Bijlage Inspreker 3 Analyse Reactienota op bestemmingsplan Alphen, Molenstraat 7, bewoners Molendijk
Tekst van het document
Analyse Reactienota zienswijze 2 & 3 (geel gearceerde zienswijzen zijn niet beantwoord) Zienswijze (rubricering door College) 1 Indiener geeft aan dat woningbouw in de Molenkampen ongewenst is. Zowel het bouwvlak als de landschappelijke inpassing van het huidige plan vormen een solide blok wat aan dit historische, open karakter en deze karakteristieke doorkijkjes afbreuk doet. Dit terwijl zowel het LandschapsOntwikkelingsPlan (2011) als de Omgevingsvisie Buitengebied (2022) pogen dit cultuurhistorisch (groene) karakter te beschermen. Bovendien is toevoeging van bebouwing onwenselijk met het oog op de recreatieve en ecologische waarde van het gebied.
Reactie College • Zoals in paragraaf 3.3 ‘Gemeentelijk beleid’ van de toelichting is te lezen is de beoogde ontwikkeling getoetst aan het vigerend beleid. Daar is onder meer terug te vinden dat de Molenstraat één van de bebouwingslinten van Alphen is. • In de Structuurvisie Dorpen 2025 is aangegeven dat deze linten mogelijkheden bieden voor herontwikkeling en verdichting van erven. • In het Dorpskwaliteitsplan is verder uitgewerkt hoe deze erven gerealiseerd kunnen worden. Daarin zijn spelregels opgenomen voor ontwikkelingen in de bebouwingslinten waar voorliggende ontwikkeling aan voldoet, onder meer door te voorzien in een compact erf met landelijke uitstraling en bestaat uit een hoofdwoning met schuurwoning. • Verder ligt het plangebied volgens de Omgevingsvisie buitengebied in het deelgebied ‘Oeverwallen’. Het landschapsbeleid op de oeverwallen is gericht op het behouden van groene geledingszones tussen de kernen (zodat dorpskernen niet aan elkaar groeien), het aanleggen van erfbeplantingen en het handhaven van kleinschalige landschapselementen. Onderhavig planvoornemen voldoet hieraan. • Het erf wordt immers landschappelijk ingepast, op basis waarvan gebiedseigen beplanting wordt toegevoegd. Zo wordt het erf voorzien van groene erfafscheidingen en aanvullende beplanting, waardoor de groene uitstraling in aansluiting op het open landschap behouden blijft.
Op deze manier sluit het plan aan op ons beleid.
Reflectie • De Molenstraat is geen bebouwingslint (of bestaand erf)
•
•
Verder wordt in de structuurvisie Dorpen gesteld dat open plekken in bebouwingslinten en
•
De Structuurvisie Dorpen is niet van toepassing buiten de komgrens
•
Het Dorpskwaliteitsplan is geen ruimtelijk-juridisch beleidskader maar een Welstandsnota
•
Noch aan het behoud van zichtlijnen, noch op de nadere eisen die de raad per amendement heeft gesteld aan woningbouw in de Oeverwallen wordt aandacht besteed.
•
Groene erfafscheiding en beplanting rondom dragen niet bij aan het open karakter... ... en zijn nauwelijks relevant als ‘schaamlap’ voor de feitelijke ontwikkeling: toevoeging van ca 1500 m3 bouwvolume.
•
De Structuurvisie Dorpen is niet van toepassing buiten de bebouwde kom.
1
•
•
2
Indiener geeft aan dat de wensen vanuit het dorp terzijde worden geschoven. Op 26 april 2023 vond de Dorpenronde Alphen (in het kader van de Omgevingsvisie en het Programma Vitaal Platteland) plaats. Uit bijgevoegd verslag blijkt nadrukkelijk dat er geen draagvlak is voor de in het ontwerp bestemmingsplan beoogde ontwikkeling. Bovendien loopt het college vooruit op het lopende proces voor de Integrale Omgevingsvisie.
•
•
•
•
•
transformatie van functies die verdwijnen een goede aanleiding geven voor woningbouw. Op 24 januari 2019 zijn het dorpskwaliteitsplan en de bijbehorende dorpspaspoorten vastgesteld. De beoogde ontwikkeling voldoet aan de opgestelde spelregels in het dorpspaspoort, omdat de hoofdwoning in de eerste bebouwingslijn en georiënteerd op de weg wordt gerealiseerd. De tweede woning wordt achter de eerstelijnsbebouwing gerealiseerd en krijgt zodoende de uitstraling van een schuurwoning. Bovendien wordt het erf voorzien van groene erfafscheidingen en aanvullende beplanting, waardoor de groene uitstraling in aansluiting op het open landschap behouden blijft. In het kader van bestemmingsplanprocedures dient de gemeente een tweetal zaken in het oog te houden, namelijk 1) of het plan in lijn is met een goede ruimtelijke ordening en 2) of het plan uitvoerbaar is. Als aan beide aspecten wordt voldaan, is er geen reden om een bestemmingsplan niet vast te stellen.
• •
Het Dorpskwaliteitsplan is geen ruimtelijk-juridisch beleidskader maar een Welstandsnota. De spelregels hebben betrekking op bestaande erven.
•
En groene erfafscheiding kan ternauwernood 1500 m3 bebouwing verhullen en draagt niet bij aan het behoud van het open, groene karakter.
• •
Onderbouwing ontbreekt Dat deze ontwikkeling niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening wordt betwist.
•
Draagvlak, revhtsgelijkheid / consistentie van beleid en politiekmaatschappelijke wenselijkheid zouden ook moeten tellen. Zie 2.1; wordt betwist
Zoals onder onze reactie van 2.1 is terug te lezen • sluit de voorgenomen ontwikkeling goed aan op de verschillende beleidskaders die momenteel gelden voor deze ontwikkeling. Verder zijn in het bestemmingsplanproces geen • Zie hierboven zaken naar voren gekomen die de uitvoerbaarheid in twijfel trekken of laten zien dat er geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Dat niet iedereen zich kan vinden in de • ‘niet iedereen kan zich vinden’ is iets voorgenomen ontwikkeling betreuren wij, maar wat anders dan ‘geen participatieverslag ons betreft geen reden om het bestemmingsplan / ontbreken aantoonbaar draagvlak’ niet vast te stellen. ® Geen reflectie op koppeling met proces Integrale Omgevingsvisie
2
3
4
Indiener geeft aan dat het ontwerpbestemmingsplan niet voldoet aan de unanieme wensen van de raad met betrekking tot • 'inbreiding boven uitbreiding', • 'geen woningbouw buiten de kom zolang verstedelijkingsgrens niet is vastgesteld' en • participatievereisten. • Met eerdere inbreng is niets gedaan.
•
De ontwikkeling is getoetst aan de recentelijk vastgestelde Woonvisie 2022-2026.
•
De Woonvisie is geen ruimtelijk beleidskader
•
Ook past de ontwikkeling binnen de structuurvisie en het dorpskwaliteitsplan.
• •
•
Het Dorpskwaliteitsplan evenmin. De Structuurvisie Dorpen is niet van toepassing buiten de Komgrens.
Op basis van deze toetsing is het voorliggende plan passend bevonden. Wij zien geen reden om van deze toetsing af te wijken.
Indiener geeft aan dat niet getoetst is aan de juiste ruimtelijke kaders. Ten onrechte zijn de voorliggende plannen niet getoetst aan de Structuurvisie Buitengebied en het LandschapsOntwikkelingsPlan.
•
Beide documenten hebben als vertrekpunt gediend voor het opstellen van de ‘Omgevingsvisie Buitengebied West Maas en Waal’ (vastgesteld in 2021). Voorliggende ontwikkeling is getoetst aan het meest recente beleid, namelijk de ‘Omgevingsvisie Buitengebied West Maas en Waal’. Daarnaast voldoet het inrichtingsplan aan de spelregels van het LandschappelijkOntwikkelingsPlan. Deze onderbouwing wordt toegevoegd aan de toelichting van het bestemmingsplan. Wij zien geen reden om de ontwikkeling nader te beoordelen aan de hand van verouderd beleid (structuurvisie Buitengebied uit 2010).
•
•
5
• •
•
Indiener geeft aan dat er wel degelijk sprake is van strijdigheid met ruimtelijke kaders. Een opeenstapeling van solitaire ontwikkelingen in het buitengebied wordt volgens indiener niet gezien als ‘Duurzame Verstedelijking’. Financiële argumenten zijn geen reden om een bestemmingsplan te wijzigen als er voldoende alternatieven binnen de komgrens zijn.
Zoals reeds onder 2.1 toegelicht past voorliggende ontwikkeling binnen het ruimtelijk beleid wat we voor ontwikkelingslinten zoals de Molenstraat hebben opgesteld.
® Op geen enkel punt reflectie op aangedragen zienswijze punt 3 (amendement, motie, participatie door initiatiefnemer)
Akkoord met beantwoording (maar niet met de onderbouwing die vervolgens is gegeven, zie p. 6)
• •
•
De Molenstraat is geen bebouwingslint. De term bebouwingslint wordt enkel gehanteerd in het Dorpskwaliteitsplan / het Dorpspaspoort. Zoals gezegd is dit geen ruimtelijk-juridisch beleidskader maar een Welstandsnota. De term Ontwikkelingslint is nieuw en komt in geen van de ruimtelijke beleidskaders voor.
3
•
6
Verder dient het toevoegen van erven aan bebouwingslinten aan te sluiten op feitelijke bebouwing. • De beoogde woningbouw is niet gerelateerd aan VAB beleid. • Bovendien ligt het plangebied van het ontwerp bestemmingsplan in een gebied waar (zowel op basis van de oude structuurvisie als op basis van de recent vastgestelde Omgevingsvisie Buitengebied) open ruimte en zichtlijnen gewaarborgd moeten worden. Indiener geeft aan dat een bestemmingsplanprocedure een moment is om niet alleen te wegen of een ontwikkeling juridisch haalbaar is, maar ook politiek wenselijk is. Bovendien dient de voorgestelde ontwikkeling enkel een individueel en geen algemeen belang.
Geen reactie op: ® Ladder voor Duurzame Verstedelijking ® Financiele drijfveren ® Voldoende inbreiding / alternatieven ® Geen VAB beleid toegepast ® Gebiedsvereisten mbt behoud open en groene karakter, zichtlijnen
•
•
Wij zijn van mening dat de ontwikkeling aansluit bij vigerend beleid en op een passende wijze bijdraagt aan het oplossen van de urgente vraag naar woningen. Een goede ruimtelijke ordening komt hierbij dan ook niet in het geding.
Conclusie De zienswijze is deels gegrond. De onderbouwing dat er wordt voldaan aan de spelregels uit het LOP wordt opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan. Voor het overige zien wij geen reden om het bestemmingsplan aan te passen.
® Geen onderbouwing van hoe deze ontwikkeling het algemeen belang dient ® Geen reactie op argument dat enkel sprake is van individueel belang ® Relatie met (vermeende) goede ruimtelijke ordening wordt niet onderbouwd Zie reactie op planspecifieke onderbouwing, p. 6
4
In de Reactienota zijn de volgende argumenten ten onrechte niet onderkend / geadresseerd: 1. Ontwikkeling past niet in (cultuur)historische context 2. Geen sprake van bestaande bebouwing / bebouwingslint 3. Opeenstapeling solitaire ontwikkelingen vereist alsnog toetsing aan Ladder Duurzame Verstedelijking 4. VAB beleid is van toepassing maar wordt niet aan getoetst 5. Plan is strijdig met behoud open, groene karakter met lange zichtlijnen 6. Geen woningbouw in zoekzone landschappelijke versterking 7. Ecologische onderbouwing methodologisch betwistbaar 8. Kavel valt binnen leefgebied te beschermen diersoorten 9. College onderkent dat woningbouw op deze locatie het leefgebied van diverse kwetsbare en beschermde diersoorten schaadt 10. Molenstraat geen uitvalsweg 11. Behoud karakter Klompenpad 12. Precedentwerking 13. Onzuivere scheiding tussen Omgevingsvisie Buitengebied en Omgevingsvisie Kernen; woonfuncties in buitengebied vallen onder Kernen / Integrale Omgevingsvisie 14. Niet voldoen aan amendement Omgevingsvisie Buitengebied inzake woningbouw Oeverwallen: Voldoende woningbouwinitiatieven in kern (inbreiding) en geen recht doen aan cultuurhistorische / groene waarden 15. Motie 1 9 december ’21: geen medewerking aan woningbouw buiten komgrenzen zonder voorafgaande toestemming Raad 16. Motie 2 9 december ’21: participatiedocument ontbreekt 17.
Structuurvisie Dorpen heeft geen werkingssfeer buiten de bestaande komgrenzen 18. Dorpskwaliteitsplan en Dorpspaspoorten zijn Welstandsnota, geen planologisch toetsingskader (maar worden wel als zodanig gebruikt) 19. Perceel is ver (400 m) van bestaande bebouwing gelegen. Geen sprake van aansluiting op bestaande ontwikkeling. 20. Afbreuk aan woongenot en impact op gezinsleven / geestelijk welzijn rustbehoevend geïndiceerde kinderen.
5
Reactie op gewijzigd voorstel (toevoeging onderbouwing passendheid in Landschapsontwikkelingsplan). Het college heeft geoordeeld dat onze zienswijze, dat toetsing aan het Landschapsontwikkelingsplan West Maas en Waal ontbrak, gegrond is. Daarom is in het nu voorliggende plan paragraaf 3.3.6 toegevoegd: In paragraaf 2.2 is de landschappelijke inpassing van de beoogde woningen besproken. Bij de inpassing van de woningen is aansluiting gezocht met het LOP. Door de situering van de beoogde woningen aan de zijde van de Molenstraat en niet de Molendijk, wordt voorkomen dat de bebouwing langs de Molendijk een aangesloten geheel vormt en er vanaf de dijk karakteristieke zichtlijnen blijven naar het achterliggende landschap. Door de open weide aan de dijkzijde van het plangebied blijft de afwisseling tussen groene open delen en dichte bebouwde delen behouden. Landschapselementen die passend binnen het landschapstype worden toegepast zijn de beoogde struweelhaag, de knip- en scheerheggen en de hoogstamboomgaard. Onze reactie hierop: • In deze (planspecifieke) onderbouwing is onvoldoende rekenschap gegeven van het sterk conserverend karakter van het Landschapsontwikkelingsplan (behoud landschapskenmerken zoals zichtlijnen). Daarbij had minimaal vermeld moeten worden dat het gebied Molenkampen is een zoekzone is voor het waarborgen van de open ruimte.
• Gezien de massaliteit van het plan (1500 m3 woonbebouwing) heeft een andere positionering op de kavel geen enkele mitigerende werking. Linksom of rechtsom wordt de lange zichtlijn naar het achterliggende landschap doorbroken. • Een zorgvuldige landschappelijke inpassing van de nieuwe woonfunctie kan hooguit de te bouwen woningen aan het zicht onttrekken. Tegelijkertijd wordt daarmee dan het te conserveren open karakter en de lange zichtlijnen geschaad.
6