RV2025-005-bijlage-1-beeldkwaliteitsplan-fase-iv.pdf

Klingelenberg - Tuil Beeldkwaliteitplan Fase IV

Inhoud Locatie & opgave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 Klingelenberg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Richtlijnen beeldkwaliteit . . . . . . . . . . . . . 6 Stedenbouwkundig kader . . . . . . . . . . . . 7 Architectuur en materialisatie . . . . . . . . . . 9

Colofon

Inrichting terrein . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

Kenmerk: W-23023 Datum: 25/07/2024 Product: Beeldkwaliteitplan In opdracht van:

opgestgeld door: buro Waalbrug Schoenaker 10, Beuningen Telefoonnummer: 024-6752356 Emailadres: info@burowaalbrug.nl

RUIMTELIJKE ORDENING

STEDENBOUW

LANDSCHAPSARCHITECTUUR

Locatie & opgave

n ve

N8 30

Ha 859

Het merendeel van de woningen in Klingelenberg is reeds gerealiseerd en de ontwikkeling nadert zijn laatste fase(s). Het toekomstige appartementengebouw met perceelinrichting is gelegen op een beeldbepalende locatie in de wijk langs de Steenweg (N830). De strook langs de Steenweg heeft een landelijke setting mede door het ruim aanwezige groen en water. Aan de overzijde van de Steenweg ligt het voormalige districtskantoor uit 1882 (gemeentelijk monument). Het nieuwe gebouw fungeert als de entree van de wijk én het dorp en is zowel vanuit westelijke- als oostelijke aanrijrichting, alsmede vanaf de dijk, prominent zichtbaar en daarmee (mede) beeldbepalend voor Tuil. Deze context vraagt om een (extra) zorgvuldige inpassing van het nieuwe gebouw in zijn omgeving. Het op te stellen beeldkwaliteitplan geeft in woord en beeld de uitgangspunten weer voor de bebouwing en de perceel inrichting van deze prominente locatie. Er worden criteria geformuleerd met betrekking tot de situering, massa, architectonische uitwerking, materialisering, kleurgebruik en parkeren. Voor de terreininrichting geldt dit voor de landschappelijke inpassing, water, de materialisering en het kleurgebruik. Het plan schept een kader voor de ontwikkeling van de locatie, ze garandeert samenhang in het eindbeeld en vormt een aanzet tot het leveren van een op kwaliteit gerichte inspanning. 3

Ste

t

en we

aa

g-

st r

Een initiatiefnemer is voornemens op onderhavig perceel een woongebouw met ca. 16 appartementen te realiseren, passend binnen het vigerend bestemmingsplan ‘Klingelenberg’ en het bijbehorend stedenbouwkundig plan uit 2006. Destijds is eveneens voor de gehele woningbouwontwikkeling Klingelenberg een beeldkwaliteitplan opgesteld. Dit plan is inmiddels verouderd en op punten ontoereikend voor onderhavige ontwikkeling. De gemeente West Betuwe heeft buro Waalbrug gevraagd een nieuw beeldkwaliteitplan op te stellen voor de bouw van het appartementengebouw met perceelinrichting. Het verzoek heeft betrekking op kadastraal perceelnummer 859, met een oppervlakte van ca. 4.000m2.

Plangebied

Zicht op locatie. Prominent langs de N830 gelegen, de toegansweg richting Klinkelenberg en de historische kern van Tuil. Aan de linkerkant het voormalige districtskantoor.

*beelden en tekst uit vigerend bestemmingsplan Klingelenberg

Klingelenberg Stedenbouwkundig plan - 2008

• Het plangebied De Klingelenberg is gelegen tussen de oostelijke rand van de bestaande kern Tuil en de westelijke rand van het bedrijventerrein Slimwei te Waardenburg. • De locatie De Klingelenberg is gelegen op een smalle doorsnijding van het komgebied, tussen de oeverwallen waarop Tuil en Waardenburg liggen. In beginsel had Tuil een sterke relatie met de Waal. De structuur van Tuil is tegenwoordig meer naar binnen gekeerd, mede doordat de provinciale weg het dorp scheidt van de dijk en de rivier. • Ruimtelijk is het plangebied en het omliggende stedelijk en landelijk gebied sterk verdicht. Uitzonderingen hierop zijn een smalle groenzone parallel aan de dijk, waarin de N830 ligt. 4

• Aan de oostkant van het plangebied is zicht op de achterkanten van het bedrijventerrein Slimwei. Deze zone zal een ruimtelijke scheiding tussen Tuil en Slimwei in stand houden. Het is de bedoeling om deze bedrijven aan het zicht te onttrekken door middel van beplanting langs de Culemborgse Trekvaart. • Ten zuiden van het plangebied ligt een groenzone die de locatie scheidt van de provinciale weg N830. Om de relatie met de dijk te versterken/herstellen moeten de woningen naar de provinciale weg toe gericht worden, waardoor het gezicht op Tuil versterkt wordt. Aan deze zijde komt de entree voor het plangebied te liggen.

Klingelenberg Stedenbouwkundig plan - 2008 Op de locatie is het bestemmingsplan Klingelenberg (vastgesteld 2011-01-20) van toepassing. Deze wordt in dit BKP gerespecteerd. Klingelenberg is reeds sinds lange tijd in ontwikkeling en wordt in verschillende fasen gerealiseerd. Nevenstaand stedenbouwkundig plan uit 2008 ligt hieraan ten grondslaag. Fase 1 & 2 zijn reeds (grotendeels) verkocht en gerealiseerd. Fase 3 is momenteel in voorbereiding. Het BKP heeft betrekking op fase 4. In het bestemmingsplan is ook de groenstrook ten zuiden van fase 1 opgenomen als woningbouwlocatie. De exacte invulling van dit deel is nog niet definitief, bij de verdere uitwerking is de samenhang met fase 4 essentieel.

Fase 2

Fase 3 in voorbereiding

Fase 1

Fase 4 in voorbereiding

Toekomstige woningbouw

Vigerend bestemmingsplan. Plangebied heeft de bestemming Woongebied en een maatvoeringsaanduiding, deze wordt gerespecteerd in dit BKP. 5

Stedenbouwkundig plan uit vigerend bestemmingsplan, met fasering. Dit plan is op onderdelen verouderd en gewijzigd. Fase 1 en 2 zijn (grotendeels) gerealisseerd. Fase 3 is momenteel in voorbereiding. Onderhavig BKP heeft betrekking op fase 4.

Een nieuw beeldkwaliteitplan voor fase IV

Inspiratie- en toetsingsinstrument

Hardheidsclausule

Het beeldkwaliteitplan geeft in woord en beeld de uitgangspunten weer voor de bebouwing. Het is een verfijning van het stedenbouwkundig plan, dat juridisch-planologisch verankerd wordt in een bestemmingsplanregeling. Het beeldkwaliteitplan en de daarin gegeven richtlijnen moeten worden gezien als aansporing en inspiratie voor de verschillende betrokken partijen bij de planontwikkeling. Het schept een kader voor de ontwikkeling van het gebied, garandeert samenhang in het eindbeeld en vormt een aanzet tot het leveren van een op kwaliteit gerichte inspanning. Het beeldkwaliteitplan is vooral een communicatiemiddel, dat met behulp van beelden en tekst aangeeft wat de ‘doelstellingen’ zijn ten aanzien van de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit en samenhang en waar ruimte ligt voor eigen invullingen. Binnen dit kader is het de uitdaging voor de architect om tot creatieve oplossingen te komen.

Als een bouwplan uitzonderlijke, architectonische kwaliteiten bezit, maar niet voldoet aan de beeldkwaliteitaspecten in dit beeldkwaliteitplan is de welstandscommisie bevoegd om gemotiveerd af te wijken. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een bijzonder vormgegeven woning of naar aanleiding van een omstandigheid die tijdens het opstellen van de voorliggende beeldkwaliteitplan niet voorzien was. In dergelijke uitzonderlijke gevallen kan gemotiveerd worden afgeweken van het beeldkwaliteitplan. Dit dient in een collegebesluit en/of een ruimtelijk besluit (omgevingsvergunning) vastgelegd te worden.

In dit beeldkwaliteitplan wordt niet alleen een inspirerend kader geschetst, maar zijn tevens beeldkwaliteitcriteria benoemd. Het gaat daarbij om concrete toetsingscriteria, die als zodanig kunnen worden toegepast bij de beoordeling van de (toekomstige) bouwplannen door de welstandscommissie. Door het beeldkwaliteitplan, gelijktijdig bij vaststelling van het uitwerkingsplan, ook als onderdeel van de welstandsnota vast te stellen, kunnen de beeldkwaliteitaspecten ook daadwerkelijk als toetsingscriteria worden gehanteerd bij de aanvraag van een omgevingsvergunning.

Plangebied

Beeldkwaliteitaspecten In het vervolg van dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de gewenste beeldkwaliteit voor Klingelenberg fase IV. Aan de hand van diverse thema’s wordt de beoogde beeldkwaliteit in woord en beeld beschreven. Daarbij komen in ieder geval de volgende beeldkwaliteitaspecten aan bod: ▶ ▶ ▶

Stedenbouwkundig kader Architectuur en materialisatie Inrichting terrein

Zicht op locatie. Op de achtergrond de reeds gerealiseerde fase 1 en 2 van Klingelenberg. Op de voorgrond het voormalige districtskantoor. 6

Maximum goothoogte 10m Maximum bouwhoogte 13m

Eén gebouw in het groen

Dorps bouwvolume

Geleding in volume

• De ontwikkeling bestaat uit één, compact appartementengebouw. Bij voorkeur met een corridor ontsluiting. • Het gebouw staat vrij in de ruimte met zijn ‘voeten’ in het groen.

• Het woongebouw bestaat uit maximaal 3 lagen met een kap.

• Geleding in rooilijn en gevelbeeld aanbrengen om massa te verzachten.

*Dit BKP is toegespitst op het ingediende principeverzoek ‘Nieuwbouw appartementen Havenstraat Tuil’ (d.d. 04-12-2023) en de hierin opgenomen footprint (618m2 bvo) met woonprogramma (16 appartementen). In aansluiting op het programma gaat het BKP uit van 37 parkeerplaatsen, conform de gemeentelijke parkeernorm.

7

n.

5m

mi

n.

5m

mi

S te

at

en we

stra ven

g

Ha

8

Representatieve entree van Tuil

Zuidgevel meest zuiver

Het gebouw staat op zich

• Gebouw draaien, zodat een uitnodigende entree naar de wijk ontstaat. • De meest representatieve gevels richting de Steenweg, rotonde en Havenstraat.

• Entree(s) kunnen in de west-, noord- en of oostgevel gepositioneerd worden. • Ontsluiting inpanding, geen galerij.

• Het gebouw wordt omringd door een groene ruimte van minimaal 5 meter tot de aangrenzende verkeersruimte.

Sfeer Het nieuwe woongebouw is het visitekaartje van Klingelenberg en markeert de entree van Tuil langs de N830. Ze is solitair in het groen gelegen in de (relatief) open en landschappelijke zone tussen de N830 en Klingelenberg/Tuil. Het is een robuust en ingetogen gebouw, opgetrokken uit baksteen met een kap. Uitgevoerd in dorpse architectuur met een moderne twist .

Belangrijkste kenmerken Bouwmassa ▶ Eenvoudige, robuuste hoofdvorm; ▶ Massawerking breken met geleding in de gevel en rooilijnverspringing; ▶ De ontsluiting en bergingen zijn geïntegreerd in het ontwerp. De voorkeur gaat uit naar een corridor ontsluiting. Eventuele brandtrap alleen aan de noordgevel toegestaan; ▶ De entree van het appartementengebouw is duidelijk herkenbaar en zorgvuldig vormgegeven; ▶ (afgetopt) zadeldak, met kapverdraaiing; ▶ Vanwege de parkachtige opzet worden geen andere bouwwerken buiten het appartementengebouw geplaatst. Vormgeving en detaillering ▶ Het gebouw heeft een alzijdige uitstraling. Volledig gesloten (blinde) gevels zijn daarbij uitgesloten; ▶ Staande raamopeningen met terugliggende kozijnen; ▶ Buitenruimte op maaiveld als op verdieping. De begane grond appartementen hebben een loggia of een goed ingepaste buitenruimte op het maaiveld. ▶ Dakkapellen en/of loggia’s in de kap zijn toegestaan, mits meeontworpen en de hoofdvorm van het dakvlak overeind blijft; ▶ Eventuele dakinstallaties en zonnepanelen niet vanaf maaiveld waarneembaar. Referentiebeelden architectuur 9

Kleur & materiaalgebruik ▶ De basis samenhang in de architectuur wordt voor een belangrijk deel gewaarborgd door het consequent toepassen van baksteen als hoofdmateriaal voor de gevels; ▶ In principe één soort (gemêleerde) gevelsteen toepassen, kiezen uit rood – geel/brons of donkerbruin, verschillende tinten binnen éé’n kleurfamilie zijn mogelijk; ▶ De kap is voorzien van een keramische, blauw gesmoord/antraciete (vlakke) pan, ongeglazuurd. Een fels-/roevendakbekleding is eveneens mogelijk; ▶ Het houtwerk bestaat uit één of twee gedekte kleuren, eventuele hekwerken, etc. zijn in gelijke kleurstelling uitgevoerd als het houtwerk; ▶ In het metselwerk is (enige) variatie en plasticiteit aangebracht; ▶ Daklijsten en dakkapellen zijn met zink of een ander hoogwaardig materiaal afgewerkt; ▶ Eventuele natuurinclusieve maatregelen zijn meegenomen in de architectuur en subtiel vormggegeven; ▶ Zonnepanelen alleen toegestaan op het platte dakdeel.

Kap

Baksteen in rood genuanceerd met (donker) grijze voeg

Of geel/brons metselwerk, lichte voeg of toon op toon

en/of donkerbruin

balkon/loggia inpading of halfverdiept

Gevel

Houtwerk in één of twee gedekte kleuren

eventuele hekwerken in gelijke kleurstelling als kozijnen

Houtwerk / hekwerk

sĂƌŝĂƟĞŝŶ metselwerk

Detaillering

Referentiebeelden kleur en materiaalgebruik 10

Of fels-/ roevendak

Of vlakke pan, antraciet, ongeglazuurd

Keramische pan, blauw gesmoord, ongeglazuurd

Zinken afwerking

Natuurinclusieve ŵĂĂƚƌĞŐĞůĞŶƐƵďƟĞů vormgeven

Inrichting terrein Visie op de locatie

Het plangebied is gelegen in een relatief open, landschappelijke groenzone tussen het dorp en de N830. Met de inrichting van het plan wordt getracht zo min mogelijk afbreuk te doen aan het open karakter en de doorlopende groenstructuur. Het behelst een overgangszone tussen de rivier, dijk, N830 en het dorp Tuil. Het nieuwe woongebouw is hier prominent in gelegen. Het gebouw staat als solitair in de groene ruimte. De overgang tussen gebouw en buitenruimte wordt verzacht door beplanting, bij voorkeur organisch vormgegeven lage heesters gecombineerd met vaste planten en grassen. De overige invullingen van het terrein, zoals de parkeerplaatsen, maken onderdeel uit van de groenzone. Het terrein heeft een landschappelijk karakter met glooiend maaiveld. Vrije ligging gebouw en parkeren. Doorgaande groenzone met glooiend maaiveld.

De inrichting van het terrein houdt zoveel mogelijk rekening met de in oost-westrichting doorlopende groenzone. Het terrein wordt via de noordzijde ontsloten voor de auto en sluit hier aan op het stedenbouwkundig plan van fase 3. Langs de N830 loopt het groen door naar de westelijk aangrenzende groenzone. Belangrijk is dat het parkeerterrein voldoende afstand tot de weg houdt, zodat deze groenzone een robuuste maat heeft. Het parkeerterrein is ingepast door een lage grondwal met flauwe, landschappelijke taluds (glooiend maaiveld). Waterberging is geïntegreerd in de groenzone. De inrichting van de buitenruimte is openbaar van karakter en er worden geen erfafscheidingen of andere elementen van privatisering toegepast.

Plangebied en doorlopende groenzone langs de N830 11

Inrichting terrein Voorbeelduitwerking

Voorbeelduitwerking gebouw en inrichting terrein 12

tr

d i jk bl oe mr

g d in v er h

ie n

gl oo

re

de

n pa r k e

g l o oie n

i

groe

lud a t

n

g r o e n e in pa s s

rond geb ou w

s r o n d pa r k e

r

en

ng

13

beperk en

ar

In r ic h t i n g m

en

teria le n

iveld

Ma

aa dm

n at uur l ijk e

m

bom

Referentiebeelden inrichting

et

a nd m e t inhee

g

s

sl ra

se

Inrichting terrein

u i n pa

Vestigingsadres: Schoenaker 10, 6641 SZ Beuningen Telefoonnummer: 024 - 675 23 56 Emailadres: info@burowaalbrug.nl Website: www.burowaalbrug.nl Rekeningnr.: IBAN NL98 RABO 0302 2351 59 KvK Nummer: 58365524 BTW Nummer: NL8530.06.453.B01