Bijlage A GEW Beslisdocument uitgangspunten woonwagenbeleid West Maas en Waal 2025

WOONWAGEN- EN STANDPLAATSENBELEID

De Bouwing te Dreumel

BIJLAGE A BESLISDOCUMENT UITGANGSPUNTEN WOONWAGENBELEID WEST MAAS EN WAAL 2025

NOVEMBER 2024

Inhoudsopgave Inleiding ........................................................................................................................................... 3 A.

BESLISPUNTEN ......................................................................................................................... 3

B.

Overdracht van standplaatsen aan huurders of aan corporatie(s) ............................................ 4 Eigendomsverhoudingen ........................................................................................................... 4 Verkoop van standplaatsen aan bewoners ................................................................................. 5 Overdracht aan corporatie(s) ................................................................................................... 12

BIJLAGE – Voorbeeld kwalitatieve bedingen in een koopovereenkomst ......................................... 15

Pagina 2 van 16

PROCESDOCUMENT KEUZE UITGANGSPUNTEN WOONWAGENBELEID Inleiding Momenteel wordt er gewerkt aan nieuw woonwagenbeleid. Enkele uitgangspunten in het nieuwe beleid wijken af ten opzichte van het huidige beleid. Per punt wordt hieronder een toelichting gegeven op de afwijkende punten. Er dient een keuze te worden gemaakt met onderbouwing per onderdeel c.q. uitgangspunt. Uitspraak rechtbank Den Haag De beredenering van de rechters maakt heel duidelijk dat de gemeente ook een aansturende rol heeft ten opzichte van de woningcorporaties. In paragraaf 4.22 van de uitspraak gaan de rechters in op het argument van de gemeente dat zij niet alleen verantwoordelijk gehouden kunnen worden voor het aantal standplaatsen, omdat hierin ook een rol is voor woningcorporaties. De rechter gaat daar niet in mee, en stelt dat het immers aan de gemeente is om 1) voldoende grond beschikbaar te stellen zodat woningcorporaties woonwagenstandplaatsen kunnen realiseren en 2) dat als woningcorporaties hier niet toe bereid zijn, de gemeente via haar huisvestingsbeleid en middels prestatieafspraken woningcorporaties hiertoe kan verplichten. De rechter concludeert: "De Gemeente heeft aldus voldoende mogelijkheden om ervoor te zorgen dat extra huurwoonwagens door de woningcorporaties zullen worden gebouwd en verhuurd." 1

A. BESLISPUNTEN 1. 2. 3. 4. 5. 1.

2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

1

‘Huur-koop’ standplaatsen zijn ongewenst en zullen worden omgezet in ‘koop-koop’ of ‘huurhuur’; Bestaande ‘huur-koop’ standplaatsen zullen aan de zittende huurder worden aangeboden via een ‘koop-op-afbetaling’-constructie; De standplaatsen ‘huur-huur’ worden ondergebracht bij een corporatie; De ‘huur-huur ’standplaatsen vormen de sociale kernvoorraad en mogen niet worden vervreemd; De standplaatsen met een erfpachtconstructie zullen conform verzoek erfpachtnemers worden aangeboden via een ‘koop-op-afbetaling’-constructie; Voor bepaling van de overdrachtsprijs voor bestaande standplaatsen wordt het volgende gehanteerd: a. €10.000 per standplaats; b. 50% van de getaxeerde waarde van de huurwoonwagen; c. 50% van de getaxeerde waarde van de gemeente unit.

De bestaande standplaatsen worden alleen verkocht aan de huurder of diens (klein)kind; Iemand mag niet meer dan twee standplaatsen in bezit hebben; De (nieuwe) woonwagenlocaties kunnen bestaan uit een mix van huur- en koopstandplaatsen; Zowel de nieuwe als de bestaande woonwagenlocaties zijn schoon, zonder gebreken, veilig en voldoen aan de geldende wet- en regelgeving; De koopstandplaatsen zijn betaalbaar voor de doelgroep en blijven beschikbaar voor de lokale woonwagengemeenschap (opname van zakelijk recht in de overdrachtsakte); Gemeente en woningcorporatie(s) maken concrete afspraken over de realisatie van extra huurstandplaatsen met huurwoonwagens en leggen die afspraken vast in de prestatieafspraken; Er is een eenduidig toewijzingsbeleid = beleidsregel inschrijving en toewijzing woonwagenstandplaatsen West Maas en Waal 2024;

RECHTBANK DEN HAAG Zaaknummer: C/09/63 7977 / 1-lA ZA 22-941

Pagina 3 van 16

9.

Eind 2028 wordt de voortgang gemonitord en wordt het beleid indien nodig bijgesteld of aangevuld.

B. Overdracht van standplaatsen aan huurders of aan corporatie(s) Eigendomsverhoudingen Huur-huur Dit betreft een huurstandplaats met een huurwoonwagen, bestemd voor huishoudens die behoren tot de primaire doelgroep van de woningcorporatie(s). Huur-koop Hierbij gaat het om een huurstandplaats met een koopwoonwagen. De bewoner huurt een ‘kale’ standplaats en plaatst hier zijn eigen, gekochte woonwagen op. De verantwoordelijkheid voor de aanschaf en het onderhoud van de woonwagen rust daarmee de bewoner. De verhuurder heeft vervolgens de keuze om haar grond niet te verhuren maar aan de bewoner in erfpacht te verstrekken of te verkopen. Koop-koop De koop-koopconstructie is bedoeld voor de woonwagenbewoners met midden- en hoge inkomens, die zelf een standplaats én een woonwagen kunnen kopen. Deze combinatie komt de leefbaarheid van een woonwagenlocatie ten goede. Wel gelden er aanvullende voorwaarden omdat het streven is om de verkochte standplaatsen te behouden voor de doelgroep (woonwagenbewoners). Erfpacht Deze mogelijkheid houdt in dat de gemeente de grond (woonwagenstandplaats) in erfpacht uitgeeft aan de standplaatszoekende. De standplaatszoekende krijgt dan het recht om het goed te houden als ware het zijn eigendom. Hij betaalt periodiek een vergoeding (canon) voor de grond.

Er zal nog moeten worden onderzocht of en hoeverre de gemeente erfpachtbeleid heeft en of dit in strijd is met de vestiging van erfpacht op woonwagenstandplaatsen. Erfpacht en eigen woonwagen – recht van opstal Om een juridische scheiding tussen de woonwagen en de standplaats aan te brengen dient een erfpachtafhankelijk opstalrecht te worden gevestigd. Dat betekent dat het opstalrecht tegelijkertijd eindigt met de erfpacht. De woonwagen blijft dan in eigendom van de betreffende bewoner; de grond blijft dan in eigendom van de gemeente. Erfpacht en hypotheek De erfpachter kan normaliter een hypotheek sluiten en de woning op die manier financieren. Dit geldt ook bij de erfpacht van een woonwagenstandplaats, zodat de bewoners een hypotheek kan regelen voor de eigen woonwagen. Echter, de praktische bezwaren die door de NHG en de lening verstrekkers worden gecreëerd, leiden tot de situatie dat ook hier de woonwagenbewoner in de regel geen hypotheek krijgt. Voordelen erfpacht − Gemeente behoud het (blote) eigendom. Erfpachtconstructie kan onder voorwaarden worden beëindigd. − Geen onderhoudskosten aan opstallen (mits contractueel goed geregeld). − Gemeente ontvangt periodiek inkomsten (canon). − Bewoner kan een hypotheek vestigen op de erfpachtgrond ter financiering van een woonwagen. − Redelijke alternatief voor de bewoner die geen hypotheek kan regelen voor de koopstandplaats.

Pagina 4 van 16

Nadelen erfpacht − Weinig animo onder woonwagenbewoners voor erfpacht. Zij zien dit als een vorm van huur (periodieke betaling); − Hypotheek zonder NHG niet mogelijk. − Als erfpacht eindigt, krijgt de gemeente de grond terug. Kans op vervuilde grond, kans op vervallen opstallen die de gemeente vervolgens moet opruimen e.d. − Voor de bewoners is dit geen goede constructie, omdat zij dan alleen maar meer gaan betalen én zelf verantwoordelijk worden voor al het onderhoud. Zij zullen dit niet accepteren.

Didam Arrest Volgens de Hoge Raad staan algemene beginsel van behoorlijk bestuur, meer specifiek het gelijkheidsbeginsel een een-op-een verkoop van vastgoed in de weg, als er (naar verwachting) meerdere (potentiële) gegadigden voor dat vastgoed zijn. In dat geval moet er in uitgangspunt een selectieprocedure worden doorlopen. Deze ruimte hoeft niet geboden te worden als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Gezien het woonwagen- en standplaatsenbeleid van de gemeente, waarin met name het mensenrechtelijk kader/het afstammingsbeginsel een overwegende rol speelt voor inschrijving en de verordening tot toewijzing van standplaatsen, is de invloed van het Didamarrest van beperkte invloed op de voorgenomen verkoop. In voorkomende gevallen is het wenselijk/noodzakelijk om bij het voornemen tot de een-op-een verkoop dit (gemotiveerd) bekend te maken, zodat iedereen daar kennis van kan nemen. Een definitief besluit tot verkoop zal dan ook gepubliceerd worden.

Verkoop van standplaatsen aan bewoners 1. Verkleinen aandeel huurstandplaats met eigen woonwagen: verkoop van standplaatsen mogelijk maken In het huidige beleid is de verkoop van standplaatsen door de gemeente aan een huurder van een woonwagenstandplaats niet mogelijk. In West Maas en Waal is echter door het huidige beleid een situatie ontstaan dat er huurstandplaatsen zijn waarop eigen woonwagens worden geplaatst. Dit is geen wenselijk beleid: a. Er is geen huurafhankelijk recht van opstal gevestigd waardoor de gemeente door verticale natrekking juridisch gezien eigenaar is van de op de huurstandplaats geplaatste opstal. Zij betalen derhalve het eigenaarsdeel van de OZB, en komen voor verassingen te staan mocht iemand overlijden of vertrekken en de oude wagen blijft staan. Het amoveren van een dergelijke wagen brengt kosten met zich mee (denk ook aan kosten voor het verwijderen van asbest e.d.). b. Bewoners vinden dat zij bij vertrek van de betreffende bewoner zij mogen kiezen wie deze standplaats toegewezen moet krijgen omdat het hun eigen wagen is. Dit kan feitelijk niet omdat de standplaats wordt verhuurd en het toewijzingssysteem dan niet meer werkt zoals is bedoeld. Dit leidt ook tot kapitaalvernietiging omdat de bestaande wagen op de standplaats geamoveerd moet worden.

Het voorstel is daarom om toe te werken naar een nieuwe situatie met huurstandplaatsen waarop huurwoonwagens staan en koopstandplaatsen waarop eigen woonwagens staan. Dus het verkleinen van de bestaande voorraad huur-koop. Dit geldt dan alleen voor de bestaande locatie Ganzendreef zodat er een nieuwe nulsituatie ontstaat. Pagina 5 van 16

De verkoop van huurstandplaatsen is namelijk geen doel op zich en ook niet wenselijk i.v.m. het behoud van sociale huur. Een alternatief is het omzetten van huur-koop naar huur-huur, dus het vervangen van de oude eigen woonwagens naar huur door de woningcorporatie(s) zodra deze zijn afgeschreven. Voordelen van koop-koop zijn o.a.: a. Er wordt gewerkt naar een normalisatie van de situatie; dat wil zeggen gelijke rechten en plichten voor iedereen dus ook voor de woonwagenbewoners; b. Huurstandplaatsen worden vaker verwaarloosd. Bij eigendom zien we dat bewoners vaak investeren in de buitenruimte omdat dit hun eigendom is; c. Bij overlijden dient de erfgenaam de eigen woonwagen te verwijderen binnen 6 weken. Omdat er geen standplaatsen beschikbaar zijn moet de wagen vernietigd worden of uit elkaar gehaald worden en levert niks meer op. Bij eigendom wordt er echter bijgedragen aan het verkleinen van de wachtlijst omdat (klein)kinderen die op de wachtlijst staan de standplaats met wagen kunnen erven. 2. Verkoop van huurstandplaatsen is niet meer mogelijk bij realisatie nieuwe locaties Bij de realisatie van nieuwe woonwagenlocaties in het beleid opnemen dat er twee opties mogelijk zijn: huur-huur of koop-koop.

Omdat het belangrijk is dat er voldoende huurstandplaatsen beschikbaar blijven voor de doelgroep onder de sociale inkomensgrens, mogen huurstandplaatsen in de toekomst niet worden verkocht. 3. Aandeel sociale huur op bestaande locatie In het beleid opnemen dat er altijd huurstandplaatsen moeten blijven op de bestaande locatie. Bij voorkeur worden enkele huur-koop plaatsen omgezet naar huur-huur standplaatsen voor behoud van een aandeel sociale huur. Het aandeel huur-huur zal met de mogelijke verkoop van standplaatsen wat lager liggen dan bij de nieuwe locaties, zie punt 4 hieronder. Bij de bewoners die niet in aanmerking zijn gekomen voor de koop van een standplaats, zou het aanbod bij voorkeur moeten zijn om een nieuwe huurwoonwagen te plaatsen op de huurstandplaats zodra hun wagen is afgeschreven zodat deze weer 50 jaar mee kan en er voldoende huurstandplaatsen blijven. 4. Aandeel sociale huur op nieuwe locaties Voor nieuwe locaties moet een aandeel sociale huur aangehouden worden van ten minste 30% conform het algemeen geldende beleid voor sociale huur. Het aandeel huur-huur kan wel hoger liggen dan 30% maar mag er in principe niet onder komen. 5. Middeninkomens In het huidige beleid wordt er geen rekening gehouden met de sociale inkomensgrens voor woonwagenbewoners om te bepalen of zij mogen huren of moeten kopen. Dit komt mede door de schaarste aan woonwagenstandplaatsen.

Er is eigenlijk geen keuze omdat mensen vaak meer dan 20 jaar moeten wachten op een standplaats. Hierdoor worden ook huurwoonwagens toegewezen aan bewoners die (ruim) boven de sociale inkomensgrens vallen. In het nieuwe beleid is het wenselijk om de sociale inkomensgrens aan te houden voor huurstandplaatsen. Mensen die op de wachtlijst staan en boven de inkomensgrens vallen, zullen een eigen standplaats moeten kopen. Er is altijd een groep die tussen wal en schip valt. Het voorstel is om huur voor middeninkomens mogelijk te maken door gebruik te maken van de ruimte die woningcorporaties hebben om 15% vrij sociaal toe te wijzen. Op deze wijze willen we de groep die er net tussenin valt tegemoet komen. Voor deze groep huurders moet duidelijk gecommuniceerd worden dat als er gekozen wordt voor huur-huur, dit nooit omgezet kan worden naar koop-koop op de betreffende standplaats en locatie. Pagina 6 van 16

6. Privaatrechtelijke en bestuursrechtelijke handhaving Veel gemeenten menen dat verkoop nadelig is omdat daarmee de handhavingsmiddelen worden beperkt. Dit is echter ten dele waar. Als de gemeente eigenaar blijft van de standplaats (en deze dus verhuurt), kan zij inderdaad de huurovereenkomst (onder voorwaarden) ontbinden. Daarmee komt een einde aan het gebruik van de standplaats door de huurder. Echter, vaak leidt dit tot verhuizing naar een andere wooneenheid (woonwagencentrum, sociale woning of particuliere woning) binnen dezelfde gemeente. De betreffende bewoner zal immers niet snel overgaan tot het verlaten van zijn sociale en familiaire omgeving. De bestuursrechtelijke handhaving is in bepaalde gevallen effectiever en goedkoper, denk aan bestuursdwang en last onder dwangsom. Een privaatrechtelijk traject tot ontbinding van de overeenkomst gaat vaak via de rechter Daarop is in de wet een uitzondering opgenomen in artikel 7:231 lid 2 BW, waaruit volgt dat buitengerechtelijke ontbinding wél mogelijk is bij (onder meer) sluiting van het pand door de burgemeester op grond van overtreding van de Opiumwet. Tot slot dient rekening te worden gehouden met de zogenaamde tweewegenleer. Uit jurisprudentie blijkt dat als een overheidsinstantie een bestuursrechtelijke weg tot zijn beschikking heeft, zij niet zomaar de privaatrechtelijke weg mag bewandelen.

Verkoop van de standplaats betekent dus niet dat de gemeente geen middelen meer heeft om te handhaven. 7. Verkoop standplaatsen Verkoop van de standplaats heeft voor- en nadelen. Nadelen: - De gemeente verliest de privaatrechtelijke regie. Er kan alleen nog maar publiekrechtelijk worden opgetreden. De voormalige huurder is immers eigenaar geworden van de grond. - Bij huur staan ook maatregelen op het privaatrechtelijk vlak open, met als ultiem middel de opzegging van het huurcontract. -

-

De wachtlijst komt onder druk te staan. Immers de verkochte standplaatsen zijn niet meer beschikbaar, waardoor er relatief gezien minder standplaatsen vrijkomen. In de praktijk blijkt echter dat de wachtlijst verkleind wordt omdat (klein)kinderen nu via erfenis een standplaats krijgen met hierop al een woonwagen en dus geen reden meer zien voor een eigen standplaats en dus plaatsing op de wachtlijst. Versnipperd grondbezit (standplaatsen in eigendom en in huur door elkaar op een locatie).

Voordelen: - De gemeente wenst normalisatie; dit wil zeggen gelijke rechten én plichten voor iedereen, dus ook voor leden van de doelgroep. Degene die de standplaats willen en kunnen kopen, zouden deze mogelijkheid moeten krijgen. - Huurstandplaatsen zien er verwaarloost uit. Na verkoop van standplaatsen ziet men vaak de hele locatie opfleuren doordat de kersverse eigenaren aan de slag gaan om alles netjes volgens de eigen smaak in te richten. Het geld dat ze nu investeren komt naar hen toe in plaats van dat zij geld uitgeven aan iets wat in hun optiek de gemeente of corporatie zou moeten doen. -

-

Buren die blijven huren en er een rommeltje van maken, worden op hun gedrag aangesproken. Zij worden door hun directe omgeving ‘gedwongen’ om in ieder geval de boel schoon en zo netjes mogelijk te houden. De sociale controle en dus ook druk, is vele malen groter bij eigenwoningbezit. De huurder heeft veel van zijn geld gestoken in de eigen woonwagen. Maar omdat deze op een huurstandplaats staat, heeft hij geen zeggenschap over de plaats waar deze woonwagen Pagina 7 van 16

-

staat. Bij overlijden dienen de erfgenamen de woonwagen binnen zes weken te verwijderen. Maar waar moet deze heen? Er is geen standplaats beschikbaar. En verkopen kan, maar dat levert een schijntje op. Te meer daar de woonwagen in de meeste gevallen uit elkaar moet worden gehaald en getransporteerd. Dit leidt tot een enorm kapitaalsverlies. Na verkoop is de eigenaar vrij om de woonwagen en standplaats middels erfenis aan zijn (klein)kind(eren) te schenken. Verkoop leidt ook tot verkleining van de wachtlijst. (Klein)kinderen die ingeschreven staan, kunnen er weer vanaf. Zij hebben nu zicht op een eigen standplaats via erfenis. In de praktijk gebeurt dit dan ook vaak.

Indien er sprake is van een bestaande huurstandplaats met een eigendomswoonwagen, wordt aanbevolen dat deze standplaats wordt verkocht aan de zittende huurder (dan wel diens kind of kleinkind). 8. Taxatie Aangezien de bestrating niet c.q. slecht is onderhouden en de sanitaire units erg veel kosten om weer ‘up-to-date’ te krijgen 2, adviseren wij om alleen de ondergrond te taxeren en de bestrating en unit om-niet te schenken aan diegenen die de standplaats kopen. De gemeente bespaart veel kosten en krijgt op die manier toch nog waar voor zijn geld. NB: in de gesloten erfpachtovereenkomsten staat het koopbedrag reeds genoemd maar is van een aantal jaar geleden. Dient dit nog te worden aangepast? 9. Hypotheek Het is voor hoofdbewoners erg lastig om een hypotheek te krijgen, net als verzekeringen overigens. De Rabobank is de enige partij die soms bereid is de aankoop van een standplaats te financieren, maar dan wel met veel mitsen en maren en strengere eisen dan bij een reguliere aankoop. Bovendien zijn hier erg hoge kosten aan verbonden, waardoor velen alsnog niet overgaan tot aankoop. Als we echter kiezen voor het model van Alphen aan den Rijn ‘koop op afbetaling’, dan zijn we succes verzekerd en vrij snel van alle standplaatsen af. 10. Inleiding tot koop op afbetaling Voor de constructie koop op afbetaling bestaat zeker de nodige weerstand binnen gemeentewereld.

Dit is begrijpelijk omdat een gemeente geen financiële instelling is en in principe geen leningen dient te verstrekken voor de aankoop van een woning/woonwagen. Echter, de gemeente (raad en/of college, afhankelijk van bevoegdheden) kan een uitzondering maken op de regel, zolang deze uitzondering goed onderbouwd is, er geen andere redelijke oplossing voorhanden is en de regeling een maatschappelijk doel nastreeft. Dit maatschappelijk doel vormt de kern, namelijk woonwagenbewoners een redelijke kans bieden om de standplaats (en woonwagen) te kunnen kopen. Het kopen van een standplaats is geen sinecure. Een woonwagenbewoner die een lening of hypotheek wil voor de aankoop van een standplaats en/of woonwagen krijgt te maken met vele afwijzingen of onredelijk zware eisen. Zo is de Rabobank op dit moment de enige bank die een hypotheek aanbiedt voor een woonwagenstandplaats/woonwagen. Echter, de Rabobank stelt naast de (reguliere) inkomenseis ook dat de hypotheek alleen mogelijk is in combinatie met een NHG. De NHG-norm voor een standplaats is € 59.000, - en voor een woonwagen is dit € 176.000, - (per 1 januari 2024). Echter, een tegenwoordig kost een reguliere standaard woonwagen (die aan de BENG eisen voldoet) minimaal € 185.000, -- excl. BTW.

2

Grove inschatting minimaal €12.500 excl. btw per unit.

Pagina 8 van 16

Dit betekent dat een woonwagenbewoner geen hypotheek krijgt, ook al heeft hij of zij voldoende inkomen. De (Rabo)bank weigert simpelweg een hypotheek te verstrekken zonder gekoppelde NHG. In de praktijk komt dit erop neer dat een woonwagenbewoner nagenoeg onmogelijk een standplaats en/of woonwagen kan financieren. Er zijn gewoon geen financiële aanbieders op de markt en de aanbieders die wel bereid zijn een hypotheek te verstrekken (alleen de Rabobank), stellen eisen die in de praktijk die werkbaar zijn. Het eigenbezit onder woonwagenbewoners is een groot goed. Woonwagenstandplaatsen zijn schaars en woonwagenbewoners willen graag hun eigen culturele identiteit voortzetten (wonen in een woonwagen en wonen in familieverband). Deze culturele identiteit is ook landelijk en internationaal erkend. Dit betekent dat gemeentes, corporaties en financiële instellingen een gezamenlijke verantwoordelijkheid hebben. De gemeente voor het beleid, de corporatie voor de sociale doelgroep binnen de woonwagenbewoners en de financiële instellingen voor de middengroep onder de woonwagenbewoners (degenen die te veel verdienen voor een huurwoonwagen en te weinig verdienen om de woonwagen zelf uit eigen middelen te financieren). Er zijn allerlei organisaties bezig om de praktijk gelijk te stellen aan het landelijk beleid, maar dat is geen eenvoudige opgave.

Bovendien duurt dit traject waarschijnlijk nog vele jaren. En daar komt dan de verantwoordelijkheid en morele plicht van de gemeente. De gemeente kan voor bepaalde situaties een uitzondering maken omdat zij daarmee een maatschappelijk probleem oplost die op een andere manier niet opgelost kan worden of binnen redelijke termijn opgelost lijkt te worden. Dit betekent dat de gemeente haar grond (die als woonwagenstandplaats ingericht is) verkopen aan de zittende huurder/bewoner. De verkoop gaat via een verkoop op afbetaling waarbij de koper de koopprijs in termijnen betaalt. De gemeente hiervoor geen geldmiddelen in te zetten omdat zij de grond reeds in bezit heeft. De overige voor- en nadelen van deze constructie is in het plan van aanpak nader omschreven. 11. De constructie ‘Koop op afbetaling’ Steeds meer gemeentes ervaren dus barrières bij verkoop en erfpacht van woonwagenstandplaatsen. En omdat deze gemeentes toch graag willen voldoen aan de wens tot overdracht van het eigendom van woonwagenstandplaatsen (aan de woonwagenbewoners), gaan zij steeds meer over tot het aanbieden van een alternatief, namelijk de verkoop op afbetaling. (Alphen aan den Rijn / Steenbergen / Vught / Bergen op Zoom) Bij deze constructie wordt het eigendom van de woonwagenstandplaats direct overgedragen aan de bewoners. De verkoop gaat via de notaris en er wordt een akte van overdracht ondertekend.

De bewoner is direct eigenaar en is vanaf notariële overdracht zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van de woonwagenstandplaats en berging. De koopsom van de standplaats wordt door de bewoner in termijnen betaald, inclusief kosten en rente (lineair dan wel annuïteit). Geadviseerd wordt om de koopsom te verhogen met alle bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting, notaris en kadaster. Daardoor betaalt de bewoner vanaf dag een één termijnbedrag waar alle (aankoop)kosten in zitten verwerkt. De bewoner komt daardoor niet voor verrassingen te staan én zij hoeft geen eigen geld in te brengen. De koopovereenkomst en akte bevatten aanvullende bepalingen inzake het ten gunste van de verkoper vestigen van een hypotheek op de grond en een pandrecht op alle opstallen. Daarmee heeft de gemeente de nodige zekerheden voor het geval de bewoners de termijnbedragen niet meer wil of kan betalen. De bewoners die een achterstand heeft of dreigt te krijgen zal eerder zijn best doen om de achterstand weg te werken omdat hij immers de kans loopt om de standplaats én de woonwagen kwijt te raken. Pagina 9 van 16

Voor- en nadelen koop op afbetaling Voordelen voor beide partijen: − Kooptraject is relatief snel en eenvoudig. Voordelen voor gemeente: − Bewoner is eerder bereid te kopen (omdat er ook eenvoudiger kan worden gekocht); − Grotere kans dat gemeente alle standplaatsen verkocht krijgt; − Gemeente heeft voldoende zekerheid tot verhaal bij wanbetaling (1e recht van hypotheek en pandrecht); − Gemeente hoeft alleen te investeren in transactievoorbereidingen (kadaster, notaris); − Gemeente heeft vanaf dag één na verkoop geen onderhoudskosten; − Gemeente krijgt marktconforme rente voor aflosbedrag (advies: 5 procent per jaar). Voordelen voor bewoner: − Bewoner hoeft niet naar een bank en voorkomt daarmee hoge financieringskosten (veelal 3 tot 4 duizend euro inclusief door bank geëiste taxatiekosten); − Normaliter is het termijnbedrag voor koop op afbetaling nagenoeg gelijk aan maandelijkse huurprijs, bewoners merkt dus weinig in zijn maandelijkse lasten; − Bewoner kan (na verloop van tijd) gedeeltelijke financiering krijgen voor de bouw van een (nieuwe) woonwagen; − Bewoner is eigenaar en bouwt vermogen op; − Bewoner is eigenaar van de woonwagenstandplaats en kan deze uiteindelijk verkopen, overdragen of nalaten aan een familielid.

Nadelen voor gemeente: - Gemeente blijft een (financiële) rechtsrelatie houden met bewoner; - Koopconstructie kan worden beoordeeld als verkapte vorm van financiering; Weerlegging nadelen gemeente: - De rechtsrelatie is beperkt tot maandelijkse automatische incasso van termijnbedragen. Bij wanbetaling van drie of meer maanden wordt de deurwaarder ingeschakeld; - De gemeente hoeft geen investering te doen, behalve de verkoopkosten zoals notaris en kadaster. De grond is reeds in eigendom, de gemeente leent stikt genomen geen geld (hoeft daar geen reservering voor te maken) maar verkoopt haar onroerend goed tegen termijnbetaling. Bovendien is het voor woonwagenbewoners onevenredig moeilijk om een hypotheek te regelen. Ingevolge landelijk beleid mag de gemeente in dat geval het adagium ‘oneerlijke gevallen mag men afwijkend behandelen’, zodat de keuze voor koop op afbetaling een gedegen onderbouwing verkrijgt. Nadelen voor bewoner: - Bewoner betaalt rente over geleend bedrag; - Gemeente krijgt hypotheekrecht op grond en pandrecht op woonwagen; - Bij wanbetaling riskeert bewoner verlies van standplaats en woonwagen. Aanvullende voorwaarden bij koop op afbetaling 1. Er wordt door de verkoper een recht van hypotheek op de standplaats gevestigd. 2. Er wordt door de verkoper een pandrecht op de woonwagen gevestigd. 12. Voorwaarden voor verkoop a.

De standplaats wordt verkocht in de huidige staat, voor een marktconforme waarde die wordt bepaald door taxatie. De taxateur wordt door de gemeente aangewezen. Er vindt dus geen groot onderhoud plaats. Mochten huurders dit wel willen, dan worden de kosten van dit groot onderhoud boven op de verkoopprijs gedaan, of de taxatie vindt pas plaats na uitvoering van het groot onderhoud, waardoor het getaxeerde bedrag per m² flink zal stijgen. b. Er zijn geen huurschulden; alles dient te zijn afgelost; Pagina 10 van 16

c. Alle opstallen zijn vergund of kunnen worden gelegaliseerd. Niet vergunbare opstallen dienen te zijn geamoveerd; d. De standplaats is helder afgebakend; er is geen sprake van ongeregistreerde ingebruikname van (omliggende) terreinen; e. Er vinden geen bedrijfsmatige activiteiten plaats op de standplaats en/of opstallen behoudens datgene wat middels het bestemmingsplan / omgevingsplan is toegestaan. f. Er wordt door de verkoper een recht van hypotheek op de standplaats gevestigd. g. Er wordt door de verkoper een pandrecht op de woonwagen gevestigd; h. Aflossing gebeurt via een automatisch machtiging; i. De standplaats blijft het hoofdverblijf van de koper, er geldt een zelfbewoningsplicht3; j. Als men de standplaats in eigendom heeft en men deze wil doorverkopen, dan moet deze eerst te koop worden aangeboden aan de gemeente (‘kwalitatief beding / kettingbeding’). Dit is bedoeld om prijsspeculatie tegen te gaan en de standplaatsen te behouden voor de West Maas en Waalse woonwagenbewoners; k. Om de culturele identiteit te behouden, mag de woonwagen en standplaats te allen tijde alleen worden verkocht aan iemand die voldoet aan het afstammingsbeginsel ‘woonwagenbewoner’; een notaris zal hierop controleren bij doorverkoop (kwalitatief beding). l. Er wordt bij verkoop van gemeentegrond een Bibobtoets uitgevoerd. Naam locatie Nr.

Standplaats + berging

Vergund Woonwagen

Eigen opstallen

Grond in gebruik Gedoogd

Illegaal

Strengere verkoopbedingen De gemeente kan ervoor kiezen om strengere verkoopbedingen in de koopovereenkomst op te nemen. Bijvoorbeeld: − Bij doorverkoop dient de koper de standplaats eerst aan te bieden aan de gemeentelijke wachtlijst. Pas als er geen geïnteresseerden binnen de wachtlijst te vinden zijn, mag de eigenaar de standplaats verkoper aan eenieder ander, mits deze aan het afstammingsbeginsel voldoet.

Hier kan van worden afgeweken als het een (klein)kind betreft; dan dient de standplaats echter wel bewoond te zijn door de (groot)ouders.

3

Pagina 11 van 16

Overdracht aan corporatie(s) Nr.

Onderdeel

Gereed

A

Juridische zaken

1

Elke hoofdbewoner heeft een huurovereenkomst voor de standplaats

2

Elke hoofdbewoner heeft een huurovereenkomst voor de eventuele huurwoonwagen

3

In geval van huurstandplaats én huurwoonwagen betreft dit één gezamenlijke huurovereenkomst

4

Op elke huurstandplaats met eigen woonwagen is een ‘huurafhankelijk recht van opstal’ gevestigd

5

Hiertoe zijn alle standplaatsen kadastraal gesplitst

6

Het huurafhankelijk recht van opstal is per individuele standplaats notarieel vastgelegd

7

Door het huurafhankelijk recht van opstal zijn bewoners zelf verantwoordelijk voor eventuele schade aan de woonwagen door verzakkingen – dit dient juridisch te zijn afgedekt

8 9

Door het huurafhankelijk recht van opstal moet de eigenaar van de woonwagen zelf het eigenaarsdeel van de OZB betalen van de geplaatste opstal i.p.v. verhuurder van de standplaats Alle standplaatsen zijn vergund

10

Alle woonwagens zijn vergund

11

De gemeentelijke units / bergingen zijn vergund

12

Er is een intentieovereenkomst gesloten tussen de gemeente en corporatie(s)

13

Er is een samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente en corporatie(s)

14

Er is een overdrachtsovereenkomst opgesteld

B

Financiën

1

Probeer niet te werken met een bedrijfswaardeberekening c.q. exploitatieberekening

2

50% taxatiewaarde van de huurwoonwagens 50% taxatiewaarde van de bergingen Vaste verkoopsom per perceel: €10.000,-

C

Beheer en onderhoud

1

De locatie wordt vrij van huurachterstanden en in optimale onderhoudsconditie overgedragen

2

De units van de gemeente zijn technisch gecontroleerd en op orde

3

De meterkast en het 8-meterpunt zijn technisch gecontroleerd en op orde

4

De openbare nutsvoorzieningen (G-W-E-Riool-e.d.) zijn technisch gecontroleerd en op orde

5

De bestrating (en dus ook de fundering!) zijn technisch gecontroleerd en op orde

6

Een huurwoonwagen is technisch gecontroleerd en op orde

7

De toegangstrap van de huurwoonwagen is technisch gecontroleerd en op orde

8

Een huurwoonwagen heeft een deugdelijke onderafzetting

9

De onderafzetting van een huurwoonwagen is technisch gecontroleerd en op orde

10

Er is een MJOP per individuele standplaats – berging – meterkast – 8-meterpunt – erfafscheiding

11

Er is een MJOP per individuele huurwoonwagen

12

Per standplaats wordt een overzicht geleverd van het onderhoud van de afgelopen vijf jaar inclusief de gemaakte kosten

13

Per huurwoonwagen wordt een overzicht geleverd van het onderhoud van de afgelopen vijf jaar inclusief de gemaakte kosten

D

Verhuur

1 2 3

De locatie wordt vrij van huurachterstanden en in optimale onderhoudsconditie overgedragen Er zijn geen huurachterstanden op datum van overdracht Bij de corporatie moet de huur (‘brengschuld’) vóór aanvang van de maand worden betaald – voorstel gemeente betaalt één maand huur per huurder aan corporatie

4

De gemeente levert per huurder een overzicht van de huurbetalingen en eventuele huurachterstanden van de afgelopen vijf jaar

Pagina 12 van 16

5 7

Per huurwoonwagen is een ZAV-overeenkomst met de huurder gesloten en een schema met aflopende vergoeding bij eerder vertrek. Na 10 jaar zal geen vergoeding meer worden verstrekt ZAV = Zelf Aangebrachte Voorzieningen; bv: een eigen keuken De maand voor de overdracht worden de huurwoonwagens nog na gesteld

E

Beleid

1

De gemeente heeft bestuurlijk vastgesteld woonwagenbeleid waarin de onderdelen en de mensenrechtelijke aspecten vanuit het beleidskader ‘Gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid’ (BZK juli 2018) zijn opgenomen.

2

De gemeente heeft een inventarisatie van de woonbehoefte onder de woonwagenbewoners / spijtoptanten / standplaatszoekenden uitgevoerd: rapportage is aangeleverd

3

Bij de vaststelling van het lokale woonbeleid moet de gemeente rekening houden met de wensen van de woonwagenbewoners en zorgen voor voldoende standplaatsen. Woonwagenbewoners hebben daardoor eerder kans op een eigen plek. Gemeenten waar behoefte is aan standplaatsen mogen volgens het beleidskader geen uitsterfbouwbeleid meer voeren door bij huuropzegging de standplaats te verwijderen. Het kader helpt gemeenten bij het invullen van het lokale woonwagenbeleid dat recht doet aan de cultuur van woonwagenbewoners, hen beschermt tegen discriminatie en voldoende rechtszekerheid biedt.

4

In het voorgenoemde woonwagenbeleid zijn de resultaten van de inventarisatie woonbehoefte meegenomen; er is zicht op het aantal benodigde standplaatsen voor de komende 10 jaar

5

Indien het aantal standplaatszoekenden niet binnen redelijke termijn (landelijk gemiddeld 7 - 8 jaar) geen zicht heeft op een standplaats, dan heeft de gemeente in haar beleid hiervoor perspectief opgenomen Indien een nieuwe woonwagenlocatie benodigd is om de standplaatszoekenden binnen een redelijke termijn van een standplaats te voorzien, dan zorgt de gemeente in overleg met de corporatie(s) voor een stuk grond met hierop de bestemming ‘Wonen – Woonwagen’

6

7

De gemeente beschikt over een actuele lijst geregistreerde standplaatszoekenden

8

Het afstammingsbeginsel van de ingeschreven standplaatszoekenden is gecontroleerd

9

De standplaatsen die worden verhuurd aan woonwagenbewoners die een huishoudinkomen hebben boven de inkomensgrenzen, genoemd in artikel 48 van de Woningwet, behoren niet tot de doelgroep van woningcorporaties. Als de gemeente de verhuur van deze standplaatsen niet langer wil doorzetten, dan dient zij deze standplaatsen te koop of in erfpacht (met recht van koop) aan te bieden aan de desbetreffende huurders. Zo kan er een gezonde mix van huur- en koopstandplaatsen ontstaan.

Aanvullend advies Onderstaande zaken worden ingebracht op basis van jarenlange ervaring op het gebied van woonwagenzaken. 1. Staatssteun Vaak wordt gedacht dat het leveren van grond om niet van gemeente aan een corporatie ongeoorloofde staatssteun zou betreffen. Valt grondverkoop om niet door een gemeente aan een corporatie onder de staatssteunregels voor woningcorporaties? Grond om niet kan eventueel als staatssteun worden aangemerkt, dus zal er goed onderbouwd moeten waarom de gemeente tot een dergelijke stap overgaat. Hoeveel is de grond waard? Als de waarde onder de toelaatbare grens van €200.000 ligt (Europese regelgeving), dan is er sowieso geen sprake van ongeoorloofde staatssteun. De gemeente mag grond onder standplaatsen aan een corporatie verkopen voor een prijs die lager is dan de taxatiewaarde. Dit wordt door de Europese Commissie aangemerkt als toegestane staatssteun, ter compensatie van de opgedragen dienst van algemeen economisch belang: exploitatie – beheer – woonwagenlocaties – bijzondere huisvesting. Dit betekent dat de gemeente bij verkoop van de grond onder de taxatiewaarde deze vorm van staatssteun niet meer hoeft te melden bij de Europese Commissie. Pagina 13 van 16

De gemeente moet echter bij verkoop wel een voorafgaande onafhankelijke taxatie van de marktwaarde laten vaststellen. Het verschil tussen de marktwaarde en de verkoopprijs is de toegestane staatssteun. Aan de andere kant is de corporatie verplicht om bij te houden hoeveel staatssteun (als verschil tussen marktwaarde en verkoopwaarde) er is ontvangen. Jaarlijks moet immers worden bepaald of er sprake is van ‘overcompensatie’ 4. Verkoop kan ‘om niet’ zonder dat er sprake is van staatssteun. De toekomstige waardemutatie kan aan de gemeente toevallen indien daar op voorhand goede afspraken in de overeenkomst over worden gemaakt. Bij verkoop is de gemeente geen partij meer in het toekomstige beheer. Alleen op het moment van terugkoop zal er een actieve houding van de gemeente worden verwacht. 2. Bedrijfswaardeberekening Corporaties willen altijd graag werken met een bedrijfswaardeberekening en gebruiken hierbij de soms onwerkelijke parameters van de WSW. Kijk alleen al naar het rentepercentage. De gemeente verkoopt vastgoed (= vastgoedtransactie) en moet hier geld bijleggen? Een bruidsschat leveren? Dat klinkt onlogisch; en dat is het ook. Advies Wij adviseren om de volgende berekening te hanteren voor overdracht c.q. verkoop van bestaande standplaatsen van een gemeente aan een corporatie; te betalen door corporatie: -

50% taxatiewaarde van de huurwoonwagen

-

50% taxatiewaarde van de bergingen

-

Vaste verkoopsom per perceel: €10.000,-

Dit ter compensatie van de hogere onrendabele top dan gebruikelijk. 3. Huurachterstand op datum van overdracht Huur is een brengschuld en dient voorafgaande aan de maand waarin de huur plaatsvindt, te worden betaald door de huurder. In het algemeen betalen de huurders echter pas de huur aan de gemeente (in haar rol als verhuurder) in de maand waarin de huur al wordt genoten. Dit is niet mogelijk bij een woningstichting c.q. corporatie. Er is dan al sprake van een huurachterstand. Advies De voorgemelde huurachterstand kan worden opgelost door de gemeente één maand huur per huurder te laten betalen aan de woningstichting bij overdracht. Hierdoor verandert er voor de huurders niets (zij komen niet te zitten met dubbele huurlasten) en komen op een voorstand in plaats van de nu aanwezige achterstand.

4

Bron: Handreiking voor overdracht van woonwagens en standplaatsen, augustus 2010, publicatienummer VI-2010-03, VROMinspectie.

Pagina 14 van 16

BIJLAGE – Voorbeeld kwalitatieve bedingen in een koopovereenkomst − Het is Koper niet toegestaan in en rond het gekochte ‘ondermijnende’ criminele activiteiten te verrichten waaronder (doch niet enkel) drugs, heling, verkoop, productie of teelt van verboden middelen en hennepteelt. − Koper is verplicht het gekochte gedurende de koop op afbetalingstermijn te gebruiken als (hoofd)woning voor hem (en zijn gezin). Het gebruik van het gekochte als tweede woning of het gebruik van de (hoofd)woning door derden is niet toegestaan. − Het is aan Koper ook verboden op het gekochte enige bedrijfsmatigheid uit te oefenen dan wel dooreen ander te laten uitoefenen of te dulden dat dit gebeurt, tenzij de mogelijkheid voor de uitoefening van de bedrijfsmatige activiteiten op of in het gekochte ingevolge de plaatselijke bestemmingsplan mogelijk is. − Koper is verplicht het gekochte en alle daarop bevindende objecten voor zijn rekening in goede staat te onderhouden en geen overlast of hinder aan derden te veroorzaken. − Gedurende 5 jaar na datum notariële ondertekening, is Koper bij voorgenomen doorverkoop verplicht het gekochte ter koop schriftelijk en aangetekend aan Verkoper aan te bieden (recht van eerste koop). Verkoper kan alsdan het gekochte terugkopen voor hetzelfde koopbedrag, vermeerderd met de jaarlijkse CBS-prijsindexcijfer voor koopwoningen.

Indien Verkoper binnen zes weken na aanbieding niet of afwijzend reageert op de aanbieding tot terugkoop, is Koper gerechtigd het gekochte aan een derde te verkopen. In alle gevallen is Koper verplicht om voorafgaande aan een verkoop aan derden, de bij Verkoper nog lopende schulden volledig te voldoen (restant koopprijs inclusief rente en kosten). Indien Verkoper gebruik maakt van haar recht van eerste aankoop, is Koper (alsdan Verkoper) gehouden tot het leveren van een vrije en ontruimde standplaats. Het is Koper na aflossing van de koopsom en na verloop van de in dit artikel bedoelde termijn, toegestaan het gekochte aan een derde over te dragen, in gebruik of in huur te geven, mits deze derde voldoet aan het afstammingsbeginsel woonwagenbewoner, zoals omschreven in: − Het ‘Beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid’, gepubliceerd in juli 2018 door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (publicatienummer 113803); − Het rapport ‘Woonwagenbewoner zoekt standplaats, uitgegeven door de Nationale Ombudsman op datum 17 mei 2017, p 33 e.v. (rapportnummer 2017/060).

− Het afstammingsbeginsel wordt als volgt gehanteerd (Beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid 2018, Pagina 20): ‘Woningzoekende woonwagenbewoners die nu reeds in een woonwagen wonen, dan wel door omstandigheden in een stenen woning wonen maar de behoefte hebben in een woonwagen te wonen (spijtoptanten). Om op een eenvoudige en pragmatische wijze de afstamming aan te tonen kan gebruik worden gemaakt van het criterium “woonadres” van de aanvrager, van de ouders of grootouders. In die gevallen waarin, om welke reden dan ook, dit criterium niet kan worden toegepast, kan de woningzoekende in de gelegenheid worden gesteld om op andere wijze de afstamming van woonwagenbewoners aan te tonen.’ - Partijen komen overeen de in artikelen ……………………………………., van deze overeenkomst opgenomen verplichtingen als een kwalitatieve verplichting vast te leggen, als bedoeld in artikel 6:252 BW, en deze als zodanig in de koopakte en openbare registers op te nemen. Daar waar de kwalitatieve verplichting rechtens niet mogelijk is, wordt deze verplichting als een kettingbeding in de akte vastgelegd.

Het kettingbeding houdt in dat indien Koper overgaat tot overdracht van het gekochte of daarop beperkte rechten vestigt, hij – op straffe van een boete als hierna omschreven – verplicht is de in voornoemde artikelen genoemde verplichtingen aan de nieuwe Koper op te leggen en te bedingen dat deze Koper de verplichting aan de opvolgende verkrijger(s) eveneens oplegt. De kwalitatieve verplichting gaat bij iedere overdracht automatisch mee naar de opvolgende eigenaar. Pagina 15 van 16

- Koper en Verkoper komen overeen dat door Koper ten behoeve van Verkoper het recht van hypotheek inclusief pandrecht op de woonwagen worden gevestigd op de in deze overeenkomst omschreven gekochte (en de woonwagen van koper), tot zekerheid van alle in het kader van deze overeenkomst van Koper aan Verkoper verschuldigde betalingen. - Het recht van hypotheek met pandrecht is verleend tot een bedrag gelijk aan de optelsom van de koopprijs, inclusief kosten en rente, gerekend over de overeengekomen aflosperiode, te vermeerderen met renten, vergoedingen, boete en kosten, welke samen worden begroot op 35 procent van het hiervoor in deze bepaling betrekking hebbende bedrag. - De kwalitatieve verplichting houdt in dat de uitgegeven woonwagenstandplaats uitsluitend kan worden doorverkocht of overgedragen aan woningzoekende woonwagenbewoners die aan het afstammingsbeginsel voldoet, minimaal 18 jaar is en die op dat moment ten minste twee jaar onafgebroken in een woonwagen, een sociale huurwoning of een koopwoning woont in Vught, danwel dat zijn of haar ouders danwel grootouders momenteel ten minste twee jaar onafgebroken in Vught wonen of ouders of grootouders ten minste twee jaar onafgebroken in Vught hebben gewoond.

In die gevallen waarin, om welke reden dan ook, dit criterium niet kan worden toegepast, kan de woningzoekende in de gelegenheid worden gesteld om op andere wijze de afstamming van woonwagenbewoners aan te tonen. - Het college van Burgemeester en wethouders kan ontheffing verlenen van de verplichting tot verkoop aan de standplaatszoekenden op de wachtlijst van Vught, indien Koper kan aantonen dat hij niet kan verkopen voor een marktconforme prijs binnen 12 maanden. De plicht om het verkochte aan te bieden aan een (Nederlandse) woonwagenbewoner blijft in dat geval wel bestaan. - Als Koper en/of zijn rechtsopvolgers de in artikel ………………. genoemde verboden en verplichtingen niet nakomen, is de nalatige partij ten behoeve van Verkoper, als bedoeld in deze overeenkomst, een direct opeisbare boete verschuldigd van vijftien procent (15%) van de koopprijs van het gekochte, met een minimum van € 10.000,00, per gebeurtenis, zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst benodigd is.

Pagina 16 van 16