Bijlage 2. Notitie toetsing VAB regeling
Tekst van het document
NOTITIE TOETSING VAB REGELING Datum: 24 november 2025 Projectnaam: Toetsing VAB-regeling – gemeente West Maas en Waal Kenmerk: N06 – Adviesnotitie Auteur: Stadkwadraat
Toetsing VAB-regeling – gemeente West Maas en Waal Doel:
Inzicht geven in de nieuwe VAB-regeling opgesteld door Land-iD in relatie tot de huidige regionale en gemeentelijke VAB – regeling
Opdrachtgever:
Land-iD – voor de gemeente West Maas en Waal
Achtergrond:
De gemeente West Maas en Waal heeft Land-iD gevraagd om een advies op te stellen voor een vernieuwd beleid omtrent vrijkomende agrarische bebouwing (VAB). Het huidige beleid staat toe dat stoppende agrariërs hun stallen en vastgoed mogen slopen in ruil voor de bouw van één woning, waarbij de aanname is dat de opbrengst van de woning de sloopkosten dekt. Er wordt echter relatief weinig gebruikgemaakt van de regeling. De gemeente overweegt nu het huidige VAB-beleid te herzien met de invoering van een staffel waarbij meer woningbouw mogelijk wordt bij grotere sloopoppervlakten. Land-iD onderzoekt of de voorgestelde VAB-regeling financieel haalbaar is. Omdat Land-iD geen kennis heeft van financiële exploitaties, heeft zij Stadkwadraat gevraagd om de financiële impact van het nieuwe beleid te analyseren aan de hand van drie fictieve scenario’s, die worden vergeleken met het huidige beleid en met het regionale beleid
Aanpak:
Stadkwadraat stelt drie fictieve cases op om de haalbaarheid in beeld te brengen. Het toevoegen van volume biedt inzicht in de financieringsruimte binnen de businesscase. Het is dan belangrijk uit te zoeken welke factoren, naast een groter bouwvolume, de haalbaarheid bepalen. De methodiek die Stadkwadraat hanteert, is de vergelijking te maken van het huidige, regionale en toekomstige VAB-beleid. Per stap wordt met een staffel het vergelijk gemaakt met het toekomstige beleid, het regionale en het oude beleid.
Leeswijzer:
In hoofdstuk 1 zijn kort de vraag en aanpak en methodiek toegelicht. In hoofdstuk 2 zijn de drie fictieve cases met berekeningen gepresenteerd. In hoofdstuk 3 is het resultaat en advies geformuleerd.
Disclaimer: De in dit document opgenomen cijfers zijn uitsluitend bedoeld voor intern gebruik binnen Stadkwadraat en Land-iD. Indien deze analyse en dit document extern worden verspreid, is dit voor rekening en risico van de verspreidende partij. Indien er aanleiding is om deze cijfers extern te delen, verzoeken wij dan ook vriendelijk om vooraf Stadkwadraat hiervan op de hoogte te stellen.
- pagina 1 van 13 -
Datum: 24 november 2025 Projectnaam: Toetsing VAB-regeling – gemeente West Maas en Waal Kenmerk: N.06.20251124-Notitie analyse en resultaten Land
1. Onderzoeksvraag en aanpak Het huidige beleid voor vrijkomende agrarische bebouwing biedt stoppende agrariërs de mogelijkheid om vrijkomende stallen en vastgoed te slopen in ruil voor de bouw van één woning. De bouw van deze woning moet de sloop financieren. Echter, de kosten voor het slopen van de opstal en realiseren van de woning staan niet in verhouding met de opbrengsten van één enkele woning. Naast het feit dat de grootte van de woningen, in vergelijking met meerdere woningen van een kleiner formaat, zorgt voor een lagere m2 prijs, betekent dit vaak een ontwikkeling die niet haalbaar is. Deze constatering maakt dat naar een nieuw financieel construct wordt gezocht, waarin een haalbare ontwikkeling wordt voorgestaan. Land-iD is door de gemeente West Maas en Waal gevraagd om een advies uit te brengen voor een vernieuwd VABbeleid. Hierin worden de opties verkend om via een staffel voor m² sloop meer woningbouw toe te staan. Land-iD heeft zichzelf de vraag gesteld of de nieuwe VAB-regeling voldoet aan de gestelde financiële constructie en vraagt Stadkwadraat om de regeling te onderzoeken. Het onderzoeken van de vernieuwde VAB-regeling met een nieuwe financiële constructie wordt uitgevoerd door een drietal verschillende (fictieve) scenario’s op te stellen en deze vervolgens af te zetten tegen de huidige VAB-regeling en het regionale beleid.
Het regionale beleid is opgesteld door regio Rivierenland en werkt met drie staffelstappen waarbij per stap één, twee of drie woningen toegevoegd kunnen worden. Afhankelijk van het aantal te slopen vierkante meters. De gemeente West Maas en Waal heeft destijds besloten een eigen VAB-regeling op te stellen.
1.1 Aanpak Stadkwadraat heeft een drietal scenario’s voorgesteld en uitgewerkt. De inhoud van deze scenario’s is in samenspraak met Land-iD vastgesteld. Onderdeel hiervan zijn de volgende variabelen: •
Eigenaar perceel
•
Oppervlakte perceel
•
Kwaliteit opstal
•
Kwaliteit nieuwbouw
•
Te slopen m2
•
Te realiseren m2 (oud en nieuw beleid)
•
Bedrijfsbeëindiging, ja of nee
•
Verkoop van ontwikkeling, ja of nee
We onderzoeken welke variabelen invloed hebben op de haalbaarheid en /of financierbaarheid van de ontwikkeling en of meer bouwvolume ook meer oplevert. We kijken hierbij naar de verhouding sloopkosten versus nieuw te bouwen woningen (bvo’s). .
- pagina 2 van 13 -
Datum: 24 november 2025 Projectnaam: Toetsing VAB-regeling – gemeente West Maas en Waal Kenmerk: N.06.20251124-Notitie analyse en resultaten Land
2. Fictieve cases en berekeningen Er zijn drie scenario’s opgesteld die dienen als voorbeeld in de doorrekening. We gaan in deze scenario’s uit van nieuwbouw van een woning en we gaan niet uit van het toevoegen van meters wonen aan een bestaande woning. Algemene uitgangspunten: -
Er is uitgegaan van bedrijven waar bedrijfsbeëindiging al heeft plaatsgevonden. De fiscale en juridische impact van wel of niet gestagneerde bedrijfsactiviteiten en welk effect dit heeft op het VAB-beleid is niet meegenomen in de analyse en berekeningen.
-
Ontwikkelende partij staat voor de voormalige agrarische ondernemer of is eigenaar van de grond.
-
Er zijn drie scenario’s: Variant A heeft een perceelgrootte van 1.200m2. Variant B, C en C1 gaan uit van een perceelgrote van 1.000m2.
-
Er worden in alle varianten woningen van maximaal 400m2 BVO gerealiseerd. BVO staat voor bruto vloeroppervlak: de grootte van de woning vanaf de buitenkant van de woning gemeten.
-
Er wordt een vormfactor van 0,72 aangehouden. De vormfactor wordt gebruikt om van BVO, bruto vloeroppervlak, naar GO, gebruiksoppervlak, te gaan.
-
De maximale GO is 288m2. (400 m2 BVO x 0,72)
2.1 Huidig VAB-beleid In het huidige VAB-beleid kan er bij > 1.000m2 aan sloop van opstallen een nieuwbouwwoning van maximaal 800 m2 terug worden gebouwd. Dit betreft één vrijstaande woning naast de reeds aanwezige woning. Als er geen origineel woonhuis aanwezig is op het plot, maar alleen opstallen blijft het bij één woning in nieuwbouw. Het huidige VAB-beleid dient als uitgangspunt voor het vergelijk met het nieuwe VAB-beleid. Een verbetering óf verslechtering op de businesscase van het huidig VAB-beleid wordt bepaald aan de hand van dit scenario. Om de vergelijking mogelijk te maken, wordt in ieder scenario, bestaand en nieuw beleid, uitgegaan van maximaal 400 m2 BVO bebouwing. Net als in variant A gaan we uit van de sloop van 1.200 m2 opstallen (variant A is in het voorgaand hoofdstuk benoemd).
2.2 Regionaal VAB-beleid Er is destijds besloten door de gemeente West Maas en Waal om af te wijken van de regionale handreiking die is ontwikkeld voor het VAB-beleid door de regio Rivierenland. Ter vergelijking voor het nieuwe beleid wordt ook het regionale beleid meegenomen. De verschillende gemeente binnen Rivierenland hebben eigen beleid voor het aantal terug te bouwen meters woning. De staffelstappen voor te slopen meters opstal binnen het regionale beleid zijn als volgt: •
<1000m2:
geen nieuwe woning
•
1000m2 – 2500m2:
1 woning
•
2500m2 – 5000m2:
2 woningen
•
>5000m2:
3 woningen
Een overzicht van het regionale, gemeentelijke en nieuwe VAB-beleid is toegevoegd in bijlage 1.
- pagina 3 van 13 -
Datum: 24 november 2025 Projectnaam: Toetsing VAB-regeling – gemeente West Maas en Waal Kenmerk: N.06.20251124-Notitie analyse en resultaten Land
2.3 De scenario’s Variant A: Het scenario van variant A is in de basis gelijk aan de variant voor het huidige beleid. We gaan uit van een sloop van 1.200 m2 aan opstallen en het terugbouwen van één nieuwbouwwoning van 400 m2 BVO met een GO van 288 m2. Variant B: In variant B wordt uitgegaan van de sloop van 2.000 m2 bestaande opstal en de realisatie van twee nieuwe woningen. De percelen zullen per woning 1.000 m2 bedragen. Dit houdt in dat het totale perceel kadestraal gesplitst zal worden. Variant C: Variant C gaat uit van 3.000 m2 sloop en de realisatie van drie vrijstaande woningen van 400 m2 BVO met ieder een perceelgrote van 1.000 m2. Variant C-1: Binnen variant C hebben we gekeken naar optimalisatiemogelijkheden voor dit type perceel. Wanneer 3000 m2 aan opstallen wordt gesloopt, is er ruimte om een ander type ontwikkeling terug te brengen. Als toevoeging is in variant C-1 gekeken naar de optie van zes appartementen of twee twee-onder-één-kappers. Hiervoor zijn de maximaal te realiseren BVO’s voor vrijstaande woningen aangehouden. In variant C wordt in totaal 1200 m2 aan BVO gebouwd. Voor de appartementen betekent dit zes appartementen van maximaal 200 m2 BVO en voor de twee twee-onder-één-kappers 300 m2 BVO per woning.
Afbeelding 1: Varianten A tot C ( Land-iD 2025)
- pagina 4 van 13 -
Datum: 24 november 2025 Projectnaam: Toetsing VAB-regeling – gemeente West Maas en Waal Kenmerk: N.06.20251124-Notitie analyse en resultaten Land
2.4 Opbouw berekening drie scenario’s Programma:. -
Vrijstaande woningen: 400 m2 BVO, 288 m2 GO
-
twee-onder-één-kappers: 300 m2 BVO, 222 m2 GO
-
Appartementen: 200 m2 BVO, 144 m2 GO
Opbrengsten: Om de opbrengsten van de nieuwbouwwoningen in beeld te brengen, is voor de regio West Maas en Waal een marktscan uitgevoerd. De volledige marktscan is toegevoegd in de bijlage. De volgende prijzen per m2 GO zijn aangehouden: -
Vrijstaande woning: € 4000,- met een v.o.n.-prijs van € 1.152.000,- per woning (incl. btw)
-
twee-onder-één-kap: € 3.600,- met een v.o.n.-prijs van € 799.000,- per woning (incl. btw)
-
Appartement: € 4.800, met een v.o.n.-prijs van € 691.200,- per woning (incl. btw)
Grondkosten: De grondkosten worden niet opgenomen bij de verschillende scenario’s. Grondkosten zijn kosten voor aankoop van de gronden. Het uitgangspunt hier is dat de ontwikkelende partij, de voormalige agrarische ondernemers, eigenaar zijn van de grond. Daarmee is het niet noodzakelijk de aankooprijs van de gronden in beeld te brengen. Er kan nog een boekwaarde of hypotheek op bestaan, maar het is aan de eigenaar om te bepalen hoe dat wordt meegenomen c.q. afgekocht en dit is dan ook geen onderdeel van de fictieve cases (drie scenario’s). Civiele kosten: De civiele kosten zijn kosten die uit verschillende posten bestaan. Kosten voor het bouwrijp maken zijn onder meer het graven van cunetten voor leidingwerk en het opruimen van de gronden voor de eisen van de bouw van een woning. De kosten voor sloop, bodemsanering en onderzoeken zijn meegenomen. Daarnaast geldt dat kosten worden opgenomen voor Voorbereiding, Toezicht en Uitvoering ( VTU), waarvoor een gangbaar percentage wordt gehanteerd om de civiele werken te kunnen uitvoeren. De eenheidsprijzen zijn per te slopen opstal of per oppervlakte van het perceel en zijn gebaseerd op kengetallen uit Bouwkompas.nl en ervaringscijfers van Stadkwadraat. In onderstaande de opsomming van de posten met de bijbehorende eenheid- en of ervaringscijfers. -
sloopkosten bestaande opstallen: € 25,- per m2 te slopen m2 plus 15% risico-opslag;
-
bodemsanering: € 25,- per m2 te slopen m2 plus 15% risico-opslag;
-
bouwrijp maken: € 35,- per m2 te slopen m2 plus 15% risico- opslag;
-
sondering en onderzoeken: Stelpost van € 10.000,- in totaal;
-
voorbereiding en begeleiding: 30% van totale civiele kosten minus kosten sondering en onderzoeken.
Stichtingskosten: Voor de ontwikkeling van de woning(en) worden stichtingskosten berekend. Voor een globale berekening van de stichtingskosten kijken we naar de aanneemsom, de totaal bijkomende kosten en opslagen. Deze kosten zijn gebaseerd op kengetallen uit Bouwkompas.nl en op ervaringscijfers van Stadkwadraat. -
Aanneemsom: De aanneemsom betreft de bouwkosten van de woning. De aanneemsom wordt berekend per m2 BVO. Vrijstaande woning: € 1.750,- en twee-onder-één-kap: € 1.650,- en appartement: € 2.125,-
-
Totaal bijkomende kosten: 16% over de totale aanneemsom.
-
Ontwikkelkosten: 4% over de opbrengst minus btw. Denk hierbij aan architect kosten en vergunningen.
-
Winst en Risico: 5% over de opbrengst minus btw. Winst en risico is een stelpost die ontwikkelaars standaard meenemen.
-
Fiscale kosten: In de scenario’s wordt uitgegaan van ontwikkeling door een privaat persoon en wordt er geen btw verrekend. Daarmee zijn zowel de opbrengsten als kosten exclusief btw.
- pagina 5 van 13 -
Datum: 24 november 2025 Projectnaam: Toetsing VAB-regeling – gemeente West Maas en Waal Kenmerk: N.06.20251124-Notitie analyse en resultaten Land
In onderstaande zijn de varianten voor de drie verschillende fictieve cases in beeld gebracht zoals benoemd in 2.3 varianten. De berekening huidig VAB-Beleid is het uitgangspunt van de vergelijking van de verschillende varianten. Binnen iedere variant (A, B en C) is een scenario geschetst van aantal m2 te slopen opstal en terug te bouwen m2 woning. Berekening huidig VAB-beleid, vertrekpunt: In het huidige VAB-beleid mag vanaf 1.000 m2 sloop een vrijstaande woning worden toegevoegd. Op een plot waar een opstal van 1.200 m2 gesloopt wordt, ziet de haalbaarheid, met alle hiervoor in 2.3 uitgelegde uitgangspunten, er uit zoals in de tabel hieronder gepresenteerd. Het resultaat is 108.110,- negatief op nominale waarde (zonder rente en indexeffecten).
RESULTAAT TOTAAL
Vrijstaand
Opbrengsten EX BTW
100,0%
952.000
952.066
Grondkosten EX BTW
0,0%
-
-
Civiele kosten EX BTW
0,0%
162.000-
162.490-
Stichtingskosten EX BTW
-94,3%
898.000-
897.686-
Niet terugvorderbare btw-kosten
0,0%
-
-
SALDO (€)
0,0%
108.000-
108.110-
-11,3%
-11,4%
SALDO (%)
Overzicht resultaten In de onderstaande tabel zijn de resultaten uit de doorrekening van het regionale en toekomstige (gemeentelijke) VAB-beleid in beeld gebracht. Het huidige beleid van de gemeente West Maas en Waal is het uitgangspunt (in paars) de resultaten van Variant A, B en C op regionaal niveau en nieuw beleid laten per saldo een negatiever resultaat zien dan het huidige beleid. Daarbij is het nieuwe beleid minder negatief dan het regionale beleid in de verschillende varianten. Huidig VAB-beleid gemeente West Maas en Waal
RESULTAAT Opbrengsten EX BTW Grondkosten EX BTW Civiele kosten EX BTW Stichtingskosten EX BTW 0 SALDO (€) SALDO (%)
€ € € € € €
952.000 € € -162.000 € -898.000 € € -108.000 € -11%
Regionaal (variant C1)
RESULTAAT Opbrengsten EX BTW Grondkosten EX BTW Civiele kosten EX BTW Stichtingskosten EX BTW 0 SALDO (€) SALDO (%)
€ € € € € €
Regionaal (variant A)
Nieuw beleid (variant A)
Regionaal (variant B)
Nieuw beleid (variant B)
Regionaal (variant C)
952.000 € 952.000 € 1.904.000 € 1.904.000 € € € € € -162.000 € -162.000 € -277.000 € -259.000 € -898.000 € -898.000 € -1.763.000 € -1.763.000 € € € € € -108.000 € -108.000 € -136.000 € -118.000 € -11% -11% -7% -6%
Nieuw beleid (variant C1)
Regionaal (variant C2)
2.642.000 € 2.642.000 € € € -451.000 € -380.000 € -2.466.000 € -2.466.000 € € € -275.000 € -203.000 € -10% -8%
Nieuw beleid (variant C)
2.856.000 € 2.856.000 € -451.000 € -380.000 -2.620.000 € -2.620.000 € -215.000 € -144.000 -8% -5%
Nieuw beleid (variant C2)
3.427.000 € 3.427.000 € -451.000 € -380.000 -3.178.000 € -3.178.000 € -202.000 € -130.000 -6% -4%
- pagina 6 van 13 -
Datum: 24 november 2025 Projectnaam: Toetsing VAB-regeling – gemeente West Maas en Waal Kenmerk: N.06.20251124-Notitie analyse en resultaten Land
Uitwerking varianten: Variant A Variant A nieuw beleid: In het nieuwe VAB-beleid mag vanaf 1.000 m2 tot 2.000 m2 sloop een vrijstaande woning worden toegevoegd. Op een plot waar een opstal van 1.200 m2 gesloopt wordt, ziet de haalbaarheid, met alle hiervoor uitgelegde uitgangspunten, er uit zoals in de tabel hieronder gepresenteerd. Het resultaat € 108.110,- negatief (Variant A is gelijk het aan bestaande VAB-beleid).
RESULTAAT TOTAAL
Vrijstaand
Opbrengsten EX BTW
100,0%
952.000
952.066
Grondkosten EX BTW
0,0%
-
-
Civiele kosten EX BTW
0,0%
162.000-
162.490-
Stichtingskosten EX BTW
-94,3%
898.000-
897.686-
Niet terugvorderbare btw-kosten
0,0%
-
-
SALDO (€)
0,0%
108.000-
108.110-
-11,3%
-11,4%
SALDO (%) Variant A regionaal beleid
RESULTAAT TOTAAL
Vrijstaand
Opbrengsten EX BTW
100,0%
952.000
952.066
Grondkosten EX BTW
0,0%
-
-
Civiele kosten EX BTW
0,0%
162.000-
162.490-
Stichtingskosten EX BTW
-94,3%
898.000-
897.686-
0,0%
-
-
0,0%
108.000-
108.110-
-11,3%
-11,4%
Niet terugvorderbare btw-kosten SALDO (€) SALDO (%) Variant B Variant B nieuw beleid:
In het nieuwe VAB-beleid mogen vanaf 2000 m2 tot 3000 m2 sloop twee vrijstaande woningen worden toegevoegd. Op een plot waar een opstal van 2000 m2 gesloopt wordt, ziet de haalbaarheid, met alle hiervoor uitgelegde uitgangspunten, er uit zoals gepresenteerd in de onderstaande tabel. Het resultaat is € 118.000,- negatief.
RESULTAAT TOTAAL 1.904.000
Vrijstaand
Opbrengsten EX BTW
100,0%
952.066
Grondkosten EX BTW
0,0%
-
-
Civiele kosten EX BTW
0,0%
259.000-
129.534-
Stichtingskosten EX BTW
-92,6%
1.763.000-
881.446-
Niet terugvorderbare btw-kosten
0,0%
-
-
SALDO (€)
0,0%
118.000-
58.913-
-6,2%
-6,2%
SALDO (%)
- pagina 7 van 13 -
Datum: 24 november 2025 Projectnaam: Toetsing VAB-regeling – gemeente West Maas en Waal Kenmerk: N.06.20251124-Notitie analyse en resultaten Land
Variant B regionaal beleid:
RESULTAAT TOTAAL
Vrijstaand
Opbrengsten EX BTW
100,0%
Grondkosten EX BTW
0,0%
-
-
Civiele kosten EX BTW
0,0%
277.000-
138.457-
Stichtingskosten EX BTW
-92,6%
1.763.000-
881.446-
Niet terugvorderbare btw-kosten SALDO (€)
1.904.000
952.066
0,0%
-
-
0,0%
136.000-
67.837-
-7,1%
-7,1%
SALDO (%)
Variant C Variant C nieuw beleid: In het nieuwe-VAB beleid mogen vanaf 3.000 m2 en meer drie vrijstaande woningen worden toegevoegd. Op een plot waar een opstal van 3.000 m2 gesloopt wordt, ziet de haalbaarheid, met alle hiervoor uitgelegde uitgangspunten, er uit zoals in de tabel hieronder. Hier is het resultaat € 144.000,- negatief.
RESULTAAT TOTAAL
Vrijstaand
Opbrengsten EX BTW
100,0%
Grondkosten EX BTW
0,0%
-
-
Civiele kosten EX BTW
0,0%
380.000-
126.596-
Stichtingskosten EX BTW
-91,7%
2.620.000-
873.326-
2.856.000
952.066
Niet terugvorderbare btw-kosten
0,0%
-
-
SALDO (€)
0,0%
144.000-
47.856-
-5,0%
-5,0%
SALDO (%) Variant C regionaal beleid
RESULTAAT TOTAAL
Vrijstaand
Opbrengsten EX BTW
100,0%
Grondkosten EX BTW
0,0%
-
-
Civiele kosten EX BTW
0,0%
451.000-
150.454-
Stichtingskosten EX BTW
-91,7%
2.620.000-
873.326-
Niet terugvorderbare btw-kosten SALDO (€) SALDO (%)
2.856.000
952.066
0,0%
-
-
0,0%
215.000-
71.714-
-7,5%
-7,5%
- pagina 8 van 13 -
Datum: 24 november 2025 Projectnaam: Toetsing VAB-regeling – gemeente West Maas en Waal Kenmerk: N.06.20251124-Notitie analyse en resultaten Land
Variant C-1 – Twee-kappers, voorgestelde optimalisatie op het nieuwe beleid: Om in het nieuwe VAB-beleid vanaf 3.000 m2 meer opties te geven, is ook de optie van twee twee-kappers toegevoegd. Op een plot waar een opstal van 3.000 m2 gesloopt wordt, ziet de haalbaarheid, met alle hiervoor uitgelegde uitgangspunten plus twee tweekappers, er uit zoals in als de tabel hieronder. Hier is het resultaat € 203.000,- negatief.
RESULTAAT TOTAAL
Tweekapper
Opbrengsten EX BTW
100,0%
Grondkosten EX BTW
0,0%
-
-
Civiele kosten EX BTW
0,0%
380.000-
94.947-
Stichtingskosten EX BTW
-93,3%
2.466.000-
616.419-
2.642.000
660.496
Niet terugvorderbare btw-kosten
0,0%
-
-
SALDO (€)
0,0%
203.000-
50.870-
-7,7%
-7,7%
SALDO (%) Variant C-1 – Twee-kappers, voorgestelde optimalisatie binne:
RESULTAAT TOTAAL
Tweekapper
Opbrengsten EX BTW
100,0%
2.642.000
660.496
Grondkosten EX BTW
0,0%
-
-
Civiele kosten EX BTW
0,0%
451.000-
112.840-
Stichtingskosten EX BTW Niet terugvorderbare btwkosten SALDO (€)
-93,3%
2.466.000-
616.419-
0,0%
-
0,0%
275.000-
68.763-
-10,4%
-10,4%
SALDO (%)
-
Variant C-2 – Appartementen, voorgestelde optimalisaties op het nieuwe beleid: Om in het nieuwe VAB-beleid vanaf 3.000 m2 meer opties te geven, is ook de optie van de bouw van zes appartementen toegevoegd. Op een plot waar een opstal van 3.000 m2 gesloopt wordt, ziet de haalbaarheid, met alle hiervoor uitgelegde uitgangspunten plus zes appartementen er uit zoals als in de tabel hieronder. Hier is het resultaat € 130.000,- negatief.
RESULTAAT TOTAAL 3.427.000
Appartement
Opbrengsten EX BTW
100,0%
Grondkosten EX BTW
0,0%
-
571.240 -
Civiele kosten EX BTW
0,0%
380.000-
63.298-
Stichtingskosten EX BTW
-92,7%
3.178.000-
529.622-
Niet terugvorderbare btw-kosten
0,0%
-
-
SALDO (€)
0,0%
130.000-
21.680-
-3,8%
-3,8%
SALDO (%)
- pagina 9 van 13 -
Datum: 24 november 2025 Projectnaam: Toetsing VAB-regeling – gemeente West Maas en Waal Kenmerk: N.06.20251124-Notitie analyse en resultaten Land
Variant C-2 – Appartementen, voorgestelde optimalisaties binnen regionaal beleid:
RESULTAAT TOTAAL
Appartement
Opbrengsten EX BTW
100,0%
Grondkosten EX BTW
0,0%
-
-
Civiele kosten EX BTW
0,0%
451.000-
75.227-
Stichtingskosten EX BTW
-92,7%
3.178.000-
529.622-
Niet terugvorderbare btw-kosten SALDO (€) SALDO (%)
3.427.000
571.240
0,0%
-
-
0,0%
202.000-
33.609-
-5,9%
-5,9%
De voorgestelde fictieve cases waarin wordt gevarieerd met de grootte van de plots en met de grootte van een woning bieden geen haalbare businesscase voor de ondernemers c.q. agrarische bedrijven. Daar kunnen de volgende opmerkingen bij worden geplaatst: -
Het is nu eenmaal zo dat de grootte van een plot op een gegeven moment (een bepaald break-even point) niet uitmaakt voor de grootte van de woning, met andere woorden: een woning heeft nu eenmaal een footprint en het maakt voor de haalbaarheid niet uit hoe groot een plot is als de footprint van de woning maar past. Dat is met een dergelijke grootte van plots zoals in deze zijn opgegeven het geval. Dus een groter plot heeft geen (meer) effect op de woning die is vastgesteld op 400 m2 BVO.
-
Er is voor de opbrengsten gebruikgemaakt van een marktscan: ook hier geldt hoe groter een woning, hoe relatief lager de opbrengsten zijn ten opzichte van een kleinere woning (in m2 BVO). Met andere woorden: een grote vrijstaande woning levert in verhouding minder op dan een appartement (residueel komt dat terug in de grondwaarde).
-
De veronderstelling dat een groot plot gebaseerd op de te slopen meters en een grotere woning in m2 BVO’s een haalbare businesscase oplevert, is dan in deze ook een misvatting en dat laten de berekeningen ook zien.
3. Conclusies en advies De vraag die gesteld is, is of de staffel voor m² sloop die meer woningbouw toestaat, tot een haalbare businesscase leidt in een nieuw beleid. Dat houdt in dat meer m2 sloop zorgen voor de mogelijkheid van terugbouwen van meer woningen. Daartoe is de staffel opgesteld. De berekeningen gebaseerd op die staffel laten een negatieve haalbaarheid zien. Alle scenario’s laten een negatief saldo zien, waarbij het scenario met de appartementen het minst negatieve beeld toont. Vanuit Stadkwadraat worden de onderstaande adviezen en optimalisaties voor het toekomstige beleid voorgesteld: 1. Meer slopen betekent niet meer terug bouwen: in het nieuwe VAB-beleid wordt het oude beleid uitgebreid met twee extra staffelstappen. We zien echter in de eerste doorrekening dat het uitbreiden van het VAB-beleid niet direct leidt tot een positieve businesscase. Dit heeft een aantal redenen: -
meer m2 slopen, betekent hogere sloopkosten;
-
per casus zijn de saneringskosten verschillend opgebouwd.
-
grote woningen hebben vaak hogere bouwkosten in vergelijking met kleinere woningen, rijwoningen of appartementen.
- pagina 10 van 13 -
Datum: 24 november 2025 Projectnaam: Toetsing VAB-regeling – gemeente West Maas en Waal Kenmerk: N.06.20251124-Notitie analyse en resultaten Land
Dat meer m2 sloop van opstal leid tot hogere sloopkosten is ook goed zichtbaar in het regionale beleid. Hoe meer m2 gesloopt dient te worden voor een woning, hoe zwaarder dit drukt op de businesscase. Het kleiner maken van de staffelstappen zoals voorgesteld in het nieuwe beleid biedt daarmee een vermindering van de sloopkosten in de businesscase. Zie variant A en variant B in het toekomstige beleid. Op basis van de voorgestelde fictieve casussen luidt het advies om de relatie tussen het aantal te slopen meters en de grootte van het perceel nader te onderzoeken. In de koppeling aantal m2 sloop versus perceel lijkt namelijk een aanname te zitten die niet logisch is. Het is aannemelijker dat de sloopmeters afzonderlijk worden geprijsd en losgekoppeld van de mogelijkheden om woningen terug te bouwen. De mogelijkheden zouden dan bijvoorbeeld kunnen bestaan uit een keuze in woningtype, met een onder- en bovengrens voor de bruto vloeroppervlakte (BVO). Samenvattend: er is altijd sprake van een minimale kostenpost voor sloop voor de huidige eigenaar. Daartegenover staat dat een maximaal aantal m2 BVO mag worden teruggebouwd. Dit aantal wordt bepaald op basis van wat mogelijk is binnen het Omgevingsplan (OP) of volgens het nieuwe Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB) beleid. 2.
Wie gaat er bouwen: Voorafgaand aan de uitwerking van het VAB-beleid is het belangrijk om in kaart te brengen wie er gaat bouwen en voor welk doel. Zo kan het zijn dat de voormalig agrariër zelf gaat ontwikkelen om de woningen te verhuren of te verkopen. Maar het kan ook zo zijn dat de woningbouw door familie zal worden bewoond. Daarnaast is het ook mogelijk dat de opstallen en/of grond worden gekocht door een ontwikkelaar die op de locatie zelf of middels een voucher1 op een andere locatie gaat realiseren. De verschillende opties zijn in het onderstaande schema in beeld gebracht.
Model 1: Stroomschema eigendom VAB-beleid. Stadkwadraat 2025
1 Voucher voor het komgebied: De gemeente heeft aangegeven dat in het komgebied, bij sloop van opstal, geen
woningen teruggeplaatst kunnen worden. Daarentegen wil zij de mogelijkheid bieden om elders in de gemeente woningen middels een voucher-systeem te ontwikkelen. Dit vouchersysteem biedt mogelijkheden om een andere typologie woningen, die aansluiten bij de woningopgave van de gemeente, terug te plaatsen in en rondom de dorpen en steden in de gemeente.
- pagina 11 van 13 -
Datum: 24 november 2025 Projectnaam: Toetsing VAB-regeling – gemeente West Maas en Waal Kenmerk: N.06.20251124-Notitie analyse en resultaten Land
De verschillende keuzes in het bovenstaande schema hebben ook effect op de juridische en fiscale aspecten van woningbouwontwikkeling. Een aantal vragen is hierbij belangrijk om mee te nemen: -
Is de agrarische onderneming gestaakt, of wel vinden er geen bedrijfsactiviteiten meer plaats en hoe lang? Dit is belangrijk voor de btw. Wanneer de fiscus van mening is dat het realiseren van woningen op het voormalige agrarische erf nog valt onder de bedrijfsactiviteiten is de btw aftrekbaar.
-
Is de bedrijfsbeëindiging reeds afgerond, dan wordt de ontwikkeling gezien als een private ontwikkeling en is deze in de btw. Gaat de woning naar de kinderen, dan kan er weer sprake zijn van erfbelasting.
-
Voor de verhuur dient men rekening te houden met de nieuwe verhuurwet die op 1 juli 2024 in werking is getreden: woningen moeten qua huurprijs voldoen aan het woningwaarderingsstelsel en tijdelijke contracten kunnen niet meer worden uitgegeven. Een aantal uitzonderingen daargelaten. En welke zijn dat dan? Als je dat niet weet, moet je de zin niet in de tekst opnemen.
Ook voor de gemeente heeft het uitbreiden van de regeling effect op het juridisch/planologisch kader dat de gemeente heeft voor het stedelijk- en buitengebied. Hoe wordt er omgegaan met landschapskwaliteit en Natura2000 gebieden? Lopen aanpassingen in de omgevingsvisie via een BOPA of een projectbesluit? Welke kaders wil de gemeente de ontwikkelende partij meegeven bij het vormen en indienen van een plan? Gaat dit in co-creatie met de ontwikkelende partij of legt zij in het vernieuwde beleid kaders en richtlijnen voor? Deze vragen zijn onderdelen van het juridisch planologisch kader dat dient te worden meegenomen in de staffel, c.q. het nieuwe beleid. Ander type woningbouw toestaan: De beperking in het nieuw voorgestelde VAB-beleid kan worden opgeheven door een andere woningtypologie toe te staan. Grote vrijstaande woningen hebben over het algemeen een lagere m2 prijs dan bijvoorbeeld appartementen. Het biedt kansen om binnen de hoeveelheid m2 die teruggebouwd mag worden, ruimte te geven aan verschillende woningtypologieën, die aansluiten bij zowel de woningbouwopgave van de gemeente als de wensen van de ontwikkelende partij.
- pagina 12 van 13 -
Datum: 24 november 2025 Projectnaam: Toetsing VAB-regeling – gemeente West Maas en Waal Kenmerk: N.06.20251124-Notitie analyse en resultaten Land
Bijlage 1: Overzicht verschillende varianten VAB-beleid. Regionaal, gemeentelijk en nieuw.
Beleid
m2 sloop
Woningen TweeBVO terugbouw vrijstaand kappers
Huidig VAB-beleid gemeente West Maas en Waal
> 1000 m2
400 m2
1
Regionaal (variant A)
1000 - 2500
400 m2
1
Nieuw beleid (variant A)
1000 - 1500
400 m2
1
Regionaal (variant B)
2500 - 5000
800 m2
2
Nieuw beleid (variant B)
2000 - 3000
800 m2
2
Regionaal (variant C)
> 5000
1200 m2
3
Nieuw beleid (variant C)
> 3000
1200 m2
3
Regionaal (variant C1)
> 5000
1200 m2
3
Nieuw beleid (variant C1)
> 3000
1200 m2
Regionaal (variant C2)
> 5000
1200 m2
Nieuw beleid (variant C2)
> 3000
1200 m2
Appartementen
2x 2 3 6
- pagina 13 van 13 -