Bijlage 1 - Rapport Haalbaarheidsonderzoek Geredigeerd

Opdrachtgever:

Gemeente West Maas en Waal

Titel rapport:

Haalbaarheids-onderzoek Zijveld 38

Rapporttype:

Haalbaarheidsstudie, businesscase

Rapportnummer:

2024-108

Datum:

20 februari 2025

Contactpersoon opdrachtgever:

Ieke Kusters en Amy Magnée

Projectteam:

BEECKK Ruimtemakers: Sjoerd Willems en Julia Hummel Verhoeven | De Ruijter: Jan Maurits van Linge Stadkwadraat: Ruben Verbaarschott en Christian van der Blonk

Beknopte inhoud:

In deze eindrapportage zijn vier globale scenario’s met businesscases opgenomen voor de mogelijke verwerving en herontwikkeling van het perceel Zijveld 38 in Beneden-Leeuwen met het oog op het creëren van maatschappelijke meerwaarde.

Arnhem Rotterdam Eindhoven DONNA Philitelaan 57-05 5617 AK Eindhoven info@beeckk.com www.beeckk.com

De gemeente West Maas en Waal overweegt de aankoop en herontwikkeling van het perceel aan Zijveld 38 in Beneden-Leeuwen. Dit perceel heeft nu een bedrijfsbestemming. Veel van de omliggende grond is al in bezit van de gemeente. De gemeente wil weten of zij door aankoop van dit perceel een ontwikkeling met maatschappelijke meerwaarde kan realiseren en daarmee een impuls aan het gebied kan geven. Om dat te onderzoeken heeft de gemeente West Maas en Waal ons gevraagd een haalbaarheidsonderzoek en businesscase uit te voeren. In samenwerking met Verhoeven | De Ruijter en Stadkwadraat hebben wij dit onderzoek uitgevoerd aan de hand van de volgende centrale vraag: Is het mogelijk

maatschappelijke meerwaarde te creëren door het perceel aan Zijveld 38 in Beneden-Leeuwen aan te kopen en te herontwikkelen?

Op basis van dit onderzoek concluderen wij dat het mogelijk is maatschappelijke meerwaarde te creëren met de aankoop en herontwikkeling van het perceel Zijveld 38. We hebben vier scenario’s opgesteld en doorgerekend in een businesscase. Al deze scenario’s zorgen voor maatschappelijke meerwaarde in Beneden-Leeuwen door: - Het toevoegen van een cluster met ruimte voor (para)medische zorgvoorzieningen; - Het toevoegen van (betaalbare) woningen; - Een sterkere verbinding van het gebied met de omgeving; - Het creëren van meer ruimte voor ontmoeting, bewegen en spelen; - Een bijdrage aan het verminderen van (het gevoel van) sociale onveiligheid door bovengenoemde toevoegingen en het ruimtelijk ontwerp.

Het perceel Zijveld 38 (A in figuur 1) heeft een bedrijfsbestemming en ligt tussen verschillende (sport)verenigingen en bestaande woningen aan de Zijveld in. In het verleden was op het perceel een bakkerij gevestigd. Deze was verbonden met de woning die op de Peel 4 staat. Na het vertrek van de bakkerij kwam in de jaren ’90 Mupla verpakkingen in het pand.

De percelen in de omgeving zijn in gemeentelijk eigendom met uitzondering van de woning aan de Peel 4. Het perceel aan de overzijde van Zijveld 38 waar voorheen zwembad de Hoge Zevend zat (B in figuur 1), is ook onderdeel van het onderzoeksgebied. Hier zijn na de sloop geen ontwikkelingen geweest. De percelen zijn verder omringd door tennis- en voetbalvelden, een manege, een scouting, een postduivenvereniging, parkeervoorzieningen en de woningen aan de Zijveld.

Figuur 1: Ontwikkellocaties en gemeentelijke eigendommen

Figuur 2: Voorzieningen in de omgeving

Wandelroutes verbinden de plek beter met: • de Zijveld, op twee plekken met veilige oversteekplaatsen • de Hogenkamp en Bonderweg in het zuiden • zo mogelijk over het voetbalcomplex naar de Zandstraat In elk scenario worden de groenstructuur en volwassen bomen behouden en is de huidige inrichting van de openbare ruimte als uitgangspunt genomen. De waardevolle groenstructuur wordt versterkt en het gebied wordt uit het isolement gehaald. In alle scenario’s is uitgegaan van het slopen van de huidige opstal op Zijveld 38. Op basis van de locatieanalyse is het de verwachting dat sloop-nieuwbouw meer ruimtelijke kwaliteit biedt en er meer ontwikkelruimte ontstaat omdat het een tweede bouwlaag mogelijk maakt. Daarnaast wordt in elk scenario het bouwvlak verschoven om meer zicht op, en verbinding met, de parkeerplaats te realiseren. Op dit moment liggen er 21 parkeerplaatsen aan De Peel. In alle scenario’s is ruimte om minimaal dit aantal langs De Peel terug te brengen. In deze fase is nog geen onderzoek uitgevoerd naar dubbelgebruik van het bestaande parkeerterrein voor de in de omgeving aanwezige verenigingen, maar de verwachting is dat daar kansen liggen om het parkeren op te lossen. Het maatgevende moment is daar naar verwachting zaterdagmiddag. In alle vier de scenario’s is dat een relatief rustig moment en is het maatgevende moment de middag van een werkdag.

Figuur 3: Mogelijke nieuwe wandelroutes

Wanneer het perceel niet wordt aangekocht, vallen ook andere voordelen van een mogelijke ontwikkeling weg, zoals het tegengaan van het gevoel van onveiligheid, het creëren van (wandel)verbindingen met de omgeving en het gebied uit het isolement halen. Zonder de aankoop van Zijveld 38 blijft een nieuwe invulling van het voormalige zwembadperceel mogelijk, maar de bedrijfsbestemming op Zijveld 38 beperkt de opties. In dat geval is het alleen mogelijk om maatschappelijke meerwaarde te creëren binnen het nieuwe gebouw, zonder de openbare ruimte daarin mee te nemen. Koppelkansen op het gebied van verkeersveiligheid of landschappelijke of stedenbouwkundige uitstraling worden in dat geval niet benut. Omdat deze variant buiten de scope van de vraag van de gemeente valt, hebben we deze niet uitgewerkt tot een scenario.

Figuur 5: Scenario 0: niet verwerven (=huidige situatie)

In scenario 0 (figuur 5) vindt geen verwerving en geen ontwikkeling plaats. Dat betekent dat de gemeente geen kosten maakt en geen opbrengsten genereert. Ook wordt er geen maatschappelijke meerwaarde gecreeërd. In het huidige pand van Mupla zou zich volgens de geldende planologische mogelijkheden een ander bedrijf in de categorie 1 of 2 uit de Lijst van Bedrijven kunnen vestigen, met de daarbij behorende verkeersbewegingen en richtafstanden ten aanzien van verschillende milieuaspecten.

Er liggen veel kansen om het gebied meer te verbinden met de omgeving en Beneden-Leeuwen. Kansen die ook bijdragen aan een grotere samenhang tussen de verschillende verenigingen en gebruikers in en rond het gebied. In samenwerking met deze verenigingen en gebruikers kan dit verder uitgewerkt worden. Daarnaast zijn er in de omgeving plannen voor woningbouw; afstemming met deze ontwikkelingen biedt ook kansen voor het het verbinden van de verschillende functies en ontwikkelingen met elkaar zodat de maatschappelijke meerwaarde nog verder versterkt wordt.

Als de gemeente kiest voor verwerving van Zijveld 38 met het oog op een herontwikkeling met maatschappelijke meerwaarde moeten daarvoor de ruimtelijke en planologische procedures en onderzoeken worden uitgevoerd zoals gebruikelijk bij ruimtelijke ontwikkelingen. Bij het onderzoek naar deze locatie en het opstellen van de scenario’s zijn aspecten benoemd die in het vervolgtraject extra aandacht vragen: • Onderzoek naar mogelijk dubbelgebruik van bestaande parkeerplaatsen voor de sportverenigingen. • De waterberging voor het gebied en aansluiting daarvan op de zone voor waterberging ten zuiden van het plangebied. • Het versterken van de waardevolle groenstructuur en de plaats van het ‘bosje’ aan de voorzijde van Zijveld 38 daarin. • Aandacht voor omgevingsaspecten zoals geluid en privacy, zie ook onder omwonenden.

• Kansen om de scouting en de duivensportvereniging meer te verbinden met de omgeving. • Veilige oversteekplaatsen op de Zijveld.

1 2 3 4 5

Impressieverslag participatiebijeenkomst 3 december 2024 Impressieverslag marktconsultatie 9 december 2024 Impressieverslag participatiebijeenkomst 7 januari 2025 Toelichting en uitwerking businesscases door Stadkwadraat Gebieds- en locatieanalyse door Verhoeven | De Ruijter