RV2025-053-bijlage-1-woonwagenbeleid.pdf

Huurwoonwagens Naast de woningbouwopgave voor woonwagenbewoners zijn er nog tal van andere woningbouwopgaven waar gemeenten en woningcorporaties voor aan de lat staan. In de

32 | WOONWAGEN- EN STANDPLAATSENBELEID

afgelopen jaren is het woningtekort enorm opgelopen en om dit in te lopen moeten er flink wat woningen worden toegevoegd. De wegwijzer Woonwagen en standplaatsenbeleid van de VNG schetst dan ook duidelijk het dilemma waar gemeenten en corporaties voor staan. Woonwagens zijn ten opzichte van reguliere woningbouwwoningen enorm prijzig, waardoor de financiële investering voor de bouw van woonwagens de druk op de reguliere woningbouw doet toenemen. Het simpelweg peilen van de behoefte aan woonwagens en deze behoefte vervolgens realiseren kent nog wel wat hordes. De VNG-wegwijzer adviseert gemeenten om in hoofdlijnen de verantwoordelijkheden vast te leggen van de, bij de uitvoering van woonwagen- en standplaatsenbeleid, betrokken partijen. De kern hierbij is dat de woningcorporatie(s) verantwoordelijk dient te zijn voor het bieden van voldoende standplaatsen en woonwagens aan woonwagenbewoners die qua inkomen tot de primaire doelgroep van de woningcorporaties behoren . Ten aanzien van de te voorziene opgave voor de sociale huursector maken gemeenten, woningcorporaties en huurdersbelangenverenigingen afspraken in de prestatieafspraken. In het activiteitenoverzicht geven ze weer welke opgave ze voor ogen hebben. In de financiële onderbouwing van dit overzicht laat het zien welke investeringsruimte er is om aan het lokale volkshuisvestingsbeleid te voldoen.

De geboden bijdrage van de woningcorporatie dient naar redelijkheid te zijn; de investeringen dienen in verhouding te staan tot het vermogen van de woningcorporatie(s) en tot de volkshuisvestelijke doelstellingen in de gemeente. Gemeente en corporaties maken afspraken over beheer en onderhoud van de locaties, de woonwagens en de openbare ruimte, de aanleg van nieuwe standplaatsen, de kwaliteitseisen en technische vereisten aan woonwagens en de toewijzing van standplaatsen

Koop/Eigendom woonwagens Voor woonwagenbewoners die een inkomen hebben boven de sociale inkomensgrens en in een woonwagen willen wonen, stelt het beleidskader BZK dat ook voor hen wonen in een woonwagen, in familieverband, mogelijk moet worden gemaakt. Duidelijk moet zijn welke maatregelen worden getroffen om in voldoende standplaatsen voor andere (hogere) inkomensgroepen te voorzien en wat hierin de rol van de gemeente is. Bij koopstandplaatsen is een eventuele aanwezige huisvestingsverordening niet van toepassing. Eigenaren van de standplaatsen kunnen in de basis eigenhandig beslissen aan wie zij het eigendom overdragen bij verkoop, dit hoeft dus niet direct een familielid of zelfs woonwagenbewoner te zijn. Om dit te voorkomen worden kwalitatieve verplichtingen opgenomen in de koopcontracten zoals het eerst terug leveren aan de gemeente en dat de beoogde koper moet kunnen aantonen een afstammeling te zijn van woonwagenbewoners. Privaatrechtelijk kunnen er afspraken gemaakt worden over zelfbewoningsplicht en het recht van eerste terugkoop door gemeente bij verkoop maar deze houden in rechte niet immer stand. Gemeenten die uitsluitend koopstandplaatsen hebben behouden de positieve verplichting, vanuit het beleidskader BZK, om goede voorwaarden te scheppen voor woonwagenbewoners om binnen een redelijke termijn kans te maken op een standplaats.

Een veelgehoord misverstand daarbij is dat een zeer kleine groep een voorkeursbehandeling zou krijgen ten opzichte van reguliere inwoners van de gemeente. Een groot verschil met reguliere inwoners

33 | WOONWAGEN- EN STANDPLAATSENBELEID

is echter, zoals hiervoor uiteengezet, dat het reguliere woonbeleid hier doorgaans niet in strijd is met mensenrechten. De West Betuwse situatie Er zijn in West Betuwe 8 woonwagenlocaties met woonwagens. Alle aanwezige standplaatsen worden verhuurd door de gemeente of zijn in particulier eigendom. Bijna alle woonwagens zijn particulier eigendom. Als gemeente hebben wij echter geen taak om sociale woonruimte te verhuren. Aangezien corporaties feitelijk het liefst alleen huurstandplaatsen met huurwoonwagens willen overnemen en verhuren, willen we naar een gaan situatie met alleen koop-koopstandplaatsen (staat dus een eigen woonwagen op) of huur-huurstandplaatsen (een gehuurde standplaats met een huurwoonwagen). Uit de behoeftepeiling 2019 is gebleken dat er van de 15 belangstellenden 3 personen in de realisatie van hun woonwens afhankelijk zijn van de woningcorporatie. Zij opteren voor een huurwoonwagen. Er zijn 12 belangstellenden die een midden tot hoog inkomen genieten, zij komen niet in aanmerking voor een huurwoonwagen in het sociale segment. De meesten betreffen overigens kermisexploitanten die graag bij willen bouwen op het eigen terrein in Rumpt.

Analyse Er zijn mogelijkheden voor huurwoonwagens en woonwagens in eigendom. Met name de in de wegwijzer van de VNG genoemde mogelijke eigendomsconstructies geven echter niet de garantie dat deze standplaatsen en woonwagens bestemd blijven voor de doelgroep. De kaders schrijven voor dat het ook voor de midden- en hogere inkomens mogelijk gemaakt moet worden om in een woonwagen te wonen in familieverband. Er rust geen verplichting op gemeenten om eigendom van standplaatsen mogelijk te maken voor woonwagenbewoners. Met de verantwoordelijke woningcorporaties kan gekeken worden naar het beschikbaar stellen van kavels, met huurwoonwagen, voor het midden- en hoge segment. De standplaatsen blijven derhalve beschikbaar voor de doelgroep en de toewijzing en het beheer in handen van de woningcorporatie(s). Beleidskader 4 Huur en Koop Huur • De woningcorporaties in de gemeente West Betuwe zijn verantwoordelijk voor de realisatie van woonwagenstandplaatsen met huurwoonwagens voor zover deze bestemd zijn voor woonwagenbewoners die in de huisvesting afhankelijk zijn van sociale huur. • Gemeente en woningcorporaties kunnen eventueel standplaatsen met huurwoonwagen beschikbaar voostellen woonwagenbewoners met een midden- of hoger inkomen. Hierover maken zij nadere afspraken. • De woningcorporatie(s) draagt zorg voor kwalitatief goede huurwoonwagens.

• De woningcorporatie(s) draagt zorg voor het beheer en onderhoud van huurwoonwagens en de standplaatsen waarop deze zijn geplaatst. • De gemeente is primair verantwoordelijk voor de toewijzing van de huurwoonwagens in samenspraak met de woningcorporaties. • De woningbouwopgave voor woonwagens wordt vastgelegd in prestatieafspraken. Koop: • Woonwagenbewoners die alleen een standplaats huren en hier een eigen woonwagen op hebben staan, kunnen de door hen gehuurde standplaats kopen. 34 | WOONWAGENSTANDPLAATSENBELEID • De gemeente levert bij uitbreiding van het aantal standplaatsenEN bouwrijpe kavels aan die rechthebbende woonwagenbewoners die een inkomen hebben boven de DAEBgrens.

5.3. Grondoverdracht, aankoop en verkoop Bij de verkoop van standplaatsen en grond wordt uitgegaan van een marktconforme prijs op basis van taxatie. De gemeente verkoopt de grond aan een woningcorporatie en aan woonwagenbewoners met een inkomen boven de DAEB-grens. De verkoopvoorwaarden worden per verkooptransactie besproken en vastgelegd met partijen. De woningcorporatie kan de grond vervolgens verhuren met een huurwoonwagen aan woonwagenbewoners. Het verkopen van huurstandplaatsen kan lokaal leiden tot uitdunning van het sociale huurbestand. We spreken met de corporaties af dat bestaande en nieuwe huurstandplaatsen met huurwoonwagens niet mogen worden vervreemd en tot de sociale kernvoorraad horen en blijven behoren. Verkoop van gronden door de gemeente moet aan een aantal eisen voldoen: • Voorafgaand aan de overdracht is de verkoop openbaar bekend gemaakt, zodat iedereen er kennis van kan nemen (= Didam-arrest). • Alle belanghebbenden (gemeente, standplaatszoekenden, derden, etc.) zijn gebaat bij een transparant verdeelsysteem van schaarse woonwagenstandplaatsen. • De private koper van gemeentegrond zal onderworpen worden aan een Bibobtoets. • De gemeente stelt het omgevingsplan vast. • In overleg leggen partijen de inrichting van de standplaatsen vast.

5.4. Beheer en onderhoud De gemeente blijft tijdens de overgangsperiode waarin standplaatsen met een huur-koop standplaats voorlopig nog blijven bestaan, verantwoordelijk voor beheer en onderhoud. Onderzocht wordt hoe dit het beste vorm gegeven kan worden. Beheer en onderhoud kan worden uitbesteed, zoals nu ook gedaan wordt, maar de gemeente kan ook zelf het beheer en onderhoud uitvoeren.

5.5. Kosten en financiering Het realiseren van woonwagenstandplaatsen met woonwagens is, in verhouding tot de realisatie van reguliere (huur) eengezinswoningen, duur. Zo heeft de specifieke woonvorm een relatief groot ruimtebeslag. Een kavel voor een woonwagen is twee tot drie keer zo groot als voor een reguliere sociale huurwoning. Daarnaast zorgt de lage bebouwingsdichtheid ervoor dat de kosten van o.a. civieltechnische werkzaamheden, aanleg van leidingwerk, riolering en afwatering, relatief hoog zijn, omdat deze kosten verdeeld worden over een lager aandeel eenheden. De BENG normeringen zorgen voor betere, maar ook veel duurdere woonwagens. Bovenstaande blijkt uit een onderzoek naar de kosten van woonwagenstandplaatsen van oktober 202212. De conclusie van dit onderzoek luidt dat, op basis van de toen beraamde kosten en uitgaven, er geen sprake is van een rendabele en kostendekkende exploitatie. Corporaties staan aan de lat voor het realiseren van sociale huisvesting. Gezien de verhouding in bouw- en exploitatiekosten tussen reguliere woningbouw en woonwagenrealisatie, mag het duidelijk zijn dat zij vragen om extra financiële bijdragen voor deze bouwopgave. Collectief en individueel hebben corporaties zich bij het ministerie gemeld met de vraag om extra middelen. Men is in afwachting van antwoord.

12

https://www.tweedekamer.nl/downloads/document?id=2023D17606

35 | WOONWAGEN- EN STANDPLAATSENBELEID

De West Betuwse situatie Gemeente West Betuwe kan niet anders dan zich houden aan de thans geldende afspraken voor de aan- en verkoop van grond. Tegen een marktconforme prijs, op basis van taxatie. Uitzonderingen hierop kunnen we niet maken, voor geen enkele doelgroep. Zodra we meer concreet in beeld hebben waar woonwagenrealisatie in de gemeente plaats kan vinden, gaan we met de corporatie(s) in gesprek om afspraken te maken over de wijze en omvang van financiering van de realisatie en maken we afspraken over de realisatie van de nieuwe woonwagenstandplaatsen en het plaatsen van de woonwagens en de verhuur van deze woonvorm.

5.6. Géén hypotheek Financiering van huisvesting is geen taak voor een gemeente, dat geldt ook voor het verstrekken van leningen voor de aankoop van een woning of woonwagen. Echter, de gemeente kan een uitzondering maken op de regel, zolang deze uitzondering goed onderbouwd is, er geen andere redelijke oplossing voorhanden is en de regeling een maatschappelijk doel nastreeft. Dit maatschappelijk doel vormt de kern, namelijk woonwagenbewoners een redelijke kans bieden om de standplaats (en woonwagen) te kunnen kopen. Een woonwagenbewoner die een lening of hypotheek wil voor de aankoop van een standplaats en/of woonwagen krijgt te maken met vele afwijzingen of onredelijk zware eisen. Zo is de Rabobank op dit moment de enige bank die een hypotheek aanbiedt voor een woonwagenstandplaats/woonwagen. Maar de Rabobank stelt naast de (reguliere) inkomenseis ook dat een hypotheek alleen mogelijk is in combinatie met een NHG. De NHGnorm voor een standplaats is € 61.000,- en voor een woonwagen is dit € 172.000,- inclusief BTW (per 1 januari 2025). Een reguliere standaard woonwagen (die aan de BENG eisen voldoet) kost echter minimaal €189.000,-- exclusief BTW. Dit betekent dat een woonwagenbewoner geen hypotheek krijgt, ook al heeft hij of zij voldoende inkomen. De (Rabo)bank weigert een hypotheek te verstrekken zonder gekoppelde Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

De bewoners mogen geen eigen geld inbrengen. Sterker nog, in het NHG bedrag moeten ook de kosten van de bank, de notaris, het kadaster, de overdrachtsbelasting, e.d. zijn meegenomen. In de praktijk komt dit erop neer dat een woonwagenbewoner nauwelijks de aankoop van een standplaats en/of woonwagen kan financieren, zoals een dit voor een woning wel kan. Er zijn gewoon geen financiële aanbieders op de markt en de aanbieders die wel bereid zijn een hypotheek te verstrekken, zoals de Rabobank, stellen eisen die in de praktijk niet werkbaar zijn. Wij willen daarom als gemeente gaan onderzoeken hoe we de verkoop alsnog kunnen regelen.

36 | WOONWAGEN- EN STANDPLAATSENBELEID

Beleidskader 5 Grond en financiering Grondverkoop/ Grondaankoop • Grondaankoop en verkoop ten behoeve van woonwagenbewoning geschiedt tegen een marktconforme prijs op basis van taxatie. • De gemeente is verantwoordelijk voor het omgevingsplan. • De gemeente publiceert in het kader van het Didam arrest voorafgaand aan de notariële levering van de grondverkoop standplaats (aan corporatie of woonwagenbewoner) de voorgenomen verkoop. • De gemeente en woningcorporaties maken afspraken over de inrichting van de standplaats(en). • De gemeente onderzoekt de mogelijkheden tot verkoop van huur-koop standplaatsen aan de zittende huurders of diens (klein)kinderen. Financiering De gemeente maakt nadere afspraken over de financiering en verdeling van eventuele kosten met woningcorporaties zodra er meer zicht is op uitbreiding van de bestaande woonwagenlocaties en/of één of meerdere nieuwe woonwagenlocaties.

37 | WOONWAGEN- EN STANDPLAATSENBELEID

38 | WOONWAGEN- EN STANDPLAATSENBELEID

Hoofdstuk 6 Uitvoering en vervolg Inleiding Als gemeente willen we het beleid op orde hebben om wonen voor iedereen mogelijk te kunnen maken. Het vaststellen van woonwagen- en standplaatsenbeleid is een eerste stap om ook voor de doelgroep woonwagenbewoners het wonen in onze gemeente blijvend mogelijk te maken. Het beleid vormt de basis voor de toekomt. De voortgang wordt gemonitord en indien nodig, wordt het beleid bijgesteld of aangevuld.

6.1. De vervolgstappen Een aantal onderwerpen wordt in 2025 en 2026 verder uitgewerkt.

Verhuurbeleid woonwagenstandplaatsen Er worden beleidsregels opgesteld om de inschrijving en de toewijzing van woonwagenstandplaatsen te regelen. Deze beleidsregels worden besproken met de bewonerscommissie waarin een afvaardiging van de verschillende woonwagenlocaties zitting heeft. De beleidsregels worden vastgesteld door het college in het vierde kwartaal van 2025. Nieuw behoefteonderzoek In 2019 is regionaal een behoefteonderzoek uitgevoerd. De uitkomsten voor West Betuwe zijn in hoofdstuk 3 toegelicht. De richtlijn die door het Rijk is gegeven, is dat een dergelijk onderzoek elke vier jaar moet worden uitgevoerd. Daarom wordt in het derde kwartaal van 2025 een nieuw behoefteonderzoek uitgevoerd. Op basis daarvan wordt bepaald hoeveel standplaatsen de komende jaren opgenomen moeten worden in het gemeentelijk woningbouwprogramma. Voorlopig is dit aantal vastgelegd op 6 tot 12 standplaatsen. Locatie nieuwe standplaatsen We gaan onderzoeken waar nieuw standplaatsen gerealiseerd kunnen worden. We onderzoeken of bestaande woonwagenlocaties uitgebreid kunnen worden. Dit doen we in de tweede helft van 2025. Daarnaast kijken we in welke nieuwe woningbouwplannen ook een aantal woonwagenstandplaatsen opgenomen kunnen worden. Bij beide opties kijken we naar de financiële aspecten.

Overdracht woningcorporaties Beide corporaties hebben zelf beleid opgesteld ten aanzien van woonwagens en woonwagenstandplaatsen. Het overdragen en realiseren van woonwagenstandplaatsen en huurwoonwagens past hier in. We gaan in de tweede helft van 2025 in gesprek met de woningcorporaties KleurrijkWonen en De Kernen over de voorwaarden waaronder overdracht kan plaatsvinden. Verkoop In hoofdstuk 5 is ingegaan op de onmogelijkheid voor woonwagenbewoners om een hypotheek af te sluiten voor de aankoop van een woonwagenstandplaats. Vanuit de

39 | WOONWAGEN- EN STANDPLAATSENBELEID

bewonerscommissie komt echter duidelijk naar voren dat er een grote wens is om de standplaats die mensen nu huren van de gemeente, te kunnen kopen. Daarom gaan we nader onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om de huidige standplaatsen te verkopen aan de zittende huurders, dan wel hun kinderen of kleinkinderen. We brengen daarbij de financiële consequenties in beeld. In het eerste kwartaal van 2026 wordt een voorstel aan het college voorgelegd.

40 | WOONWAGEN- EN STANDPLAATSENBELEID

BIJLAGE – Schetstekeningen bestaande woonwagenlocaties

Asperen Graswalseweg - huurstandplaatsen

41 | WOONWAGEN- EN STANDPLAATSENBELEID

Beesd Pastoor J. van Hovestraat – particulier eigendom

42 | WOONWAGEN- EN STANDPLAATSENBELEID

Geldermalsen Meersteeg - huurstandplaatsen

43 | WOONWAGEN- EN STANDPLAATSENBELEID

Geldermalsen Notarisappel - huurstandplaatsen

44 | WOONWAGEN- EN STANDPLAATSENBELEID

Herwijnen Basil Scarfflaan – huurstandplaatsen

45 | WOONWAGEN- EN STANDPLAATSENBELEID

Heukelum Dwarsweg - huurstandplaatsen

46 | WOONWAGEN- EN STANDPLAATSENBELEID

Rumpt Haaftenseweg/Zijlsteeg Niet ingetekend. Deze locatie is particulier eigendom van familie Eckelboom, kermisexploitanten.

Waardenburg De Griend - huurstandplaatsen

47 | WOONWAGEN- EN STANDPLAATSENBELEID