RV2024-072-bijlage-3-ontwerp.pdf

Uit deze vuistregel volgt de volgende berekening: Benodigde compensatie = Toename verhard opp (in m²) * 0,0436 Verordening afvoer hemel- en grondwater Op 29 april 2021 heeft de gemeente West-Betuwe de verordening afvoer hemelwater en grondwater gepubliceerd. Door klimaatverandering neemt de kans op onder andere wateroverlast en overstromingen toe. Dat vraagt om maatregelen, die samen met bewoners en projectontwikkelaars genomen moeten worden. Daarbij wordt nadrukkelijk onderscheid gemaakt tussen nieuwbouw en bestaande bouw.

30

Leijenburgplein 1, Heukelum

Nieuwbouw Voor nieuwbouwlocaties in heel de gemeente geldt een waterbergingseis op eigen terrein. Het regenwater bergen is in de meeste gevallen haalbaar en wordt met de bouw meegenomen. Dit kan bijvoorbeeld in een krattensysteem, zandpakket, regenwaterschutting, regenwaterkelder (voor hergebruik), groen dak, et cetera. Met het vaststellen van deze verordening door uw raad, wijst uw raad het gehele gemeentelijke grondgebied aan als gebied waarbinnen deze waterbergingseis voor nieuwbouw geldt. Lozen grondwater Daarnaast is met deze verordening in de hele gemeente het lozen van grondwater op het openbaar vuilwaterriool verboden. Het grondwater loost op een watergang of hemelwaterriool. Artikel 4 Verplichting tot waterberging bij nieuwbouw 1. Met het oog op het beperken van wateroverlast, het beperken van verdroging en het doelmatig beheer van afvalwater wordt alleen hemelwater vanaf nieuwe gebouwen in een openbaar riool geloosd, als een hemelwaterberging is aangebracht en in stand gehouden 2. De minimale capaciteit van de hemelwaterberging is: a. 20 l per m2 verhard oppervlak op het perceel als de totale omvang van het verhard oppervlak niet meer is dan 500 m2; of; b. 43,6 l per m2 verhard oppervlak op het perceel als de totale omvang van het verhard oppervlak 500 m2 of meer is. 3.

In afwijking van het tweede lid, aanhef en onder b, is de minimale capaciteit van de hemelwaterberging 20 l per m2 verhard oppervlak, als al compenserende waterberging is gerealiseerd op grond van de keur van het waterschap. 4. De hemelwaterberging wordt zo ontworpen en in stand gehouden dat deze tussen 1 en 3 dagen weer voor 90% beschikbaar is, tenzij het opgevangen hemelwater bestemd is voor hergebruik. 5. De hoeveelheid hemelwater die niet kan worden geborgen, kan worden geloosd in het openbare riool of in de openbare ruimte. 6. Het college kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van de verplichting om een hemelwaterberging aan te brengen, voor zover het aanbrengen van de hemelwaterberging redelijkerwijs niet mogelijk is. Planspecifiek Het plangebied ligt binnen het beheergebied van waterschap Rivierenland. In het vervolg van voorliggende paragraaf komen de belangrijkste waterhuishoudkundige van het plan aan bod. Hemelwaterberging In het kader van de herontwikkeling van het plangebied is een wateronderzoek opgesteld, zie bijlage 3. Om de huidige afvoersituatie niet te laten verslechteren dient op basis van de eisen van Waterschap Rivierenland voor de toename van verharding watercompensatie gerealiseerd te worden. Daarbij wordt het beleid van de gemeente West Betuwe in acht genomen.

Uit het onderzoek volgt:  er dient 3 m³ berging gerealiseerd te worden op openbaar terrein;  er dient 32,7 m³ berging gerealiseerd te worden op particulier gebied (dit is inclusief de behoefte die volgt uit de aanwezigheid van de brandgang). De waterberging wordt als volgt uitgewerkt:  openbaar gebied: In de groenstrook vaan de noordzijde van de woningen en in de groenstrook aan de voorzijde van de woningen is ruimte voor het aanbrengen van wadi's. De eigenschappen van de wadi's zijn uitgewerkt in het wateronderzoek. In de wadi's is voldoende waterberging beschikbaar om de waterberging over de toename van verhard oppervlak in het openbare gebied te voorzien.

Leijenburgplein 1, Heukelum

31



particulier gebied: in het onderzoek zijn verschillende bergingsvoorzieningen voorgesteld die gezamenlijk een waterbergingspotentieel hebben van 47 m³. Daarmee kan ruimschoots in de behoefte van 32,7 m³ worden voorzien. Het overschot zorgt voor bewegingsvrijheid bij de concrete uitwerking van de voorzieningen.

Voorgaande maakt duidelijk dat binnen het plangebied voldoende mogelijkheden zijn voor de waterbergingsopgave. Bij de aanvraag van de vergunning voor het bouwen is pas bekend hoeveel verhard oppervlakte er werkelijk gerealiseerd wordt. Mede daarom betreft de in deze paragraaf berekende waterberging een schatting, op basis waarvan geconcludeerd wordt dat het bestemmingsplan met betrekking tot water uitvoerbaar is. De concrete uitwerking van de waterberging wordt opgenomen bij de definitieve aanvraag van de omgevingsvergunning. Bij de uitwerking worden de voorwaarden uit de gemeentelijke beleid in acht genomen. Overige waterhuishoudkundige aspecten Binnen en in de directe omgeving van het plangebied liggen geen watergangen, waterkeringen of andere relevante oppervlaktewateren of gebieden. In het Leyenburgplein is gemengde riolering aanwezig. Hierop kan vanuit de woningen onder vrijverval worden aangesloten. Bij de bouw worden geen uitloogbare materialen gebruikt. Digitale watertoets Waterschap Rivierenland is middels de digitale watertoets op de hoogte gebracht van voorliggend plan, zie bijlage 4. Hieruit is op te maken dat er geen waterschapsbelangen in het geding zijn met voorliggende ontwikkeling. In het vervolg van deze paragraaf wordt ingegaan op de relevante waterhuishoudkundige aspecten. Conclusie Het bestemmingsplan is uitvoerbaar vanuit het aspect water.

4.3

Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en bosopstanden in Nederland. Gebiedsbescherming In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied. Soortenbescherming Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden.

De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven.

32

Leijenburgplein 1, Heukelum

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is. Planspecifiek Om de gevolgen van voorliggend initiatief vanuit het aspect ecologie te kunnen beoordelen, is een Quickscan Flora en Fauna uitgevoerd. Het rapport is toegevoegd als Bijlage 5. In het vervolg van deze paragraaf zijn de belangrijkste conclusies opgenomen. Gebiedsbescherming Het plangebied ligt niet binnen een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied 'Lingegebied & Diefdijk-Zuid' ten noorden van het plangebied, ligt op circa 200 meter. Vanwege deze ruime afstand kunnen negatieve effecten vanuit licht, trilling en geluid op voorhand worden uitgesloten. Ten aanzien van het aspect stikstofdepositie is een Voortoets stikstofdepositie opgesteld, zie bijlage 6. De belangrijkste conclusie van de voortoets is dat als gevolg van de ontwikkelingen in het plangebied waarvoor de berekeningen zijn uitgevoerd, de stikstofdepositie op (bijna) overbelaste hexagonen van de Natura 2000-gebieden ten opzichte van de referentiesituatie in de gebruiksfase niet toeneemt. In de aanlegfase neemt deze toe met 0,08 mol/ha/j.

Deze tijdelijke depositietoename heeft geen significante negatieve effecten. Er is dus geen sprake van mogelijke significante effecten op beschermde Natura 2000-gebieden. Het aanvragen van een Wnb-vergunning is daarom niet nodig voor dit project. Soortenbescherming Mede vanwege de sloopwerkzaamheden van de bestaande gebouwen is een quickscan Flora en Fauna uitgevoerd, zie bijlage 5. Uit de quickscan blijkt dat aanvullend onderzoek nodig is naar gebouw bewonenden vleermuizen. Dit aanvullend onderzoek is uitgevoerd, zie bijlage 7. Tijdens het onderzoek zijn geen verblijfplaatsen van vleermuizen vastgesteld. De beoogde ingreep leidt niet tot overtreding van een verbodsbepaling van de Wet natuurbescherming art 3.5, lid 4 (wegnemen vaste rust- en/of verblijfplaatsen). Er dient geen ontheffing van de Wet natuurbescherming voorhanden te zijn alvorens de beoogde ingreep uitgevoerd kan worden. Conclusie Voorliggend initiatief is uitvoerbaar zoals bepaald in de Wro (art. 3.1.6 Bro).

4.4

Verkeer

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogde nieuwe project op de verkeersstructuur. De voormalige basisschool binnen het plangebied werd voor autoverkeer ontsloten via het Leyenburgplein. In de toekomstige situatie zullen de woningen via deze weg worden ontsloten. Daartoe wordt het Leyenburgplein uitgebreid met een lus ter hoogte van het plangebied waardoor autoverkeer gemakkelijk kan keren. Ten aanzien van de verkeersaantrekkende werking treedt er een verandering op ten opzichte van de bestaande situatie. Op doordeweekse dagen bestond de verkeersaantrekkende werking van de basisschool voornamelijk uit piekmomenten bij het ophalen en wegbrengen van kinderen. Vanwege het dorpse karakter van de school kwamen bovendien veel leerlingen per fiets of wandelen naar school. Het aantal auto's dat in de toekomstige situatie van en naar het plangebied rijdt neemt beperkt toe maar zal meer verspreid over de dag en week plaatsvinden. Het Leyenburgplein is een doodlopend plein dat enkel wordt gebruikt door bestemmingsverkeer. Autoverkeer kan in de toekomstige situatie het hele plein rondrijden waardoor een specifieke keermogelijkheid niet meer nodig is. In combinatie met de toename van het aantal parkeergelegenheden treedt er geen verslechtering op van de verkeerskundige situatie ter plaatse.

Leijenburgplein 1, Heukelum

33

Parkeren De gemeente West-Betuwe heeft op 30 juni 2020 het 'Paraplubestemmingsplan Parkeren 2019' vastgesteld. Het plangebied is daarin, net als de gehele kern Heukelum, aangemerkt als 'rest bebouwde kom' binnen een 'niet stedelijke' omgeving. Verder is opgenomen dat de gemeente uitgaat van de maximale parkeernormen van het CROW, publicatieversie 381. Voor een sociale huurwoning komt de parkeernorm uit op 2 parkeerplaatsen per woning. Dit resulteert in een totale parkeerbehoefte van 36 parkeerplaatsen voor de woningen (18 woningen * 2 parkeerplaatsen per woning). Zoals ook op de inrichtingstekening uit paragraaf 2.2 is te zien, voorziet voorliggend plan door een herinrichting van het Leyenburgplein in 29 extra parkeerplaatsen. Samen met de afnemende parkeerbehoefte als gevolg van het verdwijnen van de voormalige basisschool binnen het plangebied zijn er straks meer dan voldoende parkeerplaatsen aanwezig om in de parkeerbehoefte te kunnen voorzien. Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect verkeer.

4.5

Cultuurhistorie en archeologie

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie. Cultuurhistorie Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken. Archeologie De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden.

Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente. Planspecifiek Cultuurhistorie Zowel binnen het plangebied als in de directe omgeving zijn er geen cultuurhistorische waardevolle objecten en/of (rijks)monumenten aanwezig. Voorliggend initiatief heeft geen negatief effect op het aspect cultuurhistorie.

34

Leijenburgplein 1, Heukelum

Archeologie Vanwege de beoogde grondwerkzaamheden is de archeologische verwachtingswaarde van het plangebied onderzocht aan de hand van een bureau- en verkennend booronderzoek. De resultaten zijn uitgewerkt in het archeologisch rapport uit bijlage 8. De belangrijkste conclusie van het onderzoek is dat de archeologische verwachting van het gehele plangebied is vastgesteld op een lage verwachting. Vervolgmaatregelen zijn niet nodig. Dit advies is inmiddels van een reactie voorzien door het bevoegd gezag (Omgevingsdienst Rivierenland): Reactie bevoegd gezag: Namens gemeente West-Betuwe is regioarcheoloog Rivierenland akkoord met de resultaten en conclusies van dit onderzoek. Er is geen overtuigend bewijs gevonden om nog archeologische resten te verwachten binnen het plangebied. Het advies om geen vervolgmaatregelen te nemen bij de sloop- en bouwwerkzaamheden is overgenomen. Tevens is besloten geen dubbelbestemming archeologie op de planlocatie in stand te laten. In het bestemmingsplan hoeft derhalve geen dubbelbestemming meer opgenomen te worden. Voor vrijgegeven plangebied blijft te allen tijd artikel 5.10 melding archeologische toevalsvondst van kracht. Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect cultuurhistorie en archeologie.

4.6

Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:  het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;  het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;  het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is. Planspecifiek De gemeente West-Betuwe verkoopt de gronden aan de woningbouwvereniging. Hiervoor wordt een (ver)koopovereenkomst afgesloten. De woningbouwvereniging is verantwoordelijk voor de sloop van de gebouwen op het perceel en de realisatie van de woningen. De gemeente is verantwoordelijk voor het realiseren van het toekomstig openbaar gebied in het plangebied.

Door partijen worden afspraken gemaakt over de uitvoering en de afstemming van de werkzaamheden.

Leijenburgplein 1, Heukelum

35

Hoofdstuk 5 5.1

Juridische planbeschrijving

Algemeen

Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012). Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing. Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan. Verbeelding De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend. Regels De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.  Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;  Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.  Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.  Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

36

Leijenburgplein 1, Heukelum

5.2

Wijze van bestemmen

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen: Groen Ter plaatse van het te realiseren groen rondom de nieuwe woningen en het gezondheidscentrum. Verkeer - Verblijfsgebied De bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' is opgenomen voor de nieuw aan te leggen ontsluitingslus van het woongebied en de te realiseren openbare parkeerplaatsen. Wonen - 3 Ter bevordering van de leesbaarheid van het plan is deze bestemming opgenomen ter plaatse van de nieuwe grondgebonden én gestapelde woningen. De toegestane woontype is nader geregeld via een aanduiding op de verbeelding. Ook zijn de maximale bouw- en goothoogtes en maximum aantal toegestane woningen via aanduidingen op de verbeelding geregeld. Via een voorwaardelijke verplichting in artikel 5.3.2 van de woonbestemming is geborgd dat de groenstrook op de grens van het plangebied en de aangrenzende woonpercelen aan het Voorste Gewind aangelegd en in stand moet blijven. Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

Leijenburgplein 1, Heukelum

37

Hoofdstuk 6 6.1

Procedure

Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg. Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang. Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raadwordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State.

Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld.

6.2

Verslag vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

Voorliggend initiatief wordt in het kader van het wettelijk vooroverleg toegezonden aan de relevante instanties.

6.3

Verslag inspraak ex artikel 3.1.6 Bro

Bij voorliggend plan is geen sprake van een informele inspraakprocedure ex artikel 3.1.6 Bro. Het bestemmingsplan zal direct als ontwerpbestemmingsplan ter inzage worden gelegd. Omgevingsdialoog Op 3 oktober 2023 heeft initiatiefnemer een omgevingsdialoog georganiseerd met betrekking tot het project Leijenburgplein in Heukelum. Zo'n 80 huishoudens uit de omgeving en andere belanghebbenden zijn uitgenodigd voor een inloopbijeenkomst. Tijdens deze goed bezochte inloopbijeenkomst is het stedenbouwkundig plan voor de locatie gedeeld en konden mensen vragen stellen en opmerkingen achter laten (of deze later insturen). Over het algemeen is het plan positief ontvangen en wordt het als 'logische invulling van de locatie' ervaren. Over de gewenste situering / positionering van de woningen verschillen de belangen en dus ook opvattingen/wensen van omwonenden. In de huidige positionering van de woningen is door initiatiefnemer en gemeente gezocht naar een zo goed mogelijke balans hierin. Opmerkingen over de verschijningsvorm/het ontwerp van de nieuwbouw worden in overweging meegenomen door KleurrijkWonen. KleurrijkWonen zal in een later stadium zodra er een eerste ontwerp is voor de woningen deze met direct omwonenden bespreken.

Over de invulling van de groenstrook tussen de beoogde nieuwbouw en de huidige 4 woningen aan het Voorste Gewind wordt ook afstemming gezocht met de betreffende bewoners. In bijlage 9 Omgevingsdialoog is een overzicht van de meest gemaakte opmerkingen gemaakt en de reactie van de gemeente hierop.

6.4

Verslag zienswijzen

In deze paragraaf, of in een separate bijlage, worden te zijner tijd de zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan en de gemeentelijke reactie hierop opgenomen.

38

Leijenburgplein 1, Heukelum

Bijlagen bij de toelichting

Leijenburgplein 1, Heukelum

39

40

Leijenburgplein 1, Heukelum

Bijlage 1

Verkennend bodemonderzoek

Leijenburgplein 1, Heukelum

41

42

Leijenburgplein 1, Heukelum

Bijlage 2

Akoestisch onderzoek Milieuzonering

Leijenburgplein 1, Heukelum

43

44

Leijenburgplein 1, Heukelum

Bijlage 3

Wateronderzoek

Leijenburgplein 1, Heukelum

45

46

Leijenburgplein 1, Heukelum

Bijlage 4

Watertoets

Leijenburgplein 1, Heukelum

47

48

Leijenburgplein 1, Heukelum

Bijlage 5

Quickscan flora en fauna

Leijenburgplein 1, Heukelum

49

50

Leijenburgplein 1, Heukelum

Bijlage 6

Voortoets stikstofdepositie

Leijenburgplein 1, Heukelum

51

52

Leijenburgplein 1, Heukelum

Bijlage 7

Vervolgonderzoek soorten

Leijenburgplein 1, Heukelum

53

54

Leijenburgplein 1, Heukelum

Bijlage 8

Archeologisch bureau- en verkennend booronderzoek

Leijenburgplein 1, Heukelum

55

56

Leijenburgplein 1, Heukelum

Bijlage 9

Omgevingsdialoog

Leijenburgplein 1, Heukelum

57

58

Leijenburgplein 1, Heukelum

Regels

Leijenburgplein 1, Heukelum

59

60

Leijenburgplein 1, Heukelum

Hoofdstuk 1

Artikel 1

Inleidende regels

Begrippen

1.1 plan het bestemmingsplan 'Leijenburgplein 1, Heukelum' met identificatienummer NL.IMRO.1960.HEULburgplein1ONT1 van de gemeente West Betuwe. 1.2 bestemmingsplan De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen. 1.3 aanduiding een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.4 aaneengebouwde woning een woning die onderdeel uitmaakt van een blok van meer dan twee aaneengebouwde woningen, niet zijnde een gestapelde woning. 1.5 antenne-installatie installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbijbehorende bevestigingsconstructie. 1.6 bebouwing één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde. 1.7 bebouwingspercentage een in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd. 1.8 bed & breakfast kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte, verblijfsvoorziening gericht op het aanbieden van logies en ontbijt. Onder een bed and breakfast voorziening wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid of permanente kamerverhuur.

1.9 bedrijf aan huis het door de bewoner van de woning bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door handwerk, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend, niet zijnde detailhandel, behoudens de beperkte verkoop van artikelen verband houdende met de activiteiten. 1.10 beroep aan huis het door de bewoner van de woning beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch, of hiermee gelijk stellen gebieden, waaronder kappers, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende bijgebouwen met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend, niet zijnde detailhandel, behoudens de beperkte verkoop van artikelen verband houdende met de activiteiten.

Leijenburgplein 1, Heukelum

61

1.11 bijbehorend bouwwerk uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak. 1.12 bijgebouw: een met het hoofdgebouw verbonden of daarvan vrijstaand gebouw, dat door zijn ligging, constructie of afmeting ondergeschikt is aan dat hoofdgebouw; 1.13 bouwen Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk. 1.14 bouwgrens de grens van een bouwvlak. 1.15 bouwperceel een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 1.16 bouwperceelsgrens de grens van een bouwperceel. 1.17 bouwvlak een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten. 1.18 bouwwerk Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden. 1.19 erf op de verbeelding als zodanig aangegeven gronden, niet zijnde het bouwvlak, waarbinnen volgens dit plan bij de bestemming behorende bebouwing is toegestaan. 1.20 gebouw elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.21 hoofdgebouw een gebouw dat op een bouwperceel door zijn architectonische verschijningsvorm en functie als het belangrijkste gebouw valt aan te merken. 1.22 peil voor gebouwen waarvan de toegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang; voor gebouwen die worden gebouwd in de dijk tot 2 m onder de kruin van de dijk: de kruin van het aanliggende dijklichaam; voor gebouwen in de dijk op meer dan 2 m onder de kruin van de dijk: het gemiddelde bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld ter plaatse van de hoofdtoegang; in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;

62

Leijenburgplein 1, Heukelum

1.23 voorgevelbouwgrens de grens van het bouwvlak waar de voorgevel van het hoofdgebouw op moet zijn georiënteerd, die niet door gebouwen mag worden overschreden, behoudens krachtens deze regels toegelaten afwijkingen. 1.24 voorgevellijn de denkbeeldige lijn die strak loop langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen. 1.25 voorzieningen van openbaar nut voorzieningen ten behoeve van het op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer. 1.26 woning een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van maximaal twee afzonderlijke huishoudens.

Artikel 2

Wijze van meten

Bij toepassing van deze planregels wordt als volgt gemeten: 2.1 de dakhelling langs de dakhelling ten opzichte van het horizontale vlak; 2.2 de goothoogte van een bouwwerk vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; 2.3 de inhoud van een bouwwerk tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen; 2.4 de bouwhoogte van een bouwwerk vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen; 2.5 de ondergrondse bouwdiepte van een bouwwerk vanaf het peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend; 2.6 de oppervlakte van een bouwwerk tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk; 2.7 de hoogte van een antenne-installatie vanaf het peil tot aan het hoogste punt van de antenne-installatie.

Leijenburgplein 1, Heukelum

63

Hoofdstuk 2 Artikel 3

Bestemmingsregels Groen

3.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. groenvoorzieningen; b. bermen en beplanting; c. paden; d. water; met daaraan ondergeschikt: e. waterhuishoudkundige voorzieningen waaronder in ieder geval begrepen voorzieningen voor waterzuivering, waaronder wadi’s en infiltratiegebieden. f. parkeervoorzieningen. 3.2 Bouwregels 3.2.1 Gebouwen Het bouwen van gebouwen is niet toegestaan. 3.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 5 meter bedragen; b. in afwijking van het bepaalde onder a mag de bouwhoogte van lichtmasten maximaal 12 meter bedragen. 3.3 Specifieke gebruiksregels Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken, wordt in elk geval gerekend het gebruik voor: a.

b.

64

opslag van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond; het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond.

Leijenburgplein 1, Heukelum

Artikel 4

Verkeer - Verblijfsgebied

4.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wegen met een maximale breedte van 6 meter, straten en paden met hoofdzakelijk een verblijfsfunctie; b. voet- en rijwielpaden; c. parkeervoorzieningen; d. bermen en beplanting; e. straatmeubilair; f. nutsvoorzieningen; g. geluidswerende voorzieningen; h. groen; i. waterhuishoudkundige voorzieningen. 4.2 Bouwregels 4.2.1 Gebouwen Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a. op of in deze gronden mogen uitsluitend gebouwen ten behoeve van voorzieningen van algemeen nut worden gebouwd; b. de bouwhoogte bedraagt maximaal 3 meter; c. de maximale oppervlakte bedraagt 15 m². 4.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 5 meter bedragen; b. in afwijking van het bepaalde onder a mag de bouwhoogte van verkeersregelende voorzieningen, lichtmasten en geluidswerende voorzieningen maximaal 12 meter bedragen. 4.3 Specifieke gebruiksregels Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken, wordt in elk geval gerekend het gebruik voor: a.

het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond; b. het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond.

Leijenburgplein 1, Heukelum

65

Artikel 5

Wonen - 3

5.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Wonen - 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen in aaneengebouwde woningen ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd'; b. wonen in gestapelde woningen ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld'; c. beroep aan huis, met dien verstande dat maximaal 40% van de vloeroppervlakte van de begane grond van het hoofdgebouw en bijgebouwen mag worden gebruikt ten behoeve van het beroep aan huis, met een maximum van 50 m²; d. de uitoefening van een aan huis gebonden bedrijf is niet toegestaan; e. waterlopen, waterpartijen en waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder duikers; f. groenvoorzieningen; met de daarbijbehorende: g. tuinen en erven; h. waterhuishoudkundige voorzieningen. 5.2 Bouwregels 5.2.1 Hoofdgebouwen Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels: a. hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd, behoudens het bepaalde in 5.2.3 sub a; b. het aantal woningen mag niet meer bedragen dan is aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden'; c. de voorgevel van een hoofdgebouw dient te worden gebouwd in dan wel maximaal 3 m uit de voorgevelbouwgrens; d. de goothoogte mag niet meer bedragen dan is aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)'; e.

de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan is aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)'. 5.2.2 Bijbehorende bouwwerken Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken gelden de volgende regels: a. de bijbehorende bouwwerken mogen uitsluitend in een bouwvlak en binnen de gronden ter plaatse van de aanduiding 'erf' worden gebouwd; b. de minimale afstand tot de voorgevellijn bedraagt 3 m; c. de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken bij een hoofdgebouw bedraagt maximaal 50 m² op de gronden ter plaatse van de aanduiding 'erf’, met inachtneming van de volgende bepaling: 1. minimaal 50% van de gronden ter plaatse van de aanduiding 'erf’ dient onbebouwd en onoverdekt te blijven; 2. de goothoogte bedraagt maximaal 3 m; 3. de bouwhoogte bedraagt maximaal 5 m. 5.2.3 Gebouwen buiten bouwvlak en aanduiding erf In afwijking van het bepaalde in 5.2.1 onder a gelden voor het bouwen van gebouwen buiten het bouwvlak en buiten de gronden ter plaatse van de aanduiding 'erf' de volgende regels: a. op deze gronden zijn uitsluitend erkers toegestaan; b. de breedte van een erker bedraagt aan de voorzijde maximaal 60% van de breedte van de voorgevel van het hoofdgebouw en aan de zijgevel maximaal 40% van de breedte van de zijgevel van het hoofdgebouw;

66

Leijenburgplein 1, Heukelum

c. d. e.

de maximale hoogte van een erker bedraagt het vloerpeil van de eerste verdieping van het hoofdgebouw; de maximale diepte van de erker bedraagt 1,5 m; op een erker is een transparante afscheiding toegestaan, dat wil zeggen dat de afscheiding voor minimaal 80% open dient te zijn, met een hoogte van 1 m gemeten vanaf bovenkant erker.

5.2.4 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag maximaal 2 m bedragen, met dien verstande dat de hoogte voor erf- en terreinafscheidingen voor zover gelegen voor de voorgevellijn maximaal 1 m mag bedragen; b. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 2,5 m bedragen. 5.3 Specifieke gebruiksregels 5.3.1 Algemeen Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken, wordt in elk geval gerekend het gebruik voor: a. het wonen in vrijstaande bijbehorende bouwwerken; b. bewoning als afhankelijke woonruimte; c. kamerbewoning; d. seksinrichtingen. 5.3.2 Voorwaardelijke verplichting behoud groenstrook a. Binnen 2 jaar na onherroepelijk worden van voorliggend bestemmingsplan dient de groenstrook ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - 3 - groenstrook' te zijn aangelegd. De groenstrook dient vervolgens in stand te worden gehouden. Het niet voldoen aan deze verplichting is een vorm van strijdig gebruik van de bepalingen in artikel 5.1; b. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 5.3.2 onder a voor een langere termijn en / of een andere inrichting met dien verstande dat de termijn niet langer mag zijn dan 4 jaar. 5.4

Afwijken van de gebruiksregels.

5.4.1 Omgevingsvergunning aan huis gebonden bedrijf Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 5.1 onder d, teneinde de uitoefening van een aan huis gebonden bedrijf toe te staan, mits: a. de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft; b. de bedrijfsactiviteit geen onevenredige hinder voor het woonmilieu zal opleveren en geen onevenredige afbreuk zal doen aan het woonkarakter van de wijk of de buurt; c. de aanleg van parkeervoorzieningen mag niet tot gevolg hebben dat er een onevenredige aantasting van het groene karakter van de omgeving plaatsvindt; d. degene die de bedrijfsactiviteit in hoofdzaak uitvoert tevens gebruiker van de woning is; e. het niet betreft activiteiten welke een zodanige verkeersaantrekking hebben, dat deze leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer; f. door degene die de activiteit gaat ontplooien, dient te worden aangetoond dat de activiteit geen extra parkeerruimte vereist binnen het openbaar gebied; g. geen detailhandel plaatsvindt, uitgezonderd in ondergeschikte vorm een beperkte verkoop in verband met de bedrijfsmatige activiteit; in afwijking hiervan kan een internetwinkel wel worden toegestaan, mits er geen sprake is van een afhaalpunt; h. geen buitenopslag plaatsvindt;

Leijenburgplein 1, Heukelum

67

i. j.

68

maximaal 40% van het vloeroppervlak van de woning en de daarbij behorende bijgebouwen ten behoeve van bedrijfsmatige activiteiten in gebruik is, zulks met een maximum van 45 m²; in geval de activiteit bed & breakfast/ kamerverhuur voor verblijfsrecreatieve doeleinden betreft, is permanente bewoning ten behoeve van deze activiteit niet toegestaan.

Leijenburgplein 1, Heukelum

Hoofdstuk 3 Artikel 6

Algemene regels Algemene afwijkingsregels

6.1 Algemene afwijkingen Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van: a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot maximaal 10% van die maten, afmetingen en percentages; b. de bestemmingsregels en toestaan dat nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits de inhoud per gebouwtje maximaal 50 m³ bedraagt; c. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot maximaal 10 m.

Artikel 7

Algemene bouwregels

7.1 Algemene bepalingen m.b.t. ondergronds bouwen d. Ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan daar waar bovengronds gebouwen zijn gebouwd. e. De ondergrondse bouwdiepte van ondergrondse bouwwerken bedraagt maximaal 4 m onder peil.

Artikel 8

Algemene wijzigingsregels

8.1 Wijzigingsregels overschrijden bestemmingsgrenzen Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van: a. overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein en voorzover mogelijk op grond van de milieuhygiënische situatie; b. overschrijding van bestemmingsgrenzen en toestaan dat het beloop van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft. De overschrijdingen mogen echter niet meer dan 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot. De breedte van de weg mag hierbij niet meer dan 5 meter bedragen.

Artikel 9

Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Leijenburgplein 1, Heukelum

69

Hoofdstuk 4 Artikel 10

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht

10.1 Overgangsrecht bouwwerken 1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan; 2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig afwijken van het eerste lid onder artikel 10.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%; 3. Het eerste lid onder artikel 10.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 10.2 Overgangsrecht gebruik 1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet; 2.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid onder artikel 10.2, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind; 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid onder artikel 10.2, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten; 4. Het eerste lid onder artikel 10.2 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 11

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Leijenburgplein 1, Heukelum'.

70

Leijenburgplein 1, Heukelum

Verbeelding

Leijenburgplein 1, Heukelum

71

72

Leijenburgplein 1, Heukelum

Leijenburgplein 1, Heukelum

73

74

Leijenburgplein 1, Heukelum