10.1 Bijlage Bestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b Toelichting-Regels
Tekst van het document
28
bestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b
plangebied in zijn geheel is onderzocht met behulp van verkennende en karterende boringen. Uit het booronderzoek bleek dat er binnen het plangebied, in tegenstelling tot de zanddieptekaart, sprake is van oeverafzettingen in de eerste meter onder het maaiveld, wat wordt opgevolgd door komklei tot ca. 3 m-mv. Daarnaast bleek er op een aantal plaatsen een laklaag aanwezig te zijn, die gevormd is in komafzettingen op een diepte van 165 en 190 cm-mv. In de laklaag is ter plaatse van boring 12 (zie Afbeelding 13) op een diepte van 150 cm-mv een archeologische vindplaats aangetroffen, mogelijk een haardplaats uit het Neolithicum of de Bronstijd. Uit het huidige bureauonderzoek blijkt daarnaast dat de bodem verstoord kan zijn door landbouwwerkzaamheden en door een gebouw dat tussen 1978 en 2010 in het plangebied heeft gestaan. Uit een eerder uitgevoerd archeologisch bureauonderzoek en een veldverkenning waar het plangebied onderdeel van uitmaakt, blijkt echter dat de archeologische resten waarschijnlijk beschermd zijn door de aanwezigheid van een afdekkend landbouwdek. Selectie advies Uit het bureauonderzoek blijkt dat er binnen het plangebied nog intacte archeologische niveaus aanwezig kunnen zijn. Vervolgonderzoek achten wij dan ook noodzakelijk en graafwerkzaamheden dieper dan 1,35 m-mv kunnen niet zonder verdere maatregelen uitgevoerd worden.
In het plangebied is door RAAP in een eerder stadium al een verkennend en karterend booronderzoek uitgevoerd. Hierbij is in één boring (boring 12) een archeologische laag aangetroffen in de basis van een vegetatiehorizont tussen 165 en 190 cm-mv, die wordt gekenmerkt door een sterke concentratie houtskool en verbrande leem. Het betreft mogelijk een haardkuil van een klein (jacht)kampement, die op grond van de diepe ligging gedateerd kan worden in de periode Neolithicum t/m Bronstijd. De gaafheid en conservering van de vindplaats lijken gezien de diepe ligging deels onder de laagste grondwaterstand goed te zijn. Op grond van dit onderzoek adviseert RAAP om bij bodemingrepen ter plaatse van boring 12 die dieper reiken 1,5 m-mv een vervolgonderzoek door middel van proefsleuven uit te laten voeren (zie Afbeelding 13). Deze aanbeveling heeft betrekking op de locatie van boring 12 en een straal van 10 m rond deze boring. Voorafgaand aan een proefsleuvenonderzoek dient een Programma van Eisen opgesteld te worden dat getoetst wordt door gemeente West Maas en Waal (dhr. R. Isarin). RAAP adviseert om het overige deel (m.u.v. boring 12 en een bufferzone van 12 meter rond deze boring) vrij te geven (geen vervolgonderzoek). Hamaland Advies onderschrijft het advies van RAAP.
Wij adviseren om de bodemingrepen in het plangebied te beperken tot maximaal 1,35 m-mv om boven de potentieel relevante archeologische niveaus te blijven. Vervolgonderzoek is niet noodzakelijk, tenzij bij boring 12 bodemingrepen voorzien zijn die dieper reiken dan 1,50 m-mv. Tevens adviseren wij om de door RAAP geselecteerde zone te beschermen tegen toekomstige bodemingrepen, door deze aan te wijzen als vindplaats (AMK-terrein) op de gemeentelijke beleidskaart en toekomstige bodemingrepen ter plaatse van de vindplaats te beperken tot maximaal 1,35 m-mv (30 cm bufferzone boven het archeologisch niveau van de vindplaats). Dubbelbestemming Als gevolg van de aangetroffen archeologische vindplaats is op de verbeelding een dubbelbestemming opgenomen ter bescherming van deze waarden. Indien ter plaatse van de dubbelbestemming niet aan de voorwaarden kan worden voldaan (niet dieper in de bodem graven dan 135 cm-mv) dient alsnog vervolg onderzoek uitgevoerd te worden. Ook voor het vrijgegeven plangebied bestaat altijd de mogelijkheid dat er tijdens graafwerkzaamheden toch losse sporen en vondsten worden aangetroffen. Op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet, dient zo spoedig mogelijk melding te worden gemaakt van de vondst bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.
4.8.2
Cultuurhistorie
Door de wijziging van artikel 3.1.6, tweede lid, onderdeel a van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten naast de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten ook cultuurhistorische waarden worden meegewogen bij het vaststellen van bestemmingsplannen. Het plangebied Het plangebied bestaat uit grasland en bevat geen cultuurhistorische elementen. Er zijn geen cultuurhistorische landschapsstructuren aanwezig en geen (Rijks-)monumenten.
29
bestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b
Omgeving In de directe omgeving zijn geen cultuurhistorische waarden aanwezig. Eventuele cultuurhistorische waarden worden door het onderhavige plan derhalve niet geschaad. Conclusie Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de realisatie van het onderhavige plan.
4.9
Externe veiligheid
Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, aardgas of LPG. Het aandachtsveld van externe veiligheid richt zich op zowel inrichtingen (bedrijven) waar gevaarlijke stoffen aanwezig zijn als het transport van gevaarlijke stoffen. Dit vervoer kan plaatsvinden over weg, water en spoor en door buisleidingen. Het beleid is er op gericht te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Dit is verankerd in diverse wet- en regelgeving, zoals het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit). Binnen de externe veiligheid worden twee normstellingen gehanteerd: het Plaatsgebonden Risico (PR) richt zich vooral op de te realiseren basisveiligheid voor burgers; het Groepsrisico (GR) stelt beperkingen aan de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van calamiteiten met gevaarlijke stoffen.
Kwetsbare objecten, zoals woningen en functies met veel bezoekers, zijn niet toegestaan binnen de 10-6-contour van het PR rond inrichtingen waarin opslag / verwerking van gevaarlijke stoffen plaatsvindt en langs transportroutes (weg, spoor, water, buisleiding) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Toetsing van het onderhavige plan Aan hand van de risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. In figuur 3.4 is een uitsnede van de risicokaart weergegeven. Hierop is onder andere informatie over risico's van ongevallen met gevaarlijke stoffen opgenomen. Ook is er informatie opgenomen over risico's van luchtvaartongevallen, ongevallen op het wegen-, spoorwegen- en waterwegennet en overstromingen met water en dergelijke.
30
bestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b
Figuur 3.4: uitsnede risicokaart
Risicovolle bronnen In de directe nabijheid van het plangebied zijn geen risico volle bronnen gelegen. Aan de andere kant van Alphen ligt op een afstand van circa 625 meter de Maas, waar over transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Omdat de afstand groter is dan 200 meter hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden. Naast de Maas zijn er in de omgeving van het plangebied geen relevante risicovolle bronnen gelegen. Conclusie Gelet op het voorgaande vormt het aspect externe veiligheid geen belemmering voor de realisatie van het onderhavige plan.
4.10
Verkeer & parkeren
4.10.1
Verkeer
Externe ontsluiting Het plangebied wordt via de huidige ontsluiting, Sterappel, van Appelhoek fase 1 ontsloten. Aan de zuidwestzijde van het plangebied sluit de bestemming verkeer van de bestaande wijk reeds aan op het plangebied. Deze straat wordt doorgetrokken in het plangebied. Vanaf deze ontsluitingsweg wordt het plangebied via Het Gement in noordoostelijke richting ontsloten naar de Lindenlaan en via De Tijnagel in zuidwestelijke richting naar de Heuvelstraat. In de meest oostelijke punt van het plangebied bestaat de mogelijkheid om een langzaamverkeer route aan te leggen direct naar Het Gement. Interne ontsluiting De ontwikkelaar heeft de vrijheid om de wegen binnen het plangebied naar eigen inzicht te situeren. In het bestemmingsplan is echter geborgd dat iedere woning aan een straat dient te liggen. Hiermee wordt geborgd
31
bestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b
dat alle woningen worden ontsloten, maar dat de ligging van de weg verder vrij wordt gelaten. Extra verkeersgeneratie Het onderhavige plangebied kent in de huidige situatie geen verkeersaantrekkende werking. In de beoogde situatie wordt derhalve extra verkeer gegenereerd. Om de verkeersgeneratie als gevolg van het onderhavige plan te berekenen kan gebruik worden gemaakt van kencijfers van de CROW publicatie ‘381’. Onderstaand zijn de berekeningen weergegeven. Omdat het programma nog niet bekend is wordt uitgegaan van een worstcase scenario wanneer 27 woningen worden gerealiseerd.
Tabel 4: verkeersgeneratie Rest bebouwde kom, niet stedelijke gemeente Gemiddeld per eenheid Woningen 8,2
Aantal eenheden 27
Totaal 222
In totaal worden per dag 222 extra auto's verwacht. Deze auto's worden verspreid over de straten Het maximaa en De Tijnagel. 10% hiervan vindt plaats tijdens de spits. Dit resulteert in 1 auto per 2,5 minuut. Dit is voor omringende wegen geen enkel probleem.
4.10.2
Parkeren
Parkeren van auto's als gevolg van de realisatie van de woningen moet plaatsvinden binnen de begrenzing van onderhavig plangebied. Daarnaast wordt zoveel mogelijk op het eigen perceel geparkeerd. Wanneer parkeren op eigen perceel als gevolg van de omvang van de kavel of de type woning niet mogelijk is, moet in het openbaar gebied voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Omdat het aantal parkeerplaatsen afhankelijk is van het aantal en type woning is nu nog niet bekend hoeveel parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden. De vrijstaande woningen en de twee-onder-een-kapwoningen moeten twee parkeerplaatsen naast elkaar op eigen terrein aanleggen. In de regels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen dat voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden conform de 'Nota Parkeren 2019'. Hiermee is geborgd dat binnen het plangebied voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd en dat dit niet op de omgeving wordt afgewenteld. Ter illustratie zijn onderstaand de parkeernormen opgenomen. Tabel 5: parkeernormen 'Parkeernota West Maas en Waal' Type woning Parkeernorm per woning / kamer Woningen 2,3 Seniorenwoningen 1,5 Sociale huurwoning 1,8 Kamerverhuur, zelfstandig (niet-studenten) 1 Kamerverhuur, zelfstandig (studenten) 0,3 Aanleunwoning 1,3
4.11
Besluit milieueffectrapportage
Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r. gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r. wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009. Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen m.e.r.-beoordeling uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit lijst C en D zit, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een kwetsbaar natuurgebied ligt. Gemeenten en provincies moeten daarom per 1 april van 2011 ook bij projecten die kleiner zijn dan de drempelwaarden uit lijst C en D beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is. Achterliggende gedachte hierbij is dat ook deze projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten en ook bij kleine projecten van geval tot geval moet worden beoordeeld of een MER nodig is. Een m.e.r.-beoordeling is een toets van het bevoegd gezag om te beoordelen of bij een project belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Wanneer uit de toets blijkt dat er belangrijke nadelige
32
bestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b
milieugevolgen kunnen optreden moet er een m.e.r.-procedure worden doorlopen. Met andere woorden dan is het opstellen van een MER nodig. Voor deze toets wordt ook wel de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden: belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk; belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.(-beoordeling) plaatsvinden. Op 7 juli 2017 is het Besluit m.e.r. weer gewijzigd. Bij deze wijziging is een nieuwe procedure opgenomen voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.- beoordeling aan de orde is, moet het bevoegd gezag een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden. Toetsing van het onderhavige plan Voor de voorbereiding van het mer-beoordelingsbesluit, is voor onderhavig plan een aanmeldnotitie opgesteld. Deze notitie is als Bijlage 7 Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling toegevoegd aan dit plan. Uit deze notitie blijkt dat voorliggend plan geen belangrijke nadelige milieugevolgen heeft. Deze aanmeldnotitie wordt voorgelegd aan de gemeente. Op basis van deze aanmeldnotitie neemt de gemeente een formeel besluit dat een mer-procedure niet doorlopen hoeft te worden.
Conclusie Op basis van deze aanmeldnotitie neemt de gemeente een formeel besluit dat een mer-procedure niet doorlopen hoeft te worden. Het aspect MER is vormt geen belemmering voor de realisatie van het onderhavige plan.
33
bestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b
Hoofdstuk 5
Juridische planbeschrijving
5.1
Algemeen
5.1.1
Wat is een bestemmingsplan?
Het gemeentelijke bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. Vanuit de Wet ruimtelijke ordening volgt een belangrijk principe: het gaat om toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder etc.) toegestaan om de functie die het bestemmingsplan geeft, uit te oefenen. Dit houdt in dat: de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren, en de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (de overgangsbepalingen zijn hierbij mede van belang). Een afgeleide van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing (omgevingsvergunning voor het bouwen) en regels voor het verrichten van ‘werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden’ (omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden). Een bestemmingsplan regelt derhalve: het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen); en een bestemmingsplan kan daarbij regels geven voor: het bebouwen van de gronden; het verrichten van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden. Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument voor het voeren van ruimtelijk beleid, maar het is zeker niet het enige instrument.
Andere ruimtelijke wetten en regels zoals de Wabo, de Algemene Plaatselijke Verordening, de Wet milieubeheer en de Bouwverordening zijn ook belangrijk voor het uitoefenen van ruimtelijk beleid.
5.1.2
Over bestemmen, dubbelbestemmingen en aanduiden
Op de verbeelding wordt aangegeven welke bestemming gronden hebben. Dit gebeurt via een bestemmingsvlak. Voor het op de verbeelding aangegeven bestemmingsvlak gelden de gebruiksmogelijkheden zoals die in de bijbehorende regels worden gegeven. Die toegekende gebruiksmogelijkheden kunnen op twee manieren nader worden ingevuld: 1. Via een dubbelbestemming. Een dubbelbestemming is, zoals de naam al zegt, een bestemming die óók aan de gronden wordt toegekend. Voor gronden kunnen dus meerdere bestemmingen gelden. Er geldt altijd één ‘enkel’ bestemming (dat is dé bestemming) en soms geldt er een dubbelbestemming (soms zelfs meerdere). In de regels van de dubbelbestemming wordt omschreven wat er voor de onderliggende gronden geldt aan extra bepalingen in aanvulling, of ter beperking, van de mogelijkheden van de onderliggende bestemmingen. 2. Via een aanduiding. Een aanduiding is een teken op de verbeelding. Dat teken kan bestaan uit een lijn, een figuur, of een lettercode etc. Via een aanduiding wordt in de regels ‘iets’ geregeld. Dat ‘iets’ kan betrekking hebben op extra mogelijkheden of extra beperkingen voor het gebruik en/of de bebouwing en/of het aanleggen van werken. Aanduidingen kunnen voorkomen in een bestemmingsregel, in meerdere bestemmingsregels en kunnen ook een eigen regel hebben.
5.1.3
Hoofdstukindeling van de regels
De regels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken: 1. Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2). 2. Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de regels van de bestemmingen opgenomen. Dit
34
bestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b
3.
4.
gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels en, eventueel, ook bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden opgenomen. Als er dubbelbestemmingen zijn worden die ook in dit hoofdstuk opgenomen. Die komen, ook in alfabetische volgorde, achter de bestemmingsregels. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsregels met betrekking tot bouwen/of gebruiksregels. Ten slotte zijn eventueel bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden en/of wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moet worden. Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld. Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Het zijn achtereenvolgens een antidubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene afwijkingsregels en algemene wijzigingsregels. Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk is het overgangsrecht en een slotregel opgenomen.
Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.
5.2
Dit bestemmingsplan
Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Voorliggend bestemmingsplan kent de volgende (dubbel)bestemming: Groen Verkeer - Verblijfsgebied Wonen -1 Waarde archeologie. Daarnaast bevat dit bestemmingsplan een aanduiding waarbinnen geluidgevoelige functies niet zijn toegestaan.
5.3
De bestemmingen
Groen De gronden met de bestemming 'Groen' zijn bestemd voor o.a. groenvoorzieningen, water, infiltratievoorzieningen en onverharde paden. Parkeren is niet toegestaan. Verkeer - Verblijfsgebied De gronden met de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' zijn bestemd voor o.a. wegen, straten en paden met hoofdzakelijk een verblijfsfunctie, groenvoorzieningen, watervoorzieningen, in- en uitritten en parkeervoorzieningen. Wonen - 1 De gronden met de bestemming 'Wonen - 1' zijn bestemd voor o.a woningen, tuinen er erven, parkeervoorzieningen, in- en uitritten. In totaal zijn maximaal 27 woningen toegestaan. Er zijn uitsluitend vrijstaande woningen, twee-onder-een-kapwoningen en rijwoningen toegestaan. De maximale goot- en bouwhoogte wordt op de verbeelding weergegeven. De goothoogte varieert van 4 tot 6 meter, de maximum bouwhoogte bedraagt 11 meter. In het bestemmingsplan is voldoende waterberging en parkeerplaatsen in de regels geborgd middels een voorwaardelijke verplichting.
35
bestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b
Hoofdstuk 6
Uitvoerbaarheid
6.1
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
6.1.1
Vooroverleg
In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is in artikel 3.1.1 opgenomen dat de gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijke ontwikkeling overleg moet plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Het onderhavige plan wordt in het kader van het vooroverleg aan de belanghebbende instanties toegezonden.
6.1.2
Inspraak
Het voorontwerpbestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b lag van 4 juni 2020 tot en met 15 juli 2020 voor belanghebbenden ter inzage. Er zijn 3 inspraakreacties binnengekomen. Op basis daarvan zijn wijzigingen doorgevoerd zoals het verminderen van het maximaal aantal toegestane woningen van 30 naar 27 daarnaast is gestapelde bouw niet meer mogelijk. Het gehele inspraakverslag is terug te vinden als Bijlage 8.
6.1.3
Zienswijzen
Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 1 april 2021 tot en met 12 mei 2021 voor een ieder ter inzage gelegen. Er zijn drie zienswijzen ingediend. Naar aanleiding hiervan zijn de volgende wijziging doorgevoerd: De maximum bouwhoogte is aangepast van 11 meter naar 9,5 meter. Aan de achterzijde van de woningen Het Gement en de Lindenlaan wordt een strook groen aangelegd. Voor het bestemmingsplan zijn de volgende ambtshalve aanpassingen doorgevoerd: Het maximum aantal woningen is gewijzigd van 21 naar 27 woningen. De maximum goothoogte van het zuidelijke bouwvlak is gewijzigd van 6 meter naar 4,5 meter.
6.2
Economische uitvoerbaarheid
De gemeente West Maas en Waal is eigenaar van de gronden en is initiatiefnemer van onderhavig plan. De gemeente neemt de kosten voor haar rekening. Deze kosten komen ten laste van de verkoopopbrengst van de grond waardoor geen sprake is van verhaal van kosten maar sprake is van een verdienmodel.
36
bestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b
Inhoudsopgave
Regels
3
Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2
Inleidende regels Begrippen Wijze van meten
4 4 9
Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6
Bestemmingsregels Groen Verkeer - Verblijfsgebied Wonen - 1 Waarde - Archeologie
10 10 11 12 16
Hoofdstuk 3 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10
Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels
18 18 19 21 22
Hoofdstuk 4 Artikel 11 Artikel 12
Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel
23 23 24
2
bestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b
Regels
3
bestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b
Hoofdstuk 1 Artikel 1
1.1
Inleidende regels
Begrippen
het plan
het bestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b met identificatienummer NL.IMRO.0668.ALPappelhoek1b-BVA1 van de gemeente West Maas en Waal;
1.2
bestemmingsplan
de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij horende bijlagen;
1.3
aanduiding:
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;
1.4
aanduidingsgrens
de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;
1.5
aaneengebouwde woning
een woning die onderdeel uitmaakt van een blok van meer dan twee aaneengebouwde woningen, niet zijnde een gestapelde woning;
1.6
afhankelijke woonruimte
een onderdeel van het hoofdgebouw of bijbehorend bouwwerk dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit een oogpunt van mantelzorg gehuisvest is;
1.7
bebouwing
één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;
1.8
bed and breakfast
een activiteit ondergeschikt aan een woning die in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van nachtverblijf voor korte tijd en waarbij het verstrekken van maaltijden en/of dranken aan de logerende gasten (daaraan) ondergeschikt is;
1.9
bedrijf aan huis
een bedrijf of het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk, waaronder een kappersbedrijf, dat door de gebruiker van een woning in die woning of een bijbehorend bouwwerk wordt uitgeoefend, waarbij de woning in hoofdzaak de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Detailhandel valt hier niet onder;
4
bestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b
1.10
beroep aan huis
een dienstverlenend beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door de gebruiker van een woning in die woning of een bijbehorend bouwwerk uitgeoefend wordt, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Detailhandel valt hier niet onder;
1.11
bestemmingsgrens
de grens van een bestemmingsvlak;
1.12
bestemmingsvlak
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;
1.13
bevoegd gezag
bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning;
1.14
bijbehorend bouwwerk
hieronder worden begrepen: aanbouw: een met het hoofdgebouw verbonden grondgebonden bouwwerk van één bouwlaag al dan niet met kap, een geheel vormend met het hoofdgebouw, dat door zijn verschijningsvorm in bouwkundig, (constructie), architectonisch en/of ruimtelijk visueel (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) als in functioneel opzicht ondergeschikt is aan en in een directe verbinding staat met het hoofdgebouw, een toevoeging van een afzonderlijke ruimte inhoudt en uit minimaal 2 gesloten wanden bestaat; aangebouwd bijbehorend bouwwerk: een met het hoofdgebouw verbonden grondgebonden bouwwerk van één bouwlaag al dan niet met kap, een geheel vormend met het hoofdgebouw, dat door zijn verschijningsvorm in bouwkundig, (constructie), architectonisch en/of ruimtelijk visueel (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) als in functioneel opzicht ondergeschikt is aan en niet in een directe verbinding staat met het hoofdgebouw, een toevoeging van een afzonderlijke ruimte inhoudt en uit minimaal 2 gesloten wanden bestaat; vrijstaand bijbehorend bouwwerk: een vrijstaand gebouw dat zowel in bouwkundig (constructie) architectonisch en/of ruimtelijk visueel (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) als in functioneel opzicht ondergeschikt is aan het op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw en uit minimaal 2 gesloten wanden bestaat;
1.15
bouwen
plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk;
1.16
bouwlaag
een boven het peil gelegen en doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen binnenwerks is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en ruimte onder de kap;
5
bestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b
1.17
bouwperceel
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing behorende bij één woning is toegelaten. Bij woningen betreft dit het gehele perceel inclusief vooren zijtuinen;
1.18
bouwperceelgrens
een grens van een bouwperceel;
1.19
bouwvlak
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;
1.20
bouwwerk
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;
1.21
carport
een bouwwerk, al dan niet een gebouw zijnde, die dient voor de stalling van een motorvoertuig;
1.22
flexwoning
woningtype met het complete woonprogramma op de begane grond, met uitzondering van een bergruimte op zolder;
1.23
gebouw
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;
1.24
gestapelde woningen
boven dan wel beneden en/of naast elkaar gesitueerde woningen waarbij per woning een zelfstandige toegankelijkheid, al dan niet direct vanaf het voetgangersniveau, gewaarborgd is;
1.25
hoofdgebouw
en gebouw dat, gezien zijn bestemming, vorm of gebruik, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt; waaronder begrepen een uitbouw: een met het hoofdgebouw verbonden grondgebonden bouwwerk van één bouwlaag een geheel vormend met het hoofdgebouw, dat door zijn verschijningsvorm in bouwkundig (constructie), architectonisch en/of ruimtelijk visueel (ligging, maatvoering, kapvorm, dakhelling) als in functioneel opzicht ondergeschikt is aan en in een directe verbinding staat met het hoofdgebouw, een vergroting van een bestaande ruimte inhoudt en uit minimaal 2 gesloten wanden bestaat; met uitzondering van bijbehorende bouwwerken;
6
bestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b
1.26
inwoning
het bewonen van een woonruimte die deel uitmaakt van een woonruimte die door een ander huishouden in gebruik is genomen, met dien verstande dat woningsplitsing en/of kamerbewoning niet toegestaan is;
1.27
kap
een geheel of gedeeltelijke niet horizontale dakconstructie gevormd door ten minste twee schuin hellende dakschilden met een helling van elk ten minste 15° en ten hoogste 70°;
1.28
kamerbewoning
het gebruik van een hoofdgebouw of met het hoofdgebouw verbonden bijbehorende bouwwerken door meer dan twee onzelfstandige huishoudens;
1.29
mantelzorg
het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband;
1.30
omgevingsvergunning
vergunning voor activiteiten als genoemd in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
1.31
ondergronds bouwwerk
een gebouw, waarvan de bovenkant van de vloer is gelegen beneden peil;
1.32
overkapping
een bouwwerk, geen gebouw zijnde, omsloten door maximaal één wand en voorzien van een gesloten dak;
1.33
1.34
peil voor gebouwen waarvan de toegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang; in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld;
seksinrichting
de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;
1.35
twee-aaneen gebouwde woning
een woning die onderdeel uitmaakt van een blok van twee aaneengebouwde woningen;
7
bestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b
1.36
veranda
een overkapping aan de gevel van een woning;
1.37
voorgevel
de naar de openbare weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw;
1.38
voorzieningen van openbaar nut
voorzieningen ten behoeve van het op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer;
1.39
woning
een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, met dien verstande dat indien sprake is van kamerbewoning twee of meer onzelfstandige huishoudens zijn toegestaan;
1.40
zachte overgang
verzachten van het aanzicht vanuit het buitengebied naar het bebouwde gebied in de vorm van het treffen en in standhouden van groene landschappelijke maatregelen.
8
bestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b
Artikel 2
Wijze van meten
Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
2.1
afstand tot de bouwperceelsgrens
tussen de grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is;
2.2
de dakhelling
langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;
2.3
de goothoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;
2.4
de bouwhoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;
2.5
horizontale diepte van een bouwwerk
tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de voorgevel en de achtergevel;
2.6
de inhoud van een bouwwerk
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;
2.7
de oppervlakte van een bouwwerk
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;
2.8
de ondergrondse bouwdiepte van een bouwwerk
vanaf het bouwkundig peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend.
9
bestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b
Hoofdstuk 2 Artikel 3
3.1
Bestemmingsregels
Groen
Bestemmingsomschrijving
De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. groenvoorzieningen; b. bermen en beplanting; c. paden; d. speelvoorzieningen; e. waterberging; f. waterhuishuishouding; g. waterlopen en waterpartijen; h. infiltratievoorzieningen; i. kruisingen en overbruggingen ten behoeve van verkeersdoeleinden.
3.2
Bouwregels
3.2.1
Gebouwen
Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen: a. op of in deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd: 1. gebouwen ten behoeve van voorzieningen van openbaar nut; b. voor gebouwen ten behoeve van voorzieningen van openbaar nut gelden de volgende bepalingen: 1. de bouwhoogte van gebouwen bedraagt maximaal 3 m; 2. de maximale oppervlakte van gebouwen bedraagt 15 m 2.
3.2.2
Bouwwerken, geen geb ouwen zijnde
Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen: a. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 5 m bedragen; b. overkappingen zijn niet toegestaan; c. in afwijking van het bepaalde onder a mag de bouwhoogte van lichtmasten maximaal 12 m bedragen.
3.3
Specifieke gebruiksregels
Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken, wordt in elk geval gerekend het gebruik voor: a. opslag van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond; b. het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
10
bestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b
Artikel 4
4.1
Verkeer - Verblijfsgebied
Bestemmingsomschrijving
De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wegen, straten en paden met hoofdzakelijk een verblijfsfunctie; b. voet- en rijwielpaden; c. parkeervoorzieningen; d. bermen en beplanting; e. straatmeubilair; f. water en voorzieningen voor de waterhuishouding; g. oeververbindingen (bruggen); h. in- en uitritten.
4.2
Bouwregels
4.2.1
Gebouwen
Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen: a. op of in deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd: 1. gebouwen ten behoeve van voorzieningen van openbaar nut; b. voor gebouwen ten behoeve van voorzieningen van openbaar nut gelden de volgende bepalingen: 1. de bouwhoogte van gebouwen bedraagt maximaal 3 m; 2. de maximale oppervlakte van gebouwen bedraagt 15 m 2.
4.2.2
Bouwwerken, geen geb ouwen zijnde
Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen: a. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 5 m bedragen; b. in afwijking van het bepaalde in sub a bedraagt de maximale bouwhoogte van een overkapping 3 m, met dien verstande dat: 1. de maximale oppervlakte 30 m 2 bedraagt en de overkapping niet voor de voorgevellijn gerealiseerd wordt; c. in afwijking van het bepaalde sub a mag de bouwhoogte van: 1. lichtmasten maximaal 12 m bedragen; 2. een antenne-installatie maximaal 15 m bedragen.
4.2.3
Specifieke geb ruiksregels
Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken, wordt in elk geval gerekend het gebruik voor: a. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond; b. het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond.
11
bestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b
Artikel 5
5.1
Wonen - 1
Bestemmingsomschrijving
De voor 'Wonen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een beroep aan huis, met dien verstande dat maximaal 40% van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken mag worden gebruikt ten behoeve van het beroep aan huis, met een maximum van 80 m 2; met de daarbij behorende: b. tuinen en erven; c. water en voorzieningen voor de waterhuishouding; d. parkeervoorzieningen;
5.2
Bouwregels
5.2.1
Algemeen
Voor het bouwen van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken gelden de volgende bepalingen: a. niet meer dan 50% van het bouwperceel mag worden bebouwd.
5.2.2
Hoofdgeb ouwen
Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende bepalingen: a. hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd; b. er mogen uitsluitend vrijstaande en twee-aaneengebouwde worden gebouwd; c. ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding 'aaneengebouwd' zijn ook rijwoningen toegestaan; d. het maximum aantal woningen bedraagt 27; e. de maximum bouwdiepte bedraagt: 1. bij vrijstaande woningen maximaal 14 meter; 2. bij twee-aaneen gebouwde woningen maximaal 12 meter; 3. bij aaneengebouwde woningen maximaal 10 meter; f. de afstand tot de zijdelingse perceelgrens bedraagt: 1. bij vrijstaande woningen minimaal 2 m aan één zijde en minimaal 3 m aan de andere zijde; 2. bij twee-aaneen gebouwde en geschakelde woningen minimaal 2 m aan één zijde; 3. bij aaneengebouwde woningen minimaal 2 m aan de niet-aangebouwde zijde van de eindwoningen; g. de goothoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m)' is aangegeven; h. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' is aangegeven.
5.2.3
Bijbehorende b ouwwerken
Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken, niet zijnde overkappingen en carports, gelden de volgende bepalingen: a. de bijbehorende bouwwerken, niet zijnde overkappingen en carports, mogen uitsluitend in het bouwvlak en ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' worden gebouwd; b. de maximale goothoogte bedraagt 4 m; c. de maximale bouwhoogte bedraagt 6 m; d. de maximale gezamenlijke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken, niet zijnde overkappingen en carports, bedraagt: totale oppervlakte per bouwperceel maximale gezamenlijke oppervlakte tot 300 m 2 60 m 2
12
bestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b
van 300 tot 500 m 2 van 500 tot 750 m 2 van 750 tot 1.000 m 2 van 1.000 m 2 en meer
80 m 2 90 m 2 100 m 2 150 m 2
met dien verstande dat: 1. voldaan wordt aan het bepaalde in 5.2.1;
5.2.4
Bouwwerken, geen geb ouwen zijnde
Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende bepalingen: a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag maximaal 2 m bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte voor erf- en terreinafscheidingen voor zover gelegen voor de voorgevellijn maximaal 1 m mag bedragen; b. voor overkappingen, niet zijnde carports geldt dat de maximale bouwhoogte 3 m bedraagt, met dien verstande dat de maximale oppervlakte 30 m 2 bedraagt en de overkapping niet voor de voorgevellijn is toegestaan; c. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 2,5 m bedragen.
5.2.5
Carports
Voor het bouwen van carports gelden de volgende bepalingen: a. de maximale bouwhoogte van een carport bedraagt 3 m, met dien verstande dat de maximale oppervlakte 20 m 2 bedraagt;
5.3
Afwijken van de bouwregels
5.3.1
Uitbreiding hoofdgeb ouw
Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 5.2.2 sub e voor een uitbreiding van het hoofdgebouw op een kortere afstand tot de zijdelingse perceelsgrens, met dien verstande dat: a. deze bevoegdheid alleen kan worden toegepast indien het bestaande hoofdgebouw reeds op kortere afstand dan 3 m tot de betreffende zijdelingse perceelsgrens is gebouwd; b. de uitbreiding plaatsvindt binnen het bouwvlak; c. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden en bedrijven.
5.3.2
Bebouwingspercentage
Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 5.2.1 sub a voor het verhogen van het bebouwingspercentage tot maximaal 75% voor de realisatie van flexwoningen.
5.4
Specifieke gebruiksregels
5.4.1 Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken, wordt in elk geval gerekend het gebruik voor: a. permanente of tijdelijke bewoning van vrijstaande bijbehorende bouwwerken; b. bewoning als afhankelijke woonruimte; c. seksinrichtingen.
13
bestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b
5.5
Afwijken van de gebruiksregels
5.5.1
Bedrijf aan huis
Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 5.1 sub a voor de uitoefening van een bedrijf aan huis in het hoofdgebouw of bijbehorend bouwwerk, met dien verstande dat: a. de woonfunctie als hoofdfunctie behouden blijft; b. bedoeld gebruik geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat mag opleveren en geen onevenredige afbreuk mag doen aan het woonkarakter van de wijk of buurt; dit betekent onder meer dat: 1. geen vergunning wordt verleend voor het uitoefenen van bedrijvigheid, dat onder de werking van Bijlage I van het Besluit omgevingsrecht valt, tenzij het desbetreffende gebruik door middel van het stellen van voorwaarden verantwoord is; 2. het gebruik naar aard met het woonkarakter van de omgeving in overeenstemming moet zijn; 3. het gebruik de woonfunctie dient te ondersteunen, dat wil zeggen dat degene die de activiteiten in het hoofdgebouw of bijbehorend bouwwerk uitvoert, tevens de gebruiker van het hoofdgebouw is; 4. buitenopslag niet is toegestaan; c. het niet betreft zodanig verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimten; d. parkeren dient zoveel mogelijk op eigen terrein plaats te vinden; e. geen detailhandel plaatsvindt, uitgezonderd: 1.
een beperkte verkoop in het klein in verband met bedrijfsmatige activiteiten in of bij het hoofdgebouw; 2. een internetwinkel met opslag en verzending; f. maximaal 40% van het vloeroppervlak van het hoofdgebouw en de daarbij behorende bijbehorende bouwwerken ten behoeve van aan huis gebonden beroepsmatige en/of bedrijfsmatige activiteiten in gebruik mag zijn, zulks met een absoluut maximum van 80 m 2;
5.5.2
Mantelzorg
Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 5.3.1 sub a en b voor het gebruik van een deel van het hoofdgebouw of bijbehorende bouwwerken bij een woning als afhankelijke woonruimte (inwoning), met dien verstande dat: a. een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit het oogpunt van mantelzorg; b. op het perceel al een woning aanwezig is; c. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden en bedrijven; d. per woning maximaal één vergunning ten behoeve van inwoning voor mantelzorg mag worden verleend; e. inwoning in beginsel dient plaats te vinden bij, in of direct aansluitend aan de woning, waarbij de afhankelijke woonruimte een onderlinge verbinding met de woning dient te hebben; het gebruik van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk als afhankelijke woonruimte is uitsluitend toegestaan indien realisering van de inwoning in of aan het hoofdgebouw voor de inwoner of andere bewoner(s) onredelijk bezwarend is; f. maximaal 75 m 2 van hoofdgebouw en/of bijbehorende bouwwerken mag worden gebruikt ten behoeve van de inwoning; g. geen eigen nutsvoorziening is toegestaan; h. er een overeenkomst wordt gesloten met de gemeente West Maas en Waal.
5.5.3
Meergeneratiewoning
Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in deze bestemming voor het gebruik van een deel van het hoofdgebouw of bijbehorende bouwwerken bij een woning als meergeneratiewoning, met dien verstande dat: a. op het perceel al een woning aanwezig is;
14
bestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b
b.
e. f.
er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven; per woning maximaal één vergunning ten behoeve van een meergeneratiewoning mag worden verleend; maximaal 75 m 2 van hoofdgebouw en/of bijbehorende bouwwerken mag worden gebruikt ten behoeve van de inwoning; geen eigen nutsvoorziening is toegestaan; er een overeenkomst wordt gesloten met de gemeente West Maas en Waal.
15
bestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b
c. d.
Artikel 6
6.1
Waarde - Archeologie
Bestemmingsomschrijving
De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van de verwachtte en reeds vastgestelde archeologische waarden.
6.2 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden en / of een omgevingsvergunning voor het bouwen
6.2.1
Vergunningplicht
Het is toegestaan om een bodemingreep uit te (laten) voeren tot maximaal 1,35 m beneden maaiveld of / dan wel ophogingen tot 0,7 m boven maaiveld. Bodemingrepen dieper dan 1,35 m beneden maaiveld of / dan wel ophogingen hoger dan 0,7 boven maaiveld zijn uitsluitend toegestaan indien een omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden en / of een omgevingsvergunning voor het bouwen is verkregen. Deze regeling geldt ongeacht het bepaalde in de regels bij andere op deze gronden van toepassing zijnde bestemmingen.
6.2.2
Uitzonderingsregeling
Het bepaalde in artikel 6.2.1 is niet van toepassing indien reeds in het kader van een planologische procedure een selectiebesluit is genomen over de archeologische waarde.
6.2.3 Verlenen van de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden en / of een omgevingsvergunning voor het bouwen De omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden en / of een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt verleend, indien het bevoegd gezag heeft vastgesteld dat de in artikel 6.2.1 genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden niet zullen leiden tot een verstoring van archeologisch materiaal danwel dat de verstoring ervan redelijk is in relatie tot het belang van de te verrichten werken en het archeologische belang daarbij voldoende is gewaarborgd.
6.2.4
Onderbouwing van de aanvraag
Om de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden en / of een omgevingsvergunning voor het bouwen goed te kunnen beoordelen kan het noodzakelijk zijn dat een rapport wordt overgelegd waarin de archeologische waarde van de gronden die blijkens de aanvraag worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld.
6.2.5
Verbinding van voorschriften
Aan de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden en / of een omgevingsvergunning voor het bouwen kunnen de volgende voorschriften worden verbonden: a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische waarden in de bodem worden behouden; of b. de verplichting tot het doen van opgravingen; of c. de verplichting om de activiteit die tot bodemverstoring leidt te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.
16
bestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b
6.3
Wijzigingsbevoegdheid
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening het bestemmingsplan te wijzigen door: a. de gebieden waar de aanduidingen als genoemd in artikel 3.2.1 betrekking op hebben te veranderen indien dat op basis van nader verkregen archeologisch kennis wenselijk is; of b. de oppervlaktes en / of de dieptes als genoemd in artikel 3.2.1 te veranderen en / of hier desgewenst een extra aanduiding voor op te nemen indien dat op basis van nader verkregen archeologisch kennis wenselijk is.
17
bestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b
Hoofdstuk 3 Artikel 7
Algemene regels
Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
18
bestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b
Artikel 8
Algemene bouwregels
8.1
Algemene bepaling m.b.t. ondergronds bouwen
8.1.1
Algemeen
Voor het uitvoeren van ondergrondse werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, geen beperkingen.
8.1.2
Ondergrondse b ouwwerken
Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, de volgende bepalingen: a. ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak; b. het oppervlak aan ondergrondse bouwwerken mag niet meer bedragen dan het toegestane oppervlak aan bouwwerken boven peil vermeerderd met 15 m 2; c. in aanvulling op het bepaalde sub a en b is per perceel maximaal 1 niet - overdekt zwembad toegestaan onder de volgende voorwaarden: 1. het zwembad dient te worden gebouwd achter de achtergevel of het verlengde daarvan en op een afstand van ten minste 3 m van zijdelingse en achterste perceelsgrens; 2. het zwembad mag niet overdekt zijn, tenzij de regelingen voor bijbehorende bouwwerken als bedoeld in dit plan in acht wordt genomen; 3. het zwembad mag uitsluitend voor hobbymatig gebruik worden benut; d. de ondergrondse bouwdiepte van ondergrondse bouwwerken bedraagt minimaal 2,6 m en maximaal 4 m onder peil; e. bij het berekenen van de blijkens de deze regels geldende bebouwingspercentages, of van het in deze regels maximaal te bebouwen oppervlak, wordt de oppervlakte van ondergrondse gebouwen mede in aanmerking genomen.
8.2
Ondergeschikte bouwdelen
Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, uitbouwen, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.
8.3
Bestaande afstanden en maten
8.3.1
Bestaande afstanden en maten
Indien afstanden tot, en bouwhoogten, inhoud, aantallen en/of oppervlakten van bestaande bouwwerken die gebouwd zijn met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan meer bedragen dan ingevolge hoofdstuk II is voorgeschreven, mogen deze maten en hoeveelheden als maximaal toelaatbaar worden aangehouden.
8.3.2
Bestaande afstanden en maten
In die gevallen dat afstanden tot, en bouwhoogten, inhoud, aantallen en/of oppervlakten van bestaande bouwwerken, die gebouwd zijn met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan minder bedragen dan ingevolge hoofdstuk II is voorgeschreven, mogen deze maten en hoeveelheden als minimaal toelaatbaar worden aangehouden.
19
bestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b
8.3.3
(her)oprichting
In het geval van (her)oprichting van gebouwen is het bepaalde in 8.3.1 en Regels uitsluitend van toepassing indien het geschiedt op dezelfde plaats.
8.4 Parkeren a. Een omgevingsvergunning voor het bouwen of uitbreiden van een gebouw wordt slechts verleend, indien is aangetoond dat wordt of zal worden voldaan aan de Nota Parkeren en haar rechtsopvolgers. b. Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde onder a, mits: 1. het voldoen aan deze bepaling door bijzondere omstandigheden op zwaarwegende bezwaren stuit, of; 2. voor zover op andere wijze in de benodigde parkeergelegenheid of laad- of losruimte wordt voorzien.
20
bestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b
Artikel 9
9.1
Algemene afwijkingsregels
Algemeen
Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van: a. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft; b. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft; c. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat nutsgebouwtjes, kunstobjecten, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits de inhoud per gebouwtje maximaal 50 m³ bedraagt en een maximale bouwhoogte van 3 m heeft; d. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot maximaal 10 m;
9.2
Breakfast
Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van ten behoeve van een Bed and Breakfast onder de volgende voorwaarden: a. de woonfunctie als hoofdfunctie behouden blijft; b. bedoeld gebruik geen hinder voor het woonmilieu mag opleveren en geen onevenredige afbreuk mag doen aan het woonkarakter van de wijk of buurt; c. bedoeld gebruik geen belemmering voor de omliggende bedrijven mag opleveren; d. het gebruik naar aard met het woonkarakter van de omgeving in overeenstemming moet zijn; e. het gebruik de woonfunctie dient te ondersteunen, dat wil zeggen dat degene die de activiteiten in het hoofdgebouw of bijbehorend bouwwerk uitvoert, tevens de gebruiker van het hoofdgebouw is; f. er mag geen duurzame ontwrichting van de evenwichtige opbouw van de voorzieningenstructuur ontstaan; g. het niet betreft zodanig verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer; h. er dient voorzien te worden in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein; i. de Bed and Breakfast-voorziening dient in bestaande bebouwing gerealiseerd te worden; j. maximaal 40% van het vloeroppervlak van het hoofdgebouw en de daarbij behorende bijbehorende bouwwerken ten behoeve van een Bed and Breakfast in gebruik mag zijn, zulks met een absoluut maximum van 60 m 2.
9.3
Kamerbewoning
Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van ten behoeve van het toestaan van kamerbewoning, waarbij in een woning twee of meer onzelfstandige huishoudens zijn toegestaan, onder de volgende voorwaarden: a. kamerbewoning enkel is toegestaan in een hoofdgebouw en wanneer het bestemmingsplan wonen toestaat; b. maximaal 40% van het vloeroppervlak van het hoofdgebouw ten behoeve van kamerbewoning in gebruik mag zijn, zulks met een absoluut maximum van 80 m 2; c. er dient voorzien te worden in voldoende parkeergelegenheid.
21
bestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b
Artikel 10
10.1
Algemene wijzigingsregels
Algemene wijziging
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van: a. veranderen van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; b. veranderen van bestemmingsgrenzen en toestaan dat het beloop van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft; De veranderingen mogen echter niet meer dan 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.
22
bestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b
Hoofdstuk 4 Artikel 11
Overgangs- en slotregels
Overgangsrecht
11.1 Overgangsrecht bouwwerken a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in sub a met maximaal 10%. c. Sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
11.2 Overgangsrecht gebruik a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. c. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde sub a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. d. Het bepaalde sub a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
23
bestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b
Artikel 12
Slotregel
Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Alphen, Appelhoek fase 1b'. Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van …..
24
bestemmingsplan Alphen, Appelhoek fase 1b
N
W
O
Z
G
Plangebied Alphen, Appelhoek fase 1b
Enkelbestemmingen 4
G
W-1
9,5
V-VB
Verkeer - Verblijfsgebied
W-1
Wonen - 1
[aeg]
WR-A
W-1
Dubbelbestemming
4 6
9,5
WR-A
9,5 [aeg]
6
Groen
Waarde - Archeologie
Bouwvlak
V-VB
bouwvlak
9,5
Bouwaanduiding W-1
[aeg]
aaneengebouwd
4
Maatvoering
9,5
6 9,5
maximum goothoogte (m) maximum bouwhoogte (m)
Verklaring BGT en kadastraal (versie: 20200323)
BESTEMMINGSPLAN ALPHEN, APPELHOEK FASE 1B G
4
W-1
9,5
[aeg]
WR-A
W-1 4 6
9,5
9,5
[aeg]
6
V-VB
9,5
W-1
Planvorm
: Bestemmingsplan
Projectnummer : 2020-0104
Plannaam
: Alphen, Appelhoek fase 1b
Getekend
Imro-idn
: NL.IMRO.0668.ALPappelhoek1b-BVA1
Fase
: Vastgesteld
4
Schaal
9,5
Bladnummer
Besluitdatum : -
Tekendatum
: 1 à 1.000 : R. Koers : 1/1 : 19 augustus 2021
info@lycens.nl