RV Aankoop perceel Zijveld 38 Beneden-Leeuwen

Raadsvoorstel

Onderwerp

Aankoop perceel Zijveld 38 Beneden-Leeuwen

Aangeboden door

College van B&W

Portefeuillehouder

M.A.A. van den Boom-Witzel

Team Zaakkenmerk/Document kenmerk

Team Ruimte Z.086161/D.318684

Datum document

26 februari 2025

Vertrouwelijkheid

Openbaar

Bijlagen

Ja

Inhoudsopgave 1. Voorgesteld besluit 2. Aanleiding 3. Beoogd effect 4. Argumenten 5. Kanttekeningen 6. Financiën 7. Communicatie 8. Aanpak en planning 9. Participatie 10. Bijlagen

Voorgesteld besluit

Aanleiding

1. In te stemmen met het aankopen van het perceel aan Zijveld 38 te Beneden-Leeuwen; 2. Financiële middelen beschikbaar te stellen conform de financiële paragraaf.

In 2023 hebben de eigenaren van het bedrijf Mupla Verpakkingen B.V. (hierna: Verkoper) aangegeven voornemens te zijn hun bedrijfsactiviteiten aan Zijveld 38 in Beneden-Leeuwen te beëindigen. Met de beëindiging van de activiteiten zou ook het pand op deze locatie leeg komen te staan. Verkoper heeft de

gemeente gevraagd of zij eventueel interesse heeft in aankoop van dit perceel. Het college oordeelde dat het hier gaat om een interessante en mogelijk kansrijke locatie, onder meer gezien omliggende gronden die reeds in eigendom zijn van de gemeente. Daarom besloot het college een intentieovereenkomst aan te gaan met Verkoper. Door deze intentieovereenkomst aan te gaan kreeg de gemeente tijd om te onderzoeken of de eventuele aankoop van het perceel haalbaar en wenselijk zou zijn. Gedurende dit onderzoek zijn diverse aspecten onderzocht en zijn er regelmatig gesprekken gevoerd met Verkoper. Richting het einde van de afgesproken termijn in de intentieovereenkomst was er nog onvoldoende duidelijkheid om een goed voorstel aan uw raad voor te kunnen leggen over de daadwerkelijke aankoop. Wel bleek dat het perceel veel mogelijkheden kan bieden en dat deze kans tot aankoop zich niet (veel) vaker voordoet. Het college besloot daarom om een voorlopige koopovereenkomst te sluiten met Verkoper, met daarin een voorbehoud van het besluit van uw raad. In deze overeenkomst is opgenomen dat de gemeente in maximaal 10 maanden nader onderzoekt of de aankoop haalbaar en wenselijk is. Waarbij het college de wens heeft uitgesproken om tevens te onderzoeken hoe deze aankoop een maatschappelijk belang kan dienen. Inmiddels zijn deze 10 maanden bijna verstreken en is het onderzoek afgerond.

Uw raad beslist over de definitieve aankoop van het perceel aan Zijveld 38 in Beneden-Leeuwen.

Beoogd effect

Het aankopen van het perceel aan Zijveld 38 te Beneden-Leeuwen, om hiermee in te zetten op het creëren van maatschappelijke meerwaarde. En daarmee te kunnen voldoen aan ambities zoals beschreven in de Omgevingsvisie West Maas en Waal.

Argumenten

1.1 Om ambities en doelstellingen te kunnen realiseren is het wenselijk om een actieve grondhouding aan te nemen De gemeente voert dynamisch grondbeleid. Met dit dynamische karakter bepaalt het college per beleidsopgave, bestuurlijke keuze of ruimtelijk initiatief welke gemeentelijke rol en inzet van instrumenten het beste past. De gemeente maakt vervolgens een afweging tussen actief grondbeleid, actief faciliterend grondbeleid en faciliterend grondbeleid. De primaire houding is faciliterend grondbeleid. Actief grondbeleid is mogelijk als een ontwikkeling hoge prioriteit heeft en in maatschappelijke zin zeer wenselijk is. Met de grondpositie (al dan niet nog te verwerven) voert de gemeente regie boven de haar toekomende publiekrechtelijke bevoegdheden. Deze strategische grondaankoop zorgt ervoor dat de gemeente veel gronden in eigendom heeft aan en nabij De Peel. Door deze eigendomsposities kan er goede regie worden gevoerd op ontwikkelingen die in dit gebied plaatsvinden. Daarbij kan dan ook

rekening worden gehouden met input die reeds is opgehaald bij omwonenden en gebruikers van het gebied. Onder andere verkeersveiligheid en sociale veiligheid worden genoemd als aandachtspunten. 1.2 Deze kans doet zich - waarschijnlijk - niet veel vaker voor De kans dat de gemeente dit perceel in de toekomst alsnog kan aankopen is gering. Het is een nu-of-nooit situatie en dé kans om regie te kunnen voeren op ontwikkelingen in dit gebied. Indien de keuze wordt gemaakt om het perceel niet aan te kopen, is er volledige afhankelijkheid van de markt. 1.3 Er is een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd De afgelopen maanden is er een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd, toegevoegd als bijlage 1. Aanleiding van dit onderzoek is de overweging om het perceel aan Zijveld 38 aan te kopen en eventueel te (laten) herontwikkelen. Het perceel heeft nu een bedrijfsbestemming. Veel van de omliggende grond is al in eigendom van de gemeente, waaronder het perceel van het voormalige zwembad. Dit perceel is meegenomen als onderdeel van het haalbaarheidsonderzoek. De vraag is of door aankoop van het perceel aan Zijveld 38 een ontwikkeling met maatschappelijke meerwaarde kan worden gerealiseerd, waardoor ook een impuls kans worden gegeven aan het gebied.

1.4 Als onderdeel van het haalbaarheidsonderzoek zijn er verschillende scenario's uitgewerkt Op basis van de opgehaalde informatie in de omgeving, de marktconsultatie en de beleids- en gebiedsanalyses zijn vier scenario's voor herontwikkeling opgesteld waarmee maatschappelijke waarde aan het gebied wordt toegevoegd. Deze scenario's zijn doorgerekend in een businesscase per scenario. Alle scenario's zorgen voor maatschappelijke meerwaarde voor het dorp Beneden-Leeuwen. De scenario's brengen 'slechts' de mogelijkheden van de locatie in kaart. Uit de scenario's blijkt welk perspectief (ruimtelijk, maatschappelijk en financieel) de locatie biedt voor de toekomst. Bij de daadwerkelijke ontwikkeling van de locatie kunnen de scenario's als startpunt worden gebruikt, maar is het nodig een nieuw ontwerpproces te starten. 1.5 De gemeente kan hierdoor sturen op het creëren en versterken van maatschappelijke meerwaarde Bij het opstellen van de ruimtelijke scenario's zijn doelstellingen, ambities en behoeften uit de Omgevingsvisie West Maas en Waal, het Dorpspaspoort Beneden-Leeuwen, de Visie Leefbaarheid Kernen 2030 en de Woonzorganalyse meegenomen. Door aansluiting te zoeken bij deze ambities en doelstellingen en ze een plek te geven in de scenario's ontstaat maatschappelijke meerwaarde voor het dorp.

Deze maatschappelijke meerwaarde wordt onder meer bereikt door: - Het clusteren van voorzieningen en het toevoegen van (para)medische zorg aan het gebied; - Het toevoegen van betaalbare woningen, bij voorkeur voor ouderen of jongeren; - Ruimte te creëren voor ontmoeten, spelen en bewegen in de openbare ruimte;

- Een bijdrage te leveren aan sociale veiligheid en cohesie; - Maatregelen om waterberging en biodiversiteit toe te voegen aan het gebied. 1.6 De huidige bedrijfsfunctie kan worden wegbestemd Indien de keuze wordt gemaakt om het perceel niet aan te kopen, is er volledige afhankelijkheid van de markt. In de huidige situatie kan zich op deze locatie een ander bedrijf in de categorie 1 of 2 uit de Lijst van Bedrijven vestigen, met de daarbij behorende verkeersbewegingen en richtafstanden ten aanzien van verschillende milieuaspecten. Gezien de huidige omliggende functies is het niet wenselijk dat hier zich opnieuw een bedrijf vestigt. 1.7 Aankoop van dit perceel biedt diverse 'koppelkansen' Wanneer het perceel niet wordt aangekocht vallen ook andere voordelen van een mogelijke ontwikkeling weg. Koppelkansen die in dat geval niet worden benut zijn bijvoorbeeld het tegengaan van het gevoel van onveiligheid, het creëren van (wandel)verbindingen met de omgeving en het gebied uit het isolement halen. Een andere kans die met aankoop van het perceel en ontwikkeling van het gebied kan worden benut is het aanpakken van de wateroverlast ter hoogte van de scouting. Door het perceel aan te kopen kan de gemeente meer sturing uitoefenen. Worden er op termijn daadwerkelijk maatschappelijke functies gerealiseerd, dan kan er ook verbinding worden gezocht met andere ontwikkelingen.

Denk hierbij bijvoorbeeld aan een koppeling met het project Zorgzame Buurt (de herontwikkeling van de Hey-Acker en omgeving). 1.8 Ontwikkeling van het gebied als geheel biedt de meeste kansen voor een haalbaar plan Naast de eventuele aankoop van het perceel aan Zijveld 38 is de gemeente reeds eigenaar van het perceel van het voormalige zwembad. Onderdeel van het haalbaarheidsonderzoek is het zoeken naar een verbinding tussen beide percelen, waardoor het gehele gebied kan worden ontwikkeld en een impuls krijgt. In de praktijk is het (bijna) onmogelijk om de percelen los van elkaar te ontwikkelen. Los van elkaar zijn de percelen (te) klein om een haalbaar initiatief te realiseren waarin bijvoorbeeld ook voldoende waterberging en parkeerplaatsen zijn opgenomen. Elke verharding die wordt toegevoegd, moet namelijk ook gecompenseerd worden. De kans voor een haalbaar plan is vele malen groter als het gebied als geheel wordt ontwikkeld. Bijkomend voordeel is dat nieuwe functies en opstallen op elkaar worden afgestemd.

Kanttekeningen

1.1 Het onderzoek laat een negatief financieel resultaat zien De financiële resultaten worden bepaald door het programma waarmee is gerekend. Het programma bestaat globaal uit een combinatie van wonen en zorg. Er zijn mogelijkheden om de businesscases te optimaliseren en waar nodig aan te passen om tot een sluitende businesscase te komen. Samenvattend komen

deze optimaliseringen uit op het vermeerderen van het aantal woningen, wat ten koste gaat van de ruimte voor zorg. 1.2 Voor ontwikkeling en invulling blijft de gemeente afhankelijk van derden Ondanks de actieve houding van de gemeente gaat zij niet zelf ontwikkelen. Wel kan zij kaders en richtlijnen meegeven en afspraken maken over beoogde ontwikkelingen op deze locatie. Daarbij blijft er een afhankelijkheid van geïnteresseerde projectontwikkelaars en/of (maatschappelijke)marktpartijen. 1.3 Enkele beleidsdocumenten worden momenteel geactualiseerd Naar aanleiding van de tijdelijke stop op de intake van nieuwe principeverzoeken worden enkele (beleids)stukken geactualiseerd. Eén van die documenten is het onderzoek naar de woonbehoeftecijfers per kern. De resultaten daarvan zijn nu nog niet bekend. Mogelijk blijkt uit de resultaten dat het bestaand aantal en gepland toe te voegen aantal woningen voor bepaalde kernen (ruim) boven de behoeftecijfers uitkomen. 1.4 Het is onzeker of geïnteresseerde marktpartijen op een later moment nog steeds interesse hebben Begin januari is er een marktconsultatie uitgevoerd. Tijdens deze marktconsultatie is gesproken met diverse geïnteresseerde partijen. Enerzijds partijen met een maatschappelijke functie die een (nieuwe) locatie zoeken, anderzijds partijen die mogelijk interesse hebben in ontwikkeling van het gebied.

Van de eerste categorie wil een aantal partijen zich op korte termijn (her)vestigen. Zij kunnen en/of willen niet wachten op een locatie die pas over enkele jaren beschikbaar komt of waarover pas over geruime tijd duidelijkheid kan worden gegeven over de invulling. Het is onzeker of er op een later moment nog steeds geïnteresseerde (maatschappelijke) marktpartijen zijn.

Financiën

Communicatie

Aanpak en planning

De financiële paragraaf is opgenomen als bijlage 2 bij dit raadsvoorstel. De financiële aspecten van dit voorstel zijn geen openbare informatie.

Gedurende het haalbaarheidsonderzoek zijn omwonenden, (sport)verenigingen en overige belanghebbenden betrokken. Zij zijn bekend met het proces dat momenteel wordt doorlopen. Indien het perceel aan Zijveld 38 wordt aangekocht er er plannen worden gemaakt voor ontwikkeling, wordt de omgeving hier opnieuw bij betrokken.

Na instemming van uw raad wordt de koopovereenkomst bekrachtigd. De grond wordt vervolgens notarieel overgedragen. De (ver)koop is daarmee afgerond. Vervolgens kunnen er ideeën voor ontwikkeling van dit gebied verder worden uitgewerkt. Zodra de wensen en kaders duidelijk zijn, wordt er besloten hoe de verdere (verkoop)procedure wordt

vormgegeven. Er kan bijvoorbeeld een tender worden uitgeschreven voor verkoop van de betreffende percelen, waarin kaders en richtlijnen voor ontwikkeling worden meegegeven. Uw raad wordt op de hoogte gehouden van de voortgang van dit project.

Participatie

Bijlagen

Omwonenden, (sport)verenigingen en andere belanghebbenden zijn vanaf de start betrokken geweest bij het haalbaarheidsonderzoek. Er zijn twee participatiemomenten georganiseerd en een marktconsultatie met organisaties die zich eventueel op deze plek willen vestigen of hier willen ontwikkelen. Tijdens deze sessies is opgehaald welke positieve en negatieve ervaringen omwonenden en gebruikers hebben met betrekking tot dit gebied. Daarnaast hebben zij uitgesproken wat zij (on)wenselijk vinden bij een (her)ontwikkeling van dit gebied. Tot slot is er intern een brede sessie georganiseerd waarbij input is opgehaald bij diverse adviseurs. Al deze input is gebruikt voor het opstellen van het haalbaarheidsonderzoek.

- bijlage 1: rapport haalbaarheidsonderzoek (geheim) - bijlage 2: financiële paragraaf (geheim)