RV vaststellen BP Maasbommel erfwonen Hogenhofstraat

Raadsvoorstel

Onderwerp

Vaststellen bestemmingsplan "Maasbommel, Erfwonen Hogenhofstraat"

Aangeboden door

College van B&W

Portefeuillehouder

M.A.A. van den Boom-Witzel

Team Zaakkenmerk/Document kenmerk

Team Ruimte Z.052611/D.286772

Datum document

21 april 2024

Vertrouwelijkheid

Openbaar

Bijlagen

Ja

Inhoudsopgave 1. Voorgesteld besluit 2. Aanleiding 3. Beoogd effect 4. Argumenten 5. Kanttekeningen 6. Financiën 7. Communicatie 8. Aanpak en planning 9. Participatie 10. Bijlagen

Voorgesteld besluit

1. De nota beantwoording zienswijzen vaststellen; 2. Het bestemmingsplan "Maasbommel, Erfwonen Hogenhofstraat" gewijzigd vaststellen; 3. Het beeldkwaliteitsplan "Erfwonen aan de Hogenhofstraat Maasbommel" vaststellen.

Aanleiding

In 2016 heeft Nedersticht (hierna: initiatiefnemer) het initiatief genomen om het visieplan "Erfwonen aan de Hogenhofstraat" in Maasbommel te ontwikkelen en in 2018 een plan ingediend in het kader van het toetsingskader woningbouw. In 2020 besloten wij principemedewerking te verlenen voor de realisatie van 24 woningen.

Er is vervolgens door ons verzocht om het slopen van de grote groene loods en het herpositioneren van het woonhuis aan de Berghuizen 4-4A mee te nemen in de planvorming. Hiervoor in de plaats komen een nieuw hoofdhuis en een schuurwoning. Door het slopen van de groene loods wordt de dissonante positie van deze loods opgeheven en door het herpositioneren van de bestaande woning wordt het blik op Maasbommel en de kerk vanaf de dijk versterkt. Ter compensatie voor de schuurwoning achter de vervangende nieuwbouwwoning voor Berghuizen 4 worden meerdere verouderde agrarische opstallen gesloopt op een locatie aan de Hoogbroekstraat 7A in Beneden-Leeuwen. In totaal worden er 25 woningen gerealiseerd in de vorm van twee erven en enkele dijkwoningen. Om de bouw van de woningen in het plangebied mogelijk te maken, moet het geldende bestemmingsplan voor de gronden in het plangebied worden herzien. Het voorontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 17 februari 2022 voor 6 weken ter inzage gelegen voor inspraak. Ook zijn er twee inloopbijeenkomsten georganiseerd. Er zijn drie inspraakreacties ingediend. In vervolg op deze inspraakreacties is er met omwonenden gesproken (individueel en in groepsverband) en zijn er planaanpassingen gedaan, zoals beschreven onder het kopje participatie. Op 7 februari 2023 besloten wij een anterieure overeenkomst aan te gaan met de initiatiefnemer waarin o.a.

afspraken zijn gemaakt over het woningbouwprogramma. Vervolgens is het ontwerpbestemmingsplan en concept beeldkwaliteitsplan in procedure gebracht. De stukken lagen vanaf 28 december 2023 gedurende 6 weken ter inzage. Wij ontvingen binnen deze termijn 4 zienswijzen. De raad is bevoegd het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan vast te stellen.

Beoogd effect

Het vaststellen van de juridische kaders (bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan) voor de realisatie van het woningbouwplan Erfwonen Hogenhofstraat in Maasbommel.

Argumenten

1.1 De ingediende zienswijzen geven aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Het ontwerpbestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan "Maasbommel, Erfwonen Hogenhofstraat" lagen vanaf 28 december 2023 (6 weken) ter inzage voor zienswijzen. Binnen deze periode ontvingen wij vier zienswijzen. In het bijgevoegde zienswijzenverslag zijn de ingediende zienswijzen samengevat en van beantwoording voorzien. De zienswijzen geven aanleiding wijzigingen door te voeren. Voor de volledige samenvatting en beantwoording van de zienswijzen verwijzen wij naar de bijgevoegde nota beantwoording zienswijzen. 2.1 Er is sprake van een goede ruimtelijke ordening. In de toelichting van het bestemmingsplan is onderbouwd dat alle ruimtelijke aspecten zijn onderzocht. Het bestemmingsplan en onderliggende onderzoeken zijn beoordeeld door de Omgevingsdienst. Daarmee is er sprake van een zorgvuldige voorbereiding en kunnen we concluderen dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Er zijn verder geen belemmeringen naar voren gekomen, waardoor het initiatief

niet mogelijk is. Daarnaast is de beoogde functie een passende functie in deze omgeving en sluit het aan bij de behoefte. Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar de bijgevoegde toelichting van het bestemmingsplan. 2.2 Het plan sluit aan bij de woningbehoefte. In plan voorziet in de realisatie van 25 woningen waarvan één herbouw. In de overeenkomst die wij zijn aangegaan met de ontwikkelaar zijn afspraken gemaakt over het woningbouwprogramma. Er worden 4 (tussen)woningen gerealiseerd in het sociale huursegment óf betaalbare koopsegment. Er worden 12 hoek- / tussenwoningen gerealiseerd waarvan minimaal 8 woningen levensloopbestendig moeten zijn. De overige woningen (2 onder 1 kap en vrijstaand) worden gerealiseerd voor de vrije sector. Door de mix in het woningbouwprogramma wordt er voor iedere doelgroep gebouwd. 3.1 In het beeldkwaliteitsplan zijn de kaders geborgd voor de gewenste beeldkwaliteit. Het beeldkwaliteitsplan is in samenspraak met de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) en de ontwikkelaar tot stand gekomen. De CRK adviseerde positief. Het beeldkwaliteitsplan zorgt ervoor dat de gewenste kwaliteit juridisch geborgd is en kunnen toekomstige aanvragen omgevingsvergunningen worden getoetst aan deze kaders.

Kanttekeningen

n.v.t.

Financiën

Wij zijn met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst aangegaan, zodat de risico's voor de gemeente zijn afgedekt en we de kosten (waaronder eventuele planschade) die samenhangen met de beoogde ruimtelijke ontwikkeling kunnen verhalen op de initiatiefnemer. De (ambtelijke) kosten voor de begeleiding van de procedure zijn op basis van de legesverordening van de gemeente in rekening gebracht bij de initiatiefnemer.

Communicatie

Na vaststelling van het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan publiceren wij het raadsbesluit in de Maas en Waler en op officiële bekendmakingen. De indieners van de zienswijzen informeren wij schriftelijk.

Aanpak en planning

Participatie

Na vaststelling maken we het raadsbesluit op de gebruikelijke wijze bekend. Tegen het raadsbesluit staat vervolgens beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

In het voortraject is het dorpsplatform Maasbommel betrokken bij de totstandkoming van het plan. In het kader van de beoordeling van het plan hebben er werkbezoeken met de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit plaatsgevonden wat uiteindelijk heeft geresulteerd in een goedgekeurd plan. Het plan is vervolgens gepubliceerd (16 februari 2022) met de mogelijkheid om een inspraakreactie in te dienen (17 februari t/m 30 maart

2022). Ook zijn er inloopbijeenkomsten georganiseerd in het dorp (4 en 10 maart 2022). Na de bijeenkomst is met een aantal omwonenden (individueel en in groepsverband) gesproken over mogelijke aanpassingen van het plan. Ook is er een alternatief plan ingediend door omwonenden en besproken met de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. De commissie adviseerde negatief over de aangedragen alternatieven. Uiteindelijk heeft de inbreng van de omwonenden wel geresulteerd in een aangepast plan. Op hoofdlijnen zijn de volgende aanpassingen doorgevoerd: Oostelijk erf - 2 woningen minder (12 in plaats 14); - compacter erf / meer opschuiven in noordelijke richting om zicht op veld te optimaliseren (verzoek bewoners Kerkstraat); - maximaal behouden van de vrije zichtlijn naar de kerk vanaf de Hogenhofstraat; - bredere groene entree en meer afstand tot bestaande woningen (verzoek omwonenden); - verleggen/ uit het zicht halen van de parkeerkoffer achter de bestaande woningen van de Hogenhofstraat (verzoek omwonenden); - meer groen achter de bestaande woningen van de Hogenhofstraat (verzoek omwonenden); - wandelpad in groenzone achter Hogenhofstraat en Kerkstraat verleggen in het kader van privacy (verzoek omwonenden).

Westelijk erf - 1 woning minder (10 in plaats 11); - het licht opschuiven van dit erf in noordoostelijke richting, enerzijds ten behoeve van de keur inzake watergang en anderzijds voor optimalisatie van de privacy voor de dijkwoningen aan de Berghuizen (minder parkeren en meer groen); - het compact houden van het erf aan de noordzijde om zo optimaal zicht te behouden op de kerk; - op verzoek van de gemeente het wandelpad verbinden met de dijk. Dijkwoningen - aanleggen van een groenbufferzone c.q. meer afstand creëren tussen voormalige boerderij aan de Berghuizen 6 en de nieuw beoogde dijkwoningen; - herpositioneren van de nieuw beoogde dijkwoningen op basis van overleg en onderzoek met het Waterschap. Algemeen - wandelpad in groenzone achter Hogenhofstraat en Kerkstraat verleggen in het kader van privacy (verzoek omwonenden); - op verzoek van de gemeente het wandelpad verbinden met de dijk.

Bijlagen

Bijlage 1. Bestemmingsplan: https://www.ruimtelijkeplannen.nl/view?planidn=NL.IMRO.0668.MAAErfwonen-BON1 /> Bijlage 2: Beeldkwaliteitsplan: https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0668.MAAErfwonenBON1/b_NL.IMRO.0668.MAAErfwonen-BON1_tb1.pdf /> Bijlage 3: Nota beantwoording zienswijzen; Bijlage 4: NAW gegevens indieners zienswijzen - niet openbaar.