Bijlage 5 Participatieverslag

Voorstel participatie herontwikkeling Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen Gemaakt door: Datum: Projectcode: Onderwerp:

Niels Steijvers 11 juli 2025 P09063 Voorstel participatie herontwikkeling Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen

Inleiding Harber B.V. is voornemens om het bestaande woon-winkelpand en achterliggend winkelpand aan de Beatrixstraat te slopen en ter plaatse in totaal 10 nieuwe studio’s verdeeld over twee gekoppelde woongebouwen te realiseren. Het voorgenomen plan past niet binnen de ter plaatse geldende regels uit het omgevingsplan van gemeente West Maas en Waal. In het kader van de benodigde omgevingsvergunning voor afwijken van de regels uit het omgevingsplan (buitenplanse omgevingsplanactiviteit, hierna BOPA) is participatie met belanghebbende benodigd. Hieronder is beknopt het voorstel hiervoor geschetst.

Schetsontwerp nieuwbouw Zandstraat 55 (bron: Bouwadviesbureau Van Wamel)

Impact project Het plan behelst sloop-nieuwbouw op de locatie van bestaande bebouwing. De huidige bebouwing binnen het projectgebied bestaat grotendeels uit twee bouwlagen, met uitzondering van het meest zuidelijke deel van het bedrijfspand aan de Beatrixstraat. De toekomstige bebouwing voegt zich, qua bebouwd oppervlak en positionering, naar het bestaande bebouwde beeld binnen de projectlocatie. Uitsluitend aan de zuidzijde, ter plaatse van de bestaande eenlaagse bebouwing en het daarnaast gelegen schuurtje, vindt een verhoging van het bestaande bebouwd gebied plaats met één extra bouwlaag en uitbreiding in zuidelijke richting. Het gebruik van het projectgebied wijzigt daarnaast ook. Waar zich in de huidige situatie een kapsalon, winkel en 2 appartementen op de verdieping bevinden, zal er in de toekomstige situatie uitsluitend nog sprake zijn van een woonfunctie binnen het projectgebied. De doelgroep van de woningen, starters, beschikt in beperktere mate over een eigen auto. Het aantal verkeersbewegingen van en naar het projectgebied (en daarmee gepaard gaande mogelijke hinder) zal niet wezenlijk afwijken van het bestaande beeld.

Pro Ruimte bv Modelleur 4 5171 SL Kaatsheuvel

Pagina 1 van 4

Overige hinder die omwonenden ervaren van het project is in twee fasen onder te verdelen: realisatie- en gebruiksfase. Gedurende de realisatiefase (sloop bestaande bouw, realisatie nieuwbouw) zal gedurende een afgekaderde periode sprake zijn van hinder voor omwonenden. Gezien de schaal en omvang van het project zal de hinder beperkt zijn. In de gebruiksfase zijn met name verkeersbewegingen relevant. Vanwege de bestaande verkeersaantrekkende functies binnen het projectgebied, het beperkt aantal bewegingen in de beoogde situatie en ligging van het projectgebied aan de hoofdstraat door het centrum van Beneden-Leeuwen zal er geen sprake zijn van toename aan hinder door verkeer.

Huidige situatie projectgebied

Participatieniveau Op basis van voorgaande inschatting van de impact van het project, wordt geconcludeerd dat het project, ten opzichte van de bestaande situatie en aanwezige functies, een zeer beperkt effect heeft op de omgeving en belanghebbenden. Om deze reden wordt aangesloten bij de trede ‘informeren/laten inspreken’. Opzet Op basis van twee indicatoren zijn de belanghebbenden voor dit project in beeld gebracht: 1. Visuele veranderingen van eigen uitzicht ten gevolge van het project; 2. Mogelijke directe hinder ten tijde van de realisatiefase. Op basis van voorgaande criteria zijn de adressen met uitzicht op het projectgebied én direct zijdelings grenzend aan het projectgebied als belanghebbenden aangemerkt. De adressenlijst is in bijlage 1 weergegeven. Voorstel is om de belanghebbenden uit te nodigen voor een fysieke informatieavond, waarop de plannen voor de locatie worden toegelicht. Belanghebbenden worden in de gelegenheid gesteld vragen te stellen en hun op- of aanmerkingen achter te laten. Waar mogelijk zullen de opmerkingen meegenomen in de plannen. Van de informatiebijeenkomst zal een verslag worden toegevoegd aan de omgevingsvergunningaanvraag. Belanghebbenden zullen circa 3-4 weken voorafgaand aan de informatieavond per brief worden uitgenodigd. Planning De planning van het participatietraject ziet er in hoofdlijnen als volgt uit: • • •

Uitnodiging informatieavond versturen: week 35 2025 Informatiebijeenkomst: week 39 Afronding verslaglegging: week 40

Pro Ruimte bv Modelleur 4 5171 SL Kaatsheuvel

Pagina 2 van 4

Bijlage: overzicht en kaartbeeld belanghebbenden Adres Zandstraat 50 Zandstraat 52 Zandstraat 52a Zandstraat 52b Zandstraat 53 Zandstraat 53-01 Zandstraat 53-02 Zandstraat 53-03 Zandstraat 53-04 Zandstraat 53-05 Zandstraat 53-06 Zandstraat 53-07 Zandstraat 53-08 Zandstraat 53-09 Zandstraat 53-10 Zandstraat 53-11 Zandstraat 53-12 Zandstraat 53-13 Zandstraat 53-14 Zandstraat 53-15 Zandstraat 53-16 Zandstraat 54 Zandstraat 54a Zandstraat 54b Zandstraat 54c Zandstraat 56 Zandstraat 56a Zandstraat 57 Zandstraat 59 Zandstraat 60 Beatrixstraat 1 Beatrixstraat 3 Beatrixstraat 3a Beatrixstraat 4 Beatrixstraat 6

Pro Ruimte bv Modelleur 4 5171 SL Kaatsheuvel

Functie Wonen Wonen Wonen Wonen Wonen Detailhandel Dienstverlening Dienstverlening Dienstverlening Wonen Wonen Wonen Wonen Wonen Wonen Wonen Wonen Wonen Wonen Wonen Wonen Wonen Wonen Wonen Wonen Detailhandel Wonen Detailhandel Detailhandel Wonen Wonen Wonen Wonen Wonen Wonen

Pagina 3 van 4

Overzicht gebied belanghebbenden (gebied binnen gestippelde lijn) ten opzichte van projectgebied (blauw gekleurd en rood omlijnd)

Pro Ruimte bv Modelleur 4 5171 SL Kaatsheuvel

Pagina 4 van 4

Verslag participatieproces Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen Gemaakt door: Datum: Projectcode: Onderwerp:

N.S. 19 september 2025 P09063 Verslag informatieavond Zandstraat 55, Beneden-Leeuwen

Inleiding Het voornemen bestaat om de bestaande bebouwing op het perceel aan de Zandstraat 55 te Beneden-Leeuwen te vervangen door een tweetal gekoppelde woongebouwen voor in totaal 10 studio’s. Het plan voorziet daarmee met name in woonruimte voor starters uit het dorp die nu lastig aan woonruimte kunnen komen. Omdat ter plaatse van de woongebouwen volgens het omgevingsplan van gemeente West Maas en Waal nu maximaal 1 woningen is toegestaan, is een omgevingsvergunning benodigd voor het afwijken van het omgevingsplan. Bij vergunningaanvragen die voorzien in 5 of meer nieuwe woningen binnen de kern vraagt gemeente West Maas en Waal aan initiatiefnemers om ook omwonenden en belanghebbenden te betrekken in het voorbereidingsproces van de vergunningaanvraag. Om deze reden is een informatieavond georganiseerd en heeft initiatiefnemer omwonenden persoonlijk gesproken, waarvan dit het verslag betreft. Voorbereiding Voorafgaand aan het participatietraject is de scope en zwaarte van het participatieproces vastgesteld. Omdat het een relatief beperkte afwijking van het omgevingsplan betreft, de gevolgen voor de omgeving ook beperkt zullen zijn en de fysieke toekomstige situatie ten opzichte van de huidige situatie weinig verschilt (geen of nauwelijks toename in de bouwhoogte, bebouwingsbeeld blijft zoveel mogelijk gelijk), is voor een beperkte opzet gekozen.

Deze opzet is, voorafgaand aan de uitvoering, met gemeente West Maas en Waal besproken en akkoord bevonden. In het participatievoorstel is in beginsel uitgegaan van het organiseren van één informatieavond. Hierbij zijn omwonenden met zicht op de bestaande gebouwen en aangrenzende percelen uitgenodigd middels een brief. De brief is voorafgaand aan de informatieavond in de buurt verspreid. Geïnteresseerden werden in de brief verzocht zich voorafgaand per mail aan te melden. In totaal zijn 35 adressen direct in de omgeving van het besluitgebied uitgenodigd. Er zijn voorafgaand van 7 adressen aanmeldingen voor de informatieavond binnengekomen per mail. Informatieavond De informatieavond vond plaats op donderdag 18 september 2025 bij een nabij de projectlocatie gelegen horecagelegenheid (Herberg De Linden). De avond was georganiseerd op basis van vrije inloop; genodigden konden op eigen gelegenheid langskomen. Op locatie waren initiatiefnemer/eigenaar, bouwkundig adviseur en adviseur RO aanwezig om mensen te woord te staan en vragen te beantwoorden. De ontwerptekeningen (doorsnedes, gevelaanzichten, impressies en plattegronden) zijn op groot formaat aan de aanwezigen getoond en nader toegelicht. Op de avond zelf zijn geïnteresseerden van 8 adressen aanwezig geweest. De vragen en opmerkingen zijn in de bijlage van dit verslag opgenomen, inclusief de beantwoording van hun vragen.

Daarnaast hebben de aanwezigen hun contactgegevens achter kunnen laten, zodat wij hen in de toekomst van informatie kunnen voorzien en zij omgekeerd hun vragen kunnen stellen aan de initiatiefnemer. Aangezien de aanwezigen zich allen van tevoren reeds hadden aangemeld, waren hun mailgegevens reeds bekend bij initiatiefnemer. Uit de reacties zijn geen bezwaren tegen de plannen naar voren gekomen; de aanwezigen zijn positief over de plannen. Gezien de beperkte opkomst tijdens de informatieavond en de reacties die aldaar gegeven zijn, wordt geconcludeerd dat er weinig tot geen bezwaren bestaan bij omwonenden tegen de voorgenomen bouwplannen. Individuele gesprekken Naast de informatieavond heeft initiatiefnemer met direct omwonenden nog enkele individuele gesprekken gevoerd. Hierbij zijn eveneens de tekeningen en impressies van de plannen doorgenomen. De vragen en opmerkingen die hieruit voortkwamen zijn in bijlage 2 opgenomen. Ook vanuit deze gesprekken kan worden geconcludeerd dat omwonenden positief staan tegenover de plannen. Pro Ruimte bv Modelleur 4 5171 SL Kaatsheuvel

Pagina 1 van 2

Bijlage 1: vragen en antwoorden informatieavond 18 september 2025 Vragen Worden het koop- of huurstudio’s?

Antwoorden Het betreffen allemaal huurappartementen in zowel het middensegment als de vrije sector-huur.

Wat is de doelgroep?

Gezien de woonoppervlaktes van de appartementen, zullen starters de doelgroep vormen.

Wie wordt de verhuurder van de appartementen?

Initiatiefnemer blijft zelf verhurende partij, dit om zelf regie te houden op de locatie en aan wie de studio’s worden verhuurd.

Wanneer wordt er gestart met de bouw?

Startdatum is nog niet bekend, er wordt gekoerst op eind 2026 voor aanvang van de werkzaamheden.

Bijlage 2: vragen en antwoorden individuele gesprekken omwonenden Vragen Kan het raam van één van de hoekappartementen aan de achterzijde van het pand worden verplaatst? Dit in verband met inkijk in de tuin. Kan de deur van het hoekappartement aan de achterzijde (aan de zuidzijde van de projectlocatie) worden afgeschermd met schuttingdelen/groen. Dit eveneens in verband met inkijk in de tuin.

Pro Ruimte bv Modelleur 4 5171 SL Kaatsheuvel

Antwoorden Dit wordt door initiatiefnemer in het ontwerp aangepast. Ook dit punt wordt door initiatiefnemer meegenomen in de afbouw.

Pagina 2 van 2

Aan de bewoners, gebruikers of eigenaren van dit pand

Datum

: 25 augustus 2025

Projectcode

: P09063

Contactpersoon

: N. Steijvers

Mailadres

: info@proruimte.nl

Betreft: : uitnodiging informatiebijeenkomst herontwikkeling Zandstraat 55 te Beneden-Leeuwen Beste lezer, Namens de initiatiefnemer, Harber B.V., willen wij u informeren over de ontwikkelingen welke gaande zijn voor de locatie Zandstraat 55 te Beneden-Leeuwen. Initiatiefnemer is voornemens de bestaande bebouwing op de locatie te vervangen door een nieuw woongebouw bestaande uit 10 studio’s. De plannen voor de voorgenomen ontwikkeling zijn reeds in voorbereiding. Als directe belanghebbende willen we u, geheel vrijblijvend, uitnodigen om de plannen met u te delen. Tijdens de informatieavond zullen initiatiefnemer en diens bouwkundig- en ruimtelijk adviseur aanwezig zijn om u verder te informeren en vragen van uw kant te beantwoorden. U bent van harte welkom om u door ons te laten informeren over de plannen op: Donderdag 18 september start 19:30u tot ca. 21:30 uur Herberg De Linden, Zandstraat 100, 6658 CX Beneden-Leeuwen Het betreft een informatieavond op basis van vrije inloop; u kunt op eigen gelegenheid op een gekozen moment tussen voornoemde tijdstippen langskomen. Ter plekke kunt u vragen stellen, opmerkingen uitwisselen en (indien u daar behoefte aan heeft) uw contactgegevens achterlaten voor verdere informatie en ontwikkelingen omtrent de plannen.

Indien u naar de informatiebijeenkomst wil komen, verzoeken wij u zich vóór dinsdag 16 september aan te melden via info@proruimte.nl. Mocht u voorafgaand nog vragen hebben, dan kan dit eveneens naar voornoemd mailadres. We hopen u te mogen ontvangen op donderdag 18 september.

Met vriendelijke groet, namens Harber B.V., Niels Steijvers Pro Ruimte