IN032 Bijlage Nota Kostenverhaal 2021.pdf

NOTA KOSTENVERHAAL 2021

Inhoudsopgave Inhoudsopgave ............................................................................................................................................... 2 Beleidskaders ................................................................................................................................................. 3 Deel A .............................................................................................................................................................. 4 1. Inleiding ...................................................................................................................................................... 5 2. Beleidskeuzes kostenverhaal .................................................................................................................... 6 Deel B .............................................................................................................................................................. 9 3. Huidige wetgeving kostenverhaal ........................................................................................................... 10 4. Toekomstige wetgeving kostenverhaal ..................................................................................................

14 Bijlage I ......................................................................................................................................................... 18 Bijlage II ........................................................................................................................................................ 20 Bijlage III ....................................................................................................................................................... 21

2 | Nota Kostenverhaal 2021

Beleidskaders Beleidskaders Nota kostenverhaal 2021 Uitgangspunt voor kostenverhaal is het sluiten van een anterieure overeenkomst (het zogenoemde privaatrechtelijk spoor). Komen partijen in de anterieure fase niet tot overeenstemming, dan stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast (via het publiekrechtelijk spoor). De kostensoortenlijst, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bijlage I), vormt het uitgangspunt voor de te verhalen gemeentelijke kosten voor werken en maatregelen binnen de grenzen van het betreffende plangebied. Kostenverhaal voor gemeentelijke kosten buiten het plangebied, zogeheten bovenwijkse investeringen, worden verhaald op basis van de kostenverhaalscriteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid (PPT-criteria). Een nadere beleidsonderbouwing wordt opgesteld in de Nota Bovenwijks. Bij private ontwikkelingen maakt de gemeente kosten voor planontwikkeling én ‘voorbereiding, toezicht en uitvoering van civiele werken’ (VTU). De gemeente hanteert de plankostenscan voor het bepalen van deze te verhalen plankosten. Indien sprake is van kleine (aangewezen) plannen, wordt artikel 5 van de Regeling plankosten exploitatieplan toegepast (Bijlage II). Hierin is een maximum bedrag van de te verhalen plankosten vastgesteld. Indien het bouwplan bestaat uit de ontwikkeling van bijvoorbeeld één woning bedragen de plankosten 8.000 euro.

De plankosten worden vóóraf aan de ontwikkeling vastgesteld en opgenomen in de anterieure overeenkomst. Naheffing of verrekening achteraf vindt niet plaats. Het (aan)betalen van de plankosten wordt in een vroege fase gedaan op twee momenten: bij het afsluiten van een intentieovereenkomst en bij het sluiten van de anterieure overeenkomst. Naast het kostenverhaal op basis van de grondexploitatiewet (onderdeel Wro) komen voor rekening van de ontwikkelende partij; de reguliere leges op grond van de legesverordening, bijvoorbeeld leges principeverzoek, vooroverleg, omgevingsvergunning; het totale bedrag aan tegemoetkomingen in planschade, inclusief wettelijke rente en advieskosten van een onafhankelijke commissie; kosten van door de gemeente in te schakelen externe deskundigheid, zoals de Omgevingsdienst Rivierenland, voor zover die rechtstreeks verband houden met de beoordeling van de benodigde planologische milieutechnische onderzoeksrapporten. Deze Nota kostenverhaal 2021 treedt na bekendmaking in het elektronisch Gemeenteblad in werking met terugwerkende kracht tot 1 januari 2021.

3 | Nota Kostenverhaal 2021

Deel A

4 | Nota Kostenverhaal 2021

1. Inleiding Doel Nota kostenverhaal De gemeente West Betuwe voert een opgavegericht grondbeleid; per situatie vindt de afweging plaats of de gemeente kiest voor een actief of faciliterend grondbeleid. Bij actief grondbeleid is de gemeente penvoerder van de grondexploitatie. De gemeente koopt gronden aan, maakt deze bouw- en woonrijp en verkoopt deze via gemeentelijke gronduitgifte. Bij faciliterend grondbeleid laat de gemeente ruimtelijke ontwikkelingen over aan private partijen. De gemeente koopt geen gronden aan en voert geen grondexploitatie. Zij beperkt zich tot haar publiekrechtelijke rol door het vaststellen van de kaders en randvoorwaarden van de ontwikkeling. Bij faciliterend grondbeleid heeft de gemeente instrumenten tot haar beschikking om de, door de gemeente, te maken kosten te verhalen op initiatiefnemers van de plannen. Bij het realiseren van bouwplannen door initiatiefnemers is de gemeente wettelijk verplicht om deze kosten te verhalen en mag daarvan in de basis niet worden afgezien. Het gaat om kostensoorten die gerelateerd zijn aan de grondexploitatie. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is deze kostensoortenlijst opgenomen. Bij kostenverhaal zijn er twee mogelijke sporen, te weten: publiekrechtelijk (exploitatieplan) en privaatrechtelijk (anterieur of posterieur) Deze Nota Kostenverhaal is een nadere uitwerking van de Nota Grondbeleid.

Met deze Nota worden de uitgangspunten vastgelegd over de wijze waarop de kosten verhaald worden op initiatiefnemers van bouwplannen. De Nota is een onderdeel van het gemeentelijk omgevingsbeleid. Het maakt deel uit van het geheel van visies, kaders en beleid over de fysieke leefomgeving, zoals bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro). In deze Nota wordt ook een doorkijk gegeven naar de Omgevingswet en de consequenties van deze wet voor het kostenverhaal.

Verplichting kostenverhaal De Wet ruimtelijke ordening (Wro) kent een plicht tot kostenverhaal als sprake is van een ruimtelijke maatregel (zoals een bestemmingsplan) waarin de realisatie van bouwplannen mogelijk wordt gemaakt. Kort samengevat is de gemeente verplicht een exploitatieplan te maken (publiekrechtelijk spoor). Hierin wordt het kostenverhaal geregeld. Het opstellen van een exploitatieplan is niet nodig wanneer vooraf afspraken worden gemaakt met initiatiefnemer over het kostenverhaal (privaatrechtelijk spoor). Die afspraken worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Daarnaast is het mogelijk om na het vaststellen van een exploitatieplan een posterieure overeenkomst te sluiten. In hoofdstuk 3 van deze nota wordt inhoudelijk nader ingegaan op deze twee sporen.

Aanleiding, afbakening en monitoring Voorliggende nota is opgesteld naar aanleiding van de fusie van de voormalige gemeenten Geldermalsen, Lingewaal en Neerijnen tot de nieuwe gemeente West Betuwe per 1 januari 2019. Het harmoniseren van beleidskaders is nodig voor zowel onze interne organisatie als richting marktpartijen en particulieren van een gebiedsontwikkeling. Deze Nota beperkt zich tot het verhalen van gebiedseigen kosten, het verhalen van (buitenplanse) bovenwijkse kosten wordt in een aparte, nog op te stellen, uitwerkingsnota vastgelegd. Periodiek wordt deze Nota kostenverhaal geactualiseerd op basis van de meest actuele inzichten en wetgeving. Uitgangspunt hierbij is normaliter een termijn van vier jaar. Gezien de aankomende Omgevingswet, inclusief Aanvullingswet Grondeigendom (hoofdstuk 4), en het nieuwe beleid met betrekking tot de (nog op te stellen) Omgevingsvisie en nadere uitwerkingen van de Woonvisie, kan er aanleiding zijn om deze nota eerder te actualiseren.

5 | Nota Kostenverhaal 2021

2. Beleidskeuzes kostenverhaal Bestaande wetgeving en doorkijk naar de Omgevingswet Op 1 januari 2022 treedt de Omgevingswet inclusief Aanvullingswet Grondeigendom in werking. Deze nieuwe wetten hebben gevolgen voor de wijze van kostenverhaal (vooral ten aanzien van organische gebiedsontwikkeling). In deze nota wordt uitgegaan van de situatie zoals die nu geldt in de Wet ruimtelijke ordening. Deze werkwijze zal onder de Omgevingswet nog steeds mogelijk zijn (anterieure overeenkomsten en integrale gebiedsontwikkeling). Een nieuwe methode voor kostenverhaal bij organische gebiedsontwikkeling is nog in ontwikkeling.

Voorkeur voor anterieure overeenkomst De gemeente hanteert als uitgangspunt dat met initiatiefnemers (marktpartijen of particulieren) in eerste instantie een anterieure overeenkomst over kostenverhaal wordt gesloten. Zowel gemeente als marktpartijen hebben belang bij een bepaalde mate van contractvrijheid en flexibiliteit. Het voordeel van een anterieure overeenkomst is dat de te verhalen kosten worden afgestemd op de specifieke kenmerken van het project en de gemeentelijke werkzaamheden. Komen partijen in de anterieure fase niet tot overeenstemming, dan moet de gemeenteraad een exploitatieplan vaststellen. Het exploitatieplan vormt in dat geval de basis voor het sluiten van een posterieure overeenkomst of dwingend (gebonden) kostenverhaal.

Kostenverhaal (gebiedseigen - en gebiedsoverstijgende kosten) Binnen de grenzen van het betreffende plangebied, worden alle gemeentelijke kosten (voor zover de gemeente deze uitvoert) verhaald op betrokken private partijen voor werken en maatregelen. Hierbij vormt de kostensoortenlijst zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (bijlage I) het uitgangspunt. Bij de gebiedseigen kosten gaat het om investeringen om tot een bouwrijpe kavel en inrichting van de toekomstige openbare ruimte te komen. Daarnaast pleegt de gemeente kostenverhaal voor de bovenwijkse investeringen. Dit zijn investeringen die niet volledig kunnen worden toegerekend aan een initiatief, maar ook van nut zijn voor de bestaande omgeving. Dergelijke investeringen, met onderbouwing van de afdrachten die nieuwe initiatieven moeten bijdragen, zijn opgenomen in een afzonderlijke nota; Nota Bovenwijks. De toedeling van deze kosten moet voldoen aan de kostenverhaalscriteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid (PPT-criteria).Voor zowel de gebiedseigen kosten als de bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen worden in de anterieure fase financiële afspraken gemaakt en vastgelegd in een anterieure overeenkomst. In de huidige wet zijn drie regelingen opgenomen voor kostenverhaal ten aanzien van gebiedsoverstijgende kosten.

In de wet zijn hiervoor drie termen opgenomen: ‘bovenwijkse voorzieningen’, ‘bovenplanse kosten / verevening’ en ‘bijdrage ruimtelijke ontwikkeling’. Met betrekking tot de ‘bijdrage ruimtelijke ontwikkeling’ is sprake van vrijwilligheid. Bij de overige termen zijn de PPTcriteria van toepassing. Daarnaast is het voor ‘bovenplanse kosten / verevening’ en ‘bijdrage ruimtelijke ontwikkeling’ vereist dat het één en ander is opgenomen in een structuurvisie. De gemeente West Betuwe zal kosten voor bovenwijkse voorzieningen verhalen op basis van de PPT-criteria. De nog op te stellen Nota Bovenwijks is een beleidsonderbouwing voor de te vragen bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen aan ontwikkelaars en is wenselijk.

6 | Nota Kostenverhaal 2021

Vormen Kostenverhaal Gebiedseigen kosten

Gebiedseigen kosten; bouwrijp maken van gebied, fysieke en plankosten. Alle kosten die direct en volledig te maken hebben met een locatieontwikkeling en compensatie. Direct verhalen bij ontwikkelaar met duidelijke onderbouwing. Bovenwijkse voorzieningen; aangelegd ten behoeve van meerdere locaties en of de bestaande stad. Mogelijkheden vastgesteld in kostensoortenlijst (Artikel 6.2.4 sub e en f van de Bro). Verhalen op basis van drie criteria (Profijt Toerekenbaarheid en Proportionaliteit). Niet verplicht in een structuurvisie, wel aangeraden. Nota bovenwijkse voorzieningen niet verplicht, maar gewenst als beleidsmatige basis (Wro).

Gebiedsoverstijgende kosten

Bovenplanse kosten / verevening; tekorten van de ene ontwikkellocatie worden gedekt door de positieve resultaten van een andere ontwikkellocatie (bovenplanse verevening). Bovenplanse kosten kunnen voor meerdere locaties of gedeeltes daarvan in de exploitatieopzet worden opgenomen in de vorm van een fondsbijdrage. Verhalen op basis van drie criteria (Profijt Toerekenbaarheid en Proportionaliteit). Verplicht opgenomen in de structuurvisie. Bijdrage ruimtelijke ontwikkeling; bijdrage aan belangrijke ruimtelijke ontwikkelingen (zoals natuur, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen) die zijn vastgelegd in een structuurvisie en op hoog schaalniveau samenhangen met de betreffende ontwikkellocaties. Niet op basis van drie criteria (Profijt Toerekenbaarheid en Proportionaliteit).

Kostenverhaal (plankosten) Bij private ontwikkelingen maakt de gemeente ambtelijke kosten voor planontwikkeling en ‘voorbereiding, toezicht en uitvoering van civiele werken’ (VTU). In de ministeriële Regeling plankosten exploitatieplan zijn uitgangspunten en normen vastgelegd met betrekking tot de hoogte van de te verhalen plan(ambtelijke)kosten per te verrichten activiteit van een exploitatieplan. Doel hiervan is de gemeentelijke aanpak en toerekening te harmoniseren, omdat er grote verschillen in gemeenteland zijn. Met deze regeling is de landelijke plankostenscan als rekenmodel geïntroduceerd. Deze scan is verplicht voor het bepalen van de plankosten in een exploitatieplan (publiekrechtelijke fase) maar niet voor de anterieure overeenkomst. In het kader van eenduidigheid wordt in de gemeente West Betuwe in de anterieure fase ook deze scan gehanteerd. Voordeel voor de initiatiefnemers is dat zichtbaar en duidelijk is hoe de berekening plaatsvindt. Bovendien kan ter controle ook door derden zelf de berekening worden gemaakt, omdat deze door het ministerie vrij ter beschikking wordt gesteld. De plankostenscan kent echter ook minpunten. Het is een standaardmodel welke niet is ingericht op ‘afwijkende’ ruimtelijke ontwikkelingen.

Daarom is het mogelijk om af te wijken van de uitkomst van de plankostenscan, mits dit goed beargumenteerd wordt (bijvoorbeeld bij historische kosten als gevolg van lange onderhandelingstrajecten). Indien sprake is van kleine (aangewezen) plannen, wordt artikel 5 van de Regeling plankosten exploitatieplan toegepast (Bijlage II). Hierin is een maximum bedrag van de te verhalen plankosten vastgesteld. De plankostenscan wordt dan niet toegepast. Bijvoorbeeld, indien het bouwplan bestaat uit de ontwikkeling van één woning bedragen de plankosten 8.000 euro.

7 | Nota Kostenverhaal 2021

In tegenstelling tot het kostenverhaal van fysieke civiele werken worden de plankosten op een tweetal momenten verhaald, namelijk bij het afsluiten van een intentieovereenkomst en bij het sluiten van de anterieure overeenkomst. Op deze wijze organiseert de gemeente altijd vroegtijdig dekking voor de inzet van haar gemeentelijke apparaat en worden risico’s gereduceerd als initiatieven uiteindelijk niet doorgaan. Dit sluit naadloos aan bij het afwegingskader in de nota grondbeleid. Indien hieruit volgt dat een initiatief wordt opgepakt en een faciliterende rol voor de gemeente het meest voor de hand ligt, dan is de eerste vervolgactie het sluiten van een intentieovereenkomst om de haalbaarheid van de ontwikkeling nader te onderzoeken en kostenverhaal te plegen voor de gemeentelijke inzet in deze fase. Deze fase leidt tot besluitvorming over de haalbaarheid van een initiatief. In de anterieure fase maken partijen aanvullende afspraken over het verhaal van plankosten. Dit kostenverhaal gaat over de verdere voorbereiding en uitvoering van de plannen (o.a. toetsing ontwerpen, begeleiden ruimtelijke procedure, opstellen bestemmingsplan, toezicht en directievoering op de uit te voeren werkzaamheden etc.).

Omdat elk project waarbij sprake is van meerdere bouwplannen, anders is qua grootte, looptijd, faseringen etc, worden in deze nota geen specifieke regels neergelegd voor wat betreft de hoogte van de aanbetaling bij het afsluiten van een intentie overeenkomst. In goed overleg met de ontwikkelende partij wordt hieraan invulling gegeven. Naast het kostenverhaal op basis van de grondexploitatiewet (onderdeel Wro) komen voor rekening van de ontwikkelende partij; de reguliere leges op grond van de legesverordening, bijvoorbeeld leges principeverzoek, vooroverleg, omgevingsvergunning; het totale bedrag aan tegemoetkomingen in planschade, inclusief wettelijke rente en advieskosten van een onafhankelijke commissie; kosten van door de gemeente in te schakelen externe deskundigheid, zoals de Omgevingsdienst Rivierenland, voor zover die rechtstreeks verband houden met de beoordeling van de benodigde planologische milieutechnische onderzoeksrapporten. In bijlage III is een stroomschema van het kostenverhaal weergegeven.

Begrenzing kostenverhaal Het is niet altijd mogelijk om kostenverhaal toe te passen in de anterieure fase. Wanneer een privaat initiatief door het verhalen van kosten (aantoonbaar) financieel onhaalbaar zou worden, vindt geen of minder kostenverhaal plaats op basis van de huidige wetgeving. Hierin wordt het kostenverhaal via een exploitatieplan bij onrendabele ontwikkelingen beperkt door de zogenaamde macro-aftopping (kostenverhaal gemaximeerd door de hoogte van de grondopbrengsten). Dit betekent dat indien een private grondexploitatie een tekort vertoont, niet alle kosten op de private partij kunnen worden verhaald. De niet te verhalen kosten komen daarmee voor rekening van de gemeente.

8 | Nota Kostenverhaal 2021

Deel B

9 | Nota Kostenverhaal 2021

3. Huidige wetgeving kostenverhaal Publiek- en privaatrechtelijke sporen Wanneer een gemeente voor eigen rekening en risico de grondexploitatie uitvoert, dan vindt kostenverhaal plaats via de gemeentelijke gronduitgifte. De grondopbrengsten moeten de kosten voor bijvoorbeeld verwerving, civiele werken en plankosten dekken. Het komt ook voor dat een private partij, zoals een bouwer of ontwikkelaar, voor eigen rekening en risico de grondexploitatie voert. In dat geval worden de kosten in principe gedragen door de betrokken private partij. Echter, het kan voorkomen dat voor de realisatie van het project betrokkenheid van de gemeente noodzakelijk is. De gemeente kan een deel van de civiele werken realiseren of kosten moeten maken voor bijvoorbeeld het bestemmingsplan. Dergelijke kosten kan de gemeente verhalen op de private partij. De private partij betaalt een vergoeding. Dit wordt de exploitatiebijdrage genoemd. In de basis gaat het om kostensoorten die gerelateerd zijn aan de grondexploitatie (grondproductie). Bij kostenverhaal zijn er in de basis twee sporen, namelijk: 1. Publiekrechtelijk - exploitatieplan 2a. Privaatrechtelijk – posterieur 2b Privaatrechtelijk – anterieur Bij het publiekrechtelijke spoor is sprake van afdwingbaarheid.

Dit houdt in dat een exploitatiebijdrage door de gemeente wordt opgelegd bij een omgevingsvergunning voor het bouwen op basis van een exploitatieplan. Dit exploitatieplan wordt eenzijdig door de gemeente opgesteld, waarin de hoogte van de exploitatiebijdrage is gebaseerd op de kostensoorten conform de wettelijke kostensoortenlijst, de mate van toerekening van kosten conform de wettelijke PPT-criteria (profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid), de macro-aftopping2 en de locatie-eisen. Inbreng van de betrokken marktpartijen is bij een exploitatieplan niet aan de orde. Dit instrument werd ingevoerd bij het in werking treden van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening in 2008. Voorheen hadden gemeenten geen wettelijk instrument voor kostenverhaal als stok achter de deur indien partijen onderling hierover geen afspraken konden maken op basis van vrijwilligheid.

De huidige wet biedt de mogelijkheid - tevens ook de voorkeur van de gemeente - om langs minnelijke weg (privaatrechtelijk – anterieur) overeenstemming tussen gemeente en betrokken private partijen te

10 | Nota Kostenverhaal 2021

bewerkstelligen. In deze fase van de onderhandeling hebben partijen een behoorlijke mate van contractvrijheid over verschillende aspecten bij gebiedsontwikkeling. Als partijen niet komen tot een ‘anterieure overeenkomst’ omdat bijvoorbeeld een marktpartij niet akkoord gaat met de hoogte van een exploitatiebijdrage, dan zullen uiteindelijk de kaders van het exploitatieplan gelden die eenzijdig door de gemeente wordt opgesteld. Wanneer partijen tot overeenkomst kunnen komen binnen de kaders van het exploitatieplan, dan wordt gesproken van een posterieure overeenkomst en daarmee alsnog privaatrechtelijk. Dit spoor biedt in mindere mate contractvrijheid, omdat partijen zich moeten houden aan de kaders van het exploitatieplan.

Exploitatieplan Afdeling 6.4 van de Wro verplicht de gemeente om een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waar een bouwplan is voorzien, wanneer over kostenverhaal (of eventueel noodzakelijke locatie-eisen) anterieur geen overeenkomst is gesloten. Aangewezen bouwplannen zijn bouwplannen die mogelijk worden gemaakt in een planologisch besluit zoals een bestemmingsplan, een wijzigingsplan, een besluit tot afwijking van het bestemmingsplan of van de beheersverordening. Wat een aangewezen bouwplan is, is geregeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het exploitatieplan wordt uiteindelijk door de gemeenteraad vastgesteld. Een exploitatieplan bevat een exploitatieopzet waarin de kosten worden geraamd en waarin wordt aangegeven hoe de kosten over verschillende bouwplannen worden omgeslagen. De raming van de kosten moet voldoen aan de PPT-criteria: profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid: • Profijt: de grondexploitatie moet nut ondervinden van de investering; • Proportionaliteit: als meerdere ontwikkelingen profijt hebben van de investering (wat bij bovenwijkse voorzieningen per definitie het geval is), dienen de kosten op basis van evenredigheid te worden verdeeld over de betrokken gebieden; • Toerekenbaarheid: de kosten zouden zonder de ontwikkeling van het gebied niet gemaakt worden of de kosten worden mede ten behoeve van het gebied gemaakt.

Kosten kunnen niet worden toegerekend als deze worden gedekt door gebruikerstarieven. In een exploitatieplan is de gemeente beperkt tot het verhalen van die kostensoorten die in de limitatieve lijst van de artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5 Bro genoemd staan en van eventuele bovenwijkse kosten. In een drietal gevallen, genoemd in artikel 6.2.1 Bro onder a, kan de gemeente afzien van een exploitatieplan: a) Het totaal van de exploitatiebijdragen dat met toepassing van artikel 6.19, van de wet kan worden verhaald, minder bedraagt dan € 10.000; b) er geen verhaalbare kosten zijn als bedoeld in artikel 6.2.4, onderdelen b tot en met f (zie bijlage); c) de verhaalbare kosten, bedoeld in artikel 6.2.4, onderdelen b tot en met f, uitsluitend de aansluiting van een bouwperceel op de openbare ruimte of de aansluiting op nutsvoorzieningen betreffen. Als van bovenstaande gebruik wordt gemaakt, dan vindt kostenverhaal plaats via de leges op basis van de legesverordening van de gemeente, als er bijvoorbeeld alleen plankosten zijn te verhalen. Tevens kan de gemeente kiezen deze kosten te verhalen in een anterieure overeenkomst.

11 | Nota Kostenverhaal 2021

Kostensoortenlijst Het Bro somt de kosten op die door middel van een exploitatieplan kunnen worden verhaald (artikel 6.2.3 tot en met artikel 6.2.7 Bro). De opsomming is limitatief; met andere woorden de lijst is compleet, er mogen geen andere kosten worden verhaald. Deze kosten worden in de vorm van een exploitatiebijdrage bij particuliere grondexploitaties in rekening gebracht. Tot de kosten die kunnen worden verhaald, behoren in ieder geval alle kosten om het exploitatiegebied juridisch en technisch bouw- en woonrijp te maken. Dit zijn de zogenoemde gebiedseigen kosten. Deze kosten zijn een onderdeel van de exploitatiebijdrage die daarnaast bestaat uit: plan(ambtelijke)kosten, planschadekosten en procedurekosten. Hieronder vallen ook kosten voor werkzaamheden die niet binnen het exploitatiegebied zijn gelegen, maar wel noodzakelijk zijn voor en volledig toerekenbaar zijn aan de betreffende gebiedsontwikkeling (bijvoorbeeld de aanleg van een brug buiten het exploitatiegebied zodat een nieuwbouwwijk goed is ontsloten). De hoogte van de exploitatiebijdrage wordt bepaald aan de hand van een raming van de investeringen, toetsing aan de kostensoortenlijst van het Bro en de rol- en taakverdeling tussen gemeente en de initiatiefnemer. Zowel de exploitatiebijdrage als de raming van de investeringen zijn inclusief de gemeentelijke plan-, procedureen voorbereidingskosten.

Plankosten De ministeriële regeling Plankosten Exploitatieplan 2017 is op 1 april 2017 in werking getreden. Het maximum wordt berekend aan de hand van een plankostenscan. De aanleiding voor deze plankostenscan blijkt uit de nota van toelichting bij het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), waarin is beschreven dat het wenselijk is de hoogte van bepaalde kostenposten te begrenzen. Er mogen via het exploitatieplan geen hogere bedragen bij aanvragers van een omgevingsvergunning in rekening worden gebracht dan dat de regeling toelaat. Er kunnen wel lagere kosten worden berekend, bijvoorbeeld in gevallen waarin de daadwerkelijke kosten lager zijn dan het met toepassing van deze regeling bepaalde maximumbedrag en de gemeente een lager bedrag wenselijk of rechtvaardig acht.

Macro-aftopping Indien het bedrag van de aan de exploitatie verbonden kosten, verminderd met de door de gemeente in verband met die exploitatie reeds ontvangen of toekomstig te ontvangen subsidies en bijdragen van derden, hoger is dan het bedrag van de opbrengsten van die exploitatie, mag de gemeente slechts kosten verhalen tot ten hoogste het bedrag van die opbrengsten (artikel 6.16 Wro). Dit betekent dat indien de grondexploitatie een tekort vertoont, de gemeente dus niet alle kosten kan verhalen op de exploitanten en de niet te verhalen kosten voor rekening van de gemeente moet laten komen. In het omgekeerde geval dat de totale opbrengsten hoger zijn dan de totale kosten, mag de gemeente ook nooit meer dan de totale kosten verhalen. De gemeente mag de wetgeving in dit geval niet gebruiken om de winsten van de exploitanten af te romen.

Exploitatiebijdrage Voor het bepalen van de hoogte van de exploitatiebijdrage via een exploitatieplan voorziet artikel 6.17 en (vooral) artikel 6.18 van de Wro. De kostentoedelingsmethodiek zoals bepaald in artikel 6.18 Wro geeft aan in welke mate kosten en opbrengsten aan een (grond)eigenaar binnen het exploitatiegebied wordt toegerekend. De exploitatiebijdrage komt tot stand door gebruik te maken van gewogen eenheden. Voor het bepalen van de gewogen eenheden gelden uitgiftecategorieën. De uitgiftecategorie die in een exploitatiegebied naar verhouding de hoogste opbrengst genereert, behoort ook het meest bij te dragen aan de grondexploitatie. De Wro kent geen expliciete categorisering.

12 | Nota Kostenverhaal 2021

Eindafrekening Binnen drie maanden na de uitvoering van de in het exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen dient het college van burgemeester en wethouders een eindafrekening van het exploitatieplan vast te stellen (artikel 6.20, lid 1 Wro). Bij de afrekening worden de exploitatiebijdragen opnieuw berekend op basis van werkelijk gemaakte kosten (artikel 6.20, lid 2 Wro). Als achteraf blijkt dat de werkelijk gemaakte kosten hoger uitvallen dan vooraf als ramingen in het exploitatieplan waren opgenomen, dan komt dit verschil voor rekening van de gemeente. Als omgekeerd blijkt dat de werkelijk gemaakte kosten lager uitvallen dan vooraf als ramingen in het exploitatieplan waren opgenomen, dan moet de gemeente aan de houder van de omgevingsvergunning het te veel betaalde bedrag terugbetalen (voor zover dit verschil groter is dan 5%, zoals vastgelegd in artikel 6.20, lid 3 Wro).

13 | Nota Kostenverhaal 2021

4. Toekomstige wetgeving kostenverhaal Inleiding Met de Omgevingswet wil de overheid de regels voor ruimtelijke ontwikkeling vereenvoudigen en samenvoegen, zodat het op termijn eenvoudiger is om bijvoorbeeld bouwprojecten te starten. De Crisis- en herstelwet (Chw) maakt dit deels reeds mogelijk, bijvoorbeeld door bestaande regels aan te passen. Naar verwachting treedt de Omgevingswet in 2022 in werking. De beleidsvelden bodem, geluid, natuur en grondeigendom waren op het moment van het opstellen van de Omgevingswet inhoudelijk nog in beweging. Daarom is destijds ervoor gekozen om deze beleidsvelden niet meteen mee te nemen in de Omgevingswet, en om de ruimte te nemen voor een zorgvuldige discussie met het werkveld en het parlement. Deze onderwerpen worden via een zogenaamd aanvullingsspoor in het stelsel van de Omgevingswetgeving opgenomen (aanvullingswet). Met betrekking tot grondbeleid en het kostenverhaal, is de Aanvullingswet Grondeigendom (wetsvoorstel) van belang. In de volgende paragrafen wordt ingegaan op de Omgevingswet en de Aanvullingswet Grondeigendom. Hierbij moet worden benadrukt dat de regelgeving nog in ontwikkeling is en daarmee momenteel niet kan fungeren als wettelijk kader. Het kan wel als kader fungeren indien de gemeente het komende jaar wenst te anticiperen op toekomstige wetgeving.

Omgevingswet Het motto van de Omgevingswet is ‘Ruimte voor ontwikkeling, waarborgen voor kwaliteit’. De Omgevingswet staat voor een goede balans tussen het benutten en beschermen van de fysieke leefomgeving. Met benutten wordt bedoeld het doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving om maatschappelijke behoeften te vervullen. Bij beschermen gaat het over het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit. Kerninstrumenten De wet geeft zes kerninstrumenten voor het benutten en beschermen van de leefomgeving: de omgevingsvisie, het programma, decentrale regelgeving, algemene rijksregels voor activiteiten, de omgevingsvergunning en het projectbesluit. De decentrale regels staan in het gemeentelijk omgevingsplan, de provinciale omgevingsverordening en de waterschapsverordening. Decentraal, tenzij ‘Decentraal, tenzij’ is een belangrijk principe van de Omgevingswet. Dit betekent dat taken en bevoegdheden in principe bij gemeenten en waterschappen liggen. Zij kunnen regels maken die toegespitst zijn op de lokale situatie en de bescherming die daar nodig is. Regels die concreet en duidelijk zijn. Denk aan regels voor geluid. Een gemeente kan er voor kiezen om bijvoorbeeld in een drukke binnenstad meer geluid toe te laten dan in een rustige woonwijk.

Alleen als dat doelmatiger of doeltreffender is, stelt het Rijk regels. Denk bijvoorbeeld aan regels voor de bescherming van rijkswegen, beste beschikbare technieken voor bescherming van het milieu en technische eisen aan bouwwerken.

14 | Nota Kostenverhaal 2021

Participatie De Omgevingswet bepaalt dat burgers, bedrijven en maatschappelijke organisaties moeten kunnen deelnemen aan beleid- en besluitvormingsprocessen. Participatie verhoogt de kwaliteit van beleid en besluiten, draagt bij aan het draagvlak en verklein de kans op vertraging door bezwaar- en beroepsprocedures. Met de Omgevingswet worden de regels voor ruimtelijke projecten gebundeld. Voor de gemeente heeft dit tot gevolg dat alle bestemmingsplannen, delen van lokale verordeningen en een aantal regels die het Rijk overdraagt aan gemeenten per 1 januari 2022 worden opgenomen in één tijdelijk omgevingsplan. In de overgangsperiode (2022-2029) moeten gemeenten hun definitieve omgevingsplan opstellen en vaststellen.

Aanvullingswet Grondeigendom Aanvullend op de Omgevingswet is de Aanvullingswet Grondeigendom (het wetsvoorstel is in februari 2019 aangeboden aan de Tweede Kamer). Doel van de in voorbereiding zijnde Aanvullingswet Grondeigendom is om het grondbeleidsinstrumentarium beter geschikt te maken voor de huidige ruimtelijke opgaven, zoals sloopopgave in krimpgebieden, binnenstedelijke transformaties, verwezenlijking nieuwe woongebieden, herstructurering bedrijventerreinen en aanpak leegstaande kantoren. De verschillende wettelijke regimes en instrumenten ten aanzien van grondeigendom worden daarin samengebracht. In de volgende paragrafen wordt een aantal belangrijke wijzigingen op hoofdlijnen toegelicht met betrekking tot grondbeleid en kostenverhaal.

Kostenverhaal In de huidige Wet ruimtelijke ordening (afdeling grondexploitatie) is geregeld dat gemeenten bij gebiedsontwikkeling de door de gemeente gemaakte kosten (deels) kunnen verhalen op grondeigenaren (ontwikkelaars). Het exploitatieplan stuurt de wijze waarop een gebied tot ontwikkeling wordt gebracht. In de kostensoortenlijst (Bro) wordt aangegeven welke type kosten kunnen worden verhaald op basis van de zogenaamde PPT-criteria: profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid. Echter, het exploitatieplan in de huidige vorm zal met de komst van de Omgevingswet verdwijnen. Het Omgevingsplan zal in de basis als instrument en als grondslag voor het kostenverhaal fungeren. Er worden ook geen regels meer opgenomen over de gemeentelijke regie – bijvoorbeeld over woningbouwcategorieën en inrichtingseisen – bij de inrichting van gebieden. Die regie is al mogelijk op grond van hoofdstuk 4 van de Omgevingswet. Voor kostenverhaal voorziet het wetsvoorstel in een doorontwikkeling van de huidige regeling in de Omgevingswet. De bruikbaarheid van de regeling als stok-achter-de-deur is vergroot en de regeling wordt meer geschikt gemaakt voor verschillende typen gebiedsontwikkelingen, zoals transformatie en krimp. In de kern wordt onderscheid gemaakt tussen integrale gebiedsontwikkeling en organische gebiedsontwikkeling.

Bij organische gebiedsontwikkeling wordt vooraf niet vastgelegd in welke periode (“tijdsvak”) het gebied moet worden ontwikkeld. Bij integrale gebiedsontwikkeling heeft de gemeente beter zicht op het eindbeeld van een ontwikkeling. De systematiek van kostenverhaal (publiekrechtelijk) is dan ook vergelijkbaar met de huidige praktijk. Er is wel meer flexibiliteit voor het bepalen van de verdeling van de kosten binnen een gebied (“naar rato van de grondopbrengsten”) en het vaststellen van de inbrengwaarde van gronden en opstallen (methode wordt vrijgelaten, taxatie zal niet meer verplicht worden).

15 | Nota Kostenverhaal 2021

Met betrekking tot organische gebiedsontwikkeling zal een nieuwe systematiek van toepassing zijn. Aangezien bij een dergelijke ontwikkeling het eindbeeld niet inzichtelijk is, vervalt ook de verplichting om aan de voorkant de grondopbrengsten te ramen. Als gevolg daarvan kan op basis van de huidige systematiek niet worden vastgesteld hoeveel kosten er maximaal kunnen worden verhaald (“macroaftopping”). Om vooraf alsnog houvast te geven aan private initiatiefnemers, wordt een “kostenplafond” gehanteerd op zowel gebiedsniveau als activiteitenniveau. De kosten mogen enkel betrekking hebben op werken, werkzaamheden en maatregelen voor percelen die worden gebruikt voor de aanleg van publieke voorzieningen. De inbrengwaarde voor percelen van aangewezen activiteiten (geprojecteerd op het uitgeefbaar gebied) vormt dan ook geen kostenpost meer. De verdeling van kosten binnen een gebied zal naar rato van de opbrengsten plaatsvinden. De motivering moet worden opgenomen in het Omgevingsplan. Op activiteitenniveau wordt de kostenverhaalsbijdrage gemaximeerd op basis van de waardevermeerdering van de grond als gevolg van de betreffende activiteit. Op welke wijze de waardevermeerdering wordt vastgesteld, wordt nog nader aangescherpt in het wetsvoorstel.

Contractvrijheid In de huidige wet wordt een voorkeur uitgesproken voor een overeenstemming tussen gemeente en betrokken private partijen langs minnelijke weg. Dit wordt de anterieure overeenkomst genoemd. In deze fase van de onderhandeling hebben partijen een behoorlijke mate van contractvrijheid over verschillende aspecten bij gebiedsontwikkeling. Als partijen niet komen tot een anterieure overeenkomst (omdat de gemeente zwaar overvraagt of een marktpartij niet wil meewerken aan kostenverhaal), dan zullen uiteindelijk de kaders van het exploitatieplan gelden (posterieur), waarbij onder andere rekening moet worden gehouden met de kostensoortenlijst, de PPT-criteria, de locatieeisen, de macro-aftopping en de berekeningswijze van de exploitatiebijdrage. Het exploitatieplan wordt eenzijdig door de gemeente opgesteld. Inbreng van de betrokken marktpartijen is niet meer aan de orde. Bij een anterieure overeenkomst zijn dergelijke kaders niet aan de orde, tenzij partijen zelf overeenkomen om deze kaders in deze fase te hanteren. Over het algemeen kan gesteld worden dat marktpartijen de voorkeur hebben voor contractvrijheid vanwege regie, flexibiliteit, maatwerk en voortgang.

Een exploitatieplan wordt doorgaans als complex ervaren (rekensystematiek en argumentatie / onderbouwing voor PPT-criteria) en biedt aan de voorkant minder financiële zekerheid dan bij een anterieure overeenkomst (als gevolg van nacalculatie). Uit onderzoek is ook gebleken dat in de afgelopen jaren op landelijk niveau ongeveer 96% van de exploitaties het kostenverhaal via een

16 | Nota Kostenverhaal 2021

anterieure overeenkomst heeft plaatsgevonden. Met het wetsvoorstel Aanvullingswet Grondeigendom, dat in februari 2019 aan de Tweede Kamer is aangeboden, blijft het onderscheid tussen een anterieure en posterieure overeenkomst, in tegenstelling tot het eerste concept van het wetsvoorstel, gehandhaafd. Kostensoorten In het wetsvoorstel vervalt de term “grondexploitatiekosten”, maar wordt gesproken over kosten die gemaakt zijn voor werken, werkzaamheden en maatregelen. De te verhalen kostensoorten worden via het Aanvullingsbesluit Grondeigendom opgenomen in het Omgevingsbesluit. De kostensoortenlijst komt grotendeels overeen met de bestaande lijst in het Omgevingsbesluit. Volgens de Memorie van Toelichting op het wetsvoorstel Aanvullingswet Grondeigendom wordt de kostensoortenlijst waar nodig aangevuld met kosten die betrekking hebben op klimaatadaptatie, energietransitie en nieuwe mobiliteitsconcepten. In de huidige wet zijn drie regelingen opgenomen voor kostenverhaal ten aanzien van gebiedsoverstijgende kosten. In de wet zijn hiervoor drie termen opgenomen: ‘bovenwijkse voorzieningen’, ‘bovenplanse verevening’ en ‘bijdrage ruimtelijke ontwikkeling’. Met betrekking tot de ‘bijdrage ruimtelijke ontwikkeling’ is sprake van vrijwilligheid. Bij de overige termen zijn de PPT-criteria van toepassing.

Met het wetsvoorstel Aanvullingswet Grondeigendom wordt in het publiekrechtelijke spoor in feite geen onderscheid meer gemaakt tussen binnenplanse en gebiedsoverstijgende kosten omdat wordt uitgegaan van de PPT-criteria. In het Omgevingsplan wordt het kostenverhaalsgebied opgenomen waarbinnen kosten worden gemaakt. Daarbij worden ook de werken, werkzaamheden en maatregelen opgenomen waarvan meerdere gebieden profijt van hebben.

Onteigening Het onteigeningsrecht gaat veranderen. De Onteigeningswet komt als zelfstandige wet te vervallen. Het onteigeningsrecht wordt geïntegreerd in de Omgevingswet. Er zal een scherper onderscheid worden aangebracht tussen de besluitvorming over de onteigening en het vaststellen van de schadeloosstelling. Deze scheiding doet recht aan het hybride karakter van de onteigening. Verder zal de onteigeningsbeschikking worden geïntroduceerd. Het bestuursorgaan dat in het algemeen belang tot onteigening over wil gaan, behoeft in de nieuwe regeling niet langer de Kroon te verzoeken de onroerende zaken bij koninklijk besluit aan te wijzen. Gemeenten, waterschappen, provincies en de minister die het aangaat, krijgen in de Omgevingswet zelf de bevoegdheid om te besluiten tot onteigening. Tegen de onteigeningsbeschikking staat beroep bij de bestuursrechter open. De regering wil voorkomen dat iemand zou kunnen worden onteigend, zonder dat een rechter zich heeft uitgesproken over de onteigening, bijvoorbeeld omdat er niet tijdig of zelfs geen beroep is ingesteld tegen de onteigeningsbeschikking.

Stedelijke kavelruil Stedelijke kavelruil is een nieuw instrument in de Omgevingswet. De achtergrond is dat er in stedelijke gebieden vaak sprake is van complexe grondeigendomsverhoudingen die het voor gemeenten moeilijk maken om gebieden te (her)ontwikkelen. Het herverkavelinginstrument biedt de mogelijkheid om grond (al dan niet met compensatie) te ruilen tussen partijen en de ruil notarieel vast te leggen. In tegenstelling tot het herverkavelingsinstrument voor het landelijk gebied (Wilg) beschikt de regeling voor stedelijke kavelruil in de Aanvullingswet niet over afdwingbare instrumenten.

17 | Nota Kostenverhaal 2021

Bijlage I Bro, artikel 6.2.3 – 6.2.5 Artikel 6.2.3 Tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten eerste, van de wet, worden, voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend de ramingen van: a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. Artikel 6.2.4 Tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten tweede, van de wet, worden gerekend de ramingen van: a. de kosten van het verrichten van onderzoek, waaronder in ieder geval begrepen grondmechanisch en milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, ander milieukundig onderzoek, archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek; b. de kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlaktewateren, het verrichten van grondwerken, met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven; c. de kosten van de aanleg van voorzieningen in een exploitatiegebied; d.

de kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen het beperken van milieuhygiënische contouren en externe veiligheidscontouren; e. de in artikel 6.2.3 en de onder a tot en met d en g tot en met n bedoelde kosten met betrekking tot gronden buiten het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen de kosten van de noodzakelijke compensatie van in het exploitatiegebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen; f. de in artikel 6.2.3 en de onder a tot en met d bedoelde kosten, voor zover deze noodzakelijk zijn in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen; g. de kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering, verband houdende met de aanleg van de voorzieningen en werken, bedoeld onder a tot en met f, en in artikel 6.2.3, onder c en d; h. de kosten van het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen ten behoeve van het exploitatiegebied; i. de kosten van het opzetten en begeleiden van gemeentelijke ontwerpcompetities en prijsvragen voor het stedenbouwkundig ontwerp van de locatie, en de kosten van vergoedingen voor deelname aan de prijsvraag; j.

de kosten van andere door het gemeentelijk apparaat of in opdracht van de gemeente te verrichten werkzaamheden, voor zover deze werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de in dit besluit bedoelde voorzieningen, werken, maatregelen en werkzaamheden;

18 | Nota Kostenverhaal 2021

k. de kosten van tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente verworven gronden, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten; l. de kosten van tegemoetkoming van schade, bedoeld in artikel 6.1 van de wet; m. niet-terugvorderbare BTW, niet-gecompenseerde compensabele BTW, of andere nietterugvorderbare belastingen, over de kostenelementen, genoemd onder a tot en met l; n. rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten. Artikel 6.2.5 Tot de voorzieningen, bedoeld in artikel 6.2.4, onder c, worden gerekend: a. nutsvoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de verbruikstarieven kunnen worden gedekt; b. riolering met inbegrip van bijbehorende werken en bouwwerken; c. wegen, ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, waterpartijen, watergangen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg van deze voorzieningen verband houdende werken en bouwwerken; d. infrastructuur voor openbaar vervoervoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt; e.

groenvoorzieningen, waaronder begrepen openbare parken, plantsoenen, speelplaatsen, trapvelden en speelweiden, natuurvoorzieningen en openbare niet-commerciële sportvoorzieningen; f. openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; g. straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte; h. gebouwde parkeervoorzieningen, voor zover deze leiden tot optimalisering van het grondgebruik en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte, openbaar toegankelijk zijn en voornamelijk worden gebruikt door bewoners en gebruikers van het exploitatiegebied, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt; i. uit een oogpunt van milieuhygiëne, archeologie of volksgezondheid noodzakelijke voorzieningen.

19 | Nota Kostenverhaal 2021

Bijlage II Regeling plankosten exploitatieplan Per 1 april 2017 is de door het Ministerie van Infrastructuur en Milieu opgestelde Regeling plankosten exploitatieplan in werking getreden, ook wel genoemd: de plankostenscan. Deze regeling bepaalt door een aantal relevante vragen betreffende de ontwikkeling te beantwoorden hoe hoog de kosten van enkele kostensoorten maximaal kunnen zijn. Het resultaat van de plankostenscan geeft aan wat de plankosten zouden zijn indien het voorgenomen bouwplan volledig door de gemeente in de vorm van een exploitatieplan zou worden opgepakt. Vervolgens wordt een uitsplitsing gemaakt van het deel van de werkzaamheden dat door de initiatiefnemer wordt uitgevoerd en het (veelal toetsende) deel dat door de gemeente wordt uitgevoerd (artikel 6.2.6 Bro). De Regeling plankosten exploitatieplan moet door de gemeente worden toegepast bij exploitatieplannen. De regeling/plankostenscan is een forfaitaire regeling: exploitanten weten dus vooraf exact wat de hoogte is van de plankosten die in de exploitatieopzet worden opgenomen. Die kosten worden dan bepaald onafhankelijk van de daadwerkelijk gemaakte uren. Deze regeling is verplicht gesteld voor het bepalen van de plankosten ingeval een exploitatieplan. In het anterieure contractenspoor hoeven partijen zich niet (strikt) te houden aan de plankostenscan.

Echter omdat de plankostenscan het enige objectieve middel is om de hoogte van de plankosten aan de voorkant van het planproces inzichtelijk te maken én deze door de marktpartijen breed is geaccepteerd, werkt de gemeente ook in de anterieure fase met de plankostenscan. In artikel 5 van de Regeling plankosten exploitatieplan is voor kleine (aangewezen) plannen – in afwijking van de berekende plankostenscan – een maximum bedrag van de te verhalen plankosten vastgesteld van: a. € 6.000,– bij een bouwplan voor de bouw van kassen met een bruto-vloeroppervlakte van niet meer dan 3.000 m²; b. € 8.000,– bij een bouwplan voor: 1 - de bouw van één woning, 2 - de bouw van één hoofdgebouw voor agrarische of bedrijfsdoeleinden met een brutovloeroppervlakte van niet meer dan 1.500 m², met uitzondering van kantoor, horeca en detailhandel, of één bedrijfswoning op hetzelfde bouwperceel, 3 - een uitbreiding met niet meer dan 2.000 m² bruto-vloeroppervlakte van een gebouw voor agrarische of bedrijfsdoeleinden, met uitzondering van kantoor, horeca en detailhandel, of een uitbreiding met niet meer één bedrijfswoning op hetzelfde bouwperceel, 4 - een uitbreiding van een ander gebouw dan bedoeld onder 1° tot en met 3° met niet meer dan 2.000 m² bruto-vloeroppervlakte of met niet meer dan één woning, 5 - kassen met een bruto-vloeroppervlakte van ten minste 3.000 m² en niet meer dan 10.000 m², of 6 -

een verbouwing als bedoeld in artikel 6.2.1, onderdeel d of e, van het Bro, c. € 9.500,– bij een bouwplan voor de bouw van kassen met een bruto-vloeroppervlakte van ten minste 10.000 m² en niet meer dan 30.000 m².

20 | Nota Kostenverhaal 2021

Bijlage III Stroomschema kostenverhaal

21 | Nota Kostenverhaal 2021

22 | Nota Kostenverhaal 2021