Bijlage 1 Advies van projectleider Van Kessel & Jansen

Schoenaker 10 6641 SZ Beuningen T: 024 – 677 94 30 E : info@vkj.nl www.vkj.nl NL19 Rabo 0114922888 KvKnr.10032159 BTWnr.NL0091.47.287.B01

Gemeente West Maas en Waal T.a.v. Mevr. M.J.A. van Oorschot

Datum: Projectnr.: Project: Betreft:

21 december 2022 22038/Gemeente WMW-TH-002/PV Gemeente West Maas en Waal, tijdelijke huisvesting voor Kindcentrum Beneden Leeuwen Rapportage tijdelijke huisvesting

Geachte Mevr. Van Oorschot, Hierbij ontvangt u de rapportage over de invulling van de tijdelijke huisvesting voor het Kindcentrum BenedenLeeuwen. Mogelijke locaties In deze rapportage zijn 2 mogelijke locaties, welke beschikbaar zijn, uitgewerkt. Te weten: - Locatie Rozenstraat 20: voormalige Bibliotheek/Sportschool; - Locatie grondperceel gelegen aan de Leliestraat naast De Rosmolen. Rozenstraat 20 Leegstaande locatie van de voormalige Bibliotheek welke als laatste gebruikt is als sportschool. Deze locatie kan heringericht worden tot onderwijslocatie. De locatie is in bezit van Van den Bosch Vastgoed uit Boven-Leeuwen en kan gehuurd worden. De locatie heeft een omvang van 544 m2 Bruto Vloeroppervlak. Grondperceel Leliestraat naast De Rosmolen Dit perceel is in bezit van Gemeente Beneden-Leeuwen en kan geschikt gemaakt worden voor het plaatsen van tijdelijke units voor onderwijslocatie met een omvang van ca. 544 m2 Bruto Vloeroppervlak. Bouwkundig ontwerp Schetsontwerpen Raffaan NXT locatie Rozenstraat 20 De locatie omvat 544 m2 BVO (Bruto Vloer Oppervlak). Voor beide onderwijsconcepten heeft Raffaan (Architect van Groeisaam) een schetsontwerp uitgewerkt.

Bouwkundig gezien past het onderwijsconcept van De Wijzer het beste in de locatie: - Geen grote bouwkundige constructieve aanpassingen nodig in relatie tot ruimtelijke invulling; - Bestaande vluchtweg in de achtergevel kan gehandhaafd blijven en pui hoeft niet vervangen te worden; Bouwkundige staat van het gebouw: - Isolatiewaarden van wanden, vloeren en daken zijn beperkt dus energielasten zijn hoog tijdens gebruik. Units locatie Leliestraat Zowel De Meeuw als Portakabin hebben een ontwerp gemaakt op basis van de aangeleverde schetstekeningen. Onderwijsconcept de Leeuwenkuil is door beide partijen uitgewerkt en past het beste in de units. Bouwkundige staat van de units: - Isolatiewaarden van wanden, vloeren en daken voldoen aan de actuele eisen en dit heeft een positief effect op de energielasten tijdens het gebruik.

ADVIESBUREAU VOOR: PROCES EN BOUWMANAGEMENT - BOUWKOSTEN EN EXPLOITATIE - ENGINEERING

Installatie ontwerp Schetsontwerp locatie Rozenstraat 20 Voor beide ontwerp concepten zijn er installatie ontwerpuitgangspunten opgesteld. De eisen voor ventilatie (ook voor tijdelijke huisvesting) dienen te voldoen aan Frisse Scholen klasse B. Bij het concept van De Leeuwenkuil kan deze eis alleen maar gehaald worden met een centrale opstelling van de luchtbehandelingskast. Het plaatsen van een centrale luchtbehandelingskast is niet aan te bevelen omdat deze qua geluid overlast gaat veroorzaken naar de bewoonde omgeving met mogelijke gevolgen van dien. Het advies is dan ook om een decentrale ventilatie toe te passen met units boven het plafond en kleine buitenunits op het dak. (zoals ook ingevuld bij de tijdelijke units). Deze opties zijn dan ook financieel opgenomen in de begroting van Van den Bosch. Installatie technisch gezien past het concept van De Wijzer het beste in de locatie. Units locatie Leliestraat De units zijn uitgevoerd in een gelijksoortig installatieconcept zoals opgenomen voor locatie Rozenstraat. Deze gegevens zijn beschikbaar vanuit de ontvangen technische omschrijving van De Meeuw en de offerte van Portakabin. Voor de ventilatie voldoen de units aan Frisse scholen klasse B. Echter wel beperkt tot maximaal 31 personen in een lokaal. Bij het concept van De Leeuwenkuil verblijven er maximaal 36 personen in een lokaal.

Installatietechnisch gezien past het concept van De Wijzer het beste in de units. Stichtingskosten ramingen Voor beide locaties zijn stichtingskosten ramingen opgesteld. Locatie Rozenstraat De basishuur van de bestaande situatie bedraagt € 2.500,00 incl. BTW per maand. Jaarhuur komt dan uit op € 30,000,00 incl. BTW. Deze kosten zijn ook opgenomen in de stichtingskosten voor periode van 3 jaar en 4 jaar. Met Van den Bosch is overleg gevoerd hoe de aanpassingskosten verrekend worden. Deze kosten worden verwerkt in een huuropslag voor de periode van 3 jaar en 4 jaar. Na 4 jaar komt de huuropslag te vervallen. Deze uitgangspunten zijn verwerkt in de stichtingskosten overzichten. Dit gebaseerd op het feit dat de werkzaamheden door Timmerbedrijf Geert van Tiem b.v. in bouwteamverband worden uitgevoerd (De aanpassingskosten liggen een stuk lager dan in eerste instantie geraamd en zijn zeker marktconform te noemen). Dus geen onderhandse openbare aanbesteding met meerdere marktpartijen. De opgenomen honoraria van de adviseurs zijn hierop afgestemd. Indien er een aanbesteding dient plaats te vinden ligt het honorarium van de adviseurs hoger en is de doorlooptijd aanzienlijk langer (ca. 12 weken). Het concept van de Leeuwenkuil is door Geert van Tiem begroot en verwerkt. De begroting van het concept De Wijzer ligt een fractie lager (ca. € 24.000,00 incl. BTW) en is niet nader uitgewerkt.

Afgesproken met Van den Bosch dat als gekozen wordt voor het concept van De Wijzer de aanpassingskosten € 24.000,00 incl. BTW lager uitvallen. Hiermee wordt dan ook de huuropslag verlaagd. Omschrijving Stichtingskosten Rozenstraat 20 incl. 3 jaar huur Stichtingskosten Rozenstraat 20 incl. 4 jaar huur

Bedrag incl. BTW € 819.103,00 € 857.670,00

Gezien het verbouwen van een bestaande situatie, waarvan de staat nog niet geheel inzichtelijk is en eventueel extra wensen, is er in de stichtingskosten overzichten een post onvoorzien meegenomen van 10%.

22038/Gemeente WMW-TH-002/PV

2/4

Locatie Leliestraat De kosten voor de units zijn bepaald aan de hand van de ontvangen offertes van De Meeuw, Jan Snel en Portakabin. Voor alle 3 de partijen zijn stichtingskosten ramingen opgesteld met huurperiode van 3 jaar en 4 jaar. Bij De Meeuw en Jan Snel is het mogelijk om de units ook te kopen. Bij Portkabin is dit niet mogelijk omdat zij alleen verhuren. Het omslagpunt van huur versus koop ligt bij De Meeuw op ca. 51 maanden (ca. 4,25 jaar) huur waarbij de restwaarde bij aankoop, vooralsnog, buiten beschouwing is gelaten. Het aankoopbedrag incl. plaatsing bedraagt € 780.000,00 incl. BTW. Het omslagpunt van huur versus koop ligt bij Jan Snel op ca. 54 maanden (ca. 4,5 jaar) huur waarbij de restwaarde bij aankoop, vooralsnog, buiten beschouwing is gelaten. Het aankoopbedrag incl. plaatsing bedraagt € 660.000,00 incl. BTW. Omschrijving Stichtingskosten tijdelijke units De Meeuw huur 3 jaar Stichtingskosten tijdelijke units De Meeuw huur 4 jaar Stichtingskosten tijdelijke units Jan Snel huur 3 jaar Stichtingskosten tijdelijke units Jan Snel huur 4 jaar Stichtingskosten tijdelijke units Portakabin huur 3 jaar Stichtingskosten tijdelijke units Portakabin huur 4 jaar

Bedrag incl. BTW € 1.012.281,00 € 1.093.738,00 € 794.708,00 € 860.464,00 € 761.879.00 € 917.669,00

Omdat de aanvullende werkzaamheden rondom terrein en aansluitvoorzieningen nog niet geheel inzichtelijk zijn is er in de stichtingskosten overzichten een post onvoorzien meegenomen van 10%. Planning Voor beide locatie is er een overall planning opgesteld welke een indicatie geeft van de doorlooptijd van de planning op hoofdlijnen per locatie. Locatie Rozenstraat Besluit Gemeente Raad februari 2023; Vroegst mogelijke ingebruikname na de herfstvakantie oktober 2023. Dit gebaseerd op een optimaal verloop van de planning welke zeer strak is opgesteld. Locatie Leliestraat Besluit Gemeente Raad februari 2023. Vroegst mogelijke ingebruikname na de herfstvakantie oktober 2023. Dit gebaseerd op een optimaal verloop van de planning welke zeer strak is opgesteld. Jan Snel en Portakabin passen qua levertijden in de beoogde overallplanning. De Meeuw heeft pas capaciteit voor plaatsing begin 2024. Risico analyse Locatie Rozenstraat Planning: - Gezien het actuele capaciteitsprobleem bij de nutsbedrijven kan de mogelijke benodigde verzwaring van de bestaande elektra aansluiting een tijdsprobleem worden in de beoogde planning. Financieel: - Doordat de verhuurder de werkzaamheden gaat uitvoeren op basis van een opgestelde begroting welke doorbelast wordt in de huur zijn de risico’s hiervoor beperkt.

Wel dienen we ons te houden aan de planvorming om aanvullende werkzaamheden, welke tot kostenverhoging leiden, te voorkomen bij de verdere uitwerking. Hiervoor is ter mede dekking een post onvoorzien opgenomen van 10%.

22038/Gemeente WMW-TH-002/PV

3/4

Locatie Leliestraat Planning: - Gezien het actuele capaciteitsprobleem bij de nutsbedrijven kan de nieuwe aansluiting een tijdsprobleem worden in de beoogde planning. Financieel: - In de raming is momenteel opgenomen dat de units geplaatst kunnen worden op de ondergrond met toepassing van grondverbetering. Indien bij verdere uitwerking blijkt dat de units gefundeerd dienen te worden met tijdelijke funderingspalen werkt dit kostenverhogend. Hiervoor is ter mede dekking een post onvoorzien opgenomen van 10%.

Conclusie Financieel en planning technisch gezien liggen beide opties dicht bij elkaar.

Met vriendelijke groet, Van Kessel & Janssen bv Bouwconsultancy

P.L.W. (Pieter) van de Ven

22038/Gemeente WMW-TH-002/PV

4/4