2025-187 Informatienota Intake nieuwe woningbouwverzoeken

Informatienota

Onderwerp

Intake nieuwe woningbouwverzoeken

Aangeboden door

College van B&W

Portefeuillehouder

M.A.A. van den Boom-Witzel

Team Zaakkenmerk/Document kenmerk Datum collegebesluit Vertrouwelijkheid Bijlagen

Team Ruimte Z.120575/D.329465 24 juni 2025 Openbaar Nee

Inhoudsopgave 1. Aanleiding 2. Stand van zaken 3. Financiën 4. Communicatie 5. Participatie 6. Aanpak en planning 7. Bijlagen

Aanleiding

Net als veel andere gemeenten staat West Maas en Waal voor een complexe woningbouwopgave. De druk om woningen toe te voegen is groot, maar de ruimte, randvoorwaarden en maatschappelijke draagkracht zijn niet onbegrensd. De woningbouwopgave raakt steeds nauwer verweven met vraagstukken op het gebied van infrastructuur, klimaatadaptatie, energie, voorzieningen en betaalbaarheid. Daarnaast is niet meer elke vorm van woningbouw zomaar mogelijk of wenselijk. Het stellen van duidelijke keuzes en kaders is noodzakelijk. Op 17 december 2024 besloot het college om een tijdelijke stop in te lassen op de intake van nieuwe principeverzoeken. Enerzijds om reeds ingediende initiatieven in behandeling te kunnen nemen, anderzijds om huidig beleid eens goed te bekijken en waar nodig te actualiseren. Er is opdracht gegeven voor de uitvoering een nieuw woonbehoefteonderzoek. Het volledige rapport wordt na de zomer opgeleverd, maar de eerste conceptresultaten zijn inmiddels al bekend. De inzichten die deze resultaten bieden vragen om een pas op de plaats.

De tijdelijke stop op het in behandeling nemen van nieuwe verzoeken loopt op korte termijn af, maar op basis van het nieuwe onderzoek en integrale knelpunten voor toekomstige ontwikkelingen, is het advies deze maatregel specifiek voor woningbouwverzoeken te verlengen tot 1 januari 2027.

Stand van zaken

De huidige planvoorraad is voldoende voor 130% planoverschot Het overzicht van zachte plannen (planologische procedure is nog niet gestart of het omgevingsplan is nog niet onherroepelijk) en harde plannen (onherroepelijk omgevingsplan) geeft aan dat er circa 1.200 woningen op de planning staan. Het woonbehoefteonderzoek geeft aan dat de autonome woonbehoefte (o.b.v. de Primos prognose 2024) en het inlopen van het woningtekort tot 2045 circa 1.170 woningen betreft, inclusief 130% planoverschot. Er wordt 130% aangehouden om, rekening houdend met planuitval en doorschuiven in tijd, 100% van de opgave te realiseren. Het openen van de intake van nieuwe verzoeken leidt tot een nog hoger aantal woningen boven de geprognotiseerde behoefte. Het is onwenselijk om (veel) meer te bouwen dan de behoefte. Deze woningen worden in de toekomst naar verwachting niet meer ingevuld door eigen inwoners. Ook kan het in de toekomst leiden tot leegstand. De stop is in lijn met de ambities uit de Omgevingsvisie In 2024 is de Omgevingsvisie West Maas en Waal – groots in kleinschalig vastgesteld. Het uitgangspunt van de visie is om de grootsheid van de uitdagingen op de juiste manier plek te geven binnen de kleinschaligheid die West Maas en Waal zo bijzonder maakt. Groots in kleinschaligheid betekent groeien passend bij de maat en schaal van de gemeente, met oog voor de behoefte van eigen inwoners.

De dorpen krijgen elk de ruimte om zich op hun eigen manier te ontwikkelen: maatwerk, passend bij de onderscheidende karakters en met de behoeften van de inwoners en lokale ondernemers als vertrekpunt. Er zijn voldoende woningen om in de eigen gemeenschap te blijven wonen, maar we zorgen er ook voor dat de dorpen gecontroleerd groeien om het kleinschalige karakter te beschermen. West Maas en Waal is een aantrekkelijke gemeente voor nieuwe inwoners uit andere regio’s om zich te vestigen. We vinden het echter belangrijk om in de eerste plaats te voorzien in de woningbehoefte van onze eigen inwoners. Er is een mismatch tussen bestaande plannen en de kwalitatieve woonvraag Ook de aard van de woonvraag veranderd. De groei zit met name in alleenstaanden en oudere huishoudens, die behoefte hebben aan levensloopbestendige, kleinere en betaalbare woningen, zowel koop als huur. Op dit moment wordt aan grotere plannen de voorwaarde gesteld dat 30% van de woningen sociale huurwoningen zijn en 20% van de woningen wordt uitgevoerd als levensloopbestendige woning. Waar in totaal 2/3 van het woningbouwprogramma betaalbaar moet zijn, zien we dat het overige gedeelte wordt ingevuld met grotere vrijstaande woningen. Een ongerichte toevoeging van woningbouw vergroot de kans op een mismatch tussen vraag en aanbod.

Nieuwe keuzes en richtingen worden opgenomen in het Volkshuisvestingsprogramma De gemeente gaat aan de slag met het opstellen van een Volkshuisvestgingsprogramma. Dit is een wettelijke taak. Het Volkshuisvestingsprogramma wordt een uitgebreidere versie van de huidige Woonvisie, waarin onder meer sturing op doelgroepen,

woningtypen, locaties en woonmilieus centraal staat. Het opstellen van dit programma vraagt om een zorgvuldige analyse en afstemming met partners zoals corporaties, zorgpartijen en de regio. Dit programma moet uiterlijk eind 2026 vastgesteld zijn. Ambtelijke capaciteit kan worden ingezet om zachte plannen hard te maken Een deel van de ambtelijke capaciteit gaat naar het beoordelen van ideeën en ingediende verzoeken voor woningbouwplannen. Iets minder dan de helft van de huidige planvoorraad is op dit moment nog zacht. Ambtelijke capaciteit kan worden ingezet om deze plannen hard te maken en, waar mogelijk, op een juiste manier bij te sturen zodat ze meer aansluiten bij de geconstateerde kwalitatieve woonbehoefte. Het bijsturen van huidige plannen heeft meer prioriteit dan het in behandeling nemen van nieuwe plannen. We blijven daarmee de komende periode woningen realiseren en creëren zekerheid dat het huidige woningtekort wordt ingelopen. De stop op de intake van verzoeken geldt alleen voor woningbouw Verzoeken voor andersoortige ontwikkelingen kunnen wel worden ingediend. Deze worden via de nieuwe werkwijze in behandeling genomen. Daarnaast gelden er ook voor woningbouw enkele uitzonderingen. De volgende soorten verzoeken worden wel in behandeling genomen:

• Recreatie & toerisme; • Bedrijvigheid; • Onderwijs; • Verzoeken middels het VAB-beleid; • Het omzetten van een (agrarische) bedrijfswoning naar reguliere woning; • Zorg-voor-elkaar woningen en mantelzorgwoningen; • Woonzorginitiatieven; • Woningsplitsing; • Huisvesting van Internationale Werknemers; • Wettelijk verplichte taken en crisissituaties; • Verzoeken waarin de gemeente een actieve rol heeft aangenomen. Het college kan daarnaast altijd besluiten om voor specifieke verzoeken een uitzondering te maken.

Aandachtspunten Er is een kans op vertraging van gewenste woningbouwontwikkelingen Een tijdelijke stop kan – ook al is deze gericht en onderbouwd – leiden tot vertraging van woningbouwontwikkelingen die juist wel wenselijk zijn. Er kunnen verzoeken in voorbereiding zijn die mogelijk goed aansluiten bij de kwalitatieve woonvraag. Door het in behandeling nemen van deze verzoeken uit te stellen, kunnen kansen verloren gaan of verschuiven initiatiefnemers hun aandacht naar andere plannen of andere gemeenten.

Financiën

Het besluit heeft geen directe financiële gevolgen. De kosten van de huidige plannen worden gedekt middels leges en verhaalbare plankosten.

Communicatie

De druk op woningbouw blijft hoog, zowel vanuit maatschappelijk als politiek oogpunt. Het risico bestaat dat het besluit tot verlenging van de stop als rem op ontwikkeling wordt gezien, terwijl landelijk de wens tot versnelling juist groeit. Ook vanuit de politiek kunnen signalen komen om bepaalde verzoeken alsnog te behandelen. Dit vergt transparante kaders, heldere communicatie, goede motivering en consistentie in uitvoering. De gemeentelijke website wordt gebruikt voor alle communicatie over dit besluit. Er wordt een pagina ‘veelgestelde vragen’ ingericht om vooraf zoveel mogelijk vragen te beantwoorden. Projectontwikkelaars die regelmatig projecten uitvoeren in onze gemeente worden persoonlijk geïnformeerd over dit besluit.

Participatie

Aanpak en planning

Niet van toepassing.

De huidige stop op de intake van verzoeken loopt tot 1 juli 2025. De stop voor woningbouwverzoeken wordt verlengd tot 1 januari 2027. In de tussentijd wordt er gewerkt aan diverse actiepunten. Voorafgaand aan het heropenen van de intake van nieuwe verzoeken vindt er een evaluatie plaats. De volledige resultaten van het woonbehoefteonderzoek worden na de zomer aan uw raad gepresenteerd.

Bijlagen