9.8 Beneden Leeuwen, Zandstraat 70 Toelichting

bestemmingsplan Beneden Leeuwen, Zandstraat 70

29

Ligging in de gemeente West Maas en Waal, zone centrum; De nieuwe functie is doorgerekend uitgaande van 1 vrijstaande woning en 4 geschakelde woningen (daar waar in de bestaande situatie 1 vrijstaande woning bestemd is). Uit de bijlage 6 verkeerberekeningen blijken de volgende conclusies: als gevolg van de functieverandering zal het gemiddelde aantal autobewegingen toenemen met gemiddeld 30 per etmaal. De toename ontstaat door de verandering van nu 1 vrijstaande woningen naar beoogd 1 vrijstaande woning (schuur) en 4 woningen geschakeld (in woongebouw). Omdat er in het bestaande verkeersbeeld rond de locatie geen knelpunten zijn, is de functiewijziging naar 5 woningen prima inpasbaar.

Parkeren Door de toename van het aantal woningen in het plangebied, zal de parkeerbehoefte toenemen. De gemeente hanteert in haar parkeerbeleid een norm van 1,8 parkeerplaatsen per woning (locatie centrum). Aldus dient bij de realisatie van 5 woningen te worden voorzien in minimaal 9 parkeerplaatsen. Binnen het plangebied worden 10 parkeerplaatsen gerealiseerd. Deze 10 parkeerplaatsen worden als volgt voorzien: - 2 plaatsen noordelijk van de vrijstaande woning in de voormalige schuur; - 8 plaatsen in een rij achter het hoofdgebouw (parallel aan de achtergevel);

Daarnaast is de gezamenlijke toerit nog dusdanig breed dat daar incidenteel ook geparkeerd kan worden, bijvoorbeeld bij een feest bij één van de woningen op het terrein.

Op basis van de aspecten verkeer en parkeren is de wijziging van één naar vijf woningen goed inpasbaar en kan op eigen terrein worden voorzien in de noodzakelijke parkeerruimte.

5.12

Conclusie

Op basis van planologische, ruimtelijke, beleidsmatige en milieukundige aspecten wordt de omzetting van één naar vijf woningen op deze locatie aanvaardbaar geacht.

30

bestemmingsplan Beneden Leeuwen, Zandstraat 70

Hoofdstuk 6 6.1

Juridisch plan

Algemeen

Op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), bepaalt een viertal zaken de opzet en inrichting van de bestemmingsplanregels, te weten: de digitale raadpleegbaarheid; de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012); het Besluit ruimtelijke ordening (Bro); het geldende bestemmingsplan 'Dorpen' (2014). De structuur van het plan is zodanig dat de verbeelding de primaire informatie geeft over waar en hoe gronden ontwikkeld en bebouwd mogen worden. Bij het raadplegen van het bestemmingsplan dient dan ook eerst naar de verbeelding gekeken te worden. Vervolgens kan in de regels teruggelezen worden welk gebruik en welke bouwmogelijkheden zijn toegestaan.

6.2

Verbeelding

Op de verbeelding zijn aangegeven: de grens van het plangebied; de enkelbestemming 'Wonen - 1'; de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie'; bouwvlakken, aanduidingen voor tuin, aantallen woningen, hoogten etc. De overige specificaties zoals bouw- en goothoogtes bijgebouwen en overige maatvoeringen zijn allen direct geregeld in de regels.

Op de verbeelding is de begrenzing van het plangebied vastgelegd, evenals de van toepassing zijnde bestemming(en) hierbinnen. De verbeelding is getekend op een digitale kadastrale ondergrond, schaal 1:1000. Naast dat er bij het tekenen van de verbeelding de uitgangspunten uit de SVBP2012 zijn gehanteerd, is er ook aangesloten op de systematiek die de gemeente West Maas en Waal hanteert voor de bestemmingen, zoals opgenomen in het plangebied. Het geldende bestemmingsplan voor de kernen heeft daarbij als basis gediend.

6.3

Planregels

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: Inleidende regels; Bestemmingsregels; Algemene regels; Overgangs- en slotregels. De Inleidende regels (hoofdstuk 1) bestaan uit begrippen en de wijze van meten, teneinde te voorkomen dat discussie ontstaat over de interpretatie van de regels. In de Begrippen (artikel 1) wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als gebruikte begrippen niet in deze lijst voorkomen, dan geldt de uitleg/interpretatie conform het dagelijks taalgebruik. In het artikel over de "Wijze van meten" (artikel 2) worden de te gebruiken meetmethodes vastgelegd.

bestemmingsplan Beneden Leeuwen, Zandstraat 70

31

Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingen. De bestemmingen vangen steeds aan met de bestemmingsbenaming. Daarna wordt in de bestemmingsomschrijving weergegeven voor welke doeleinden de betreffende gronden bestemd zijn. Indien er sprake zou kunnen zijn van conflicterende belangen, is er, middels functieaanduidingen een nadere detaillering van de doeleinden opgenomen waarin wordt vermeld welke doeleinden prevaleren. Vervolgens wordt in de bebouwingsregeling aangegeven welke bouwwerken bij recht mogen worden opgericht en welke situerings- en maatvoeringseisen hiervoor gelden. In sommige bestemmingen wordt bovendien nader ingegaan op de toegestane voorzieningen. Vervolgens is een gebruiksbepaling opgenomen waarin wordt aangegeven dat gronden en opstallen niet in strijd met de bestemming mogen worden gebruikt. Voor de duidelijkheid is een aantal situaties aangegeven die in ieder geval in strijd met de bestemming worden geacht. In onderhavig plan zijn er binnen het plangebied twee bestemmingen opgenomen: 'wonen - 1' en 'Verkeer - Verblijfsgebied'.

Wonen - 1 De gronden die bestemd zijn als ‘Wonen - 1’ zijn primair bedoeld voor het wonen in grondgebonden woningen. Binnen de algemene bestemmingssystematiek van de gemeente West Maas en Waal is onderscheid gemaakt tussen de bestemmingen ‘Wonen - 1’ en ‘Wonen - 2’, respectievelijk voor grondgebonden en gestapelde woningen. Hiervoor is gekozen, omdat beiden woontypen een specifieke (bouw)regeling vergen.

In woningen zijn naast het wonen ook kamerbewoning en beroepsmatige activiteiten rechtstreeks toegestaan over een beperkt oppervlak van de woning. Voor de goede orde wordt opgemerkt dat in dit kader een onderscheid wordt gemaakt in beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten. Onder beroepsmatige activiteiten worden de activiteiten verstaan die samenhangen met de zogenaamd traditionele vrije beroepen (zoals notarissen, tandartsen en advocaten) en beroepen op het gebied van onder andere de administratieve, juridische en medische dienstverlening. Bedrijfsmatige activiteiten zijn alleen in een woning toegestaan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning, met uitzondering van de bestaande bedrijven aan huis. Woningen worden gebouwd als vrijstaande, twee-aaneen gebouwde, aaneengebouwde, geschakelde of patiowoningen. Op de gronden met de aanduiding ‘tuin’ mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd ten dienste van de bestemming, evenals, erkers (uitbouwen). Op de overige gronden zijn bijgebouwen toegestaan voor zover deze voldoen aan de daarvoor geldende regels. In de regels zijn verder afwijkingsbevoegdheden opgenomen voor bedrijven aan huis en ten behoeve van mantelzorg.

Middels een wijzigingsbevoegdheid is de mogelijkheid opgenomen om het aantal bestemde woningen terug te brengen, mocht er te lang geen gebruik worden gemaakt van de bestemde 5 woontitels.

Dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie Dubbelbestemmingen zijn veelal een toevoeging op de onderliggende bestemming. Een dubbelbestemming is primair. Dit houdt in dat indien het bepaalde in de dubbelbestemming op gespannen voet staat met de regels van de onderliggende bestemming, het bepaalde in de dubbelbestemming voor gaat. Gronden met deze dubbelbestemming zijn mede bestemd voor de instandhouding en bescherming van de archeologische waarden en oudheidkundige waardevolle elementen, in het bijzonder voor beschermde archeologische monumenten. Bouwen dan wel aanleggen in dergelijke gronden is niet zonder meer mogelijk.

32

bestemmingsplan Beneden Leeuwen, Zandstraat 70

In de Algemene regels (hoofdstuk 3) zijn opgenomen de Anti-dubbeltelbepaling, de algemene bouwregels, de algemene gebruiksregels, de algemene aanduidingsregels, de algemene afwijkingsregels, de algemene wijzigingsregels en de overige regels.

In de Overgangs- en slotregels (hoofdstuk 4) zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen.

bestemmingsplan Beneden Leeuwen, Zandstraat 70

33

34

bestemmingsplan Beneden Leeuwen, Zandstraat 70

Hoofdstuk 7

Economische uitvoerbaarheid

In artikel 6.12, lid 1 Wro is opgenomen dat het verplicht is om een exploitatieplan vast te stellen op gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. Artikel 6.2.1. onder a Bro geeft aan dat (o.a.) een bouwplan voor de bouw van één of meer woningen als bouwplan wordt aangewezen. Artikel 6.12, lid 2 Wro bepaalt dat in afwijking van het eerste lid de gemeenteraad, naar aanleiding van de omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, 3°, Wabo, van het bestemmingsplan wordt afgeweken, kan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in de vergunning begrepen gronden anderszins verzekerd is. Deze verzekering vindt plaats door middel van het sluiten van een realisatieovereenkomst.

De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemers. Hiertoe is voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemers een realisatieovereenkomst afgesloten. Voor de realisatie van het plan hoeft door de gemeente geen investering gedaan te worden. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door de realisatieovereenkomst.

In de realisatieovereenkomst is tevens opgenomen dat eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemer komt.

bestemmingsplan Beneden Leeuwen, Zandstraat 70

35

36

bestemmingsplan Beneden Leeuwen, Zandstraat 70

Hoofdstuk 8 8.1

Overleg & inspraak

Overleg

In artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is opgenomen dat de gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan overleg moet plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. In het kader van dit vooroverleg is het voorontwerpbestemmingsplan toegestuurd naar de volgende overlegpartners: Waterschap Rivierenland Gasunie. Beiden overlegpartners hebben aangegeven geen bezwaar te hebben tegen de voorgenomen ontwikkeling.

8.2

Inspraak

Het voorontwerp-bestemmingsplan is op grond van de gemeentelijke inspraakverordening gedurende 6 weken voor een ieder ter inzage gelegd. De terinzagelegging was van 12 november 2020 tot 23 december 2020. Er is een inspraakreactie binnengekomen met de volgende opmerkingen: 1. Op de locatie waar het vrijstaande pand gepland staat, staat nu een authentieke schuur (mogelijk monument?). Deze schuur is ongeveer 6 meter hoog en natuurlijk onbewoond. Als op deze locatie een huis gebouwd gaat worden van 9 m hoog, zoals aangegeven in het bestemmingsplan, zal dit mijn uitzicht en privacy niet ten goede komen. Ik zal geen bezwaar maken als dit gebouw niet hoger wordt dan 1 of max 2 laag met een maximale nokhoogte van 6 meter zonder zicht vanuit dit huis op mijn tuin/huis. reactie gemeente: De huidige schuur is cultuurhistorisch waardevol. Het ontwerpbestemmingsplan laat het bewonen van deze schuur toe. De hoogte van de om te bouwen schuur naar een woning is gebaseerd op de huidige hoogte met daarbij wat ruimte ten behoeve van het isoleren van het dak. De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit en onze adviseur Cultuurhistorie hebben naar aanleiding van deze opmerking het plan nogmaals beoordeeld. Het huidige bijgebouw moet ondergeschikt blijven ten behoeve van het hoofdgebouw.

Dit betekent dat een hoogte van 7,5 meter en de oppervlakte van de schuur voldoende is voor het isoleren van het bestaande dak en het realiseren van een woning op deze locatie. Het ontwerpplan wordt hierop aangepast. 2. In het bestemmingsplan is opgenomen dat er mogelijk een paardenbak geplaatst mag worden. Dit kan zorgen voor overlast. reactie gemeente: Het aanleggen van een paardenbak in een dorpskern is niet wenselijk. Het ontwerpplan wordt zodanig aangepast, dat deze mogelijkheid zal worden verwijderd.

bestemmingsplan Beneden Leeuwen, Zandstraat 70

37