Bijlage 3. Beoordelingsformulier ruimtelijke onderbouwing en bijbehorende onderzoeken

Beoordelingsformulier concept ruimtelijke onderbouwing Betreft: Opgesteld d.d.:

Nieuwe Weg 17, Alphen 15 april 2026

Interne en externe advisering Verkeer: Conform advies BOR 14 mei 2025: op basis van aanvullende informatie Ruimtelijke ETFAL Onderbouwing d.d. 15-01-2026 (ROB) akkoord. Parkeren Fiets De Parkeernota kent een parkeernorm van 1 stallingsplaats voor fietsen per kamer. Er zijn op basis van 86 kamers 86 stallingsplaatsen benodigd. In navolgend figuur is de locatie van de fietsenstalling weergegeven. Auto In de parkeernota van de gemeente West Maas en Waal wordt geen categorie gegeven voor parkeren t.b.v. huisvesting van internationale werknemers. De wooneenheden voor internationale werknemers kunnen worden vergeleken met de categorie 'Kamperverhuur, zelfstandig (niet-studenten)', waarbij een norm van 1 parkeerplaats per kamer wordt aangehouden. De situatie van zelfstandige kamerverhuur is alleen niet te vergelijken met een huisvestingslocatie voor internationale werknemers. De norm van 1 is veel te groot. Bij zelfstandige kamerverhuur is geen binding tussen de verschillende kamers, wat anders is bij kamers in wooneenheden voor internationale werknemers. Ervaring leert dat een parkeernorm van 0,25 voldoende is om de parkeerbehoefte op te vangen. Reden hiervoor is dat een zeer groot gedeelte van de internationale werknemers collectief naar Nederland worden vervoerd. Ook het vervoer naar de werkgever vindt op collectieve basis plaats.

Dat gaat met 62/368 vier personen in een personenauto en/of met busvervoer. Deze norm wordt ook bij overige accommodaties van United Homes toegepast en leidt niet tot parkeeroverlast in de omgeving. Dit wil United Homes ook te allen tijde voorkomen. Het is daarmee in de basis voldoende om 86 kamers x 0,25 = 21,5 parkeerplaatsen te realiseren. Er wordt voor gekozen om zekerheidshalve het dubbele aantal parkeerplaatsen, dus 43 parkeerplaatsen, te realiseren. Hier is ruim voldoende ruimte voor op het terrein. In figuur 5.8 in de ROB is de locatie van de te realiseren parkeerplaatsen weergegeven.

Groen/Landschap: Conform advies BOR 14 mei 2025: op basis van aanvullende informatie Ruimtelijke ETFAL Onderbouwing d.d. 15-01-2026 (ROB) akkoord. Eerder is een inrichtingsplan opgesteld door RHO adviseurs. Hier is in januari 2025 vanuit vooroverleg akkoord op gegeven vanuit groen. Dit is als zodanig opgenomen in bijlage 2 van de ROB d.d. 15-01-2026. Water en klimaatadaptie: Conform advies BOR 14 mei 2025: op basis van aanvullende informatie Ruimtelijke ETFAL Onderbouwing d.d. 15-01-2026 (ROB) akkoord. Het project past binnen de kaders van het vigerende beleid en voldoet daarmee aan de instructieregels. Met het planvoornemen zijn geen waterbelangen in het geding. De waterbelangen worden en zijn in voldoende mate gewogen. Klimaatadaptie De ontwikkeling zet in op klimaatbestendigheid. Er is geen sprake van nieuwbouw en daarmee het toevoegen van verstening. De bestaande bebouwing wordt verbouwd ten behoeve van de nieuwe functie. Conform het Besluit bouwwerken leefomgeving zullen de gebouwen voldoen aan de eisen voor 'BENG', waarmee hoge eisen worden gesteld aan duurzaamheid en energiebehoefte en energieverbruik. Daarnaast wordt veel beplanting aangebracht, wat goed is voor de biodiversiteit en het tegengaan van hittestress.

In totaliteit neemt het verhard oppervlak niet toe, worden de parkeerplaatsen voorzien van half-verharding en wordt hemelwater binnen het projectgebied opgevangen. In het project wordt ruimschoots rekening gehouden met duurzaamheid, klimaatadaptatie en biodiversiteit. Beoordeling brandweer Veiligheidsregio Gelderland Zuid (VRGZ) Op basis van de aangeleverde en beoordeelde stukken, adviseert de VRGZ de vergunning te verlenen. Aanvullende opmerking over de bluswatervoorziening en bereikbaarheid De bluswatervoorziening en bereikbaarheid is niet beoordeeld, omdat dit buiten onze scope valt. De eigenaar draagt de verantwoordelijkheid om te bouwen volgens de geldende wet- en regelgeving. Het plan is positief beoordeeld door de Welstandcommissie Motivatie: De bestaande groepsaccomodatie, die als een erf is ingericht met schuurachtige gebouwen, wordt verbouwd tot wooneenheden. Het erf wordt opnieuw ingericht. De plannen voor het erf zijn eerder besproken aan de Omgevingstafel van de gemeente West Maas en Waal. De destijds gemaakte opmerkingen over de inrichting van het erf en de uitstraling van de gebouwen zijn in het ontwerp verwerkt. De benodigde parkeerplaatsen worden zoveel mogelijk uit het zicht geplaatst. De zichtzijde van het erf kan hierdoor een groene uitstraling behouden. Voor de open ruimte naast het gebouw is een terreininrichtingsplan gemaakt waarin o.a.

een boomgaard en een speelweide zijn opgenomen. Bij de verbouwing blijft de schuur-uitstraling behouden. Dit gebeurt door de bestaande gebouwcontour met de grote dakvlakken te respecteren en het gebouw te voorzien van een donkere gevelbekleding. Met de bekleding wordt verbijzonderingen aangebracht door de houten delen te draaien. De entree-puien krijgen rondom een kader dat iets uitsteekt. Ook het bijgebouw wordt in de verbouwplannen meegenomen en deze krijgt eenzelfde uitstraling als het woongebouw. Hierdoor wordt de ruimtelijke samenhang op het erf versterkt. In het kader van goede omgevingskwaliteit adviseert de commissie op grond van het bovenstaande om akkoord te gaan.

Constructie is akkoord, onder voorwaarden De basis constructieve opzet is akkoord. De definitieve uitvoeringstekeningen en berekeningen dienen uiterlijk 3 weken voor aanvang van de werkzaamheden bij de gemeente ingediend te worden, zijnde:  Tekeningen staalconstructie (leverancier)  Detail- en ankerberekening staalconstructie Deze werkplaatstekening en de berekening van de staalleverancier dient te worden ingediend. Hierbij moet rekening worden gehouden met voldoende rotatiestijfheid bij momentvaste spanten.

Beoordeling vanuit de Omgevingsdienst De volgende aspecten van de ETFAL-motivering (ROB) zijn akkoord bevonden:  Paragraaf 5.2 Omgevingsveiligheid;  Paragraaf 5.4 Luchtkwaliteit;  Paragraaf 5.5 Geluid door activiteiten;  Paragraaf 5.6 Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen;  Paragraaf 5.8 Geur;  Paragraaf 5.9 Cultureel erfgoed;  Paragraaf 5.14 Spuitzones vanwege gewasbeschermingsmiddelen;  Bijlage 7 Stikstofonderzoek;  Bijlage 8 Quickscan flora en fauna;  Historisch bodemonderzoek;  Verkennend bodemonderzoek. Over het aspect bodem is het volgende geadviseerd:  Het bodemonderzoeksrapport is akkoord.  De bodem binnen het plangebied voldoet aan de toelaatbare bodemkwaliteit. Dit is beoordeeld op het aangevulde bodemonderzoeksrapport:  Verkennend bodem- en asbestonderzoek Nieuwe Weg 17 te Alphen, Milon, kenmerk 20251263, versie 2, 14 januari 2026. Wij hebben dit bodemonderzoek beoordeeld in relatie tot ons eerder opgesteld advies. Uit de beoordeling blijkt het volgende: Aanvullend bodemonderzoek voor mengmonster MM04 (boringen 2 en 6) Uit de rapportage blijkt dat ter plaatse van de eerder uitgevoerde boringen 2 en 6 nieuwe boringen zijn geplaatst. Dit betreffende de boringen 22 en 23. Per boringen zijn twee grondtrajecten analytisch onderzocht op nikkel.

Uit de behaalde resultaten blijkt dat voor nikkel geen sprake is van een overschrijding van de interventiewaarde. Door middel van het onderzoek is voldoende aantoonbaar gemaakt dat er geen sprake is van overschrijding van de toelaatbare bodemkwaliteit. Het onderzoek voldoet aan de eerder door ons gestelde eisen. Verkennend asbestonderzoek ter plaatse van boring 6 Ter plaatse van deze deellocatie is sprake van een afgedekte fundatielaag van puin. Dit puin is waarschijnlijk deels vermengd geraakt met bodem en daardoor eerder in boring 6 visueel vastgesteld. Het traject komt overeen. Er is nu gekozen om de fundatielaag over een oppervlakte van 150 m², volgens NEN 5897, te onderzoeken op asbest. Hiervoor zijn vier inspectiegaten gegraven. Visueel is geen asbestverdacht materiaal in het opgegraven materiaal waargenomen. Voor asbest in de fractie < 20 mm is een mengmonster van het puin samengesteld en geanalyseerd op asbest. Uit de behaalde resultaten blijkt dat asbest aanwezig is maar de norm voor nader asbestonderzoek (50 mg/kg.ds gewogen) niet wordt overschreden. In totaal is sprake van een concentratie aan asbest van 16,3 mg/kg.ds (gewogen). Wij merken op dat de totale omvang van de aanwezige fundatielaag met puin niet in beeld is gebracht.

Het nu uitgevoerde onderzoek, gericht op een oppervlakte van 150 m², geeft een representatief beeld van de kwaliteit van het puin in relatie tot asbest. Omdat ter plaatse en in de directe omgeving van de fundatielaag geen bodemgevoelig bouwwerk is voorzien en daarnaast geen graafwerkzaamheden worden uitgevoerd zien wij nu geen noodzaak om aanvullend onderzoek te verlangen. Dit kan in de toekomst wel noodzakelijk

zijn. Het is nu voldoende aantoonbaar gemaakt dat de grondlaag met puin ter plaatse van boring 6 niet langer verdacht is voor asbestverontreiniging. Beoordeling geur Dit aspect is door ons beoordeeld en akkoord bevonden. Onze opmerkingen zijn goed verwerkt. Beoordeling natuur Het plan is beoordeeld op het omgevingsaspect ‘Natuur’. Er is een stikstofonderzoek toegevoegd en een quickscan flora en fauna aan de ROB zijnde;  Bijlage 5 AERIUS berekening gebruiksfase, pagina 309  Bijlage 6 AERIUS berekening bouwfase, pagina 317  Bijlage 7 Stikstofonderzoek, pagina 327  Bijlage 8 Quickscan flora en fauna, pagina 333 In de motivering wordt in par. 5.16 ingegaan op gebiedsbescherming, in par. 5.17 op soortenbescherming en in par. 5.18 op houtopstanden. Par. 5.16 is akkoord. Het is voldoende onderbouwd dat negatieve effecten op Natura 2000 (excl. Stikstof) niet optreden door de grote afstand (meer dan 4 km) tot dergelijke gebieden. In het stikstofonderzoek wordt gerekend met een aanlegfase van zes maanden + 50% gebruiksfase, en is een berekening bijgevoegd voor 100% gebruiksfase. Dit is goed uitgevoerd zo, ook is voldoende verkeersgeneratie verwerkt en is rekening gehouden met koude starts. Er is zo voldoende inzicht in de stikstofemissies en eventueel daaruit volgende deposities. Er zijn echter geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol N/ha/jr, zodat er geen vergunningplicht geldt.

Par. 5.17 soortenbescherming verwoord op een juiste manier de resultaten van de quickscan flora en fauna die is uitgevoerd. Par. 5.18 houtopstanden is akkoord, voor dit onderdeel zijn geen vervolgstappen nodig. Er is een quickscan flora en fauna uitgevoerd door De Roever Omgevingsadvies. Dit bureau heeft minimaal twee ecologen in dienst (één heeft het veldwerk gedaan, de ander de controle). Er is een literatuuronderzoek uitgevoerd en een veldbezoek. Aan de basisvereisten is dan ook voldaan. Uitvoerbaarheid en ETFAL Bij een BOPA moet de vraag worden gesteld of een aanvraag evident ónuitvoerbaar is. Dat is niet het geval, ook al is naar onze mening nog nader natuuronderzoek nodig. Ook als huismus of vleermuizen aanwezig zijn, is een vergunning redelijkerwijs te verkrijgen, aangezien een Omgevingsvergunning ff-activiteit in de praktijk zelden tot nooit geweigerd wordt. Onderdeel van een vergunning is dat er maatregelen worden genomen om, als huismus of vleermuizen aanwezig zijn, negatieve effecten zoveel mogelijk te beperken, en permanente voorzieningen te treffen voor deze soorten. Er zijn dan dus altijd mogelijkheden voor die soorten om op de locatie te verblijven. Daarmee is dan ook sprake van een evenwichtige toedeling van functies, omdat geen zeldzame of kwetsbare natuur wordt opgeofferd.

Het plan is ten aanzien van natuur dus uitvoerbaar en voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies op de locatie (ETFAL). Vanuit dit aspect zijn er daarom geen belemmeringen.