Presentatie raadsbijeenkomst WBO West Maas en Waal 17-09-25
Tekst van het document
Woonbehoefteonderzoek West Maas en Waal Raadsbijeenkomst Isabel van Veen, Job Wevers en Marijn Gradussen 17 september 2025
Context Wat is de toekomstige woningbehoefte in de gemeente West Maas en Waal? Met aandacht voor: • De huidige woningvoorraad in de gemeente • Verhuizingen binnen en naar de gemeente • Huishoudensontwikkeling tot 2035 en 2045 • Kwalitatieve woonbehoefte • Confrontatie tussen behoefte en de bestaande planvoorraad
1. Huidige woningmarkt
Woningvoorraad bestaat overwegend uit grote grondgebonden woningen Woningvoorraad naar eigendom en woningtype in de gemeente West Maas en Waal 0%
10%
Alphen (725 woningen) Altforst (220 woningen)
20%
30%
40%
50%
Dreumel (1.550 woningen) Maasbommel (550 woningen) Wamel (1.080 woningen) Gemeente West Maas en Waal (8.710 woningen) Nederland
90%
100% 3% 1% 1% 5%
13%
12%
2%
7%
2%
6%
66%
2% 46%
Sociale huur grondgebonden
Middenhuur en vrijesectorhuur grondgebonden
Koop grondgebonden
Middenhuur en vrijesectorhuur appartement
Koop appartement
Huur onbekend
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
19%
4%
Sociale huur appartement
2%2%
5%
1% 3%
4%
17%
2%
69%
2%
15%
8%
65%
0%
15%
5%
69%
3%
12%
6%
2%
69%
2%
16%
7%
59%
2%
19%
10%
4%
73%
0%
13%
Beneden-Leeuwen (3.255 woningen) Boven-Leeuwen (925 woningen)
80%
90%
5% 0%
Appeltern (360 woningen)
70%
78%
1%
16%
60%
3%
1% 4%
9%
6% 6% 8%
Groot deel koopwoningvoorraad onbereikbaar voor huishoudens met laag of middeninkomen Koopwoningvoorraad naar WOZ-klassen in de gemeente West Maas en Waal 0% Alphen (560 woningen)
10%
5%
Beneden-Leeuwen (2.070 woningen)
7%
Maasbommel (400 woningen)
Gemeente West Maas en Waal (6.070 woningen)
6%
Nederland
56% 54%
10%
58%
9%
25%
49%
12%
33%
51%
12%
30%
41%
7%
41% Tot € 283.500
90%
43%
16% 11%
11%
80%
63%
7%
30%
9%
70% 57%
34%
6%
60%
73%
30%
6%
50%
5% 25%
4%
Wamel (780 woningen)
40% 12%
22%
Appeltern (280 woningen)
Dreumel (1.120 woningen)
30%
26%
5%
Altforst (195 woningen) 0%
Boven-Leeuwen (665 woningen)
20%
€ 283.500 tot € 405.000
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025).
€ 405.000 tot € 450.000
Meer dan 450.000
100%
Woningprijzen in 10 jaar meer dan verdubbeld, en stijgen flink door Ontwikkeling transactieprijzen gemeente West Maas en Waal, 2015 t/m 2024 € 500.000
€ 450.000
€ 400.000
€ 350.000
€ 300.000
€ 250.000
€ 200.000 2015
2016 Nederland
Bron: CBS (2015 tot 2024).
2017
2018
2019 Gelderland
2020
2021
2022 West Maas en Waal
2023
2024
Overspannen koopwoningmarkt leidt tot toenemende vraag sociale huur Gemiddeld aantal reacties per vrijgekomen woning per jaar in bezit van De Kernen, 2020 t/m 2024
Gemiddeld aantal reacties per woningtype per jaar in bezit van De Kernen, 2020 t/m 2024 80
100 87
90
68
70
80 60 70
63
49
50
40
37
40
49
50
60
36
30
31 30 20
20
20
20
16 11
19 14
14
10
10
0
0 2020
2021
2022
2023
2024
2020
2021 Appartement
Bron: De Kernen (2020 t/m 2024). Bewerking Stec Groep (2025).
2022
2023 Woonhuis
Bron: De Kernen (2020 t/m 2024). Bewerking Stec Groep (2025).
2024
2. Demografie en verhuizingen
Verhuizingen belangrijkste reden voor bevolkingsgroei in West Maas en Waal Demografische ontwikkeling gemeente West Maas en Waal, 2014-2024 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 -50 -100 2015
2016
2017
Buitenlandse migratie (saldo)
2018
2019
Binnenlandse verhuizingen (saldo)
Bron: CBS (2015 tot en met 2024). *Voorlopige cijfers over 2024.
2020
2021
2022
Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)
2023 Totaal personen
2024
Huishoudens groeien mee met bevolking, accent ligt steeds vaker op alleenstaanden Huishoudensontwikkeling naar typen, 2014-2024
Bevolkings- en huishoudensontwikkeling, 2014-2024 10.000
22.000
3.400
3.200
3.000 9.000
20.000
2.800
2.600 8.000
18.000
2.400
2.200 7.000
16.000 2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2.000 2014
2015
2016
2017
Alleenstaanden Bevolking
Bron: CBS (2015 tot en met 2024).
Huishoudens
Bron: CBS (2015 tot en met 2024).
2018
2019 Stellen
2020
2021
2022
2023
Gezinnen
2024
Met name 75-plussers en gezinnen verhuizen vaker binnen de gemeente Inkomende verhuizingen per doelgroep in de gemeente West Maas en Waal, 2019-2023 0%
10%
20%
A&S tot 35 jaar
A&S 55 tot 75 jaar
A&S 75 jaar of ouder
40%
50%
70%
100
105
380
50
425
10
120
Terugkeerder
100%
180
30
Binnen gemeente
90%
515
30
330
80%
600
40
450
200
60%
45
480
Gezinnen
A&S 35 tot 55 jaar
30%
Binnenlands
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019-2023). Bewerking Stec Groep (2025). A&S = alleenstaanden en stellen.
Buitenlands
65
0
Groot deel is verhuisd naar een grondgebonden woning Woningtype na verhuizing per doelgroep in gemeente West Maas en Waal, 2019-2022 0%
A&S tot 35 jaar
Gezinnen
10%
12%
20%
40%
5%
50%
60%
70%
80%
59%
17%
15%
4%
A&S 55 tot 75 jaar
16%
3%
90%
18%
6%
A&S 35 tot 55 jaar
A&S 75 jaar of ouder
30%
3%
73%
11%
67%
0%
9%
29%
29%
Sociale huur grondgebonden
Middenhuur en vrijesectorhuur grondgebonden
Koop grondgebonden
Sociale huur appartement
Middenhuur en vrijesectorhuur appartement
Koop appartement
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019-2022). Bewerking Stec Groep (2025). A&S = alleenstaanden en stellen.
4%
2% 0%3%
65%
41%
100%
5% 0%
0% 6%
0%
Binnengemeentelijk: sterke relatie met eigen kern Verhuizingen van en naar kern in de gemeente West Maas en Waal, 2019 -2023
Van Naar
Alphen
Alphen
Altforst
Appeltern
BenedenLeeuwen
BovenLeeuwen
70 (52%)
Dreumel
Maasbom mel
15 (6%)
10 (10%)
15 (15%)
Wamel
Altforst 10 (22%)
Appeltern Beneden-Leeuwen
15 (11%)
Boven-Leeuwen Dreumel
25 (19%)
20 (44%)
405 (75%)
55 (39%)
30 (12%)
45 (8%)
60 (43%)
10 (4%)
15 (3%)
Maasbommel
15 (3%)
Wamel
45 (8%)
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019-2023). Bewerking Stec Groep (2025).
175 (67%)
65 (31%)
25 (12%) 55 (55%)
25 (10%)
100 (48%)
3. Kwantitatieve en kwalitatieve woonbehoeften
Tot 2035 autonome groei van circa 400 huishoudens en 260 extra huishoudens door inlopen woningtekort Huishoudensontwikkeling in West Maas en Waal, 2020-2050 11.000
10.500
10.000
9.965
9.955
9.575
9.560
9.725
9.500 9.065
9.465
9.000
8.500
8.000
8.305
7.500
7.000 2020 2021 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050 Primos prognose
Bron: Primos (2024), ABF (2024). Bewerking Stec Groep (2025).
Primos prognose inclusief inlopen woningtekort
Historische ontwikkeling
Toename huishoudens met name veroorzaakt door dubbele vergrijzing Verwachte totale huishoudensontwikkeling (prognose + inlopen woningtekort) gemeente West Maas en Waal naar doelgroepen, 2025 tot 2045
Doelgroepen
2025
2025 tot 2035
2025 tot 2045
A&S <35 jaar
825
-95 (-12%)
-215 (-26%)
Gezinnen
3050
-50 (-2%)
-40 (-1%)
A&S 35-55 jaar
1.015
260 (+26%)
340 (+33%)
A&S 55-75 jaar
2.835
25 (+1%)
-290 (-10%)
A&S >75 jaar
1.310
520 (+40%)
1.095 (+84%)
Overig
30
0 (+3%)
10 (+32%)
Totaal
9.065
+660 (+7%)
+900 (+10%)
.
Bron: Primos (2024), ABF (2024). Bewerking Stec Groep (2025). Overig = huishoudens met meerdere volwassenen die geen gezin vormen. Afgerond op vijftallen
Vooral absolute groei verwacht in BenedenLeeuwen, maar in elke kern wordt groei verwacht Verwachte totale huishoudensontwikkeling (prognose + inlopen woningtekort) gemeente West Maas en Waal naar kern, 2025 tot 2045
Kernen
2025
2025 tot 2035
2025 tot 2045
Alphen
755
+40 (+5%)
+60 (+8%)
Altforst
265
+15 (+6%)
+25 (+10%)
Appeltern
400
+25 (7%)
+35 (+9%)
3.320
+260 (+8%)
+365 (+11%)
930
+60 (6%)
+90 (+10%)
1.555
+130 (+8%)
+155 (+10%)
640
+65 (+10%)
+80 (+13%) Bron: Primos (2024),
Beneden-Leeuwen Boven-Leeuwen Dreumel Maasbommel Wamel
1.205
+60 (+5%)
Totaal
9.065
+660 (+7%)
ABF (2024). +80 (+7%) Bewerking Stec Groep (2025). Afgerond op +900 (+10%) vijftallen.
Woningbehoefte in beeld m.b.v. het Stecdoorstroommodel
+ inlopen woningtekort
Vooral behoefte aan nultredenwoningen door vergrijzing Kwalitatieve woningbehoefte op hoofdlijnen 2025 tot 2035 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort in de gemeente West Maas en Waal -500
-400
-300
-200
-
100
-10
SH GGB
-400
300
400
500
600
105 110
-140 115
SH APP z. lift
45
MDH APP z. lift
50 40
KOOP APP z. lift
200
-25
MDH GGB KOOP GGB
-100
70
-15
SH NULT.
270 70
MDH NULT. KOOP NULT.
465
Verschil tussen woonwens en verhuisgedrag omdat het aanbod ontbreekt
135 245
40 85
Zorggeschikt
Op basis van woonwensen
Op basis van verhuisgedrag
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot 2024), WoON2024. Bewerking Stec Groep (2025). SH = sociale huur, MDH = middenhuur en dure huur, GGB = grondgebonden, APP z.lift = appartementen zonder lift, NULT. = nultreden (zowel in vorm van een grondgebonden woning als appartement). Zorggeschikt = Voldoet aan eisen om zwaardere WLZ-zorg te verlenen.
Vergrijzing zet verder door tot 2045, met oplopende vraag naar nultredenwoningen als gevolg Kwalitatieve woningbehoefte op hoofdlijnen 2025 tot 2045 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort in de gemeente West Maas en Waal -1.000
-800
-600
-400
-200
200
-60
SH GGB
-845
400
600
800
1.000
145
-35
VSH GGB KOOP GGB
-
150
-395
SH APP z. lift
240
60 55 55
VSH APP z. lift KOOP APP z. lift
110
-25
SH NULT.
480 110
VSH NULT. KOOP NULT.
815
220 350
55 145
Zorggeschikt Op basis van woonwensen
Op basis van verhuisgedrag
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot 2024), WoON2024. Bewerking Stec Groep (2025). SH = sociale huur, MDH = middenhuur en dure huur, GGB = grondgebonden, APP z.lift = appartementen zonder lift, NULT. = nultreden (zowel in vorm van een grondgebonden woning als appartement). Zorggeschikt = Voldoet aan eisen om zwaardere WLZ-zorg te verlenen.
Vooral overschot in dure grondgebonden woningen Kwalitatieve woningbehoefte grondgebonden woningen 2025 tot 2045 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort in de gemeente West Maas en Waal -500
-400
-300
-200
-100
-
100
-130
GGB Huur tot aftoppingsgrens
120
GGB Aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens
25
GGB Middenhuur
-10
GGB Dure huur
-20
GGB Tot € 283.500
-20 -285
GGB € 283.500 tot € 405.000
-110 -105
GGB € 405.000 tot € 450.000 GGB Meer dan € 450.000 -460
Op basis van woonwensen
200
-55
-215 Op basis van verhuisgedrag
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot 2024), WoON2024. Bewerking Stec Groep (2025). GGB = grondgebonden
75
95 60 -
Sterke vraag naar nultredenwoningen landt voor groot deel in betaalbare segment Kwalitatieve woningbehoefte nultredenwoningen 2025 tot 2045 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort in de gemeente West Maas en Waal -100
-
100
200
NULT. Aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens
70 40
NULT. Dure huur NULT. Tot € 283.500
145
75
50
5
70
-5
NULT. € 405.000 tot € 450.000
45 10
Op basis van woonwensen
500
600
410 540
65
NULT. Middenhuur
NULT. Meer dan € 450.000
400
280
NULT. Huur tot aftoppingsgrens
NULT. € 283.500 tot € 405.000
300
65 165
Op basis van verhuisgedrag
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot 2024), WoON2024. Bewerking Stec Groep (2025). NULT. = nultreden (zowel in vorm van een grondgebonden woning als appartement)
Op gemeenteniveau kwantitatief voldoende plannen aanwezig Confrontatie plancapaciteit en woningbehoefte tot 2045 0
Plancapaciteit
Netto woningbehoefte
Harde plancapaciteit
200
400
600
800
671
1.000
1.200
1.400
534
900
Zachte plancapaciteit
270
Netto behoefte
130% planoverschot
Bron: Planlijst gemeente West Maas en Waal (juli 2025), CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot 2024), WoON2024. Bewerking Stec Groep (2025).
Confrontatie laat in diverse kernen ook kwantitatieve mismatch zien Confrontatie plancapaciteit en woningbehoefte tot 2045, per kern
Kernen
Woningbehoefte *
Planvoorraad
Woningbehoefte min planvoorraad*
Alphen Altforst Appeltern
39
60
+20
66
25
-40
0
35
+35
Beneden-Leeuwen
735
365
-370
Boven-Leeuwen Dreumel Maasbommel Wamel
64
90
+25
128
155
+25
144
80
-65
29
80
+50
Bron: Planlijst gemeente West Maas en Waal (juli 2025), CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot 2024), WoON2024. Bewerking Stec Groep (2025). *Afgerond op vijftallen.
Kwalitatieve mismatch tussen behoefte en plannen Confrontatie plancapaciteit en woningbehoefte tot 2045*, harde en zachte plannen 1.000
1.400
845
1.265
1.200
800
950
1.000 600
800
444
600
400
216 200
185 42
100 74
109
400
179
141
20
255
200 0
0
-200 -200
-155
-400
-240 -400 Sociale huur Middeldure huur
Vrijesector huur
Goedkope koop
Middeldure koop
Dure koop
Onbekend
-600
-520
-800 GGB
Woningbehoefte tot 2045
Plancapaciteit
Woningbehoefte tot 2045
APP/NULT. Plancapaciteit
Bron: Planlijst gemeente West Maas en Waal (juli 2025), CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot 2024), WoON2024. Bewerking Stec Groep (2025). *Het gaat hier om een gemiddelde van de woonwens en verhuisgedrag. *Exclusief behoefte aan zorggeschikte woningen.
Contact opnemen? Lukas Meuleman l.meuleman@stec.nl Marijn Gradussen m.gradussen@stec.nl Job Wevers j.wevers@stec.nl Isabel van Veen i.vanveen@stec.nl www.stec.nl