Bijlage 1 Principeverzoek Woerdsestraat

Pouderoyen Tonnaer is een handelsnaam van

Afz. St. Stevenskerkhof 2, 6511 VZ Nijmegen

JK Consultancy T.a.v. mevrouw J.M.P. Kamp Maasstraat 16-A 5361 GG GRAVE

Pouderoyen B.V. Vestigingen te Nijmegen, Vught, Baexem en Voerendaal, St. Stevenskerkhof 2 6511 VZ Nijmegen (024) 322 45 79 info@pouderoyentonnaer.nl www.pouderoyentonnaer.nl KvK 14066614 BTW NL8104.81.996.B.01 Bankrekening 15.48.19.875 BIC RABONL2U IBAN NL29 RABO 0154 8198 75

14 juli 2022 Toelichting stedenbouwkundig plan Woerdsestraat ongenummerd Ons kenmerk P210688.001/LBE Datum

Betreft

Geachte mevrouw Kamp, Bijgaand doen wij u een beknopte toelichting toekomen bij het schetsontwerp voor 8 woningen zoals hieronder weergegeven. De locatie, Woerdsestraat ongenummerd, ligt naast een perceel waarop reeds plannen voor woningbouw zijn. In samenhang daarmee kan onderhavig perceel ontwikkeld worden zoals hierna toegelicht. Deze opzet is na afstemming met de CRK en daarna ook met de gemeentelijk stedenbouwkundig adviseur aangepast en uitgewerkt.

Op onze dienstverlening zijn de DNR 2011 voorwaarden van toepassing die u vindt op pouderoyentonnaer.nl

P210688.001/LBE, Pagina 2 van 8

Aanleiding De heer Veens is eigenaar van een transportbedrijf en exploiteert een stalling voor vrachtwagens aan de locatie Woerdsestraat ong. in Altforst. Deze locatie is gesitueerd in het buitengebied ten westen van de kern Altforst. Gebleken is dat het zware vrachtverkeer van en naar de locatie feitelijk niet past bij deze buitengebiedlocatie en dat dit de omgeving en de wegen te zeer belast. Voor deze locatie is, na afstemming met de gemeente, het plan opgevat om hier een tiental woningen te gaan realiseren. Daartoe is door Croonen een stedenbouwkundig plan uitgewerkt, dat hieronder is weergegeven.

Voor de locatie is een eerste verkavelingsopzet gemaakt dat voorziet in een klein buurtschapje. Hier kan een gevarieerd woningaanbod gerealiseerd worden voor meerdere doelgroepen die in landelijke sfeer willen wonen. Gedacht wordt aan een mix van kleinere en (middel)grote woningen. De kleinere woningen zijn voor de doelgroep ouderen/starters. De (middel)grote woningen zijn voor de doelgroep gezinswoningen. Deze woningtypes zijn bedoeld en toegankelijk voor de lokale woningbehoefte en draagt bij aan de beoogde doorstroming. Recentelijk heeft initiatiefnemer de verkaveling nog iets aangepast en is een twaalfde woning toegevoegd, zoals ook is weergegeven in bijgaand stedenbouwkundig plan. Stedenbouwkundig is een dergelijk buurtschapje voorstelbaar in deze omgeving. Wanneer de omgeving goed geanalyseerd wordt zijn aanzetten voor dergelijke kleinere bebouwingsconcentraties herkenbaar rond de Woerdsestraat. Met een insteekweggetje vanaf de straat, een bebouwingstructuur met hoofdbebouwing en ruimtelijk ondergeschikte bebouwing (schuurwoningen) achter op het perceel kan een goede invulling gegeven worden aan de herontwikkeling van deze locatie. Aandachtspunt is wel de aanwezigheid van een boomgaard op het aangrenzende perceel in verband met de daarbij te hanteren spuitzone rond boomgaarden.

P210688.001/LBE, Pagina 3 van 8

Om een oplossing te bieden aan het milieukundige knelpunt dat ontstaat bij de realisatie van woningen naast een boomgaard, is het noodzakelijk om de zone waarin wordt gespoten te verkleinen en wel tot 50 meter uit de woonbestemmingen. Daartoe zal de gaard oostelijk van voornoemde locatie deels dienen te verdwijnen. Omdat de gemeente mogelijkheden ziet om de beoogde vorming van een buurtschap wat ruimer te kiezen dan het planvoorstel van Croonen, heeft de gemeente aangegeven dat de eigenaar van de boomgaard een planvoorstel kan indienen waarin de buurtschap wordt vergroot en waarbij tevens de boomgaardzone (in sterkere mate) wordt verkleind, zodat aan de spuitzoneringen zal worden voldaan. Het door de gemeente vastgestelde ‘Toetsingskader woningbouw 2020’ biedt ruimte om in buurtschappen buiten de bebouwde kom kleinschalige woningbouwplannen toe te voegen mits deze passend zijn binnen de ruimtelijke structuur. Het is hierbij nadrukkelijk niet de bedoeling dat buurtschappen als Woerd vol gebouwd worden. Het toevoegen van woningen op dergelijke locaties vraagt om maatwerk. Reden waarom op verzoek van de gemeente dit initiatief in een vroegtijdig stadium aan de CRK is voorgelegd. Onderhavige toelichting bij het eerste schetsplan is dan ook bedoeld om, na afstemming met de CRK en gemeente, verder in behandeling te worden genomen door de gemeente.

Planconcept Zonder een kopie te maken van het door Croonen uitgewerkte ontwerp voor de 11 woningen op het buurperceel, is op onderhavig perceel wel gekeken naar de mogelijkheden om aansluiting te zoeken bij de door Croonen gehanteerde uitgangspunten en de door de CRK onderkende gebiedskwaliteiten in deze omgeving (zoals die blijken uit het verslag van de CRK mbt het plan van Croonen). Op voorliggend locatie is eenzelfde opbouw toegepast als op het buurperceel wordt voorgestaan, namelijk een toevoeging aan de straatzijde met lintbebouwing, die passend is in de korrel, maat en bebouwingsbeeld aan de Woerdsestraat. In een tweede lijn, direct daarachter, een compact erf met daar omheen enkele woningen, die ondergeschikt in het landschap wordt gesitueerd en die in dit geval wordt omgeven door een ruime groenzone. Een derde element dat wordt toegevoegd is een groenzone met op enige afstand van de straat de boomgaard en aan de straat een weide met enkele solitaire bomen, die aan de straatzijde zorgt voor een landschapseigen extra element in het gebied, die de entree begeleidt naar het achtererf van de woningen aldaar en die de solitaire positionering van de aan de straat te realiseren T-boerderij met 3 woningen daarin accentueert.

Maatvoeringen De frontbreedte van het erf aan de zijde Woerdsestraat betreft ongeveer de helft van de totale perceelsbreedte. Hierop wordt de T-boerderij voorzien als één samenhangend woongebouw met daaraan ruimtelijk ondergeschikt de indeling in 3 woningen. Het oostelijke deel van het perceel zal worden ingericht met een weide, in zuidelijke richting overgaand in een boomgaard, waar als slingerend de ontsluitingsweg naar het achtererf doorheen loopt. De iets schuine positionering van de T-boerderij t.o.v. de weg versterkt het solitaire karakter en volgt de zuidgerichte perceelsrichting.

P210688.001/LBE, Pagina 4 van 8

De diepte van het woonbuurtje is gerelateerd aan het plan van Croonen op het buurperceel, zij het dat in lijn met de reactie van de CRK de woningen op het achtererf meer compact en nabij het voorste erfdeel worden voorzien (nabij de T-boerderij) en dat daardoor de achterrooilijn van bebouwing ook iets minder diep is dan in het buurperceel. Ook worden de woningen, na afstemming met de CRK, in een gelijke richting geplaatst als de T-boerderij aan de straatzijde, zodat een sterke samenhang op erfniveau ontstaat. Concreet worden met dit plan 3 rijwoningen voorzien in de T-boerderij, een twee-onder-één-kapper daarachter en rond het erf 3 vrijstaande woningen, samen aldus 8 woningen. Aansluiting wordt daarbij gezocht bij de diversiteit in doelgroepen zoals het gemeentelijk woningbouwbeleid dit voorstaat.

Planconcept T-boerderij en woningbouw op het achtererf Aan de Woerdsestraat is een T-boerderij voorzien; een woongebouw waarin 3 woningen – 1 in de kop en 2 in de strek ernaast – worden gerealiseerd. De kop is gericht naar de weide en entree naar het erf (naast de T-boerderij), de strek krijgt een langskap aan de Woerdsestraat. De positionering ten opzichte van de straat versterkt de mogelijkheid om het woongebouw als solitaire eenheid op deze plaats te realiseren. Dit vraagt wel een buitenterreininrichting aan de straatzijde waarbij voor een collectieve oplossing wordt gekozen en waarbij het beeld van een traditionele boeren tuin wordt aangelegd, dus niet indeling in individuele tuintjes per woning. Aan de achterzijde, waar ook de autoontsluiting wordt voorzien, is dat wel mogelijk. De voortuininrichting als boerenerf zal samen met de te realiseren weide een ruime, groene en landelijke entree vormen naar het buurtschap. Een nadere uitwerking van het woongebouw zal ingegeven moeten worden door het te realiseren woningprogramma, waarbij wel van belang is dat de kenmerkende kappenstructuur met samenhangende dakvlakken een vereiste is. Daarbij wordt de kop in twee bouwlagen met schilddak voorzien of zadeldak en de strek wordt in één of twee bouwlagen voorzien met zadeldak.

De woningen op het achtererf kunnen ieder een eigen beeldtaal krijgen, maar dienen wel onderling voldoende samenhang te hebben. Thema daarbij is landelijk wonen, wat leidt tot traditionele bouwvormen en bouwvolumes met kappen, in hoofdzaak traditioneel materiaalgebruik en dito kleurstelling. Een meer historische of juist moderne, maar wel landelijke architectuur is daarbij mogelijk. Het gezamenlijke erf waar omheen de woningen worden gerealiseerd, zal ook een informeel en landelijk karakter krijgen. Daarbij is de gebruiksruimte vrij invulbaar als speel- en verkeersruimte, als ontmoetingsplek en als informele parkeerruimte voor bezoekers.

Invulling van de spuitzone Als hiervoor aangegeven, is de diepte en breedte van het erf afgestemd op het aansluitende plan aan de westzijde. Het is niet mogelijk en wenselijk om de productiegerichte boomgaard aan de zuidzijde van het plan direct te laten aansluiten op het buurtschap. Milieukundig is het mogelijk om de boomgaard, c.q. spuitzone op 50 meter uit het buurtschap te exploiteren (zonder aanvullende maatregelen).

P210688.001/LBE, Pagina 5 van 8

Daarom wordt in dit planvoorstel een maat van 50 meter aangehouden, waardoor het mogelijk is om een 50 meter brede mantel aan te leggen aan de zuidzijde van het erf. Dit maakt een robuuste landschappelijke inpassing aan deze zijde mogelijk. De productiegerichte boomgaard wordt daartoe tot 50 meter uit het buurtschap verwijderd.

Additionele groenzone aan de oostzijde De robuuste landschappelijke inpassing wordt aan de oostelijke zijde van het erf doorgezet in een ca. 25 (achterzijde) tot ruim 50 meter brede groenzone (straatzijde). Aan de Woerdsestraat wordt een weide met daarachter de boomgaard voorzien. Dit is een gebiedseigen landschapsinrichting waardoor een gebogen erfontsluitingsweg is voorzien naar het achtererf. Nabij de toerit tot het achtererf is de inrichting relatief open waarbij op ooghoogte voldoende transparantie is om enig zicht te krijgen naar het erf erachter. Dit leidt tot een spannende en herkenbare ruimtereeks, wat juist voldoende ruimtelijke samenhang geeft tussen de Woerdsestraat en het achtererf.

Water- en natuur-inclusieve ontwikkeling De ruime groenzone rond het woongebied, maakt dat voor een goede landschappelijke inpassing geen smalle dichte hagen, singels etc. nodig zijn, maar dat een halfopen en diverse landschappelijke inrichting mogelijk is met een semi-agrarisch karakter. Daarin zijn landschaps- en natuurelementen denkbaar, maar ook een kleine dierenweide of andere landschappelijke en ecologische elementen, bijvoorbeeld geïnspireerd op de gebiedseigen elementen als eendenkooien, hakhout etc. Een afwissend karakter is daarbij mogelijk. In een nader uit te werken inrichtingsplan kan tot een evenwichtig voorstel worden gekomen voor inrichting, waarbij de beoogde landschappelijke inpassing (voldoende afscherming van zicht op achterzijden van erven en gebouwen), ecologische meerwaarde, een klimaat adaptieve inrichting en ruimte voor natte landnatuur in combinatie met waterberging geïntegreerd kunnen worden. Met betrekking tot laatstgenoemd punt, waterberging, kan in de groene omzoming van het buurtschap ruimte worden gecreëerd voor waterberging. Hiermee kan voldaan worden aan de waterbergingsopgave die voortkomt uit de realisatie van de bebouwing en verharding bij de 8 woningen op deze planlocatie. Daarnaast zou aanvullend ruimte geboden kunnen worden voor de waterberingsopgave voor het naastgelegen te ontwikkelen deel van het buurtschap met 11 woningen.

In betreffend stedenbouwkundig plan is ogenschijnlijk geen ruimte gereserveerd voor de benodigde waterberging, Deze zou gevonden kunnen worden in de groene omzoming van onderhavig deel van het buurtschap. Indien er in de nabijheid nog andere wateropgaven opgelost dienen te worden, zou dat wellicht ook hier kunnen. Omdat naastgelegen plandeel met een rugzijde is gericht naar onderhavig plandeel, is voor het overige voorzien in een groene scheiding tussen beide plandelen, zodat de ruimtelijk keuzes zoals die in de westelijke helft reeds zijn gemaakt een logisch vervolg krijgen in onderhavig oostelijk plandeel. Langs de daar gelegen watergang wordt een meer glooiende oever voorzien voor ecologische en landschappelijke versterking en tevens een beheer- en onderhoudspad.

P210688.001/LBE, Pagina 6 van 8

Ontsluiting en parkeren De auto-ontsluiting van de 8 woningen wordt geheel op eigen terrein afgewikkeld, vanaf de gezamenlijke erftoegang die aansluit op de Woerdsestraat en door de weide naar het gezamenlijke erf doorsteekt. Vanaf dat erf zijn bij iedere woning 2 parkeerplaatsen op eigen erf ontsloten, waarmee voor bewoners voldoende parkeervoorzieningen op eigen erf worden gerealiseerd. Bezoekersparkeren kan op het gezamenlijke binnenterrein plaatsvinden, dat hiervoor informeel voldoende ruimte biedt. Parkeerplaatsen kunnen hier eventueel worden ingericht of er wordt een terrein gemaakt met voldoende maat waar op willekeurige plekken geparkeerd kan worden.

Beeldkwaliteit Het plan gaat uit van 3 woningen aan de Woerdsestraat, in een T-boerderij-model woongebouw. Met dit gebouw wordt aangesloten op de maat en schaal van de individuele en landelijke bebouwing aan de Woerdsestraat. Hier staan meer tot boerderijen waarvan het woongebouw een beeldbepalend element is aan de straat. Qua goot- en nokhoogte wordt aangesloten op de elders in het lint voorkomende bouwvormen en bouwhoogte, namelijk twee bouwlagen met kap, wellicht de achterstrek één bouwlaag of anderhalve bouwlaag met kap. Ook qua architectuur wordt een ruraal karakter nagestreefd. Dit woongebouw heeft twee straatgerichte voorgevels; een hoofdvolume dat zich richt naar de Woerdsestraat en naar de oostzijde (boomgaard en toerit tot het buurtschap) en de ondergeschikte strek van het gebouw dat zich eveneens richt naar de Woerdsestraat. De woningen aan het achtererf – twee-onder-één-kap en 3 vrijstaande woningen - dienen in dit model slechts beperkt in onderlinge samenhang vormgegeven te worden maar vooral als individuele, ruraal (landelijk) vormgegeven woningen. Met ook kenmerken van schuurachtige bouwvolumes op een agrarisch erf. Dit betekent dat in hoofdzaak traditionele materialen, vormen en gebaren worden toegepast.

Concreet betekent dit toepassing van (een combinatie van) materialen zoals baksteen, pleisterwerk, hout, dakpannen, riet en toepassing van één, anderhalf of twee bouwlagen met hellende daken met kapvormen (zadeldak, mansardekap of samengestelde kap) en gebaren en stijlen die verwijzen naar woningen en woonboerderijen van het platteland. Zowel een historische als moderne vormgeving is daarbij mogelijk. De reeds in het aangrenzende westelijke deel van het buurtschap voorziene schuurwoningen zijn in deze opzet eveneens passend, maar omdat de stedenbouwkundige opzet van dit deel een meer ingetogen en introvert cluster van woningen rond een gesloten erf is, is ook een eigen, afwijkende architectuur mogelijk, zolang maar het rurale karakter als thema wordt toegepast. Op de volgende pagina’s zijn enkele referentiebeelden opgenomen voor de vrijstaande woningen. Met vriendelijke groet, Pouderoyen Tonnaer

de heer ir. L.A.W. van Berkel bnt Bijlage: 1) Schetsontwerp stedenbouwkundig plan

P210688.001/LBE, Pagina 7 van 8

Referenties schuurwoningen

P210688.001/LBE, Pagina 8 van 8

Referenties rurale woningen