6.1 Bijlage 1 - Toelichting bij masterplan A

MEMO / ADVIES Aan Gemeente West Maas en Waal en JK Consultancy (namens grondeigenaar) T.a.v.

de heer Van der Wielen (gemeente) en mevrouw Kamp (JKC)

Van

de heer ir. L.A.W. van Berkel bnt

Datum

7 december 2020

Betreft

Toelichting bij masterplan Altforst Oost

Project

P202163

Bijgaande memo bevat een beknopte toelichting bij het ‘Masterplan woningbouw Altforst Oost’. E.e.a. conform de afspraken die daarover in april en daarna van dit jaar zijn gemaakt tussen JK Consultancy (de adviseur van de grondeigenaar) en de gemeente, hierna te noemen ‘initiatiefnemers’.

Concept Masterplan In april en mei is in afstemming met initiatiefnemers een eerste en tweede concept masterplan uitgewerkt. Dit concept ging uit van circa 150 woningen, ca. 60% uitgeefbaar grondgebied en ca. 40% openbaar gebied. Initiatiefnemers hebben daarop in samenspraak met de gemeente gereageerd op 11 mei: -

-

De gemeente vraagt extra aandacht voor de verkeersafwikkeling. Het plan dient zodanig vormgegeven te worden dat de hoofdontsluiting binnen het plan wordt voorzien vanaf de noordzijde en dat deze primair de nieuwe buurt ontsluit. De weg mag geen verkeersader of rondweg worden naar het zuiden van Altforst of het centrum. De Heppertsestraat dient de hoofdroute te blijven naar enerzijds deze buurt en anderzijds de bestaande kern. Concreet dient de rondweg, zoals opgenomen in het concept, aan de zuidwestzijde niet aan te sluiten op de bestaande wegen, zodat in de bestaande kern een veranderend verkeerbeeld wordt voorkomen; De gemeente vraagt meer aandacht voor klimaat, duurzaamheid, hittestress, bestendigheid tegen forsere neerslagmomenten e.d. Men is positief over een meer traditioneel vormgegeven en relatief verdichte woonbuurt direct aan de Heppertsestraat; voor het overige deel zou een accent op een vorm van een eco-wijk c.q. eco-wonen moeten liggen: ruim dorps wonen in het groen.

Pouderoyen BV

P202163.007/LBE, pagina 2 van 7

Daarna is het noordelijke deel, dat op hoofdlijnen akkoord is, op hoofdlijnen gelijk gebleven en vormt dit plandeel een afronding van bestaand stratenpatroon in de bestaande kern. Het zuidelijke deel is ruimer opgezet en kent een meer amorfe structuur met variabele woonstraten met groene uitstraling, zoals weergegeven in onderstaand beeld (zie ook bijlage 1 Masterplan, gedateerd 7 december 2020).

Uitgangspunt is in ieder geval om aan te sluiten bij de nu ogenschijnlijk onafgeronde dorpsstructuur aan de oostzijde (doodlopende straten, soms harde dorpsranden) om zo tot een ruimtelijk maar ook verkeerskundig goede afronding te komen aan de oostflank van Altforst. Daarbinnen wordt uitgegaan van een gemengd woongebied, geschikt voor de doelgroepen uit het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente. De stedenbouwkundige structuur wordt daarbij flexibel maar ook gefaseerd invulbaar gemaakt, zodat de differentiatie in bijvoorbeeld goedkoop, middelduur en duur, of typologieën als eenpersoonshuishoudens, seniorenhuisvesting, starters- en gezinswoningen bij de uitwerking vrij invulbaar blijven qua aantallen.

P202163.007/LBE, pagina 3 van 7

De nieuwe oostelijke en zuidelijke dorpsrand wordt ingevuld met woningen die naar het buitengebied gericht worden (dus niet met rafelige achterzijden). Daar waar de hoofdontsluiting of meer zuidelijk de woonstraten tevens deel uitmaken van de dorpsrand, krijgen deze een ruim en groen profiel, maar geen zware en formele inrichting met laanbeplanting; een meer zacht, diverse en toevallige groene inrichting doet meer recht aan het informele dorpse karakter. Onveranderd is de faseringsmogelijkheid, waarbij het het meest voor de hand liggend is om de eerste fase woningbouw te starten aan de noordzijde, in aansluiting op de Heppertsestraat en ook op de woonstraten in het dorp Altforst, te weten de Kerkdwarsstraat en de Boonakker. Deze aanpak sluit ook goed aan bij de advisering van de commissie ruimtelijke kwaliteit inzake de inbreidingslocatie Kerkstraat – Kerkdwarsstraat, waarbij men terzijde heeft aangegeven dat het de voorkeur heeft om de Boonakker verkeerskundig en ruimtelijk aan te laten sluiten en door te late lopen in onderhavig masterplan.

Van concept naar Masterplan Bovenbeschreven conceptplan is in twee aanpassingsrondes aangepast tot voorliggend masterplan. In bijgevoegd bestand ‘bijlage 1 Masterplan’, gedateerd 7 december 2020, is de stedenbouwkundige opzet uitgewerkt en de wijze waarop het plan verkeerskundig en ruimtelijk aansluit op de bestaande kern en aan de andere zijde aansluit op de landschappelijke karakteristieken. Daarbij hoort de volgende beknopte toelichting. -

Het plan is aan de noordzijde relatief dicht, maar zeker dorps verkaveld (een logische eerste fase ontwikkeling die goed aansluit bij de Heppertsestraat en Kerkdwarsstraat), overgaand naar een meer open en groene verkaveling aan zuidzijde (hierin zijn groene verbindingen naar het landschap, ruimte voor water en ecologie en groene speelruimte dominant);

-

Er is na afstemming gekozen voor een menging van typen woningen in het gehele projectgebied, met een accent op goedkoper aan de dorpse binnenzijde en ruimere en duurder aan dorpsrand;

-

Er is een relatief ruime groene rand aan zuidzijde en zuidoostzijde aangehouden i.v.m. het reserveren van ruimte voor waterberging en om een goede en landschappelijk fraaie overgang te realiseren naar de spuitzones bij de aangrenzende boomgaarden;

-

Verbindingen (binnendorps) worden waar mogelijk gecreëerd, waaronder de bestaande Kerkdwarsstraat en Boonakker, maar ook met het plangebied Kerkstraat - Kerkdwarsstraat, waarvoor het stedenbouwkundig plan inmiddels door de kwaliteitscommissie akkoord is bevonden;

P202163.007/LBE, pagina 4 van 7

-

De hoofdontsluiting van de nieuwe buurt vanaf de Heppertsestraat loopt in zuidelijke richting langs de buurt en buigt daarna af, midden door het zuidelijke deel van de buurt (daar sluiten meerdere lussen met woonstraten op aan). De hoofdontsluiting is daardoor naar de Heppertsestraat gericht en niet naar het bestaande dorp. Wel zijn er meerdere binnendorpse verbindingen, zoals hiervoor beschreven, voor lokaal verkeer;

-

Het uitgangspunt voor de parkeeropgave, zoals die in het masterplan is verwerkt, is dat er gemiddeld 2,2 parkeerplaatsen per woning worden voorzien, waarvan een deel op eigen terrein wordt gerealiseerd (zie navolgend overzicht met typen en aantallen parkeerplaatsen). Deze zijn in het masterplan ook juist verdeeld per cluster woningen en afgestemd op de typologieën, dus relatief veel parkeren op eigen terrein bij vrijstaande woningen en weinig in openbaar gebied, versus meer openbaar parkeren bij rijwoningen;

-

Waterberging en infiltratievoorzieningen zijn in deze fase nog niet doorgerekend, maar in beginsel is er in de meeste woonstraten en aan de dorpsrand hiervoor voldoende ruimte. Percelen zijn gemiddeld ruim en ook de openbare ruimte, wat de mogelijkheden voor robuuste watersystemen binnen duurzaam, ecologisch en landelijk wonen vergroot, conform de wensen van de gemeente;

-

Door de indeling in kleine woonclusters, zijn de woonstraatlengten vrijwel altijd kort en bieden de ruime straatprofielen ruimte voor groen en doorzicht naar landelijk gebied. Zo kan voor het merendeel van de woningen een sfeer en omgeving worden gecreëerd waarin men ruim en groen woont, met contact met het buitengebied. Eventueel groen medegebruik als speel- en sportruimte aan de dorpsrand is nader uit te werken (wel afgestemd op eventuele spuitzones boomgaarden).

Woningtypologieën Als hiervoor aangegeven, streeft de gemeente naar een gemengde bebouwingsopzet, met klassieke, dorpseigen woonbebouwing, Dit betekent dat in dit masterplan uitsluitend is uitgegaan van grondgebonden woningen, waarbij een mix wordt bereikt van vrijstaande, geschakelde en rijwoningen. Als aangegeven, is het masterplan flexibel voor wat betreft de invulling met de verschillende woningtypen en ook de menging daarvan. Door de zeer ruime opzet van het plan, zal altijd een per cluster goed ingevulde parkeerbalans gerealiseerd kunnen worden, zonder dat dit de stedenbouwkundige structuren aantast. Zowel de kavelmaten binnen de woonclusters als de maatvoeringen in de openbare ruimten zijn hiervoor voldoende ruim en flexibel. Het masterplan gaat uit van de volgende woningtypen en onderlinge verdeling: -

Vrijstaande woningen Twee-onder-een kap woningen Rijtjeswoningen Totaal

46 34 28 108 woningen

P202163.007/LBE, pagina 5 van 7

De woningtypologieën en aantallen per wooncluster zijn aangegeven in ‘bijlage 2 Themakaart typen woningen’, gedateerd 7 december 2020.

Parkeerbalans Voor deze planontwikkeling is een parkeerbalans uitgewerkt, die de volgende generieke uitgangspunten kent. Per woning wordt vooralsnog uitgegaan van 2,2 te realiseren parkeerplaatsen. Dit is een voldoende ruim gemiddelde, wetende dat er in de buurt een menging zal ontstaan van kleinere woningen voor kleine huishoudens en senioren, maar ook grotere gezinswoningen. Omdat het de gemeentelijke doelstelling is om zo veel als mogelijk op eigen terrein te parkeren, wordt er van uit gegaan dan bij vrijstaande woningen en hoekwoningen altijd op eigen terrein wordt geparkeerd, waarbij gemiddeld de volgende verdeelsleutel geldt voor parkeren op eigen terrein versus het (restant) parkeren in de openbare ruimte: Woningtype en -aantal Vrijstaande 46 2onder1kap 34 Rijtjes 28 Totaal 108

Parkeren op eigen terrein gemiddeld 1,5 (2 achter elkaar) gemiddeld 1,0 (2 achter elkaar) gemiddeld 0 103

Rest openbaar gebied 0,7 1,2 2,2 135

Aldus wordt op basis van de stedenbouwkundige opzet binnen het masterplan uitgegaan van de volgende te realiseren parkeeraantallen en parkeervormen: Parkeren op eigen terrein Parkeren op openbaar gebied Totaal

103 135 238

Zo kan binnen het masterplan de parkeerbehoefte volgens de parkeernormen worden ingevuld. Verdere optimalisatie in de verhouding privaat en openbaar parkeren kan worden bereikt door bij de concretisering van masterplan naar inrichtings- en verkavelingsplan ook op eigen terrein 2 parkeerplaatsen naast elkaar te realiseren in plaats van of in combinatie met lange opritten, waardoor de parkeergraad op eigen terrein verder kan toenemen. Zoals uit ‘bijlage 1 Masterplan’, gedateerd 7 december 2020 blijkt, leidt voorgaande parkeerbalans niet tot een gespannen inrichting in het openbaar gebied; parkeerruimte in openbaar gebied voegt zich als vanzelfsprekend in de ruime en groene woonstraten, waarin nog ruimschoots voldoende ruimte is voor een kwalitatief goede groene inrichting en waarbij ook per wooncluster de flexibiliteit bestaat om meer of minder openbare parkeerruimte te realiseren, al naar gelang de definitieve invulling met woningtypen en woningaantallen per cluster. In ‘bijlage 3 Themakaart parkeren’, gedateerd 7 december 2020, is de parkeeroplossing, afgestemd op de woningtypen en woningaantallen, uitgewerkt.

P202163.007/LBE, pagina 6 van 7

Uitgeefbaarheid Om de gemeentelijke wens, te komen tot een ruim opgezet, groen, duurzaam en ecologisch waardevol woongebied, invulling te geven, is t.o.v. de voorgaande concepten voor dit masterplan de uitgeefbaarheid verlaagd tot uiteindelijk net geen 50%; zie daarvoor ‘bijlage 4 Themakaart uitgaafbaarheid’, gedateerd 7 december 2020. Daarin zijn per wooncluster de totale oppervlakten aangegeven, wat bij de weergegeven woningaantallen een indicatie geeft van de oppervlakten per kaveltype. Nader zal moeten worden afgestemd of een dergelijk verhouding tussen wel- en niet uitgeefbare gronden ook leidt tot een passende exploitatie en beheerbaar openbaar domein voor de gemeente. Vooralsnog is hier geen toetsing op uitgevoerd, maar zijn uitsluitend de gemeentelijke wensen m.b.t. de woonkwaliteit en de signatuur van dit groene en dorpse woonmilieu leidend. Eventuele wensen om de uitgeefbaarheid te verhogen versus verkleining van het openbaar gebied, zijn tot op zekere hoogte eenvoudig invulbaar door alle woonclusters aan de buitenzijde (voorzijde) wat ruimer te maken, in combinatie met versmalling van het openbaar gebied. In die zin is het masterplan op dit aspect nog flexibel opgezet en vraagt een beperkt hogere uitgeefbaarheid niet meteen een aanpassing in het stedenbouwkundige concept.

Fasering Overigens laat het masterplan ook zien, prima gefaseerd uitvoerbaar en realiseerbaar te zijn. Daarbij kan aan de noordzijde, bij de Heppertsestraat, worden aangevangen en kan de buurtontsluiting in zuidelijke richting meegroeien met te realiseren woonclusters. Het voordeel van een dergelijke clustergewijze aanpak is dat de bouwperiode per cluster beperkt kan zijn en dat na afronding per cluster ook de bouwwegen kunnen worden herstraat tot definitieve inrichting en het openbaar groen snel kan worden ingericht. Er hoeft daarvoor niet gewacht te worden tot het gehele masterplan wordt gerealiseerd. De hoofdontsluiting van de buurt is daarom ook vanaf de Heppertsestraat eerst aan de nieuwe buurtrand gelegd (de toekomstige oostelijke dorpsrand), zodat deze zo min mogelijk door de woonclusters snijdt, c.q. daaraan raakt. Deze weg kan dan ook als gecombineerde bouwontsluiting voor zuidelijke fases worden benut en woonontsluiting voor noordelijke fases, zonder dat de afgeronde woonclusters hier veel overlast van zullen ervaren.

P202163.007/LBE, pagina 7 van 7

Vervolg Zodra het masterplan als zodanig is goedgekeurd, zou dit desgewenst verder uitgewerkt kunnen worden tot meer concrete verkavelingen en inrichtingsplannen voor de openbare ruimte, een beeldkwaliteitsplan voor de bebouwing etc. Dan ook is het nodig om gebiedsgericht milieu- en omgevingsonderzoeken op te starten, in ieder geval om een juiste afstemming te vinden tussen de spuitzones bij de omliggende gaarden en de te ontwikkelen woonclusters. Hopende u voldoende geïnformeerd te hebben. Met vriendelijke groet, Pouderoyen Tonnaer

de heer ir. L.A.W. van Berkel bnt

Bijlagen:

1) Masterplan 2) Themakaart typen woningen 3) Themakaart parkeerbalans 4) Themakaart uitgeefbaarheid