Raadsvoorstel Vestiging van voorkeursrecht op perceel WMLOO-M-260

Raadsvoorstel

Onderwerp

Vestiging van voorkeursrecht op perceel WMLOO-M-260 aan de Nieuweweg / Van Heemstraweg te Wamel

Aangeboden door

College van B&W

Portefeuillehouder

J.E.M. Mol

Team Zaakkenmerk/Document kenmerk

Team Ruimte Z.086771/D.250514

Datum document

24 mei 2023

Vertrouwelijkheid

Openbaar

Bijlagen

Ja

Inhoudsopgave 1. Voorgesteld besluit 2. Aanleiding 3. Beoogd effect 4. Argumenten 5. Kanttekeningen 6. Financiën 7. Communicatie 8. Aanpak en planning 9. Bijlagen

Voorgesteld besluit

1. Op basis van artikelen 2 en 5 van de Wvg het perceel met nummer WMLOO-M-260 aan de Nieuweweg / Van Heemstraweg te Wamel, met een oppervlakte van 25.810 m2, zoals weergegeven op de aan dit besluit gehechte lijst en tekening, aan te wijzen als gronden waarop de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing is; 2. De uitvoering van dit besluit (waaronder het informeren van rechthebbenden) op te dragen aan het college van burgemeester en wethouders, met inachtneming van de voorschriften van de Wet voorkeursrecht gemeenten.

Aanleiding

Op dit moment zijn er geen beschikbare bedrijfskavels meer in West Maas en Waal. Om ook in de toekomst een aantrekkelijke gemeente te blijven voor ondernemers, is het noodzakelijk hiervoor ruimte te creëren. Enerzijds door het ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen, anderzijds door het uitbreiden en/of herstructureren van bestaande terreinen. Bedrijventerrein "Industrieterrein Wamel" is een kleinschalig bedrijventerrein met veelal lokaal gewortelde bedrijven. Herstructurering en revitalisering van dit bedrijventerrein biedt veel kansen. Niet alleen zorgt het voor een kwaliteitsimpuls in het oostelijke deel van Wamel, ook ontstaat er op een logische plek ruimte voor andere functies, zoals woningbouw. Over de mogelijke transformatie van het oostelijke deel van Wamel volgt nog een apart voorstel. Daarin wordt onder meer uiteengezet welke ideeën er zijn voor transformatie, welke stappen daarvoor gezet moeten worden en welke acties op korte termijn moeten worden ondernomen om de ontwikkeling in de toekomst mogelijk te maken. Duidelijk is dat voor de beoogde herstructurering van het bedrijventerrein, perceel WMLOO-M-260 noodzakelijk is. Op dit moment wordt dit perceel niet te koop aangeboden. Om bij toekomstige (verkoop)onderhandelingen niet "buiten de boot te vallen", stellen we uw raad voor een voorkeursrecht in de zin van Wet voorkeursrecht gemeenten op dit perceel te vestigen.

Beoogd effect

Vestiging van voorkeursrecht op perceel WMLOO-M-260 aan de Nieuweweg / Van Heemstraweg te Wamel met een oppervlakte van 25.810 m2, zoals bedoeld in artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg). Hierdoor versterkt de gemeente haar regiepositie bij de realisatie van een meer passende en eenduidige ruimtelijke inrichting van het gebied door de bedrijven gevestigd aan de oostzijde van het dorp te verschuiven. Als gevolg daarvan kan aan de westzijde van het gebied woningbouw worden gerealiseerd. Ten behoeve daarvan dienen eventuele agrarische activiteiten te worden beëindigd en dient de betreffende grond allereerst beschikbaar te worden gesteld. Door het voorkeursrecht krijgt de gemeente het recht van eerste koop. Dat betekent dat indien de eigenaar het perceel (gedeeltelijk) wenst te verkopen, zij eerst het eigendom aan de gemeente moet aanbieden.

Argumenten

Herstructurering van Industrieterrein Wamel is een wenselijke ontwikkeling Er zijn op dit moment geen bedrijfskavels meer beschikbaar in West Maas en Waal. Hoog tijd om ruimte te creëren door middel van ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen en uitbreiding en herstructurering van bestaande terreinen. Industrieterrein Wamel biedt hiervoor veel mogelijkheden. Door vestiging van veel verschillende bedrijven in het oostelijke deel van Wamel is er een grote variatie aan bebouwing ontstaan. Om een meer eenduidige en passende inrichting te creëren die aansluit bij de directe omgeving is het voornemen om het bedrijventerrein in de toekomst te revitaliseren en herstructureren. Dit is in lijn met het in de Structuurvisie dorpen 2025 en Dorpskwaliteitsplan West Maas en Waal 2019 opgenomen voornemen om ruimtelijke samenhang door inbreiding en herstructurering van bedrijfslocaties te versterken en passend te maken bij de schaalgrootte van Wamel. Deze beoogde ontwikkeling zorgt voor een kwaliteitsimpuls in het

oostelijke deel van Wamel en creëert op een logische plek ruimte voor andere functies, zoals woningbouw. De beoogde transformatie van het oostelijke deel van Wamel gaat dus verder dan alleen de herstructurering van Industrieterrein Wamel. Uw raad wordt in een separaat voorstel gevraagd hierover besluiten te nemen. Perceel WMLOO-M-260 is een noodzakelijk onderdeel voor de beoogde herstructurering Aanwijzing van perceel WMLOO-M-260 betreft een aanwijzing die een logische uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein mogelijk maakt, zoals opgenomen in het Dorpskwaliteitsplan West Maas en Waal 2019. Door deze ontwikkeling wordt het immers mogelijk de gronden als schuifruimte te gebruiken om bedrijven aan de westzijde van het bedrijventerrein te verplaatsen naar de oostzijde, met als gevolg dat aan de rand van de kern van het bedrijventerrein woningbouw kan worden gerealiseerd. Dit zorgt voor een kwaliteitsimpuls van het gebied. Met het voorkeursrecht wordt de regiepositie van de gemeente versterkt Het uitgangspunt bij de toekomstige ontwikkeling en realisatie van het gebied is dat de gemeente, voor zover nodig, regie voert bij de transformatie van het plangebied. Door het vestigen van een voorkeursrecht behoudt de gemeente grip op de ontwikkeling.

Het voorkeursrecht is gedurende het proces van planontwikkeling een beschermingsinstrument, waardoor ongewenste (prijs-)ontwikkelingen kunnen worden voorkomen dan wel beperkt. Verkopen aan derden, die de ontwikkeling van het gebied in de weg kunnen zitten, wordt moeilijker gemaakt. Hiermee voorkomen we onder meer dat de gronden worden verkocht aan derden die andere wensen dan wel eisen hebben dan door de gemeente beoogd, waardoor verplaatsing van de lokale bedrijven niet meer mogelijk is. Er wordt voldaan aan de wettelijke vereisten voor de vestiging van een voorkeursrecht De gemeente is bevoegd gronden aan te wijzen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 Wvg van toepassing worden verklaard. Er moet wel worden voldaan aan twee criteria: a. aan de gronden moet een niet-agrarische bestemming worden toegedacht of gegeven, en b. het gebruik van de gronden moet afwijken van de toegedachte bestemming. Of wordt voldaan aan deze criteria kan blijken uit een bestemmingsplan (ingevolge artikel 3 Wvg) of een structuurvisie (ingevolge artikel 4 Wvg). Op grond van artikel 5 Wvg kan een besluit om het voorkeursrecht te vestigen ook vooruitlopend op een bestemmingsplan of structuurvisie worden genomen. In dat geval moet in het besluit tot aanwijzing aan de betrokken gronden een niet-agrarische bestemming worden toegedacht, waarbij het gebruik afwijkt van die bestemming.

Op 24 januari 2019 stelde uw raad het Dorpskwaliteitsplan West Maas en Waal 2019 vast. Onder meer onder uitwerking F en uitwerking I wordt ingegaan op de beoogde revitalisering en herstructurering van het bedrijventerrein. Ondanks dat het Dorpskwaliteitsplan een indicatie geeft van de herontwikkeling, kan de vestiging van het voorkeursrecht echter niet worden gebaseerd op genoemd Dorpskwaliteitsplan. Ook is er geen bestemmingsplan voor de locatie van het perceel met een bestemming "Bedrijf". Daarom wordt uw raad voorgesteld om de gronden aan te wijzen op grond van artikel 5 Wvg.

Op basis van de voorgaande motivering wordt voldaan aan beide criteria: a. Niet-agrarische bestemming Het voorkeursrecht kan alleen van toepassing worden verklaard voor gronden die in de nabije toekomst een andere bestemming krijgen dan de agrarische bestemming. Aangezien het perceel is gelegen in een bedrijfsomgeving en gelet op de beoogde plannen van de gemeente zal de bestemming in ieder geval niet-agrarisch worden. b. Huidig gebruik en toekomstige bestemming Binnen het systeem van de Wvg komen alleen gronden in aanmerking waarvan het huidig gebruik afwijkt van de toekomstige bestemming. Het huidige gebruik is op dit moment agrarisch. De toekomstige bestemming is bedrijf, gelet op het voornemen een aantal bedrijven te verschuiven naar onder andere onderhavig perceel. Op grond daarvan is duidelijk dat de huidig aanwezige agrarische activiteiten niet kunnen worden ingepast in de voorgenomen toekomstige ontwikkeling. Er wordt dus ook voldaan aan het tweede criterium. Er heeft een belangenafweging plaatsgevonden De gemeente krijgt met toepassing van het voorkeursrecht betere mogelijkheden om te komen tot een optimale inrichting van het gebied, hetgeen een zwaarwegend algemeen belang is. Deze optimale inrichting houdt onder meer in dat er ruimte ontstaat voor woningbouw. Waarmee we deels invulling geven aan de opgaven uit onze Woonvisie.

Daarnaast voldoen we aan de opgave 'inbreiding voor uitbreiding'. Tegenover dit zwaarwegende belang van de gemeente staan de belangen van de eigenaar van het perceel in kwestie. Deze eigenaar wordt verplicht om de grond, indien en voor zover zij deze wil verkopen, aan te bieden aan de gemeente. De aanwijzing van de gronden heeft geen gevolgen voor bijvoorbeeld de bouwmogelijkheden op het eigen perceel. Naast de reeds aangehaakte verplichtingen heeft de wetgever eveneens bepalingen opgenomen ter bescherming van de eigenaren en eventuele zakelijk gerechtigden. Als bescherming van de eigenaren en zakelijk gerechtigden geldt dat de Wvg de eigenaren en zakelijk gerechtigden niet verplicht om hun gronden te koop aan te bieden. Ook bevat de Wvg een groot aantal waarborgen ter bescherming van belangen van eigenaren en zakelijk gerechtigden, waaronder prijsvaststelling via de rechtbank en mogelijke schadevergoeding in bepaalde gevallen. Daarnaast geeft de wet maximale termijnen om te komen tot ruimtelijke plannen. Indien niet binnen 3 jaar een ruimtelijk plan ter inzage wordt gelegd, vervalt het voorkeursrecht van rechtswege. Gelet op voorstaande zijn wij van mening dat de belangen van de eigenaar minder zwaar wegen dan het algemeen belang dat de gemeente dient.

In de jurisprudentie is reeds uitgemaakt dat uw raad het financiële belang van de eigenaren niet hoeft mee te wegen in haar besluitvorming, dit is al door de wetgever gedaan bij het vaststellen van de Wvg. Voorafgaand aan uw besluit is aan de eigenaar gelegenheid geboden om zienswijzen in te dienen naar aanleiding van het (concept) raadsvoorstel en -besluit Op basis van het collegebesluit van 6 juni 2023, waarmee het voorkeursrecht reeds voorlopig is gevestigd, zijn alle relevante en openbare stukken ter inzage gelegd en is de eigenaar over het voorkeursrecht geïnformeerd. Tegelijkertijd is de eigenaar geïnformeerd over de

mogelijkheid om een zienswijze te geven op het concept raadsvoorstel/besluit en te worden gehoord, alvorens het raadsbesluit definitief wordt genomen. Zienswijzen Zienswijzen op het besluit van het college kunnen tot en met 5 juli 2023 worden ingediend. Het is dus mogelijk dat er vóór de raadsvergadering nog zienswijzen worden ingediend. Echter zien wij de eigenaar van het perceel als enige belanghebbende in deze situatie. Naar aanleiding van de terinzagelegging heeft de belanghebbende een zienswijze ingediend. De beantwoording van deze zienswijze is opgenomen als bijlage 3 bij dit raadsvoorstel. De ingediende zienswijze is niet van dien aard dat dit een wijziging van de voorgenomen besluitvorming zou rechtvaardigen. Daarnaast is ons voorstel om het voorkeursrecht op grond van artikel 5 Wvg te vestigen naar aanleiding van de ingediende zienswijze niet gewijzigd. De wettelijke bekendmakingvereisten moeten in acht worden genomen. Nadat uw raad het besluit tot vestiging van het voorkeursrecht op grond van artikel 5 Wvg heeft genomen, zal het besluit gepubliceerd worden in het Gemeenteblad. Een dag na publicatie in het Gemeenteblad treedt het besluit in werking. Daarnaast draagt de gemeente zorg voor inschrijving van het besluit in het BRK-PB register en het op de hoogte brengen van de eigenaar via een aangetekende brief.

Kanttekeningen

Een voorkeursrecht heeft gevolgen voor eigenaren Het voorkeursrecht verplicht de betrokken eigenaren immers om bij een voorgenomen verkoop de betreffende percelen eerst aan de gemeente aan te bieden. De notaris mag niet meewerken aan een transactie als een voorkeursrecht van toepassing is. De verkoper kan zijn perceel niet vrij verkopen aan een derde. Wel kan de gemeente onder bepaalde voorwaarden vrijstelling van het voorkeursrecht verlenen, bijvoorbeeld als de eigenaar kan aantonen dat de gronden aan een derde worden verkocht met als oogmerk de wensen/eisen die zijn vastgelegd in gemeentelijk beleid ten uitvoer te brengen. Ook geldt er een aantal uitzonderingssituaties op de aanbiedingsplicht. Te denken valt aan verkoop aan kinderen of uitvoering van een uiterste wilsbeschikking. Deze uitzonderingssituaties zijn opgenomen in artikel 10 lid 2 Wvg. Daarnaast is in de wet een uitgebreide aanbiedingsprocedure opgenomen. Deze voorziet onder andere in een waardering van de locatie op basis van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (werkelijke waarde). Als geen overeenstemming wordt bereikt, is er in de wet ook een regeling opgenomen die de eigenaar de mogelijkheid geeft om te verzoeken om een onafhankelijk oordeel over de waarde door de rechtbank. Dit zorgt ervoor dat de eigenaar een reële prijs krijgt voor zijn eigendom.

Het besluit heeft alleen gevolgen voor de eigenaren van het perceel. Voor anderen heeft dit besluit geen gevolg. Immers, de Wvg ziet alleen op een eerste recht van koop. De ruimtelijke ordeningsprocedure volgt nog. Voor de eigenaren en omgeving geeft dit besluit wel een indicatie dat er een

wijziging van het gebruik van de gronden wordt voorbereid. Het vestigen van een voorkeursrecht vraagt een belangenafweging Het gemeentelijk voorkeursrecht wordt ingezet om de regie te houden op de beoogde ontwikkelingen. Dit algemeen belang weegt zwaarder dan het belang van de eigenaar om zijn perceel vrij te kunnen verkopen. De verplichting om bij een voorgenomen verkoop eerst aan de gemeente aan te bieden is daarbij niet onevenredig zwaar. Eigenaren zijn namelijk niet verplicht om te verkopen en als zij wel willen verkopen, krijgen ze een reële prijs. Wanneer er geen overeenstemming kan worden bereikt over de prijs, kan de eigenaar een onafhankelijk oordeel over de prijs aan de rechter vragen. Bovendien zijn de belangen van de eigenaren in de wet zelf al meegewogen. De Wvg kent namelijk een uitgebreide rechtsbescherming en voldoende uitzonderingen op de aanbiedingsplicht.

Financiën

Het vestigen van een voorkeursrecht heeft op zich geen financiële gevolgen. Op het moment dat de eigenaar de gronden aan de gemeente aanbiedt, zal de gemeente, wanneer zij daadwerkelijk tot aankoop over wil gaan, moeten beschikken over gelden daarvoor. Op dat moment vragen we uw raad in een apart voorstel hiervoor budget beschikbaar te stellen.

Communicatie

De eigenaar van het betreffende perceel is via een aangetekende brief geïnformeerd over het collegebesluit tot aanwijzing c.q. het vestigen van een voorlopig voorkeursrecht op 6 juni 2023. Daarnaast is het besluit in het Gemeenteblad gepubliceerd. Omdat een voorkeursrechtbesluit vragen kan oproepen bij de eigenaar, is deze uitgenodigd voor een gesprek. Daarnaast staat bezwaar open tegen het besluit tot aanwijzing c.q. voorlopig voorkeursrecht. Gelijktijdig met het informeren over de aanwijzing c.q. het vestigen van een voorlopig voorkeursrecht, is gelegenheid geboden om tegen het voorgenomen raadsbesluit (tot vestigen van voorkeursrecht) zienswijzen in te dienen. Zoals hiervoor vermeld is er één zienswijze ingediend. Over uw besluit tot het vestigen van het voorkeursrecht wordt de eigenaar wederom via een aangetekende brief geïnformeerd. Ook vindt publicatie in het Gemeenteblad plaats. De omwonenden worden niet afzonderlijk over dit besluit geïnformeerd, aangezien het voor hen geen directe gevolgen heeft. Dat gebeurt als er wordt gestart met het participatietraject voor de ruimtelijke invulling. Tegen het besluit van uw raad staan rechtsmiddelen open. Indien er rechtsmiddelen worden ingesteld tegen het collegebesluit tot aanwijzing, én tegen het raadsbesluit, kan er een samenloopprocedure ontstaan. Beide procedures worden dan gecombineerd behandeld.

Aanpak en planning

Met het voorliggende besluit wordt het voorkeursrecht gedurende 3 jaar van toepassing. Binnen deze 3 jaar moet de Omgevingsvisie ofwel de herziening van het bestemmingsplan voor de gronden van het betreffende perceel zijn vastgesteld, wil het voorkeursrecht blijven gelden. Als uw raad positief besluit, ziet de planning er als volgt uit: - Onderhavig raadsvoorstel/besluit wordt door middel van een zakelijke weergave van de inhoud, de wijze waarop en de periode waarin de stukken ter inzage komen te liggen, bekend gemaakt en gepubliceerd in het

Gemeenteblad, waarna het besluit een dag na publicatie in werking treedt. Vanaf dat moment start de termijn van 6 weken voor het indienen van bezwaar/beroep; - Er wordt op grond van artikel 7 lid 2 Wvg mededeling gedaan van het raadsbesluit aan de eigenaar van onderhavig perceel; - Dit raadsvoorstel/besluit en bijbehorende bijlagen worden - ingevolge artikelen 2 en 5 Wvg - gedurende 6 weken ter inzage gelegd; - De gemeenteraad zal - ingevolge artikel 5 Wvg - overgaan tot voorbereiding en uitwerking van, en waar nodig herziening, van ofwel Structuurvisie/Omgevingsvisie, ofwel Bestemmingsplan/Omgevingsplan voor het voorkeursrechtgebied, welke binnen de komende 3 jaar wordt vastgesteld; - Het voorkeursrecht is gedurende 3 jaar geldig. Binnen deze periode dient de Omgevingsvisie en/of de herziening van het bestemmingsplan door uw raad te zijn vastgesteld. Na 10 jaar na inwerkingtreding van het bestemmingsplan vervalt het voorkeursrecht van rechtswege ingevolge artikel 9 lid 1 Wvg; - Voorts bestaat de mogelijkheid dat er een intrekkingsverzoek van het besluit wordt ingediend. Op een dergelijke aanvraag dient het college binnen 4 weken een besluit te nemen ingevolge artikel 8 Wvg.

Bijlagen

- bijlage 1: Perceellijst - bijlage 2: Kaart behorend bij besluit Wvg - bijlage 3: Nota beantwoording zienswijze