IN083 Bijlage Ruimtelijk kader Raadhuisplein 3 Asperen.pdf

Ruimtelijk Kader Stedenbouwkundige verkenning Raadhuisplein 3 Asperen - juni 2021

Ruimtelijk kader Stedenbouwkundige verkenning Raadhuisplein 3 Asperen P190999 Leander van Berkel juni 2021

Inhoudsopgave 1. Inleiding 4 1.1. Aanleiding 4 1.2. Planlocatie 4  2. Oud gemeentehuis Asperen

8

2.1. Historie en architectonische beschrijving

8

2.2. Huidige bestemming 8 3. Analyse Omgeving Raadhuisplein

9

3.1. Bebouwingsstructuur 10 3.2. Voorgevels 12 3.3. Groenstructuur 13 3.4. Functies 15 3.5. Verkeer 17 4. Planologische kaderstelling op hoofdlijn

18

4.1. Beleidskader 19 4.2. (Milieu)technische Randvoorwaarden

24

4.3. Mogelijkheid wijziging bestemming

28

P190799 Ruimtelijk kader Raadhuisplein 3, Asperen

3

1. Inleiding 1.1.

Aanleiding

Het gemeentehuis Asperen, bestaande uit de oude witte ‘bestuursvilla’, die via een loopbrug verbonden is met een nieuwer gedeelte, staat leeg na de fusie tot één gemeente West Betuwe. Vanuit het college is de vraag gesteld het stadskantoor met de voormalige bestuursvilla te verkopen. Tot voor kort bood het gemeentehuis in Asperen nog huisvesting aan de medewerkers van het Fysieke Domein. Met de centralisatie van de gemeentelijke organisatie in Geldermalsen is het gemeentehuis in Asperen voor de bedrijfshuisvesting overbodig geworden. Voordat dit object op de markt zal worden gezet, wil de gemeente bepalen welke functies en ruimtelijke ontwikkeling in de toekomst passend worden geacht en waaraan de gemeente planologische medewerking wil verlenen. Een stedenbouwkundige verkenning zal hieraan richting moeten geven en is nodig ter bepaling van eventuele ruimte voor een nieuwe bouwmassa of meerdere gebouwen als er wordt overwogen om het ‘nieuwe’ deel gemeentehuis te slopen. Op basis van de verkenning kan een ruimtelijk kader worden vastgesteld door het college. 1.2.

Planlocatie met regionale context

Planlocatie

Asperen is een dorp in de provincie Gelderland, in de streek Betuwe, Gemeente West Betuwe en ligt op de zuidelijke Linge-oever. Het dorp wordt omgeven door een gerestaureerde stadswal, die te zien is vanaf de Linge. Asperen maakt deel uit van de Hollandse Waterlinie. Het oude gemeentehuis van Asperen ligt ten noorden van de historische dorpskern en ten oosten van de nieuwe dorpsuitbreiding. Het monumentale gebouw ligt aan de rand van het park rondom het terrein van voormalig kasteel Asperen. In het verlengde van de zuidelijke ingang tot het gemeentehuis en het park is de vrijstaande villa een herkenbaar onderdeel van de omgeving.

P190799 Ruimtelijk kader Raadhuisplein 3, Asperen

4

Ligging planlocatie (luchtfoto Plannenviewer Provincie Gelderland). P190799 Ruimtelijk kader Raadhuisplein 3, Asperen

5

Fotos omgeving

Foto 3

Foto 1

Foto 2

Foto 4

Foto 5

P190799 Ruimtelijk kader Raadhuisplein 3, Asperen

6

Fotos omgeving

Foto 8

Foto 6

Foto 7

Foto 9

Foto 10

P190799 Ruimtelijk kader Raadhuisplein 3, Asperen

7

2. Oud gemeentehuis Asperen 2.1.

Historie en architectonische beschrijving

De toenmalige heer van de Baronie S.A. Suter heeft het ‘kasteel’ in de vorm van een vrijstaande villa in 1893 gebouwd, in de eclectische vormentaal van die tijd. In 1952 is de villa in gebruik genomen als gemeentehuis. Tot die tijd was het 16de-eeuwse Asperense raadhuisje aan de Min als gemeentehuis gebruikt. De bestuursvilla is witgepleisterd en twee bouwlagen met een kapverdieping hoog. Ook is de villa onderkelderd. De voorzijde heeft een driezijdig uitgebouwde partij en is door een ingezwenkte daklijst afgesloten. De verdiepingen zijn van elkaar gescheiden door een waterlijst. Rechts van de uitbouw bevindt zich een terugliggende ingang die door zuilen geflankeerd en via een trap toegankelijk is. Links van de uitbouw is de villa twee bouwlagen hoog en voorzien van veranda’s met pijlers en zuilen en een smeedijzeren hekje op de verdieping. De toegang tot het terrein wordt, c.q. kan worden afgesloten door een hek uit de bouwtijd van de villa, tussen bakstenen pilaren met geprofileerde natuurstenen kapitelen. 2.2.

Huidige bestemming

De Bestuursvilla

De planlocatie van het oude gemeentehuis van Asperen heeft op grond van de vigerende beheersverordening Asperen (2017), overgenomen uit bestemmingsplan “kern Asperen”, een maatschappelijke bestemming. De grond en panden zijn bestemd voor sociale, maatschappelijke, educatieve en openbare dienstverlening. Hieronder valt onder andere: gezondheidszorg, zorg en welzijn, jeugd/kinderopvang, onderwijs, religie, uitvaart, bibliotheek, openbare dienstverlening, verenigingsleven, gevangeniswezen en/of defensie/militaire zaken. Het is dus een redelijk brede bestemming.

P190799 Ruimtelijk kader Raadhuisplein 3, Asperen

8

3. Analyse Omgeving Raadhuisplein Asperen ligt ten zuiden van Leerdam en grenst in het noorden en oosten aan de rivier Linge. De Linge vormt ten noorden van de stad de grens met de provincie Zuid-Holland. De plattegrond van Asperen wordt bepaald door een drietal min of meer evenwijdig lopende straten, de Voor-, en Achterstraat en Middelweg. Deze zijn onderling verbonden door enkele dwarsstraten. De Voorstraat is aangelegd op de Lingedijk, de twee andere straten zijn buitendijks aangelegd. De bebouwing is langs de Voorstraat aan de even zijde tamelijk homogeen, het betreft voornamelijk (merendeels niet meer als zodanig functionerende) stadsboerderijen met een dwars geplaatst voorgedeelte van één bouwlaag met een kapverdieping. De oneven zijde is wat minder samenhangend van karakter, ofschoon ook hier het eenlaags huis met de kap evenwijdig aan de straat domineert. In het verlengde van de Voorstraat loopt ter hoogte van het plangebied het dijklichaam door in noordelijke richting. De oude villa is tegen de dijk aan gebouwd. Alle bebouwing rond het plangebied is van recentere datum; planmatig gerealiseerde naoorlogse woonstraten met in hoofdzaak rijbebouwing

Het stadje Asperen

aan de oostzijde en bedrijventerrein aan de noordoostzijde. Restanten van het voormalige kasteelpark, grond en waterkerende muren en dijklichamen en oude waterstructuren bepalen het groene karakter van de parkzone rond de dijk. Tegenover het Raadhuisplein, aan de Nieuwstraat, is op de kruising van wegen enige centrumvorming ontstaan met als belangrijkste beeldmerk de kerk met begraafplaats.

P190799 Ruimtelijk kader Raadhuisplein 3, Asperen

9

3.1.

Bebouwingsstructuur

De erven tussen de Minstraat en achterstraat en tussen Achterstraat en stadswal hebben een uitzonderlijk grote diepte van ca. 90 m. Beide zijden van de Voorstraat zijn dicht bebouwd en de Minstraat is maar eenzijdig bebouwd. De bebouwing aan de Vrouwe Elburgstraat is projectmatig gerealiseerd in hogere dichtheden. Hier staan grondgebonden woningen op kleinere kavels straatgericht. De bestuursvilla is het hoogste gebouw in zijn nabije omgeving met ongeveer 12 meter hoogte. Het nieuwe gedeelte van het oude gemeentehuis is wat lager dan de bestuursvilla. Woongebouwen ten zuiden van de planlocatie zijn twee lagen hoog, soms met zolder onder de kap, zoals het merendeel van de woongebouwen in Asperen. De erven zijn met de tuinen naar elkaar toe gericht en de gebouwen staan dicht bij de straat.

Analysekaart Bebouwingsstructuur

P190799 Ruimtelijk kader Raadhuisplein 3, Asperen

10

Randvoorwaarden voor gebiedsontwikkeling: -

De bestuursvilla moet, gelet op de karaktervolle, monumentale maar

-

ook emotionele waarde voor de bewoners van Asperen, behouden blijven. -

worden gerealiseerd. -

Eventueel vervangende nieuwbouw mag met een verbindingselement

Het ‘nieuwe’ kantoordeel heeft geen specifieke waarde en mag

verbonden worden aan de villa, met respect voor de villa. Verbinding

worden gesloopt.

is geen eis.

Binnen het complex van bestuursvilla met al dan niet te behouden

-

Bij eventuele vervangende nieuwbouw dient rekening gehouden

aanbouw, dient de villa het stedenbouwkundige hoofdmoment

te worden met “natuurinclusief bouwen” conform de aangenomen

te blijven in de compositie van bebouwing en bijbehorende

motie van D66.

buitenruimte; -

Eventueel vervangende nieuwbouw kan met meerdere bouwmassa’s

-

Er moet rekening worden gehouden met voldoende ruimte rond

Eventuele (vervangende) nieuwbouw dient qua hoogte maximaal

het pand voor onderhoud, parkeergelegenheid en buitenruimte als

gelijk te zijn aan de bestuursvilla, waarbij nabij omliggende

verblijfsruimte.

bebouwing de hoogte dient te worden afgestemd op de nabijgelegen

-

woningen.

Vervangende nieuwbouw mag een bouwvolume hebben dat maximaal gelijk is aan het huidige bouwvolume.

-

Muziektent en het kunstwerk blijven onveranderd en blijven deel uitmaken van het publieke domein. Deze blijven dan ook eigendom van de gemeente.

-

De parkomgeving zal in eigendom blijven van de gemeente. De inrichting van de buitenruimte rond ontwikkeling dient een goede ruimtelijke aansluiting te krijgen op de parkomgeving.

P190799 Ruimtelijk kader Raadhuisplein 3, Asperen

11

3.2.

Voorgevels

Binnen de planlocatie zijn de gevels van zowel de villa als de aanbouw alzijdig gericht, al is er een duidelijke voorzijde aan de zuidelijke entrees van beide gebouwen. Het jonge gedeelte heeft een hoofdentree die zuidwestelijk is gericht en een zij-entree in oostelijke richting naar het parkeerterrein. De voorgevels van de omliggende bebouwing zijn niet gericht op de planlocatie. Over het algemeen volgen de voorgevels in het woongebied het stratenpatroon en zijn er alleen hier en daar wat hofjes met naar binnen gerichte voorgevels. Binnen het industrieterrein zijn gevels naar elkaar toe gericht en zijn gebouwen straatgericht. De gebouwen zijn, grenzend aan de planlocatie, met achterzijden langs de waterloop geplaatst. Randvoorwaarden voor gebiedsontwikkeling: -

De ruimtelijke relatie van de villa, Raadhuisplein en overzijde kerk dient behouden te blijven. Ruimtelijk wijzigingen mogen aan deze samenhang geen onevenredige afbreuk doen.

-

Eventuele nieuwbouw mag alzijdig gericht zijn, zolang een goede ruimtelijke overgang naar de omgeving geborgd wordt.

-

De voor- en achterkantrelatie van de gebiedsbelendende woonstraten is uitgangspunt bij gebiedsontwikkeling, die ruimtelijk goed aan dient te sluiten bij de belendingen.

-

Het gebaar van eventuele nieuwbouw moet passend zijn bij het monument en bij de traditionele woonomgeving, danwel een contrast met meerwaarde.

Analysekaart Voorgevels

P190799 Ruimtelijk kader Raadhuisplein 3, Asperen

12

3.3.

Groenstructuur

De planlocatie is onderdeel van een langgerekte groenstructuur die vanuit noordelijke richting parallel aan het dijklichaam tot in het hart van Asperen doorloopt. Dit groene dorpshart vindt zijn oorsprong in het park van het voormalige kasteel Asperen. Ten noorden van het kasteelpark ligt het Galgenwiel. Tussen de oude Zuiderlingedijk en Leerdamseweg is hier in 1658 na een dijkdoorbraak een binnenmeer ontstaan. Rond het galgenwiel is door de provincie een groene ontwikkelzone aangewezen die tot het noorden van de bestuursvilla is ingetekend. De groene ontwikkelzone (GO) sluit aan bij het Gelders natuurnetwerk (GNN) )dat rond om het industrieterrein langs de Linge door loopt. Zuidelijk van de GO is een bosachtig gebied rond de ingang van het raadhuisplein naar de bestuursvilla. De groenzones met vijverpartijen westelijk van de dijk zijn meer open van karakter en vormen een groene afronding van het woongebied achter de Leerdamseweg. Rond om het plangebied is het gebied destijds landschappelijk goed ingepast. Het bos voor en achter de villa is aantrekkelijk, deels verwilderd, maar ecologisch van waarde. Er is een goed onderhouden geschoren hoge haag en bomenrij langs het parkeerterrein bij het gemeentehuis, aan de achterzijde van de woningen grenzend aan het plangebied.

Op het parkeerterrein staan enkele mooie bomen en de boom direct naast de nieuwbouw (doorsteek naar voorzijde) zijn behoudenswaardig.

Analysekaart Groenstructuur

P190799 Ruimtelijk kader Raadhuisplein 3, Asperen

13

Randvoorwaarden voor gebiedsontwikkeling: -

Behoud van de terreinzonering, bestaande uit de parkachtige opzet voor de villa, een bomengroep zuidwestelijk van de villa, een bosachtige omgeving achter de villa.

-

De bomenrij langs het parkeerterrein maakt deel uit van het te verkopen terrein en dient in stand te worden gehouden. De bomen hebben een functie als visuele buffervoor de aangrenzende woningbouw.

-

Op basis van een uit te voeren bomenanalyse moet in beeld worden gebracht welke bomen behoudenswaardig zijn en dient te worden afgewogen welk bestanddeel aan bomen minimaal behouden dient te worden en of er een compesatieplicht (herplant) gaat gelden om voornoemde zonering en karakteristiek te kunnen behouden.

P190799 Ruimtelijk kader Raadhuisplein 3, Asperen

14

3.4.

Functies

De oude kern wordt gedomineerd door bebouwing met een woonfunctie ten oosten en zuiden van de planlocatie en het industriegebied ten noordoosten van de planlocatie. Deze duidelijke zonering met functiescheiding blijft behouden. Sport- en gezondheidszorgvoorzieningen zijn er vooral te vinden in het nieuwe uitbreidingsgebied ten oosten van de oude kern. Binnen het plangebied bevindt zich op dit moment de grootste concentratie van kantoren in de kern.

Analysekaart Functies

P190799 Ruimtelijk kader Raadhuisplein 3, Asperen

15

Randvoorwaarden voor gebiedsontwikkeling: -

-

-

Behoud van een aansluiting zoeken bij de functionele zonering in en

-

Binnen het plangebied dient parkeren op eigen terrein te worden

rond het plangebied.

gerealiseerd. Aan de hand van een parkeerbalans, waarbij de direct

Op de locatie zijn de nu bestemde maatschappelijke functies

omliggende woonstraten worden meegenomen in de parkeerbalans,

aanvaardbaar. Combineren van functies met zorg is mogelijk zolang er

dient inzichtelijk te worden gemaakt welk aantal parkeerplaatsen

wordt afgestemd met bestaand gezondheidscentrum.

benodigd is. In het uit te werken stedenbouwkundig plan dient te

Asperen is matig ontsloten, hierdoor is er geen functie gewenst

worden aangetoond dat kwalitatief en kwantitatief invulling wordt

die een grote verkeer aantrekkende werking heeft, hetzelfde

gegeven aan de parkeerbehoefte waarbij deze ruimtelijk goed wordt

geldt voor functies met een grote publieksaantrekking of grote

ingepast. Daarbij wordt de eventuele aanpassing van bestaande

vrachtwagenaantrekking.

parkeervoorzieningen meegenomen.

Naast maatschappelijke functies is verdere aanvulling en versterking

-

mogelijk van het woongebied, waarbij nieuwe woningen, al dan niet grondgebonden, in hoofdzaak invulling moeten geven aan het

Openbaarheid en toegankelijkheid zijn de kernwaarden van het gebied en dienen behouden te blijven.

-

De duiker en de keermuur maken deel uit van het te verkopen

gemeentelijk huisvestingsbeleid. Voor deze locatie betekent dat

terrein. De kopende partij dient deze in stand te houdenen een goed

starters en senioren. Daarbij is het aantal te realiseren woningen in

functioneren te waarborgen.

beginsel niet bepaald, maar kan als uitgangspunt worden genomen dat een goede stedenbouwkundige invulling van het plangebied bepalend is voor het te realiseren programma (omvang). Door vergrijzing is er in ieder geval behoefte aan woningen voor senioren, drempelloos, diverse prijsklassen en omvang.

P190799 Ruimtelijk kader Raadhuisplein 3, Asperen

16

3.5.

Verkeer

De Voorstraat is aangelegd op de Lingedijk en eindigt bij het Raadhuisplein, tevens de hoofdentree naar de oude bestuursvilla. Deze straat maakt dan ook deel uit van de hoofdontsluiting bestaande uit de Voorstraat, de Heukelumseweg die overgaat naar de Nieuwstraat, en de Leerdamseweg. Binnen het parkgedeelte vanaf het einde van de Voorstraat is alleen maar fiets- en wandelverkeer en bestemmingsverkeer naar de villa. Om met de auto de planlocatie te bereiken, moet er via de toerit naar de villa of via de Vrouwe Elburgstraat worden gereden. Er kan vanuit het raadhuisplein recht onder de loopbrug door naar het achterste gedeelte van het kasteelpark worden gelopen of gefietst. Dit betreft een openbare doorgang. Randvoorwaarden voor gebiedsontwikkeling: -

De autotoegankelijkheid vanaf zowel het Raadhuisplein als Vrouwe Elburgstraat kunnen behouden blijven.

-

Het openbare karakter van de buitenruimte dient geborgd te worden, door behoud van minimaal één openbare route door het bosgedeelte van het park voor de villa en een openbare doorgang langs de villa naar de achtergelegen speeltuin en dijk. Alternatieve routes ter mogelijke vervanging van bestaande routes zijn mogelijk.

-

De kasteelruïne is niet bruikbaar voor doorgang onderhoudsvoertuigen etc.

-

De verbinding tussen oud en nieuw gebouw mag behouden worden of weer terug komen zolang er een doorgang behouden blijft tussen beide gebouwen/gebouwdelen. Deze verbinding is de enige doorgang voor beheer en onderhoud. Analysekaart Verkeer

P190799 Ruimtelijk kader Raadhuisplein 3, Asperen

17

4. Planologische kaderstelling op hoofdlijn Naast, en nauw samenhangend met de fysieke ruimtelijke context, is ook de planologische kaderstelling voor het gebied maatgevend voor de toekomstige gebruiksmogelijkheden van de locatie. Navolgend is op hoofdlijnen de planologische kaderstelling voor het gebied geschetst. Daarbij wordt als eerste kort stilgestaan bij het omgevingsbeleid, zoals dit door rijk, provincie en gemeente is vastgesteld. Aanvullend is een beknopt overzicht opgenomen van diverse (milieu) technische randvoorwaarden, die een rol spelen bij het maken van een afweging rond de ruimtelijke aanvaardbaarheid van toekomstige ontwikkelingen. Bij het ‘spiegelen’ van de locatie aan de beleidsmatige en (milieu) technische randvoorwaarden is ten aanzien van het plangebied uitgegaan van de verkoop van uitsluitend de directe omgeving van de gebouwen. Dit leidt tot een plangebied van ca. 4000 m².

P190799 Ruimtelijk kader Raadhuisplein 3, Asperen

18

4.1.

Beleidskader

In dit ruimtelijke kader is weergegeven welke beleidsstukken op

In het rijksbeleid zijn eveneens richtinggevende beleidskaders voor

rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau het meest relevant zijn.

natuur en landschap opgenomen (Natura 2000, NNN, Nieuwe Hollandse

Achtereenvolgens zijn daarbij de volgende stukken in beschouwing

Waterlinie). Aangezien deze vertaald en nader uitgewerkt zijn binnen het

genomen:

provinciaal omgevingsbeleid, worden deze hier niet nader toegelicht.

-

Rijk: Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, Besluit en Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Barro en Rarro)

-

Provincie: Omgevingsvisie en Omgevingsverordening

-

Gemeente: vigerende bestemmingsplannen, welstands- en erfgoedbeleid, (…)

Rijksbeleid De in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte gedefinieerde beleidskoers en nationale belangen hebben geen rechtstreekse doorwerking op de ontwikkelingsmogelijkheden van de locatie. Vanuit het Barro / de Rarro zijn de aangewezen radarverstoringsgebieden van toepassing op de locatie. Deze bevindt zich binnen zowel het radarverstoringsgebied Herwijnen (de groene cirkel in figuur 1) en het radarverstoringsgebied waarvoor een generieke maximale bouwhoogte van 113 m geldt (grote contour in figuur 1). Voor de maximale bouwhoogte op de locatie is het radarverstoringsgebied Herwijnen maatgevend. De precieze toegestane bouwhoogte dient berekend te worden, maar wordt ingeschat op 40-60 m. Gelet op de stedenbouwkundige context zal dit niet leiden tot een belemmering voor planontwikkeling.

Figuur 1: Ligging van de locatie binnen radarverstoringsgebieden

P190799 Ruimtelijk kader Raadhuisplein 3, Asperen

19

Provinciaal beleid De provincie Gelderland heeft haar omgevingsbeleid neergelegd

Omgevingsverordening Gelderland (december 2018)

in een omgevingsvisie en een omgevingsverordening. De visie

Op grond van de Omgevingsverordening zijn de volgende kaders van

beschrijft en motiveert op hoofdlijn de gewenste ontwikkelrichting van

toepassing op de locatie:

de Gelderse leefomgeving. Daar waar dit beleid vanuit de provincie moet worden ondersteund met regels, zijn deze vastgelegd in de

Natuur en ecologie: Asperen bevindt zich temidden van bestaande en

Omgevingsverordening.

te ontwikkelen ecologische structuren. In de directe omgeving van het plan hangen deze samen met het stroomgebied van de Linge, waarvan

Omgevingsvisie ‘Gaaf Gelderland’

de uiterwaarden ter hoogte van de onderzoekslocatie in noordelijke

In de omgevingsvisie ‘Gaaf Gelderland’ (vastgesteld 19 december 2018)

richting uitstulpen.

heeft de provincie Gelderland haar omgevingsbeleid geconcentreerd rond 7 ambities:

Dit leidt ertoe, dat de locatie rechtstreeks grenst aan gebied,

1.

Energietransitie: van fossiel naar duurzaam;

2.

Klimaatadaptatie: omgaan met veranderend weer;

3.

Circulaire economie: sluiten van kringlopen;

4.

Biodiversiteit: werken met de natuur;

-

Gelders natuurnetwerk;

5.

Bereikbaarheid: duurzaam verbonden;

-

Natura 2000-gebied.

6.

Vestigingsklimaat: een krachtige, duurzame topregio!;

7.

Woon- en leefomgeving: dynamische, divers, duurzaam.

aangewezen als: -

Groene ontwikkelingszone, tevens aangemerkt als ecologische verbindingszone;

Deze ambities kunnen worden gezien als leidende ontwerpprincipes, die (in min of meerdere mate) van toepassing zijn op elke ontwikkeling binnen de Gelderse leefomgeving, ongeacht ligging of schaalniveau. Als zodanig kunnen ze als generieke kwaliteitscriteria worden toegevoegd aan het ontwikkelkader.

P190799 Ruimtelijk kader Raadhuisplein 3, Asperen

20

Bij toekomstige ontwikkeling van het gebied dient het ecologisch functioneren van deze gebieden tenminste gewaarborgd te zijn. Gelet op het riviergebonden karakter van het gebied, gaat het specifiek om de ontwikkeling van natte landnatuur en water als ecologische verbinder. Ten aanzien van de aanduiding van een deel van het gebied als natura 2000-gebied, geldt als aandachtspunt dat de ontwikkeling niet mag leiden tot onaanvaardbare effecten op dit gebied, zoals vernietiging of verstoring van leefgebied, of toename van stikstofdepositie op het gebied. Gelet op de directe nabijheid van Natura 2000-gebied, kan stikstofdepositie een significante belemmering vormen voor de ontwikkelmogelijkheden op de locatie. Dit effect dient daarom in een vroeg stadium nader getoetst te worden,

Figuur 2: Ligging locatie binnen (beoogde) ecologische structuur

gebaseerd op de aard en omvang van de ingreep zoals die volgt uit de plannen van initiatiefnemers, zowel voor wat betreft sloop, bouw als de gebruiksfase.

Figuur 3: Gelders natuurnetwerk (donkergroen) en groene ontwikkelzone (lichtgroen)

P190799 Ruimtelijk kader Raadhuisplein 3, Asperen

21

Landschap: Het gebied rondom Asperen maakt integraal deel uit van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Voor dit gebied geldt een beschermingsregime, dat ziet op het beschermen en waar mogelijk herstellen of zichtbaar maken van dit historisch militair erfgoed. Het bosperceel ten zuiden van het raadhuis is aangeduid als Nationaal landschap buiten GNN, GO of NHW. Ontwikkelingen op de locatie mogen niet leiden tot aantasting van de kernkwaliteiten van het betreffende Nationaal landschap. Dit kan uitsluitend worden toegestaan indien er geen reële alternatieven zijn, er sprake is van redenen van groot openbaar belang en compenserende maatregelen worden getroffen. Figuur 4: Natura 2000-gebied

Figuur 5: Nieuwe Hollandse Waterlinie (blauw) en Nationaal landschap (groene arcering)

P190799 Ruimtelijk kader Raadhuisplein 3, Asperen

22

Gemeentelijk beleid Vigerend planologisch kader

Erfgoedverordening

Het gemeentelijk beleid dat vigerend is voor de locatie, is vastgelegd in

De Verordening van de gemeenteraad van de gemeente West Betuwe

de beheersverordening kern Asperen, vastgesteld 13 april 2017. Met

houdende regels omtrent erfgoed Erfgoedverordening gemeente

deze beheersverordening is de op dat moment bestaande situatie, als

Geldermalsen 2017 is het wettelijk kader voor het monumentale deel van

vastgelegd in het bestemmingsplan kern Asperen (vastgesteld 31 mei

het vastgoed op de locatie. De verordening stelt regels ter bescherming

2007), bestendigd. Op grond van deze regelingen rust op de gebouwen

van dit monument.

de enkelbestemming ‘Maatschappelijk’ en is de omgeving bestemd als respectievelijk ‘Groen’, ‘Natuur’ en ‘Water’. Aanvullend zijn de volgende dubbelbestemmingen van toepassing: -

Archeologisch waardevol gebied (ten zuidwesten van bebouwing)

-

Waterkering

-

Winterbed

De vigerende regeling laat uitsluitend het gebruik van de gronden en de gebouwen toe, in lijn met de aangewezen bestemming. Beoogde ontwikkelingen of andersoortig gebruik van gronden en gebouwen, kunnen alleen worden toegestaan na aanpassing van het planologisch regime. De aanduidingen ‘Archeologisch waardevol gebied’, ‘Waterkering’ en ‘Winterbed’ vertegenwoordigen beschermingszones, die in een toekomstige planontwikkeling moeten worden meegewogen.

Figuur 6: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan ‘kern Asperen’

P190799 Ruimtelijk kader Raadhuisplein 3, Asperen

23

4.2.

(Milieu)technische randvoorwaarden

Bodemhygiëne

Archeologie

Bij planontwikkeling (en verkoop van gronden en opstallen) zal

In een toekomstige planontwikkeling dienen eventuele archeologische

de bodemkwaliteit aantoonbaar moeten passen bij de beoogde

waarden te worden gerespecteerd. Een deel van de gronden rond het

gebruiksfunctie. Dit dient te worden aangetoond middels een historisch

gebouw kennen een hoge archeologische waardering of verwachting.

(en eventueel verkennend) bodemonderzoek.

Het verdient aanbeveling om (tenzij hierover al informatie bekend is), een archeologisch bureauonderzoek te laten verrichten naar mogelijke

Waterbehandeling & waterveiligheid

archeologische verwachtingswaarden in het gebied, daar waar

Bij een toekomstige planontwikkeling dienen de geldende

grondroering als gevolg van de gebiedsontwikkeling wordt verwacht. Dan

randvoorwaarden rond de behandeling van (hemel)water in acht te

kan hier in de kaderstelling beter op worden ingespeeld.

worden genomen. Deze zien op afkoppelen, bergen en infiltreren van hemelwater op locatie, het voorkomen van verontreinigingen

De keermuur aan de voorzijde en zijkant van de bebouwing is een

en dergelijke. Dit zal in overleg met het waterschap moeten worden

beeldbepalend element. Restanten van archeologische waarden, zoals

afgewogen.

fundamenten en delen van muren zijn zichtbaar nabij de speeltuin.

Het watersysteem op en rondom het terrein is bovendien belangrijk

Het terrein maakt deel uit van de historische kasteeltuin Asperen. Het

voor de afvoer van hemelwater in de oude kern van Asperen. Met

open terrein naast het witte huis is de plaats waar in het verleden het

name de afvoer van de Voorstraat, Minstraat en Vrouwe Elburgstraat.

kasteel stond. De fundamentresten zijn hier nog aanwezig. Bij het

De watergang voor het pand watert af via een duiker onder het

realiseren van de waterberging zijn hier interessante vondsten gedaan.

gemeentehuis op achterliggend waterpartij (dode arm van de Linge, grote peilstijging mogelijk). Deze waterpartij en verbinding dient behouden te blijven. De kopende partij dient deze in stand te houden en een goed functioneren te waarborgen. Aangezien de locatie en het gebouw deel uit maken van een regionale waterkering, dient het functioneren hiervan in een planontwikkeling gewaarborgd te zijn. Voorschriften hiertoe dienen mede te worden ontleend aan de Keur van het waterschap.

P190799 Ruimtelijk kader Raadhuisplein 3, Asperen

24

Ecologie - Soortenbescherming

Bedrijven en milieuzonering

Gelet op het bosrijke en groene karakter van het gebied, verdient

Bij toekomstige planontwikkeling dient te worden gewaarborgd dat er

het aanbeveling om middels een onderzoek naar aanwezige soorten

geen zoneringsconflicten ontstaan.

vast te stellen of ten aanzien van soortenbescherming specifieke randvoorwaarden gelden voor de ontwikkelingsmogelijkheden van de

Dit kan enerzijds het geval zijn door de ontwikkeling van een

locatie. Dit kan een anticiperend karakter hebben, maar dient in elk geval

milieuhinderlijke functie, waarvan de uitstraling hindergevoelige objecten

plaats te vinden voordat in het gebied fysieke werkzaamheden worden

in de omgeving beïnvloedt. In de praktijk is dat het woongebied ten (zuid)

uitgevoerd, zoals het rooien van beplanting of bomen, danwel het slopen

oosten van de locatie, waarbij de woningen aan de Vrouwe Elburgstraat

of constructief aanpassen van gebouwen.

maatgevend zullen zijn.

Bij voorkeur wordt voor de gebiedsontwikkeling een ecologie-inclusief

Anderzijds dient bij een toekomstige planontwikkeling te worden

ontwerp gemaakt, waarmee tevens ecologische waarden worden

afgewogen of de nieuwe functie geen onaanvaardbare hinder ondervindt

versterkt.

van milieuhinderlijke functies in de omgeving, c.q. dat bedrijven in de omgeving niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden belemmerd.

Ecologie - Gebiedsbescherming

In de praktijk zullen daarbij de bedrijven ten noorden van de locatie

Gelet op de nabijheid van gebieden met een specifieke ecologische

maatgevend zijn. Anticiperend zou een zoneringsonderzoek kunnen

doelstelling ofwel beschermingsregime, zal bij een toekomstige

uitwijzen of er sprake is van zoneringen die op voorhand kaderstellend

planontwikkeling moeten worden geborgd dat deze de doelstellingen

zijn.

rond gebiedsbescherming niet blokkeert of frustreert. Specifiek aandachtspunt daarbij is de mogelijke stikstofbelasting op Natura 2000gebied.

P190799 Ruimtelijk kader Raadhuisplein 3, Asperen

25

Externe veiligheid Bij toekomstige planontwikkeling dient te worden afgewogen of deze niet leidt tot onaanvaardbare risico’s voor (groepen) personen die in het gebied verblijven. Op voorhand wordt geconstateerd dat er geen risicobronnen in of nabij het plangebied liggen, die een specifieke risicoafweging noodzakelijk maken. Geluid Bij toekomstige planontwikkeling moet worden afgewogen of de nieuwe functie niet leidt tot onaanvaardbare geluidbelasting op omliggende woningen. Daarbij gelden eveneens de woningen aan de Vrouwe Elburgstraat als maatgevend. Indien de nieuwe functie een geluidgevoelige functie omvat, dient te worden afgewogen of het geluidniveau in het (nieuwe) gebouw

Figuur 7: Uitsnede Risicokaart

aanvaardbaar is. Daarbij wordt industrielawaai in acht genomen (zie bedrijven en milieuzonering), maar ook wegverkeer en railverkeer. Op voorhand worden voor de laatste twee categorieën geen belemmerende kaders voorzien. Luchtkwaliteit Bij toekomstige planontwikkeling moet worden afgewogen of de nieuwe functie niet leidt tot onaanvaardbare effecten op de luchtkwaliteit. Gelet op de achtergrondbelasting, de schaal van de locatie en daarmee potentiële omvang van de ontwikkeling, wordt op voorhand verwacht dat de effecten Niet in betekenisvolle mate (Nibm) zullen zijn.

P190799 Ruimtelijk kader Raadhuisplein 3, Asperen

26

Verkeer en parkeren

Duurzaamheid

Bij toekomstige planontwikkeling moet worden afgewogen of de nieuwe

Het verdient aanbeveling om in het ontwikkelkader een duidelijk

functie niet leidt tot onaanvaardbare effecten op de verkeersafwikkeling

kader voor duurzaamheid op te nemen. In het kader van een nieuwe

of parkeersituatie. Dit vormt een ontwerpkader. Normen voor nieuwe

ontwikkeling kan worden ingegaan op duurzaamheidsaspecten als:

ontwikkeling zijn afhankelijk van de aard en omvang van eventuele

-

Energiehuishouding en energieprestatie

niet-woonfuncties en type en aantal woningen/appartementen. Voor

-

Circulair bouwen (en slopen)

normen hanteert de gemeente een maximale norm uit CROW-

-

Duurzame gebruikswaarde (domotica, flexibel of modulair bouwen)

publicatie 381 ‘Toekomstbestendig parkeren. Van parkeerkencijfers

-

Klimaatadaptatie

naar parkeernormen’. Voor het vaststellen van het aantal beschikbare

-

‘Groene plus’, door vanuit de planontwikkeling bij te dragen in natuur-

parkeerplaatsenvoor de nieuwe bestemming/gebruik kan het parkeren in het parkdeel aan de zijde van de muziektent worden meegeteld.

en landschapsontwikkeling -

Ten aanzien van de bestaande bebouwing worden geen extra hoge ambities t.a.v. duurzaamheid beoogd.

P190799 Ruimtelijk kader Raadhuisplein 3, Asperen

27

4.3.

Mogelijkheid wijziging bestemming

Huidige bestemming

Het bedrijventerrein “De Oven” aan de noordoost zijde van de planlocatie

De planlocatie van het oude gemeentehuis van Asperen heeft op grond

kan daarbij als beperkende factor een rol spelen. Daarbij spelen de

van de vigerende beheersverordening Asperen (2017), overgenomen uit

volgende factoren een rol:

bestemmingsplan “kern Asperen”, een maatschappelijke bestemming. De grond en panden zijn bestemd voor sociale, maatschappelijke, educatieve en openbare dienstverlening. Hieronder valt onder andere:

Geur -

Het bedrijventerrein is een kleinschalige waterzuiveringsinstallatie.

gezondheidszorg, zorg en welzijn, jeugd/kinderopvang, onderwijs,

Deze ligt op een afstand van ca. 180 m van de planlocatie. Er zal

religie, uitvaart, bibliotheek, openbare dienstverlening, verenigingsleven,

door de gemeente een onderzoek worden uitgezet om de mogelijke

gevangeniswezen en/of defensie/militaire zaken.

geurhinder in kaart te brengen.

Wijziging naar woon bestemming Naast maatschappelijke functies is verdere aanvulling en

Geluid -

Het bedrijventerrein huisvest diverse productie bedrijven met

versterking mogelijk van het woongebied en dit wordt door de

mogelijk norm overschrijdende geluidsbelasting. Er zal door

gemeente ondersteund. De gemeente staat een herbestemming

de gemeente een onderzoek worden uitgezet om de mogelijke

tot woonbestemming toe, waarbij de nieuwe woningen, al dan niet

geluidhinder in kaart te brengen

grondgebonden, in hoofdzaak invulling moeten geven aan het gemeentelijk huisvestingsbeleid. Voor deze locatie betekent dat

De gemeente heeft aangaande de wijziging naar woonbestemming

starters en senioren. Voor het verkrijgen van een nieuwe bestemming

slechts een inspanningsverplichting en geen resultaatverplichting.

zal de normale planologische procedure moeten worden doorlopen. Daarbij zullen de planologische en milieu aspecten moeten worden meegewogen.

P190799 Ruimtelijk kader Raadhuisplein 3, Asperen

28