Beoordeling Stappenplan Grootschalig Grondverzet

Spreadsheet Stappenplan Grootschalig grondverzet Voortoets

Stoplicht

Opmerkingen

motivatie

3. Toepassing stappenplan Grootschalig Grondverzet 3.2 Toetsingscriteria het initiatief heeft geen betrekking op het project Over de Maas

het initiatef ligt buiten het projectgebied Over de Maas te Alphen

grootschaligheid van het grondverzet

140.000m2 ontgraven, 70.000m3 verwerken, 70.000m3 afvoeren ivm draagkrachtigheid grond onderbouw woningen.

beoordeling volgens het stoplichtenmodel

beoordeling via groen (voldoet), oranje (nog nadere informatie nodig), rood (voldoet niet)

wijze van beoordelen

toetsing volgens algemene beginselen van behoorlijk bestuur (abbb) aan het gemeentelijk beleid

nooit primaire winning van zand en klei of de toepassing van grond en baggerspecie

Primaire doel is recreatie belang. Faciliteren van woningen aan water. Wat past bij de basisbehoefte van Landal. Rust, Ruimte en Natuur. Zie ook bestemmingsplan: "Landgoed de Acht Morgen"

nooit grootschalig grondverzet uit uitsluitend financieel belang

het stappenplan geldt zowel voor private als overheidsprojecten er moet sprake zijn van een (groot) openbaar belang

Primaire doel is recreatie belang. Faciliteren van woningen aan water. Wat past bij de basisbehoefte van Landal. Rust, Ruimte en Natuur. Privaat project. Primaire doel is recreatie belang. Faciliteren van woningen aan water. Wat past bij de basisbehoefte van Landal. Rust, Ruimte en Natuur.

√ √ √ √ √ √ √ √

4 Zeer zorgvuldige planontwikkeling 4.2 Toetsingscriteria planontwikkeling door deskundig(en)(bureau's)

Gebruik gemaakt van deskundige (onderzoeks‐)bureaus

alternatieven in ogenschouw nemen; binnenplans en buitenplans

MER is akkoord bevonden door de ODR

locale kennis benutten

Bij de totstandkoming van het plan is gebruik gemaakt van locale kennis.

Duidelijke en transparante aanvraag / geen dubbele agenda (meekoppelen)

Primair doel: Realiseren vakantiewoningen conform bestemmingsplan "Landgoed de Acht Morgen".

kwaliteit grondstromen: bemonstering

Om de kwalitiet van het gebied in kaart te brengen zijn diverse onderzoeken uitgevoerd door NIPA milieutechniek BV en DISEO BV (milieuhygiënische bodemkwaliteit). Daarnaast heeft Steekproef BV diverse archeologisch veldonderzoeken uitgevoerd.

DNA van de locatie in beeld gebracht

MER is akkoord bevonden door de ODR

√ √ √ √ √ √

betrokkenheid alle belanghebbenden en maatschappelijke groeperingen

Bestemmingsplan is onheroepelijk. Verschillende gesprekken gevoerd door de huidige exploitant. Het laten vervallen van de functie van het evenemententerrein in de uitbating geeft rust aan de omgeving en verhoogd de betrokkenheid. Bovendien zijn de voorschriften en indelingen van het park conform Landal‐eisen. Gezien Landal borgt dat het park rust uit blijft stralen en een fijne plek is om tot rust te komen is bovendien ook positief voor de omgeving. Ook het faciliteren in een parkshop die toegankelijk is voor buurtgenoten is positief ontvangen door de belanghebbenden.

bijdrage aan de huidige en toekomstige ruimtelijke kwaliteit

MER is akkoord bevonden door de ODR

(on)omkeerbaarheid van de ingreep (toekomstwaarde bodem)

Verwerking conform BRL‐certificaat, gebiedskennis en specialisatie grondverwerker.

maatschappelijk optimale bestemming en gebruik

Direct terugbestemd voor aanleg park. Afvoer van overgebleven gronden. Aanvoer van draagkrachtige grond voor bouwrijpmaken terrein. Alle benodigde informatie is verkregen middels de uitvoering van diverse (verschillende) onderzoeken. Het bestemmingsplan is inmiddels onherroepelijk in werking. Voldoet. Voor de onderbouwing wordt verwezen naar het onherroepelijk in werking getreden bestmmingsplan.

integrale planvorming; geen gelegenheidplanologie

optimale multifunctionele bestemming en gebruik #passen de nieuwe functies en gebruik bij aard en schaal West Maas en Waal

Voldoet. Voor de onderbouwing wordt verwezen naar het onherroepelijk in werking getreden bestmmingsplan.

#passen de nieuwe functies en gebruik bij ruimtelijke context ter plaatse

Voldoet. Voor de onderbouwing wordt verwezen naar het onherroepelijk in werking getreden bestmmingsplan.

#is er een optimale mix van nieuwe functies en gebruiken

Voldoet. Voor de onderbouwing wordt verwezen naar het onherroepelijk in werking getreden bestmmingsplan.

#is er sprake van multifunctionaliteit (van meer dan 1 planologsiche hoofdgroep)

Voldoet. Voor de onderbouwing wordt verwezen naar het onherroepelijk in werking getreden bestmmingsplan.

maatschappelijk verantwoord / draagvlak

Voldoet. Voor de onderbouwing wordt verwezen naar het onherroepelijk in werking getreden bestmmingsplan.

#maatschappelijk verantwoord ondernemerschap

Betrokkenheid van partners in de omgeving. Biedt uiteindelijk tijdens uitvoering en uitbating werk aan. inwoners in de directe omgeving. De aanleg van deze wateren voor de recreatiebestemming en de potentie die het park daar mee heeft, zorgt ervoor dat er een multifunctioneel gebouw geplaatst kan worden. Van dit gebouw kunnen vervolgens buurtbewoners en de verdere omgeving gebruik maken. Er is een zorgvuldig traject doorlopen. Het bestemmingsplan is reeds vastgesteld en inmiddels onherroepelijk in werking getreden. Conform BRL en ingediende stukken ontgrondingsvergunning.

#maatschappelijke compensatie / compensatie van tijdelijke effecten ("handelen als een goede buur")

#maatschappelijk opinie (steunbetuigingen / bezwaren / vertrouwen)

#hoogwaterveiligheid / geen hydrologische effecten (kwel/piping/wegzijging/waterhuishouding) #compenseren van schade aan om‐ en aanwonenden (schaderegeling)

Geborgd in de overeenkomst. Er is inmiddels ook reeds planschade uitgekeerd.

√ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √

#geen langjarige hinder en overlast van meerdere opeenvolgnde projecten (concentratiedruk) binnen hetzelfde gebied (sociale draagkracht)

Geborgd in de overeenkomst. Ook niet in het belang van de exploitant.

#gunnen van ieders belangen

De bestemmingsplanprocedure is reeds doorlopen. De exploitant blijft in gesprek met de omgeving voor het behoud van draagvlak voor de beoogde ontwikkeling. De bestemmingsplanprocedure is reeds doorlopen. De exploitant blijft in gesprek met de omgeving voor het behoud van draagvlak voor de beoogde ontwikkeling. Vergunbaarheid is randvoorwaarde voor project

#integrale belangenafweging /alle belangen in beeld

passen binnen wet‐ en regelgeving en beleidskaders (vergunbaar) beheer en onderhoud langjarig verzekerd (niveau en kosten)

betrokkenheid van de locale omgeving bij beheer en onderhoudplan/‐niveau

veroorzakersbeginsel: alle kosten ten laste van project (betaalbaarheid)

gedeeltelijk terugploegen van de winst

alleen economisch uitvoerbare projecten (business case)

invloed marktontwikkelingen op uitvoering (aanbod/afzet bodemstoffen)

plan‐ / project‐/vervolgschade/klachtenmeldpunt

Ja, onderdeel van Vereniging van Eigenaars / Exploitatie‐beheer BV. Landgoed van Maas en Waal. Minimaal conform eisen Landal voor leefbaarheid en schone omgeving. Zie hiervoor Plan van Eisen ‐ Landal parken. De exploitatie/beheer onderneming heeft geen winstoogmerk, anders dan het generen van betrouwbare verhuuropbrengsten voor de investeerders. Om dit te realiseren dient men diverse partijen te betrekken om de kwaliteit van het gebied te borgen. Door de inzet van lokale partijen vergroten wij het draagvlak in de omgeving en voorzien wij het beheer op deze wijze ook van duurzame inzetbaarheid uit de direct omgeving. De kosten voor de uitvoering van de grondverzet werkzaamheden worden betaald uit de potentiele opbrengsten van de te verkopen vakantiewoningen. Na verkoop van 1/3 van de woningen zijn de volledige indirecte ontwikkelkosten gedekt. Een deel van de winst wordt herbruikt en toegepast voor de landschappelijke inpassing van het vakantiepark in de omgeving, zoals de realisatie van groen, water en de grondwallen. De kosten voor de uitvoering van de grondverzet werkzaamheden worden betaald uit de potentiele opbrengsten van de te verkopen vakantiewoningen. Na verkoop van 1/3 van de woningen zijn de volledige indirecte ontwikkelkosten gedekt.

De kosten voor de uitvoering van de grondverzet werkzaamheden worden betaald uit de potentiele opbrengsten van de te verkopen vakantiewoningen. Na verkoop van 1/3 van de woningen zijn de volledige indirecte ontwikkelkosten gedekt. Op dit moment zijn er geinteresseerden voor circa 60% van de totaal te realiseren vakantiewoningen. Bovendien in afzet gegarandeerd bij onze partner. Af‐ en aanvoer van grondstoffen is dus gedekt. Tijdens de gehele uitvoering en ontwikkeling van Landgoed van Maas en Waal / de Acht Morgen is de exploitant via het centrale nummer dagelijks bereikbaar. Bovendien, wanneer de uitvoering start is er de projectlocatie ook een informatiecentrum, onder dagelijkse leiding van de projectmanager.

√ √ √ √ √

√ √ √ √

√ √

nieuwe projecten / ontwikkelingen in het gebied/ fasering activiteiten

Onafhankelijk van andere ontwikkelingen in het gebied.

fondsvorming / zekerstelling; eventueel overdracht aan gemeente

Er vindt geen overdracht plaats. Gronden blijven in beheer van de VvE.

uitvoering van het werk (aan‐ en afvoer te water, werktijden; uitvoeringsduur)

De hinder wordt beperkt door middel van transport via water. Mogelijk is de betoncentrale hiervoor een geschikte locatie, waar wij de grondstoffen kunnen af‐ en aanvoeren. De initiatiefnemer is reeds in contact met deze partij. Werktijden in overleg met omgeving en gemeente, maar in ieder geval regulier, dus niet standaard in de nacht of weekenden.

eindinrichting bepalen en vaststellen

Dit ligt vast in het onherroepelijke bestemmingsplan middels een voorwaardelijke verplichting en in de overeenkomst.

gegarandeerde toezicht / handhaving / controle

Tijdens de gehele uitvoering en ontwikkeling van Landgoed van Maas en Waal / de Acht Morgen zijn wij via ons centrale nummer dagelijks bereikbaar. Bovendien, wanneer de uitvoering start voorzien wij de projectlocatie ook van een informatiecentrum, onder dagelijkse leiding van de projectmanager.

projectstructuur tijdens uitvoering

Uitgevoerd in eigen beheer in onderaannemingsopdracht vanuit Landlust BV.

√ √

√ √ √ √

5 Gedegen onderzoek 5.2 Toetsingscriteria onderzoek door onafhankelijk en ter zake deskundige(n)(bureaus)

Gebruik gemaakt van deskundige bureaus

wijze van onderzoek

MER akkoord bevonden door ODR

maximale onderzoeksplicht: review / second opinion

MER akkoord bevonden door ODR

integrale en actuele(niet ouder dan 2 jaren) onderzoeken

conform artikel 3.1.1a Bro (Houdbaarheid)

alle (voorzienbare) toekomstige ontwikkelingen in het gebied zijn in beeld gebracht

MER akkoord bevonden door ODR

De belangen van om‐ en aanwonenden en alle betrokkenen zijn in beeld

De bestemmingsplanprocedure is zorgvuldig doorlopen. Het bestemmingsplan is inmiddels onherroepelijk in werking getreden. De exploitant blijft in gesprek met de omgeving voor het behoud van het draagvlak. Bodemkwaliteitsrapport

aard en herkomst van het materiaal is onderzocht is het verplichte Stroomschema voor onderzoeken (rapport Movares) met positief resultaat doorlopen

MER akkoord bevonden door ODR

2.1.Huidige functie: Officiele en officieuze gebruiksfuncties en betekenis projectgebied / natuurfuncties / samenhang functies

MER akkoord bevonden door ODR

2.2.Huidige situatie: drink‐/oppervlaktewater/bereikbaarheid/bodemkwaliteit/natuurwaarden omgeving/cultuurhistorische en landschappelijke waarden / geotechnische stabiliteit

MER akkoord bevonden door ODR

√ √ √

√ √ √ √ √ √ √

2.2A.tussenbesluit en informatieavond: zijn de huidige kwaliteiten vd locatie en de betekenis vd plek zorgvuldig en volledig in beeld gebracht

MER akkoord bevonden door ODR

2.3.inpact herinrichting: verstoring omwonenden en gebruikers/verstoring natuur/waterkwaliteit/tijdsduur uitvoering/winst bronlocatie

Concentratie druk op omgeving (uitvoeringsaspecten); voorkeursvariant

2.4.nieuwe functie:gebruiksfuncties en toekomstwaarde/natuurfunctie/kosten beheer en onderhoud

Onderdeel van realisatieovereenkomst

2.5.nieuwe situatie:systeemkwaliteit/omgevingskwaliteit/gezondheid/verspreiding stoffen bodem+water/risicoinvasieve en plaagsoorten

MER akkoord bevonden door ODR

2.2B toetsmoment gemeenteraad: wordt voldoende rekening gehouden met huidige functie en situatie?

De bestemmingsplanprocedure is zorgvuldig doorlopen. Het bestemmingsplan is inmiddels onherroepelijk in werking getreden.

vertrouwen dat alle feiten boven tafel zijn gekomen en dat alle voor‐ en nadelen geobjectiveerd zijn afgewogen

De bestemmingsplanprocedure is zorgvuldig doorlopen. Het bestemmingsplan is inmiddels onherroepelijk in werking getreden.

√ √ √ √ √ √

STAP 3 Borgen randvoorwaarden via intentieovereenkomst en anterieure (afdwingbare) overeenkomst

6 Borgen van voorwaarden, afspraken en toezeggingen 6.2 Toetsingscriteria alle voorwaarden, afspraken en toezeggingen zijn vastgelegd in een afdwingbare (intentie‐ /exploitatie‐ / planrealisatie‐) overeenkomsten

Onderdeel realisatieovereenkomt

De voorwaarden, afspraken en toezeggingen behelzen (voot zover van toepassing) een uitputtende regeling van de volgende onderwerpen

Onderdeel realisatieovereenkomt

#het doel van het project

Zie onderbouwing in het onherroepelijk bestemmingsplan "Landgoed De Achtmorgen e.o."

#de wijze van realisering van het project

Uitgevoerd in eigen beheer in onderaannemingscontract vanuit Landlust BV.

#medewerking van de gemeente

Het bestemmingsplan is reeds vastgesteld en onherroepelijk in werking getreden. In het kader van de bestemmingsplanprocedure is een realisatieovereenkomst gesloten. De provincie is bevoegd voor het verlenen van de ontgrondingsvergunning. De ODR is bevoegd voor het verlenen van de omgevingsvergunning.

#voorzieningen en herinrichting

Zie onderbouwing in het onherroepelijk bestemmingsplan "Landgoed De Achtmorgen e.o."

#overdracht voorzieningen door / aan gemeente

Gronden blijven eigendom van de VvE. Onderhoud voorzieningen conform Landal eisenpakket.

#beheer en onderhoud

Uitgevoerd door lokale VvE, onder de voorschriften van Landal.

√ √ √ √

√ √ √ √

#publiekrechtelijke medewerking

Het bestemmingsplan is reeds vastgesteld en onherroepelijk in werking getreden. In het kader van de bestemmingsplanprocedure is een realisatieovereenkomst gesloten. De provincie is bevoegd voor het verlenen van de ontgrondingsvergunning. De ODR is bevoegd voor het verlenen van de omgevingsvergunning.

#overlegstructuur / projectorganisatie

Direct contact met eigenaar huidige gronden tot einde realisatie ook aanspreekpunt, daarna overdracht aan bestuur VvE.

#planschade / nadeelcompensatie

Onderdeel realisatieovereenkomt

#kostenverhaal / financiele bijdragen

Onderdeel realisatieovereenkomt

#communciatie en klachten

Direct contact met eigenaren. Omgeving continu op de hoogte brengen en in de gelegenheid stellen dagelijks contact op te kunnen nemen met bestuur van ontwikkeling.

#zekerheden en garanties

Onderdeel realisatieovereenkomt

#kwaliteit grondstromen / definities / begripsomschrijvingen

Conform BRL.

#verbod overdracht rechten en verplichtingen

Onderdeel realisatieovereenkomt

#geschillenregeling

Onderdeel realisatieovereenkomt

#onvoorziene omstandigheden

Onderdeel realisatieovereenkomt

#bijlagen

Plan van Eisen Landal, BRL certificaat, bestemmingsplan.

√ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √

7 Zorgvuldige besluitormingbesluitvorming 7.2 Toetsingscriteria

bundeling: in de besluitvorming zet de gemeenteraad alle zaken op een rijtje

Het bestemmingsplan is reeds vastgesteld en onherroepelijk in werking getreden. In het kader van de bestemmingsplanprocedure is een realisatieovereenkomst gesloten. De provincie is bevoegd voor het verlenen van de ontgrondingsvergunning. De ODR is bevoegd voor het verlenen van de omgevingsvergunning.

#zijn de algemene uitgangspunten gehanteerd?

Idem

#zijn alle stappen van de zeer zorgvuldige planontwikkeling doorlopen?

Idem

#zijn alle onderzoeken gedegen uitgevoerd?

Idem

√ √ √ √

#worden alle voorwaarden, afspraken en toezeggingen privaatrechtelijk geborgd?

Idem

#zijn sluitende afspraken gemaakt over tijdige realisatie en afgesproken oplevering?

Idem

verplichte ruimte voor burgerparticipatie

Idem

Toepassen wettelijke procedures en regels

Idem

openbaarheid en transparantie

Idem

goede ruimtelijke ordening + gezonde, veilige en duurzame leefomgeving

Idem

√ √ √ √ √ √

8 Realisatie en oplevering 8.2 Toetsingscriteria Feitelijke nakoming voorwaarden, afspraken en toezeggingen

Onderdeel realisatieovereenkomt

integrale handaving, toezicht en controle

Onderdeel realisatieovereenkomt

functioneert het klachtenmeldpunt

Onderdeel realisatieovereenkomt

is garantie voor bemensing en inzet

Uitgevoerd in eigen beheer in onderaannemingsovereenkomst van Landlust. Uiteindelijk ook inzet conform Plan van Eisen ‐ Landal

werkt de wijze van toezicht en controle effectief

Onderdeel realisatieovereenkomt

vindt de bemonstering passend plaats

Conform BRL. Reeds eerdere bemonsteringen uitgevoerd.

verlopen de werkzaamheden volgens planning

Planning start ontgraven Q4‐2022 of Q1‐2023. Op dit moment materieel beschikbaar voor het uitvoeren van deze werkzaamheden in voorgenoemde periode. Noodzakelijk om dit tijdig te realiseren, om zo ook het centrumgebouw wat ook beschikbaar gesteld wordt aan omgeving tijdig te realiseren.

vinden tussentijdse en eind‐oplevering plaaats volgens afspraken

Onderdeel realisatieovereenkomt

is het proces verbaal van het eindresultaat volledig en naar waarheid

Onderdeel realisatieovereenkomt

√ √ √ √ √ √ √ √ √

9. Passsend beheer, onderhoud en nazorg 9.2 Toetsingscriteria beheers‐ en onderhoudsplan

Onderdeel realisatieovereenkomt

Blijvend voldoende omvang van beheers‐ en nderhoudsfonds

Eigenaren leggen een maandelijkse bijdrage in voor onderhoud van het park. Bedrag wordt jaarlijks bijgesteld.

√ √

handhaven van het niveau van beheer en onderhoud

Toezicht en optreden conform Landal maatstaven. Welke hoger liggen dan gemiddeld voor natuur omgeving. Gebied dient leefbaar en schoon te blijven.

tijdig vervangen en afschrijven van voorzieningen

Toezicht en optreden conform Landal maatstaven. Welke hoger liggen dan gemiddeld voor natuur omgeving. Gebied dient leefbaar en schoon te blijven.

lokale inbreng en betrokkenheid bij beheer en onderhoud

De exploitatie/beheer onderneming heeft geen winstoogmerk, anders dan het generen van betrouwbare verhuuropbrengsten voor de investeerders. Om dit te realiseren dient men diverse partijen te betrekken om de kwaliteit van het gebied te borgen. Door de inzet van lokale partijen is er meer draagvlak in de omgeving en is het beheer op deze wijze ook van duurzame inzetbaarheid uit de direct omgeving.

effectief toezicht en optreden

Toezicht en optreden conform Landal maatstaven. Welke hoger liggen dan gemiddeld voor natuur omgeving. Gebied dient leefbaar en schoon te blijven.

zo mogelijk lokaal beheer

De exploitatie/beheer onderneming heeft geen winstoogmerk, anders dan het generen van betrouwbare verhuuropbrengsten voor de investeerders. Om dit te realiseren dient men diverse partijen te betrekken om de kwaliteit van het gebied te borgen. Door de inzet van lokale partijen is er meer draagvlak in de omgeving en is het beheer op deze wijze ook van duurzame inzetbaarheid uit de direct omgeving.

vast aanspreekpunt

Bestuur Exploitatie B.V.

integraal beheer (geen versnippering)

Exploitatie B.V.

√ √

√ √

√ √ √