IN108 Bijlage Beleidsnotitie Kleinschalige collectieve wooninitiatieven en CPO.pdf

Beleidsnotitie Kleinschalige, collectieve wooninitiatieven en CPO Inhoud Beleidsnotitie Kleinschalige, collectieve wooninitiatieven en CPO................................................................... 1 1. Inleiding ...................................................................................................................................................... 1 2. Waarom specifiek beleid? .......................................................................................................................... 2 3. Voorwaarden en uitgangspunten (spelregels)............................................................................................ 3 4. Communicatie ............................................................................................................................................. 6

1. Inleiding In de Woonvisie West Betuwe 2020-2030 is in Beleidskeuze 4.3b aangegeven dat de gemeente in alle kernen ruimte wil bieden voor de ontwikkeling van kleinschalige wooninitiatieven, onder andere op initiatief van (georganiseerde) bewoners. Daarnaast is in Beleidskeuze 4.3c aangegeven dat de gemeente CPO-projecten wil stimuleren, en daarvoor nader beleid uitwerkt. In de woningbouwprogrammering 2021-2030 is voor die kernen waarvoor weinig concrete plannen zijn opgenomen, en waar ook de afgelopen jaren weinig gerealiseerd is, een reservering opgenomen van 10 tot 20 woningen voor kleinschalige initiatieven, waaronder CPO-initiatieven. Dit is een richtlijn, plannen kunnen ook iets kleiner of iets groter uitvallen. Zoals verwoord in de notitie ‘Woningbouwprogrammering 2021-2030 en afwegingskader woningbouwinitiatieven’ maken we in de kleinschalig collectieve aanpak een omslag van “individuele bouwtitels” naar “bij voorkeur een collectieve aanpak”. Individuele en collectieve aanvragers zal nadrukkelijk worden gevraagd of geadviseerd om binnen de kern samenwerking met andere initiatieven en/of draagvlak bij inwoners te realiseren. Daarmee sluiten we aan op onder meer de kernagenda’s en het kerngerichte werken en spelen we meer in op de lokale woonbehoefte. Voorliggende beleidsnotitie betreft een uitwerking van beide bovengenoemde beleidskeuzes uit de Woonvisie.

De belangrijkste reden om de uitwerking van beide beleidskeuzes in één beleidsstuk te behandelen, is gelegen in de samenhang tussen beide onderwerpen. De genoemde kleinschalige, collectieve wooninitiatieven (voor definitie, zie kader 1) kunnen immers de vorm krijgen van een CPOproject (voor definitie, zie kader 2). In het vervolg van deze beleidsnotitie komen de volgende onderwerpen aan bod: 2. Waarom specifiek beleid? 3. Voorwaarden en uitgangspunten (spelregels) 3.1 Aard en omvang van kleinschalige, collectieve wooninitiatieven 3.2 Beoordeling en selectie 3.3 Gemeentelijke rol en instrumentarium 3.4 Locaties 3.5 Proces 4. Communicatie 1

2. Waarom specifiek beleid? Een belangrijke vraag is waarom de gemeente specifiek beleid wenst te formuleren voor kleinschalige, collectieve wooninitiatieven en CPO. Het antwoord bevat meerdere aspecten: a) De gemeente vindt het van belang dat burgers zelf initiatief kunnen nemen om in hun woonbehoefte te voorzien, en bij de wijze waarop ze dat doen maximale zeggenschap hebben. Particuliere kavelbouw (zelfbouw) is daar een bekend voorbeeld van. Collectieve particuliere zelfbouw, ofwel CPO, biedt deze mogelijkheid voor veel meer mensen. b) Samen bouwen (en wonen) levert meerwaarde voor zowel de individuele huishoudens en de groep als geheel, maar vaak ook voor de bredere samenleving. Die meerwaarde manifesteert zich bijvoorbeeld op het vlak van sociale cohesie, vernieuwend, vraaggericht woningaanbod, duurzaamheid, betaalbaarheid, samenredzaamheid e.d. c) Traditioneel bouwen voorziet niet in alle gewenste woonconcepten. Het gaat daarbij niet alleen om beter betaalbare woningen of woningen naar wens en met meer of een andere kwaliteit. Een belangrijke trend is dat een toenemend aantal mensen meer in gezamenlijk verband wil wonen en leven. Dit geldt voor veel ouderen, maar ook gezinnen en jongeren hebben die wens.

Gezien het toenemende belang van sociale samenhang, betrokkenheid op elkaar, voor elkaar (mantel)zorgen, mede met het oog op de vergrijzing en de te verwachten ‘zorgschaarste’, wil de gemeente hier graag ruimte voor bieden. d) Lokale, kleinschalige wooninitiatieven, en bovenal CPO, bieden een mogelijkheid voor lokale woningzoekenden om (andere) passende woonruimte binnen de eigen kern te vinden. CPO is daarmee ook een goed middel om lokale doorstroming te bevorderen. In de Woonvisie zetten we in op doorstroming van senioren/ouderen. Veel senioren/ouderen verhuizen niet of te laat, omdat ze geen geschikt aanbod vinden. CPO brengt dat geschikte aanbod dichterbij. e) Veel particuliere initiatiefnemers, met name ook collectieven, hebben (in tegenstelling tot de kavelbouwers) vaak geen sterke positie op de grond- en bouwmarkt, en in het relevante netwerk. Ze hebben veelal ook een beperkte vermogenspositie en kunnen geen grote (financiële) risico’s aan. Zij hebben veelal baat bij gerichte ondersteuning. f) In het bijzonder ook in de kleine kernen zijn kleinschalige, collectieve wooninitiatieven en CPO-projecten bij uitstek een middel om lokale energie te activeren en te bundelen, netwerken op en uit te bouwen, en aldus de kracht van de samenleving te benutten ter vergroting van de sociale en fysieke leefbaarheid en het zelfvertrouwen van de lokale gemeenschap.

g) De gemeente vindt het van belang dat in meerdere kernen kleinschalige wooninitiatieven voor specifieke doelgroepen tot stand kunnen komen, met woningen of woonvormen die de aanwezige woningvoorraad verrijken. Te denken valt aan woningen of woonconcepten voor kwetsbare mensen (jong en ouder), mensen die (specifieke) begeleiding of zorg nodig hebben, zoals bijvoorbeeld demente ouderen, of anderszins. Kader 1 Collectief wooninitiatief Een collectief wooninitiatief kenmerkt zich door een gezamenlijke ambitie van een groep mensen met betrekking tot uiteenlopende aspecten van samen wonen en leven. De collectieve activiteiten kunnen de gezamenlijke voorbereiding op de bouw en de bouw zelf betreffen. In dat geval is sprake van collectief particulier opdrachtgeverschap of CPO (zie kader 2). De collectieve activiteiten kunnen ook aspecten in de woonfase betreffen. Bijvoorbeeld het gezamenlijk onderhoud en beheer van de gedeelde ruimten of de gezamenlijke (moes)tuin en/of de omliggende openbare ruimte. Of bij een initiatief in het buitengebied activiteiten in het kader van landschaps- of natuurbeheer, voedselproductie, educatie, etc. Maar ook kan gedacht worden aan gezamenlijke sociale activiteiten, onderlinge hulp en zorg, opzetten van buurtactiviteiten, etc. Een collectief wooninitiatief kent minimaal 3 woningen.

2

3. Voorwaarden en uitgangspunten (spelregels) Een belangrijk aspect is hoe de gemeente het stimuleringsbeleid c.q. de ondersteuning handen en voeten geeft. Ook daarbij geldt een aantal voorwaarden en uitgangspunten, ofwel spelregels.

3.1 Aard en omvang kleinschalige, collectieve wooninitiatieven a) Kleinschalige wooninitiatieven kunnen zowel inwonerinitiatieven zijn als initiatieven van professionele partijen. Ook combinaties van een inwonerinitiatief en een corporatie, ontwikkelaar en/of belegger zijn mogelijk. Bijvoorbeeld voor te realiseren huurwoningen in een CPO-project. In een dergelijk gecombineerd CPO-project dient het ‘inwoneraandeel’ wel dominant te zijn. De gemeente nodigt alle ‘partijen’ in dit kader uit om te komen met vernieuwende woonconcepten. De minimum omvang van een ‘collectief’ project bedraagt 3 woningen. b) Het woonprogramma (type, grootte, prijs van en doelgroep voor de woningen) van het collectieve wooninitiatief dient aan te sluiten bij de vraag in de betreffende kern, rekening houdend met het bekende, toekomstige planaanbod (waarover reeds bestuurlijke besluitvorming heeft plaatsgevonden). Conform de behoeftebepaling in het kader van de Woonvisie West Betuwe 2020-2030 is er in nieuwe plannen met name behoefte aan woningen voor starters en senioren/ouderen, vooral (maar niet uitsluitend) ook in het betaalbare en middeldure segment, voor huishoudens met een bruto inkomen tussen de € 43.000 en € 60.000 (prijspeil 2020). Daarmee wordt voor jongeren en ouderen de kans vergroot om in het eigen dorp te kunnen blijven wonen. c) Het maximum aantal woningen is vooralsnog 10 of 20 woningen.

Dit is een richtlijn, plannen kunnen ook iets kleiner of iets groter uitvallen.

3.2 Beoordeling en selectie a) Zoals hierboven aangegeven, dient het woonprogramma (type, grootte, prijs van en doelgroep voor de woningen) van het collectieve wooninitiatief aan te sluiten bij de vraag in de betreffende kern, rekening houdend met het bekende, toekomstige planaanbod. Zo is geborgd dat het plan aansluit bij de Woonvisie 2020-2030, het actuele woningbouwprogramma en de actuele ruimtelijke kaders. Andere kaders waar nieuwe plannen rekening mee moeten houden, zijn bijvoorbeeld het grondprijsbeleid, het parkeerbeleid en de inrichtingseisen openbare ruimte. Een en ander wordt ten behoeve van maximale duidelijkheid voor alle betrokkenen per plan in een gebieds- of kavelpaspoort samengebracht. Bedoeld wordt een document waarin alle relevante kaders en afspraken zijn opgenomen (bijv. ruimtelijke kaders, programmatische kaders, parkeernorm, procesplanning, etc.). b) In een situatie waarin een kern op enig moment meerdere (collectieve) initiatieven kent, waardoor het gereserveerde maximum aantal woningen (ver) zal worden overschreden, komt selectie in beeld. Benodigde selectie tussen (CPO-)projecten zal alsdan op een nader te bepalen wijze plaatsvinden. Daarbij zullen de ‘kwaliteit’ van het plan, en de aard en omvang van het lokale draagvlak een belangrijke rol spelen.

Kader 2 Definitie CPO CPO is een vorm van opdrachtgeverschap, waarbij een collectief van particulieren de grond(en) verwerven en in samenspraak bepalen hoe en met welke partijen de (private) woningen, en in sommige gevallen ook de openbare ruimte, wordt ingericht en gerealiseerd. Voor CPO in de gemeente West Betuwe gelden de volgende drie kernpunten: 1. Het moet een initiatief zijn van een groep inwoners die formeel verenigd zijn. Corporaties, ontwikkelaars, bouwbedrijven, andere partijen met een commercieel belang worden hiermee uitgesloten als initiatiefnemer, maar kunnen op verzoek van de initiatiefnemers, en onder eigen verantwoordelijkheid, wel participeren in het (bouw)project (met een ondergeschikt aantal woningen). 2. De (groep) inwoners verkrijgen (minimaal) de economische eigendom en de volledige zeggenschap en dragen verantwoordelijkheid voor het gebruik van de grond of het te transformeren pand, het ontwerp en de bouw van de woning. Vormen van co-creatie en mede-opdrachtgeverschap zijn hiermee uitgesloten. In die gevallen hebben de burgers niet de beoogde onafhankelijke positie.

3

3. De groep inwoners bouwt voor eigen bewoning. Om CPO te kunnen realiseren op locaties en in gebouwen van derden is een definitie die aansluit bij de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) noodzakelijk. De Wro geeft gemeenten de mogelijkheid om CPO op te nemen in planologische besluiten, bijvoorbeeld een bestemmingsplan. Dit geldt alleen voor CPO’s die voldoen aan de beschrijving in het Bro, artikel 1.1.1. onder f.: “situatie dat […] een groep van burgers – in dat laatste geval georganiseerd als rechtspersoon zonder winstoogmerk of krachtens een overeenkomst – tenminste de economische eigendom verkrijgt en volledige zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning.” In de opvolger van de Wro, de Omgevingswet, die naar verwachting per 1 juli 2022 in werking zal treden, wordt de definitie van (C)PO zodanig dat ook de juridische eigendom moet zijn verkregen.

3.3 Gemeentelijke rol en instrumentarium a) De begrensde ambtelijke capaciteit, in combinatie met de vele plannen en gewenste/benodigde versnelling van de woningbouw dwingt de gemeente om prioriteiten te stellen, en te faseren. Concreet betekent dit dat per jaar vooralsnog niet meer dan 3 particuliere, collectieve wooninitiatieven tegelijk kunnen worden opgepakt en begeleid vanuit de gemeente. Na realisatie ontstaat er ruimte om een nieuw initiatief te begeleiden. b) De begeleiding door een gemeentelijke projectleider betreft het geleiden van het initiatief door de ruimtelijke procedure (bestemmingsplan/omgevingsplan), de stedenbouwkundige inpassing, de volkshuisvestelijke aspecten (o.a. woningtoewijzing), de inrichting en het beheer van de relevante openbare ruimte, financiële aspecten, de gemeentelijke besluitvorming, etc. Waar nodig en mogelijk wil de gemeente maatwerk leveren1. c) De gemeentelijke projectleider treedt op als vraagbaak voor de initiatiefnemers, en is de linking pin naar de overige betrokken gemeentelijke collega’s. d) De particuliere initiatiefnemers worden geacht zich te verenigen in een rechtsvorm en zelf deskundige proces- en projectbegeleiding in te huren. e) De gemeente biedt geen financiële ondersteuning hiervoor, maar verwijst naar de Regeling Collectieve Wooninitiatieven van de Provincie Gelderland.

Deze regeling biedt een subsidie voor de haalbaarheidsfase, en een lening voor de ontwikkelfase (zie kader 3). Wel kan de gemeente ondersteuning bieden bij het opstellen van de aanvraag. Op het moment dat de provinciale regeling ophoudt te bestaan, bezint de gemeente zich op de wijze waarop zij eventueel financiële ondersteuning zou kunnen bieden. f) In de Woonvisie is de optie van een Fonds Sociale Woningbouw vermeld waarmee sociale woningbouw (huur en koop) in kleine projecten financieel kan worden ondersteund. Als dit fonds is opgezet, levert dit naar verwachting ook (bescheiden) mogelijkheden op voor kleinschalige, collectieve wooninitiatieven. g) De gemeente borgt in samenspraak met de initiatiefnemers dat CPO niet een manier is om te speculeren of om op korte termijn verkoopwinst te halen. Het toepassen van een zelfbewoningsplicht en/of antispeculatiebeding kan tot de mogelijkheden behoren. h) De gemeente legt geen hogere kwaliteitseisen aan het bouwproject op aan particuliere initiatiefnemers dan aan professionele partijen. h) De gemeente gaat ook met grondeigenaren (o.a. ontwikkelaars) in gesprek om bij gebleken vraag te proberen ruimte te maken voor (kleinschalige) collectieve wooninitiatieven.

1 Het willen leveren van maatwerk, binnen wat redelijk en mogelijk is, is een basishouding. Elk plan is uniek en zal

mogelijk een ander soort maatwerk vragen. Om die reden kan de aard van het maatwerk niet al op voorhand benoemd worden.

4

i) j)

Mede aan de hand van die ervaringen kan de gemeente besluiten om de realisatie van CPO ook publiekrechtelijk te borgen in (nieuwe of te wijzigen) bestemmingsplannen of omgevingsplannen. De gemeente zal ten aanzien van (vrijkomend) gemeentelijk vastgoed (grond en gebouwen) per geval beoordelen of dit vastgoed zich leent voor een kleinschalig, collectief wooninitiatief, en dit met inachtneming van de ruimtelijke en volkshuisvestelijke kaders, waar mogelijk daarvoor reserveren, mede afhankelijk van lokale belangstelling. Kader 3 Regeling Collectieve Wooninitiatieven Provincie Gelderland (2021) • gemiddelde kosten nieuwbouw beneden de NHG-grens. • gemiddelde kosten bestaande bouw of sloop-nieuwbouw beneden de NHG-grens, vermeerderd met € 30.000. • bij huurwoningen is de gemiddelde huur lager dan € 850 per maand. Subsidie haalbaarheidsfase, voor: • oprichten collectief wooninitiatief en voorbereiden subsidieaanvraag door een onafhankelijke procesbegeleider • opstellen duurzaam projectplan om haalbaarheid initiatief te onderzoeken, inclusief procesbegeleiding. Het plan vermeldt met welke concrete maatregelen het project natuurinclusief, klimaatadaptief en circulair wordt gebouwd. De subsidie in de haalbaarheidsfase is € 15.000 (of € 17.500) bestaande uit: • € 2.000 voor procesbegeleiding bij oprichten collectief wooninitiatief en voorbereiden subsidieaanvraag.

• € 13.000 voor opstellen projectplan bij nieuwbouw (bij bestaande bouw of sloopnieuwbouw € 15.500). Dit is inclusief € 3.000 om te onderzoeken hoe het woningbouwproject natuurinclusief, klimaatadaptief en circulair kan worden gebouwd. Deze bedragen zijn gebaseerd op circa 50% van de totale kosten van de genoemde activiteiten. Subsidie ontwikkelfase: Dit betreft een renteloze lening om kosten voor te financieren voor: • het opstellen van een programma van eisen • een voorlopig ontwerp • een definitief ontwerp • een bestek • procesbegeleiding. Terugbetaling van de lening vindt plaats als het project in de realisatiefase komt en financiering van de woningen via een hypotheek bij een bank mogelijk is. Renteloze lening bij nieuwbouw € 7.500 per woning, maximaal € 150.000; bij bestaande bouw of sloop-nieuwbouw € 10.000 per woning, maximaal € 200.000. Looptijd van de lening maximaal 2 jaar, voor maximaal 65% van de kosten. De lening kan worden aangevraagd als aantoonbaar 35% van de kosten in de ontwikkelfase is uitgegeven.

3.4 Locaties Het stimuleren van kleinschalige, collectieve wooninitiatieven en CPO staat of valt mede met de beschikbaarheid van locaties of panden. In dat verband vindt de komende periode in alle kernen een inventarisatie van mogelijkheden plaats.

3.5 Proces Het is belangrijk vooraf duidelijkheid te geven over de stappen die door initiatiefnemers van kleinschalige, collectieve plannen gezet moeten worden. Hiervoor wordt een model-procesplanning opgesteld voor en

5

besproken met initiatiefnemers. Aan gemeentezijde wordt, na vaststelling van het beleid, de opgave vertaald in de lopende processen, en zullen de uitgangspunten en spelregels worden toegepast bij nieuwe initiatieven in alle kernen. De gemeente voorziet alle kleinschalige, collectieve initiatieven waarbij gronden van derden in het geding zijn, en die niet rechtstreeks in een bestemmingsplan passen, via de zogenaamde intakeprocedure van een integrale ruimtelijke, maatschappelijke en economische afweging, en van een (principe)besluit van het college. Aan een positief (principe)besluit wordt programmaruimte gekoppeld, en worden onder meer passende afspraken gemaakt over de beoogde bouwperiode en de eventuele fasering van het project. In meerdere kernen wordt de komende tijd actief gewerkt aan het verder brengen van de bestaande ideeën naar haalbare plannen/projecten, waarbij de betreffende initiatiefnemers zo goed mogelijk op weg worden geholpen.

4. Communicatie De vastgestelde ‘Beleidsnotitie kleinschalige, collectieve wooninitiatieven en CPO’ wordt op de gebruikelijke wijze en via de gebruikelijke kanalen extern gecommuniceerd. Specifieke communicatie in de diverse kernen (indien gewenst/relevant) wordt opgepakt door de medewerkers Wonen, ondersteund door de medewerker Communicatie, en zo mogelijk een projectleider. Ook de betreffende Gebiedsmakelaar kan hierbij eventueel een intermediaire rol vervullen. Deze communicatie zou gekoppeld kunnen worden aan het proces rond de opstelling/uitwerking van de Kernagenda’s. Op het moment dat de inventarisatie van mogelijk (op termijn) beschikbare (gemeentelijke) locaties en/of panden beschikbaar is, wordt nader bezien op welke wijze bredere publiekscommunicatie kan worden vormgegeven. Hierbij zal rekening gehouden moeten worden met het aantal dan lopende projecten in relatie tot de personele capaciteit. Daarnaast ligt er een opgave om de professionele partijen te informeren, en (waar mogelijk/nodig) uit te nodigen om ruimte te maken in de bestaande (grotere) plannen, uiteraard bij concrete vraag vanuit de kern. Dit gesprek zal op een gepast moment/tijdig gevoerd worden. Bijvoorbeeld tijdens het overleg met de woningcorporaties over de prestatieafspraken, bij de voorbereiding op een nieuwe planfase, of bij de start van een (groter) plan, dat nog ruimte heeft qua invulling.

De gemeenteraad wordt periodiek geïnformeerd over de voortgang.

6