Raadsvoorstel Bestemmingsplan Kraanbaan, Beneden-Leeuwen

Raadsvoorstel

Onderwerp

Vaststellen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan "Kraanbaan Beneden-Leeuwen fase 1, 2 en 3"

Aangeboden door

College van B&W

Portefeuillehouder

J.E.M. Mol

Team Zaakkenmerk/Document kenmerk

Team Ruimte Z.070232/D.227530

Datum document

14 oktober 2022

Vertrouwelijkheid

Openbaar

Bijlagen

Ja

Inhoudsopgave 1. Voorgesteld besluit 2. Aanleiding 3. Beoogd effect 4. Argumenten 5. Kanttekeningen 6. Financiën 7. Communicatie 8. Aanpak en planning 9. Bijlagen

Voorgesteld besluit

1. De nota beantwoording zienswijzen vast te stellen; 2. Het bestemmingsplan "Kraanbaan Beneden-Leeuwen fase 1, 2 en 3" vast te stellen; 3. Het beeldkwaliteitsplan "Kraanbaan fase 1, 2 en 3" vast te stellen.

Aanleiding

Het project Kraanbaan is buitendijks gelegen ter hoogte van Waalbandijk 64 en 66 in Beneden-Leeuwen. Het ontwerpbestemmingsplan voorziet in de gedeeltelijke sloop van de voormalige bedrijfsbebouwing en de realisatie van maximaal

66 woningen en een kleinschalige horeca. De monumentale Kraanbaan en het voormalige pakhuis De Klef blijven behouden. Het totale project is opgeknipt in 4 verschillende fases. Fase 4, de herontwikkeling van de voormalige meelfabriek maakt geen onderdeel uit van het bestemmingsplan. In fase 1 kunnen 4 appartementengebouwen worden gerealiseerd met variërende bouwhoogtes van 3 tot maximale 5 bouwlagen, met daaronder één parkeerlaag. In fase 2 wordt De Klef getransformeerd naar maximaal 16 woningen en een kleinschalige horecagelegenheid. In fase 3 kunnen 4 vrijstaande woningen worden gerealiseerd (waarvan 1 bestaand). Voor fase 4 zal te zijner tijd een aparte ruimtelijke procedure worden doorlopen. Wij besloten voor de voorliggende ontwikkeling eerder het ontwerpbestemmingsplan en concept beeldkwaliteitsplan in procedure te brengen. Gedurende deze periode ontvingen wij 7 zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan, waarvan één buiten de termijn. U bent bevoegd het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan vast te stellen.

Beoogd effect

Het vaststellen van de juridische kaders (bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan) voor de realisatie van fase 1, 2 en 3 van het woningbouwproject de Kraanbaan in Beneden-Leeuwen.

Argumenten

1.1 De ingediende zienswijzen geven aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Het ontwerpbestemmingsplan "Kraanbaan Beneden-Leeuwen fase 1, 2 en 3" lag vanaf 12 mei 2022 gedurende 6 weken ter inzage voor zienswijzen. Binnen deze periode ontvingen wij 7 zienswijzen, waarvan één zienswijze buiten de termijn. In het bijgevoegde zienswijzenverslag zijn de ingediende zienswijzen samengevat en van beantwoording voorzien. De zienswijzen gaven aanleiding enkele wijzigingen door te voeren zoals het beperken van de mogelijkheden voor balkons en loggia's. Voor de volledige samenvatting en beantwoording van de zienswijzen verwijzen wij naar de bijgevoegde nota beantwoording zienswijzen. 1.2 De hoorcommissie volgt de beantwoording van de zienswijzen. De indieners van de zienswijzen zijn in de gelegenheid gesteld om gehoord te worden. Er is door 4 reclamanten aangegeven gebruik te willen maken van deze mogelijkheid. Op 7 september 2022 is de hoorcommissie georganiseerd. Het verslag is als bijlage bij het voorstel opgenomen. De commissie volgt de beantwoording van de zienswijzen. Het volledige advies van de hoorcommissie is opgenomen in de Nota beantwoording zienswijzen. 2.1 Er is sprake van een goede ruimtelijke ordening.

In de toelichting van het bestemmingsplan is onderbouwd dat alle ruimtelijke aspecten zijn onderzocht. Er zijn geen belemmeringen naar voren gekomen, waardoor de functie niet naar wonen kan worden gewijzigd. 2.2 Het plan draagt bij aan de doelstellingen van de woonvisie. Het plan voorziet hoofdzakelijk in appartementen in het duurdere segment. De woningen zijn zeer geschikt voor senioren. Het plan draagt bij aan de gewenste doorstroming op de woningmarkt waardoor er bestaande woningen vrij komen voor gezinnen en starters op de woningmarkt. Het plan draagt op deze manier bij aan de doelstellingen zoals geformuleerd in de woonvisie. Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar de toelichting in het bestemmingsplan. 2.3. De sanering van de bedrijfsbestemming zorgt voor een ruimtelijke verbetering. Het plangebied voor de beoogde ontwikkeling heeft in het geldende bestemmingsplan een bedrijfsbestemming ten behoeve van een houthandelsbedrijf en een scheepswerf. Bedrijfsactiviteiten zijn minder passend in een woonomgeving. De wijziging van het gebruik van bedrijf naar wonen is passender in de omgeving en zorgt daarmee voor een ruimtelijke verbetering. Het initiatief past binnen het ruimtelijke beleid van de gemeente zoals de Structuurvisie en het Dorpspoort. 2.4 Het initiatief zorgt voor een duurzame instandhouding van het Rijksmonument.

Het initiatief ziet deels op nieuwbouw en deels op herbestemming van de monumentale bebouwing (De Klef). Op basis van het voorliggende bestemmingsplan mogen er maximaal 16 woningen en een kleinschalige horeca worden gerealiseerd in De Klef. Hergebruik van deze bestaande bebouwing is niet alleen duurzaam maar zorgt tevens voor een toekomstbestendige invulling en daarmee de instandhouding van het rijksmonument. In het bestemmingsplan is geborgd dat met fase 3 pas mag worden gestart nadat er voor De Klef een omgevingsvergunning is verleend en met de verbouw is gestart. 3.1 In het beeldkwaliteitsplan zijn de kaders geborgd voor de gewenste beeldkwaliteit. Het beeldkwaliteitsplan is in samenspraak met de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK), Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (RCE) en de ontwikkelaar tot stand gekomen. Zowel de CRK als de RCE hebben complimenten uitgesproken over de beoogde ruimtelijke kwaliteit en adviseerde beide positief over de beoogde planontwikkeling. Het beeldkwaliteitsplan zorgt ervoor dat de gewenste kwaliteit juridisch geborgd is en kunnen toekomstige aanvragen omgevingsvergunningen worden getoetst aan deze kaders. Het concept beeldkwaliteitsplan “Kraanbaan fase 1, 2 en 3” lag vanaf 12 mei 2022, gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan, ter inzage voor inspraak. Wij ontvingen geen inspraakreacties op het beeldkwaliteitsplan.

Kanttekeningen

n.v.t.

Financiën

Communicatie

Aanpak en planning

Bijlagen

De kosten die samenhangen met het project Kraanbaan fase 1, 2 en 3, Beneden-Leeuwen kunnen wij verhalen op de ontwikkelaar op basis van de gesloten realisatieovereenkomst. De kosten voor de bestemmingsplanprocedure zijn in rekening gebracht op basis van de legesverordening van de gemeente. Ook zijn eventuele risico's, zoals planschade, afgedekt in de realisatieovereenkomst.

Na vaststelling van het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan door de raad publiceren wij het raadsbesluit in de Maas en Waler en op officiële bekendmakingen. De indieners van de zienswijzen informeren wij schriftelijk.

Na vaststelling van het bestemmingsplan maken we het raadsbesluit op de gebruikelijke wijze bekend. Tegen het raadsbesluit staat vervolgens beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

- Bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan: https://www.westmaasenwaal.nl/BENkraanbaan-BON1 - Verslag hoorcommissie; - Nota beantwoording zienswijzen; - Niet openbare bijlage - Nota beantwoording zienswijzen (NAW);