RV2025-042-ruimtelijk-ontwikkelkader-deil-west.pdf

Raadsvoorstel Datum vergadering Registratie nummer Voorstelnummer Portefeuillehouder Bijlage(n) Onderwerp

27 mei 2025 GZDGWB/1833621/1899631 RV2025-042 Jacoline Hartman 1. Ruimtelijk ontwikkelkader Deil-West 2. Onderzoek verkeersontsluiting Deil-West Ruimtelijk ontwikkelkader Deil-West

Onderwerp Ruimtelijk ontwikkelkader woningbouw Deil-West

Beslispunten 1. Het Ruimtelijk ontwikkelkader Deil-West vast te stellen.

Inleiding In het coalitieakkoord ‘In beweging!’ en in het ‘Programma Wonen 2024-2027’ is de ambitie opgenomen om tot en met 2030 2.600 woningen gerealiseerd of in plannen te hebben. Met de ontwikkeling van Deil-West worden op de langere termijn (tot 2035) een groot aantal woningen mogelijk gemaakt. Met woningbouw groeit het aantal beschikbare woningen in Deil en neemt het draagvlak voor lokale voorzieningen en functies toe. Samen zorgt dit voor een grotere levendigheid en leefbaarheid van de kern. In de periode 2022-2023 heeft de gemeente in samenspraak met de bewoners van Deil een kansenkaart voor woningbouw opgesteld. Op basis van de verkregen inzichten heeft het college van burgemeester en wethouders de locaties afgewogen en besloten dat de locaties gelegen in het westen van Deil (aan beide zijden van de Mr. W.M. Kolffstraat) tot ontwikkeling kunnen worden gebracht. Betreffende gronden zijn in bezit van private partijen. Zij willen de gronden graag ontwikkelen voor woningbouw. De gemeente heeft een facilitaire rol in het project. Als onderdeel van de initiatieffase van de gebiedsontwikkeling wil de gemeente een intentieovereenkomst sluiten met de ontwikkelaar. Voorafgaand wordt de gemeenteraad voorgesteld bij de ontwikkelomstandigheden (context) passende ruimtelijke ontwikkelkaders vast te stellen.

Met de kaders geeft de gemeenteraad op hoofdlijnen richting aan de planuitwerking.

Samenvatting Het college van burgemeester en wethouders heeft de ambitie woningen te bouwen in DeilWest. Om tot een haalbare intentieovereenkomst en planuitwerking te komen met grondeigenaar en tevens ontwikkelaar, wordt de gemeenteraad voorgesteld vooraf het ruimtelijk ontwikkelkader vast te stellen.

Besluitgeschiedenis -

-

Op 20 februari 2024 heeft het college van burgemeester en wethouders besloten om medewerking te verlenen aan de principeverzoeken voor woningbouw op locaties I en V (ten oosten en westen van de Mr.W.M.Kolffstraat in Deil) vanuit de Kansenkaart Deil. Op 7 november 2024 heeft de gemeenteraad via de 2e bestuursrapportage 2024 een voorbereidingsbudget van 95.000 euro beschikbaar gesteld ten behoeve van de woningbouwontwikkeling Deil-West.

Beoogd effect De woningbouw in Deil-West (locaties I en V uit de Kansenkaart) in samenwerking met de ontwikkelaars te organiseren en de plannen in samenspraak met inwoners van Deil uit te werken.

Argumenten 1.1 Met het Ruimtelijke ontwikkelkader sturen we op kwaliteit en haalbaarheid Het ontwikkelkader legt op hoofdlijnen de uitgangspunten van de gemeente vast. Te denken valt aan de bebouwingsdichtheid en de manier van ontsluiten van het autoverkeer. De uitgangspunten zijn bepalend voor de kwaliteit, maar ook de haalbaarheid van het project. De uitgangspunten komen voort uit bestaand beleid aangevuld met locatiegerichte uitgangspunten ingegeven door de ruimtelijke omstandigheden (context). Door de gemeenteraad vastgestelde beleidskaders die gebruikt zijn voor het ontwikkelkader betreffen bijvoorbeeld de Woondeal 1.1, het Paraplubestemmingsplan Parkeren, de Gids Ruimtelijke Kwaliteit, de Verordening afvoer hemel- en grondwater, de Kadernota speelruimtebeleid 2022-2026, het Programma Bomen 2025-2034 en de Transitievisie warmte 2.0. 1.2 Het Ruimtelijk ontwikkelkader vervangt de voorwaarden bij het principebesluit Bij het collegebesluit van 20 februari 2024 heeft het college van burgemeester en wethouders enkele inhoudelijke voorwaarden gesteld aan het verlenen van medewerking aan de ontwikkeling. Deze voorwaarden hebben betrekking op het woningbouwprogramma en de ontsluiting. In het Ruimtelijk ontwikkelkader zijn deze uitgangspunten nader geconcretiseerd en aangevuld. De wijzigingen in de uitgangspunten staan benoemd onder kanttekening 1.1.

1.3 De gemeenteraad heeft een kaderstellende rol Het vaststellen van de hoofdlijnen van het beleid behoort tot de kaderstellende rol van de gemeenteraad. Voor de locatieontwikkeling Deil-West heeft de gemeenteraad nog geen kaders gesteld. Besluitvorming n.a.v. de Kansenkaart Deil heeft plaatsgevonden door college van burgemeester en wethouders. 1.4 Het Ruimtelijk ontwikkelkader is bepalend voor de planuitwerking Vaststelling van het ontwikkelkader is nodig om de planuitwerking te kunnen starten. Het Ruimtelijke ontwikkelkader wordt als kaderstellend document opgenomen in de intentieovereenkomst. Bij de verdere planuitwerking vormt deze dan ook het uitgangspunt. Het ontwikkelkader is geen juridisch bindend stuk. Besluitvorming over de juridisch-

planologische kaders vindt plaats bij wijziging van het vigerende omgevingsplan met behulp van bijvoorbeeld een Bopa (buitenplanse omgevingsactiviteit). 1.5 De gemeenteraad beslist aan het eind van de planuitwerking over het omgevingsplan Voor de realisatie van het woningbouwproject is een aanpassing van het omgevingsplan nodig. Een dergelijk planologisch besluit valt onder de bevoegdheid van de gemeenteraad. Het omgevingsplan volgt nadat er al veel tijd en geld is geïnvesteerd in de planuitwerking. Naar verwachting zijn we dan 1,5 tot 2 jaar verder. Door de gemeenteraad vooraf de kaders op hoofdlijnen te laten vaststellen, is de kans groter dat het omgevingsplan wordt vastgesteld als het plan binnen de kaders wordt uitgewerkt. 1.6 Duidelijke kaders bij de start van het project vergroten de uitvoerbaarheid en snelheid De ruimtelijke kaders voor de ontwikkeling zijn sterk bepalend voor de uitvoerbaarheid van het plan. Door voorafgaand aan de intentieovereenkomst duidelijkheid te verschaffen, kan ontwikkelende partij inschatten of sprake is van een haalbaar plan. Op basis van overleg met de ontwikkelaar, lijkt dit nu het geval te zijn. Veranderende spelregels tijdens het spel zijn een veel voorkomende oorzaak van vertraging bij woningbouwontwikkeling.

1.7 Meer (zekerheid op) betaalbare woningen Het principebesluit van het college van burgemeester en wethouders bevatte een woningbouwprogramma van: 35% sociale huurwoningen en 35% betaalbare huur en koop (betaalbaar tot 390.000 euro en/of tot de NHG-grens van 435.000 euro). Dit besluit gaf geen zekerheid over de realisatie van betaalbare koopwoningen conform de landelijke definities en de Woondeal. Binnen het Ruimtelijk ontwikkelkader wordt dit gecorrigeerd naar 35% sociaal, 30% betaalbaar, 5% NHG conform door Rijk vastgestelde bedragen (dynamisch), waardoor die zekerheid wel ontstaat.

Kanttekeningen 1.1 Ruimte voor meer woningen en andere fasering t.b.v. haalbaarheid Het principebesluit van het college van burgemeester en wethouders ging uit van 230 woningen, waarvan 100 voor 2030. Dit aantal is gebaseerd op een inschatting van de capaciteit, maar kent geen duidelijke onderbouwing. Nu de ontwikkelcontext en haalbaarheid in beeld is, blijkt dat dit aantal woningen niet passend is. Het plangebied is groter, terwijl de bouw van meer betaalbare woningen voor 1-3 persoons huishoudens (waaronder starters en ouderen) minder kaveloppervlakte per woning vraagt. Daar komt bij dat de kosten voor de ontsluiting en kruispuntaanpassing van de N327 hoog zijn. In het Ruimtelijk ontwikkelkader wordt geen woningbouwaantal meer genoemd. Sturend in het aantal woningen worden de stedenbouwkundige kaders (m.n. dichtheid) en het onderzoek naar de definitieve haalbaarheid van de planontwikkeling. In het Ruimtelijk ontwikkelkader wordt uitgegaan van een maximale gemiddelde woningbouwdichtheid van 24 tot 27 woningen per hectare. Dit wordt binnen het vakgebied als dorps woonmilieu beschouwd. De fasering wordt bepaald door de uitvoerbaarheid.

Uitwerking vindt plaats in de stedenbouwkundige visie, die uiteindelijk wordt vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. Hierbij zal gestreefd worden naar een zo laag mogelijke dichtheid binnen de toegelaten marge. 1.2 Verkeersonderzoek toont aan dat aansluiting Bulkstraat-N327 aanpassing vraagt Uit verkeersonderzoek uitgevoerd door Goudappel (bijlage 2) is gebleken dat de aansluiting Bulkstraat-N327 in 2035 vastloopt. Hiervan is sprake in de situatie met en zonder woningbouwontwikkeling in Deil-West. De aanpassing van het kruispunt is nodig om in de toekomst een goede verkeersafwikkeling mogelijk te maken. Nader onderzoek moet uitwijzen wanneer en in welke vorm kruispuntaanpassing nodig is. Dit vraagt samenwerking tussen gemeente en provincie. Onderdeel van de planuitwerking DeilWest is het uitwerken van een passende verkeersaansluiting vanuit het plangebied op de Bulkstraat, alsmede het onderzoeken van de mogelijke financiële bijdrage van plan aan de kruispuntaanpassing. Niet uit te sluiten is dat de kruispuntaanpassing een financiële bijdrage vraagt van de gemeente.

Financiën Besluitvorming over het Ruimtelijk ontwikkelkader heeft geen directe financiële gevolgen. Wel geven ze richting in de financiële haalbaarheid van het plan, de mogelijke gemeentelijke bijdrage aan infrastructurele maatregelen, het kostenverhaal en de toekomstwaarde van gemeentegrond aan de Mr.W.M.Kolffstraat. Het Ruimtelijke ontwikkelkader is besproken met de ontwikkelaar en biedt in de voorgestelde vorm perspectief op een haalbaar plan. Dit is voorwaarde voor de ontwikkelaar om over te gaan tot tekenen van een intentieovereenkomst. De definitieve haalbaarheid wordt bepaald bij het tekenen van een anterieure overeenkomst. Voor de werkzaamheden in de initiatieffase wordt gebruik gemaakt van het door de gemeenteraad beschikbaar gestelde voorbereidingsbudget van 95.000 euro. Dit budget is vooralsnog afdoende om te komen tot een intentieovereenkomst. Onderdeel van de intentieovereenkomst is het betalen van een voorschot door de ontwikkelaar om de gemeentelijke plankosten voor de definitie- en ontwerpfase te financieren. Deze vergoeding zal te zijner tijd als opbrengst worden geboekt in de exploitatierekening.

Communicatie en participatie Het vaststellen van het Ruimtelijke ontwikkelkader wordt gecommuniceerd op de projectpagina Deil-West van de gemeentelijke website. Communicatie over de start van de planuitwerking is aan de orde wanneer de intentieovereenkomst met de ontwikkelaar is getekend. De ontwikkelaar betrekt de omgeving bij de planuitwerking.

Uitvoering/Planning Na vaststelling van het Ruimtelijk ontwikkelkader door de gemeenteraad kan het college van burgemeester en wethouders met de ontwikkelaar de intentieovereenkomst aangaan. De planning is besluitvorming hierover in juni 2025 te laten plaatsvinden. Na ondertekening van de intentieovereenkomst gaat de planuitwerking van start met de onderstaande planning: • Stedenbouwkundige visie Q4 2025 • Ontwerp Omgevingsplan en Beeldkwaliteitsplan Q3 2026 • Anterieure overeenkomst Q3 2026 • Omgevingsplan en Beeldkwaliteitsplan Q4 2026 • Omgevingsvergunning Q3 2027 • Start bouw Q4 2027

Evaluatie Bij de besluitvorming over de vervolgstappen in de gebiedsontwikkeling (zoals intentieovereenkomst, stedenbouwkundige visie en het omgevingsplan) is het relevant te evalueren of de gestelde uitgangspunten van het Ruimtelijk Ontwikkelkader nog steeds haalbaar zijn. Indien van kaders afgeweken moet worden, zal dit gemotiveerd moeten worden bij de besluitvorming over deze deelproducten.

Risicoparagraaf Risico omschrijving

Soort risico

Haalbaarheid Financieel kruispuntaanpassing N327 en daarmee woningbouw

Kans

Effect

Beheersingsmaatregel

Gemiddeld

Groot

Nader onderzoek naar benodigde aanpassing en kosten Kosten verhalen op woningbouwontwikkeling Financiële bijdrage voor provinciale deel N327 Onderzoeken subsidiemogelijkheden Reservering opnemen in begroting gemeente

Burgemeester en wethouders van de gemeente West Betuwe de secretaris, de burgemeester, Philip Bosman Servaas Stoop