RV2025-042-bijlage-1-ruimtelijk-ontwikkelkader-deil-west.pdf

Deil-West Ruimtelijk ontwikkelkader

Maart 2025

Inhoud Ruimtelijk ontwikkelkader Deil-West Het Ruimtelijk ontwikkelkader beoogt bij de start van de planuitwerking (aan de ontwikkelde partij) duidelijkheid te verschaffen over de ruimtelijke uitgangspunten op hoofdlijnen voor de verdere planuitwerking. En hiermee een helder perspectief te bieden voor een kwaliteit goed, maar ook een haalbaarheid plan. De uitgangspunten komen voort uit bestaand beleid aangevuld met locatiegerichte uitgangspunten ingegeven door de ruimtelijke omstandigheden (ontwikkelcontext).

Ruimtelijk Ontwikkelkader Deil-West

3

Inhoud Het rapport bestaat uit drie delen. 1. Inleiding 2. Ontwikkelcontext 3. Ruimtelijk ontwikkelkader De ontwikkelcontext (2) betreft relevante achtergrondinformatie. De daadwerkelijk kaderstellende uitgangspunten staan in het Ruimtelijk ontwikkelkader (3).

Ruimtelijk Ontwikkelkader Deil-West

4

1. Inleiding Dit deel bevat informatie over de ambitie, besluitgeschiedenis en het doel van het project Deil-West.

Ruimtelijk Ontwikkelkader Deil-West

5

Inleiding Ambitie woningbouw Deil-West In het coalitieakkoord ‘In beweging!’ en in het ‘Programma Wonen 2024-2027’ is de ambitie opgenomen om tot en met 2030 2.600 woningen gerealiseerd of in plannen te hebben. Met de ontwikkeling van de locatie Deil-West worden op de langere termijn (tot 2035) een groot aantal woningen mogelijk gemaakt. Woningbouw in Deil verlicht de lokale woningmarkt en vergroot het draagvlak voor lokale voorzieningen en functies. Samen zorgt dit voor een grotere levendigheid en leefbaarheid van de kern.

Ruimtelijk Ontwikkelkader Deil-West

6

Inleiding Besluitgeschiedenis • Op 20 februari 2024 heeft het college besloten om medewerking te verlenen aan de principeverzoeken voor woningbouw op locaties I en V (ten oosten en westen van de Mr.W.M.Kolffstraat in Deil) vanuit de Kansenkaart Deil. Beide locaties worden als één gebiedsontwikkeling Deil-West opgepakt. • Op 24 september 2024 heeft het college besloten een voorbereidingsbudget van 95.000 euro beschikbaar te stellen ten behoeve van de woningbouwontwikkeling Deil-West. De aanpak is beschreven in de Startnotitie Deil-West, die onderdeel uitmaakte van het collegevoorstel. • Op 25 september 2024 heeft de Stuurgroep Wonen de Projectopdracht DeilWest vastgesteld, die gebaseerd is op de Startnotitie Deil-West. Ruimtelijk Ontwikkelkader Deil-West

7

Inleiding Doel project Deil-West De woningbouw in Deil-West in samenwerking met ontwikkelaars te organiseren en de plannen in samenspraak met inwoners van Deil uit te werken.

Ruimtelijk Ontwikkelkader Deil-West

8

2. Ontwikkelcontext Dit deel bevat informatie voortkomend uit het onderzoek naar de haalbaarheid en uitvoerbaarheid van het project DeilWest. De context is samen met gemeentelijk beleid bepalend voor de uitgangspunten die zijn opgenomen in het Ruimtelijk ontwikkelkader. Ruimtelijk Ontwikkelkader Deil-West

9

Ontwikkelcontext Positie grondeigenaren • Gronden in bezit Van Daalen Ontwikkeling B.V. • Van Daalen Ontwikkeling B.V. contractpartner gemeente. • Voormalige gemeentewerf aan de Kolffstraat is eigendom gemeente.

Ruimtelijk Ontwikkelkader Deil-West

10

Ontwikkelcontext Voormalige gemeentewerf Kolffstraat • Niet meer nodig als werf. • Lopende contracten voor antennemast en luchtalarmering (Was-mast). • Zakelijk recht t.b.v. leiding waterschap.

Ca. 2.050 m²

Was-mast Antennemast

Leiding waterschap

Ruimtelijk Ontwikkelkader Deil-West

11

Ontwikkelcontext Ruimtelijke bijzonderheden • Nabijheid molen de Vlinder (molenbiotoop). • Nabijheid voormalig kasteel Bulckesteyn. • Tussenliggend bebouwingslint Mr.W.M.Kolffstraat. • A-watergangen aan west- en zuidrand.

Ruimtelijk Ontwikkelkader Deil-West

12

Ontwikkelcontext Ontsluitingsweg • Vrachtverkeer Appelhof nu over Bulkstraat. • Collegebesluit om alternatief via plangebied te onderzoeken. • Vanuit project verkeerssituatie en drie oplossingsrichtingen (varianten) onderzocht door verkeersbureau Goudappel.

Ruimtelijk Ontwikkelkader Deil-West

13

Ontwikkelcontext Ontsluitingsweg (bestaande situatie) • Ca. 120 (middel)zware voertuigen over Bulkstraat, relatief weinig fietsers. • Bulkstraat te smal (door parkeren op weg) voor passerende vrachtwagens (zv). • Nieuwe ontsluiting door plangebied door bedrijven positief beoordeeld. • Nut van nieuwe ontsluitingsweg voldoende aangetoond.

Ruimtelijk Ontwikkelkader Deil-West

14

Ontwikkelcontext Ontsluitingsweg (toekomstige situatie) • Plan (230 woningen) zorgt voor verkeersgeneratie van 2.000 motorvoertuigen (1.300 vanuit oost en 700 vanuit west). • V1, naar N327: 50% Enspijk, 25% Bulkstraat Z en 25% Benedeneindseweg. • V2, naar N327: grootste deel via Bulkstraat Z. • V3, naar N327: gelijk aan V2, iets minder via Enspijk. • Noodzaak nieuwe ontsluitingsweg door plangebied voldoende aangetoond. Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie Deil-West

15

Ontwikkelcontext Ontsluitingsweg (toekomstige situatie) • Kruispunt met N327 voldoet in huidige situatie (wachttijden). • In 2035 treedt er in avondspits echter probleem op. • Door drukte op N327 wordt het te moeilijk op vanaf Boonakkerweg en Bulkstraat de provinciale weg op te komen. • Aanpassing kruising is nodig i.v.m. verkeersafwikkeling en -veiligheid. • Anders gaat verkeer op drukke momenten door Deil en Enspijk (waaronder ook het vrachtverkeer van de Appelhof).

Ruimtelijk Ontwikkelkader Deil-West

16

Ontwikkelcontext Ontsluitingsweg (conclusies) • Nieuwe ontsluitingsweg noodzakelijk. • Ontsluitingsvariant 1 onwenselijk. • Ontsluitingsvariant 2 meest efficiënt i.r.t. benodigde investeringen. • Ontsluitingsvariant 3 voor langzaam verkeer en voor nooddiensten. • Bulkstraat blijft toegankelijk voor al het verkeer, zal alleen minder gebruikt worden, vooral door vrachtwagens (zwaar verkeer). • Aanpassing kruising N327 is nodig i.v.m. verkeersafwikkeling en -veiligheid.

Ruimtelijk Ontwikkelkader Deil-West

17

Ontwikkelcontext Haalbaarheid en uitvoerbaarheid plan • Plangebied: 13,5 ha (stuk groter dan aanname in kansenkaart). • Marktconforme uitgeefbaarheid: 50%. • Programma: hoog aandeel sociaal (35%) en betaalbaar (30%). • Doelgroep: 1-3 pers. huishoudens (o.a. starters en ouderen). • Woningtypen: kleine woningen en kavels (100 m² sociaal en 120 m² betaalbaar). • Kosten: ontsluitingsweg en aanpassing kruising N327. • Haalbaar plan: bij 325-350 is er perspectief. • Woningdichtheid: in dat geval ca 25,5 w/ha. • Looptijd: ca. 10 jaar, ca. 35 w/jaar. Ruimtelijk Ontwikkelkader Deil-West

18

3. Ruimtelijk Ontwikkelkader Dit deel bevat de daadwerkelijke uitgangspunten op hoofdlijnen die als kader dienen voor verdere planuitwerking. De uitgangspunten staan per thema beschreven.

Ruimtelijk Ontwikkelkader Deil-West

19

Ruimtelijk ontwikkelkader Functioneel programma • Wonen. • Wonen en zorg in geval van passend initiatief. • Bedrijven en beroepen aan huis. • Gezondheidsfuncties in geval van passend initiatief.

Ruimtelijk Ontwikkelkader Deil-West

20

Ruimtelijk ontwikkelkader Wonen • Aantal woningen bepaald door stedenbouwkundige kaders en haalbaarheid. • Verdeling in prijsklassen: 35% sociaal, 30% betaalbaar, 5% NHG en 30% duur, conform door Rijk vastgestelde bedragen (dynamisch). • Plan dient woningtypes te bevatten gericht op senioren (>65 jaar) en kleinere huishoudens. • Woningen voor senioren betreffen nultredenwoningen. • Minimaal 5% van woningen wordt gerealiseerd in de vorm van geclusterd wonen. • De mogelijkheden voor voorrang bij toedeling woningen voor bewoners Deil wordt onderzocht. Ruimtelijk Ontwikkelkader Deil-West

21

Ruimtelijk ontwikkelkader Wonen • Nultredenwoningen: Dit zijn zelfstandige woningen die zowel intern als extern toegankelijk zijn. Dit houdt in dat je de woningen kan bereiken zonder trap te lopen en dat woonkamer, keuken, badkamer, toilet en minimaal 1 slaapkamer zonder trappen te bereiken zijn. Deze woningen zijn toegankelijk bij oplevering en behoeven geen aanpassing meer. • Geclusterd wonen: Dit zijn nultredenwoningen in een geclusterde vorm. Geclusterd betekent dat ze ingericht zijn op het bevorderen van sociaal contact en gemeenschapsgevoel, waardoor eenzaamheid wordt tegengegaan en samenredzaamheid wordt bevorderd. Er moet daarom een ontmoetingsruimte voor ouderen inpandig aanwezig zijn of op loopafstand. Ook kan in dit type woningen onder voorwaarden (Wlz) zorg geleverd worden. Ruimtelijk Ontwikkelkader Deil-West

22

Ruimtelijk ontwikkelkader Stedenbouw en landschap (algemeen) • Dorps karakter: passend in aard en omvang in bestaande dorp. • Gemiddelde woningdichtheid max 24-27 woningen per hectare plangebied. • Hoofdzakelijk grondgebonden woningen van 2 lagen met kap. • Appartementen mogelijk t/m 4 bouwlagen (3 met kap of 4de laag met setback). • Noord-zuid oriëntatie hoofdontsluiting, oost-west oriëntatie overige wegen. • Versterken structuur Beemdstraat in de vorm van lintbebouwing met doorzichten. • Gids Ruimtelijke Kwaliteit West Betuwe als richtinggevend kader voor BKP. • Streekgids Betuwe & Tielerwaard kader voor landschappelijke inrichting. Ruimtelijk Ontwikkelkader Deil-West

23

Ruimtelijk ontwikkelkader Stedenbouw en landschap (specifiek per deelgebied) • Oostelijk deel: • Bebouwingsdichtheid loopt af van binnen naar buiten. • Groene-blauwe aanhechting op voormalig kasteelterrein Bulckesteyn. • Oriëntatie openbare ruimte en rand bebouwing op kasteelterrein Bulckesteyn. • Westelijk deel: • Zachte overgang naar westelijk en zuidelijk landschap. • Bebouwingsdichtheid is lager aan Beemdstraat, Kolffstraat, westelijke en zuidelijke rand. • Zichtlijnen van en naar de molen. • Realiseren duidelijke dorpsentree op hoek Beemdstraat-Molenweg. Ruimtelijk Ontwikkelkader Deil-West

24

Ruimtelijk ontwikkelkader Verkeer • Hoofdontsluitingen autoverkeer: • Oostelijk deel: op Beemdstraat recht tegenover inrit Appelhof en in zuidoosthoek op Bulkstraat tussen nummers 41 en 70. • Westelijk deel: op Beemdstraat en optioneel onderlangs Kolffstraat naar plandeel oost. Aansluiting Kolffstraat i.i.g. voor nooddiensten. • Langzaam verkeersroutes: • Gekoppeld aan hoofdontsluitingen. • Onderlangs Kolffstraat met aansluiting op Kolffstraat. • Optioneel wandelpad over grond Bulckesteyn naar Bulkstraat. Ruimtelijk Ontwikkelkader Deil-West

25

Ruimtelijk ontwikkelkader Inrichtingseisen en profiel ontsluitingsweg • Wegencategorie erftoegangsweg, 30 km/u. • Breedte weg 5,8 m, in bochten breder (ca.6,8 m). • Fietsverkeer mag op de weg, parkeren niet. • Voetgangerspaden aan twee zijden. • Totale breedte profiel 10 meter. • Wegverharding passend bij erftoegangsweg en geluidsproductie.

Ontwikkel- en samenwerkingsstrategie Deil-West

26

Verbeelding Deze afbeelding verbeeldt de eerder beschreven uitgangspunten op het vlak van stedenbouw, landschap en verkeer.

Ruimtelijk Ontwikkelkader Deil-West

27

Ruimtelijk ontwikkelkader Inrichting openbare ruimte • Spelen: ruimte in het plan voor het realiseren van twee ondersteuningsspeelplekken gericht op de leeftijdsgroep 0-12 jaar. 1 plek per deelgebied (oost en west). Invulling conform Kadernota speelruimtebeleid en in samenspraak met speeltuinverenigingen Deil. • Afval: in openbaar gebied ruimte voor het aanbieden van kliko’s en voor 1 ondergrondse afvalcontainer per deelgebied (oost en west). • Kwaliteit openbare ruimte: conform vigerend HIBOR West Betuwe (nu versie juni 2024) en nader op te stellen inrichtingsplan openbare ruimte.

Ruimtelijk Ontwikkelkader Deil-West

28

Ruimtelijk ontwikkelkader Parkeren • Parkeernormen volgen vigerende CROW normen (laatste versie: Parkeerkencijfers 2024, Basis voor parkeernormering, CROW 744), zoals vastgelegd in gemeentelijk Paraplubestemmingsplan Parkeren. • Gemeente neemt maximum als uitgangspunt m.u.v. sociale huurwoningen. • Voor alle types geldt dat er nog 0,2 pp/w bij komt voor bezoekersparkeren. • Voor sociale huurwoningen is met corporaties een aparte norm afgesproken (inclusief bezoekersparkeren) als onderdeel van de prestatieafspraken. • 1,5 pp/w voor gezinnen (3 slaapkamers en meer). • 1,2 pp/w voor senioren en 1-2 persoons huishoudens. • Reservering 0,25 pp/w in openbare ruimte. Ruimtelijk Ontwikkelkader Deil-West

29

Ruimtelijk ontwikkelkader Water, groen en klimaatadaptatie • Klimaatadaptatie: Landelijke maatlat voor een groene klimaatadaptieve gebouwde omgeving en Kader leefbare verstedelijking Gelderland. • Kwetsbaar drinkwaterreserveringsgebied: Provinciaal beleid sturend. • Ophoging/drooglegging: Normen waterschap Rivierenland. • Watergangen: Minimale profielen watergangen primair en secundair conform normen waterschap Rivierenland. • Waterberging: Verordening afvoer hemel- en grondwater West Betuwe. • Groen: Beplantingsplan dat voldoet aan Programma Bomen 2025-2034 West Betuwe. Ruimtelijk Ontwikkelkader Deil-West

30

Ruimtelijk ontwikkelkader Duurzaamheid • Energie: Ontwerpprincipes Netbewuste nieuwbouw Gelderland. • Warmte: Transitievisie warmte 2.0 West Betuwe. • Circulariteit: Minimaal conform Bouwbesluit. • Natuurinclusiviteit: Ontwikkelaar komt in stedenbouwkundige visie met voorstel mede gebaseerd op flora en fauna onderzoek voor plangebied.

Ruimtelijk Ontwikkelkader Deil-West

31