijke sturing in kaart zijn gebracht. Een dergelijke ontwikkelstrategie is voor dit gebied op dit moment niet aanwezig: in de bestaande beleidsstukken komt geen urgentie of noodzaak naar voren die een actieve grondpositie rechtvaardigt.

Kanttekeningen

1.1 De rol van de gemeente wijzigt en afhankelijkheid van de markt blijft Als het voorkeursrecht niet wordt verlengd, vervalt de voorkeurspositie van de gemeente bij verkoop van het perceel en daarmee ook de directe regie op grondaankoop. Dit betekent dat de gemeente niet langer zelf het initiatief kan nemen om uitbreiding (en daarmee revitalisering) in gang te zetten, maar afhankelijk blijft van marktinitiatieven en de bereidheid van grondeigenaren om te ontwikkelen. Het is denkbaar dat er langere tijd geen beweging ontstaat en het gebied in de huidige situatie blijft. Wanneer marktpartijen wel initiatief tonen, kan er via een wijziging van het omgevingsplan en bestaande beleidskaders invloed uitgeoefend worden op de ruimtelijke kwaliteit en gewenste inrichting. In de omgevingsvisie is het gebied ten westen van de Industriestraat aangemerkt als zoeklocatie voor dorpsinbreiding. Het gebied waar nu het voorkeursrecht is gevestigd is aangemerkt als zoekrichting voor mogelijke uitbreiding van bedrijfslocaties. Initiatieven moeten passen binnen deze kaders, waardoor de gemeente nog steeds sturing kan geven, maar niet meer vanuit een actieve grondpositie. De snelheid en haalbaarheid van ontwikkelingen blijven echter volledig afhankelijk van externe partijen. 1.2 Er kan grondspeculatie optreden Middels het gevestigde voorkeursrecht is grondspeculatie voorkomen.

Wanneer het voorkeursrecht vervalt, ontstaat er een nieuw risico op grondspeculatie. Indien marktpartijen de waarde

van de gronden (alsnog) te hoog inschatten en de gronden tegen te hoge prijzen aankopen, kan dit de financiële haalbaarheid van marktontwikkelingen onder druk zetten. Dit risico ligt in principe bij de marktpartijen, maar kan er wel toe leiden dat de gronden niet tot ontwikkeling worden gebracht. In dit geval zal voor verplaatsing van vitale bedrijven eventueel naar een andere locatie binnen de gemeente moeten worden gezocht. Tegelijkertijd is grondspeculatie geen risico dat specifiek verbonden is aan dit perceel; in elke situatie waar gronden zonder voorkeursrecht worden verhandeld, dus ook bij andere locaties in de gemeente, kan dit theoretisch gezien optreden.

Financiën

Het niet verlengen van het voorkeursrecht brengt geen extra kosten met zich mee. Indien het voorkeursrecht wél wordt verlengd, zijn er kosten en financiële risico’s verbonden aan zowel het opstellen van een gebiedsgericht programma als het vervolgproces. Voor het programma is externe inhuur noodzakelijk voor het uitwerken van een streefbeeld, ruimtelijke scenario’s en onderzoeken naar milieuen omgevingsaspecten. Deze kosten worden globaal geschat op circa € 50.000. Daarbij komen vele extra kosten voor het vervolgtraject, zoals juridische kosten voor het eventuele vestigen van meerdere voorkeursrechten, het begeleiden van complexe onderhandelingen, en het inzetten van een externe procesbegeleider. Indien verwerving van gronden plaatsvindt, volgen kosten voor aankoop, ontwikkeling en eventuele sanering. Daarnaast geldt dat het realiseren van de gewenste ruimtelijke inrichting niet alleen vraagt om het ontwikkelen van het nieuwe bedrijventerrein, maar ook om het verplaatsen van bestaande ondernemers uit het huidige gebied. Dit brengt aanvullende kosten met zich mee voor compensatie en herhuisvesting. De opbrengstpotentie en financiële risico’s van een actieve rol bij uitbreiding en revitalisering zijn op dit moment onvoldoende in beeld. In een ultiem scenario kan zelfs onteigening aan de orde zijn, wat een zeer kostbare en juridisch complexe procedure is.

Voor deze kosten is geen dekking beschikbaar binnen de huidige begroting.

Communicatie

Het besluit wordt gecommuniceerd aan de perceeleigenaar. Indien marktpartijen of grondeigenaren in het gebied vragen hebben over de consequenties van het besluit, zal de gemeente deze actief beantwoorden en toelichten dat initiatieven die passen binnen de omgevingsvisie mogelijk zijn, waarbij de gemeente een faciliterende rol vervult.

Aanpak en planning

De perceeleigenaar wordt na het besluit geïnformeerd. Er zijn geen aanvullende acties nodig voor verlenging, omdat het voorkeursrecht vervalt van rechtswege. Wanneer het voorkeursrecht is verlopen

hoeft de grondeigenaar bij verkoop het perceel niet meer eerst aan te bieden aan de gemeente.

Participatie

Bijlagen

Voor het huidige voorstel is geen participatie toegepast, omdat het een juridisch-instrumenteel besluit betreft. Indien in de toekomst een programma of omgevingsplanwijziging wordt voorbereid, is participatie verplicht. Daarbij zullen grondeigenaren en andere belanghebbenden worden betrokken om de haalbaarheid en draagvlak van ruimtelijke keuzes te waarborgen.

- bijlage 1: kadastrale kaart