11.3 Check op kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte
Tekst van het document
Check op kwantitatieve- en kwalitatieve woningbehoefte Gemeente West Maas en Waal
6 december 2021 Definitief
DATUM
6 december 2021
TITEL
Check op kwantitatieve- en kwalitatieve woningbehoefte
OPDRACHTGEVER
Gemeente West Maas en Waal
AUTEUR(S)
Laurens van Dongen (Companen) Sander Reith (Reith Advies)
PROJECTNUMMER
7789.101
STATUS
Definitief
Inhoud 1
Inleiding
4
2
Bevolkingsontwikkeling en verhuisbewegingen 2.1 Ontwikkeling van de bevolking 2011-2021 2.2 Verhuisbewegingen
5 6 7
3
Samenstelling van de woningvoorraad
11
4
Druk op de woningmarkt 4.1 Ontwikkeling verkoopprijzen en aantal transacties koopmarkt 4.2 Ontwikkelingen per dorp
13 13 15
5
Prognoses tegen het licht 5.1 Huishoudensprognoses vergeleken 5.2 Prognose van de woningbehoefte 5.3 Behoefte aan sociale huur
17 17 19 20
6
Kwalitatieve woningbehoefte 6.1 Woonwensen (WoOn 2018) vs. verhuisgedrag 6.2 Kwalitatieve woningbehoefte 2021-2030 6.3 Woningbehoefte per kern
22 22 23 24
7
Opgave wonen en zorg in beeld 7.1 Ouderen 7.2 Doelgroepen Beschermd Wonen, Maatschappelijke Opvang en Jeugd 7.3 Vraag onder verstandelijk gehandicapten 7.4 Vraag onder lichamelijk gehandicapten 7.5 Huidig aanbod wonen en zorg
25 25 28 28 28 29
1 Inleiding De gemeente West Maas en Waal is bezig met het opstellen van een nieuwe Woonvisie. Ten behoeve van een goede onderbouwing heeft de gemeente behoefte aan een check op de woningbehoefte zoals die in de Regionale Woonagenda Rivierenland is opgenomen (op basis van een analyse van prognoses van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en Primos). Immers, de situatie op de woningmarkt in land, regio en (dorpen van) de gemeente is de laatste jaren danig in beweging: • Het woningtekort op landelijk niveau is groot. Ook recente woningbehoefteramingen in andere provincies (bijvoorbeeld ZuidHolland) vallen beduidend hoger uit dan die van een aantal jaren geleden. Dat zet de uitgangspunten voor de gemeente Maas en Waal mogelijk in een ander daglicht; • De koopprijzen stijgen historisch hard, de druk op de woningmarkt is groot; • Migratiebewegingen lijken te duiden op een grotere trek vanuit de Randstad naar omliggende regio’s, waaronder mogelijk Rivierenland. Dit zou de druk op de lokale woningmarkt verder verhogen en wellicht zorgen voor verdringing van lokaal woningzoekenden. En door de situatie op de koopmarkt zouden de kansen van starters op de lokale markt verder in het gedrang kunnen komen. Deze ontwikkelingen kunnen aanleiding zijn de kwantitatieve en kwalitatieve opgave voor de komende jaren bij te stellen.
De gemeente heeft aan Reith advies gevraagd om dit woningbehoefteonderzoek uit te voeren. Reith Advies voert het onderzoek in samenwerking met Companen uit.
7789.101 | Check op kwantitatieve- en kwalitatieve woningbehoefte
4
•
2 Bevolkingsontwikkeling en verhuisbewegingen
•
In dit eerste hoofdstuk kijken we naar bevolkings- en huishoudensontwikkelingen in de afgelopen jaren. Op 1 januari 2021 had de gemeente West Maas en Waal ruim 19.575 inwoners en 8.435 huishoudens. Beneden-Leeuwen is veruit de grootste kern in de gemeente. De overige Waaldorpen Dreumel, Wamel en Boven-Leeuwen zijn aanzienlijk kleiner maar nog steeds van enige omvang. De Maasdorpen Alphen, Altforst , Appeltern en Maasbommel zijn relatief kleine kernen. Er wonen hier zo’n 220 tot 715 huishoudens.
Figuur 2.1: Gemeente West Maas en Waal. Bevolkingssamenstelling per dorp. 100%
90% 80%
Inwoners 6.935 35%
Boven-Leeuwen
2.235
11%
915
11%
40%
Dreumel
3.515
18%
1.505
18%
30%
Wamel
2.480
13%
1.050
12%
Alphen
1.680
9%
715
8%
Altforst
575
3%
220
3%
Appeltern
810
4%
360
4%
Maasbommel West Maas en Waal
1.345 19.575
7% 100%
585 8.435
7% 100%
Waaldorpen
Beneden-Leeuwen
Maasdorpen
Huishoudens 3.085 37%
13%
8%
12% 14%
11%
6%
8%
8%
13%
13%
11%
34%
35%
13%
8%
7%
16%
14%
70%
60%
Tabel 2.1: Gemeente West Maas en Waal. Aantal inwoners en huishoudens per kern.
In Maasdorpen (Alphen, Altforst, Appeltern en Maasbommel) wonen relatief gezien meer 45-65 jarigen dan in de Waaldorpen (BenedenLeeuwen, Boven-Leeuwen, Dreumel en Wamel). Kinderen tot 14 jaar wonen relatief het vaakst in Altforst en Wamel, en het minst vaak in Appeltern, Alpen en Maasbommel.
28%
33%
31%
31%
36% 39%
50%
20%
10%
17%
15%
16%
18%
17%
14% 12%
15%
17%
13%
14%
16%
16%
14%
15%
16% 12%
17% 16% 16%
10%
16%
16% 12%
0%
Bron: CBS, 2021.
De bevolkingssamenstelling verschilt per kern: • In Beneden-Leeuwen en Dreumel wonen relatief gezien de meeste 75plussers. De aanwezigheid van ouderen hangt hier mede samen met het aanbod aan (zorg)voorzieningen.
7789.101 | Check op kwantitatieve- en kwalitatieve woningbehoefte
0-14 jaar
15-29 jaar
30-44 jaar
45-64 jaar
65-74 jaar
75+ jaar
Bron: Gemeente West Maas en Waal, 2021.
5
150
Buitenlands migratiesaldo
200
250
200
150
7789.101 | Check op kwantitatieve- en kwalitatieve woningbehoefte
50
0
0
-50
-50 2020
2019
2018
2017
2016
2015
-100 2014
De bevolkingstoename in de gemeente kent een aantal duidelijke oorzaken: • Het binnenlands migratiesaldo is sterk positief. Dit betekent dat er vanuit ander gemeenten veel naar West Maas en Waal verhuisd wordt. • Het buitenlands migratiesaldo is eveneens positief, maar ligt lager dan het binnenlands saldo. • De woningvoorraadontwikkeling laat ook een stijgende lijn zien. Dit verklaart mede de stijgende lijn van het aantal inwoners, aangezien nieuwbouw vaak zorgt voor een extra toestroom van nieuwe inwoners.
100
50
2013
Bron: CBS, 2021.
150
100
2012
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
2011
-100
-100
Daarnaast valt op dat het geboortesaldo in de gemeente negatief is (sterfte > geboorte). Dit is het gevolg van een ouder wordende bevolking; een herkenbaar patroon voor vergelijkbare gemeenten.
6
2020
-50
300
2019
250
2018
0
2017
300
2016
50
Woningvoorraadontwikkeling
2015
100
2020
2011
2020
2019
2018
2017
2016
2015
200
2014
-100
2013
-100
2012
-50
250
2011
-50
2019
0
300
2018
50
0
2017
100
50
2016
150
100
2015
200
150
2014
250
200
2013
300
250
2014
Bevolkingsontwikkeling
300
2013
Figuur 2.2: Bevolkingsontwikkeling 2011-2021.
Binnenlands migratiesaldo
2012
De bevolking van de gemeente West Maas en Waal is in de afgelopen 10 jaar jaarlijks toegenomen, met +100 tot +250 personen per jaar. Met name sinds 2017 is een sterk stijgende lijn te zien.
Geboortesaldo
2012
2.1 Ontwikkeling van de bevolking 2011-2021
Figuur 2.3: Gemeente West Maas en Waal. Migratiesaldo naar leeftijd, 2013-2020.
Vestigersprofiel
350 Figuur 2.4: Gemeente West Maas en Waal. Vestigersprofiel 2011-2020 per kern.
300
250
Beneden-Leeuwen waaldorpen
200 150
100 50 0
40%
20%
25%
8% 5%2%
Boven-Leeuwen
32%
21%
30%
12% 5%
Dreumel
32%
24%
24%
12% 4%4%
Wamel
34%
21%
26%
10% 6%3%
Alphen
32%
30%
Altforst
31%
-100 2013
2014
2015
2016
2017
0-14 jaar
15-24 jaar
50-64 jaar
65 jaar e.o.
2018
2019
2020
25-49 jaar
Maasdorpen
-50
Appeltern
Bron: CBS statline, 2021.
2.2 Verhuisbewegingen Op basis van CBS microdata is het mogelijk om het profiel van vestigers en vertrekkers nader per kern te bekijken.
7789.101 | Check op kwantitatieve- en kwalitatieve woningbehoefte
21%
Gemeente
Als we het migratiesaldo verder uitsplitsen naar leeftijd dan valt op dat de gemeente met name een aantrekkingskracht heeft op mensen in een gezinsfase (leeftijd 25-49 en 0-15 jaar). Jongeren verlaten de gemeente daarentegen juist vaak. Zij vertrekken voor studie of werk vaak naar de stad, vaak om op latere leeftijd weer terugkeren naar de gemeente. Dit is een herkenbaar patroon voor vergelijkbare gemeenten in het land.
38%
40%
Maasbommel
0%
20%
10% 5% 31%
36% 31%
34%
23%
24%
21% 23%
40%
18% 24%
60%
11% 6%2% 80%
1-2 phh tot 35 jaar
1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar
gezin
1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar
1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar
1-2 phh ouder dan 75 jaar
Bron: CBS Microdata, 2021.
• •
10%
De meeste vestigers betreffen kleine huishoudens tot 35 jaar. Dit is vooral het geval in Beneden-Leeuwen en Appeltern. In Altforst en Appeltern vestigen zich veel kleine huishoudens van 35 tot 55 jaar.
7
100%
• •
Boven-Leeuwen en Altforst zijn het meest in trek bij vestigende gezinnen. Beneden-Leeuwen, Dreumel en Wamel, en in iets mindere mate ook Maasbommel trekken enige ouderen aan. Dit heeft alles te maken met de aanwezigheid van voorzieningen in deze kernen. Naar Altforst en Appeltern verhuizen geen ouderen.
Vertrekkersprofiel
waaldorpen
Figuur 2.5: Gemeente West Maas en Waal. Vertrekkerssprofiel 2011-2020 per kern.
Beneden-Leeuwen
54%
20%
16%
5% 3%
Boven-Leeuwen
54%
17%
20%
7% 3%
Dreumel
58%
14%
16%
8% 5%
Wamel
56%
16%
17%
8% 3%
Vestiging en vertrek naar regio De sterkste verhuisrelaties kent de gemeente met ander gemeenten in de regio: Druten (negatief), Tiel (positief), Nijmegen (negatief) en Buren (positief). Daarnaast vestigen zich in West Maas en Waal veel mensen vanuit de Randstad. Ook heeft de gemeente een aantrekkende werking op mensen vanuit de overige gemeenten in Gelderland. Tabel 2.2: Gemeente West Maas en Waal. Vestiging en vertrek naar regio.
Alphen
Maasdorpen
Vanuit alle kernen trekken er veel jongeren < 35 jaar weg. Per saldo is er dan ook in alle kernen sprake van een negatief migratiesaldo. Dit is anders bij de 1-2 huishoudens tussen 35-55 jaar en gezinnen. Voor deze groepen kent iedere kern juist een positief migratiesaldo.
54%
Altforst
67%
Gemeente
13% 17%
Druten
75% 44%
15% 21%
54%
19% 17%
16%
7789.101 | Check op kwantitatieve- en kwalitatieve woningbehoefte
Saldo
1.210
16%
1.450
22%
-240
760
10%
445
7%
315
10% 6%
Nijmegen
550
7%
765
12%
-215
17%
Buren
10%
9% 8% 7% 4% 2%
0% 20% 40% 60% 80% 100% 1-2 phh tot 35 jaar 1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar gezin 1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar 1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar 1-2 phh ouder dan 75 jaar Bron: CBS Microdata, 2021.
Vertrek
Tiel
Overig Gelderland
Appeltern Maasbommel
17%
Vestiging
Noord-Holland / ZuidHolland / Utrecht Overig NL Totaal Bron: CBS Microdata, 2021.
385
5%
150
2%
235
2.130
28%
1.630
25%
500
1.255
17%
810
12%
445
1.260
17%
1.355
21%
-95
7.550
100%
6.605
100%
945
Tussen de kernen zijn een aantal verschillen te zien: • Beneden-Leeuwen is de grootste kern van de gemeenten, daar wordt dan ook het meest naar toe verhuisd vanuit alle gemeenten. • Dreumel trekt vooral mensen uit Den Bosch, Maasdriel en Tiel. • Boven-Leeuwen trekt mensen uit Druten en Nijmegen.
8
•
Wamel trekt opvallend veel mensen uit Tiel. Tabel 2.3: Gemeente West Maas en Waal. Verhuisbewegingen tussen de dorpen.
Waaldorpen
Als we de verhuisbewegingen in de tijd uiteenzetten, is te zien dat het aantal vestigers vanuit de provincies Utrecht, Noord- Holland en Zuid-Holland sinds 2018 fors is toegenomen. Dit patroon zien we in vrijwel alle kernen, maar het sterkst in Beneden-Leeuwen, Dreumel, Alphen en Maasbommel.
Vertrek Beneden- Bovennaar Leeuwen
Beneden-
2012
2013
2014
2015
Buren
2016
2017
Overig Utrecht Gelderland Noord-Holland - Zuid-Holland
2018
2019
2020
Bron: CBS Statline, 2021.
Verhuisbewegingen tussen de kernen Via Microdata is eveneens informatie beschikbaar over de verhuisbewegingen tussen de dorpen in de gemeente. Dit geeft inzicht in de binding van inwoners met hun kern, en de relatieve aantrekkelijkheid van de afzonderlijke kernen.
7789.101 | Check op kwantitatieve- en kwalitatieve woningbehoefte
Maasdorpen
Waaldorpen 2011
Nijmegen
Maas-
naar
bommel
buiten gemeente
5%
2%
4%
1%
0%
1%
1%
17%
23%
2%
2%
1%
1%
1%
1%
7%
2%
45%
4%
3%
0%
0%
1%
Wamel
15%
3%
5%
29%
1%
0%
0%
2%
Alphen
7%
2%
10%
2%
27%
0%
0%
4%
Altforst
16%
0%
0%
0%
0%
15%
3%
0%
Appeltern
13%
6%
0%
0%
0%
3%
17%
0%
Maasbommel
8%
0%
2%
1%
2%
0%
1%
22%
Totaal
22%
6%
10%
7%
3%
1%
1%
3%
Boven-
Tiel
Dreumel Wamel Alphen Altforst Appeltern
42%
Leeuwen
Druten
Leeuwen
van
Figuur 2.6: Gemeente West Maas en Waal. Vestiging en vertrek naar top 6 regio's, 2011-2020.
160 140 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60
Maasdorpen
Leeuwen Dreumel
Bron: CBS Microdata, 2021.
Inwoners uit Beneden-Leeuwen en Dreumel kiezen bij een verhuizing het vaakst voor een nieuwe woning in het eigen dorp. In Altforst, Appeltern en Maasbommel verhuizen inwoners minder vaak binnen de eigen kern. Zij verlaten vaker de gemeenten, en komen dan vooral terecht in Nijmegen, Druten en Oss. Als inwoners van Beneden-Leeuwen, Dreumel en Wamel (de
9
44%
54% 39% 45%
48% 66% 62% 63% 47%
Waaldorpen) de gemeente verlaten, komen zij ook veel terecht in Nijmegen en Druten. Daarnaast wordt vanuit deze dorpen veel naar Tiel verhuisd. Vanuit Dreumel verhuisd men ook vaak naar Maasdriel. Binnen de gemeente wordt vanuit alle kernen veel naar Beneden-Leeuwen verhuisd, maar met name Boven-Leeuwen, Wamel, Altforst en Appeltern vallen op. Inwoners uit Alphen verhuizen daarnaast vaak naar Dreumel.
Conclusie •
Groei aantal inwoners door toegenomen binnenlandse migratie.
•
Met name toestroom van mensen uit de Randstad, het sterkst in BenedenLeeuwen en Dreumel.
•
Aantrekkingskracht op gezinnen (met name in Altforst, Wamel en BovenLeeuwen).
•
Beneden-Leeuwen en Dreumel voor inwoners uit de gemeente het aantrekkelijkst (vanwege aanwezige (zorg)voorzieningenaanbod, ook voor ouderen belangrijk motief).
Aandachtspunten voor Woonvisie 1.
Houd rekening met instroom van buiten de gemeente en de positie van lokale woningzoekenden t.o.v. vestigers.
7789.101 | Check op kwantitatieve- en kwalitatieve woningbehoefte
10
Op 1 januari 2021 bestond de woningvoorraad in de gemeente in totaal uit 8.375 woningen. De woningvoorraad bestaat voor 71% uit koopwoningen, voor 20% uit sociale huurwoningen en voor 9% uit particuliere huurwoningen. In Beneden-Leeuwen staan relatief gezien de meeste (sociale) huurwoningen, terwijl in Altforst de minste (sociale) huurwoningen te vinden zijn.
Altforst staan vrijwel alleen 2-1 kap en vrijstaande woningen, waarvan de meerderheid een WOZ-waarde boven de € 350.000 heeft. Er staan relatief weinig (ca. 6%) koop-rijwoningen in de gemeente. Met name in de kernen Alphen en Altforst is de voorraad rijwoningen beperkt. Tot slot kent de gemeente ook een relatief kleine voorraad appartementen. In totaal betreft ongeveer 10% van de voorraad een appartement, waarvan 8% een huurappartement en 2% een koopappartement is. De meeste koopappartementen zijn te vinden in Beneden-Leeuwen, Dreumel en Wamel.
Figuur 3.1: Gemeente West Maas en Waal. Woningvoorraad per dorp.
Figuur 3.2: Gemeente West Maas en Waal. Woningvoorraad naar woningtypen en prijsklasse.
3 Samenstelling woningvoorraad
3.500
Beneden-Leeuwen
3.000
Boven-Leeuwen
12%
25%
5%
4% 5%
22%
30%
20%
6%0%
30%
36%
32%
36%
3% 1%
2.500 Dreumel
10%
16%
4% 0%
1.500
Wamel
7%
19%
5%0%
1.000
Alphen 1%
2.000
500
Altforst
21%
2% 0%
8% 2% 0%
37%
1%
30%
41%
2%
35%
35%
55%
0 Appeltern 2%
Koop
Sociale huur
Particuliere huur
Maasbommel
4%
Gemeente
8%
0% Bron: WOZ-registratie gemeente West Maas en Waal (2021), CBS (2021).
Ruim 60% van de woningvoorraad bestaat uit 2-1 kap- en vrijstaande woningen. Ongeveer de helft hiervan heeft een WOZ-waarde tot € 350.000. In
21%
3% 1%
21%
3% 0%
10%
31%
21%
4%2%
20%
30%
Huur appartement Rijwoning <250.000 2-1 kap / vrijstaand <350.000 Koop appartement <250.000
43%
34%
37% 32%
40%
50%
30%
60%
70%
80%
2%
90%
Huur grondgebonden Rijwoning 250.000+ 2-1 kap / vrijstaand 350.000+ Koop appartement 250.000+
Bron: WOZ-registratie gemeente West Maas en Waal (2021), CBS (2021).
7789.101 | Check op kwantitatieve- en kwalitatieve woningbehoefte
11
100%
Conclusie •
Grootste deel woningvoorraad bestaat uit koopwoningen.
•
In kleinere dorpen relatief veel duurdere 2-1 kap en vrijstaande woningen, (bijna) geen sociale huurwoningen.
•
Weinig appartementen in de gemeente.
Aandachtspunten voor woonvisie 2. Relatief eenzijdige woningvoorraad in bepaalde dorpen, voor sommige groepen beperkte/geen woonmogelijkheden in de eigen kern. 3. Meer variatie door nieuwbouw en aanpassing bestaande voorraad.
7789.101 | Check op kwantitatieve- en kwalitatieve woningbehoefte
12
4 Druk op de woningmarkt
Figuur 4.2: Gemeente West Maas en Waal. Verdeling van de transacties naar woningtype, 2019-2021. 5%
4.1 Ontwikkeling verkoopprijzen en aantal transacties koopmarkt
18%
13%
43%
De druk op de koopmarkt neemt sinds een aantal jaar duidelijk toe. Na een dip in de crisisjaren neemt de gemiddelde transactieprijs sinds ongeveer 2014 weer toe. Zeker sinds 2020 zijn de prijzen in de gemeente sterk gestegen. Ook aan het aantal transacties is goed te zien dat de koopmarkt tussen 2014 en 2018 weer was aangetrokken. Na 2018 (m.u.v. 2020) lijkt het aantal transacties in de gemeente weer wat af te nemen. Figuur 4.1: Gemeente West Maas en Waal. Ontwikkeling aantal transacties en gemiddelde transactieprijs, 2008-2021.
Aantal transacties
Gemiddelde transactieprijs
300
€ 450.000
250
€ 400.000 € 350.000
200
22% Tussenwoningen
Hoekwoningen
Vrijstaand
Appartementen
2/1 Kapwoningen
Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2021.
Tussen 2019 en 2021 werden er in de gemeente voornamelijk vrijstaande woningen verkocht. Ook werden er relatief veel rijwoningen (tussenwoningen + hoekwoningen) en 2-1 kapwoningen verkocht. Appartementen werden bijna niet verkocht. Dit hangt uiteraard samen met de beperkte omvang van de appartementenvoorraad in de gemeente.
€ 300.000
150
€ 250.000
Sterke afname goedkoop en betaalbaar aanbod
100
€ 200.000
Door de sterke prijsstijgingen in de afgelopen jaren is het goedkope en betaalbare koopaanbod snel afgenomen. Waar in 2019 nog 20% van het aanbod werd verkocht voor een prijs <€200.000, was dat in 2021 afgenomen tot 4%. Hetzelfde geldt voor woningen met een prijs van €200.000 tot €300.000. Tussen 2019 en 2021 halveerde het aandeel woningen dat voor deze prijs werd verkocht bijna. In de duurdere prijsklassen zien we exact het tegenovergestelde: het aandeel woningen verkocht met een prijs van €300.000 tot €400.000 en met een prijs >€500.000 verdubbelde bijna.
€ 150.000
50
€ 50.000 €-
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
2020
1e helft 2021
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
€ 100.000 2008
0
Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2021.
7789.101 | Check op kwantitatieve- en kwalitatieve woningbehoefte
13
Figuur 4.1: Gemeente West Maas en Waal. Verdeling van de verkochte woningen naar prijsklassen.
100% 90%
8%
8%
12%
11%
24%
29%
17%
80%
gemiddelde transactieprijs in 2021 wel hoger. Dit komt doordat er in West Maas en Waal naar verhouding veel vrijstaande woningen worden verkocht, die van alle woningtypen absoluut gezien de hoogste transactieprijs kennen.
17%
70%
Tussen 2018 en 2021 namen de transactieprijzen van 2-1 kapwoningen en appartementen in de gemeente sterker toe dan in de regio.
60%
50% 43%
40%
36%
30%
44%
Tabel 4.1: Gemiddelde transactieprijs en ontwikkeling transactieprijs vergeleken met regio, provincie en NL.
20% 10%
19%
20%
0% 2019
< 200.000
200-300.000
West Maas
Z.W-
en Waal
Gld.
Gld.
NL
8%
4%
Tussen-
Gem. prijs 2021
€309.000
€306.000
€301.000
€338.000
2020
1e helft 2021
woning
Ontw. 2018-2021
36%
36%
32%
31%
Hoek-
Gem. prijs 2021
€302.000
€328.000
€330.000
€353.000
woning
Ontw. 2018-2021
31%
40%
33%
31%
Gem. prijs 2021
€329.000
€366.000
€388.000
€386.000
Ontw. 2018-2021
50%
31%
31%
28%
Gem. prijs 2021
€487.000
€541.000
€580.000
€553.000
Ontw. 2018-2021
28%
35%
36%
33%
Gem. prijs 2021
€316.000
€296.000
€284.000
€343.000
Ontw. 2018-2021
49%
45%
47%
43%
Gem. prijs 2021
€392.000
€384.000
€374.000
€380.000
Ontw. 2018-2021
42%
40%
39%
35%
300-400.000
400-500.000
> 500.000
Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2021.
Grondgebonden woningen relatief goedkoop De grondgebonden woningen in de gemeente zijn in vergelijking met de regio Zuidwest-Gelderland en de provincie Gelderland relatief goedkoop. Met name bij 2-1 kapwoningen (€ 37.000 tot € 59.000 goedkoper) en vrijstaande woningen (€ 54.000 tot € 93.000 goedkoper) lag de transactieprijs in 2021 aanzienlijk lager. De gemiddelde prijs van een appartement lag in de gemeente West Maas en Waal daarentegen juist € 20.000 hoger dan in de regio en € 32.000 hoger dan in gemiddeld in de provincie. Ondanks dat de meeste woningtypen in de gemeente dus relatief goedkoper waren lag de totale
7789.101 | Check op kwantitatieve- en kwalitatieve woningbehoefte
2/1 kap
Vrijst. Apptmnt.
Totaal
Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2021.
14
Figuur 4.2: Gemeente West Maas en Waal. Ontwikkeling van de krapte-indicator, 2019-2021.
Ontwikkeling krapte-indicator NVM 10 8 6
4 2
0 Tussenwoning
Hoekwoning
Tweekapper
Vrijstaand
Q2 2019
Q3 2019
Q4 2019
Q1 2020
Q2 2020
Q3 2020
Q4 2020
Q1 2021
Q2 2021
Q3 2021
Appartement
Bron: NVM, 2021. Figuur 4.3: Gemeente West Maas en Waal. Ontwikkeling van gemiddelde verkooptijd, 2019-2021 .
Krapte-indicator NVM: daling, beperkte keuzemogelijkheden Om de krapte op de woningmarkt in cijfers uit te kunnen drukken werkt de NVM met een zogeheten krapte-indicator. Deze indicator geeft aan uit hoeveel woningen een potentiële koper keuze heeft. Volgens de NVM moet voor een gezonde woningmarkt de krapte-indicator ergens rond 6 à 7 uitkomen. Waar de krapte-indicator begin 2019 voor West Maas en Waal nog tussen de 3 (tussenwoningen) en 7 (vrijstaande woningen) uitkwam, is deze inmiddels afgenomen tot 0,8 tot 1,9. Een potentiële koper kan in de huidige markt bij sommige woningtypen gemiddeld dus nog maar uit minder dan één woning kiezen. Een andere indicator voor de druk op de woningmarkt is de gemiddelde verkooptijd. Hierbij geldt doorgaans: hoe korter de gemiddelde verkooptijd, hoe groter de vraag/druk. Bij alle woningtypen zien we de gemiddelde verkooptijd in de afgelopen 2 jaar duidelijk teruglopen. Gemiddeld staat een woning op dit moment nog maar zo’n 25 dagen te koop.
Ontwikkeling gem. verkooptijd (dagen)
4.2 Ontwikkelingen per dorp
80 70 60 50 40 30 20 10 0
Tussenwoning
Hoekwoning
Tweekapper
Vrijstaand
Q2 2019
Q3 2019
Q4 2019
Q1 2020
Q2 2020
Q3 2020
Q4 2020
Q1 2021
Q2 2021
Q3 2021
Bron: NVM, 2021.
7789.101 | Check op kwantitatieve- en kwalitatieve woningbehoefte
Appartement
Tussen 2017 en 2021 nam de gemiddelde koopsom in Maasbommel (+86%), Boven-Leeuwen (+64%), Dreumel (+57%), Alphen (+54%) en Beneden-Leeuwen (+50%) het meeste toe. In Wamel (+40%) en Altforst (+36%) nam de gemiddelde koopsom minder hard toe. In Appeltern nam de gemiddelde koopsom tussen 2017 en 2021 af met -7%. Gezien de omvang van de kern hangt deze afname sterk af van de samenstelling van het verkochte aanbod. In 2021 was een koopwoning in Alphen met ruim €445.000 gemiddeld het duurst, gevolgd door Boven-Leeuwen (€429.000) en Maasbommel (€426.000). Een koopwoning in Appeltern kostte gemiddeld het minste, namelijk €265.000.
15
Figuur 4.4: Gemeente West Maas en Waal. Ontwikkeling aantal transacties en gemiddelde koopsom per dorp, 2017-2021.
Conclusie •
Druk op koopmarkt neemt sterk toe, transactieprijzen lopen op, aantal transacties neemt juist af.
•
Potentiële kopers hebben in de huidige markt zeer weinig keuze.
•
Aandeel goedkope/betaalbare koopwoningen in twee jaar tijd fors afgenomen.
•
Ten opzichte van regio: 2-1 kap en vrijstaande woningen nog relatief betaalbaar.
Aandachtspunten voor Woonvisie 4. Forse woningtekorten. 5. Beperkte beschikbaarheid betaalbare koopwoningen: koopwoningen voor starters en middeninkomens steeds onbetaalbaarder. Niet in alle kernen komen nog betaalbare koopwoningen op de markt.
Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2021.
7789.101 | Check op kwantitatieve- en kwalitatieve woningbehoefte
16
5 Prognoses tegen het licht 5.1 Huishoudensprognoses vergeleken: Primos 2019 vs. Primos 2021 Het vorige regionale woningbehoefteonderzoek van RIGO was gebaseerd op Primos 2019. De Primos-prognoses worden jaarlijks bijgesteld, en inmiddels is Primos 2021 beschikbaar gekomen. We vergelijken hieronder de resultaten van het eerder gebruikte Primos 2019 met Primos 2021 en met de daadwerkelijke ontwikkeling van het aantal huishoudens.
Ten opzichte van de daadwerkelijke huishoudensontwikkeling valt op dat Primos 2019 wat aan de lage kant uitvalt. Per 1 januari 2021 lag de prognose van Primos 2019 al ongeveer 80 huishoudens onder het daadwerkelijke aantal huishoudens in de gemeente. Primos 2021 gaat uit van een beduidend hogere groei, en lijkt in die zin een stuk realistischer. Vanaf 2025 valt wel op dat Primos 2021 wat afvlakt, de jaarlijks groei is vanaf dan minder sterk dan de jaren ervoor. Figuur 5.2: Gemeente West Maas en Waal. Primos 2021 vergeleken met huishoudensontwikkeling 2011-2020. 250
200 Figuur 5.1: Gemeente West Maas en Waal. Ontwikkeling van het aantal huishoudens (2010-2021), ten opzichte van primos 2019 en primos 2021.
150
10.000 100
9.500 9.000
50
8.500 0
8.000 7.500
Huishoudensgroei per jaar (CBS) Gemiddelde groei (2011-2021)
7.000 6.500 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040 Ontwikkeling (CBS)
Primos 2019 (gelderse variant, hoog)
Bron: CBS 2021, Primos 2019 (bewerking Companen), Primos 2021.
Primos 2021
Jaarlijkse huishoudensgroei Ontwikkeling: CBS
2010-2015
Primos 2021
2015-2021
+105
Prognose: Primos 2021
2021-2025
2025-2030
+114 +70
+62
Bron: CBS 2021, Primos 2021, bewerking Companen.
7789.101 | Check op kwantitatieve- en kwalitatieve woningbehoefte
17
Als we kijken naar de jaarlijks voorspelde huishoudensgroei lijkt ook Primos 2021 echter wat behoudend. In de periode 2010-2021 fluctueerde de huishoudensgroei in de gemeente van +35 tot ongeveer +200 per jaar. Gemiddeld komt de huishoudensgroei uit op +110 per jaar, waarbij vanaf 2017 een sterk stijgende lijn te zien is. Voor de periode 2021-2025 en 2025-2030 gaat Primos uit van een jaarlijkse huishoudensgroei die fors lager ligt, respectievelijk op +70 en +62 huishoudens per jaar.
Huishoudensprognose: sterke vergrijzing, met name toename aantal 75-plussers
Verder valt op dat net als in 2021 zal ook in 2040 het grootste gedeelte van de huishoudens in de gemeente uit gezinnen bestaan. Figuur 5.4: Gemeente West Maas en Waal. Ontwikkeling van het aantal huishoudens naar leeftijd en huishoudenstype.
3.500 3.000 2.500 2.000 1.500
Uitgesplitst naar de verschillende huishoudenstypen valt op dat de gemeente in de komende jaren flink gaat vergrijzen. Tot 2040 verdubbelt het aantal 75plussers bijna, terwijl het aantal jonge huishoudens wat zal gaan afnemen.
1.000
500 0
Figuur 5.3: Gemeente West Maas en Waal. Huishoudensprognose naar leeftijd en huishoudenstype.
100%
80% 60% 40%
13%
15%
17%
17%
18%
20%
23%
18%
18%
18%
19%
17%
15%
13%
35%
33%
32%
32%
33%
11% 5%
11% 5%
11% 4%
2021
2025
2030
11% 3% 2035
10% 3% 2040
19%
1-2 phh 18- 1-2 phh 35- 1-2 phh 54- 1-2 phh 65- 1-2 phh 75+ 34 jaar 54 jaar 64 jaar 74 jaar jaar
2020 2027 2034
2021 2028 2035
2022 2029 2036
2023 2030 2037
2024 2031 2038
2025 2032 2039
Gezin
2026 2033 2040
Bron: Primos 2021.
20% 0%
1-2 phh tot 30 jaar Gezinnen 1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar Bron: Primos 2021.
1-2 phh tussen de 30 en 50 jaar 1-2 phh tussen de 50 en 65 jaar 1-2 phh ouder dan 75 jaar
7789.101 | Check op kwantitatieve- en kwalitatieve woningbehoefte
18
5.2 Prognose van de woningbehoefte
Tabel 5.1: Gemeente West Maas en Waal. Kwantitatieve woningbehoefte 2021-2030.
Groei aantal huishoudens
Groei aantal huishoudens
Voor de berekening van de woningbehoefte maken we gebruik van de uitgangspunten van Primos 2021. Echter, gelet op de huishoudensgroei in de afgelopen jaren en trends in de migratiepatronen (sterke toename binnenlandse migratie sinds 2017) achten we een sterke huishoudensgroei zeer aannemelijk. In de periode van 2021 tot 2025 gaan we uit van een jaarlijkse huishoudensgroei van 110 huishoudens per jaar (gemiddelde van de afgelopen jaren). In de daarop volgende jaren sluiten we aan bij de Primos-prognoses en gaan we uit van een jaarlijkse huishoudensgroep van 62 huishoudens per jaar.
Inlopen woningtekort
Totale woningbehoefte 2021-2030 Op basis van de hierboven beschreven aannames komen we voor de periode 1-1-2021 tot 1-1-2030 uit op de volgende woningbehoefte:
Totaal 2021-2030
440
310
750
55
65
120
495 (125 per jaar)
375 (75 per jaar)
870 (95 per jaar)
Woningbehoefte per kern Op basis van de bevolkingssamenstelling per 1 januari 2021, kenmerken van de dorpen en verhuisbewegingen uit de afgelopen jaren is een vertaling van deze woningbehoefte op het niveau van de kernen/dorpen gemaakt. Tabel 5.2: Gemeente West Maas en Waal. Vertaling kwantitatieve woningbehoefte naar de kernen. Groei aantal Totale Inlopen huishoudens woningbehoefte woningtekort 2021 tot 2030 2021 tot 2030 Beneden-Leeuwen
+175
+30
+205
Boven-Leeuwen
+85
+15
+100
Dreumel
+125
+20
+145
Wamel
+130
+15
+145
Alphen
+85
+15
+100
Altforst
+30
+5
+35
Appeltern
+35
+5
+40
Maasbommel
+85
+15
+100
West Maas en Waal
+750
+120
+870
Waaldorpen
We rekenen daarnaast met het inlopen van het huidige woningtekort. We gaan er hierbij vanuit dat dit tekort niet volledig wordt ingelopen. De woningmarkt heeft een zekere druk nodig om goed te functioneren. Uitgaan van een tekort van rond de 2% is gebruikelijk. Dit tekort wordt landelijk al lange tijd als uitgangspunt gehanteerd. Regionaal (regio Woongaard) komt het woningtekort op dit moment uit op 3,6% (bron: ABF, 2021). Om dit tekort voor West Maas en Waal in te lopen zullen er tot 2030 circa 120 extra woningen moeten worden toegevoegd.
2025-2030
Deze behoefte ligt beduidend hoger dan de woningbehoefte zoals deze in het vorige woningbehoefteonderzoek werd geraamd, namelijk een behoefte van ca. 58 woningen per jaar voor de periode 2018-2030.
Maasdorpen
Inlopen woningtekort
Totale woningbehoefte
2021-2025
Bron: Primos 2021, BRP-gegevens gemeente 2021, Microdata 2021, bewerking Companen.
7789.101 | Check op kwantitatieve- en kwalitatieve woningbehoefte
19
5.3 Behoefte aan sociale huur Op grond van verschillende (on)zekere ontwikkelingen hebben we een inschatting gemaakt van de behoefteontwikkeling aan sociale huur. We richten ons hierbij op meetbare economische, demografische en maatschappelijke trends: • Effect van de huishoudensgroei • Effect van veranderende bevolkingssamenstelling en veranderende huur-kooporiëntatie (generatie-effect) • Effect van de koopkrachtontwikkeling • Ontwikkeling van de scheefheid in de kernvoorraad • We houden ook rekening met het feit dat een deel van de corporatiedoelgroep niet in een corporatiewoning woont, maar in een koop- of particuliere huurwoning. Zowel bij een lage koopkrachtontwikkeling (-0,7%) als een hoge koopkrachtontwikkeling (+1,0%) zal er in de komende jaren sprake zijn van een groei van de doelgroep van woningcorporaties (huishoudens met inkomen tot € 40.024 per jaar). Wij ramen de groei van de doelgroep die in een sociale huurwoning woont tot 2030 op 345 huishoudens. Als we uitgaan van het inlopen van het woningtekort met 25 woningen, gaat het in totaal om een extra behoefte van 370 sociale huurwoningen. Echter, met het ouder worden van de naoorlogse babyboomgeneratie neemt het eigen woningbezit onder ouderen toe. Deze ouderen hebben vaker dan de generatie ervoor een goed pensioen en vermogen in een eigen woning.
Zij hebben daarmee de mogelijkheid om bij verhuizing opnieuw een woning te kopen of te kiezen voor een huurwoning in de vrije sector. Dit betekent dat de behoefte van ouderen aan sociale huurwoningen niet zondermeer trendmatig kan worden doorgetrokken. We noemen dit het generatie-effect. Het generatie-effect zorgt ervoor dat de
7789.101 | Check op kwantitatieve- en kwalitatieve woningbehoefte
behoefte aan sociale huurwoningen in de gemeente West Maas en Waal met 195 woningen minder toeneemt dan op basis van de demografische doorrekening van de omvang van de doelgroep. Tabel 5.3: Gemeente West Maas en Waal. Ontwikkeling behoefte aan sociale huur 2021 -2030.
2021-2030
Huidige voorraad Demografische groei doelgroep in corporatiewoning Inloop woningtekort Generatie-effect Economisch effect (inkomensontwikkeling) Benodigde toevoeging Benodigde voorraad 2030
Laag economisch scenario 1.685 345
Midden economisch scenario 1.685 345
Hoog economisch scenario 1.685 345
25 -195 0
25 -195 -40
25 -195 -65
+180 1.865
+140 1.825
+115 1.800
Bron: Primos 2021, Lokale Monitor Wonen 2021, bewerking Companen.
Bij het uitblijven van economische groei en een koopkrachtontwikkeling van -0,7% procent per jaar, is de aanvullende behoefte aan sociale huurwoningen 180 in de periode tot 2030. Als de koopkrachtontwikkeling positiever is, zal de verwachte extra behoefte aan sociale huurwoningen lager zijn. De doelgroep is dan kleiner. Bij een koopkrachtontwikkeling van 0,3 procent (langjarige trend volgens berekeningen van het CPB) per jaar komt de extra behoefte uit op 140 woningen. Bij een optimistisch scenario van 1,0 procent koopkrachtgroei per jaar zijn 115 extra woningen nodig in de sociale huur. De coronacrisis vraagt om waakzaamheid voor al teveel economisch optimisme. De vraag is hoe snel de economie zich zal herstellen en in welke mate huishoudens profiteren. Onze scenario’s gaan uit van gemiddelde economische groei op middellange termijn. Ons advies is om de komende jaren het lage scenario en het middenscenario als bandbreedte te hanteren.
20
Figuur 5.5: Gemeente West Maas en Waal. Ontwikkeling behoefte aan sociale huur, 2021 -2030.
Wonen), informatie over de opbouw van de woningvoorraad (WOZ-bestand gemeente West Maas en Waal) en informatie over verhuisbewegingen (Microdata CBS) is een doorvertaling van de behoefte gemaakt naar de dorpen van de gemeenten. Tabel 5.4: Gemeente West Maas en Waal. Ontwikkeling behoefte aan sociale huur per dorp.
Huidige voorraad
Behoefte 20212030
770
65 tot 80
Boven-Leeuwen
180
15 tot 20
Dreumel
270
20 tot 30
Wamel
190
15 tot 20
Alphen
120
10 tot 15
Altforst
10
<5
Appeltern
55
<5
Maasbommel
95
5 tot 10
West Maas en Waal
1.685
+140 tot +180
Maasdorpen
Waaldorpen
Beneden-Leeuwen
Bron: Primos 2021, Lokale Monitor Wonen 2021, bewerking Companen.
Conclusie Bron: Primos 2021, Lokale Monitor Wonen 2021, bewerking Companen.
Behoefte aan sociale huur per kern Op basis van beschikbare informatie over de inkomenssamenstelling van huishoudens en de bewoning van de sociale huurvoorraad (Lokale Monitor
•
Meest recente prognose aanzienlijker hoger dan prognose uit 2019.
•
Groei in periode tot 2025 van 495 huishoudens realistisch (125 per jaar).
•
Tot 2030 kwantitatieve woningbehoefte van +870 woningen (ca. 95 per jaar).
•
Sterke vergrijzing (in 2040 verdubbeling aantal 75-plussers).
•
Groeiende behoefte aan sociale huurwoningen: tussen 2021 en 2030 ca. 140 tot 180 woningen.
Aandachtspunten voor Woonvisie 6. Ambitie tot 2030: minimaal + 870 woningen. 7. Ambitie tot 2030: minimaal 140 extra sociale huurwoningen, accent in waal7789.101 | Check op kwantitatieve- en kwalitatieve woningbehoefte
dorpen (+115 tot +150), ook in maasdorpen aanvullende behoefte (+25 tot +30).
21
beperkt wordt geëffectueerd. Zo vormt de combinatie van woonwensen en gedrag een robuuste basis voor het bepalen van de ontwikkeling van de kwalitatieve woningbehoefte.
6 Kwalitatieve woningbehoefte We vertalen de kwantitatieve woningbehoefte naar de gewenste toekomstige kwalitatieve samenstelling van de woningvoorraad. Aan welke woningen zal er in de toekomst behoefte zijn? Zijn er woningen waar al voldoende aanbod aan is? We maken hiervoor gebruik van een combinatie van woonwensen en feitelijk gedrag op de woningmarkt, omdat de woonwens alleen een (beperkte) voorspeller is van gedrag op de woningmarkt. De uitkomsten van de woonwensen zijn daarom vergeleken op basis van de feitelijke verhuisbewegingen. Waar het wensprofiel en het gedragsprofiel van elkaar verschillen is ingeschat of er sprake is van een onvervulde wens omdat in het verleden aanbod ontbrak, of juist van een voorzorgwens die in de praktijk maar
6.1 Woonwensen (WoOn 2018) vs. verhuisgedrag Als we de verhuiswensen uit Woononderzoek (WoOn 2018) 1 vergelijken met het daadwerkelijke verhuisgedrag (2010-2020), vallen er een aantal zaken op: • In het algemeen is er een grotere wens naar appartementen dan uit verhuisbewegingen naar voren komt. Er zijn in de gemeente maar weinig appartementen beschikbaar, dus zijn er weinig mogelijkheden om hiernaar toe te verhuizen.
Figuur 6.1: Woonwensen (o.b.v. referentiegebied) vergeleken met verhuisgedrag in de gemeente West Maas en Waal.
Woonwensen (WoON 2018) 27%
1-2 phh tot 35 jaar
15%
1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar 1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar
24%
6%
34% 6% 43%
20%
32% 1% 13%
14%
Gezinnen
0% Huur mgw
26% 20% Koop rij
22%
14%
30%
17%
18%
33%
36% 60%
Koop 2^1 / vrijstaand
100%
Koop appartement
13%
22%
0%
30% 39%
10%
43%
12% 80%
15%
20%
38%
27% 10% 5%
12% 40%
5%
29%
29%
85%
1-2 phh ouder dan 75 jaar
Huur egw
8%
39%
15%
1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar
25%
Verhuisgedrag (microdata)
6%
7%
20%
40%
15%
1%
37% 35%
40%
36%
3%
5% 7% 5% 42%
60%
80%
100%
Bron: WoOn 2018, CBS Microdata 2010-2020.
1 O.b.v. referentiegebied voor de gemeente West Maas en Waal, samengesteld uit de meer landelijke / dorpse
gemeenten in de omliggende regio.
7789.101 | Check op kwantitatieve- en kwalitatieve woningbehoefte
22
•
•
•
•
•
Een relatief groot deel van de jongeren wil graag een woning kopen. Zij zoeken het vaakst een rijwoning, omdat deze woningen doorgaans goedkoper zijn. Jongeren verhuizen in West Maas en waal echter ook relatief vaak naar 2^1 kap / vrijstaande woningen. Dit komt omdat dit aanbod in de gemeente relatief betaalbaar is. Een deel van de gezinnen wenst een koopappartement, mede vanuit een betaalbaarheidsperspectief. In gemeente zijn echter voldoende betaalbare gezinswoningen aanwezig, ook voor gezinnen met een iets kleiner budget. Kleine huishoudens in de leeftijd van 35 tot 55 jaar kiezen in West Maas en Waal vaker voor een koopwoning. Zij hebben ook doorgaans meer te besteden en daarmee meer mogelijkheden om te kopen. In de leeftijdsklassen daarboven neemt de oriëntatie op de huursector weer toe. Onder ouderen (met name onder 75-plussers) is er een relatief grote vraag naar appartementen. De ervaring leert dat dit vooral een vraag naar levensloopgeschikte woonvormen betreft.
•
• •
Vraag naar sociale huurwoningen: is vooral afkomstig van jonge huishoudens en starters die een betaalbare woning zoeken. In mindere mate ook van ouderen naar een levensloopgeschikte woning. Vraag naar vrije sector huurwoningen: van jonge huishoudens en middeninkomens. Vraag naar goedkope rijwoningen: ondanks de vraag naar huurwoningen is er een sterke kooporiëntatie onder jongeren. Voor hen is er behoefte aan kleine en betaalbare rijwoningen.
Figuur 6.2: Gemeente West Maas en Waal. Kwalitatieve woningbehoefte 2021-2025 en 2025-2030.
Sociale huur eengezins
535
Sociale huur compact / levensloopgeschikt
55
85
75
65
Vrije sectorhuur eengezins
-255
Vrije sectorhuur compact / levensloopgeschikt Koop rijwoning tot 250
190
Koop rijwoning 250+
6.2 Kwalitatieve woningbehoefte 2021-2030 Bij het bepalen van de woningbehoefte voor de komende jaren is rekening gehouden met de verhuisgeneigdheid van huishoudens. De Primos-prognose is de kwantitatieve basis (waarbij zoals beschreven rekening wordt gehouden met een hogere instroom in de eerste 5 jaar en het woningtekort deels wordt ingelopen). Er wordt een koopkrachtontwikkeling volgens het lage scenario gehanteerd. In de meeste woningmarktsegmenten zijn extra woningen nodig. In enkele segmenten ontstaat mogelijk juist ruimte:
160
3025
Koop 2-1 kap / vrijstaand tot 350
-135
-55
Koop 2-1 kap / vrijstaand 350+
130
Koop appartement tot 250'
40 35
Koop appartement 250+
2525 -300
-200
-100 2021-2025
0
100
105
200
300
400
2025-2030
Bron: WoON2018, CBS-Microdata 2021, Primos 2021, WOZ-registratie 2021, bewerking Companen.
7789.101 | Check op kwantitatieve- en kwalitatieve woningbehoefte
23
•
BenedenLeeuwen Boven-
Waaldorpen
•
Vraag naar dure koopwoningen: afkomstig van (vestigende) gezinnen en doorstromende huishoudens zoals stellen die mogelijk een gezinsuitbreiding willen of gezinnen die een grotere woning zoeken. Goedkope 2-1 kap / vrijstaand op termijn wat onder druk: dit type woning wordt nu veel bewoond door ouderen, en zal in de komende jaren steeds vaker vrijkomen omdat ouderen die er wonen een meer geschikte woning zoeken of overlijden. Kwalitatief zijn dit vaak niet de best onderhouden woningen. Voor starters en jonge huishoudens zijn relatief nieuwe rijwoningen vaak aantrekkelijker. De vraag van jongeren is echter vooral een vraag naar een betaalbare koopwoning op een voor hen aansprekende plek, en kan zeker bij een groot woningtekort ook een iets oudere 2-1 kap of vrijstaande woning zijn. Vraag naar koopappartementen: is deels afkomstig van jongeren die iets betaalbaars zoeken, en deels van ouderen die nu in een koopwoning wonen en willen doorstromen. Dit is niet zozeer een specifieke vraag naar appartementen, maar eerder een vraag naar compacte/levensloopgeschikte woonvormen.
Leeuwen Dreumel Wamel Alphen
Maasdorpen
•
Altforst Appeltern Maasbommel
West Maas en Waal
Huur-
Huur-
Goedkope
Middel-
Dure
egw
compact
koop
dure koop
koop
-
++
+++
-
+
+
+
+
-
+
+ + 0 0 0 0 0
+ + + 0 0 + ++
++ ++ ++ + + + ++
+ 0 0 + 0
+ + + + + + +
Conclusie •
Forse uitbreidingsbehoefte aan goedkope woningen voor starters (sociale huurwoningen en betaalbare koop).
•
In toenemende mate behoefte aan levensloopgeschikte woonvormen voor ouderen.
6.3 Woningbehoefte per kern
•
Onderstaande tabel toont een indicatie van de kwalitatieve woningbehoefte per kern.
•
Er komen relatief veel goedkope 2-1 kap en vrijstaande woningen op de markt. Uitbreidingsbehoefte aan wat duurdere koopwoningen: (vestigende) gezinnen en doorstromende huishoudens die op zoek zijn naar grotere woning.
•
In waaldorpen zowel behoefte aan huur (compacte/-levensloopbestendige woonvormen voor ouderen en jongeren) als koop (accent op toevoegen woningen voor starters).
•
In maasdorpen beperkte uitbreidingsbehoefte in huur, vooral behoefte aan betaalbare koop, en wat duurdere koop voor doorstromers.
Aandachtspunten voor Woonvisie 8. Voldoende betaalbare koopwoningen toevoegen. 9. In dorpen met voorzieningen voldoende extra levensloopgeschikte / compacte 7789.101 | Check op kwantitatieve- en kwalitatieve woningbehoefte
woningen voor ouderen toevoegen.
24
Totaal +205 +100 +145 +145 +100 +35 +40 +100 +870
7 Opgave wonen en zorg in beeld Voor het in beeld brengen van de huidige vraag en de toekomstig vraag naar wonen met zorg plekken maken we gebruik van de Woonzorgweter. Dit is een onderzoeksmodel dat aan de hand van de bevolkingsprognose en aannamen over de zorgbehoefte een doorrekening van de vraag naar wonen met zorg plekken naar de toekomst toe maakt. Per doelgroep wordt de ontwikkeling van de vraag in beeld gebracht.
7.1 Ouderen Door de vergrijzing neemt het aantal ouderen in West Maas en Waal in de komende jaren toe: van ruim 4.000 65-plushuishoudens in 2021, naar ruim 6.700 65-plushuishoudens in 2040. Vooral het aantal 75-plussers neemt sterk toe.
Zorgvraag in beeld Om een inschatting te kunnen maken van de toekomstige zorgvraag én van de woonvraag die hiermee samenhangt, sluiten wij met onze prognoses aan bij het Zorgtredenmodel van de NZa. In dit model worden alle ouderen ingedeeld naar ‘zorgtrede’, welke weergeeft wat het zwaarste type zorg is waar zij gebruik van maken. Het aantal mensen in zorgtrede 6 is berekend aan de hand van gegevens van CIZ-data over het zorggebruik in de Wlz-zorg (vraag waarin wordt voorzien), aangevuld met informatie over wachtenden op een Wlz-woonvorm (vraag waarin niet wordt voorzien). Voor West Maas en Waal ziet de toekomstige omvang van de groepen ouderen in de verschillende zorgtreden in de gemeente er als volgt uit: Figuur 7.2: Gemeente West Maas en Waal. Prognose zorgvraag ouderen in de gemeente, naar zorgtrede (in personen).
Z O R G T R E D E N VE R D E L I N G 110 130 420 220 140
120 150 500 260 170
150 180 600 310 200
190 230 710 360 230
220 270 810
2.220
2.520
2.890
3.160
3.280
1.060
1.190
1.350
1.470
1.500
Bron: Primos, 2021.
2021
2025
2030
2035
2040
In de praktijk hebben lang niet alle ouderen een zorgvraag. Dat betekent dat zij ook lang niet allemaal behoefte hebben aan een specifieke woonvorm, maar voor een groeiende groep ouderen geldt dit wél.
Zorgtrede 1
Zorgtrede 2
Zorgtrede 3
Zorgtrede 5
Zorgtrede 6 (PG)
Zorgtrede 6 (SOM)
Figuur 7.1: Gemeente West Maas en Waal. Ontwikkeling aantal 65-plussers, 2021-2040. 4.000
390 250
3.000 2.000 1.000 0 65-75 jaar
75-85 jaar
2021
2025
2030
2035
85+ jaar
2040
7789.101 | Check op kwantitatieve- en kwalitatieve woningbehoefte
Zorgtrede 4
Bron: NZa, Monitor Zorg voor ouderen, bevolkingsprognose Castricum, bewerking Companen.
25
Van zorgvraag naar woonvraag Ouderen in zorgtrede 6 wonen in een verzorgings- of verpleeghuis (of krijgen Wlz-zorg thuis via een Volledig Pakket Thuis). De overige ouderen wonen volgens de definitie van de NZa ‘thuis’. Dit kan echter ook een geclusterde woonvorm zijn speciaal voor ouderen. Hoe hoger de zorgtrede, hoe groter de kans dat een oudere ervoor kiest in een geclusterde woonvorm te gaan wonen. Figuur 7.3: Aannames woonvraag per zorgtrede.
100%
90% 80%
12%
12%
6%
6%
70% 60%
30%
30%
30%
8%
8%
8%
40%
Tabel 7.1: Gemeente West Maas en Waal: Ontwikkeling verschillende woonvormen 2021 – 2040.
Regulier wonen Geclusterd wonen (zorg nabij) Geclusterd wonen (24-uurszorg SOM) Geclusterd wonen (24-uurszorg PG) Totaal hh 65+
82%
62%
30%
62%
•
62%
20%
3% 8%
10% 0%
Regulier wonen
Geschikt wonen
24-uurszorg SOM
24-uurszorg PG
2025 2.150 660
2030 2.390 810
2035 2.570 980
2040 2.610 1.110
100
110
130
160
180
110
130
160
200
230
2.710
3.050
3.490
3.910
4.130
88%
• 82%
2021 1.960 540
Bron: Bevolkingsprognose Primos, indicatiegegevens CIZ & NZa en bewerking Companen.
88%
50%
prognose van de woonvraag, dan leidt dit tot de volgende prognose voor woonvormen.
3% 8%
•
Er is vooral een stijging te zien in de behoefte aan reguliere woonvormen geschikt voor ouderen. Daarnaast is eer een stijgende behoefte aan geclusterde woonvormen voor ouderen (zie ook volgend figuur) Met andere woorden: ouderen blijven in verschillende gedaanten steeds langer zelfstandig thuis wonen.
Geclusterd wonen
Bron: Aannamestelsel Companen.
We hebben de groei in beeld gebracht die in de komende jaren verwacht wordt voor de verschillende zorgtreden. Als we deze zorgprognose vertalen naar een
7789.101 | Check op kwantitatieve- en kwalitatieve woningbehoefte
26
Figuur 7.4: Gemeente West Maas en Waal: Ontwikkeling geclusterde woonvormen 2021 – 2040.
Behoefte aan woonvormen voor ouderen in de dorpen
Geclusterd wonen prognose 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0
230
110 100
130 110
540
660
1 2021
2025
Geclusterd wonen
160 130 810
2030 24-uurszorg SOM
200 160
180
980
1.110
2035
2040
24-uurszorg PG
Bron: Bevolkingsprognose West Maas en Waal, indicatiegegevens CIZ & NZa en bewerking Companen. Geclusterd wonen met zorg nabij is een beschutte
Op basis van de leeftijdssamenstelling en de bevolkingsprognoses is een indicatieve doorrekening gemaakt van de behoefte aan geclusterde- en 24uurswoonvormen voor ouderen in de dorpen. Gezien de omvang van de dorpen is het van belang om de behoefte niet los per dorp te bekijken. Voor het realiseren van bepaalde woonvormen is immers enige vraagomvang benodigd.
Tabel 7.2: Gemeente West Maas en Waal. Behoefte aan verschillende woonvormen voor ouderen in 2030.
Beneden-Leeuwen + Boven-Leeuwen Dreumel + Wamel Maasdorpen Totaal West Maas en Waal
Geclusterd wonen
24-uurszorg SOM
24-uurszorg PG
380
60
80
240
40
50
190
30
30
810
130
160
woonvorm waarbij de bewoner een eigen appartement of studio heeft met voorzieningen en
dat zich in de nabijheid van een woonzorgcentrum bevindt. Bewoners kunnen een beroep doen op de
medische en sociale voorzieningen van het centrum. De sociale interactie binnen en buiten het cluster staat voorop. De woningen zijn geschikt voor mensen met een lichte of middelzware
Bron: Bevolkingsprognose West Maas en Waal, indicatiegegevens CIZ & NZa en bewerking Companen.
De huidige omvang van de woonvormen die voor ouderen geschikt (te maken) zijn is op dit moment nog niet goed in beeld. Om de opgave aan wonen en zorg volledig in beeld te krijgen dient hier een nadere inventarisatie van te worden uitgevoerd.
zorgvraag.
De illustraties hiernaast geven een indruk van de variëteit aan woonvormen weer die vallen onder
de noemer ‘geclusterd wonen’.
7789.101 | Check op kwantitatieve- en kwalitatieve woningbehoefte
27
7.2 Doelgroepen Beschermd Wonen, Maatschappelijke Opvang en Jeugd De behoefte aan woningen voor uitstromende personen uit Beschermd Wonen (BW), Maatschappelijke Opvang (MO) en Jeugdzorg hangen samen met de regionale afspraken over de verdeling van deze groepen over de gemeenten. Deze doelgroep woont nu vaak nog in een instelling in de centrumgemeente van de zorgregio (Nijmegen), en is in de gemeente zelf maar beperkt aanwezig. In het beleidsdocument “Samen Dichtbij!” Beleidsplan GGZ Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang 2018-2020 (regio Rijk van Nijmegen en Rivierenland), zijn de uitgangspunten geformuleerd om deze doelgroep zo goed mogelijk in buurten en wijken op te vangen (pagina 29,30). Een belangrijk uitgangspunt daarbij is dat: “Iedereen die met of zonder ondersteuning zelfstandig kan en wil gaan wonen of blijven wonen, een passende woning in de eigen omgeving krijgt of waar het meeste kans op herstel is”. Uitstromende personen vanuit BW, MO of Jeugdzorg hebben behoefte aan betaalbare woningen en zijn daarom doorgaans aangewezen op de goedkope woningen van woningcorporaties. In de regio Rivierenland is met gemeenten, corporaties en zorgaanbieders een voorstel uitgewerkt voor de kwantitatieve opgave. Het gaat om een inschatting van de omvang van de groep van mensen die de komende jaren vanuit beschermd wonen naar een zelfstandige woning verhuizen.
Voor de gemeente West Maas en Waal gaat het om een opgave van ca. 7 tot 8 personen per jaar.
7.3 Vraag onder verstandelijk gehandicapten Aan de hand van Wlz-indicatiegegevens en de bevolkingsprognose hebben wij een inschatting opgesteld van de zorgvraag van verstandelijk beperkten voor
7789.101 | Check op kwantitatieve- en kwalitatieve woningbehoefte
de perioden tot en met 2040. In de verwachte vraag naar VG-plekken maken we onderscheid naar geclusterde en gespikkelde woonplekken. In het kader op de volgende pagina worden de verschillende vormen toegelicht. • In de gemeente is behoefte aan ongeveer 110 geclusterde VGplekken. De verwachting is dat deze behoefte naar de toekomst toe in omvang niet veel meer zal toe- of afnemen. • De behoefte aan gespikkeld wonen voor mensen met een verstandelijke beperking is klein (<10 plekken). Er blijft echter wel ruimte voor maatwerk of kleine nieuwe initiatieven.
7.4 Vraag onder lichamelijk gehandicapten Voor deze vraagprognose is gebruik gemaakt van de afgegeven LG-indicaties van het CIZ. In combinatie met de bevolkingsprognose van de gemeente leidt dit tot een inschatting van de zorgvraag voor de periode tot 2040. De behoefte aan plekken voor mensen met een lichamelijke beperking is in West Maas en Waal klein. Zowel nu als in de toekomst zien we in de gemeente een behoefte aan ongeveer 20 geclusterde LG-plekken, en < 5 plekken voor gespikkeld wonen. Ook hierbij geldt dat er altijd ruimte is voor maatwerk of voor kleinschalige initiatieven. Behoefte aan VG- en LG-lekken per dorp De behoefte aan zowel VG- als LG-plekken is in de gemeente klein van omvang en kan daarom niet zomaar naar de dorpen worden vertaald. De behoefte aan VG- en LG-lekken zal per kern vooral afhangen van de locatie van het (huidige) aanbod.
28
7.5 Huidig aanbod wonen en zorg
Geclusterd wonen met of zonder begeleiding Beschutte woonvorm waarbij de bewoner een eigen appartement of studio heeft met voorzieningen, maar ook met een ontmoetingsruimte in of bij het pand. De woningen zijn geschikt voor bewoners met een zwaardere zorgvraag. De onderstaande illustraties geven een indruk van geclusterd wonen.
Gespikkeld wonen/individueel wonen met begeleiding Wonen in een reguliere, niet-geclusterde woning die vaak in de nabijheid van een woonvorm staat waarvandaan lichtere zorg en begeleiding geboden kan worden.
7789.101 | Check op kwantitatieve- en kwalitatieve woningbehoefte
In de gemeente is het volgende aanbod aan woonzorg-voorzieningen (exclusief aanbod voor ouderen) te vinden: • Er zijn 28 plekken voor Beschermd Wonen in Wamel (waarvan 8 op een particuliere zorgboerderij), en 11 BW-plekken in BenedenLeeuwen. • In Beneden-Leeuwen zijn daarnaast 12 plekken beschikbaar voor mensen met een lichamelijke beperking of/en niet aangeboren hersenletsel (24uurs-zorg), en 9 plekken voor mensen met een verstandelijke beperking. • Daarnaast zijn er plannen om in Beneden-Leeuwen 22 woonplekken voor jongvolwassenen binnen het Autisme Spectrum Stoornis (ASS) te realiseren. Verwachting is dat dit woonzorg-complex in de 2 e helft 2022 gereed is. • Beneden-Leeuwen kent daarnaast een crisisopvang voor jongeren, waarbij het precieze aantal plekken onbekend is. • In Alphen zijn tevens 9 plekken voor mensen met een verstandelijke beperking beschikbaar. • Door het RIBW worden ongeveer 12 personen in de gemeente voorzien van ambulante begeleiding. • Tot slot worden in de regio Rivierenland soms, informeel, bepaalde zorgboerderijen bij crisisopvang ingezet.
29
Conclusie •
Grootste groep ouderen blijft zelfstandig thuis wonen.
•
Wel grote extra behoefte aan geclusterde woonvormen voor ouderen.
•
Meer 24-uurszorgplekken nodig.
•
Beperkte behoefte aan wonen met zorg voor doelgroepen Beschermd Wonen, Maatschappelijke Opvang en Jeugd.
•
Behoefte voor uitstromende groepen hangt af van regionale afspraken en de huidige locaties in Wamel en Beneden-Leeuwen.
•
Beperkte behoefte aan VG- en LG-plekken (gelet op omvang van huidige aanbod alleen enige uitbreiding van aantal VG-plekken gewenst).
Aandachtspunten voor Woonvisie 10. Het nader in beeld brengen van het aanbod aan woonvormen voor ouderen, om opgave wonen en zorg beter in beeld te krijgen.
7789.101 | Check op kwantitatieve- en kwalitatieve woningbehoefte
30